第一篇：城市綜合體物業服務模式的初步探索

城市綜合體物業服務模式的初步探索

2011年，物業管理在中國誕生30周年。30多年來，物業管理在國內經歷了從無到有，從無序到規范，從綜合到專業的發展歷程。濟南市的物業發展相對緩慢，但也大致經歷了類似的過程。隨著城市化的不斷發展，物業管理行業也逐步被認可，其發展潛力與后勁也日漸受到重視。城市的不斷發展，人民群眾對于居住的需求不斷提高，房地產行業近十年的快速發展，極大的推動了物業管理行業的發展，從單純的住宅，逐步到商鋪、公寓、寫字樓，QHWY也逐步實現了多業態的物業管理。WL城項目作為ZQ地產、QHWY發展過程中的重要項目，承擔著探索城市綜合體物業發展模式的責任，2011年，WL城項目成功實現了全部業態的房屋交接，QHWY也開始了對城市綜合題模式的初步探索。

住宅：

住宅區域占據WL城項目的較大比例，住宅區域服務品質的優劣直接影響著對QHWY的評價。在入駐之初，即堅持推行管家式服務模式。每棟樓配置專屬管家，業主有什么問題，直接與管家聯系，由管家協調處理。經過1年多的磨合，WL城住宅區域的管家已經被業主所認可，部分樓棟更是實現了收費率100%的成績。這也驗證了廣大業主對于管家式服務模式的認可。2011年，WL城在征求業主意見的基礎上開展了一系列體育賽事，實現了煤氣開通、煤氣改天然氣、暖氣開通等一系列工作，辛勤的付出換來的是業主對物業服務工作的支持，許多業主送來錦旗，表揚信。成績只屬于過去，WL城將針對住宅區域提供更富有針對性的超值物業服務。

公寓：近年來，伴隨著房地產行業的迅速發展，房價的一路攀升，工薪階層購房的壓力日益加大。在這種背景下，小戶型、低總價的公寓項目日益受到民眾的追捧。眾多房地產開發商推出了各具特色的公寓項目。一時間，純住宅公寓、商住公寓等公寓類型遍地開花。ZQ地產在前期充分論證的基礎上，在WL城成功推出2棟公寓，QHWY繼他山之后開始了針對公寓的物業管理服務歷程。與他山項目的LOFT公寓不同，WL城的公寓多為40-50平米的小型公寓，后期推出了一些拼接的90平米左右的公寓，但從總體來講，WL城的公寓類型以小型公寓為主。鮮明的市場定位，使得WL城公寓在上市之初受到了市場的追捧，贏得了良好的經濟效益和社會效益。從公寓的入住群體來看，三口之家、年輕夫妻、單身白領、小型辦公室占據絕大多數，這也對物業服務提出了新的要求。借鑒住宅物業管理的經驗，在WL公寓的物業管理服務實踐中，依然采用管家式的物業服務模式，環境、秩序維護、工程以管家為中心，管家負責協調相關資源，為業主提供盡善盡美的跟蹤服務。公寓小型化的特點，導致居住在公寓的業主，公共的活動區域相對狹小，因此對社區文化活動有較為強

烈的需求，針對于此，WL城在2011年成功舉辦了WL杯乒乓球賽、羽毛球賽、臺球比賽等社區體育賽事，受到了廣大業主的一致認可，并為業主滿意度的提升起到了積極的推動作用。鑒于良好的業主反饋，WL城擬將體育活動打造成傳統賽事，并作為自己的特色一直延續下去。麻雀雖小五臟俱全，公寓的面積雖然相對較小，但實現舒適的生活體驗，必要的配套設施必不可缺。針對公寓的居住特點，結合臨近商鋪的資源優勢，WL城內街商鋪在2011年陸續引進了便利超市、社區水站、營養早餐、朵拉洗衣、好鞋屋等店鋪，為方便公寓業主的日常生活起到了積極的作用。針對公寓業主的生活習慣，在初期，WL公寓的客服團隊對班次進行調整，由長白班調整為早、中班，實現了早上看的見，晚上見得著，面對面的服務受到了業主的一致認可。后期，因人員配置等多方面原因，公寓服務回歸到長白班，從長期發展來看，面對面看的著的服務依然是公寓服務的發展方向。除此之外，解決公寓業主衣物晾曬、零碎物品放置、無干擾維修等方面依然是需要解決的課題。

寫字樓：

向WL廣場的廣大客戶提供物業服務，是QHWY深入探索商業物業服務的關鍵一步。WL廣場客服團隊在進駐之初，就決心向客戶提供高品質物業服務。在前期充分借鑒廣深等物業發展先進城市經驗，并實地考察濟南東環國際、金龍大廈等項目后，WL廣場在進駐之初即為廣大客戶提供了水牌服務，收到了眾多企業客戶的一致認可。伴隨著客戶的陸續交房、裝修、進場，客服管家協調項目資源，在與環境部及項目領導溝通后，向整層大客戶提供開張之前的保潔服務，讓客戶以愉悅的心情進駐WL廣場。至此，WL廣場將向重點客戶提供入駐保潔服務一直延續至今。

在日常服務過程中，客服團隊既充分借鑒住宅管家式服務的精髓，又針對商業客戶的特點有區別的開展服務。相對于住宅區的廣大業主，寫字樓的客戶更關注服務細節，更關注服務體驗，有更多的工作需要客服管家主動去發現，主動解決，盡可能提供無干擾服務，保障商務客戶的日常辦公需求。針對予以，客服團隊狠抓服務細節，對客戶的服務需求，及時記錄，跟進處理，并在服務過程中注重服務進程的及時反饋，避免客戶交代的工作沒有反饋的情況出現。

“真情服務，感動常在”是WL廣場客服團隊始終遵循的服務理念，2011年8月份，WL廣場推出早間迎賓服務，每天早上8點-8點30分，都有我們的客服團隊迎接上班的客戶，親切的微笑，真誠的問候，用我們的細微關懷為客戶帶來一天的好心情。迎賓服務自8月份推出以來，得到了廣場客戶的一直贊譽，也成為WL廣場客服工作的一道亮麗風景線。

商鋪：

內街商鋪是ZQ地產商業經營的又一探索，2011年，針對內街商鋪的特點，在服務過程中重點關注開業支持與后期的廣告支持。針對進場業戶，在協助其辦理工商登記等基礎上，在其開業期間免費提供彩虹門，以營造喜慶的商業氛圍。開業之后，在項目適當位置為業戶提供廣告發布區域，實現對內街商鋪的有效宣傳與推廣。WL城周邊激烈的商業競爭，使得WL城內街商鋪的客流量在低位徘徊，2012年，將在堅持前期服務特色的基礎上，繼續狠抓細節，為商鋪客戶提供更多更好的服務。推進WL城內街商鋪的紅火發展。

2011年度，我們開始了城市綜合體物業服務模式的探索，2012年，我們必將繼續努力，持續關注廣大業主的物業服務需求，提供滿意加驚喜的超值服務，打造QHWY高品質服務品牌。

第二篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發同比增長31.6%，商業營業用房開發投資同比增長25.4%，辦公樓、商業營業用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值的提升，并拉動就業、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現是與經濟社會發展相適應的，是城市功能完善、環境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發展制定政策，對于建筑規模、功能形態上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態。”克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業地產開發成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發企業迅速進行戰略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業地產的開發商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業地產開發計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發展的同時，一些地方開始出現空置引發的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發商宣稱建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業表示，現在空置的商業面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據咨詢公司紐約高緯環球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環節把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業也將增加150萬平方米，供需環節脫節風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（

第三篇：城市商業建筑綜合體發展的模式

城市/商業/建筑綜合體發展的模式

綜合體發展的四種模式模式1 均衡發展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫字樓為核心功能的發展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店為核心功能的發展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商業為核心功能的發展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古廣場）位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點?太古廣場總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。?模式1：各項功能均衡發展太古廣場 案例（香港太古廣場）頂級購物中心：?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內街；優越的共享空間。?香港太古廣場太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓五星級酒店部分?港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店?頂級公寓部分?2棟共約400套單位?

案例（香港太古廣場）關鍵驅動因素——香港太古廣場商業—太古廣場為中環地區的時尚品牌與活力中心?太古購物廣場匯集國際名流?會議展覽中心使Tri—Me成為香港時尚發布場?金鐘電影院引領港島娛樂文化?高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿?多家五星級商務酒店+高級酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環的活力中心?各功能空間相互連通/延展了共享空間?統一管理與相互服務達成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級物管+多產品組合?提供24小時房間餐飲服務/洗衣服/中央冷氣調節?可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務中心海景?套房面積定位56平米/110平米/245平米?高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（315平米）

案例（廣州中信廣場）模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站?——廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場

案例（廣州中信廣場）關鍵驅動因素——廣州中信廣場寫字樓?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖?寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾?利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度?IT業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群公寓?實用率約80%?6部進口“三菱”客用升降機?公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求?單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。?+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化綜合體“ city within a city ”

案例（上海商城）關鍵驅動因素——上海商城五星級酒店?Portman Ritz-Carlton?酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層?酒店內有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓?共472間豪華服務式公寓?公寓只租不賣，租金較辦公樓略高?面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場?酒店：公寓：寫字樓：商業約為45%：30%：15%：10%?國際水準的辦公大樓?25000平方米世界知名品牌的購物商場

案例（上海商城）關鍵驅動因素——上海商城關鍵驅動因素外因：?處在CBD區邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區域具有較大的發展潛力?區域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍內因：?定位準確，五星級酒店帶動其它功能?酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續的生意?娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚

案例（深圳華潤中心）深圳羅湖金融商業中心區/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業與地鐵相通）。?4：以商業為核心功能華潤中心——超大規模以商業為核心功能的綜合體物業

案例（深圳華潤中心）華潤中心規劃與功能比例首期規劃北區寫字樓+中區購物及娛樂中心總建筑面積達23萬平方米1000個車位華潤大廈：4.2萬平方米的甲級寫字樓高度為139米1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲二期規劃占地4.1萬平方米，總建筑面積達25萬平方米，提供約2000個車位一座超五星級商務大酒店一座5A智能化甲級寫字樓三座酒店式服務公寓一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場

案例（深圳華潤中心）關鍵驅動因素——深圳華潤中心關鍵驅動因素外因：?優越的地理位置，良好的交通可達性；?區域成熟后發展受限/需要新的亮點激發活力?區域內缺乏一個大型商業來統領區域的商業形象內因：?超強的實力與品牌號召力?集購物、娛樂等為一體的體驗式?項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符?一流的精英團隊

四種模式的內外因驅動模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字商場、公寓等各種功能樓為核心功能的均衡發展的模式發展模式優越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規模――建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群高水準規劃設計――各功能共融不互擾功能化體系――五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓開發商強勁的實力和豐富的經驗專業的管理團隊――物業管理/經營管理客戶（產業）支撐――已形成產業簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區模式三：以酒店為核心功能的發展模式地理位置――不遠離城市核心區交通可達性——主干道沿線客戶支持――商務客戶定位差異化――通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系――五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次開發商有足夠的經濟實力配套設施――頂級商場模式四：以商業為核心功能的發展模式地理位置――城市核心區交通可達性地鐵口/主干道沿線區域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業氣氛明確定位――大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨具特色――建筑形式/業態/服務內容/…功能化體系――商業為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規劃設計/經營管理外因內因強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次配套完善――商場、公寓

綜合體發展模式小結模式一：酒店、寫字樓、商業、公寓等各種功能均衡發展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿中心、北京東方廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場北京華貿中心各功能規模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城廣州中信廣場各功能規模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業為核心功能的發展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城綜合體發展模式以綜合體內各功能的比例來確定，功能比例大的部分成為主要發展模式。?1：5：1：3（O：H：S：A）深圳華潤中心各功能規模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第四篇：臺州中心城市發展城市綜合體發展模式選擇

臺州中心城市發展城市綜合體發展模式選擇

相對于一、二線城市而言，臺州作為三線城市，經濟總量和消費人口相對有限，對于“城市綜合體”的開發經驗非常缺乏,并且占地面積相對較大，所涉及物業類型多、開發周期長、投入巨大、開發及商業運作難度高，同時又關系到臺州中心城市區域的地標形象和區域發展，所以必須要用新的商業地產開發思維進行精心策劃，以期實現社會效益的最大化和商業開發效益的最大化。

臺州中心城市的城市綜合體功能空間組合選擇及規模，應與城市的經濟發展水平及規模相適應。大型城市綜合體適合經濟發達的區域中心城市和省會(即一、二線城市),這些大型的城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成，而與地級市等三線城市相適應的城市綜合體，其功能空間組合相對少一些，規模也會小一些。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是城市綜合體最基本的組合,但考慮到臺州這個城市綜合體是在一個相對人口集中度不高，且位于三個城市中間的位置，因此如何匯聚人氣應該成為最關鍵點。

商業地產的金科玉律：“人氣定生死。”結合城市綜合體位于臺州綠心核心地帶，配合東山湖——飛龍湖區塊整體的建設規劃和臺州市重點打造旅游城市的規劃，可以重點發展以自然景色和購物公園結合，集休閑、居住區為主要載體的城市綜合體，而不去建設一般一、二線城市重點打造的，以高星級酒店和高檔寫字樓為主的大型城市綜合體。一般而言，休閑為主的購物公園的建成，可以吸引更多的臺州中心城市各區域市民來此購物、休閑和居住，這樣不僅實現商業價值的最大化，也可以滿足融合臺州中心城市發展的社會價值，真正發揮這個城市綜合體在中心城市相向建設，融合發展中的作用。

第五篇：城市社區商業綜合體發展模式研究

? 城市社區商業綜合體發展模式研究

?

? 浙江省房地產業協會 浙江東冠置業投資有限公司 浙江大學房地產

研究中心聯合課題組

一、社區商業綜合體的功能和特征

（一）商業地產的含義及其層級

商業地產的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業地產是指各種生產性物業（如廠房）、非居住性物業，包括寫字樓、出租性公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。而狹義的商業地產是專指用于商業服務業經營用途的物業，包括零售、餐飲、休閑娛樂、住宿、辦公等設施，商業地產的開發模式、融資模式和經營模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業地產是指狹

義上商業地產，即指用于商業服務經營用途的物業。

1、商業地產的層級

根據不同的分類標準，商業地產有不同的分類方法。本文按照商業地產項目的規模和輻射范圍，將商業地產分為市中心級商業、區域級商業、社區

商業和街坊商業等四個層級。

市中心級商業地產一般建設規模都比較大，建筑面積達到50萬平方米以上，日均客流量達到50萬人次以上，一般處于一個城市的政治、經濟和文化中心；區域級商業地產是次于市中心級的商業地產，一般建筑面積達到10萬平方米以上，日均客流量達到25萬人次以上，一個城市一般具有好幾個區域級商業區；社區級商業地產具有一定程度的商業集聚，主要商業業態以滿足本地居民日常生活消費必需和日常生活服務為主，服務對象主要為本社區居民以及在本地區的商務人士，建筑規模一般在2.5萬平方米以上，日均服務人口在5萬人次以上，該級別商業是一個城市的主要商業形式；街坊商業地產主要是方便本地居民就近購買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務，這種商業地產一般以底商形式出現，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區商業地產發展潛力巨大

社區商業以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國城市化進程的加快、城市社區建設的飛速發展以及消費需求和消費結構發生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務，居民對社區商業的需求日益增加。大力發展社區商業地產，提高社區商業的商品質量和服務質量，不僅可以提高居民的生活品質，而且可以提升居民的居住品質，在我國大力

發展社區商業地產具有很大的潛力。

首先，社區商業地產日益受到政府和開發商的重視。以商業為主的第三產業是城市地區經濟的重要支柱，社區商業地產作為城市商業體系的重要組成部分，為城市經濟發展提供動力，增加政府稅收，使地區經濟日益活躍、結構趨向合理。而且，社區商業地產的發展對房地產有良好的帶動作用，很多開發商利用社區商業地產“打頭陣”，帶動區域房地產業的發展。其次，社區商業地產市場潛力巨大。隨著我國城鎮居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業區的建設已經達到較高水平，但目前我國城市社區

商業仍顯設施不足、網點布局不合理、服務功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質量的需求。在我國快速城市化過程中，出現一大批新建的居住小區，這些新建小區由于遠離城市商業中心，生活配套設施嚴重不足，社區商業作為一種屬地型商業，恰巧能夠提供小區居民日常必需品和便利服

務，市場潛力巨大。

（二）社區商業的功能和模式

1、社區商業的基本功能和特征

“社區商業”是以社區為載體，以一定地域內居民和商務工作人員為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區內居民綜合生活質量和提高社區歸屬感為目標，通過各種商業業態、商業業種和商業功能的集聚，提供社區居民日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業。“社區商業”是一種“因住而商”的商業，是城市商業體系的重要組成部分，與城市其他商業形式相比，與城市居民生活聯系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求。總體來看，社區商業在滿足社區居民基本生活消費和服務

方面，主要包含購物、餐飲、休閑娛以及服務這幾項基本功能。

2、我國社區商業的主要特點

從社區商業的建筑形態上來看，我國社區商業主要有社區底商、社區商業街和社區購物中心等三種形式，這三種形式與我國經濟體制和經濟發展水

平有一定聯系。

社區底商主要是指利用建筑底層作為商業用房，以滿足自身社區消費者各種需求的社區商業。在我國，社區底商是從20世紀90年代開始的，當時房地產開發剛剛開始，底商被納入住宅項目規劃，開發商一般把居住區外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業經營者，以滿足社區居民的日常

生活需要。

社區商業街是指位于居住區內的、以平面形式按照“街道”形態布置的單層或多層社區商業，其沿街兩側的鋪面以及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪，社區商業街內的商鋪多為獨立鋪位。我國社區商業街主要位于城郊的大型居住區，由于市級商業中心或區域商業中心無法完全覆蓋新興社區，城郊土地比較便宜，因而開發商便建造一些特色社區商業街，不僅能夠滿足

當地居民的日常生活需要，還能作為項目營銷推廣的賣點。

社區購物中心是一種各種商業業態相對集中的社區商業，是房地產大盤時代的產物，其規劃建設的根本出發點是節省社區居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業運作模式服務社區中各個組團區域及輻射區域。社區購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲和服務于一體，滿足社區居民多樣化消費需求的商業模式，它是“家的延伸”，是未來社區商業發展的方向。社區底商、社區商業街和社區購物中心是三種不同的社區商業，每種形式由其自身特點，因根據社區的不同情況而進行設置，也可以將各種形式進

行組合。

（三）城市社區商業綜合體發展特點和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物，城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現城市綜合體。根據城市綜合體所在城市區域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區域中心綜合體和社區商業綜合體三種。城市社區商業綜合體是社區商業的一種重要形式，它一般位于一個社區中心位置或幾個社區交接處，由一個建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務功能。從商業業態來看，一般有一個主力店、2-3個次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構成，城市社區商業綜合體一般設有停車場，方便社區居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費特點，改變了我國傳統社區商業“小而散”的形態，解決了沿街底商與社區居民的矛盾，創造了一流的購物環境，為社區居民提供了很大便利，豐富了社

區居民的生活，是未來城市社區商業發展的主流形式。

由于社區商業綜合體是一種屬地型商業，從而決定了社區商業綜合體在服務對象、服務目標等方面有以下特點：

首先是屬地型服務對象。社區商業綜合體是以社區為依托，以社區居民和商務人士為服務對象，其目的是滿足社區居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購物、餐飲、娛樂休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區服務，以滿足居民日常生活的服務需求，社區商業中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務內容。社區商業綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經營商品種類主要是消耗快，購買頻率高且數量少的生活必需品，通常以經銷日常生活用品為主，這些商品品種簡單、挑選性不大，價格也沒有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業業態上看，社區商業綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業態為主，集購物、餐飲、休閑娛樂、服務等多功能于一體。再次是一站式綜合服務。社區商業綜合體一般處于一個社區中心或幾個社區的交接處，為廣大社區居民提供悠閑的購物環境。其功能較全面，一般具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等基本功能，以滿足社區的多樣化功能需要；其外部環境以提供多樣化的社區活動為宗旨，常常形成社區廣場、社區步行

街和綠化塊；其建筑規模不大，一般只有幾萬平方米。

二、社區商業綜合體的規劃和培育

我國社區商業綜合體開發的時間不長，目前正處在摸索之中，隨著我國城市化的快速發展、城市居民消費觀念的轉變以及房地產開發模式的變化，我國社區商業綜合體發展還有很大的發展空間。但是，城市社區商業綜合體的發展離不開各級政府部門的關注和指導。目前，特別需要在以下幾個方面

加大規劃管理和政策培育。

一是加強社區商業專項規劃工作。根據國外社區商業發展經驗，社區商業綜合體將是未來商業發展的重點，政府部門必須要有先期的合理規劃，這樣才能使社區商業健康繁榮地發展。目前在我國城市建設規劃體系中，主要有城市發展總體規劃和控制性詳細規劃，專項規劃有交通、綠地和管線規劃，而沒有針對商業專項規劃，從而造成我國目前商業網點布置缺乏規劃性，一些地方商業不能滿足社區居民的消費需求，而另外一些地方商業卻盲目開

發，從而導致過度競爭的局面。因此，課題組建議政府應加快制定商業專題

規劃。

二是加快社區商業綜合體規范和標準的制定。政府要對社區商業綜合體的研究給予重視，加強社區商業綜合體的研究，參考國外社區商業發展的先進經驗，結合我國社區商業發展狀況，及時制定社區綜合體建設的規范和標準，指導我國社區商業綜合體的建設。可以借鑒新加坡社區商業的規范和標準，對各種類型的社區商業進行分類，提出各類社區商業綜合體建設的規模和業態配置標準。可以規定社區商業綜合體必備的業態和業種，以便從制度

上完善我國社區商業綜合體建設標準。

三是給予社區商業建設主體政策支持。鼓勵有實力的連鎖企業參與社區商業綜合體的開發建設，凡是到城市社區設立超市、便利店、標準化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網點的連鎖企業，政府可以出臺相關政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項資金支持。鼓勵各類組織、企業和個人進行社區商業綜合體的開發建設，對發展與居民生活密切相關社

區商業的開發企業給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優秀社區商業綜合體的示范工作。目前，商務部正在制定我國社區商業的建設標準，指導各地商務主管部門因地制宜，確定工作重點。如老城區要發揮和利用現有商業服務網點的輻射作用，以健全網點設施為主；已預留服務網點的新建社區，以完善網點和提升服務水平為主；尚未開發的社區，要以加強總體規劃為主。可以在有條件的城市先建立一些社區商業綜合體示范區，并對成功社區商業綜合體的成功經驗進行總結研究，通過推廣示范經驗，逐步擴大示范范圍，從而推動我國社區商業綜合體的全面發展。五是著重對開發經營主體的進行培育。社區商業是通過以租賃運營而獲得長期回報為目的的，其價值充分體現在后續的經營收益價值上。從我國目前的情況看來，社區商業的開發主要是房地產商，而社區商業的經營則是一些管理能力非常弱的家庭團隊。因此，建議政府職能部門除了在規劃階段介入之外，還要在社區商業形成和經營的過程中給予一定的指導，同時要培育

一批專門從事社區商業開發和經營的房產開發商。

三、社區商業綜合體的定位與經營

開發商是社區商業綜合體開發建設的主要力量，如前所述，社區商業綜合體開發過程是一個非常復雜的系統工程，不僅僅是開發建設，更重要的是還必須長時間來培育整個項目，才能維持整個項目的長期持續經營，課題組

主要在以下幾個方面對開發商提出建議。

一是合理區位選擇。一個社區商業綜合體的成功與否，最重要的在于項目區位選擇是否合理，如果區位選擇正確，即現在或未來有足夠的消費力支撐，且周邊配套設施完善，那么，項目也就成功了一半。合理的區位主要考慮區域未來規劃，區域交通設施等方面因素。區域未來規劃決定了其該區域未來的發展方向，決定了區域的經濟狀況，從而決定了該區域人口檔次，進一步決定了該區域人口的消費水平，人口消費水平將最終影響整個社區商業

項目的運營狀況。

二是精準項目定位。社區商業綜合體開發之前要進行準確的項目定位，要仔細研究項目當地的總體規劃、區域經濟、人口數量、收入水平、消費層

次、商業分布等，要根據社區居民的消費水平和未來的發展趨勢，結合市場走向和功能定位，來確定社區商業的層次和結構，為項目的規劃設計提供依據。社區商業綜合體的定位主要分為項目總體定位和功能定位兩部分。項目總體定位就是要對社區的人口規模、客戶特征以及周邊的商業進行了細致的分析和評估，確定項目的建筑規模和開發運營模式；社區商業綜合體的功能定位要注意項目的功能結構、業態結構以及品牌結構等應與社區規模、消費層次相適應，對社區居民的收入水平、客戶職業特征以及周邊的商業業態進

行細致的分析和評估，從而確定項目的商業業態和功能布局。

三是主力店招商先行。社區商業綜合體的開發運營商必須對前期規劃設計、商業布局、策劃營銷、廣告推廣、商業運營管理等一系列問題了如指掌，才能保證項目運營取得成功。國內成功項目的經驗表明，前期主力店招商對項目后期的運營顯得尤其重要。主力店對引導人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個項目。

四是豐富業態組合。成功的社區商業綜合體并不在于項目建筑規模的宏大，而在于項目的功能齊全和合理的業態組合。社區商業綜合體都應具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區居民的需要。同時，需要注意的是，社區商業有別于其他商業，是其為社區服務的功能。在商業業態的布局上，要考慮服務性功能業態的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區衛生所，美容美發店，社區活動

中心等，從而為社區居民提供生活上的便利。

五是多樣化經營模式。從國內外社區商業綜合體的運營模式來看，項目運營模式最常見的有“完全出售、租售結合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點，開發商應根據自身企業的情況和項目特點，尋找適合自己項目的運營模式。完全出售運營模式能使開發商快速回籠資金，但對商業業態是否能符合社區居民的生活需求以及業態組合等方面無法進行控制，導致項目的業種雜亂分布，從而降低了項目的檔次；租售結合模式對于開發商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經營風險的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開發商獲得短期資金回籠，又能通過出租獲得長期租金；售后返租模式能夠使開發商規避市場初期經營風險，但開發商不能得到項目的增值效益，同時對開發商的經營能力是一個嚴峻的考驗；只租不售模式最大的優點是能使開發商能夠持續有效地項目管理，從而提升項目的商業價值，通過租賃持續性獲利，得到項目的增值收益，但這種模式需要開發商自己進行市場培育，營造商業氛圍，且承擔很到的經營風

險。

六是統一規劃建設、統一經營管理。社區商業綜合體的管理目標是盡可能長期地維持和加強項目的經濟社會效益，維護項目的建筑物和設備，同時與有關各方保持良好的關系，保證項目在社區中有良好的商譽。社區商業綜合體的管理工作主要有物業管理、租戶管理、營銷管理和財務管理等，是一個復雜的系統工程，需要進行統一規劃建設、統一經營管理。國內外運作社區商業綜合體的經驗表明，一個項目必須至少經過3年，商業業態才會逐漸

穩定下來。因為即使開始審慎地選擇進駐的商家，開業后還是會有因不同商家業績好壞而進行調整，產權集中式的統一經營管理可以使項目可以放心地在開業后進行績效評估和商家、業態的調整，從而實現項目的管理目標。