第一篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)問題

法學(xué)091 陶淑俊 200950725110

從1994年開始，有多名畫家購買宋莊農(nóng)民的住房，目前畫家村居住有近1500名藝術(shù)家，其中有200多人購買了農(nóng)民的住房。由于北京房價的不斷上漲，“畫家村”住房的價格也一路攀升。最初上百平方米農(nóng)家住宅不過一兩萬元，而現(xiàn)在需要要二三十萬元。正是由于這個原因，不少農(nóng)民在出售住房后反悔，向法院起訴要求宣告房屋買賣合同無效。馬海濤訴李玉蘭案就是著名的一件案件.宅基地使用權(quán),是指農(nóng)民集體成員為建造自住房屋及其他附著物而占有和使用集體所有土地的權(quán)利.宅基地使用權(quán)不僅是農(nóng)民的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)權(quán),同時也是農(nóng)民的生存保障權(quán).它是農(nóng)民的安身立命之地,承載著農(nóng)民的最低生存保障.此案中的宅基地使用權(quán)只能歸農(nóng)民集體成員所有,所以李玉蘭本身就沒有擁有農(nóng)家住宅的權(quán)利.開始的住宅買賣就是不合法的.一般在房屋買賣過程中多數(shù)買房人是善意購買的,主觀過錯很小,與作為買房人的農(nóng)民相比,明知農(nóng)村宅基地住房不允許買賣,卻為了經(jīng)濟(jì)利益將住房賣給城市居民,占有主要過錯.出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,故出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任.這樣的情況很容易就會助長農(nóng)民見利忘義.當(dāng)初農(nóng)民賣房子時都是閑置房,看著房價漲了就想將房子要回去.然后又拿出去賣.這樣有損買房人的利益.所以我認(rèn)為,如果在法律允許的基礎(chǔ)上,能夠稍有規(guī)章變動,使得農(nóng)民能夠自己自主經(jīng)營自己的財(cái)產(chǎn),出售、出租閑置私房,使有限的宅基地資源發(fā)揮應(yīng)有的作用.這樣就能減少很多關(guān)于宅基地所有權(quán)歸屬問題的爭論,而且能夠保證多方面的公民權(quán)利,將利益最大化.

第二篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

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淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

摘要：近年來，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動空前活躍，由此引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究、積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類號：D922.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來，隨著市場化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動也空前活躍。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。一方面，政府對農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，許多城市特別是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)和過剩閑置等問題。另一方面，由于利潤的驅(qū)動，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行“以地生財(cái)”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只

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能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。《繼承法》也有規(guī)定，繼承人對房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。但是對房屋以下宅基地使用權(quán)的繼承以及使用年限，現(xiàn)行法律法規(guī)均無規(guī)定和正式說明。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）中明確規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，但限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途，不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。隨后，國土資源部根據(jù)該決定精神出臺的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知（國土資發(fā)[2004]234號）再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這一具體規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

而在2007年出臺的《物權(quán)法》，在宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但是體現(xiàn)了農(nóng)民對宅基地房屋的用益物權(quán)，為宅基地制度的改革預(yù)留了空間。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

現(xiàn)代物權(quán)法由過去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r值的追求。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。農(nóng)民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無期限、無流動、無價格的固定占有、使用關(guān)系。如果房屋所有者的社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)民移居后，空置的房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租，現(xiàn)成的財(cái)產(chǎn)變不成錢，對經(jīng)濟(jì)狀況本就不寬裕的農(nóng)民來說，是很痛心的。沒有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營活動融資或者得重病花

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錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費(fèi)在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物不能盡其用，不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，要實(shí)現(xiàn)對宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價值的有效途徑。

（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是盤活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購買了房產(chǎn)居住，而戶口依舊在農(nóng)村，同樣出現(xiàn)了空置的宅基地。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。據(jù)我國城市化進(jìn)程的分析資料估計(jì)：今后20年全國每年有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。而以目前我國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計(jì)算，每年將均有18.36萬 hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展

城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進(jìn)的知識、觀念，對改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。而一旦國家政策有條件地允許城鎮(zhèn)居民購買宅基地，則不僅促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，也會促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑

1、出租。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經(jīng)營服務(wù)場所。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時也獲得了土地使用權(quán)。目前，除一些經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)外，此類流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)活動較為活躍的地區(qū)。如西安市南郊高校聚集

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區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。

2、買賣。近年來，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟(jì)收入后在城市購買商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居??；農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋等都會進(jìn)行買賣。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見的農(nóng)民或經(jīng)營者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價出售也成為宅基地使用權(quán)買賣的一種新走勢。

若允許農(nóng)村宅基地和住房流轉(zhuǎn)，對于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過出租多余住房，可獲得相對穩(wěn)定的收入；對于異地承包、規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)民，可通過購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本。對于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。

（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實(shí)際問題

1、盡管國家對宅基地的管理實(shí)行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。

2、長時間私自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)存在社會隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉(zhuǎn)讓，購買農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓，而相關(guān)部門卻無法對其進(jìn)行有效的制止，只能聽之任之。其結(jié)果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實(shí)際使用人是誰，造成管理混亂。二是由于農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)模鄬r格低廉，有較大的市場價值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無須進(jìn)行登記，無須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。三是農(nóng)村集體組織的宅基

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地使用權(quán)實(shí)際已經(jīng)流失，而與法律規(guī)定相悖的這一社會事實(shí)，將長時間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農(nóng)民在出讓宅基地使用權(quán)后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權(quán)，但購買方已付清錢款，且投入相當(dāng)資金重修或建房，拒絕接受，于是引發(fā)糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農(nóng)民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強(qiáng)大的村強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財(cái)?shù)貎煽?。此類?qiáng)制騰退、返還財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行案件，由于關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，且往往數(shù)額較大，法院在執(zhí)行中存在相當(dāng)大的難度，有的案子反反復(fù)復(fù)執(zhí)行了幾年，還是執(zhí)行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導(dǎo)致矛盾激化，影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

四、促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的對策及建議 就目前不規(guī)范的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看,為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展,切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關(guān)對策。

（一）提高農(nóng)民對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識 如今城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民在進(jìn)行其房產(chǎn)交易的同時,他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認(rèn)為這樣可以增加自己的收入。這是因?yàn)檗r(nóng)民是典型的“經(jīng)濟(jì)人”,追求的是經(jīng)濟(jì)利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動,這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識,加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識。(二）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹?zé)o償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。所以 ,應(yīng)參照城市國有土地有償使用制度，實(shí)行宅基地有償使用制度。對農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費(fèi)用，對宅基地的閑置和浪費(fèi)，收取較高費(fèi)用。另外，他物權(quán)的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年 ,自農(nóng)民申請宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿的,自動續(xù)期。

（三）盡快著手和加強(qiáng)宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作, 完善宅基地使用權(quán)登記制度，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提。應(yīng)加強(qiáng)宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度。我國《物權(quán)法 》第十條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谑臈l規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記?！睆囊陨弦?guī)定可以看出 ,我國對宅基地使用權(quán)實(shí)行的是登記生效主義，并且未區(qū)分城市和農(nóng)村,應(yīng)是城鄉(xiāng)一體化登記制度。所以，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)登記的規(guī)范化建設(shè)。對宅基地閑置、浪費(fèi)問題，針對不同情況，可以采取在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的予以登記發(fā)證，對超標(biāo)準(zhǔn)部分，要求繳納資源占用費(fèi)，采取限期拆除等措施。

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第三篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)問題分析

農(nóng)村宅基地使用權(quán)分析

基本情況

農(nóng)村集體土地使用權(quán)包含農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，我縣農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作開展1年多來，完成全縣626個行政村的外業(yè)地籍測量，完成592個行政村的權(quán)屬調(diào)查工作，共調(diào)查宅基地23萬余宗，集體建設(shè)用地1000余宗。會審?fù)瓿?2.55萬宗宅基地，901宗集體建設(shè)用地，符合確權(quán)登記發(fā)證的宅基地19.87萬宗，集體建設(shè)用地820宗，發(fā)證率分別達(dá)到88.12%和91.01%，會審后記錄已全部完成公示，并拍照存檔。目前正集中進(jìn)行數(shù)據(jù)庫建設(shè)和證書打印工作。

現(xiàn)行農(nóng)村宅基地存在的主要問題

1、宅基地面積嚴(yán)重超標(biāo)

我縣雖然在1991年經(jīng)縣政府平政發(fā)【1991】114號文規(guī)定了全縣所有村莊的宅基地使用面積，但從本次調(diào)查的結(jié)果看超用地限額現(xiàn)象十分突出。尤其是南部山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基地超標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)重。

2、農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地

近年來，隨著我縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展一些富裕起來的農(nóng)民紛紛進(jìn)城購房。他們留在農(nóng)村的宅基地，受現(xiàn)行法律、法規(guī)的限制，不能進(jìn)行公開合法的轉(zhuǎn)讓，但這些宅基地是通過合法途徑得到的，村集體組織也無法收回進(jìn)行處置，閑置了大量宅基地。

3、村、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃落后

村、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不理想，農(nóng)民住宅處在低水平重復(fù)建設(shè)之中，經(jīng)常出現(xiàn)“只見新屋，不見新村”的現(xiàn)象。居住規(guī)模小、生活基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的農(nóng)居，不僅使村、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃難以落實(shí)，而且也導(dǎo)致自然村缺乏必要的生活基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境臟、亂，居住質(zhì)量很差。尤其我縣的南部山區(qū)農(nóng)村，宅基地建設(shè)更是“隨處建”，村莊建設(shè)無規(guī)劃可依。

4、宅基地糾紛不斷

從本次我縣農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證工作的情況看，有較多爭議宅基地是因?yàn)椤百I賣”雙方爭議造成的。

隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化。

5、宅基地權(quán)屬來源不清

我縣農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量龐大，但具有合法權(quán)屬來源的宅基地?cái)?shù)量卻很少，從最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，全縣符合發(fā)證條件的宅基地198718宗，有合法權(quán)屬來源的宅基地90505宗，無合法權(quán)屬來源的宅基地達(dá)到108213宗。如此多的宅基地沒有合法權(quán)屬來源就意味著這部分宅基地不經(jīng)縣政府審批將無法進(jìn)行證書打印，從而無法盡快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)制度改革的順利進(jìn)行。

6、市國土局對證書打印工作提出新要求

1、市國土資源局召開了全市農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作培訓(xùn)班，按照最新的市局領(lǐng)導(dǎo)的有關(guān)要求，我縣需布設(shè)從縣局到各鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)國土所的專網(wǎng)，通過布設(shè)專網(wǎng)，安裝服務(wù)器進(jìn)行逐層發(fā)證電子審批，此項(xiàng)工作花費(fèi)較大，并且需要一段時間，希望縣政府予以支持。

2、根據(jù)市國土資源局有關(guān)數(shù)據(jù)庫建設(shè)的要求，要對完成的worlk圖形數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)化成arcgis數(shù)據(jù)庫，此項(xiàng)轉(zhuǎn)化需要購買正版的arcgis軟件，轉(zhuǎn)化后的圖形數(shù)據(jù)庫需要導(dǎo)入發(fā)證系統(tǒng)屬性管理庫，而根據(jù)市局的要求，發(fā)證系統(tǒng)屬性管理庫需要購買正版的oracle軟件進(jìn)行轉(zhuǎn)化后打印證書。此項(xiàng)工作解決了部分目前無法解決的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化問題，但增加了運(yùn)行成本，尤其時間上的耗費(fèi)更是突出。意見建議

一、積極落實(shí)集體會審成果

縣國土資源局從今年年初到7月初對全縣農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)逐村逐戶集體會審工作，形成了所有村莊集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)的會審記錄，并經(jīng)多方簽字確認(rèn)，加蓋村委公章。

1、農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證前集體會審讓廣大農(nóng)民群眾積極參與到農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證當(dāng)中，讓農(nóng)民群眾享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，真正發(fā)揮群眾作用，匯聚群眾智慧。

2、通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證前集體會審，能夠全面、準(zhǔn)確、明晰的掌握農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀。

3、通過農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證前集體會審有效避免和化解了因宅基地引起的糾紛和矛盾，維護(hù)了農(nóng)村社會穩(wěn)定。

4、通過農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證前集體會審能夠依法確認(rèn)農(nóng)民的權(quán)益，保證“頒鐵證”、“發(fā)實(shí)證”，經(jīng)得起時間的考驗(yàn)，不留“后遺癥”，切實(shí)維護(hù)廣大農(nóng)民群眾的合法利益。

5、通過農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證前集體會審為今后規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地用地、有效提高農(nóng)村土地利用率提供了可靠的依據(jù)和保障。

集體會審工作得到廣大農(nóng)民群眾的擁護(hù)，要在此基礎(chǔ)上加快落實(shí)會審成果，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益。

二、加強(qiáng)宅基地規(guī)范管理

通過集體會審工作，許多村兩委干部明白了村莊合理規(guī)劃的重要性和迫切性，希望在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)全縣農(nóng)村宅基地建設(shè)規(guī)劃的管理，出臺較為細(xì)致的規(guī)劃許可程序，各鎮(zhèn)規(guī)劃宅基地時要嚴(yán)格按照全縣土地利用總體規(guī)劃和該村宅基地用地限額進(jìn)行審核，堅(jiān)決杜絕超大面積宅基地和違法宅基地的出現(xiàn)，使得農(nóng)村宅基地地建設(shè)規(guī)范合理，徹底扭轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地私自亂建的問題。

三、加快宅基地入市流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地存在較多閑置現(xiàn)象，閑置本身就是一種浪費(fèi)，在加強(qiáng)規(guī)范用地的同時，要對閑置宅基地進(jìn)行有序合理分配，盡快實(shí)現(xiàn)全縣宅基地的無償收回流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的有序規(guī)范交易流通，盤活農(nóng)村土地，實(shí)現(xiàn)高效利用。

四、宅基地合法權(quán)屬來源落實(shí)

目前我們正在對新中國成立以來的所有有關(guān)我縣農(nóng)村宅基地的檔案進(jìn)行排查，包含1951年、1963年、1982年檔案進(jìn)行排查。并且現(xiàn)在正在逐村進(jìn)行核對，這項(xiàng)工作量大排查核對大約還需要1個半月的時間，在完成后，統(tǒng)計(jì)出無合法權(quán)屬來源的宅基地?cái)?shù)量后報縣政府進(jìn)行審批。全面推進(jìn)我縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的有序進(jìn)行。

第四篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)中的繼承問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)中的繼承問題

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承問題可以簡化為以下三種模型，其中尤以第三種情形矛盾最為突出。

第一種，父母是農(nóng)村戶口，子女也是農(nóng)村戶口，并且父母去世時子女未成年，和父母居住在一起，那么就不存在繼承的問題。因?yàn)檎厥褂脵?quán)的主體雖然要求是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，但實(shí)務(wù)上通常以戶為單位設(shè)立，并按“一戶一宅”的原則分配。宅基地使用權(quán)由父母和子女共有，子女原本就是宅基地使用權(quán)人。

第二種，父母是農(nóng)村戶口，子女也是農(nóng)村戶口，但父母去世時子女已成年，并且已經(jīng)依法申請了自己的宅基地。根據(jù)實(shí)務(wù)上的一般做法，子女依然可以通過繼承父母的房屋而合法地繼承房屋下的宅基地的使用權(quán)。這種做法某種程度上雖然破壞了“一戶一宅”的原則，但我認(rèn)為這是合理的。宅基地是集體所有的土地，也是當(dāng)?shù)厝俗孀孑呡吷畹耐恋兀绻麤]有憲法第十條的規(guī)定，我國實(shí)行土地公有制，他們基本實(shí)際上已經(jīng)享有了這片土地的所有權(quán)。當(dāng)集體有100個人時，每個人占1|100，當(dāng)集體只有50人時，每個人的份額自然上升到1|50。所以實(shí)務(wù)上國家未堅(jiān)持執(zhí)行“一戶一宅”的原則，而是允許農(nóng)村居民因繼承擁有兩處以上的宅基地的做法是合情合理的。一味堅(jiān)持“一戶一宅”原則，會產(chǎn)生國家想傾軋集體土地份額的嫌疑，因?yàn)殡S著城鎮(zhèn)化的腳步，農(nóng)村戶口必然會減少。

第三種，父母是農(nóng)村戶口，子女因升學(xué)等原因戶口遷出，那么當(dāng)父母去世時，子女若想繼承宅基地使用權(quán)，首先必須換回原籍，即在本集體經(jīng)濟(jì)組織中落戶，并要符合申請宅基地的條件，否則只可繼承房屋，不可繼承土地，繼承人必須將宅基地歸還給集體，得到的只是一座“空中花園”。根據(jù)人們的常識“地隨房走，房隨地走”，這顯然是有悖常理的。農(nóng)村人有價值的遺產(chǎn)一般就是房屋，而房屋一旦離開了土地，就是一座廢墟，失去它的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，而且老宅更是家族精神的象征，一旦拆除，就會破壞文化傳統(tǒng)。所以，強(qiáng)制要求繼承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員是不合理的。我認(rèn)為繼承人可以繼承的依據(jù)不應(yīng)該是作為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，而是作為這片土地的祖先的后人。而且《物權(quán)法》和《土地管理法》均沒有明文禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對集體土地享有宅基地使用權(quán)。對于公民來說，法無明文禁止即可行為。所以，我認(rèn)為子女應(yīng)該當(dāng)然繼承房屋及宅基地使用權(quán)，無須重新落戶并申請。

為在國家的法律規(guī)定和情理之間尋求一個平衡點(diǎn)，我覺得實(shí)務(wù)中可以這樣處理：規(guī)定本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員三代以內(nèi)的后輩可以直接繼承，三代以外則需落戶并申請；并且三代以內(nèi)的人因繼承而享有宅基地使用權(quán)時，如果房屋滅失，則宅基地使用權(quán)隨之消滅。

第五篇：宅基地使用權(quán)證明

宅基地使用權(quán)證明

我兩年前我家出錢以舅媽的名義在街上附近買了我舅媽他們村里的178平方米的土地建房子，現(xiàn)在宅基地的使用證上的名字是我舅媽，我想把我舅媽的名字改為我的，請問有關(guān)專業(yè)人士，我該如何辦相關(guān)手續(xù)啊?如果我讓舅媽簽一份證明合約證明那土地使用權(quán)是我的，我該如何起草證明文書?請知情人士幫我起草一份范本!謝謝!

土地的權(quán)屬，是以權(quán)屬登記為準(zhǔn)的。也就是說，使用權(quán)證上寫的是誰的名字，誰就享有使用權(quán)。土地使用權(quán)的變更登記，也必須依法進(jìn)行。就算你舅媽寫一份證明，在法律上也是不認(rèn)可的，是無效的，如果將來發(fā)生爭議，你還是會敗訴。同時，還要注意，那塊土地的所有權(quán)性質(zhì)，是國有土地還是集體土地。如果是國有土地，你們之間可以進(jìn)行買賣。如果是集體土地，就只能由本村村民使用，不能私下買賣。因?yàn)檫@樣會產(chǎn)生很多對你不利的法律后果。

在沒有房產(chǎn)證，且房屋登記簿沒有登記的情況下。

除非你能證明房屋建造是由你們夫妻所出的錢。否則，宅基地使用權(quán)人被視為該宅基地上所建造房屋的所有權(quán)人。

除非你公公同意，將該宅基地使用權(quán)人改為你們夫妻，或者你們之間協(xié)議該房屋所有權(quán)歸屬，并作公證。

否則只有在你公公百年之后，發(fā)生遺產(chǎn)繼承。有你婆婆和你丈夫，妹妹按照法定繼承各分得該房屋的1/3部分，并發(fā)生所有權(quán)變動，并獲得各自的宅基地使用權(quán)。

已作回答，希望采納。

你好：在你取得宅基地使用權(quán)過程中要有好幾道手續(xù)的，你要經(jīng)過村委會和鎮(zhèn)政府的審批，和你相鄰的鄰居簽字，最終才可以拿到合法的宅基地使用證

追問

我有了宅基地的審批手續(xù)，但沒有領(lǐng)到宅基地證能否證明我取得了宅基地的使用權(quán)?

回答

你家的房子建好了嗎?如果建好了，不是和鄰居鬧矛盾要當(dāng)做證據(jù)稱給法庭，你的審批手續(xù)也可以證明宅基地使用權(quán)是你家的。但是要到法院就不好說了，我不知道你的審批手續(xù)到了那一步，審批最后一步是你建好房子后你的審批表格上要有你鄰居的簽字，除非你沒鄰居。還要鎮(zhèn)政府或者縣政府的負(fù)責(zé)人簽字，加蓋公章。因?yàn)槟阏穹墓芾砣藛T要最后實(shí)地測量才算合格

追問

房子沒有建好哪?只有縣政府的審批手續(xù)，結(jié)果該處宅基讓另一戶搶建了房子。

回答

那你找村委會和那家人協(xié)商，你批到宅基地是不是放置太久了，所以被其他人重批了。如果是，你就別找了。

追問

沒有被重批，我因?yàn)槠渌驔]有建，我能否告他侵犯我宅基地使用權(quán)?

回答

不管你因?yàn)槭裁丛?，只要宅基地批示到你家名下后?年不使用，就當(dāng)你是自動放棄使用權(quán)，如果那家間房子的人已經(jīng)建了部分房屋，他就可以去合法審批，追問

沒有超過2年，他家房子就趁我沒在家建起來了，我能否贏這場官司?

回答

那應(yīng)該可以，你的審批手續(xù)要完整，因?yàn)槟銢]有建房子，所以你領(lǐng)不到證，因?yàn)檗r(nóng)民只有使用權(quán)，你的審批手續(xù)就是使用權(quán)證，你要確定那家人沒有得到審批，你在起訴吧。會少些麻煩。我善意提醒你一下，就是到了法院，最后也只是讓村里再給你批一塊宅基地。