第一篇：綠維創景：創意鄉村旅游產品

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創意鄉村旅游產品

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從活動的多樣性、發展形成過程、開發形式等不同分類方法出發，鄉村旅游的類型也各不相同，本專題根據業內的一些研究以及綠維創景制作項目中的經驗，從游客的角度，依據鄉村旅游活動類型將鄉村旅游分為如下七個類型。

一、觀光型鄉村旅游

根據研究，觀光型鄉村旅游以良田、特色蔬菜、花卉苗木、鄉村農舍、溪流河岸、園藝場地、綠化地帶、產業化農業園區、特種養殖業基地等自然、人文景觀為主要內容，主要滿足游客回歸自然，感受大自然的原始美、天然美，在山清水秀的自然風光和多彩多姿的民族風情中

二、休閑型鄉村旅游

根據研究，休閑型鄉村旅游以鄉村風景為背景，以靜寧、松散的鄉村氛圍為依托，提供棋牌、歌舞、觀光采風等休閑娛樂活動服務。也有人將鄉村居民的生產、生活場景、器皿工具、房屋建筑、屋內陳設、飲食、服飾、禮儀、節慶活動、婚戀習俗以及民族歌舞和語言等方面的傳統特色納入休閑型鄉村旅游中。

三、度假型鄉村旅游

根據研究，度假型鄉村旅游利用鄉村“藍色的”天空、“清新的”空氣，讓游客乘著習習涼風、呼吸著清新的空氣，聽著泉水韻律、望著流星明月，感受“天人合一”的審美境界。鄉間散步、爬山、滑雪、騎馬、劃船、漂流等鄉村度假健身、娛樂活動也屬于這一類型。

四、體驗型（參與型）鄉村旅游

根據研究，體驗型（參與型）鄉村旅游主要與當地的民俗文化、農業生產和農副產品相結合，通過參與民俗活動、種花栽樹、修剪花草、除草施肥、挖地種菜、采摘瓜果蔬菜、捕魚撈蝦、放養動物、水磨磨米面、水車灌溉、石臼舂米、學做鄉村風味小吃、木機織布、手工刺繡、簡單農具制作、陶制品制作等體驗鄉村生活的質樸淡雅，體驗耕種收獲的喜悅，是一種“房歸你住，田歸你種，牛歸你放，魚歸你養，幫你山野安個家”的整體體驗方式。還包括花卉食品、花粉食品、野生植物食品、水果食品、特色風味小吃、珍稀禽畜水產佳肴等鄉村豐富的土特產品嘗。

五、求知型鄉村旅游

根據研究，求知型鄉村旅游一方面以長期生活在城市的人們，特別是少年兒童為對象，普及農業、農科知識，使他們了解鄉村的民風與民俗，如廣州市郊和番禺一帶的科技農場，沈陽新市民的中小學生實踐基地，它們或是企業投資建成，成為青少年科普教育基地；或是教育系統自行投資建設，作為中小學生農業和自然實習基地。另一方面，以特殊興趣的人為對象，以考察研究先進農業、特色農業或農業文化、學習農業技藝為主，通過農村留學、參觀考察、教育培訓等多種形式，開展農業文化考察、特色農業考察、農業技術培訓、花木栽培裝飾培

六、購物型鄉村旅游

根據研究，購物型鄉村旅游是以潔凈新鮮的特色蔬菜瓜果、稀有的珍稀禽畜和名貴水產、美麗花卉、別致的盆景、風味獨特的土特產、工藝精湛的手工藝品、古樸雅致的農民書畫、設計獨特的旅游紀念品為資源而開展的旅游活動。

七、綜合型鄉村旅游

是指將上述幾類鄉村旅游集中于一體的旅游產品。

（有關鄉村旅游、休閑農業策劃、規劃設計的更多研究，詳見）或撥400-068-8099咨詢熱線在線進行咨詢。

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第二篇：旅游策劃專題-用旅游策劃,助推項目成功落地-綠維創景

旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目成功

落地-綠維創景

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旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目成功落地

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熱點聚焦：旅游策劃，旅游項目策劃，旅游全案策劃，旅游規劃，旅游策劃規劃，綠維創景 旅游規劃涉及發展目標、產業配套、用地控制與平衡等方向性的大問題，往往不能對產業、產品、運營和管理作出具體的指導，存在操作性上的空缺。如何擺脫旅游規劃的限制，為政府及開發商提供可執行、可落地的方案？綠維創景認為，應在旅游規劃之前形成全案策劃，設計出最有價值的游憩模式、旅游產品及商業運營模式，助推項目在經濟、市場及建設上的落地。

一、旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目落地-綠維創景 旅游策劃的概念解讀

旅游策劃，是依托創造性思維，實現資源、環境、交通與市場的優化擬合，實現旅游業發展目標的創造過程。其目的在于找出資源與市場間的核心關系，建構可采取的最優途徑，形成可實施的明確方案，并對近期的行動進行系統安排。

綠維創景認為，旅游策劃要先于旅游規劃并形成全案策劃架構，通過策劃設計出最有價值的游憩模式、商業模式、營銷模式和運營模式，形成旅游產品和旅游吸引力，再將吸引力延伸到整個旅游產業的多元系統構架，最后體現到規劃上。另外，旅游策劃要講求落地：通過商業模式創新實現經濟落地、通過創新主題概念，塑造核心競爭力，形成市場落地、通過經營模式創新實現建設落地。

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二、旅游全案策劃的步驟及要點 綠維創景認為，旅游開發是以項目的完整運營方案為基礎的。因此，通過旅游全案策劃，形成包括旅游產品策劃、旅游開發建造及投融資策劃、旅游營銷及經營管理策劃三方面內容，可以全面把握項目開發的條件。

1、資源評價與挖掘

資源是旅游項目開發的基礎，一般包括自然資源、歷史文化資源兩個方面，我們也從地脈、文脈、人脈三個角度，進行資源的挖掘。從投資的角度，我們將資源區分為本體價值與開發價值。本體價值是資源固有的價值基礎，開發價值，則是從開發收益的角度，對資源價值的一種評價，這樣的評價，對于開發商投資，具有很大的意義。

本體價值評價與挖掘：第一，景觀觀賞價值；第二，科學價值；第三，文化價值；第四，游樂價值；第五，康療價值；第六，體驗價值。

開發價值評價與挖掘：第一，資源定位、獨特性及其吸引力評價；第二，可進入性與進入條件評價；第三，基礎設施條件及投入評價；第四，展示條件與觀賞條件評價；第五，游樂、康療與體驗條件評價；第六，產品現狀評價。

2、市場調研

要把握好市場，需要從五個方面進行深度研究與策劃：市場調研、旅游市場總體把握，項目的市場定位，對應于目標市場需求的產品創造（創意策劃與游憩方式設計，游線設計），市場核算與運作策劃（收入模式設計，營銷策劃，市場效果判斷，效益估算等）。

3、定位與戰略

定位，是旅游項目策劃的核心步驟，所謂“綱舉目張”。可以分為四個方面：主題定位、目標定位、客源市場定位和戰略定位。

主題定位：旅游項目一般都需要主題，即使是奇山異水等獨特景觀區，或者賓館等普通接待區，如果有了清晰獨特、引人入勝的主題，并且項目按照主題進行整合打造，旅游吸引力就會得到極大的提升。

目標定位：項目獨特吸引力提升到何種程度，是實現目標的基礎。這對策劃人在資源挖掘、市場開發、創意突破、產品整合方面，提出了挑戰。目標定位，要求設計出達到目標可行的運作路徑。目標是一個體系，包括定性與定量兩個方面。

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市場定位：按照傳統方式，分為基礎市場、主體市場、機會市場；按照細分結構，形成重要性、營銷時序、區域劃分、類別劃分四維構造的綜合形態。

功能定位：旅游項目，可以圍繞六要素進行細分展開，結合游憩方式，構建系統的綜合功能結構。例如，吃住行游購娛等要素大功能；觀光、探險、休閑、度假、休學、療養等游憩功能；以住為主，餐飲娛樂輔助的結構（大多數度假村的模式）；以餐為主，借助民俗游樂的結構（大多數農家樂的模式）。

開發戰略：實現目標的現實途徑，必須有戰略性的構架，這就是開發戰略。戰略，是對多種可能途徑的選擇。是開發中輕重緩急、先后時序、結構配合投資分配等重大問題的綱領與方針。

4、產品策劃與游憩方式設計

1）產品策劃

旅游產品是指可以進行銷售、經營運作的實體項目。旅游產品策劃，就是要策劃出可以游憩、銷售、經營及投資開發運作的項目結構。綠維創景認為，在旅游產品策劃中，尊重人的生理與心理、注重人的感受與體驗是旅游產品成功的關鍵點之一。

2）游憩方式設計

游憩方式設計技術，是旅游項目設計的核心技術。主要從旅游目的地、景區開發角度，對旅游者出游中涉及的各主要要素進行設計安排，使旅游者在旅游過程中獲得最大滿足，旅游目的地資源獲得最佳利用，從而使旅游開發商、投資商獲得做大收益。

5、要素配置與布局

項目內部的游線、交通、土地利用、功能分布，必須符合游憩規律，符合地形地貌與景觀環境，符合土地利用與基礎設施集約化與優化，符合環境保護、文物保護、景觀保護的要求。因此，綜合相關要素，進行合理布局，形成最佳的空間結構關系與游憩路線，是旅游策劃、規劃的共同任務。

6、商業模式設計

商業模式，是項目開發與經營的商業靈魂。其內容非常豐富，包括了收入模式、經營模式、營銷模式、管理模式、投資分期、資本構架、融資模式等等。

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7、開發運作計劃制定

這一計劃的重點，在于把戰略落實到開發的每一個環節之中，提示操作的順序、重點、達到的目標、環節之間的銜接等等細節。開發運作計劃，一般涉及到以下八個方面：１）經營權及相關合同談判與簽訂；２）土地征用、拆遷、居民安置；３）策劃、規劃、設計等相關事項；４）立項、可研與五證報批；５）工程招標與投資建設；６）招商引資與融資運作；７）開業驗收與開業營銷運作；８）管理成型與人力資源培訓。

詳情參見：旅游策劃專題-做好旅游策劃，實現旅游業發展目標-綠維創景

擴展閱讀：落地運營*實操為王-超越《旅游規劃通則》，創新旅游規劃模式

（有關旅游策劃、旅游規劃、旅游地產的更多研究，詳見）

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第三篇：2014年文化和旅游地產發展展望-房地產創新報告-綠維創景

2014年文化和旅游地產發展展望

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2014年文化和旅游地產發展展望

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本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發布、北京綠維創景規劃設計院執筆的《2013中國房地產創新發展報告》。內容由全經聯文化和旅游地產委員會協助提供。

十八屆三中全會提出文化強國概念，文化產業迎來改革巨大推力，旅游業也迎來了多重的利好。文化和旅游地產領域作為房地產行業轉型的重要領域之一，越來越受到大家的重視，進一步成為大家關注的熱點。

1、新型城鎮化戰略的提出，必將為2014年旅游和文化地產發展帶來很大的機會

文化旅游地產的發展，不能就樓盤做樓盤，應該把房地產的開發，放在文化旅游產業的區域發展結構中，在新型城鎮化的結構中，形成土地價值、房產價值，依托產業價值升級房地產價值，結合文化旅游運營，實現房地產開發運營；新型城鎮化是未來城市化發展最重要的動力機制，對中國整個經濟保持持續較高速的擴張非常重要；人的城鎮化是新型城鎮化的前提，實現人的城鎮化需要依靠產業支撐，所以在產業結構上，產城一體化是未來新型城鎮化的主流模式；以文化旅游引導特色旅游小城鎮建設是區域文化旅游產業發展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產品設計是關鍵；對于地產開發商而言，做產城一體化的新型城鎮化開發運營商，是未來發展的金光大道。

（1）新型城鎮化發展需要文化支持

改革開放30多年來，我國快速的城市化進程在推動經濟增長的同時，出現了各種各樣的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城鎮化建設過程中，人們越來越認識到，一座城市留給人印象最深的不僅有城市的容貌，更為重要的是城市的文化，因此新型城鎮化的發展需要文化的支持。

（2）城鎮化的轉型需要文化產業的支持

低能耗、污染小的高附加值制造業和現代服務業已成為城鎮發展的主要方向，文化產業恰好可以與城鎮產業轉型進行有機結合，將加快城鎮化的創新驅動和轉

型發展。

（3）新型城鎮化的動力恢復需要文化產業的支持

未來，新型城鎮化應摒棄“造城”運動帶來的基建熱，重點開發和培育城鎮特色主導經濟，加強產業的協調發展。而文化產業便是其重要抓手之一，各地應依托當地的文化特色，進行產業融合，因地制宜發展當地文化產業，培育當地主要的支柱產業，使其成為當地城鎮化發展的支點。

2、文化和旅游地產將更多地體現其服務屬性，來滿足人們多樣化的、高品質的生活、工作需求

旅游地產的本質為地產，與傳統住宅地產一樣具有房地產的屬性，只是功能與服務對象發生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。

北京綠維創景規劃設計院運用泛旅游房地產的架構，根據功能與性質的不同，將旅游房地產概括為休閑商業房地產、休閑居住（第二居所）房地產、度假居住（第三居所）房地產、酒店房地產、養老居住地產、文化創意房地產、莊園房地產、新農村社區旅游房地產八大類：

（1）休閑商業房地產產品開發

休閑商業房地產是傳統商業地產在體驗經濟時代的發展方向。休閑商業地產在旅游與城市發展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業地產和旅游區休閑商業地產兩類。

（2）休閑居住（第二居所）房地產產品開發

休閑居住房地產又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內容，是周末郊區休閑居所。此類地產一般在距離中心城區2小時以內的環城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區），規模比較大，其開發機會，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區別墅排屋、花園洋房等社區群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領階層開辟的大型綜合居住社區、為離退休老人設計的養老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地產產品開發

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費一定

時間。在旅游勝地的度假地產開發中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環境等核心資源的地區率先成為度假地產的寵兒，這類旅游地產以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區、公寓、別墅等多種形式的地產開發，用資源創造生活方式，營造自然生活環境，體現人與自然的和諧統一。主要有以下四種類型：濱海度假地產、防寒避暑地產、運動度假地產、康療養生地產。

（4）酒店房地產產品開發

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。酒店作為旅游房地產產品，是一種銷售與經營結合的產品。在房地產調控政策實施之后，售后回租型酒店產品，已經成為旅游房地產中最好銷售的產品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

（5）養老居住地產產品開發

養老地產，是以“養老+地產”為開發模式的一種復合型地產產品。復合型地產產品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產生的服務價值鏈條。對于養老地產來說，就要以居住地產產品為載體，結合醫療、康復、休閑等等養老服務。

（6）文化創意房地產產品開發

文化創意房地產是指以文化為主題，具有文化創意產業價值鏈的房地產模式。文化與旅游產業都是高效益、無污染、發展可持續、能對周邊經濟發展形成強大輻射力的高效產業，他們的融合發展能夠對地方經濟產生強大的帶動作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內的曲江新城也是一個文化帶動的區域綜合開發的模式。

（7）莊園房地產產品開發

生態農莊是以綠色、生態、環保為目標，以資源有效利用為載體，以科技創新為支撐，以市場化運作為手段，集農業生產深加工與觀光旅游為一體的規模集約化農業場所。作為生態型休閑農莊，農業仍是核心產業基礎，因此農業應當繼續作為園區的主導產業。旅游業則以園區內的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目。由于房地產的投入較大，因此應放到后期發展，通過爭取擴大建設用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產業開發。

（8）新農村社區旅游房地產產品開發

隨著經濟發展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現在旅游休閑和旅游房地產上，就是鄉村旅游房地產的發展。而旅游新農村社區作為新型城鎮化的建設內容，同樣形成了帶動旅游房地產開發的能力

3、文化和旅游地產商業模式的長期性和綜合性進一步被人們所理解和認識

文化和旅游地產的商業模式具有長期性和綜合性，我們可以從以下幾個方面來理解：第一，挖掘文化內涵、打造地方文化競爭力，這一文化品牌是當地的核心競爭力，對當地的影響是長期性的；第二，文化與旅游產業，是一種綜合型的產業，能夠帶動眾多產業的協同發展，具有綜合效應；第三，文化和旅游地產中，諸如文化園區、度假酒店、主題公園等都是一種經營型物業形態。

4、房地產龍頭企業進入文化和旅游地產領域，將會為該領域的發展帶來更多的模式和更激烈的競爭

早期涉足旅游地產的華僑城早就宣布其發展模式將從“旅游+地產”變更為“以文化為核心，旅游為主導”；觀瀾湖集團也宣布，聯合華誼兄弟、導演馮小剛共同投資50億元，打造中國特色電影旅游商業項目——海口觀瀾湖華誼馮小剛電影公社；萬通地產則與中體產業聯合獲得三亞的奧林匹克國際村項目，亦被市場視為文化地產的受益者。鳳凰股份、長江傳媒等文化類上市公司也在房地產市場圈地。萬達更是通過打造十個文化城暴露出其對文化旅游地產的野心。

5、文化和旅游地產中中國文化元素的價值將被進一步認可

文化是靈魂，旅游是生活，地產是載體。三者完美結合，才會打造出一個成功的文化旅游地產項目，才會更具歷史價值、旅游價值和投資價值。

中國傳統文化元素在近幾年似乎一夜之間升溫，成為互聯網上最熱的詞匯。這與當前時代背景有關，中國經濟總量躋身世界十大強國的時候，中國成為了世界的焦點。相信在國外企業大肆挖掘中國文化，將中國元素充分運用到產品中的帶動下，我國的文化和旅游地產開發商也將注意到中國文化的價值，文化元素的價值將被進一步認可。

6、文化與旅游地產行業屬性和商業模式的清晰將有利于房地產金融在該領域的合作與發展

文化引導的區域綜合開發是有效推動城市發展的新模式。文化導向的區域綜合開發模式是基于一定的文化資源與土地基礎，以文化體驗、文化產業、文化旅游為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的文化綜合體、文化消費聚落、文化創意園區、文化產業園區、文化創意地產開發區為核心功能構架的，整體服務品質較高的文化產業聚集區。作為聚集綜合文化產業功能的特定空間，該類區域綜合開發項目是一個泛文化產業聚集區，也是一個區域經濟系統，并有可能成為一個文化體驗目的地。

在運營模式上，根據文化引導的區域綜合開發的特點和國內外成功先例，采取“政府+區域運營商+次級開發商+創意創業者”即（G+1+X+Y）的開發模式，走“政府扶持、企業主體、文化創意者參與”的科學發展道路。其中，區域運營商，對文化旅游地產項目而言，其開發內容超越一般項目開發的層面，必須要文化創意產業的相關操作經驗，推廣平臺優勢。同時也要承擔城市基礎設施建設、土地一級開發，產業運作能內容，必須是文化產業運作能力強、實力雄厚、富有社會責任感的企業，如天柱文化旅游投資公司，才能擔當本項目的區域運營商。

7、文化旅游地產在二三線城市的發展速度會更快

文化旅游產業在蓬勃興起，究其原因一方面是國家政策的引導，另一方面是市場上強烈的需求。對于這樣的一些文化旅游項目，一開始可能會在相應的一線城市，或者會在文化旅游資源比較豐富的地方去做，但是它必然會向全國的各個區域去發展。從目前現狀來看，文化旅游地產正在二三線城市蓬勃發展。細數萬達集團2013、2014年20余個開業或將要開業的項目，超過半數位于二、三線城市；保利的旅游地產布局選址也多在二、三線城市。這一方面是因為二、三線城市有著豐富的文化和旅游資源，另一方面也是基于在這些城市發展成本相對較低，政策相對來說比較優惠，而當地市場又有一些剛性需求。

（有關文化與旅游地產的更多研究，詳見）

第四篇：綠維創景：2014年房地產金融發展展望

2014年房地產金融發展展望

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2014年房地產金融發展展望

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本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發布、北京綠維創景規劃設計院執筆的《2013中國房地產創新發展報告》。內容由全經聯金融投資委員會協助提供。

資金是地產發展前提及關鍵，沒有金融就沒有地產。過去房地產發展的資金單一地靠間接融資，更多的是通過銀行貸款來支持，這一模式是不可持續的，一定會走上多元化。其次，政府每次調控房價都會運用金融手段，如果單靠銀行貸款，影響將會很大。另外，整個房地產行業，特別是住宅業的利潤呈下滑趨勢，在這種情形下，尋找低成本融資對降低房企的成本來說最為關鍵。于是，近幾年房地產企業正在逐漸擺脫對銀行的依賴，走上一條多元化的直接融資之路。從利用銀行理財產品成立房地產基金到供應鏈融資、預售款融資到私募基金、房地產投資信托基金、資產證券化到海外上市融資、入股銀行及保險等，房地產融資的渠道越來越多，在銀行信貸緊張的2013年，多元化的金融創新模式極大地緩解了房地產公司的融資壓力。

1、大資管時代到來，資金將更大規模流向金融業務

經過長期的高速發展，一些龍頭房地產企業的規模已經很大，要想持續發展，單靠房地產市場顯然不可持續，“跨界”成為了擺在企業面前的難題。房地產具有投資性，屬于資金密集型行業，出于尋求企業內部資金平衡的考慮，房地產企業向金融行業滲透是相對安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出臺，打破了證券、保險、基金、信托、銀行之間的壁壘，標志著資產管理進入全面競爭時代，為房地產企業拓寬融資渠道、創新融資方式創造了條件。隨著金融市場化的進一步推進，2014年地產與金融結合的將更加緊密。

2、創新型地產金融產品不斷出現，直接融資比例進一步提高

從未來的發展趨勢看，房地產企業將致力于發展更加多元化的地產金融產品，繼續擺脫銀行的限制。可以預見，2014年，直接融資的比例將會進一步擴大。

在大資管時代，基金和銀行的聯合、銀行和信托的聯合、信托與證券的聯合將衍生出更多的新型金融產品；房地產涉銀將更加普遍化，并逐漸走向成熟；房地產企業并購、引入戰略投資人將更加普遍；境外直接融資成為房地產企業與國際資本對接的重要平臺。

3、房地產基金發展三趨勢

目前來看，房地產基金發展有三個趨勢：

第一，并購基金將會在未來時間中大行其道，起到主角的作用。據悉，一些資產管理公司和大的房地產企業已經成立了并購基金。如果宏觀調控常態化，有許多中小企業會退出房地產領域，到這些并購基金就面臨接盤的機會了。

第二，股權化的房地產基金將慢慢取代債權化的房地產基金。對大的房地產企業來說，一方面由于形勢良好，現金流回流比較快；另一方面由于良好的信用，銀行還主動放款給他們。和這種大企業合作，一是道德風險比較小，二是市場風險也比較小，所以房地產股權類基金會慢慢從純債權再加股走向純股權。

第三，經營性的股權基金會越來越多，比如商業地產、旅游地產、養老地產、寫字樓，不可能一下子售罄，但也不能出售，否則就沒辦法經營、管理。比較好的辦法是自己持有，長期經營，在經營當中有一部分獲利，在整個市場升值當中有更多的獲利。這樣的基金可能會越來越多浮上水面。

4、房地產信托仍占主要地位

房地產信托仍將是房地產企業融資渠道的主體，尤其是對中小型房企來說。同時，房地產信托仍將占據整個信托業資金的半壁江山重要投向。據相關統計數據顯示，2013年1-7月房地產信托占32.27%的資金投向比例，位列集合信托資金投向的第一位。房地產長效機制的建立，有利于房地產信托的風險控制，因此，2014年，房地產信托仍將是房地產企業重要的資金來源之一。

5、中小房企面臨“大資管”時代的挑戰需創新思路

大資管時代下，對于中小企業來說機遇與挑戰并存，應善于創新、抓住機遇，實現融資：第一，債權融資創新。一般情況下，債權融資需要項目產權清晰、法律文件齊全，抵押物價值充裕，償付保障可靠，“四證齊全”為基本條件。但是，在特定情況下，在開發項目證照不全，但權屬清晰，抵押物充裕，償付保障可靠的條件下，也可以實現債權融資。第二，股權融資創新：一般情況下，股權融資需要項目投資已經形成，收益前景可以預期，操作團隊經驗豐富，融資企業信用可靠，通過增資擴股或購買股權進行融資。但在特定的情況下，可以在項目開始投資之前，把股權融資提前到合作投資、共同拿地，擴大融資企業的投資規模，提高融資企業自有啟動資金的內部收益率，搶占更大的市場份額。第三，股權加債權融資創新。這是前兩種融資模式創新的綜合使用，股權部分同股同權，債權部分按照約定付息。這種融資模式，對于合作雙方都有降低融資成本、分散市場風險的作用，是比較經常使用的模式，它又可以發展為固定收益加激勵分紅的模式。第四，經營權收益權融資創新。長期持有、經營獲利的項目，最大難處在于自有資金不足；而把寫字樓、商鋪、酒店賣散了，既不利于整體經營，也不利于收獲物業增值。根據我們的測算，以寫字樓為例，開發商自持能夠免交交易稅、企業所得稅、土地增值稅，并且以成本價自持，在一線城市的核心地段，寫字樓的租金內部收益率可以達到10-12%。應嘗試與開發商合作，募集追求低風險、長期持續回報的資金組成寫字樓基金，并且尋求通過REITs退出的途徑。旅游地產、養老地產、商業地產的可持續經營，也需要此類基金。長期持有、經營獲利型基金的出現，將是中國房地產業成熟的體現，也是中國房地產金融成熟的體現。（有關房地產開發、旅游地產開發的更多研究，詳見）

第五篇：綠維創景：家庭休閑農場發展模式探索

家庭休閑農場發展模式探索

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家庭休閑農場發展模式探索

北京綠維創景規劃設計院家庭休閑農場概念及發展類型

家庭休閑農場是一種旅游引導的家庭農場創新模式，是家庭農場發展的主流方向，是推動特色鄉鎮與生態文明建設的主力。本文將從專業角度，為您解讀家庭休閑農場的發展模式及開發運營技術路線。

概念界定——什么是“家庭休閑農場”？

家庭休閑農場依托生態田園般的自然鄉村環境，有一定的邊界范圍，以當地特色大農業資源為基礎，向城市居民提供安全健康的農產品和滿足都市人群對品質鄉村生活方式的參與體驗式消費需求，集生態農業、鄉村旅游、養生度假、休閑體驗、科普教育等功能為一體，實現經濟價值、社會價值和生態價值的現代農業創新經營體制和新型農業旅游產業綜合體。

“家庭休閑農場”的發展類型

（一）單個“家庭休閑農場”的發展類型

根據自然資源、消費者感受、功能差異和“家庭休閑農場主”經營理念的不同，今后“家庭休閑農場”的發展類型大致有以下幾種類型（或者說是“綜合型家庭休閑農場”的不同功能區域）：

1．生產基地型（區）

作為國家糧食和主要農產品的生產基地，農作物品種比較單

一、基地規模較大，容易形成規模化、集約化和商品化的生產經營模式。

在有條件的此類“家庭農場”，可通過農產品的“點對點”供應模式，直接與城市居民形成互動，在為都市中高端家庭提供安全健康農產品的同時，滿足其對高品質鄉村生活方式的參與體驗式消費需求。另外，也可以開展各種生態農業科普教育活動，如有機肥料制作、小塊土地認種、種苗/仔培育等。

根據不同資源特點，可以設計為：“家庭休閑林場”、“家庭休閑牧場”、“家庭休閑漁場”、“家庭休閑林場”、“家庭休閑茶園”、“家庭休閑咖啡園”、“家庭創意糧田”等。

旅游與城市規劃設計專家旅游地產開發運營顧問

2．設施園藝型（區）

以室內為基地，運用科技靜心培育農藝與園藝作物，同時輔以種苗生產過程參觀、參與活動。

可以設計為：家庭休閑花園、家庭休閑藥園、家庭休閑菜園、家庭休閑漿果園、家庭蘑菇園等。

3．農業景觀型（區）

以鄉村農業風光為主題，利用獨一無二的景觀特點，融入地方特色和農耕文化元素，主要開展軟性休閑活動。此類型家庭休閑農場通常占地面積大，維護和管理費用高，產品需要不斷更新和巧妙設計，但也因其很難復制，極具市場競爭力。

可以設計為：家庭休閑林場、家庭休閑海場、家庭休閑糧田、家庭休閑果園、家庭休閑牧場等。

4．農業體驗型（區）

通常休閑農場成功的最根本，也是最重要的條件，就是進行農業體驗。體驗的方式也是多種多樣，甚至不用太復雜，如：栽種作物、收獲果實、體驗農業作業流程、植物迷宮等等，可通過創意將農耕文化和農趣活動深度包裝，根據不同年齡段和不同季節，設計不同的農業活動和產品，滿足城市消費者的好奇心。

任何家庭休閑農場都可以開展農業體驗項目，但一定要經過進行精心設計并提供完善的服務。

5．主題創意型（區）

與其它類型家庭休閑農場不同的是，主題創意型不僅需要農業資源作為基礎，還要投入和建設相應的主題設施，通常需要與專業的創意公司進行合作管理，吸引消費者回流意愿和興趣。

可以設計為：家庭牛仔農場、家庭休閑營地、家庭藝術糧田等。

6．休憩休閑型（區）

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為壓力大、需要放松但又不愿意運動的人群，提供一個休憩的地方，運營重點是要保障私密性和品質感。讓會員類的消費者將其當成是自己的家或第二住所，根據個人的喜好來設計自己的用餐環境以及住宿環境。

可以設計為：家庭鄉菜園、家庭睡眠空間、家庭茶園、家庭咖啡園、家庭葡萄酒園等。

7．養生基地型（區）

利用特有的資源（溫泉、森林、藥材等）結合中醫或少數民族的獨特醫術進行健康保健，提供延年益壽的膳食、理療、環境和服務。

可以設計為：家庭休閑溫泉、家庭休閑林場、家庭養生藥園等。

（二）區域化發展的“家庭休閑農場”聚集區

單體的“家庭休閑農場”在發展過程中會遇到配套不全、品質不高、產品單一等問題，因此區域化發展的“家庭休閑農場”聚集區必將走上歷史舞臺。其區域化發展的聚集效應的形成，主要有兩種途徑：一種是由市場需求引導的自發性聚集；另一種是由政府引導，有組織（企業、合作社、協會）的科學規劃開發，“家庭農場主”參與的聚集方式。

無論哪種方式形成聚集區，在水平上的結構都會結合較多具有特色的“家庭休閑農場”。在垂直的結構上，都會與大眾的交通、旅行社、餐飲業、旅館業、宣傳媒體業、金融業、醫療保健等產業形成策略聯盟，以完善“家庭休閑農場”的服務系統。

（有關家庭農場、休閑農業相關的更多研究，詳見）

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