第一篇：旅游全案策劃案例一：瀆明城運營策劃及景觀設計-綠維創景

旅游全案策劃案例一：瀆明城運營策劃

及景觀設計

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版權聲明：該報告知識產權歸北京綠維創景規劃設計院所有，未經允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責任。

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旅游全案策劃案例一：瀆明城運營策劃及景觀設計-

綠維創景

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熱點聚焦：旅游策劃，旅游全案策劃，旅游策劃案例，鹽城人文商業，鹽瀆明城運營策劃，景觀設計，綠維創景 項目背景：鹽城市商業發展非常迅速，人均占有商業面積較大，且有多個古街項目，本項目作為鹽都區重要的古街商業項目，得到政府的大力支持，甲方想要新城特色，在激烈的商業競爭中取得一席之地。考量國內多家知名規劃企業后，甲方最終選擇了綠維，希望通過一個高質量的規劃平臺，為項目尋找市場機會。

一眼望千年效果圖與實景圖

核心思路：綠維通過對鹽城商業市場特征的分析，認為本項目要想實現差異化、特色化發展，必須在充分挖掘鹽城歷史的基礎上，以鹽城千年歷史為文化脈絡，以鹽城最具時代特色的明代古建筑為本底，以多元化業態布局為特色，以景區化、文化化、休閑化為手法，通過泛主題公園的形式，走人文商業復興之路，在面詮釋鹽城千年發展史的基礎上，將本項目打造成以旅游、購物、娛樂、餐飲、酒店、演藝體驗、民俗風情、文化傳承等于一體的綜合型城市休閑購物商街。在空間布局及景觀設計上，我們建議通過與外部有效連通的開敞式空間、商業業態多元化的綜合布局，以及景觀小品、情境雕塑、旅游演藝等項目的創新設計，突破“鹽文化”的局限，將鹽城的重大歷史事件、名人軼事、地方非物質文化遺產等展現給世人，并引領鹽城商業發展新趨勢。

后期效果：本項目已經落地建成，且全部商鋪已銷售完畢。項目突破“商業”的常規思路，創新開發“人文商業”模式，最終形成錯位經營，實現了商業與文化的充分融合。

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詳情參見：旅游策劃專題-做好旅游策劃，實現旅游業發展目標

擴展閱讀：落地運營*實操為王-超越《旅游規劃通則》，創新旅游規劃模式

（有關旅游策劃、旅游規劃、旅游地產的更多研究，詳見）

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第二篇：旅游策劃專題-用旅游策劃,助推項目成功落地-綠維創景

旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目成功

落地-綠維創景

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旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目成功落地

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熱點聚焦：旅游策劃，旅游項目策劃，旅游全案策劃，旅游規劃，旅游策劃規劃，綠維創景 旅游規劃涉及發展目標、產業配套、用地控制與平衡等方向性的大問題，往往不能對產業、產品、運營和管理作出具體的指導，存在操作性上的空缺。如何擺脫旅游規劃的限制，為政府及開發商提供可執行、可落地的方案？綠維創景認為，應在旅游規劃之前形成全案策劃，設計出最有價值的游憩模式、旅游產品及商業運營模式，助推項目在經濟、市場及建設上的落地。

一、旅游策劃專題-用旅游策劃，助推項目落地-綠維創景 旅游策劃的概念解讀

旅游策劃，是依托創造性思維，實現資源、環境、交通與市場的優化擬合，實現旅游業發展目標的創造過程。其目的在于找出資源與市場間的核心關系，建構可采取的最優途徑，形成可實施的明確方案，并對近期的行動進行系統安排。

綠維創景認為，旅游策劃要先于旅游規劃并形成全案策劃架構，通過策劃設計出最有價值的游憩模式、商業模式、營銷模式和運營模式，形成旅游產品和旅游吸引力，再將吸引力延伸到整個旅游產業的多元系統構架，最后體現到規劃上。另外，旅游策劃要講求落地：通過商業模式創新實現經濟落地、通過創新主題概念，塑造核心競爭力，形成市場落地、通過經營模式創新實現建設落地。

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二、旅游全案策劃的步驟及要點 綠維創景認為，旅游開發是以項目的完整運營方案為基礎的。因此，通過旅游全案策劃，形成包括旅游產品策劃、旅游開發建造及投融資策劃、旅游營銷及經營管理策劃三方面內容，可以全面把握項目開發的條件。

1、資源評價與挖掘

資源是旅游項目開發的基礎，一般包括自然資源、歷史文化資源兩個方面，我們也從地脈、文脈、人脈三個角度，進行資源的挖掘。從投資的角度，我們將資源區分為本體價值與開發價值。本體價值是資源固有的價值基礎，開發價值，則是從開發收益的角度，對資源價值的一種評價，這樣的評價，對于開發商投資，具有很大的意義。

本體價值評價與挖掘：第一，景觀觀賞價值；第二，科學價值；第三，文化價值；第四，游樂價值；第五，康療價值；第六，體驗價值。

開發價值評價與挖掘：第一，資源定位、獨特性及其吸引力評價；第二，可進入性與進入條件評價；第三，基礎設施條件及投入評價；第四，展示條件與觀賞條件評價；第五，游樂、康療與體驗條件評價；第六，產品現狀評價。

2、市場調研

要把握好市場，需要從五個方面進行深度研究與策劃：市場調研、旅游市場總體把握，項目的市場定位，對應于目標市場需求的產品創造（創意策劃與游憩方式設計，游線設計），市場核算與運作策劃（收入模式設計，營銷策劃，市場效果判斷，效益估算等）。

3、定位與戰略

定位，是旅游項目策劃的核心步驟，所謂“綱舉目張”。可以分為四個方面：主題定位、目標定位、客源市場定位和戰略定位。

主題定位：旅游項目一般都需要主題，即使是奇山異水等獨特景觀區，或者賓館等普通接待區，如果有了清晰獨特、引人入勝的主題，并且項目按照主題進行整合打造，旅游吸引力就會得到極大的提升。

目標定位：項目獨特吸引力提升到何種程度，是實現目標的基礎。這對策劃人在資源挖掘、市場開發、創意突破、產品整合方面，提出了挑戰。目標定位，要求設計出達到目標可行的運作路徑。目標是一個體系，包括定性與定量兩個方面。

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市場定位：按照傳統方式，分為基礎市場、主體市場、機會市場；按照細分結構，形成重要性、營銷時序、區域劃分、類別劃分四維構造的綜合形態。

功能定位：旅游項目，可以圍繞六要素進行細分展開，結合游憩方式，構建系統的綜合功能結構。例如，吃住行游購娛等要素大功能；觀光、探險、休閑、度假、休學、療養等游憩功能；以住為主，餐飲娛樂輔助的結構（大多數度假村的模式）；以餐為主，借助民俗游樂的結構（大多數農家樂的模式）。

開發戰略：實現目標的現實途徑，必須有戰略性的構架，這就是開發戰略。戰略，是對多種可能途徑的選擇。是開發中輕重緩急、先后時序、結構配合投資分配等重大問題的綱領與方針。

4、產品策劃與游憩方式設計

1）產品策劃

旅游產品是指可以進行銷售、經營運作的實體項目。旅游產品策劃，就是要策劃出可以游憩、銷售、經營及投資開發運作的項目結構。綠維創景認為，在旅游產品策劃中，尊重人的生理與心理、注重人的感受與體驗是旅游產品成功的關鍵點之一。

2）游憩方式設計

游憩方式設計技術，是旅游項目設計的核心技術。主要從旅游目的地、景區開發角度，對旅游者出游中涉及的各主要要素進行設計安排，使旅游者在旅游過程中獲得最大滿足，旅游目的地資源獲得最佳利用，從而使旅游開發商、投資商獲得做大收益。

5、要素配置與布局

項目內部的游線、交通、土地利用、功能分布，必須符合游憩規律，符合地形地貌與景觀環境，符合土地利用與基礎設施集約化與優化，符合環境保護、文物保護、景觀保護的要求。因此，綜合相關要素，進行合理布局，形成最佳的空間結構關系與游憩路線，是旅游策劃、規劃的共同任務。

6、商業模式設計

商業模式，是項目開發與經營的商業靈魂。其內容非常豐富，包括了收入模式、經營模式、營銷模式、管理模式、投資分期、資本構架、融資模式等等。

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7、開發運作計劃制定

這一計劃的重點，在于把戰略落實到開發的每一個環節之中，提示操作的順序、重點、達到的目標、環節之間的銜接等等細節。開發運作計劃，一般涉及到以下八個方面：１）經營權及相關合同談判與簽訂；２）土地征用、拆遷、居民安置；３）策劃、規劃、設計等相關事項；４）立項、可研與五證報批；５）工程招標與投資建設；６）招商引資與融資運作；７）開業驗收與開業營銷運作；８）管理成型與人力資源培訓。

詳情參見：旅游策劃專題-做好旅游策劃，實現旅游業發展目標-綠維創景

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第三篇：中國旅游策劃公司實力榜-綠維創景甲級資質

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旅游與城市規劃設計專家產業地產與新型城鎮化運營服務商

北京綠維創景規劃設計院有限公司，成立于2005年，注冊資本1000萬，年產值2億元，是集“產業研究、項目策劃、工程咨詢、城市規劃、建筑設計、景觀設計、投融資服務、托管經營”八位一體的新型服務機構，以旅游休閑項目策劃規劃設計為基礎，以旅游與文化引導的區域綜合開發及新型城鎮化為專業方向，對“泛旅游產業項目開發、旅游地產項目開發、新城新鎮新園區”三大領域進行系統整合，實現“產業整合、產品創新、規劃系統、設計落地”目標，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及后期顧問與經營托管的全產業鏈咨詢服務。擁有國家旅游規劃設計甲級資質、建筑工程設計乙級資質、城鄉規劃乙級資質、工程咨詢（建筑）丙級資質。

北京綠維創景規劃設計院自2005年成立以來，在林峰博士帶領下，實現了持續高速發展，已成為全國知名的最具影響力的產城一體化全程服務機構、中國新型城鎮化領先機構。目前，匯聚了旅游策劃師、城市規劃師、景觀設計師、建筑設計師、房地產策劃師、營銷策劃師、游憩策劃師、工程咨詢師、投資分析師、游樂設計師、市政工程師等二十余種不同專業的精英人才300余人；已完成策劃、規劃、設計及咨詢項目千余個，業務類型涉及30多個門類，包括新型城鎮、生態城鎮、旅游休閑城鎮、各類景區、度假區、休閑區、旅游地產、城市休閑商業、產業聚集區、古城古鎮古村落、鄉村旅游、休閑農業、新農村建設、養生養老、森林旅游、文化遺產、工業遺產、科教旅游、紅色旅游、濱海旅游、湖泊旅游、溫泉、酒店、酒莊、高爾夫、滑雪場、跑馬場、濕地公園、郊野公園、主題公園、城市公園、動植物園等。

綠維創景秉著“創意經典·落地運營”的理念，以游憩方式創新策劃為基礎，以旅游產品設計為特色，以商業運營模式創新突破為核心，以景觀、建筑和游樂的創新設計為手段，以泛旅游產業整合、新型城鎮化為整合模式，為企業旅游、房地產開發提供運作與建設方案，為政府旅游產業發展、新城新區開發提供操作計劃。不僅在項目制作上不斷創意經典，同時也十分熱衷于對行業熱點問題、難題的研究探索，并及時將研究成果與業界共享，為中國旅游規劃行業的發展貢獻力量。

綠維創景在多年的規劃實踐中，在業界首創旅游引導的區域綜合開發模式、旅游引導的新型城鎮化模式、政府旅游產業運營模式、泛旅游產業整合與產業集群化模式、泛旅游產業業態規劃模式、旅游綜合體開發模式、旅游產品設計模式、旅游房地產開發模式等多種模式，形成了獨家技術路線與競爭優勢；創辦的《旅游運營與地產開發》雜志和旅游運營網（）已獲得各地政府領導、旅游局長、景區管委會、投資商、開發運營商等的高度評價，有著兩萬多位忠實讀者；2013年出版發行了《旅游引導的新型城鎮化》圖書，也一直受到業界專家的關注和好評。

綠維創景遵循“以高度責任感與積極創新精神，為客戶創造價值提升”的目標和價值觀，構建了“扁平化管理、專業化發展、縱深式服務、一體化配合”的組織架構，并結合深度專業化細分，形成了多專業平行發展、交叉互補、協同作戰的特色模式。聯合北京光影俠數碼科技股份有限公司、北京綠維創景旅游投資管理有限公司、北京綠維房地產經紀有限公司、綠維（北京）國際文化傳播有限公司、北京綠維創景景觀工程有限公司等幾家企業共同組成提供“旅游開發、城市建設、房地產開發”系統服務的緊密型企業聯盟組織——綠維機構，形成了國際化的、產業鏈延伸服務的全程服務模式。

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>>溫泉規劃設計、溫泉產業運營、溫泉地產開發、溫泉工程建設等

綠維創景自2005年成立以來，為上百家知名企業、景區、政府部門等機構提供過咨詢服務，并得到了客戶的高度認可；同時，綠維的創新理論和觀點也一直被社會各界和媒體關注。目前，已與全國房地產經理人聯合會、港中旅、卓達集團、首鋼集團、河北建投、貴州茅臺、西安旅游集團、河南投資集團、云南省旅游局、山東省旅游局、陜西省旅游局、春秋樂園、清明上河園、大明宮、千島湖、雪野湖、中國旅游報、旅游出版社、搜狐焦點、鳳凰網、和訊網、安家等多家機構達成了戰略合作關系。并于2014年創立了“中國泛旅游產業服務聯盟”，作為聯盟創始單位之一，將貢獻高價值資源與聯盟會員共享，實現互利共贏、聯合發展，歡迎加入聯盟，共同為操盤者提供品牌導入和運營管理服務。

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