第一篇：2014年寫字樓與綜合體發展展望-房地產創新報告-綠維創景

2014年寫字樓與綜合體發展展望

旅游與城市規劃設計專家旅游地產開發運營顧問

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.北京綠維創景規劃設計院

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版權聲明：該報告知識產權歸北京綠維創景規劃設計院所有，未經允許，不得擅自篡改、挪

用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責任。

2014年寫字樓與綜合體發展展望

北京綠維創景規劃設計院

本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發布、北京綠維創景規劃設計院執筆的《2013中國房地產創新發展報告》。內容由全經聯寫字樓委員會協助提供。

受住宅價格持續上漲影響，2013年政府加強房地產調控力度，以“新國五條”出臺為代表的一系列住宅限購、限貸等調控持續從緊，以達到平抑房價、規范市場發展的目的。這些政策雖對住宅市場造成了一定影響，但實際調控效果不明顯。從目前各項政策及調控所涉及的范圍來看，對于寫字樓等商業地產而言卻是起到了較大的利好作用。

一、“綜合體”模式成為寫字樓重要發展模式

隨著經濟快速發展，市場對商務寫字樓的功能要求也提高了，與之前辦公樓的概念相比，已經有了本質性的改變。寫字樓很少以單體建筑的形式出現，而往往與商業、住宅等優化組合，即以城市綜合體形態，共同存在于一個有機系統之中。所謂城市綜合體，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

城市綜合體作為一種新興的物業業態，集酒店、寫字樓、住宅等多種形式于一體，具有強有力的聚合及聚集作用，加之地段優越、交通便利，使其具有較高的附加值，高附加值帶來的高回報率，對投資力度和GDP增長都有明顯的拉動效應。就目前發展來看，一線城市基本進入城市綜合體的必然發展階段，以北京和上海最為典型；

二、三線城市陷入“城市綜合體狂潮”，僅貴州就計劃打造100個綜合體。

而城市綜合體的發展熱潮，帶來了全新的寫字樓發展模式，綜合體寫字樓已成為一股新的商務力量。綜合體寫字樓發展模式是指以高檔寫字樓作為綜合體中

重要的業態支撐，將商業、辦公、酒店、文化旅游、餐飲服務等多項業態進行組合，共享資源配置，使客戶可以獲得更為廣泛、更為專業的服務和支持。特別以自持和出售為開發目標的高檔辦公項目，一般具有較大體量，若作為綜合體中的一部分出現，可以更好的凸顯項目的優秀品質。在某種意義上，正是由于辦公、住宅、商業等幾種業態功能組合，形成一種相互補充、聯合收益的物業形態，為整個項目增添了較高的附加價值。同時，伴隨入駐客戶實際使用需求的不斷提升，只具備單一辦公價值的物業已很難滿足日益國際化的商務需求，而綜合體寫字樓發展模式的出現，能為客戶提供全方位、多業態的綜合服務能力，較為圓滿的解決這一問題。

二、單一業權物業將成為更多企業開發方向

近年來隨著寫字樓市場的快速發展，原寫字樓產品本身所具有的強烈的投資價值越來越得到認可，其開發模式已經發生重要變化，以自持為導向的單一業權物業將成為相當一部分開發企業的選擇。在中國寫字樓市場發展早期，國內開發商開發寫字樓的主要模式以零散銷售為主，便于快速資金回流。今天，這一方式在大多數城市、中低檔次寫字樓的開發上依然較為常見，原因是很大程度上受制于開發商的資金壓力。

隨著市場發展、投資者對寫字樓產品的認知逐漸加深，其穩定的收益價值亦受到市場認可，自持物業收取租金的經營模式開始受到市場追捧，尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發上表現突出。選擇此模式的開發商通常具有較為雄厚的資金實力和耐心，對所開發物業的價值升值潛力具備強烈的信心。并且房地產開發商經歷近幾年市場的迅速發展，已獲得相當分量的資產和經驗積累，實力得到明顯加強。他們已經從初期依靠銷售物業迅速獲利，轉向長期持有物業以獲得持續現金流，以更好的為企業長期戰略服務。同時部分企業因上市需要，須持有相當規模的優質物業。上述原因都促使開發商持有寫字樓物業的意愿大大增加，單一業權物業將逐漸成為市場的主流。如萬科宣布未來持有型物業將占據20%的開發比例，在商業地產領域的布局已經涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。

單一業權導向的租賃模式與銷售導向模式并沒有誰優誰劣之分，選擇何種開發模式要取決于開發商整體戰略布局及對項目本身價值的判斷。從最近2-3年的市場成交數據看，整棟購買寫字樓和業主自建高檔寫字樓的事例呈增加趨勢，其中外資基金、國企和跨國企業成為這一行為的主體。這一現象并非對租賃模式的否定，相反從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經越來越得到市場充分的認可。首先，從最近兩年的商業供地數據已經很直觀的可以看出，主要一線城市中心的寫字樓土地供應已經極為稀缺，新增高端寫字樓可售供應非常少，再加上人民幣穩步升值的預期，城市核心區高檔寫字樓價值上升的潛力明顯增加。在此背景下，上述整棟購買行為就變得更為容易理解。上海、北京等一線城市寫字樓逐漸增多的“冠名權”交易——企業通過購買或大面積租賃等方式，取得相關地標性寫字樓的冠名權，從另一個方面說明了資本市場對寫字樓產品投資價值的挖掘已深入到一定層次。

三、綠色辦公建筑將獲得更大發展

面對中央提出來的生態文明目標，以寫字樓為代表的商務地產也必須適應時代的要求，將節能、低碳、綠色、生態等新技術和新產品應用到開發建設中。

“綠色”寫字樓能為社會節省更多資源。很早就有種說法，國內寫字樓公建消耗是歐洲國家寫字樓公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。這些費用對我國的經濟造成了重大的浪費，給客戶造成了一定的經濟負擔。盡管國內寫字樓已經有意識借鑒國外，但是由于沒有真正理解節能技術的要點，盲目拷貝建筑外觀和堆砌高新技術，以至于不但達不到節能的目的，反而帶來高能耗。

慶幸的是，隨著寫字樓規模不斷擴大以及科學技術水平的不斷提升，在積累了相當的寫字樓物業開發經驗之后，國內在節能方面不斷探索的同時也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城鎮化、生態文明建設的大背景下，保溫、隔熱、自然取光、自然通風、防火、防噪音、便于清潔等方面的技術越來越多地應用在新近建成的寫字樓建筑之中。預計未來幾年，綠色與可持續寫字樓將得到明顯發展，與國際寫字樓的發展趨勢和硬件配置相看齊的時間間隔將越來越短。

四、寫字樓的專業聚集特征愈加鮮明

隨著經濟發展的刺激和社會化大分工的深入，越來越多的公司和企業獲得了迅速成長的機會，因為業務量的增長和聯系的加深，他們一般會選擇擴大租用面積或整體搬遷至辦公更為方便的核心區域，這樣就形成了寫字樓市場的相對區域聚集帶，我們稱之為“商務生態圈”。同時商務圈在區域位置、產業布局、交通配套都已經或正在逐步走向成熟。以北京為例，整個寫字樓市場已經形成了多個具有顯著區域特征和形象的商務圈并存局面，如CBD、中關村、金融街等熱點商務圈；而上海則形成了陸家嘴、徐家匯、虹橋、靜安、南京西路恒隆一帶等商務圈。

未來的商務生態圈，不再是簡單地建高樓，把區域中品質寫字樓全部建在一起。如果我們只是做單一的純辦公物業，哪怕檔次再高，也只能為少數客戶提供單一的辦公場所服務，不能滿足日益增長的客戶需要。未來的商務圈，應該是由多種類型的物業、產業相互密切融合，共同發展的有機共同體。按照產業鏈級分布原則，低級為高級提供服務原則，分布在生態圈內的相互關聯、影響、配套的上下游企業，可以形成一種良性的互生合作關系，最終構成完整的產業生態鏈，降低商務成本，提升綜合競爭力，為整體區域發展提供長期有力的價值支撐，從而使得整個“商務生態圈”形成一個龐大的產業簇群。例如北京的中關村科技產業生態圈，在國內屬于相當完善的商業集聚群。一方面，區域密集的高校資源為產業提供大量的公共實驗室和高素質低成本的人力資源，科技類一級產業的聚集也帶動了元配件研發、制作、配送等二級產業的發展；同時科技類產品展示、銷售的市場，以及風險基金、企業顧問等服務體系類的三級產業也得到充分發展。這樣，就形成了科技類企業及其上下游企業共同發展，雖然區域整體租金相對較高，但是為區域內企業提供了更大的發展空間，更多的商務機會。同樣CBD國際貿易產業群落、金融街的金融產業群落作為中國世界500強最密集的區域，其周邊地區也聚集了與其配套的法律、金融、旅游等相關服務產業。

同樣，在某些城市或者特點區域，也形成了以影視、廣告等產業為代表的傳媒商業圈，或以債券、保險、銀行為代表的金融商業圈，圍繞這些行業發展的上下級產業也必將被吸引過來，共同聚集形成一個更大“商務生態圈”。可以預見，未來“商務生態圈”內部產業分工將會更加專業化和細致化，同時在城市發展中的名片效應和聚集效應的作用會愈加明顯，在經濟和區域發展中的地位會越來越重要。

五、高端高配置寫字樓物業升級換代加快

隨著經濟不斷發展及客戶戰略定位提升，客戶對辦公環境的標準隨之提高，對寫字樓的需求也越發專業高端。在用戶需求及市場競爭的雙重推動下，市場上高端高配置的寫字樓升級換代的速度急速加快。在經歷初期的純粹高樓層、大面積、多電梯等硬指標競爭后，高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設施、物業服務等要求，越來越成熟的開發商已不看重華而不實的外裝內飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務環境和健康舒適的室內空間。隨著低碳環保、科技智能理念的深入人心，高端寫字樓也開始注重向人性化設計靠近，如新風系統的配備、分體式中央空調、網絡地板設計等多種原來很豪華的硬件配置標準都已成為標配，并且在不斷的優化升級中。

（有關商業地產、旅游地產開發的更多研究，詳見）

第二篇：2014年可續建筑發展展望-房地產創新報告-綠維創景

2014年可續建筑發展展望

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2014年可續建筑發展展望

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本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發布、北京綠維創景規劃設計院執筆的《2013中國房地產創新發展報告》。內容由全經聯可續建筑委員會協助提供。

可持續發展是21世紀人類的主題，黨的十八大專門論述了“大力推進生態文明建設”，這預示著我國以不斷消耗和制造二氧化碳為代價的傳統發展模式已經難以為繼，轉變產業結構迫在眉睫。建筑行業也不例外，這是挑戰，更是機遇。因為它將促進建筑行業轉變發展方式，有利于建筑業產業結構的調整與升級，也將推進建筑企業加強科技創新，發展可續建筑產品，從而取得更大的發展。綠色低碳環保只是可續建筑的一個維度，建筑的可持續發展是由經濟、社會和環境組成的三角形。2014年，可續建筑的發展將繼續持續2013年的狀況，但希望有如下的情況發生：

（一）從政策角度

在2013年及之前的市場上，存在著一線城市房地產發展良好，次級市場疲軟的現象，這個現象帶來的結果是，一線市場的房地產企業，由于項目經營狀態好，沒有產品技術升級的愿望，而次級城市又因為市場疲軟，不愿意投入更多精力和財力進行技術進步的工作。所以，在政策層面上，政府應該予以重視，針對一線市場，給予政策上的調節。在提出綠色技術指標的前提下，實行規范壓力和經濟激勵雙重政策。

（二）從市場角度

期望會有一個正式的統計出現，即對全國的綠色建筑和可續范疇內的開發，進行精確的統計和跟蹤，過程中雖然會摻雜一些虛假的內容，但是假以時日，終歸會準確。另外，從國家能源戰略角度和環境保護角度（如霧霾）考慮，應加強綠色建筑在市場上的宣傳推廣力度。

（三）從開發企業角度

2014年對房地產巨頭在可續建筑方面的作為會有很大期待，如萬科、招商和萬通等企業。在社會責任驅動下，這些企業在前些年投入的研發工作，將會在2014年開始正式推入市場，首先會在一線城市開始。雖然在技術的應用上，預計是從局部的節能環保、綠色技術等方面開始，不一定能達到朗詩集團的水準，盡管如此，已經是比之前的影響擴大很多了。

（四）從技術提供者角度

2014年會持續2013年的狀況，更多地體現在國外先進技術在國內的落地生產。這個展望，一是來自歐洲國家走出經濟危機之后開拓中國市場的愿望，也來自于中國新型建材、節能環保材料和技術的成本要求。不過這些技術提供者更期望國家規范的更新。

由于建設有一個時間的過程，2014年將是一個可續建筑翻倍建設的開始，我們應該給予高度關注。

（有關建筑設計、景觀設計的更多研究，詳見）

第三篇：2014年養老住區發展展望-房地產創新報告-綠維創景

2014年養老住區發展展望

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2014年養老住區發展展望

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本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發布、北京綠維創景規劃設計院執筆的《2013中國房地產創新發展報告》。內容由全經聯養老住區委員會協助提供。

（一）政策逐步落地，將促使整個行業爆發式增長

2013年，養老服務業主要是從頂層設計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權益保護法》等，2014年將是養老政策落地的關鍵年，屆時也將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必將為整個產業發展創造良好的生存環境，整個行業將呈現爆發式增長。

1、土地政策

目前我國養老產業土地獲取方式是通過招拍掛和劃撥獲地，但這兩種方式均有較大的局限性。招拍掛的方式企業開發成本較高，難以持續滿足日益龐大的老年人需求；劃撥用地則會面臨開發融資受限，土地不能抵押等。故2014年為加大對養老產業的支持，在土地政策方面政府預計通過提供地價土地或者給予減免土地使用稅等政策措施。

2、金融平臺

養老地產比一般商品房的建筑、配套服務成本更高，企業在相當長的時間內無法回籠資金，加上目前養老地產商業盈利模式還是處于模糊不清晰的狀態，大多數銀行都不愿意貸款，這對于非大型開發商、民營企業的養老機構來說，是較大的一個瓶頸。2014年政府將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養老服務機構，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養老機構的門檻，預計會出臺相關養老機構或運營商金融貸款方面的政策。

除此之外，國家還將進一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機構創新金融產品或服務內容，拓寬信貸抵押擔保范圍，支持養老服務業的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險（放心保）資金投資養老服務業，開展反向按揭養老保險試點。

3、以房養老保險

國務院發布的《意見》，明確提出要完善養老服務業的投融資政策，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點。“以房養老”保險詳細政策預計2014年落地，首款產品預計2014年1月份推出。

4、醫養結合十八屆三中全會強調積極推進醫療衛生和養老服務相結合，支持有條件的養老機構和醫療機構，有條件的二級以上綜合醫院開設老年病科，建設社區醫院為老年人上門服務的區域關系，加強遠程服務試點。以上政策將成為2014年“醫養結合”模式的重點實現路徑。

5、養老配套設施政策

目前我國對養老社區及一些住宅小區的養老配套設施未有明確的細項政策。在《加快發展養老服務業的若干意見》發布后，預計2014年國家將有系列的養老配套政策出臺，對民營企業降低門檻，減免配套等相關稅費，鼓勵民營企業投資養老機構。

6、養老建筑驗收標準

2014年預計政府會推動養老建筑標準的相關工作，保障相關養老建筑產品的安全性。

（二）市場將更加規范，更加專業

企業自主經營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮化對持有物業需求的強化，將進一步促進養老地產向著產業化方向發展。同時養老產業上下游

產品的投放渠道以及國家養老專家對養老運營模式的探討等，將引領2014年養老產業市場更加規范化、專業化的發展。社區、醫療、養老機構會在接下來的2-3年內大量涌現。養老人才、養老培訓機構將在養老市場中呈現活躍的狀態。

（三）養老地產將成地方招商考核指標

2014年多地政府直接將養老地產招商作為核地方政府引資部門政績的一項指標。這源自兩方面原因，一方面，央企、地產商、險企等投資主體紛紛加碼養老地產，養老地產被越炒越熱；另一方面，隨著中國老齡化程度加劇，地方政府面臨的解決養老問題的壓力與日俱增。

（四）社會資本在養老地產領域的優勢將進一步擴大

2013年12月底，民政部發布《民政部啟動公辦養老機構改革試點》的通知，要求推行公辦養老機構公建民營。公辦養老機構特別是新建機構應當逐步通過公建民營等方式，通過運營補貼、購買服務等方式，鼓勵社會力量運營，支持公建民營機構發展。另外，隨著一些政策在2014年的一些落實，我們相信社會資本仍將是養老地產領域的主角，并且其發揮的作用將越來越大。

（五）養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展

隨著產業的發展，養老產業將與金融業、房地產業、旅游休閑度假等相關產業相結合，構建泛養老產業集群概念，形成以城鎮化發展為整體框架的區域綜合開發新模式。從城鎮體系結構的分層提升與建設上進行細分，包括養老新城模式、養老小城鎮模式、養老綜合體模式和新型農村養老社區模式。

（有關養老地產、旅游地產開發的更多研究，詳見）

第四篇：2014年文化和旅游地產發展展望-房地產創新報告-綠維創景

2014年文化和旅游地產發展展望

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2014年文化和旅游地產發展展望

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十八屆三中全會提出文化強國概念，文化產業迎來改革巨大推力，旅游業也迎來了多重的利好。文化和旅游地產領域作為房地產行業轉型的重要領域之一，越來越受到大家的重視，進一步成為大家關注的熱點。

1、新型城鎮化戰略的提出，必將為2014年旅游和文化地產發展帶來很大的機會

文化旅游地產的發展，不能就樓盤做樓盤，應該把房地產的開發，放在文化旅游產業的區域發展結構中，在新型城鎮化的結構中，形成土地價值、房產價值，依托產業價值升級房地產價值，結合文化旅游運營，實現房地產開發運營；新型城鎮化是未來城市化發展最重要的動力機制，對中國整個經濟保持持續較高速的擴張非常重要；人的城鎮化是新型城鎮化的前提，實現人的城鎮化需要依靠產業支撐，所以在產業結構上，產城一體化是未來新型城鎮化的主流模式；以文化旅游引導特色旅游小城鎮建設是區域文化旅游產業發展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產品設計是關鍵；對于地產開發商而言，做產城一體化的新型城鎮化開發運營商，是未來發展的金光大道。

（1）新型城鎮化發展需要文化支持

改革開放30多年來，我國快速的城市化進程在推動經濟增長的同時，出現了各種各樣的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城鎮化建設過程中，人們越來越認識到，一座城市留給人印象最深的不僅有城市的容貌，更為重要的是城市的文化，因此新型城鎮化的發展需要文化的支持。

（2）城鎮化的轉型需要文化產業的支持

低能耗、污染小的高附加值制造業和現代服務業已成為城鎮發展的主要方向，文化產業恰好可以與城鎮產業轉型進行有機結合，將加快城鎮化的創新驅動和轉

型發展。

（3）新型城鎮化的動力恢復需要文化產業的支持

未來，新型城鎮化應摒棄“造城”運動帶來的基建熱，重點開發和培育城鎮特色主導經濟，加強產業的協調發展。而文化產業便是其重要抓手之一，各地應依托當地的文化特色，進行產業融合，因地制宜發展當地文化產業，培育當地主要的支柱產業，使其成為當地城鎮化發展的支點。

2、文化和旅游地產將更多地體現其服務屬性，來滿足人們多樣化的、高品質的生活、工作需求

旅游地產的本質為地產，與傳統住宅地產一樣具有房地產的屬性，只是功能與服務對象發生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。

北京綠維創景規劃設計院運用泛旅游房地產的架構，根據功能與性質的不同，將旅游房地產概括為休閑商業房地產、休閑居住（第二居所）房地產、度假居住（第三居所）房地產、酒店房地產、養老居住地產、文化創意房地產、莊園房地產、新農村社區旅游房地產八大類：

（1）休閑商業房地產產品開發

休閑商業房地產是傳統商業地產在體驗經濟時代的發展方向。休閑商業地產在旅游與城市發展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業地產和旅游區休閑商業地產兩類。

（2）休閑居住（第二居所）房地產產品開發

休閑居住房地產又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內容，是周末郊區休閑居所。此類地產一般在距離中心城區2小時以內的環城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區），規模比較大，其開發機會，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區別墅排屋、花園洋房等社區群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領階層開辟的大型綜合居住社區、為離退休老人設計的養老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地產產品開發

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費一定

時間。在旅游勝地的度假地產開發中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環境等核心資源的地區率先成為度假地產的寵兒，這類旅游地產以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區、公寓、別墅等多種形式的地產開發，用資源創造生活方式，營造自然生活環境，體現人與自然的和諧統一。主要有以下四種類型：濱海度假地產、防寒避暑地產、運動度假地產、康療養生地產。

（4）酒店房地產產品開發

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。酒店作為旅游房地產產品，是一種銷售與經營結合的產品。在房地產調控政策實施之后，售后回租型酒店產品，已經成為旅游房地產中最好銷售的產品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

（5）養老居住地產產品開發

養老地產，是以“養老+地產”為開發模式的一種復合型地產產品。復合型地產產品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產生的服務價值鏈條。對于養老地產來說，就要以居住地產產品為載體，結合醫療、康復、休閑等等養老服務。

（6）文化創意房地產產品開發

文化創意房地產是指以文化為主題，具有文化創意產業價值鏈的房地產模式。文化與旅游產業都是高效益、無污染、發展可持續、能對周邊經濟發展形成強大輻射力的高效產業，他們的融合發展能夠對地方經濟產生強大的帶動作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內的曲江新城也是一個文化帶動的區域綜合開發的模式。

（7）莊園房地產產品開發

生態農莊是以綠色、生態、環保為目標，以資源有效利用為載體，以科技創新為支撐，以市場化運作為手段，集農業生產深加工與觀光旅游為一體的規模集約化農業場所。作為生態型休閑農莊，農業仍是核心產業基礎，因此農業應當繼續作為園區的主導產業。旅游業則以園區內的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目。由于房地產的投入較大，因此應放到后期發展，通過爭取擴大建設用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產業開發。

（8）新農村社區旅游房地產產品開發

隨著經濟發展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現在旅游休閑和旅游房地產上，就是鄉村旅游房地產的發展。而旅游新農村社區作為新型城鎮化的建設內容，同樣形成了帶動旅游房地產開發的能力

3、文化和旅游地產商業模式的長期性和綜合性進一步被人們所理解和認識

文化和旅游地產的商業模式具有長期性和綜合性，我們可以從以下幾個方面來理解：第一，挖掘文化內涵、打造地方文化競爭力，這一文化品牌是當地的核心競爭力，對當地的影響是長期性的；第二，文化與旅游產業，是一種綜合型的產業，能夠帶動眾多產業的協同發展，具有綜合效應；第三，文化和旅游地產中，諸如文化園區、度假酒店、主題公園等都是一種經營型物業形態。

4、房地產龍頭企業進入文化和旅游地產領域，將會為該領域的發展帶來更多的模式和更激烈的競爭

早期涉足旅游地產的華僑城早就宣布其發展模式將從“旅游+地產”變更為“以文化為核心，旅游為主導”；觀瀾湖集團也宣布，聯合華誼兄弟、導演馮小剛共同投資50億元，打造中國特色電影旅游商業項目——海口觀瀾湖華誼馮小剛電影公社；萬通地產則與中體產業聯合獲得三亞的奧林匹克國際村項目，亦被市場視為文化地產的受益者。鳳凰股份、長江傳媒等文化類上市公司也在房地產市場圈地。萬達更是通過打造十個文化城暴露出其對文化旅游地產的野心。

5、文化和旅游地產中中國文化元素的價值將被進一步認可

文化是靈魂，旅游是生活，地產是載體。三者完美結合，才會打造出一個成功的文化旅游地產項目，才會更具歷史價值、旅游價值和投資價值。

中國傳統文化元素在近幾年似乎一夜之間升溫，成為互聯網上最熱的詞匯。這與當前時代背景有關，中國經濟總量躋身世界十大強國的時候，中國成為了世界的焦點。相信在國外企業大肆挖掘中國文化，將中國元素充分運用到產品中的帶動下，我國的文化和旅游地產開發商也將注意到中國文化的價值，文化元素的價值將被進一步認可。

6、文化與旅游地產行業屬性和商業模式的清晰將有利于房地產金融在該領域的合作與發展

文化引導的區域綜合開發是有效推動城市發展的新模式。文化導向的區域綜合開發模式是基于一定的文化資源與土地基礎，以文化體驗、文化產業、文化旅游為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的文化綜合體、文化消費聚落、文化創意園區、文化產業園區、文化創意地產開發區為核心功能構架的，整體服務品質較高的文化產業聚集區。作為聚集綜合文化產業功能的特定空間，該類區域綜合開發項目是一個泛文化產業聚集區，也是一個區域經濟系統，并有可能成為一個文化體驗目的地。

在運營模式上，根據文化引導的區域綜合開發的特點和國內外成功先例，采取“政府+區域運營商+次級開發商+創意創業者”即（G+1+X+Y）的開發模式，走“政府扶持、企業主體、文化創意者參與”的科學發展道路。其中，區域運營商，對文化旅游地產項目而言，其開發內容超越一般項目開發的層面，必須要文化創意產業的相關操作經驗，推廣平臺優勢。同時也要承擔城市基礎設施建設、土地一級開發，產業運作能內容，必須是文化產業運作能力強、實力雄厚、富有社會責任感的企業，如天柱文化旅游投資公司，才能擔當本項目的區域運營商。

7、文化旅游地產在二三線城市的發展速度會更快

文化旅游產業在蓬勃興起，究其原因一方面是國家政策的引導，另一方面是市場上強烈的需求。對于這樣的一些文化旅游項目，一開始可能會在相應的一線城市，或者會在文化旅游資源比較豐富的地方去做，但是它必然會向全國的各個區域去發展。從目前現狀來看，文化旅游地產正在二三線城市蓬勃發展。細數萬達集團2013、2014年20余個開業或將要開業的項目，超過半數位于二、三線城市；保利的旅游地產布局選址也多在二、三線城市。這一方面是因為二、三線城市有著豐富的文化和旅游資源，另一方面也是基于在這些城市發展成本相對較低，政策相對來說比較優惠，而當地市場又有一些剛性需求。

（有關文化與旅游地產的更多研究，詳見）

第五篇：綠維創景：2014年房地產金融發展展望

2014年房地產金融發展展望

旅游與城市規劃設計專家旅游地產開發運營顧問

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.北京綠維創景規劃設計院

官方網站：旅游運營網http://

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2014年房地產金融發展展望

北京綠維創景規劃設計院

本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發布、北京綠維創景規劃設計院執筆的《2013中國房地產創新發展報告》。內容由全經聯金融投資委員會協助提供。

資金是地產發展前提及關鍵，沒有金融就沒有地產。過去房地產發展的資金單一地靠間接融資，更多的是通過銀行貸款來支持，這一模式是不可持續的，一定會走上多元化。其次，政府每次調控房價都會運用金融手段，如果單靠銀行貸款，影響將會很大。另外，整個房地產行業，特別是住宅業的利潤呈下滑趨勢，在這種情形下，尋找低成本融資對降低房企的成本來說最為關鍵。于是，近幾年房地產企業正在逐漸擺脫對銀行的依賴，走上一條多元化的直接融資之路。從利用銀行理財產品成立房地產基金到供應鏈融資、預售款融資到私募基金、房地產投資信托基金、資產證券化到海外上市融資、入股銀行及保險等，房地產融資的渠道越來越多，在銀行信貸緊張的2013年，多元化的金融創新模式極大地緩解了房地產公司的融資壓力。

1、大資管時代到來，資金將更大規模流向金融業務

經過長期的高速發展，一些龍頭房地產企業的規模已經很大，要想持續發展，單靠房地產市場顯然不可持續，“跨界”成為了擺在企業面前的難題。房地產具有投資性，屬于資金密集型行業，出于尋求企業內部資金平衡的考慮，房地產企業向金融行業滲透是相對安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出臺，打破了證券、保險、基金、信托、銀行之間的壁壘，標志著資產管理進入全面競爭時代，為房地產企業拓寬融資渠道、創新融資方式創造了條件。隨著金融市場化的進一步推進，2014年地產與金融結合的將更加緊密。

2、創新型地產金融產品不斷出現，直接融資比例進一步提高

從未來的發展趨勢看，房地產企業將致力于發展更加多元化的地產金融產品，繼續擺脫銀行的限制。可以預見，2014年，直接融資的比例將會進一步擴大。

在大資管時代，基金和銀行的聯合、銀行和信托的聯合、信托與證券的聯合將衍生出更多的新型金融產品；房地產涉銀將更加普遍化，并逐漸走向成熟；房地產企業并購、引入戰略投資人將更加普遍；境外直接融資成為房地產企業與國際資本對接的重要平臺。

3、房地產基金發展三趨勢

目前來看，房地產基金發展有三個趨勢：

第一，并購基金將會在未來時間中大行其道，起到主角的作用。據悉，一些資產管理公司和大的房地產企業已經成立了并購基金。如果宏觀調控常態化，有許多中小企業會退出房地產領域，到這些并購基金就面臨接盤的機會了。

第二，股權化的房地產基金將慢慢取代債權化的房地產基金。對大的房地產企業來說，一方面由于形勢良好，現金流回流比較快；另一方面由于良好的信用，銀行還主動放款給他們。和這種大企業合作，一是道德風險比較小，二是市場風險也比較小，所以房地產股權類基金會慢慢從純債權再加股走向純股權。

第三，經營性的股權基金會越來越多，比如商業地產、旅游地產、養老地產、寫字樓，不可能一下子售罄，但也不能出售，否則就沒辦法經營、管理。比較好的辦法是自己持有，長期經營，在經營當中有一部分獲利，在整個市場升值當中有更多的獲利。這樣的基金可能會越來越多浮上水面。

4、房地產信托仍占主要地位

房地產信托仍將是房地產企業融資渠道的主體，尤其是對中小型房企來說。同時，房地產信托仍將占據整個信托業資金的半壁江山重要投向。據相關統計數據顯示，2013年1-7月房地產信托占32.27%的資金投向比例，位列集合信托資金投向的第一位。房地產長效機制的建立，有利于房地產信托的風險控制，因此，2014年，房地產信托仍將是房地產企業重要的資金來源之一。

5、中小房企面臨“大資管”時代的挑戰需創新思路

大資管時代下，對于中小企業來說機遇與挑戰并存，應善于創新、抓住機遇，實現融資：第一，債權融資創新。一般情況下，債權融資需要項目產權清晰、法律文件齊全，抵押物價值充裕，償付保障可靠，“四證齊全”為基本條件。但是，在特定情況下，在開發項目證照不全，但權屬清晰，抵押物充裕，償付保障可靠的條件下，也可以實現債權融資。第二，股權融資創新：一般情況下，股權融資需要項目投資已經形成，收益前景可以預期，操作團隊經驗豐富，融資企業信用可靠，通過增資擴股或購買股權進行融資。但在特定的情況下，可以在項目開始投資之前，把股權融資提前到合作投資、共同拿地，擴大融資企業的投資規模，提高融資企業自有啟動資金的內部收益率，搶占更大的市場份額。第三，股權加債權融資創新。這是前兩種融資模式創新的綜合使用，股權部分同股同權，債權部分按照約定付息。這種融資模式，對于合作雙方都有降低融資成本、分散市場風險的作用，是比較經常使用的模式，它又可以發展為固定收益加激勵分紅的模式。第四，經營權收益權融資創新。長期持有、經營獲利的項目，最大難處在于自有資金不足；而把寫字樓、商鋪、酒店賣散了，既不利于整體經營，也不利于收獲物業增值。根據我們的測算，以寫字樓為例，開發商自持能夠免交交易稅、企業所得稅、土地增值稅，并且以成本價自持，在一線城市的核心地段，寫字樓的租金內部收益率可以達到10-12%。應嘗試與開發商合作，募集追求低風險、長期持續回報的資金組成寫字樓基金，并且尋求通過REITs退出的途徑。旅游地產、養老地產、商業地產的可持續經營，也需要此類基金。長期持有、經營獲利型基金的出現，將是中國房地產業成熟的體現，也是中國房地產金融成熟的體現。（有關房地產開發、旅游地產開發的更多研究，詳見）