第一篇：對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考
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對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考
《中華人民共和國物權(quán)法》第十條第二款規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。筆者在此就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記若干問題，談些個人觀點。
一、不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀
什么是不動產(chǎn)，《物權(quán)法》本身并沒有作出規(guī)定。一般來說，“不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地附著物”。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記的范圍、機構(gòu)和法律體系，大致如下：
(一)不動產(chǎn)登記范圍
1、國有土地使用權(quán)登記;
2、農(nóng)民集體所有土地所有權(quán)、使用權(quán)登記;
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3、無地上定著物的土地使用權(quán)抵押登記;
4、房屋所有權(quán)登記;
5、房屋所有權(quán)抵押登記;
6、土地承包經(jīng)營權(quán)登記;
7、國家所有和集體所有的林地所有權(quán)登記;
8、個人使用的林地使用權(quán)登記;
9、林木所有權(quán)抵押登記;
10、采礦權(quán)登記。
(二)不動產(chǎn)登記機構(gòu)
1、第1-3項，由土地行政主管部門負責登記;
2、第4-5項，由房產(chǎn)行政主管部門負責登記;
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3、第6項，由農(nóng)業(yè)行政主管部門負責登記;
4、第8-9項，由林業(yè)行政主管部門負責登記;
5、第10項，由地礦行政主管部門負責登記。
(三)不動產(chǎn)登記法律體系
1、以《土地管理法》為龍頭的土地登記法律體系。
2、以《房地產(chǎn)管理法》為龍頭的房屋登記法律體系。
3、以《土地承包法》為龍頭的土地承包經(jīng)營權(quán)登記法律體系。
4、以《森林法》為龍頭的林地登記法律體系。
5、以《礦產(chǎn)資源管理法》為龍頭的采礦權(quán)登記法律體系。
6、以《擔保法》為龍頭的不動產(chǎn)抵押登記法律體系。
在法律框架下，國家部委和地方政府制訂了一系列的登記配套規(guī)章，僅以土地登記為例，部頒規(guī)章有《土地登記規(guī)則》(1995年1
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月28日國家土地管理局發(fā)布)、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(1995年3月11日國家土地管理局發(fā)布)、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》(1995年9月10日國家土地管理局發(fā)布)，政府規(guī)章則有省、自治區(qū)、直轄市人民政府和省會城市、較大的市人民政府頒布的《XX省土地登記辦法》、《XX市土地登記辦法》。此外，各級政府及土地行政主管部門出臺的土地登記規(guī)范性文件，難以勝數(shù)。
二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的思考
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度應解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機構(gòu)，三是登記辦法。
(一)登記范圍
土地和房屋屬于不動產(chǎn)，但土地上的附著物或者說定著物，除了房屋外，種類繁多，哪些屬于不動產(chǎn)登記范疇，哪些不屬于不動產(chǎn)登記范疇，其法定名稱和權(quán)證名稱如何定，值得商榷。如：森林(林木)，是發(fā)林木所有權(quán)證，還是發(fā)林地使用權(quán)證;承包荒山等，是發(fā)承包證還是發(fā)林木所有權(quán)證或者林地使用權(quán)證;草場，是發(fā)草地使用權(quán)證，還是發(fā)草場使用權(quán)證;灘涂，發(fā)灘涂使用權(quán)證還是發(fā)灘涂承包證或者灘涂養(yǎng)殖證;海域使用權(quán)是否屬于不動產(chǎn)登記范疇等等。由于國家尚
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沒有對不動產(chǎn)登記范圍作出統(tǒng)一規(guī)定，各地理解不一，名稱不一，是否登記也不統(tǒng)一，因此，由國家法律、行政法規(guī)來對不動產(chǎn)登記范圍和具體名稱作出統(tǒng)一規(guī)定，“定紛止爭”，很有必要。
(二)登記機構(gòu)
物權(quán)法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過，立法時間長達13年之久，在新中國立法史上是“空前絕后”，其立法難度之大，爭議之廣，可想而知，公布后反響之大，也是始料未及。《物權(quán)法》把不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)的設置難題交給了行政法律法規(guī)解決，但《物權(quán)法》起草中13年都沒有解決的事情,要在之后短時間內(nèi)解決,并非易事。統(tǒng)一登記機構(gòu)的設置，大致有三種模式。
1、機構(gòu)合并模式。即將涉及不動產(chǎn)登記的部門合并為一個部門，統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)登記。目前，全國的土地行政主管部門與地礦行政主管部門已合并為國土資源行政主管部門。由于要求土地與房屋統(tǒng)一登記的呼聲很高，一些地方已經(jīng)將土地、房產(chǎn)兩個部門合并為一個部門。這種模式有兩個問題值得探討。
(1)幾證統(tǒng)一問題。房地產(chǎn)登記不是僅取得土地證和房產(chǎn)證即可，還有一個契證，如果不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的是讓老百姓在一個部門辦
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證，應當是“三證”統(tǒng)一而不是“兩證”統(tǒng)一。同時，土地承包證、林權(quán)證等如果不納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度又似乎是缺了一大塊，與《物權(quán)法》的規(guī)定不符。
(2)機構(gòu)上下銜接問題。我國改革開放以來，許多地方實行了行政機構(gòu)改革，試驗了多種改革方法，收效甚微，“改來改去改回過去”，其原因，一是受現(xiàn)行法律法規(guī)的制約。行政改革超前于法律，使一些部門的行政執(zhí)法職能與法律規(guī)定不符。二是受國家部委設置的制約。地方行政改革超前于國家部委行政改革，一個地方部門要對口幾個國家部委，在國家部委之間對一些工作有不同政策意見時，地方部門左右為難。
2、機構(gòu)單設模式。即設置獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)登記。國內(nèi)已有地方單設了房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記機構(gòu)。這種模式也有兩個問題值得探討。
(1)不動產(chǎn)登記依賴于相關(guān)部門的工作。
設置一個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)很簡單，不過是編制部門發(fā)一個文件，出一個“三定方案”而已。但要把一本證書發(fā)出去，就不是發(fā)一個文件這么容易了，有許多前置工作要做。
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以土地登記為例，前置工作主要有：要進行宗地測繪和數(shù)據(jù)入庫比對接邊，要進行宗地調(diào)查并核對登記要素，要進行界址確認并取得四鄰簽章認可后，方可進行土地設定登記。房地產(chǎn)建設項目竣工后，要對建設用地情況進行復核驗收，要核對審批面積和實際建設面積，要對違法行為進行調(diào)查和處理，要補簽土地出讓合同補收土地出讓金，要按照房屋單元進行宗地面積分攤等等，這些工作均需要土地行政主管部門辦理，涉及多個處室配合完成。如果設置獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，該機構(gòu)不可能承擔前述工作，其結(jié)果，一是造成資料重復印制，行政資源及大浪費，二是土地登記申請人本來在土地行政主管部門一家可以辦理的事情，反而要多跑一個部門。
(2)相關(guān)部門的工作又依賴于登記資料。
仍以土地管理工作為例。土地登記為土地管理日常工作提供基礎(chǔ)和保障，如用地報批、征地拆遷、具體項目用地審批、土地出讓,建設項目竣工后的復核驗收、增加建筑面積與改變用途補繳出讓金,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等等，都需要以土地登記資料作為依據(jù);用地的批后監(jiān)管，如對違法用地、違法交易、閑置土地的認定處理等，也都離不開土地登記資料。若由統(tǒng)一登記機構(gòu)負責土地登記工作，土地行政主管部門將無法掌握第一手登記資料，導致上述工作無法順利開展，影響工作效率和工作質(zhì)量。
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3、集中辦理模式。即相關(guān)部門在一個固定場所，一次受理申請，各司其職辦理，集中統(tǒng)一出證。這種模式的特點是無需改變政府部門的工作職能，又達到統(tǒng)一辦證的目的。近幾年，各地為方便辦事，先后設置了一些集中辦理中心，受到了人民群眾的好評。這種模式需要解決以下兩個問題。
(1)大集中還是小集中問題。如果采用集中辦理模式，應該是大集中，全部不動產(chǎn)登記都應集中辦理，任何部門不得以任何理由阻撓集中辦理。
(2)具體辦證機構(gòu)的職權(quán)問題。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，土地證由市、縣人民政府頒發(fā)，房產(chǎn)證等由市、縣相應主管部門頒發(fā)，但各部門的辦證具體工作往往由事業(yè)單位負責。因此，辦證機構(gòu)需要政府和部門委托行政職能，或者由法律法規(guī)向辦證機構(gòu)授權(quán)。
(三)登記辦法
作為單一事項的不動產(chǎn)登記，如房屋所有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記等，已有相關(guān)規(guī)章和規(guī)范性文件, 按照《物權(quán)法》的規(guī)定制訂不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法,主要任務，一是應當就不動產(chǎn)登記的范圍、種類和權(quán)證名稱作出統(tǒng)一規(guī)定，不允許地方和部門創(chuàng)設新的不動產(chǎn)登記種類和權(quán)證名稱，真真保證“物權(quán)法定”;二是規(guī)定幾種統(tǒng)一登記模式，法律咨詢s.yingle.com
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但不宜登記模式一刀切。法律上可以授權(quán)省級政府自行決定統(tǒng)一登記模式并制訂不動產(chǎn)登記辦法。不同的統(tǒng)一登記模式,會有不同的土地與土地附著物登記關(guān)系,會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。
三、重新審視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的呼聲
這里先來看看筆者所在杭州市的土地、房屋登記事項。
1、商品房開發(fā)項目。開發(fā)商向土地行政主管部門申領(lǐng)國有土地使用證;需要預售商品房的，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預售證;房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用權(quán)總證，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)總證。房屋交付業(yè)主后，業(yè)主向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，向稅務部門申領(lǐng)契證，向土地行政主管部門申領(lǐng)國有土地使用證。
2、非商品房開發(fā)項目。業(yè)主向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用證;房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申請換發(fā)土地使用證，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。
3、農(nóng)村村民私人建房。房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領(lǐng)集體土地使用證。
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4、轉(zhuǎn)讓。房屋連帶土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，向稅務部門申領(lǐng)契證，向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用權(quán)證。
5、租賃。向房產(chǎn)行政主管部門登記。
6、抵押。房屋連帶土地使用權(quán)抵押，向房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。以沒有房屋的土地使用權(quán)抵押，向土地行政主管部門辦理抵押登記。
對老百姓來說，買房不是經(jīng)常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，對大多數(shù)的單位來說，也是幾年或者更多年辦一次的事，跑兩個地方還是跑三個地方辦證，辦“兩證”還是辦“三證”，只要辦證部門能在法定期限內(nèi)辦好,大多數(shù)單位、個人并無多大意見。而房屋、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其登記，涉及兩個部門四個手續(xù)，但兩個部門都是轉(zhuǎn)讓手續(xù)與登記手續(xù)兩個手續(xù)一次申請、一并辦理。
“呼聲”來自房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機構(gòu)是正常的，對房地產(chǎn)開發(fā)商特別是房地產(chǎn)中介機構(gòu)來說，辦理房地產(chǎn)交易及登記是經(jīng)常性事件，如果能在一個地方辦好房屋土地登記手續(xù)，自然省事。“呼聲”也來自理論界和法律界，認為房地產(chǎn)應當發(fā)一本證，只要把土地、法律咨詢s.yingle.com
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房產(chǎn)兩個管理部門合一，或者成立一個專門發(fā)證部門，就萬事大吉了。但是他們并沒有考慮，以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對廣大的單位、個人來說，是否有真正的方便。
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第二篇：對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考
對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考
[ 曲宇輝 ]——(2007-8-15)
物權(quán)法學習與思考之二:對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考
[摘要:目前要求不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)證的呼聲很高,認為房地產(chǎn)應當發(fā)一本證，只要把土地、房產(chǎn)兩個管理部門合一，或者成立一個專門發(fā)證部門，就萬事大吉了。但是以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對廣大的單位、個人來說，是否有真正的方便。]
《中華人民共和國物權(quán)法》第十條第二款規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。筆者在此就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記若干問題，談些個人觀點。
一、不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀
什么是不動產(chǎn)，《物權(quán)法》本身并沒有作出規(guī)定。一般來說，“不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地附著物”[1]。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記的范圍、機構(gòu)和法律體系，大致如下：
（一）不動產(chǎn)登記范圍
1、國有土地使用權(quán)登記；
2、農(nóng)民集體所有土地所有權(quán)、使用權(quán)登記；
3、無地上定著物的土地使用權(quán)抵押登記；
4、房屋所有權(quán)登記；
5、房屋所有權(quán)抵押登記；
6、土地承包經(jīng)營權(quán)登記；
7、國家所有和集體所有的林地所有權(quán)登記；
8、個人使用的林地使用權(quán)登記；
9、林木所有權(quán)抵押登記；
10、采礦權(quán)登記。
（二）不動產(chǎn)登記機構(gòu)
1、第1-3項，由土地行政主管部門負責登記；
2、第4-5項，由房產(chǎn)行政主管部門負責登記；
3、第6項，由農(nóng)業(yè)行政主管部門負責登記；
4、第8-9項，由林業(yè)行政主管部門負責登記；
5、第10項，由地礦行政主管部門負責登記。
（三）不動產(chǎn)登記法律體系
1、以《土地管理法》為龍頭的土地登記法律體系。
2、以《房地產(chǎn)管理法》為龍頭的房屋登記法律體系。
3、以《土地承包法》為龍頭的土地承包經(jīng)營權(quán)登記法律體系。
4、以《森林法》為龍頭的林地登記法律體系。
5、以《礦產(chǎn)資源管理法》為龍頭的采礦權(quán)登記法律體系。
6、以《擔保法》為龍頭的不動產(chǎn)抵押登記法律體系。
在法律框架下，國家部委和地方政府制訂了一系列的登記配套規(guī)章，僅以土地登記為例，部頒規(guī)章有《土地登記規(guī)則》（1995年12月28日國家土地管理局發(fā)布）、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日國家土地管理局發(fā)布）、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》（1995年9月10日國家土地管理局發(fā)布），政府規(guī)章則有省、自治區(qū)、直轄市人民政府和省會城市、較大的市人民政府頒布的《XX省土地登記辦法》、《XX市土地登記辦法》。此外，各級政府及土地行政主管部門出臺的土地登記規(guī) 1
范性文件，難以勝數(shù)。
二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的思考
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度應解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機構(gòu)，三是登記辦法。
（一）登記范圍
土地和房屋屬于不動產(chǎn)，但土地上的附著物或者說定著物，除了房屋外，種類繁多，哪些屬于不動產(chǎn)登記范疇，哪些不屬于不動產(chǎn)登記范疇，其法定名稱和權(quán)證名稱如何定，值得商榷。如：森林（林木），是發(fā)林木所有權(quán)證，還是發(fā)林地使用權(quán)證;承包荒山等，是發(fā)承包證還是發(fā)林木所有權(quán)證或者林地使用權(quán)證；草場，是發(fā)草地使用權(quán)證，還是發(fā)草場使用權(quán)證；灘涂，發(fā)灘涂使用權(quán)證還是發(fā)灘涂承包證或者灘涂養(yǎng)殖證；海域使用權(quán)是否屬于不動產(chǎn)登記范疇等等。由于國家尚沒有對不動產(chǎn)登記范圍作出統(tǒng)一規(guī)定，各地理解不一，名稱不一，是否登記也不統(tǒng)一，因此，由國家法律、行政法規(guī)來對不動產(chǎn)登記范圍和具體名稱作出統(tǒng)一規(guī)定，“定紛止爭”，很有必要。
（二）登記機構(gòu)
物權(quán)法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過，立法時間長達13年之久，在新中國立法史上是“空前絕后”，其立法難度之大，爭議之廣，可想而知，公布后反響之大，也是始料未及。《物權(quán)法》把不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)的設置難題交給了行政法律法規(guī)解決，但《物權(quán)法》起草中13年都沒有解決的事情,要在之后短時間內(nèi)解決,并非易事。統(tǒng)一登記機構(gòu)的設置，大致有三種模式。
1、機構(gòu)合并模式。即將涉及不動產(chǎn)登記的部門合并為一個部門，統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)登記。目前，全國的土地行政主管部門與地礦行政主管部門已合并為國土資源行政主管部門。由于要求土地與房屋統(tǒng)一登記的呼聲很高，一些地方已經(jīng)將土地、房產(chǎn)兩個部門合并為一個部門。這種模式有兩個問題值得探討。
（1）幾證統(tǒng)一問題。房地產(chǎn)登記不是僅取得土地證和房產(chǎn)證即可，還有一個契證，如果不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的是讓老百姓在一個部門辦證，應當是“三證”統(tǒng)一而不是“兩證”統(tǒng)一。同時，土地承包證、林權(quán)證等如果不納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度又似乎是缺了一大塊，與《物權(quán)法》的規(guī)定不符。
（2）機構(gòu)上下銜接問題。我國改革開放以來，許多地方實行了行政機構(gòu)改革，試驗了多種改革方法，收效甚微，“改來改去改回過去”，其原因，一是受現(xiàn)行法律法規(guī)的制約。行政改革超前于法律，使一些部門的行政執(zhí)法職能與法律規(guī)定不符。二是受國家部委設置的制約。地方行政改革超前于國家部委行政改革，一個地方部門要對口幾個國家部委，在國家部委之間對一些工作有不同政策意見時，地方部門左右為難。
2、機構(gòu)單設模式。即設置獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)登記。國內(nèi)已有地方單設了房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記機構(gòu)。這種模式也有兩個問題值得探討。
（1）不動產(chǎn)登記依賴于相關(guān)部門的工作。
設置一個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)很簡單，不過是編制部門發(fā)一個文件，出一個“三定方案”而已。但要把一本證書發(fā)出去，就不是發(fā)一個文件這么容易了，有許多前置工作要做。
以土地登記為例，前置工作主要有：要進行宗地測繪和數(shù)據(jù)入庫比對接邊，要進行宗地調(diào)查并核對登記要素，要進行界址確認并取得四鄰簽章認可后，方可進行土地設定登記。房地產(chǎn)建設項目竣工后，要對建設用地情況進行復核驗收，要核對審批面積和實際建設面積，要對違法行為進行調(diào)查和處理，要補簽土地出讓合同補收土地出讓金，要按照房屋單元進行宗地面積分攤等等，這些工作均需要土地行政主管部門辦理，涉及多個處室配合完成。如果設置獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，該機構(gòu)不可能承擔前述工作，其結(jié)果，一是造成資料重復印制，行政資源及大浪費，二是土地登記申請人本來在土地行政主管部門一家可以辦理的事情，反而要多跑一個部門。
（2）相關(guān)部門的工作又依賴于登記資料。
仍以土地管理工作為例。土地登記為土地管理日常工作提供基礎(chǔ)和保障，如用地報批、征地拆遷、具體項目用地審批、土地出讓,建設項目竣工后的復核驗收、增加建筑面積與改變用途補繳出讓金,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等等，都需要以土地登記資料作為依據(jù);用地的批后監(jiān)管，如對違法用地、違法交易、閑置土地的認定處理等，也都離不開土地登記資料。若由統(tǒng)一登記機構(gòu)負責土地登記工作，土地行政主管部門將無法掌握第一手登記資料，導致上述工作無法順利開展，影響工作效率和工作質(zhì)量。
3、集中辦理模式。即相關(guān)部門在一個固定場所，一次受理申請，各司其職辦理，集中統(tǒng)一出證。這種模式的特點是無需改變政府部門的工作職能，又達到統(tǒng)一辦證的目的。近幾年，各地為方便辦事，先后設置了一些集中辦理中心，受到了人民群眾的好評。這種模式需要解決以下兩個問題。
（1）大集中還是小集中問題。如果采用集中辦理模式，應該是大集中，全部不動產(chǎn)登記都應集中辦理，任何部門不得以任何理由阻撓集中辦理。
（2）具體辦證機構(gòu)的職權(quán)問題。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，土地證由市、縣人民政府頒發(fā)，房產(chǎn)證等由市、縣相應主管部門頒發(fā)，但各部門的辦證具體工作往往由事業(yè)單位負責。因此，辦證機構(gòu)需要政府和部門委托行政職能，或者由法律法規(guī)向辦證機構(gòu)授權(quán)。
(三)登記辦法
作為單一事項的不動產(chǎn)登記，如房屋所有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記等，已有相關(guān)規(guī)章和規(guī)范性文件, 按照《物權(quán)法》的規(guī)定制訂不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法,主要任務，一是應當就不動產(chǎn)登記的范圍、種類和權(quán)證名稱作出統(tǒng)一規(guī)定，不允許地方和部門創(chuàng)設新的不動產(chǎn)登記種類和權(quán)證名稱，真真保證“物權(quán)法定”；二是規(guī)定幾種統(tǒng)一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上可以授權(quán)省級政府自行決定統(tǒng)一登記模式并制訂不動產(chǎn)登記辦法。不同的統(tǒng)一登記模式,會有不同的土地與土地附著物登記關(guān)系,會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。
三、重新審視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的呼聲
這里先來看看筆者所在杭州市的土地、房屋登記事項。
1、商品房開發(fā)項目。開發(fā)商向土地行政主管部門申領(lǐng)國有土地使用證；需要預售商品房的，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預售證；房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用權(quán)總證，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)總證。房屋交付業(yè)主后，業(yè)主向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，向稅務部門申領(lǐng)契證，向土地行政主管部門申領(lǐng)國有土地使用證。
2、非商品房開發(fā)項目。業(yè)主向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用證；房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申請換發(fā)土地使用證，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。
3、農(nóng)村村民私人建房。房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領(lǐng)集體土地使用證。
4、轉(zhuǎn)讓。房屋連帶土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，向稅務部門申領(lǐng)契證，向土地行政主管部門申領(lǐng)土地使用權(quán)證。
5、租賃。向房產(chǎn)行政主管部門登記。
6、抵押。房屋連帶土地使用權(quán)抵押，向房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。以沒有房屋的土地使用權(quán)抵押，向土地行政主管部門辦理抵押登記。
對老百姓來說，買房不是經(jīng)常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，對大多數(shù)的單位來說，也是幾年或者更多年辦一次的事，跑兩個地方還是跑三個地方辦證，辦“兩證”還是辦“三證”，只要辦證部門能在法定期限內(nèi)辦好,大多數(shù)單位、個人并無多大意見。而房屋、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其登記，涉及兩個部門四個手續(xù)，但兩個部門都是轉(zhuǎn)讓手續(xù)與登記手續(xù)兩個手續(xù)一次申請、一并辦理。
“呼聲”來自房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機構(gòu)是正常的，對房地產(chǎn)開發(fā)商特別是房地產(chǎn)中介機構(gòu)來說，辦理房地產(chǎn)交易及登記是經(jīng)常性事件，如果能在一個地方辦好房屋土地登記手續(xù)，自然省事。“呼聲”也來自理論界和法律界，認為房地產(chǎn)應當發(fā)一本證，只要把土地、房產(chǎn)兩個管理部門合一，或者成立一個專門發(fā)證部門，就萬事大吉了。但是他們并沒有考慮，以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對廣大的單位、個人來說，是否有真正的方便。
曲宇輝
[1]胡康生《物權(quán)法的基本原則及其主要內(nèi)容》
第三篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】
方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。
(原標題：我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)
第四篇：我國構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
我國構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
2013-04-01 | 作者： 呂苑鵑 | 來源： 中國國土資源報 | 【大 中 小】【打印】【關(guān)閉】
3月28日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于實施〈國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務分工的通知》，對《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出的各項任務進一步細化，并明確了部門分工和時間表。《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。
《通知》指出，黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過了《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，精心組織，認真抓好改革實施。國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變事關(guān)重大，任務艱巨，需要統(tǒng)一部署、突出重點、分批實施、逐步推進，通過堅持不懈的努力，用3至5年時間完成各項任務，加快建設職能科學、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、廉潔高效、人民滿意的服務型政府。具體任務共72項，《通知》明確提出，2013年完成29項任務，2014年完成28項任務，2015年完成11項任務，2017年完成4項任務。
《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責等，中央編辦負責于2013年4月底前完成。出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部會同法制辦、稅務總局等有關(guān)部門負責，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。
《通知》明確，減少和下放一批投資審批事項。列明取消審批的投資項目(含按照行政審批制度改革原則取消的國家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項目)、下放地方審批的投資項目(含下放地方的國家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項目)，列明國務院投資主管部門保留審批的，涉及其他地區(qū)、需要全國統(tǒng)籌安排或需要總量控制的項目以及需要實行國家安全審查的外資項目。加強對投資活動的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，發(fā)揮法律法規(guī)和發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的約束和引導作用。對確需審批、核準、備案的項目，要簡化程序、限時辦結(jié)。發(fā)展改革委會同工業(yè)和信息化部、交通運輸部、水利部、農(nóng)業(yè)部、商務部以及國土資源部、環(huán)境保護部等有關(guān)部門負責，2013年6月底前發(fā)布新修訂的政府核準投資項目目錄，修改出臺投資項目審批、核準、備案管理辦法。
《通知》要求，整合建立統(tǒng)一規(guī)范的公共資源交易平臺，有關(guān)部門在職責范圍內(nèi)加強監(jiān)督管理。發(fā)展改革委會同財政部、國土資源部、環(huán)境保護部、住房城鄉(xiāng)建設部、交通運輸部、水利部、稅務總局等有關(guān)部門負責，2014年6月底前提出方案，由中央編辦對方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、提出意見。《通知》還提出，2013年4月底前完成國家海洋局“三定”規(guī)定。
第五篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難題
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難題
被物權(quán)法提出6年之后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于駛?cè)肟燔嚨馈Ｈ涨罢匍_的國務院常務會議決定整合不動產(chǎn)登記職責，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部承擔。
但目前來看，無論是結(jié)束我國不動產(chǎn)多頭登記的混亂局面，還是彌補以往數(shù)據(jù)的漏洞，都還有諸多難題待解。
滯后6年的統(tǒng)一登記
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是一個新鮮事物，早在 2007年10月1日開始施行的物權(quán)法中，就明確規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。”
不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農(nóng)地等多種形態(tài)。中國人民大學土地管理系主任葉建平向《中國經(jīng)濟周刊》表示，不動產(chǎn)物權(quán)是重要的財產(chǎn)權(quán)，只有通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動產(chǎn)的歸屬，市場交易的效率和安全才有保證。
近期，國土資源部副部長胡存智在一次不動產(chǎn)登記研討會上指出，當前我國正加快推進機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變，不動產(chǎn)登記制度創(chuàng)新建設，是其中一項重要內(nèi)容。通過建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，更好地落實物權(quán)法，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。
或許正因為意義重大，在物權(quán)法中，記者注意到，“不動產(chǎn)登記”被放到了第二章第一節(jié)的重要位置。但是，對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，多年來一直難以執(zhí)行。
目前，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門。如建設用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。
有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權(quán)限。
不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來保障。據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)
讓和抵押的登記機構(gòu)有十幾個部門，既導致了重復登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。
比如房產(chǎn)證難辦，是許多購房者共同面對的問題。一個重要的原因就是，辦理房產(chǎn)證需要面對十分繁瑣的手續(xù)，需要跑測繪、國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。
而且，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還利于政府管理和社會治理。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，“實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了技術(shù)條件。”還有的專家認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能打擊住房腐敗。近年來，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據(jù)中國經(jīng)濟研究院統(tǒng)計，21世紀以來落馬的省部級官員中，有將近半數(shù)涉及到房子。
事實上，關(guān)于如何推進完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2007年施行的物權(quán)法已經(jīng)給出了明確的路徑。
物權(quán)法第十條規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”
葉建平表示，物權(quán)法已經(jīng)給出了相關(guān)程序，那就是先制定出相關(guān)法規(guī)，然后履行，可以說，制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法規(guī)是十分關(guān)鍵的一步。
今年3月份，《國務院辦公廳關(guān)于實施任務分工的通知》中明確規(guī)定，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其中2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。
近日召開的國務院常務會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔。據(jù)悉，國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。
此舉顯然意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進入了實質(zhì)性的快車道。對此，地產(chǎn)分析人士馮海寧向《中國經(jīng)濟周刊》表示，明確負責部門與制定統(tǒng)一登記制度，是進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大基礎(chǔ)。
胡存智日前表示，加緊開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究，大力推進，統(tǒng)一登記是完善權(quán)利體系的重要基礎(chǔ)，也是十八屆三中全會的明確要求。要抓緊開展各項研究和協(xié)調(diào)工作，特別是要盡快啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。
個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是基礎(chǔ)？
分析人士指出，其實，相比于登記什么和誰來登記這些問題，怎樣登記無疑是更具挑戰(zhàn)性的難題。葉建平告訴記者，“從目前比較具有現(xiàn)實緊迫性的議題來看，如從個人財產(chǎn)的保護角度看，住房這類不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記是較為現(xiàn)實的需求”。
以住房登記為例，記者了解到，在國務院明確提出“建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度”之前，住建部已經(jīng)著手開展“個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作”。截至2012年，40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。住建部計劃，將這一系統(tǒng)的覆蓋面逐步推廣到所有地級城市。
記者了解到，“個人住房信息系統(tǒng)”以個人住房產(chǎn)權(quán)和交易系統(tǒng)為基礎(chǔ)，通過權(quán)限，住建部可以查詢到目前已聯(lián)網(wǎng)40城市的所有住房權(quán)屬情況以及房屋產(chǎn)權(quán)交易、變更的實時情況。
陳國強向《中國經(jīng)濟周刊》表示，事實上，不僅僅是這40個城市，全國幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統(tǒng)。
記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問題，一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權(quán)房等。
分析人士表示，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進行相關(guān)數(shù)據(jù)的普查、調(diào)查，如此一來，可最大限度地保證登記的全面準確，但成本太大；另一種是利用以前的數(shù)據(jù)，進行技術(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)一整合以及實時的補充更新，但由此將給數(shù)據(jù)的完整性帶來一定挑戰(zhàn)。
對此，陳國強表示，整合共享應該是大方向，就住房數(shù)據(jù)而言，在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中，很可能會以住房信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行整合，如此一來可以節(jié)省大量的人力物力，而且國務院常務會議也提出，行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關(guān)部門承擔，房產(chǎn)交易、預售的職責還在住建部門。當然，對于遺漏的數(shù)據(jù)，一方面需要大量的投入，另一方面通過法律法規(guī)上的保證，是可以逐步完善的。
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