第一篇：建立統一的動產登記制度尚未形成共

建立統一的動產登記制度尚未形成共

全國人大財經委副主任委員吳曉靈7日在首屆“濱海動產金融論壇”上表示，不動產的登記已經引起重視，出于完全財產制度、公平稅賦和反腐倡廉的需要，已經開始建立統一的不動產登記制度。但對于動產登記，盡管有巨大的市場需求，但是建立統一的登記制度尚未形成共識。

吳曉靈說，在動產的登記方面，除了動產抵押、權利質押登記機構高度分散，需要多頭登記外，在租購、所有權保留、動產留置權，動產購置款擔保、存貨質押、倉單質押、動產信托、保證金帳戶質押等新型動產融資業務存在有登記無門的困難。

吳曉靈指出，《物權法》中只規定了所有權、使用權、擔保物權，但對信托物權和租賃物權這兩種金融活動重要的基礎物權沒有明確表述。

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。

吳曉靈認為，《物權法》的一個創新之處在于以動產擔保合同作為設立擔保物權的基礎，以登記作為擔保物權對抗效力的依據，擔保物權的登記不決定合同的效力，而是擔保物權對抗善意第三人的要件。

吳曉靈表示，以登記公示的方式，保護權利人對抗善意第三人是行之有效的方式，有利于動產融資活動的發展。

第二篇：構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質

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構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質

楊盛秋

摘要：我國《物權法》明確了國家對不動產實行統一登記制度。不動產登記的性質是構建我國不動產統一登記制度的基礎問題。本文借鑒了準物權理論、將不動產物權的類型一分為二，從而以“二分法”分析并重構不動產登記的性質，論證了構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的準行政行為性質。

關鍵詞：不動產物權 準物權 不動產登記的性質 準行政行為

不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。

建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，監督市場主體的經營活動，營造并維護市場的公平競爭環境，查處各種有損于市場機制能動性發揮的違法行為等。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。

《物權法》第10條規定,“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”明確不動產登記的性質是構建我國不動產統一登記制度的基礎問題。

一.重構我國不動產登記的性質

不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。

(一)學界傳統觀點

目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:

1、公法行為說,該說認為:不動產登記的性質,屬于一種行政行為。如有學者認為:“它是一種行政確認,就是指行政主體根據相對人的申請,依法對某一特定的法律事實、法律資格或權利義務關系的真實性、合法性予以確定、認可和證明的具體行政行為。”“國家登記機關對物權變動的登記正是屬于行政確認登記的一種形態。”

2、私法行為說,該說認為,登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看,登記行為是產生私法效果的行為。

3、證明行為說,該說避免公、私法性質上的判斷,認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產權變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準。

筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。

(二)不動產登記的性質之分析

筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對構建不動產統一登記制度的范圍的研究。

1.我國的不動產物權的類型

根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：

(1)不動產所有權：國家所有權;集體所有權;私人和其他權利人的所有權。

(2)不動產擔保物權：只有不動產抵押權。

(3)不動產用益物權：自然資源使用權;建設用地使用權;土地承包經營權;宅基地使用權;地役權。

對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。

典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。

準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為,特別法上的物權,公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為,準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂,而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說,它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。

準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。

準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。

2.我國不動產登記的性質

筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記,如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記,如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系,主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。

基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范;后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。

綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。

二.我國不動產統一登記制度設計下的不動產登記的性質

《物權法》第10條規定,“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”

如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。

以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題。現階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以這一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩

重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據;后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。

從法理上對公法和私法分類的各種理論來看：首先，雖然不動產登記是由申請人的申請行為而開始，但不容忽視的是，不動產登記中主要的行為主體是國家有關部門，即國家公權力介入了登記。而事實上，正是國家公權力的介入才賦予了不動產登記的強大公示效力。其次，不動產登記在利益平衡上是為了調節國家和整個社會的物權的秩序，從而保障交易的安全。最后，從登記行為本身而言，通過不動產的登記，不僅僅產生公示物權的私法果，而且國家能夠更主動有效地管理和宏觀調控不動產這一重要的社會資源，帶有顯著的行政色彩。

有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，“只以單一的判斷、認識與觀念等受動的精神作用為要素”，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此,有學者認為,行政登記屬于準行政行為,只產生間接的法律效果,而不產生直接的法律效果。

該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被推翻;二是確

認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。

參考文獻:

[1] 楊海坤、章志遠.行政法學基本論.中國政法大學出版社.2004.第135——136頁.[2] 謝偉東.試論我國不動產登記的性質和效力.社會科學論壇.2006,(9).第76——80頁.[3] 王崇敏.我國不動產登記制度若干問題探討.中國法學.2003,(3).第48——54頁.[4] 崔建遠.準物權的理論問題.中國法學.2003,(3).第76——85頁.

第三篇：擬建立房產統一登記制度

擬建立房產統一登記制度

來源：漢網-武漢晚報

2013年03月11日11:35 我來說兩句(0)

取消不合法不合理

行政事業性收費推進行業協會商會

與行政機關脫鉤下放生產經營活動審批事項

整合相同或相似職責

據新華社電 國務院提請十二屆全國人大一次會議審議的國務院機構改革和職能轉變方案指出，政府職能轉變是深化行政體制改革的核心，轉變國務院機構職能，必須處理好政府與市場、政府與社會、中央與地方的關系。昨天上午，國務委員兼國務院秘書長馬凱就國務院機構改革和職能轉變方案作說明。方案從

六個方面明確了職能轉變方向、原則和重點。

取消不合法不合理

行政事業性收費

一是充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，通過減少投資項目審批、減少生產經營活動審批事項、減少資質資格許可、減少行政事業性收費，取消不合法不合理的行政事業性收費和政府性基金項目、逐步改革工商登記制度等，從體制機制上最大限度地給各類市場主體松綁，激發企業和個人創業的積極性。

推進行業協會商會

與行政機關脫鉤

二是更好發揮社會力量在管理社會事務中的作用，通過逐步推進行業協會商會與行政機關脫鉤，重點培育、優先發展行業協會商會類、科技類、公益慈善類、城鄉社區服務類社會組織，建立健全統一登記、各司其職、協調配合、分級負責、依法監管的社會組織管理體制等措施，加快形成政社分開、權責明確、依法自治的現代社會組織體制。

下放生產經營活動審批事項

三是充分發揮中央和地方兩個積極性，通過下放投資審批事項、下放生產經營活動審批事項、減少專

項轉移支付等措施，發揮地方政府貼近基層、就近管理的優勢。

四是優化職能配置，包括整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，整合城鎮職工基本醫療保險、城鎮居民基本醫療保險、新型農村合作醫療的職責等，分別由一個部門承擔;整合業務相同或相

近的檢驗、檢測、認證機構;整合建立統一規范的公共資源交易平臺、信用信息平臺等。

政府多購買公共服務

五是改善和加強宏觀管理，包括強化發展規劃制訂、經濟發展趨勢研判、制度機制設計、全局性事項統籌管理、體制改革統籌協調等職能;加強社會管理能力建設，創新社會管理方式，公平對待社會力量提供醫療衛生、教育、文化、群眾健身、社區服務等公共服務，加大政府購買服務力度;國務院各部門加強自身

改革，大力推進本系統改革。

將建房產等不動產登記制度

六是加強制度建設和依法行政。其中，通過建立房產等不動產統一登記制度、建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼制度等措施，加強基礎性制度建設;通過完善依法行政的制度、健全科學民主依法決策機制、建立決策評估和糾錯制度、嚴格依照法定權限和程序履行職責、建立健全各

項監督制度等措施，加強依法行政。

第四篇：不動產統一登記制度

我國將建立不動產統一登記制度】

方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。

(原標題：我國將建立不動產統一登記制度)

第五篇：淺談房地產權統一登記制度

談房地產權統一登記制度

在現實工作中，爭論已久的有關不動產登記的制度問題，成為人們關注的熱點問題之一。本文擬從我國現行房地產登記歷史淵源、現狀以及存在的問題入手，對我國不動產權登記制度設計的若干問題做一淺析。

一、現行房地產登記制度的歷史和現狀

（一）我國房地產權登記的歷史淵源

我國的房地產登記始于新中國成立初期，在接管原國民黨政府地政局的基礎上，組建了房、地合一的房地產管理局，在接管城市的同時開展了房地產的清查、登記和核發房地產權屬證明的工作，實行以土地登記為核心、房地合一的產權統一登記制度。社會主義改造開始后，國家宣布土地收歸國家和集體，建設需要的用地由國家無償劃撥提供，土地的產權管理逐步弱化，并一度中斷。

我國關于房產、地產登記的立法起步于20世紀80年代中期。1986年《土地管理法》頒布實施，同年國家土地管理局設立，國家實行城鄉土地的統一管理，重新建立了土地登記制度并日趨完善。1989年國家土地管理局頒布了《土地登記規則》，規定了國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。由于職能劃分的原因，《土地登記規則》僅規定了土地權利登記，沒有規定房屋產權登記。1995年，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》等的有關規定，國家土地管理局對《土地登記規則》作出修訂，1996年2月1日起實施并延續至今。

房屋所有權的登記始于1986年城鄉建設環境保護部的一個規范

性文件，即1986年2月15日印發的《關于城鎮房地產產權登記、核發產權證工作的通知》，1987年4月21日城鄉建設環境保護部發布了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，對房屋所有權的登記進行了規定，沒有涉及房屋他項權利的規定。1990年12月，建設部發布了《城市房屋所有權產權產籍管理暫行辦法》，對城市房屋所有權及他項權利的登記作出了規定。1994年，《城市房地產管理法》和《擔保法》出臺，對城市房地產的權屬登記分別從管理的角度和抵押權登記的角度作出了規定。1997年，建設部制定發布《城市房屋權屬管理辦法》，對城市房屋的權屬登記作了明確的規定，但僅涉及城市規劃區范圍內國有土地上的房屋權屬登記，沒有就其他房屋產權的登記作出規定。

（二）當前我國房地產登記發證的主要法律規定

《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地登記規則》、《城市房屋權屬管理辦法》等十多部法律、行政法規、部門規章中的幾十項條款對房地登記分別作出了詳細的規定，其中同時涉及房、地登記問題及房地登記方式與房地產登記機構問題的是《城市房地產管理法》的第六十條的一般規定和第六十二條的特別規定。第六十條規定：“房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書，向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用證書。”第六十二條規定：“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，政府可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法六十條的規定將房屋的所有權和該房屋占用范圍的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證

書”。

各地在地方性的立法中，也對房地產登記問題作出了不同的規定，因大多數的省（市）房、地機構分設，大多規定房、地分別登記，如江蘇、浙江、北京等地，少數省市規定統一登記，如：上海、重慶、廣東、安徽等地。

（三）我國現行房地產登記發證的主要做法

1.房、地機構分設，規定房、地分別登記并實際執行。目前，我國大多數省市自治區、地方行政主管部門分設，按照城市房地產管理法的六十條的一般規定，實行房、地分開登記發證。但是，近幾年我國一些省市為體現便民高效的立法理念，做了廣泛的討論，經過調研、聽證、省人大三次審議通過，對機構合一前提下的房、地統一登記做出了前瞻性的規定，設立一個專門的窗口，統一接受房、地登記申請，并明確了辦理時限。這種做法實施三年來，房、地兩個部門本著高效便民優質服務的精神，嚴格按照要求時限辦結。特別是土地的登記發證，由于建立了較為完備的地理信息系統，推廣和采用了預分割登記技術，將大量的技術性工作提前，房地產涉及的土地登記，已經做到立等可取。2002年，國土資源部在全國推廣了土地分割登記技術，目前這項技術已在實際中應用并在全國范圍內廣泛采用。

2.機構合一，統一登記并實際執行。

我國部分直轄市和特區，房、地管理部門機構合一，同時，通過地方法規定房、地產實行統一登記并實際實施。雖然機構合一，登記合一，但其中在登記的實質上仍有差異。一個登記機構，頒發統一的一個證，但實際上是“一本兩證”，一個本子里分別登記土地、房

屋的產權狀況，在技術上仍然是兩條線，只是在發證形式上實現了合一。

深圳的情況有所不同。雖然也是機構合一、登記合一的模式，但在機構的設臵上，單設事業性質的住宅局，政府將房產權登記的職能交給國土局負責，在具體的登記方式上，采用了國際通行的不動產登記模式，房地產權證以土地登記為核心，房屋做為地上附著物登記，實施的效果較好。

3.房、地產機構分設，規定房地統一登記但并未實際執行。在機構分設的情形下，通過地方性法規規定房地產統一登記，但由于實施過程中遇到的種種問題，而實際并未得到實施。如安徽省在實際操作中遇到多方面的問題，時至今日，“兩證合一”的規定基本沒有實施。因此，在實施過程中仍然延續兩證分發的做法。

4.機構分設、規定合一，實際由房產部門負責統一登記的情形。如廣東省等十幾個市（地區）為代表。由房管部門制發的“房地產權證”無法涵蓋土地登記的內容，所謂的“房地產權證”實際還是“房屋所有權證”，同時城市之間還存在大量非房產用地，因此，在這些地方雖然房管部門負責“房地產權證”的登記發證，但土地使用證也同時發放。這種產權登記的狀況，在實施過程中遇到了大量的問題，房、地雙方都認為這一方式導致了產權管理的混亂，不具有操作性，弊大于利，均不認同。

5.機構合一，分別發證的情形。

如北京和廣東的中山市為代表。北京的房地管理機構合一，但房產、土地兩證分別發放的情形延續多年，2004年7月，為落實中央關于土地體制改革的精神，土地與房產部門正式分家，成為分設 的兩個部門。

二、現行房地產登記存在的問題

（一）房地產權屬登記的法律基礎不統一

我國目前尚無一部規范不動產登記問題的專門法律，現行法律中雖然有不少關于不動產登記的相關規范，但都較為零散，涉及不動產登記的法律主要集中在土地和房產管理的法律、法規之中。由于我國立法工作的特點，這些法、法規中涉及不動產登記的規定難免出現相互沖突、相互矛盾、不合理的情形，一些規定在實際工作中缺乏可操作性，構成不動產登記中的不少問題。此外，由于沒有系統的關于不動產登記的法律法規，某些領域的不動產，如農村的房屋，僅僅是在著手開展產權登記的試點，幾乎是房屋產權登記中的一個盲點，在立法層面上來說，也是一個盲點。

（二）房地產權的登記形式、登記內容、登記機關不統一 由于房地產權屬登記的法律規定不統一，使得我國房地產登記形式、登記內容、登記機關等問題都難以統一。這樣必然出現由于登記效力不統一、登記程序不統一等問題帶來的不動產產權在取得、保護、抵押、轉讓等過程中的一系列問題和混亂。

（三）房地產權登記城鄉管理不統一

從土地產權管理方面來看，1986年《土地管理法》頒布實施以后，我國土地管理已實現了城鄉統管，城鄉土地的產權管理均由土地行政主管部門統一登記、管理。依據《土地管理法》及《土地登記規則》，由產權所在地的地方人民政府頒發相應的土地權利證書，城市土地為國有土地使用證，農村集體土地為農村集體土地所有證和農村集體土地使用證，此外還有土地他項權利證明，實現了土地產權管理 的全覆蓋。

從房屋產權管理方面來看，《城市房地產管理法》僅適用于城市規劃區內國有土地上的房地產，房屋的登記發證及相關管理工作的覆蓋面僅限于城市。農村集體土地登記的房屋產權管理依據是國務院的《村鎮建設管理條例》和建設部的《村鎮建設管理辦法》，規定由建設部的村鎮建設部門在村鎮開展產權登記發證工作，但由于村鎮建設人員的素質和管理手段難以達到產權產籍管理的要求，且沒有規范化的登記和產籍資料檔案，絕大多數地方對村鎮房屋產權登記管理工作實際并未開展，一些地方甚至從未起步。在建設部內部也為村鎮房屋產權登記在村鎮管理部門還是房產管理部門爭執不下。一些地方即使開展了一些工作，但管理主體和發證情況都很不統一。目前村鎮房產登記管理的單位有的是市縣人民政府，有的是市縣建設或房屋行政主管部門，還有一些地方是市轄區、開發區或各類園區自行發證。

三、不動產登記制度設計展望

（一）不動產統一登記應當是我國未來不動產登記制度的發展方向

我國目前的不動產登記分散在多個不同的管理部門，如土地登記在土地行政主管部門，房屋所有權登記在建設行政主管部門，林地使用權登記在林業行政主管部門，草原使用權登記在農牧業行政主管部門，海域使用權登記在海洋行政主管部門。這種分別登記的理論基礎是土地、房屋、森林等不動產的行政管理理論。

隨著我國市場經濟機制的逐步建立，不動產產權市場價值的顯現，相關的經濟交易活動日益頻繁，同時不動產統一登記的技術基礎——土地產權登記體系逐步成熟，從不動產登記的慣例上來看，完善

不動產登記制度，建立不動產的統一登記制度，應當是我國未來不動產登記制度的發展方向。

（二）不動產統一登記的核心應當是土地登記

不動產物權在本質上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地使用權、土地所有權、地上權之上的房屋所有權、林地所有權、草地使用權等），以土地登記為基礎的不動產權屬登記可以包容其他不動產物權的登記，且正是土地的不可移動性決定了不動產的不可移動的基本屬性。因此，不動產的統一登記應當以土地登記為核心，房屋、森林、礦產、草場等作為地上附著物登記。

（三）不動產登記機構的設置應當符合中國實際

受國際上通行的不動產登記機關設臵方式的影響，目前我國學術界關于不動產登記機構設臵的觀點主要有兩種：其一是認為應當設在司法部門，其二是認為應當設在國土資源部門，此外還有認為應當設在公證機構、房產管理部門等等。筆者認為，從不動產登記的法理和為不動產交易建立統一的法律基礎的角度考慮，我國的不動產登記機關考慮應放在國土資源管理部門。目前以地方行政主管部門，即國土資源部門的登記為基礎建立我國的不動產登記體系，應當較為符合實際，并具可操作性。理由是我國土地登記的現有技術基礎和管理基礎已具備了承擔不動產統一登記的基本條件。三是土地登記的信息管理和查詢系統已實現了數據化、電子化管理、且包容了大量的地上物權信息。

（四）統一登記的過渡性規定應與當前的不動產登記現狀相銜接 鑒于各地目前房地產統一登記的基礎不盡一致，建議改為：法律、行政法規對不動產登記未作規定之前，由各省、自治區、直轄市政府自行確定不動產統一登記的過渡方式。對于已登記的林地權、房產權、草地權、海域權等，可以持原登記證明到土地登記機關確認土地權屬，換發不動產登記證書。針對當前不動產登記中存在的問題，過渡性規定的設計，應當立足于引導不動產登記向以土地登記為核心的最終目標過渡，強調以土地登記為基礎，如果采取折中或模糊概念的表述，則可能會對統一登記的最終目標的實現，形成更大的障礙。

（五）不動產統一登記的問題應當通過進一步的立法加以解決

要在我國實現不動產統一登記，在法律基礎工作上，一要制定具體的規范不動產登記的專門法律，為不動產的統一登記提供可操作的依據；二要對現有房產、地產登記進行清理修訂，保持不動產登記法制的統一性；在立法上確立不動產登記機構的職權和法律責任。