第一篇：北京市物業服務項目管理辦法(征求意見稿)

北京市物業服務項目管理辦法(征求意見稿)

第一條【目的】 為加強物業服務項目及其負責人的監督管理，規范建設單位、物業服務企業和項目負責人的服務行為，根據《北京市物業管理辦法》,制定本辦法。

第二條【適用】 本市行政區域內的物業服務企業、物業服務項目及其負責人的管理適用本辦法。

本辦法所稱物業服務項目，是在依法確定的物業管理區域內，物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業共用部分進行的管理與服務活動。一個物業管理區域通常視為一個物業服務項目，本辦法簡稱項目。

本辦法所稱的物業服務項目負責人，是指物業管理區域內管理與服務活動的組織者和責任人，本辦法簡稱項目負責人。

第三條【行政管轄】 市房屋行政主管部門負責全市項目及項目負責人的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內項目及項目負責人的監督管理工作。

北京物業管理行業協會（本辦法簡稱北京物協）負責制定、組織實施本市物業服務行業人才培養方案，對違法違規企業及項目負責人按照行業自律辦法進行處理，并向市房屋行政主管部門提出建議。

第四條【網簽與備案制度】 本市實行（前期）物業服務合同網上簽約與備案制度，對項目進行動態監督管理。

前期物業服務合同作為商品房預售或現房買賣合同的附件，在建設單位與購房人完成商品房預售或現房買賣合同網上簽約、聯機備案時一并簽定，簽約后即為備案完成。

本市及外埠在京的物業服務企業，應當自物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地區縣房屋行政主管部門備案。

全體業主決定自行管理的，應當自業主共同決定之日起15日內，書面告知項目所在地區縣房屋行政主管部門。

第五條【備案內容】 前期物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

（一）《前期物業服務合同》；

（二）《北京市物業服務項目負責人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》）、項目負責人身份證；

（三）物業服務費用評估報告摘要。

物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

（一）《物業服務合同》；

（二）企業資質證書正、副本；

（三）企業法人營業執照副本、分支機構營業執照副本；

（四）組織機構代碼證；

（五）《合格證書》、項目負責人身份證；

（六）物業服務項目的合法來源證明文件。

第六條【變更備案】（前期）物業服務合同中物業服務內容及費用、項目負責人等主要事項發生變更的，或項目退出或解除合同的，原備案申請人應當在變更后15日內到原備案部門辦理變更或注銷備案。

第七條【備案時限】 各區縣房屋行政主管部門受理（前期）物業服務合同備案、變更和注銷的，應在受理后10日內辦理備案手續，并在備案后5日內將相關信息告知項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第八條【信息公示】（前期）物業服務合同網上簽約和備案的項目基本信息，將通過北京建設網和北京市房地產交易管理網及時向社會公布。

第九條【申報責任】 物業服務企業應當堅持誠實守信的原則，保證所申報的物業服務合同及項目管理信息真實、合法、有效。擬退出項目的企業，應當在發出退出公告的同時，以書面形式告知項目所在地區縣房屋行政主管部門及街道辦事處鄉鎮人民政府。

第十條【項目負責人責任制】 本市實行項目負責人責任制。項目負責人對所在項目負有依照合同約定向全體業主履約的責任。

一個物業服務項目應當有一名駐場項目負責人，物業服務合同另有約定的除外。

第十一條【崗位資格】 本市實行項目負責人持證上崗制度。項目負責人經考核合格的，由市房屋行政主管部門頒發《合格證書》。

北京物協負責組織實施項目負責人的培訓，負責項目負責人的繼續教育工作。

第十二條【信用檔案】 市房屋行政主管部門建立項目負責人信用檔案，區縣房屋行政主管部門負責對項目負責人崗位職責的日常監督工作。

第十三條【崗位條件】 項目負責人應當具備以下條件：

（一）恪守職業道德；

（二）掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；

（三）具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科知識；

（四）能夠熟練運用物業服務相關法律、法規和有關規定；

（五）具有物業管理實踐經驗；

（六）具有崗位資格考核《合格證書》、參加繼續教育；

（七）無違法違規行為處罰記錄。

第十四條【崗位職責】 項目負責人應當履行以下職責：

（一）制定并組織實施物業服務方案，教育和督導專業人員安全作業，保障物業服務質量達到合同約定標準；

（二）審定并監督執行項目物業服務財務預算；

（三）法律法規規定和《物業服務合同》約定的其他事項；

（四）接受房屋行政主管部門的信用管理。

第十五條【證書管理】 項目負責人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應注銷其《合格證書》，并在項目負責人信用檔案中予以記錄：

（一）在房屋行政主管部門或北京物協組織的崗位考核、繼續教育中連續兩年不合格、連續兩年未參加繼續教育的；

（二）在一個記分年度被累計扣分超過規定分值的；

（三）其他應予注銷《合格證書》的情形。

項目負責人被注銷《合格證書》的，自證書注銷之日起三年內不得在本市擔任項目負責人，不得受聘擔任本市物業管理行業專家；三年后可重新參加崗位資格考核，取得《合格證書》。

項目負責人的違法違規記分、處罰和《合格證書》的取得、注銷信息，將在北京建設網予以公告。

第十六條【動態監管】 本市建立物業服務企業及項目負責人信用信息系統，對物業服務活動實行動態監督管理。市、區縣房屋行政主管部門對物業服務企業、項目負責人做出的行政處罰決定、處理決定、檢查記錄和所扣分值記入相應的信用檔案及建設系統行政管理執法監督平臺。

第十七條【施行】 本辦法自2010年**月**日起施行。

第二篇：北京市物業服務項目管理辦法

北京市物業服務項目管理辦法

第一條【目的】 為加強物業服務項目及其負責人的監督管理，規范建設單位、物業服務企業和項目負責人的服務行為，根據《北京市物業管理辦法》,制定本辦法。

第二條【適用】 本市行政區域內的物業服務企業、物業服務項目及其負責人的管理適用本辦法。

本辦法所稱物業服務項目，是在依法確定的物業管理區域內，物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業共用部分進行的管理與服務活動。一個物業管理區域通常視為一個物業服務項目，本辦法簡稱項目。

本辦法所稱的物業服務項目負責人，是指物業管理區域內管理與服務活動的組織者和責任人，本辦法簡稱項目負責人。

第三條【行政管轄】 市房屋行政主管部門負責全市項目及項目負責人的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內項目及項目負責人的監督管理工作。

北京物業管理行業協會（本辦法簡稱北京物協）負責制定、組織實施本市物業服務行業人才培養方案，對違法違規企業及項目負責人按照行業自律辦法進行處理，并向市房屋行政主管部門提出建議。

第四條【網簽與備案制度】 本市實行（前期）物業服務合同網上簽約與備案制度，對項目進行動態監督管理。

前期物業服務合同作為商品房預售或現房買賣合同的附件，在建設單位與購房人完成商品房預售或現房買賣合同網上簽約、聯機備案時一并簽定，簽約后即為備案完成。

本市及外埠在京的物業服務企業，應當自物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地區縣房屋行政主管部門備案。

全體業主決定自行管理的，應當自業主共同決定之日起15日內，書面告知項目所在地區縣房屋行政主管部門。

第五條【備案內容】 前期物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

（一）《前期物業服務合同》；

（二）《北京市物業服務項目負責人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》）、項目負責人身份證；

（三）物業服務費用評估報告摘要。物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

（一）《物業服務合同》；

（二）企業資質證書正、副本；

（三）企業法人營業執照副本、分支機構營業執照副本；

（四）組織機構代碼證；

（五）《合格證書》、項目負責人身份證；

（六）物業服務項目的合法來源證明文件。

第六條【變更備案】（前期）物業服務合同中物業服務內容及費用、項目負責人等主要事項發生變更的，或項目退出或解除合同的，原備案申請人應當在變更后15日內到原備案部門辦理變更或注銷備案。

第七條【備案時限】 各區縣房屋行政主管部門受理（前期）物業服務合同備案、變更和注銷的，應在受理后10日內辦理備案手續，并在備案后5日內將相關信息告知項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第八條【信息公示】（前期）物業服務合同網上簽約和備案的項目基本信息，將通過北京建設網和北京市房地產交易管理網及時向社會公布。

第九條【申報責任】 物業服務企業應當堅持誠實守信的原則，保證所申報的物業服務合同及項目管理信息真實、合法、有效。擬退出項目的企業，應當在發出退出公告的同時，以書面形式告知項目所在地區縣房屋行政主管部門及街道辦事處鄉鎮人民政府。

第十條【項目負責人責任制】 本市實行項目負責人責任制。項目負責人對所在項目負有依照合同約定向全體業主履約的責任。

一個物業服務項目應當有一名駐場項目負責人，物業服務合同另有約定的除外。

第十一條【崗位資格】 本市實行項目負責人持證上崗制度。項目負責人經考核合格的，由市房屋行政主管部門頒發《合格證書》。

北京物協負責組織實施項目負責人的培訓，負責項目負責人的繼續教育工作。

第十二條【信用檔案】 市房屋行政主管部門建立項目負責人信用檔案，區縣房屋行政主管部門負責對項目負責人崗位職責的日常監督工作。

第十三條【崗位條件】 項目負責人應當具備以下條件：

（一）恪守職業道德；

（二）掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；

（三）具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科知識；

（四）能夠熟練運用物業服務相關法律、法規和有關規定；

（五）具有物業管理實踐經驗；

（六）具有崗位資格考核《合格證書》、參加繼續教育；

（七）無違法違規行為處罰記錄。

第十四條【崗位職責】 項目負責人應當履行以下職責：

（一）制定并組織實施物業服務方案，教育和督導專業人員安全作業，保障物業服務質量達到合同約定標準；

（二）審定并監督執行項目物業服務財務預算；

（三）法律法規規定和《物業服務合同》約定的其他事項；

（四）接受房屋行政主管部門的信用管理。

第十五條【證書管理】 項目負責人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應注銷其《合格證書》，并在項目負責人信用檔案中予以記錄：

（一）在房屋行政主管部門或北京物協組織的崗位考核、繼續教育中連續兩年不合格、連續兩年未參加繼續教育的；

（二）在一個記分被累計扣分超過規定分值的；

（三）其他應予注銷《合格證書》的情形。

項目負責人被注銷《合格證書》的，自證書注銷之日起三年內不得在本市擔任項目負責人，不得受聘擔任本市物業管理行業專家；三年后可重新參加崗位資格考核，取得《合格證書》。

項目負責人的違法違規記分、處罰和《合格證書》的取得、注銷信息，將在北京建設網予以公告。

第十六條【動態監管】 本市建立物業服務企業及項目負責人信用信息系統，對物業服務活動實行動態監督管理。市、區縣房屋行政主管部門對物業服務企業、項目負責人做出的行政處罰決定、處理決定、檢查記錄和所扣分值記入相應的信用檔案及建設系統行政管理執法監督平臺。

第十七條【施行】 本辦法自2010年**月**日起施行。

北京市物業服務企業及 項目負責人信用信息管理辦法

第一章 總則

第二章 信用信息的采集與發布 第三章 信用信息的管理 第四章 信用信息的使用 第五章 附則

第一章 總則

第一條【目的】 為推進物業服務企業信用體系建設，規范物業服務企業經營行為，構建誠實守信的市場環境，促進物業管理行業健康有序發展，根據《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》和《物業服務企業資質管理辦法》等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用】 本辦法適用于本市物業服務企業及項目負責人信用信息的采集、發布、使用，以及利用信用信息開展相關服務及其管理活動。

本辦法所稱物業服務企業，是指取得《物業服務企業資質證書》，在本市行政區域內從事物業管理和服務活動的企業（以下簡稱企業）。

本辦法所稱信用信息，是指物業服務企業及項目負責人在物業管理相關活動中形成的能夠用以分析、判斷其信用狀況的信息。

第三條【職責】 市房屋行政主管部門負責全市物業管理行業的信用信息管理工作，依據法律、法規、規章的相關規定，制定《北京市物業服務企業違法違規行為記分標準》和《北京市物業服務項目負責人考核記分標準》（以下簡稱《記分標準》），并適時調整補充。

區縣房屋行政主管部門負責對本轄區物業服務項目及其負責人的違法違規行為進行檢查、處理、記分，并將結果記入信用信息檔案。物業服務企業注冊地所在市、區縣房屋行政主管部門，按照相應職責分工，依據項目所在地區縣房屋行政主管部門的信用信息記錄，負責對企業資質管理工作。

北京物業管理行業協會（以下簡稱北京物協）可以制定發布物業服務企業信用等級評定規范，形成物業服務企業信用評價體系，建立物業管理行業的信用激勵與懲戒機制。第四條【管理原則】 物業服務企業信用信息管理應當遵循客觀、公正、統一和審慎的原則，保守國家秘密、商業秘密和個人隱私。

第五條【信息共享】 市、區縣房屋行政主管部門應當做好其職責范圍內的物業服務企業及項目負責人信用信息體系建設工作，加強與工商、稅務等相關行政主管部門、行業協會聯系，實現信用信息互通、共享。

第二章 信用信息的采集與發布

第六條【信息采集】 信用信息的采集是指對物業服務企業及項目負責人的信用信息進行收集、記錄、分類、儲存，形成反映其執業情況的信用信息檔案的活動。

信用信息采集渠道，包括市、區縣房屋行政主管部門及相關行政主管部門提供、物業服務企業及項目負責人自行申報。

信用信息的采集應當堅持客觀、準確、公正、及時和誰提供誰負責的原則。

第七條【信息內容】 信用信息主要包括基本信息、業績信息、警示信息。

（一）基本信息。企業及其項目負責人在市、區縣房屋行政主管部門登記的基本情況、物業服務項目基本情況、資質等級核定情況以及管理和專業技術人員、項目負責人執業等情況。

（二）業績信息。企業或者法定代表人、企業總經理、項目負責人在從事物業管理服務活動中受到的省部級以上的獎勵、表彰、認定情況，或我市區縣人民政府，或市政府相關行政主管部門物業管理服務方面的獎勵、表彰、認定情況。

（三）警示信息。企業或者法定代表人、企業總經理、項目負責人在從事物業管理服務活動中違反相關法律、法規、規章或者行業規范，被行政處罰、行業通報或者市房屋行政主管部門認定應該記錄的不良行為等情況。

第八條【信息承諾】 信用信息提供單位和自行申報人應當保證所提供和申報信用信息的真實、完整，并對其提供和申報信息內容的真實性負責；發現提供和申報的信用信息變更或失效的，應當及時修改并在信用信息變更或失效之日起7個工作日內向原報送部門提交修改后的信用信息。

第九條【信息更改】 市、區縣房屋行政主管部門對信用信息的錄入、更改、增加，應當以已具備法律效力的文書或者其他有效證明文件為依據。

任何單位和個人非依規定權限、程序，不得擅自修改、增刪信用信息。

第十條【信息庫】 市住房城鄉建設委建立物業服務企業及項目負責人信用信息數據庫，由記錄信息數據庫、公示信息數據庫和存儲信息數據庫組成。

第十一條 【信息發布】 信用信息的披露方式，包括對企業及其從業人員信用信息的公示和查詢等。

物業服務企業及項目負責人的信用信息通過市住房城鄉建設委政府網站（http://www.tmdps.cn）網站或者其他方式向社會公開。

任何單位和個人均可直接查閱公示信息，或者按照信用信息查詢的有關規定，通過物業管理信用信息統一發布平臺查詢信用信息。

第三章 信用信息的管理

第十二條【記分制度】 物業服務企業及項目負責人的信用信息的監督管理實行信用記分制度。

物業服務企業負責人和項目負責人應當及時查詢信用記分情況，并予以改進。

《記分標準》中企業記分滿分為20分，項目負責人記分滿分15分，按記分標準類別予以相應減分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。記分周期期滿，重新記分。原分值記錄作為歷史數據保存在信用信息檔案中。

市、區縣房屋行政主管部門對物業服務企業及項目負責人的信用行為進行調查、確認，按照《記分標準》記分，并記入信用信息系統。記分信息同時通過手機短信平臺發至企業負責人或項目負責人。

依據物業服務企業及項目負責人信用記分結果，企業的法定代表人和項目負責人應當接受市房屋行政主管部門或其委托的北京物協組織的物業管理行業相關法規和信用知識培訓。

第十三條【企業記分結果的利用】 根據項目及其負責人記分，對企業分別進行如下處理：

（一）企業記分達到3分時，項目所在地區縣房屋行政主管部門對其提出書面警示，責令限期整改，改正期間該企業不得參加示范項目考評，并告知企業注冊地區縣房屋行政主管部門。

（二）企業記分達到5分時，注冊地區縣房屋行政主管部門約談該公司法定代表人，予以行政告誡，同時核查企業的資質條件。經核查不符合資質條件的，責令限期改正，改正期間不得承接新項目，一年內不得參加示范項目考評，一年內不得晉升資質等級。

（三）企業記分達到20分時，市、區縣房屋行政主管部門依法核查企業的資質條件，一年內不得承接新項目，不得參加示范項目考評，不得晉升資質等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達標的，重新核定資質等級或注銷企業資質證書。

市、區縣房屋行政主管部門對企業做出重新核定資質等級，或注銷資質證書的，不再記分，將企業違法違規行為和處罰結果記入信用信息系統，并在北京建設網上予以公示。

上述處理措施中，依法應當由住房城鄉建設部核定一級資質等級、注銷資質證書的，由市住房城鄉建設委將企業及項目負責人違法違規行為信用信息和處理建議報告住房城鄉建設部。在住房城鄉建設部做出處罰或處理決定前，不予辦理該企業在京承接新的物業項目合同備案、不予開具出京誠信證明材料和參加示范項目考評，不予辦理項目負責人執業注冊。

第十四條【項目負責人記分結果的利用】 根據記分結果，對項目負責人及其企業分別進行如下處理：

1、項目負責人記分達到3分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人提出書面警告；

2、項目負責人記分達到5分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人進行約談，記入項目負責人信用信息檔案。

3、單個項目負責人記分達到15分時，注銷《北京市物業服務項目負責人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》），市住房城鄉建設委建議企業撤換該項目負責人，將其違法違規行為和處理結果記入信用信息系統，在北京建設網進行公示，并扣除企業5分。

第十五條【榮譽信用的利用】 榮獲物業管理示范項目稱號的項目，記入信息系統，作為企業晉升資質核查條件；項目負責人獲得本市物業管理相關榮譽的，可作為優先物業管理執業注冊、入選物業管理行業專家的業績條件。

第十六條【信用排行】 市住房城鄉建設委可以建立全市物業管理行業信用排行系統。以物業服務企業及項目負責人身份信息、業績信息、警示信息等為評定指標，進行信用排行，并向社會公布。

第四章 信用信息的使用

第十七條【使用部門】 信用信息可為市、區縣房屋行政主管部門、有關行政主管部門、北京物協等部門，以及企業資質等級核定、物業管理示范項目評定、物業服務評估監理、物業管理行業專家等工作，提供監督管理的依據。

個人、企業及其他組織在社會經濟活動中，可以申請查驗和使用本辦法中企業及其項目負責人信用信息。

第十八條【激勵機制】市、區縣房屋行政主管部門對于沒有任何違法行為記錄或者有多項業績信息記錄的物業服務企業及項目負責人，給予激勵：

（一）在市場經營活動中可以優先提供相關服務；

（二）在物業管理示范項目評定中，可以作為優良業績；

（三）法律、法規、規章規定的其他鼓勵措施。

第十九條【監管依據】 發生本辦法第十三條、第十四條情況的，市、區縣房屋行政主管部門應當對違法違規企業及其法定代表人、相關負責人、項目負責人予以處理。

第二十條【行業警示】 北京物協可以建立行業失信警示制度，對于信用記分中減分累計達到20分以上的企業，從業人員記分達到15分以上的項目負責人，可將其列入嚴重失信名單予以公布，進行公開譴責，并報告有關主管部門。

第五章 附則

第二十一條【建設單位】 建設單位自行承擔前期物業服務的，物業項目及其項目負責人的信用信息納入本系統.前期物業管理期間,物業服務企業接受建設單位委托提供物業服務的,該物業項目不計入其管理規模.第二十二條【外埠】 外埠物業服務企業在京從事物業管理服務活動，按照本辦法納入企業及項目負責人信用信息系統進行管理，對于記分達到重新核查資質條件的，將書面通報該企業注冊地所在省級房屋行政主管理部門依法處理。

第二十三條【施行】 本辦法自2010年**月*日起施行?！侗本┦形飿I服務企業資質動態監督管理暫行辦法》（京建物〔2009〕398號）同時廢止。

第三篇：北京市物業管理辦法

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北京市物業管理辦法

第一章總則

第一條 為了規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第四條 區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

第二章 前期物業管理

第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

第六條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業服務用房建筑面積不得低于 物業行業平臺www.tmdps.cn 150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

第八條 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。

前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。

建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。

第九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

市房屋行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。

第十條 業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：

(一)物業管理區域劃分資料;

(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖;

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

(四)設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)業主名冊;物業行業平臺www.tmdps.cn

(七)物業管理必需的其他資料。

全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第十一條 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉或者更換業主委員會委員;

(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;

(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施;

(七)申請分立或者合并物業管理區域;

(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十二條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第十三條 業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人 物業行業平臺www.tmdps.cn 民政府指導協助業主共同決定有關事項。

第十四條 物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會;占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議?；I備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第十七條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

(二)業主大會決議;

(三)管理規約、業主大會議事規則;

(四)業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

第十八條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

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(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;

(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(六)業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四章 物業服務

第十九條 業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，并按照國家規定取得物業服務企業資質。

市房屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。

第二十條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管部門備案，區縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。

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物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第二十四條 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同;決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

第二十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。

第二十六條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。

第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

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(一)移交物業共用部分;

(二)移交本辦法第十條規定的相關資料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;

(四)結清預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第二十九條 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴。

本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。物業服務行業協會可以根據物業服務項目的性質、物業服務內容、服務標準等因素，定期發布物業服務成本信息。

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第五章 物業的使用與維護

第三十一條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。

第三十二條 建設單位出售物業管理區域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的約定。

第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

第三十四條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;

(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;物業行業平臺www.tmdps.cn

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

(六)消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。

第三十五條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。

第三十六條 建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。

第三十七條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八 條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。

業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。

第六章 法律責任

第三十九 條違反本辦法第十條規定，建設單位不履行交接義務的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規定，建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規定，物業服務企業未按時將合同報送備案的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規定，物業服務企業擅自停止物業服務的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，物業行業平臺www.tmdps.cn 依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房屋行政主管部門責令限期交接;逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬元罰款;不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。

違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責;逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。

本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。

本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定;未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業服務企業，包括在前期物業服務中提供物業服務的建設單位。

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第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區物業管理辦法》同時廢止。

第四篇：韶關物業管理辦法征求意見稿

韶關市物業管理辦法(征求意見稿）

第一章

總

則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、利害關系人和物業服務企業合法權益，促進文明和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動。本辦法所稱物業管理，是指建設單位依法選聘物業服務企業或者業主依法選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的公共設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第四條 市建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）組織實施物業管理的法律、法規、規章，執行物業管理的有關規定；

（二）研究擬定或者制定物業管理相關政策措施；

（三）指導、協調縣（市、區）物業管理行政主管部門[以下簡稱：縣（市、區）主管部門]以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、行業協會等依法開展物業管理相關工作；

（四）依照《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等行政行為；

（五）統一監督全市物業專項維修資金；

（六）指導、監督全市物業管理招投標活動；

（七）建立物業管理電子投票信息系統、網絡信用平臺和誠信檔案制度；

（八）法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監管職責。

第五條 縣（市、區）建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和指導工作，履行下列職責:

（一）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理監管職責；

（二）確認未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業主委員會限期整改、解散；

（三）撤銷違反法律、行政法規強制性規定的業主大會、業主委員會的決定，撤銷管理規約中違反法律、行政法規強制性規定和顯失公平的內容；

（四）會同街道辦事處、鄉鎮人民政府處理物業管理區域劃分的爭議；

（五）指導、監督和管理物業管理招投標活動；

（六）辦理物業管理區域、業主委員會及其委員、物業服務合同、物業管理招投標、管理規約、業主大會議事規則等備案事項；

（七）批準協議選聘前期物業服務企業的申請；

（八）依法協調處理物業管理矛盾糾紛；

（九）依照《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為；

（十）依法處理物業管理重大投訴、舉報、信訪事項；

（十一）法律、法規、規章和縣（市、區）政府規定的其他物業管理監管職責。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市、區）主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體負責下列職責：

（一）負責核實業主大會成立條件并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作；

（二）對未依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被縣（市、區）主管部門解散、業主委員會不按規定召集業主大會會議且拒不執行限期召集決定的情形，組織召集業主大會會議；

（三）對業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，負責指定1名委員召集和主持業主委員會會議；

（四）調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報縣（市、區）主管部門予以撤銷；

（五）業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉；

（六）指定人員代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的財物、資料；

（七）組織召開街道、鄉鎮物業管理聯席會議；

（八）依法處理物業管理糾紛；

（九）依法處理物業管理投訴、舉報、信訪事項；

（十）法律、法規、規章和縣（市、區）政府規定的其他物業管理監管職責。

第七條 居（村）民委員會接受縣（市、區）建設主管部門的業務指導，配合負責本轄區內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作，調解物業服務糾紛。

第八條 縣（市、區）人民政府是所轄區域內物業管理工作的責任單位，應當加強對物業管理工作的組織領導。各縣（市、區）建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會應分別確定1名領導分管物業管理工作，并落實必要的經費確保所轄區域內物業管理活動的正常開展。

第九條 公安機關應當做好物業管理區域內治安、消防安全監督管理工作，對物業服務企業履行治安、消防安全職責情況實施監督檢查。

城鄉規劃行政主管部門應當做好物業管理區域內公共建設配套設施規劃審查監督工作，在審批建設工程規劃許可證時，應當明確物業服務用房的位置和面積。

價格行政主管部門應當做好物業服務收費監督管理工作，規范物業服務收費行為，受理價格政策咨詢和投訴舉報。

其他有關行政主管部門在各自職責權限范圍內，按照法律、法規及本辦法規定做好物業管理相關工作。

第十條 房產交易、不動產登記部門應當為主管部門核實業主身份信息提供必要的協助。

第十一條 業主委員會應當依照法律、法規、規章以及管理規約，對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業服務糾紛進行調解。

第十二條 市建設行政主管部門應當建立市物業管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業服務企業及相關從業人員、業主委員會成員、、承擔機電設備維修養護或者清潔衛生等專項服務的專業機構等納入信用信息檔案管理。市物業管理協會應當建立物業服務企業和物業服務從業人員的表彰與懲戒制度。市物業管理協會有關物業服務企業及物業服務從業人員的誠信檔案應當與市物業管理信用信息庫保持互聯互通和信息共享。

第十三條 倡導綠色物業管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護手段的運用，促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。

第二章

物業管理聯席會議

第十四條 建立市、縣（區）、街道（鄉鎮）三級物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理的重大問題。

第十五條 市物業管理聯席會議由市建設行政主管部門負責召集，由發展改革、財政、規劃國土、公安、環境保護、物業管理行業協會等部門作為成員單位，對全市物業管理重大問題進行指導、協調、審議和決策。

縣（市、區）物業管理聯席會議由區政府確定成員單位，由縣（市、區）主管部門負責召集，協調處理轄區內物業管理重大問題。

第十六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當根據物業管理工作實際，組織轄區城管、規劃土地監察、公安、安監、維穩、信訪、環境保護、社區等關聯部門、機構召開物業管理聯席會議，協調處理轄區內下列物業管理問題：

（一）業主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的；

（二）新老物業服務企業交接中發生矛盾糾紛的；

（三）其他嚴重影響物業管理區域穩定和安全情形。

街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開物業管理聯席會議可以邀請市、區主管部門進行工作指導，也可以邀請物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。

第十七條 經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行；無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。

經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的行政行為，物業服務企業、業主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關行政行為的除外；拒不履行的，作出行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

物業管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。

第三章 前期物業管理

第十八條新建物業出售（預售）前建設單位應將劃定的物業管理區域向物業所在地建設行政主管部門備案。第十九條 物業管理用房應按照下列標準配置：

（一）物業管理用房的建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最低不小于50平方米。其中，業主委員會的辦公用房宜單獨配置且不少于10平方米。

（二）配置的物業管理用房應是地面以上層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區中心區或者小區出入口附近。沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高于四層。

（三）物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

第二十條 建設單位應當在申請商品房預售許可證前，通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十一條 有下列情形之一的，經物業所在地的縣（市、區）主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業：

(一)投標企業少于3家；(二)總建筑面積少于3萬平方米。

第二十二條 建設單位應當將前期物業服務單位、物業服務費用、物業服務內容和質量標準向物業買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。第二十三條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按照前期物業服務合同的約定繳納物業服務費用。

物業管理區域已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。費用標準與買受人相同。

第二十四條 住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定向物業服務企業交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完善的物業。

第二十五條 物業服務企業和建設單位應按照國家有關規定及前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部分、共用設施設備進行承接查驗。

建設單位應當自物業交接后30日內，將承接查驗資料向物業所在地縣（市、區）主管部門備案。

第四章 業主、業主大會和業主委員會

第二十六條 物業的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有以下權利：

（一）參加業主大會；

（二）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；

（三）表決通過管理規約和業主大會議事規則；

（四）決定有關業主利益的重大事項；

（五）監督業主委員會的管理工作；

（六）法律法規規章規定的其他權利。業主的主要義務是：

（一）執行業主大會和業主委員會的決議、決定；

（二）遵守管理規約；

（三）遵守有關物業管理的制度、規定；

（四）按時交付物業服務費、住宅專項維修基金等費用；

（五）法律、法規、規章規定的其他義務。

第二十七條 同一個物業管理區域內的業主成立一個業主大會。

第二十八條 物業管理區域內業主（戶數）不足20戶且經全體業主一致書面同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。業主應當自書面決定之日起5日內告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區主管部門。

第二十九條 符合下列條件之一的，可以成立業主大會：

（一）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付使用的物業專有部分已滿2年，且交付使用的物業專有部分占建筑物總面積30%以上。

第三十條 符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在縣（市、區）主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向街道辦事處或鄉鎮人民政府提供下列資料：

（一）物業管理區域備案證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業管理用房配置證明。

占業主總人數20%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立首次業主大會籌備組。

因客觀原因無法選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數無法達到總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，必要時，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三十一條 物業管理區域籌備召開首次業主大會時，建設單位或者物業服務企業應當予以配合，不得拒絕派出代表擔任籌備組成員。

籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，以投標表決形式作出決定。

第三十二條 籌備組應當自成立之日起6個月內組織召開首次業主大會會議。

籌備組成立6個月仍無法召開業主大會并選舉產生業主委員會的，街道辦事處或鄉鎮人民政府可以解散籌備組并重新成立籌備組。

第三十三條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

籌備組應當將業主委員會委員、候補委員相關信息在物業管理區域進行公示，公示期不應少于30日。

業主委員會委員應當從物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）無犯罪記錄、無失信記錄，責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間，身體健康；

（三）根據物業服務合同繳交物業服務費，繳交、物業維修基金，模范遵守物業管理制度；

（四）未發生不適宜擔任業主委員會委員的其它情形。第三十四條 業主委員會由5-15人的單數組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之三十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

業主委員會自選舉產生之日起30日內持業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告、業主大會議事規則和管理規約及其他應提供的材料向物業所在地的縣（市、區）主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府、辦理備案手續。

業主委員會委員、候補委員不得接受物業服務企業提供的物業服務費減免、停車費用減免以及其他物質、現金等不正當利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業專項維修資金、物業共有部分收益等全體業主共有的資金。

物業服務企業應當將業主委員會委員、候補委員繳納物業服務費、水電氣費、停車費、物業專項維修資金等繳費情況，每年向全體業主公布一次。

第三十五條 業主大會、業主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規規定的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府負責調查。

經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有違反法律、法規規定的，街道辦事處應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應當提請物業所在地區縣（市、區）主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定。

第三十六條 業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第三十七條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當每年在物業管理區域內公告，接受業主監督。工作經費籌集、管理、使用和公示的具體辦法由業主大會決定。

第五章

建設單位、物業服務企業及物業管理服務 第三十八條 新建物業規劃時，建設單位應當提出物業管理區域劃分建議書，并在街道辦事處、鄉鎮人民政府登記后向縣（市、區）主管部門備案。已經實施物業管理的區域由物業服務企業在街道辦事處、鄉鎮人民政府登記后向縣（市、區）主管部門備案。

建設單位或者物業服務企業應當向縣（市、區）主管部門提供以下備案材料：

（一）物業建設宗地紅線圖；

（二）建筑規劃總平面圖；

（三）規劃國土部門出具的物業項目命名審批文件。第三十九條 原有物業管理區域具有兩個以上物業建設宗地紅線圖，或者已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的前提下，經縣（市、區）主管部門和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府確認，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。

第四十條 建設單位應當將前期物業服務合同、物業管理區域劃分建議書及備案回執、屬于全體業主共有的共用部位和共用設施設備、宗地紅線圖在房屋銷售現場公示，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第四十一條 異地物業服務企業首次在本市承接物業項目的，應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同副本向縣（市、區）主管部門報送相關信息。

異地物業服務企業在本規定實施之前已承接本市物業項目的，應當自本規定實施之日起30日內將物業服務合同副本向縣（市、區）主管部門報送相關信息。

第四十二條 未經供水、供電、供氣單位或者司法授權，物業服務企業不得對物業相關專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災等對業主或者公共財產造成重大損失的緊急情形除外。

第四十三條 物業服務企業應當按照下列規定落實安全生產責任：

（一）建立健全安全管理責任制；

（二）制定安全措施、安全巡查、安全宣傳、安全隱患整改等有關安全管理制度；

（三）在小區內進行安全宣傳、安全培訓；

（四）定期開展安全隱患排查并及時發現、消除安全隱患；

（五）制定安全事故應急救援預案；

（六）及時如實報告安全事故；

（七）其他依法應當履行的安全生產責任。

安全措施、安全隱患整改等所需經費，按規定從物業維修基金列支。

第四十四條 物業服務企業和業主委員會在簽訂物業服務合同時，可以就物業服務費、物業專項維修資金使用的審計機構選擇、審計頻率等審計相關事項進行約定。

第四十五條 物業服務企業決定在物業服務合同期滿后退出的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前，書面告知業主委員會并書面報告縣（市、區）主管部門。

物業服務合同未到期，物業服務企業要求提前退出的，物業服務企業應當與業主委員會協商處理物業服務合同終止事宜，并書面報告縣（市、區）主管部門。

縣（市、區）主管部門應當將物業服務合同備案情況、企業退出等情況及時通報物業所在街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十六條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業服務合同依法、依約解除、終止；

（二）物業服務合同期滿，未續簽的；

（三）經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務企業應當退出的；

（四）依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。第四十七條 物業服務企業應當與新物業服務企業完成交接工作后方可退出物業管理區域；尚未選聘新物業服務企業的，由業主委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下決定是否由原物業服務企業服務至新物業服務企業選聘。

物業服務企業退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。

物業服務企業被法院判決、仲裁裁決、縣（市、區）主管部門責令限期退出逾期仍不退出的，除由縣（市、區）主管部門依照《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》規定予以處理外，對物業服務企業及其主要負責人和直接責任人，由市物業管理協會給予公開譴責；因物業服務企業拒不退出導致業主損失的，依法承擔民事賠償責任。

第四十八條 市建設行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則，選取物業服務企業建立應急服務企業預選庫。有下列情況之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織，以抽簽形式在應急服務企業預選庫中選取一家物業服務企業提供服務：

（一）合同期未滿，物業服務企業突然退出，出現管理真空的；

（二）合同期滿后，物業服務企業退出，還未成立業主委員會的；

（三）原物業服務企業退出后，新的物業服務企業進駐前，業主委員會同意選用應急服務企業的。

應急物業服務合同具體期限由街道辦事處、鄉鎮人民政府或業主委員會和物業服務企業約定，最長至業主大會與其選聘的新物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行。

第六章 物業使用與維護

第四十九條 物業管理區域內，任何單位和個人不得從事下列行為：

（一）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（二）違法搭建建（構）筑物、擅自占用或者改建物業共用部位；

（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地；

（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（五）破壞、擅自占用消防設施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標志，未經相關部門批準擅自改變消防通道；

（六）未經相關部門批準擅自改變影響建筑結構安全的部位；

（七）擅自拆除人民防空工程及通訊、警報等公共設施；

（八）破壞公共環境保護設施或者造成環境污染的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應報告有關主管部門及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為、業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫出售或出租的，業主享有優先權。利用業主共有的道路、場地設置的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。物業服務企業經業主大會同意在共有區域建設車庫(位)的，車庫（位）所有權屬于全體業主，但雙方可就出租利潤的分配進行約定。

建設單位辦理商品房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽、搖號等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

車位、車庫滿足本物業管理區域內業主需求后將剩余車位對外出租的，租賃期限最長不得超過6個月；建設單位應當向全體業主公示。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業服務企業存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。

第五十一條 在物業管理區域內停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

經規劃、國土、公安、消防等主管部門批準，利用物業共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理等事項由業主大會決定。業主對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。

第五十二條 業主或者物業使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前應向物業公司提出申請，提供相關圖紙。物業服務企業應將住宅室內裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或物業使用人，并簽定住宅裝飾裝修協議書。業主或者使用人拒不簽定住宅室內裝飾裝修協議書的，物業服務企業可以按照管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。第五十三條 建設單位應按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該專有部分所有的業主承擔。

第五十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、環衛等單位應當按下列規定向最終用戶收取有關費用：

（一）業主自用的向業主收??；

（二）物業服務企業自用的向物業服務企業收?。?/p>

（三）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；

（四）全體業主共同使用的，由全體業主分攤。上述單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收有關費用的，可以根據雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費用，不得向業主收取額外費用。

第五十五條 物業維修工程竣工結算金額超過10萬元的，在到縣（市、區）主管部門辦理申請手續前，其結算報告須經具有造價咨詢等相應資格的第三方機構予以審核；救災、搶險等緊急情況除外。

維修基金管理部門按審核確認的金額辦理撥付手續。第五十六條 業主與物業的承租人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業專項維修資金等費用的，不免除業主履行交納物業專項維修資金的法定義務。

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準、日常收取的專項維修資金交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起7日內，將物業轉讓或者出租情況告知物業服務企業

第七章 附則

第五十七條 本辦法自 年 月 日起施行，有效期五年。

第五篇：北京市物業管理辦法心得體會

北京市物業管理辦法心得體會

根據新發布的北京市物業管理辦法，作為一名物業具有一級物業管理資質的員工。我很慶幸。在此我們應該更加加快腳步。為業主提供更優質的服務。

新的北京市物業管理辦法，更加有力的強調物業公司需要更完善提供給業務最好的服務。物業公司一般均是客服部跟工程部最為重要。處理業主的各方面信息，與維護、保養日常設備，清理周邊環境。作為一名網絡部門的員工，雖然不能直接接觸業主，也不參與維修保養。但我會及時完成公司領導下達的任務，在公司的網站上及時添加業主所需要的信息。與公司各項最新管理信息。第一時間更新。創建最優質的服務。同時我應該更加愛護公司公物，不損壞、不浪費。及時保養我日常使用的電腦等用品。不造成不必要的浪費。減少公司不必要的開支，增加為業主提供更多的服務。

在以后的工作中，我應該端著自己的心里態度。保證上班的時候以一個非常飽滿的工作態度，面對業主。及時完成任何工作內容。在網站規劃中，跟進新的北京市物業管理辦法與業主的事實所需。加入所需求的信息。快速處理業主的各方面投訴信息。為我公司創造一個優質形象。在辦公場所與我公司所管轄的范圍內，如果發現設備損壞及時聯系工程部保修。如果有需要清潔的地區，及時聯系保潔部。并保持自己的衣著服飾。為業主打造一個優質的辦公環境。體現出我公司為業主創造“安全、快樂、便捷、高雅”的環境氛圍。