第一篇：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法(1995年市政府第21號令)

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法（1995年市政府第21號令，根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改）物業(yè)管理處

第一條 為了加強(qiáng)對本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達(dá)到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)（以下統(tǒng)稱居住小區(qū)）。別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。

第三條 新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第四條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動。

第五條 市和區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

第六條 本市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機(jī)關(guān)和居住

小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

第七條 居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。居住小區(qū)綜合驗(yàn)收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。

第八條 居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50% 以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選

擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

第九條 物業(yè)管理委員會代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機(jī)關(guān)及有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機(jī)關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。合同簽訂后，由物業(yè)管理

企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)備案。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；

（四）要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；

（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（六）從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

（二）接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；

（四）接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；

（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

第十四條 居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)２％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補(bǔ)充居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。

第十五條 房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費(fèi)用，自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權(quán)要求物業(yè)管理委員會對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更換，有權(quán)對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻、制

止和舉報(bào)。居民入住時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。

第十六條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：

（一）擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場地或者改變其用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及有其他危及房屋安全行為的；

（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映；物業(yè)管理委員會有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同：

（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（五）其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及本辦法規(guī)定的義務(wù)的。

第十八條 未經(jīng)房屋土地管理機(jī)關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機(jī)關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查；逾期仍不辦理的，對其處以2000元至2萬元罰款，并責(zé)令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。

第十九條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地

管理機(jī)關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至3萬元罰款、降低資質(zhì)等級、注銷并收回資質(zhì)合格證書。

第二十條 開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營、服務(wù)所需收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)局和市房屋土地管理局制定。

第二十一條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十二條 本辦法自1995年10月1日起施行。

第二篇：《北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法》

《北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法》

京國土房管物[2004]663號

各區(qū)縣國土房管局，各建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、停車管理單位，各業(yè)主大會：

為規(guī)范居住小區(qū)停車秩序，保障居住小區(qū)內(nèi)各方合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和本市停車管理有關(guān)規(guī)定，在征求有關(guān)單位意見基礎(chǔ)上，我局制定了《北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

北京市國土資源和房屋管理局

二○○四年六月十六日

北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法

一、為規(guī)范居住小區(qū)停車秩序，保障居住小區(qū)停車管理雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

二、居住小區(qū)內(nèi)機(jī)動車停車管理服務(wù)（包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機(jī)動車停車服務(wù)等）統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)提供或由物業(yè)管理企業(yè)委托專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)；未實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)，由房屋管理單位或委托專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)。

三、停車管理單位按照政府規(guī)定的價(jià)格收取停車費(fèi)的，應(yīng)達(dá)到以下要求：

1．遵守本市停車行業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的有關(guān)政策規(guī)定和業(yè)主大會的決議、物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主（臨時(shí)）公約等；

2．應(yīng)制定切實(shí)可行的停車管理方案，方案應(yīng)包括停車管理方的職責(zé)、停車位的管理分配方案、發(fā)生緊急情況的處置預(yù)案等；

3．有專人對進(jìn)出停車場的車輛進(jìn)行登記，進(jìn)門發(fā)放停車憑證，出門查驗(yàn)停車憑證后放行；

4．維護(hù)小區(qū)停車秩序，指定停車區(qū)域，保證車輛停放整齊，行使通暢；

5．24小時(shí)專人看管停車場或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，采取防范措施，防止車輛丟失；

6．保證交通設(shè)施處于正常使用狀態(tài)。

四、對臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)的車輛管理制度，由業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定。

投遞郵件的郵政車輛需要進(jìn)入小區(qū)的，停車管理單位不得拒絕其入內(nèi)，進(jìn)入小區(qū)的郵政車輛應(yīng)遵守小區(qū)停車管理制度。

對臨時(shí)進(jìn)出車輛實(shí)行收費(fèi)的，停車管理單位應(yīng)在車輛進(jìn)門時(shí)發(fā)放臨時(shí)停車憑證，出門時(shí)驗(yàn)證收費(fèi)放行。

禁止停車管理單位在機(jī)動車進(jìn)門時(shí)預(yù)收停車費(fèi)用。

五、居住小區(qū)內(nèi)機(jī)動車停放人應(yīng)遵守以下規(guī)定：

1．遵守業(yè)主大會決議、業(yè)主（臨時(shí)）公約和居住小區(qū)機(jī)動車停

車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

2．按照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費(fèi)用；

3．禁止占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。

六、除臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)停放車輛外，其他機(jī)動車停放人應(yīng)與停車管理單位簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議一般應(yīng)包括雙方當(dāng)事人、機(jī)動車基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)價(jià)格、管理責(zé)任、管理期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

七、凡利用業(yè)主共用場地施劃的停車位，任何單位和個(gè)人不得出售。建設(shè)單位擁有車場、車庫所有權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先出售或出租給業(yè)主；建設(shè)單位、停車管理單位在未滿足本居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需求前，不得將車位出售、出租給其他單位或個(gè)人。小區(qū)車位難以滿足業(yè)主停車需要的，停車管理單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，采取措施提高現(xiàn)有車位利用率。

八、停車管理單位在小區(qū)內(nèi)部道路上施劃停車位，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國家安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不得占用消防通道設(shè)置停車位，妨礙行人和其他車輛通行。

九、停車管理單位應(yīng)及時(shí)對居住小區(qū)內(nèi)道路、停車場地及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，保障正常使用。

十、對不按規(guī)定停放的車輛，影響小區(qū)道路通暢或影響小區(qū)公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照停車管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主（臨時(shí)）公約或業(yè)主大會決議處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由停放人承擔(dān)。

十一、各級國土房管部門應(yīng)加強(qiáng)對居住小區(qū)停車管理服務(wù)的指導(dǎo)

和監(jiān)督，及時(shí)處理停車管理糾紛。

十二、本辦法自2004年7月1日起執(zhí)行，原《關(guān)于加強(qiáng)北京市居住小區(qū)機(jī)動車停放管理的通知》（京國土房管物[2002]973號）同時(shí)廢止。

注明：據(jù)2011年12月20報(bào)道：北京市將出臺新的《居住小區(qū)機(jī)動車停放管理辦法》，規(guī)范居住小區(qū)機(jī)動車停車秩序是新辦法的重要內(nèi)容。網(wǎng)址如下：

第三篇：北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法

北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法

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一、為規(guī)范居住小區(qū)停車秩序，保障居住小區(qū)停車管理雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

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二、居住小區(qū)內(nèi)機(jī)動車停車管理服務(wù)（包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機(jī)動車停車服務(wù)等）統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)提供或由物業(yè)管理企業(yè)委托專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)；未實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)，由房屋管理單位或委托專業(yè)停車管

理單位負(fù)責(zé)。

????

三、停車管理單位按照政府規(guī)定的價(jià)格收取停車費(fèi)的，應(yīng)達(dá)到

以下要求：

????1．遵守本市停車行業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的有關(guān)政策規(guī)定和業(yè)主大

會的決議、物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主（臨時(shí)）公約等；

????2．應(yīng)制定切實(shí)可行的停車管理方案，方案應(yīng)包括停車管理方的職責(zé)、停車位的管理分配方案、發(fā)生緊急情況的處置預(yù)案等； ????3．有專人對進(jìn)出停車場的車輛進(jìn)行登記，進(jìn)門發(fā)放停車憑證，出門查驗(yàn)停車憑證后放行；

????4．維護(hù)小區(qū)停車秩序，指定停車區(qū)域，保證車輛停放整齊，行使通暢；

????5．24小時(shí)專人看管停車場或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，采取防范措施，防止車輛丟失；

????6．保證交通設(shè)施處于正常使用狀態(tài)。

四、對臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)的車輛管理制度，由業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)

商議定。

????投遞郵件的郵政車輛需要進(jìn)入小區(qū)的，停車管理單位不得拒絕

其入內(nèi)，進(jìn)入小區(qū)的郵政車輛應(yīng)遵守小區(qū)停車管理制度。

????對臨時(shí)進(jìn)出車輛實(shí)行收費(fèi)的，停車管理單位應(yīng)在車輛進(jìn)門時(shí)發(fā)

放臨時(shí)停車憑證，出門時(shí)驗(yàn)證收費(fèi)放行。

????禁止停車管理單位在機(jī)動車進(jìn)門時(shí)預(yù)收停車費(fèi)用。

????

五、居住小區(qū)內(nèi)機(jī)動車停放人應(yīng)遵守以下規(guī)定：

????1．遵守業(yè)主大會決議、業(yè)主（臨時(shí)）公約和居住小區(qū)機(jī)動車

停車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

????2．按照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費(fèi)用；

????3．禁止占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。

????

六、除臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)停放車輛外，其他機(jī)動車停放人應(yīng)與停車管理單位簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議一般應(yīng)包括雙方當(dāng)事人、機(jī)動車基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)價(jià)格、管理責(zé)任、管理期限以及

違約責(zé)任等內(nèi)容。

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七、凡利用業(yè)主共用場地施劃的停車位，任何單位和個(gè)人不得出售。建設(shè)單位擁有車場、車庫所有權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先出售或出租給業(yè)主；建設(shè)單位、停車管理單位在未滿足本居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需求前，不得將車位出售、出租給其他單位或個(gè)人。小區(qū)車位難以滿足業(yè)主停車需要的，停車管理單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，采取措施提高現(xiàn)有車位利

用率。

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八、停車管理單位在小區(qū)內(nèi)部道路上施劃停車位，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國家安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不得占用消防通道設(shè)置停車位，妨礙行

人和其他車輛通行。

????

九、停車管理單位應(yīng)及時(shí)對居住小區(qū)內(nèi)道路、停車場地及設(shè)施

設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，保障正常使用。

????

十、對不按規(guī)定停放的車輛，影響小區(qū)道路通暢或影響小區(qū)公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照停車管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主（臨時(shí)）

公約或業(yè)主大會決議處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由停放人承擔(dān)。????

十一、各級國土房管部門應(yīng)加強(qiáng)對居住小區(qū)停車管理服務(wù)的指

導(dǎo)和監(jiān)督，及時(shí)處理停車管理糾紛。

??（注：本辦法自2004年7月1日起執(zhí)行，原《關(guān)于加強(qiáng)北京市居住小區(qū)機(jī)動車停

放管理的通知》（京國土房管物[2002]973號）同時(shí)廢止。）

第四篇：寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法

《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，已經(jīng)１９９８年７月２５日自治區(qū)人民政府第５次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自１９９９年１月１日起施行。銀川市、石嘴山市、青銅峽市自發(fā)布之日起先行施行。

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管理活動，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)

管理企業(yè)的合法權(quán)益，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際制定本辦法。

第二條本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱城市是指國家按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。

本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

本辦法所稱產(chǎn)權(quán)人，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)。

第四條自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。

各市、縣建設(shè)行政主管部門或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房產(chǎn)管理部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)、綠化、市

二、公安等有關(guān)行政管理部門，按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督。

第五條物業(yè)管理實(shí)行主管部門行業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的原則。

第六條新建居住小區(qū)必須依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗(yàn)收交付使用的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應(yīng)依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。

第二章物業(yè)管理組織

第七條城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡稱居住小區(qū)）都應(yīng)依照本辦法成立居住小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是代表居住小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性組織，由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。

街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。

第八條管委會由所在地房產(chǎn)管理部門組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會選舉產(chǎn)生。

產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和公安派出所的代表列席。

管委會產(chǎn)生后，居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會由管委會負(fù)責(zé)召集。

產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會每年至少舉行一次。

第九條產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會委員；

(二)審議通過管委會章程和居住小區(qū)公約；

（三）聽取管委會的工作報(bào)告；

（四）聽取物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告；

（五）改變或撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（六）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

第十條管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。

管委會設(shè)主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會委員中選舉產(chǎn)生，并報(bào)所在地房產(chǎn)管理部門備案。

第十一條管委會行使下列職權(quán)：

（一）起草管委會章程和居住小區(qū)公約；

(二)選聘物業(yè)管理企業(yè)；

（三）監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的管理計(jì)劃和為居住小區(qū)管理業(yè)務(wù)的重大措施；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作；

（六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（七）召集產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會，并向大會報(bào)告工作和有關(guān)事項(xiàng)。

第十二條管委會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房產(chǎn)管理部門辦理登記：

（一）管委會登記申請書；

(二)管委會組成人員名單；

（三）管委會章程。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十三條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和資質(zhì)年審制度。

物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠>策。

物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記，向物價(jià)管理部門申請領(lǐng)取收費(fèi)許可證，向所在地房產(chǎn)管理部門登記備案后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)認(rèn)證，應(yīng)當(dāng)提供下列文件和資料：

（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證申請書；

(二)企業(yè)章程；

（三）法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

（四）經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理人員的任命書或聘任書、技術(shù)職稱證書和物業(yè)管理培訓(xùn)證書。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)：

一級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建>面積１５萬平方

第五篇：北京市物業(yè)管理辦法

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北京市物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于 物業(yè)行業(yè)平臺www.tmdps.cn 150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;

(三)竣工驗(yàn)收報(bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(六)業(yè)主名冊;物業(yè)行業(yè)平臺www.tmdps.cn

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù);

(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 物業(yè)行業(yè)平臺www.tmdps.cn 民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會;占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告;

(二)業(yè)主大會決議;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

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(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業(yè)主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

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(一)移交物業(yè)共用部分;

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報(bào)告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

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第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的;物業(yè)行業(yè)平臺www.tmdps.cn

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

第六章 法律責(zé)任

第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將合同報(bào)送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，物業(yè)行業(yè)平臺www.tmdps.cn 依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接;逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬元罰款;不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé);逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定;未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積;尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

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第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。