第一篇：對不動產統一登記制度的思考

對不動產統一登記制度的思考

[ 曲宇輝 ]——(2007-8-15)

物權法學習與思考之二:對不動產統一登記制度的思考

[摘要:目前要求不動產統一發證的呼聲很高,認為房地產應當發一本證，只要把土地、房產兩個管理部門合一，或者成立一個專門發證部門，就萬事大吉了。但是以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對廣大的單位、個人來說，是否有真正的方便。]

《中華人民共和國物權法》第十條第二款規定，“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。筆者在此就不動產統一登記若干問題，談些個人觀點。

一、不動產登記現狀

什么是不動產，《物權法》本身并沒有作出規定。一般來說，“不動產是指土地以及房屋、林木等土地附著物”[1]。根據現行有關法律規定，不動產登記的范圍、機構和法律體系，大致如下：

（一）不動產登記范圍

1、國有土地使用權登記；

2、農民集體所有土地所有權、使用權登記；

3、無地上定著物的土地使用權抵押登記；

4、房屋所有權登記；

5、房屋所有權抵押登記；

6、土地承包經營權登記；

7、國家所有和集體所有的林地所有權登記；

8、個人使用的林地使用權登記；

9、林木所有權抵押登記；

10、采礦權登記。

（二）不動產登記機構

1、第1-3項，由土地行政主管部門負責登記；

2、第4-5項，由房產行政主管部門負責登記；

3、第6項，由農業行政主管部門負責登記；

4、第8-9項，由林業行政主管部門負責登記；

5、第10項，由地礦行政主管部門負責登記。

（三）不動產登記法律體系

1、以《土地管理法》為龍頭的土地登記法律體系。

2、以《房地產管理法》為龍頭的房屋登記法律體系。

3、以《土地承包法》為龍頭的土地承包經營權登記法律體系。

4、以《森林法》為龍頭的林地登記法律體系。

5、以《礦產資源管理法》為龍頭的采礦權登記法律體系。

6、以《擔保法》為龍頭的不動產抵押登記法律體系。

在法律框架下，國家部委和地方政府制訂了一系列的登記配套規章，僅以土地登記為例，部頒規章有《土地登記規則》（1995年12月28日國家土地管理局發布）、《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日國家土地管理局發布）、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》（1995年9月10日國家土地管理局發布），政府規章則有省、自治區、直轄市人民政府和省會城市、較大的市人民政府頒布的《XX省土地登記辦法》、《XX市土地登記辦法》。此外，各級政府及土地行政主管部門出臺的土地登記規 1

范性文件，難以勝數。

二、不動產統一登記的思考

不動產統一登記制度應解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機構，三是登記辦法。

（一）登記范圍

土地和房屋屬于不動產，但土地上的附著物或者說定著物，除了房屋外，種類繁多，哪些屬于不動產登記范疇，哪些不屬于不動產登記范疇，其法定名稱和權證名稱如何定，值得商榷。如：森林（林木），是發林木所有權證，還是發林地使用權證;承包荒山等，是發承包證還是發林木所有權證或者林地使用權證；草場，是發草地使用權證，還是發草場使用權證；灘涂，發灘涂使用權證還是發灘涂承包證或者灘涂養殖證；海域使用權是否屬于不動產登記范疇等等。由于國家尚沒有對不動產登記范圍作出統一規定，各地理解不一，名稱不一，是否登記也不統一，因此，由國家法律、行政法規來對不動產登記范圍和具體名稱作出統一規定，“定紛止爭”，很有必要。

（二）登記機構

物權法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過，立法時間長達13年之久，在新中國立法史上是“空前絕后”，其立法難度之大，爭議之廣，可想而知，公布后反響之大，也是始料未及。《物權法》把不動產統一登記機構的設置難題交給了行政法律法規解決，但《物權法》起草中13年都沒有解決的事情,要在之后短時間內解決,并非易事。統一登記機構的設置，大致有三種模式。

1、機構合并模式。即將涉及不動產登記的部門合并為一個部門，統一辦理不動產登記。目前，全國的土地行政主管部門與地礦行政主管部門已合并為國土資源行政主管部門。由于要求土地與房屋統一登記的呼聲很高，一些地方已經將土地、房產兩個部門合并為一個部門。這種模式有兩個問題值得探討。

（1）幾證統一問題。房地產登記不是僅取得土地證和房產證即可，還有一個契證，如果不動產統一登記的目的是讓老百姓在一個部門辦證，應當是“三證”統一而不是“兩證”統一。同時，土地承包證、林權證等如果不納入不動產統一登記，不動產統一登記制度又似乎是缺了一大塊，與《物權法》的規定不符。

（2）機構上下銜接問題。我國改革開放以來，許多地方實行了行政機構改革，試驗了多種改革方法，收效甚微，“改來改去改回過去”，其原因，一是受現行法律法規的制約。行政改革超前于法律，使一些部門的行政執法職能與法律規定不符。二是受國家部委設置的制約。地方行政改革超前于國家部委行政改革，一個地方部門要對口幾個國家部委，在國家部委之間對一些工作有不同政策意見時，地方部門左右為難。

2、機構單設模式。即設置獨立的不動產登記機構，統一辦理不動產登記。國內已有地方單設了房地產權統一登記機構。這種模式也有兩個問題值得探討。

（1）不動產登記依賴于相關部門的工作。

設置一個不動產統一登記機構很簡單，不過是編制部門發一個文件，出一個“三定方案”而已。但要把一本證書發出去，就不是發一個文件這么容易了，有許多前置工作要做。

以土地登記為例，前置工作主要有：要進行宗地測繪和數據入庫比對接邊，要進行宗地調查并核對登記要素，要進行界址確認并取得四鄰簽章認可后，方可進行土地設定登記。房地產建設項目竣工后，要對建設用地情況進行復核驗收，要核對審批面積和實際建設面積，要對違法行為進行調查和處理，要補簽土地出讓合同補收土地出讓金，要按照房屋單元進行宗地面積分攤等等，這些工作均需要土地行政主管部門辦理，涉及多個處室配合完成。如果設置獨立的不動產登記機構，該機構不可能承擔前述工作，其結果，一是造成資料重復印制，行政資源及大浪費，二是土地登記申請人本來在土地行政主管部門一家可以辦理的事情，反而要多跑一個部門。

（2）相關部門的工作又依賴于登記資料。

仍以土地管理工作為例。土地登記為土地管理日常工作提供基礎和保障，如用地報批、征地拆遷、具體項目用地審批、土地出讓,建設項目竣工后的復核驗收、增加建筑面積與改變用途補繳出讓金,土地使用權轉讓、出租、抵押等等，都需要以土地登記資料作為依據;用地的批后監管，如對違法用地、違法交易、閑置土地的認定處理等，也都離不開土地登記資料。若由統一登記機構負責土地登記工作，土地行政主管部門將無法掌握第一手登記資料，導致上述工作無法順利開展，影響工作效率和工作質量。

3、集中辦理模式。即相關部門在一個固定場所，一次受理申請，各司其職辦理，集中統一出證。這種模式的特點是無需改變政府部門的工作職能，又達到統一辦證的目的。近幾年，各地為方便辦事，先后設置了一些集中辦理中心，受到了人民群眾的好評。這種模式需要解決以下兩個問題。

（1）大集中還是小集中問題。如果采用集中辦理模式，應該是大集中，全部不動產登記都應集中辦理，任何部門不得以任何理由阻撓集中辦理。

（2）具體辦證機構的職權問題。根據法律法規的規定，土地證由市、縣人民政府頒發，房產證等由市、縣相應主管部門頒發，但各部門的辦證具體工作往往由事業單位負責。因此，辦證機構需要政府和部門委托行政職能，或者由法律法規向辦證機構授權。

(三)登記辦法

作為單一事項的不動產登記，如房屋所有權登記、土地使用權登記等，已有相關規章和規范性文件, 按照《物權法》的規定制訂不動產統一登記辦法,主要任務，一是應當就不動產登記的范圍、種類和權證名稱作出統一規定，不允許地方和部門創設新的不動產登記種類和權證名稱，真真保證“物權法定”；二是規定幾種統一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上可以授權省級政府自行決定統一登記模式并制訂不動產登記辦法。不同的統一登記模式,會有不同的土地與土地附著物登記關系,會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。

三、重新審視不動產統一登記的呼聲

這里先來看看筆者所在杭州市的土地、房屋登記事項。

1、商品房開發項目。開發商向土地行政主管部門申領國有土地使用證；需要預售商品房的，向房產行政主管部門申領商品房預售證；房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領土地使用權總證，向房產行政主管部門申領房屋所有權總證。房屋交付業主后，業主向房產行政主管部門申領房屋所有權證，向稅務部門申領契證，向土地行政主管部門申領國有土地使用證。

2、非商品房開發項目。業主向土地行政主管部門申領土地使用證；房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申請換發土地使用證，向房產行政主管部門申領房屋所有權證。

3、農村村民私人建房。房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領集體土地使用證。

4、轉讓。房屋連帶土地使用權轉讓，向房產行政主管部門申領房屋所有權證，向稅務部門申領契證，向土地行政主管部門申領土地使用權證。

5、租賃。向房產行政主管部門登記。

6、抵押。房屋連帶土地使用權抵押，向房產行政主管部門辦理抵押登記。以沒有房屋的土地使用權抵押，向土地行政主管部門辦理抵押登記。

對老百姓來說，買房不是經常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，對大多數的單位來說，也是幾年或者更多年辦一次的事，跑兩個地方還是跑三個地方辦證，辦“兩證”還是辦“三證”，只要辦證部門能在法定期限內辦好,大多數單位、個人并無多大意見。而房屋、土地使用權轉讓及其登記，涉及兩個部門四個手續，但兩個部門都是轉讓手續與登記手續兩個手續一次申請、一并辦理。

“呼聲”來自房地產開發商和房地產中介機構是正常的，對房地產開發商特別是房地產中介機構來說，辦理房地產交易及登記是經常性事件，如果能在一個地方辦好房屋土地登記手續，自然省事。“呼聲”也來自理論界和法律界，認為房地產應當發一本證，只要把土地、房產兩個管理部門合一，或者成立一個專門發證部門，就萬事大吉了。但是他們并沒有考慮，以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對廣大的單位、個人來說，是否有真正的方便。

曲宇輝

[1]胡康生《物權法的基本原則及其主要內容》

第二篇：不動產統一登記制度

我國將建立不動產統一登記制度】

方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。

(原標題：我國將建立不動產統一登記制度)

第三篇：對不動產統一登記制度的思考

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對不動產統一登記制度的思考

《中華人民共和國物權法》第十條第二款規定，“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。筆者在此就不動產統一登記若干問題，談些個人觀點。

一、不動產登記現狀

什么是不動產，《物權法》本身并沒有作出規定。一般來說，“不動產是指土地以及房屋、林木等土地附著物”。根據現行有關法律規定，不動產登記的范圍、機構和法律體系，大致如下：

(一)不動產登記范圍

1、國有土地使用權登記;

2、農民集體所有土地所有權、使用權登記;

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3、無地上定著物的土地使用權抵押登記;

4、房屋所有權登記;

5、房屋所有權抵押登記;

6、土地承包經營權登記;

7、國家所有和集體所有的林地所有權登記;

8、個人使用的林地使用權登記;

9、林木所有權抵押登記;

10、采礦權登記。

(二)不動產登記機構

1、第1-3項，由土地行政主管部門負責登記;

2、第4-5項，由房產行政主管部門負責登記;

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3、第6項，由農業行政主管部門負責登記;

4、第8-9項，由林業行政主管部門負責登記;

5、第10項，由地礦行政主管部門負責登記。

(三)不動產登記法律體系

1、以《土地管理法》為龍頭的土地登記法律體系。

2、以《房地產管理法》為龍頭的房屋登記法律體系。

3、以《土地承包法》為龍頭的土地承包經營權登記法律體系。

4、以《森林法》為龍頭的林地登記法律體系。

5、以《礦產資源管理法》為龍頭的采礦權登記法律體系。

6、以《擔保法》為龍頭的不動產抵押登記法律體系。

在法律框架下，國家部委和地方政府制訂了一系列的登記配套規章，僅以土地登記為例，部頒規章有《土地登記規則》(1995年1

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月28日國家土地管理局發布)、《確定土地所有權和使用權的若干規定》(1995年3月11日國家土地管理局發布)、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》(1995年9月10日國家土地管理局發布)，政府規章則有省、自治區、直轄市人民政府和省會城市、較大的市人民政府頒布的《XX省土地登記辦法》、《XX市土地登記辦法》。此外，各級政府及土地行政主管部門出臺的土地登記規范性文件，難以勝數。

二、不動產統一登記的思考

不動產統一登記制度應解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機構，三是登記辦法。

(一)登記范圍

土地和房屋屬于不動產，但土地上的附著物或者說定著物，除了房屋外，種類繁多，哪些屬于不動產登記范疇，哪些不屬于不動產登記范疇，其法定名稱和權證名稱如何定，值得商榷。如：森林(林木)，是發林木所有權證，還是發林地使用權證;承包荒山等，是發承包證還是發林木所有權證或者林地使用權證;草場，是發草地使用權證，還是發草場使用權證;灘涂，發灘涂使用權證還是發灘涂承包證或者灘涂養殖證;海域使用權是否屬于不動產登記范疇等等。由于國家尚

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沒有對不動產登記范圍作出統一規定，各地理解不一，名稱不一，是否登記也不統一，因此，由國家法律、行政法規來對不動產登記范圍和具體名稱作出統一規定，“定紛止爭”，很有必要。

(二)登記機構

物權法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過，立法時間長達13年之久，在新中國立法史上是“空前絕后”，其立法難度之大，爭議之廣，可想而知，公布后反響之大，也是始料未及。《物權法》把不動產統一登記機構的設置難題交給了行政法律法規解決，但《物權法》起草中13年都沒有解決的事情,要在之后短時間內解決,并非易事。統一登記機構的設置，大致有三種模式。

1、機構合并模式。即將涉及不動產登記的部門合并為一個部門，統一辦理不動產登記。目前，全國的土地行政主管部門與地礦行政主管部門已合并為國土資源行政主管部門。由于要求土地與房屋統一登記的呼聲很高，一些地方已經將土地、房產兩個部門合并為一個部門。這種模式有兩個問題值得探討。

(1)幾證統一問題。房地產登記不是僅取得土地證和房產證即可，還有一個契證，如果不動產統一登記的目的是讓老百姓在一個部門辦

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證，應當是“三證”統一而不是“兩證”統一。同時，土地承包證、林權證等如果不納入不動產統一登記，不動產統一登記制度又似乎是缺了一大塊，與《物權法》的規定不符。

(2)機構上下銜接問題。我國改革開放以來，許多地方實行了行政機構改革，試驗了多種改革方法，收效甚微，“改來改去改回過去”，其原因，一是受現行法律法規的制約。行政改革超前于法律，使一些部門的行政執法職能與法律規定不符。二是受國家部委設置的制約。地方行政改革超前于國家部委行政改革，一個地方部門要對口幾個國家部委，在國家部委之間對一些工作有不同政策意見時，地方部門左右為難。

2、機構單設模式。即設置獨立的不動產登記機構，統一辦理不動產登記。國內已有地方單設了房地產權統一登記機構。這種模式也有兩個問題值得探討。

(1)不動產登記依賴于相關部門的工作。

設置一個不動產統一登記機構很簡單，不過是編制部門發一個文件，出一個“三定方案”而已。但要把一本證書發出去，就不是發一個文件這么容易了，有許多前置工作要做。

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以土地登記為例，前置工作主要有：要進行宗地測繪和數據入庫比對接邊，要進行宗地調查并核對登記要素，要進行界址確認并取得四鄰簽章認可后，方可進行土地設定登記。房地產建設項目竣工后，要對建設用地情況進行復核驗收，要核對審批面積和實際建設面積，要對違法行為進行調查和處理，要補簽土地出讓合同補收土地出讓金，要按照房屋單元進行宗地面積分攤等等，這些工作均需要土地行政主管部門辦理，涉及多個處室配合完成。如果設置獨立的不動產登記機構，該機構不可能承擔前述工作，其結果，一是造成資料重復印制，行政資源及大浪費，二是土地登記申請人本來在土地行政主管部門一家可以辦理的事情，反而要多跑一個部門。

(2)相關部門的工作又依賴于登記資料。

仍以土地管理工作為例。土地登記為土地管理日常工作提供基礎和保障，如用地報批、征地拆遷、具體項目用地審批、土地出讓,建設項目竣工后的復核驗收、增加建筑面積與改變用途補繳出讓金,土地使用權轉讓、出租、抵押等等，都需要以土地登記資料作為依據;用地的批后監管，如對違法用地、違法交易、閑置土地的認定處理等，也都離不開土地登記資料。若由統一登記機構負責土地登記工作，土地行政主管部門將無法掌握第一手登記資料，導致上述工作無法順利開展，影響工作效率和工作質量。

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3、集中辦理模式。即相關部門在一個固定場所，一次受理申請，各司其職辦理，集中統一出證。這種模式的特點是無需改變政府部門的工作職能，又達到統一辦證的目的。近幾年，各地為方便辦事，先后設置了一些集中辦理中心，受到了人民群眾的好評。這種模式需要解決以下兩個問題。

(1)大集中還是小集中問題。如果采用集中辦理模式，應該是大集中，全部不動產登記都應集中辦理，任何部門不得以任何理由阻撓集中辦理。

(2)具體辦證機構的職權問題。根據法律法規的規定，土地證由市、縣人民政府頒發，房產證等由市、縣相應主管部門頒發，但各部門的辦證具體工作往往由事業單位負責。因此，辦證機構需要政府和部門委托行政職能，或者由法律法規向辦證機構授權。

(三)登記辦法

作為單一事項的不動產登記，如房屋所有權登記、土地使用權登記等，已有相關規章和規范性文件, 按照《物權法》的規定制訂不動產統一登記辦法,主要任務，一是應當就不動產登記的范圍、種類和權證名稱作出統一規定，不允許地方和部門創設新的不動產登記種類和權證名稱，真真保證“物權法定”;二是規定幾種統一登記模式，法律咨詢s.yingle.com

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但不宜登記模式一刀切。法律上可以授權省級政府自行決定統一登記模式并制訂不動產登記辦法。不同的統一登記模式,會有不同的土地與土地附著物登記關系,會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。

三、重新審視不動產統一登記的呼聲

這里先來看看筆者所在杭州市的土地、房屋登記事項。

1、商品房開發項目。開發商向土地行政主管部門申領國有土地使用證;需要預售商品房的，向房產行政主管部門申領商品房預售證;房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領土地使用權總證，向房產行政主管部門申領房屋所有權總證。房屋交付業主后，業主向房產行政主管部門申領房屋所有權證，向稅務部門申領契證，向土地行政主管部門申領國有土地使用證。

2、非商品房開發項目。業主向土地行政主管部門申領土地使用證;房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申請換發土地使用證，向房產行政主管部門申領房屋所有權證。

3、農村村民私人建房。房屋竣工驗收后，向土地行政主管部門申領集體土地使用證。

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4、轉讓。房屋連帶土地使用權轉讓，向房產行政主管部門申領房屋所有權證，向稅務部門申領契證，向土地行政主管部門申領土地使用權證。

5、租賃。向房產行政主管部門登記。

6、抵押。房屋連帶土地使用權抵押，向房產行政主管部門辦理抵押登記。以沒有房屋的土地使用權抵押，向土地行政主管部門辦理抵押登記。

對老百姓來說，買房不是經常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，對大多數的單位來說，也是幾年或者更多年辦一次的事，跑兩個地方還是跑三個地方辦證，辦“兩證”還是辦“三證”，只要辦證部門能在法定期限內辦好,大多數單位、個人并無多大意見。而房屋、土地使用權轉讓及其登記，涉及兩個部門四個手續，但兩個部門都是轉讓手續與登記手續兩個手續一次申請、一并辦理。

“呼聲”來自房地產開發商和房地產中介機構是正常的，對房地產開發商特別是房地產中介機構來說，辦理房地產交易及登記是經常性事件，如果能在一個地方辦好房屋土地登記手續，自然省事。“呼聲”也來自理論界和法律界，認為房地產應當發一本證，只要把土地、法律咨詢s.yingle.com

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房產兩個管理部門合一，或者成立一個專門發證部門，就萬事大吉了。但是他們并沒有考慮，以辦證的方便換辦其他諸多事情的不方便，究竟是利大還是弊大，特別是對廣大的單位、個人來說，是否有真正的方便。

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第四篇：我國構建不動產統一登記制度

我國構建不動產統一登記制度

2013-04-01 | 作者： 呂苑鵑 | 來源： 中國國土資源報 | 【大 中 小】【打印】【關閉】

3月28日，國務院辦公廳發布《關于實施〈國務院機構改革和職能轉變方案〉任務分工的通知》，對《國務院機構改革和職能轉變方案》提出的各項任務進一步細化，并明確了部門分工和時間表。《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責，出臺并實施不動產統一登記制度，2014年6月底前出臺不動產登記條例。

《通知》指出，黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過了《國務院機構改革和職能轉變方案》，各地區、各部門要統一思想，精心組織，認真抓好改革實施。國務院機構改革和職能轉變事關重大，任務艱巨，需要統一部署、突出重點、分批實施、逐步推進，通過堅持不懈的努力，用3至5年時間完成各項任務，加快建設職能科學、結構優化、廉潔高效、人民滿意的服務型政府。具體任務共72項，《通知》明確提出，2013年完成29項任務，2014年完成28項任務，2015年完成11項任務，2017年完成4項任務。

《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責等，中央編辦負責于2013年4月底前完成。出臺并實施不動產統一登記制度，由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，2014年6月底前出臺不動產登記條例。

《通知》明確，減少和下放一批投資審批事項。列明取消審批的投資項目(含按照行政審批制度改革原則取消的國家規劃內需要審批的項目)、下放地方審批的投資項目(含下放地方的國家規劃內需要審批的項目)，列明國務院投資主管部門保留審批的，涉及其他地區、需要全國統籌安排或需要總量控制的項目以及需要實行國家安全審查的外資項目。加強對投資活動的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，發揮法律法規和發展規劃、產業政策的約束和引導作用。對確需審批、核準、備案的項目，要簡化程序、限時辦結。發展改革委會同工業和信息化部、交通運輸部、水利部、農業部、商務部以及國土資源部、環境保護部等有關部門負責，2013年6月底前發布新修訂的政府核準投資項目目錄，修改出臺投資項目審批、核準、備案管理辦法。

《通知》要求，整合建立統一規范的公共資源交易平臺，有關部門在職責范圍內加強監督管理。發展改革委會同財政部、國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部、交通運輸部、水利部、稅務總局等有關部門負責，2014年6月底前提出方案，由中央編辦對方案統籌協調、提出意見。《通知》還提出，2013年4月底前完成國家海洋局“三定”規定。

第五篇：不動產統一登記難題

不動產統一登記難題

被物權法提出6年之后，不動產統一登記制度終于駛入快車道。日前召開的國務院常務會議決定整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部承擔。

但目前來看，無論是結束我國不動產多頭登記的混亂局面，還是彌補以往數據的漏洞，都還有諸多難題待解。

滯后6年的統一登記

不動產統一登記并不是一個新鮮事物，早在 2007年10月1日開始施行的物權法中，就明確規定，“國家對不動產實行統一登記制度。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。”

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農地等多種形態。中國人民大學土地管理系主任葉建平向《中國經濟周刊》表示，不動產物權是重要的財產權，只有通過不動產統一登記，明晰不動產的歸屬，市場交易的效率和安全才有保證。

近期，國土資源部副部長胡存智在一次不動產登記研討會上指出，當前我國正加快推進機構改革和職能轉變，不動產登記制度創新建設，是其中一項重要內容。通過建立不動產統一登記制度，更好地落實物權法，有效保護不動產權利人的合法財產權。

或許正因為意義重大，在物權法中，記者注意到，“不動產登記”被放到了第二章第一節的重要位置。但是，對不動產實行統一登記制度，多年來一直難以執行。

目前，我國的不動產登記分散在多個部門。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。

有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產統一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。

不動產登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示這一物權法的重要原則，在不動產領域就需要依靠登記制度來保障。據了解，目前按照法律規定辦理轉

讓和抵押的登記機構有十幾個部門，既導致了重復登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。

比如房產證難辦，是許多購房者共同面對的問題。一個重要的原因就是，辦理房產證需要面對十分繁瑣的手續，需要跑測繪、國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。

而且，不動產統一登記還利于政府管理和社會治理。中國房地產學會副會長陳國強認為，“實現不動產統一登記為征房地產稅創造了技術條件。”還有的專家認為，不動產統一登記能打擊住房腐敗。近年來，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據中國經濟研究院統計，21世紀以來落馬的省部級官員中，有將近半數涉及到房子。

事實上，關于如何推進完善不動產統一登記制度，2007年施行的物權法已經給出了明確的路徑。

物權法第十條規定，“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

葉建平表示，物權法已經給出了相關程序，那就是先制定出相關法規，然后履行，可以說，制定不動產統一登記法規是十分關鍵的一步。

今年3月份，《國務院辦公廳關于實施任務分工的通知》中明確規定，出臺并實施不動產統一登記制度，其中2014年6月底前出臺不動產登記條例。

近日召開的國務院常務會議決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。據悉，國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。

此舉顯然意味著不動產統一登記制度進入了實質性的快車道。對此，地產分析人士馮海寧向《中國經濟周刊》表示，明確負責部門與制定統一登記制度，是進行不動產統一登記的兩大基礎。

胡存智日前表示，加緊開展不動產統一登記制度研究，大力推進，統一登記是完善權利體系的重要基礎，也是十八屆三中全會的明確要求。要抓緊開展各項研究和協調工作，特別是要盡快啟動不動產統一登記條例的起草。

個人住房信息聯網是基礎？

分析人士指出，其實，相比于登記什么和誰來登記這些問題，怎樣登記無疑是更具挑戰性的難題。葉建平告訴記者，“從目前比較具有現實緊迫性的議題來看，如從個人財產的保護角度看，住房這類不動產的統一登記是較為現實的需求”。

以住房登記為例，記者了解到，在國務院明確提出“建立統一不動產登記制度”之前，住建部已經著手開展“個人住房信息系統聯網工作”。截至2012年，40個主要城市的個人住房信息聯網工作已經完成。住建部計劃，將這一系統的覆蓋面逐步推廣到所有地級城市。

記者了解到，“個人住房信息系統”以個人住房產權和交易系統為基礎，通過權限，住建部可以查詢到目前已聯網40城市的所有住房權屬情況以及房屋產權交易、變更的實時情況。

陳國強向《中國經濟周刊》表示，事實上，不僅僅是這40個城市，全國幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統。

記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問題，一是從技術上看，系統不統一，沒有也無法聯網；二是數據不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數據并不在目前的住房系統中，如以前的紙質數據、產權比較復雜的央產房、還有小產權房等。

分析人士表示，對于不動產統一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進行相關數據的普查、調查，如此一來，可最大限度地保證登記的全面準確，但成本太大；另一種是利用以前的數據，進行技術系統的統一整合以及實時的補充更新，但由此將給數據的完整性帶來一定挑戰。

對此，陳國強表示，整合共享應該是大方向，就住房數據而言，在統一的不動產登記系統中，很可能會以住房信息系統的數據為基礎進行整合，如此一來可以節省大量的人力物力，而且國務院常務會議也提出，行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔，房產交易、預售的職責還在住建部門。當然，對于遺漏的數據，一方面需要大量的投入，另一方面通過法律法規上的保證，是可以逐步完善的。