第一篇：物業(yè)服務外包模式解析

物業(yè)服務外包模式解析

2010年10月22日

近兩年來，一些優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)先后通過實施服務外包管理模式尋求專業(yè)服務商承接其非核心的業(yè)務，并在有效的監(jiān)控之下完成服務，從而使其專注核心業(yè)務，以達到降本增效、提高企業(yè)核心競爭力和對環(huán)境應變能力的目的。

專業(yè)化管理，提升服務品質(zhì)

有需求就會有市場，市場經(jīng)濟的優(yōu)勢功能就是實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，專業(yè)服務商將各專業(yè)服務作為主營業(yè)務，可實現(xiàn)人力資源、資金、設備、管理技術的有效整合，強化主營業(yè)務的控制，確保服務品質(zhì)的快速提升。

筆者在1999年到深圳優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，服務外包管理模式已在當?shù)貜V泛應用。當時接受觀摩的企業(yè)就將小區(qū)保潔和垃圾清運服務實施服務外包，而受委托的專業(yè)服務商不僅承擔其企業(yè)的服務，還承擔著深圳部分住宅小區(qū)的保潔和垃圾清運服務，促使專業(yè)服務商必須通過科學的管理、精細的服務、高品質(zhì)的信譽來滿足大量的市場需求，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。因此，實施服務外包可快速提升服務品質(zhì)，間接提升物業(yè)服務企業(yè)的品牌信譽。

規(guī)模經(jīng)營，降低運營成本

市場機制的最終結果是優(yōu)勝劣汰，市場競爭無疑會保留競爭能力較強的專業(yè)服務公司，同時也促成他們獲得較大的市場份額，從而形成了規(guī)模經(jīng)營，具備了較強的成本優(yōu)勢。物業(yè)服務企業(yè)自行管理的項目往往考慮地域、項目獨立性等因素配備管理服務人員，形成了以區(qū)域管理為主的、人員配置齊全的管理方式。而專業(yè)服務商則以專業(yè)服務為目的配備專業(yè)管理服務人員，往往是管理區(qū)域較大，專業(yè)性較強。

以保潔服務為例，一般物業(yè)服務企業(yè)在10—20萬平方米的自管項目就要配備保潔管理人員，而專業(yè)服務商可以整合相鄰區(qū)域的保潔服務項目，可在50—80萬平方米的區(qū)域內(nèi)配備同樣的管理人員，而且在50—80萬平方米的保潔服務項目中可廣泛采用道路清掃車、清雪車、洗地機現(xiàn)代化機械設備提高勞動生產(chǎn)率，有效降低了人工成本。垃圾清運車可以承擔60萬平方米的垃圾清運，一套綠化養(yǎng)護設備可以承擔三、四個小區(qū)的綠化養(yǎng)護服務，而物業(yè)服務企業(yè)自管項目一半承擔20萬平方米，其綠化養(yǎng)護設備長期閑置現(xiàn)象普遍存在，專業(yè)服務商實施專業(yè)服務大大提高了設備利用率。同時，專業(yè)服務商材料采購方面的成本優(yōu)勢明顯，可以集中各物業(yè)服務企業(yè)的零星采購為大宗材料采購，采購成本遠遠低于企業(yè)。

企業(yè)化經(jīng)營，規(guī)避風險

首先，降低了物業(yè)服務企業(yè)用工風險，《勞動合同法》實施強化了對勞動者權益的保護，企業(yè)用工矛盾日益加大，在物業(yè)自管項目中，服務人員與物業(yè)服務企業(yè)建立勞動關系。而在服務外包項目中，服務人員與專業(yè)服務商建立勞動關系，出現(xiàn)勞動糾紛由專業(yè)服務商出面解決，物業(yè)服務企業(yè)將風險轉(zhuǎn)移到專業(yè)服務商。例如：大連市某集團開發(fā)的某小區(qū)建筑面積為34萬平方米，負責小區(qū)物業(yè)服務的物業(yè)管理處僅有11人，其中包括3名管理人員，4名接待員和收費員，4名維修人員。其保潔服務、公共秩序維護服務、綠化養(yǎng)護服務和大中修工程均通過實施服務外包解決，經(jīng)濟效益很好。

其次，降低了經(jīng)營風險，物業(yè)服務企業(yè)與專業(yè)服務商之間通過合同的方式明確管理服務內(nèi)容，權力和義務、違約責任等，對于專業(yè)服務中的責任風險也進行明示。例如：消防維保服務合同中可以明確消防維保責任，對于因消防系統(tǒng)維保不達標導致的安全事故責任及損失由消防維保公司承擔。

第三，物業(yè)服務企業(yè)提高了風險防控能力。通過與專業(yè)服務商之間簽訂合同的方式約定服務標準和考核辦法，可以監(jiān)控管理專業(yè)服務商的服務和履約能力。對于可能出現(xiàn)的風險和服務不達標的情況及時進行糾錯；對于較大的風險，可以按照合同約定解除服務合同。

不規(guī)范局面的現(xiàn)狀分析

服務外包是物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，規(guī)避用工風險的有效途徑，而部分企業(yè)在實施服務外包中存在問題和矛盾，其原因是不具備服務外包的實施條件，是無選擇性的服務外包。

外包條件不同

在成熟的市場經(jīng)濟條件下，實施服務外包可提升服務品質(zhì)、降低運行成本和規(guī)避風險，而部分企業(yè)實施的服務外包卻不具備實施的外部條件。一是由于當?shù)貐^(qū)域內(nèi)專業(yè)服務市場相應的法律法規(guī)和行業(yè)標準尚未出臺，對服務外包管理的具體要求未明確，專業(yè)服務市場主體運行不規(guī)范，存在管理職責不清、服務品質(zhì)下降的風險；二是在部分企業(yè)面臨的市場競爭環(huán)境下，為了解決用工指標和工資渠道問題，對于部分項目只能采取非實質(zhì)性外包的形式，因此導致管理成本增加，還存在潛在的用工風險，降低了企業(yè)參與市場競爭的優(yōu)勢；三是存在轉(zhuǎn)包風險。部分物業(yè)服務企業(yè)拓展項目為單項服務，如果將此業(yè)務完全委托給第三方，存在轉(zhuǎn)包行為和違約風險。為了解決這類問題，只能采取非實質(zhì)性外包的形式，在行使監(jiān)督檢查職能的基礎上，強化對其管理人員的指導、監(jiān)督培訓等，以保證甲方要求的服務品質(zhì)。

操作方式不同

規(guī)范的服務外包模式無需考慮人員分流的問題，可在市場上選擇最優(yōu)秀的專業(yè)服務商，對于同行業(yè)的競爭對手可選擇性規(guī)避。而部分企業(yè)實施服務外包時在具體操作上難度較大。首先，選擇具備完全服務能力的專業(yè)服務商有一定困難。比如，某物業(yè)服務企業(yè)在管項目特點為辦公大廈、開放式場館，從物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部比較，專業(yè)技術要求較高，項目委托方對管理服務標準、服務能力要求較高。其次，企業(yè)勞務用工分布在保潔、公共秩序維護、供電系統(tǒng)維修、樓宇控制運行及維修運行(換熱站、弱電監(jiān)控、消防監(jiān)控、水處理站、安防監(jiān)控等)、食堂、司機、綜合管理人員等崗位，要與他們?nèi)拷獬齽趧雨P系，在對專業(yè)服務商的營業(yè)范圍、資質(zhì)選擇上有很大困難。另外，在服務外包受托方企業(yè)的選擇上，不僅要考慮受托方的服務品質(zhì)保證、日常管理服務標準達標問題，還要考慮同業(yè)競爭和核心管理技術的保密等問題。

思考與啟示

優(yōu)秀企業(yè)的服務外包模式給了我們哪些啟示，如何借鑒先進經(jīng)驗，積極創(chuàng)造條件，逐步規(guī)范服務外包運作模式，實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，是擺在我們面前的重要課題。

優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部人力資源配置

物業(yè)服務企業(yè)要加強對員工的重點培養(yǎng)和培訓。特別是對核心管理層及關鍵技術崗位的員工，進行科學的職業(yè)生涯設計，通過加強崗位培訓、輪崗鍛煉、競聘上崗等手段快速提高工作能力，從而儲備一批理念超前、懂經(jīng)營、會管理、資源整合能力強的專業(yè)管理人才，使其成長為知識、技術高度密集、創(chuàng)效能力較強的企業(yè)，從根本上提升企業(yè)的生存和競爭能力。

專項管理并強化服務監(jiān)控

物業(yè)服務企業(yè)可將不影響企業(yè)品牌的勞動密集型業(yè)務進行專項委托管理。既將富余的人力、物力、財力解放出來、轉(zhuǎn)移出去，又從繁雜的基礎性事務中解脫出來，保持了企業(yè)人員和機構的精干。例如，對公共秩序維護員的服裝，要根據(jù)小區(qū)(大廈)檔次、環(huán)境格調(diào)、業(yè)主群體特征等進行配置；社區(qū)文化的開展，要根據(jù)業(yè)主群體不同層次不同需求選擇文化內(nèi)容和活動形式；通過回訪、業(yè)主意見調(diào)查、效果評估、專業(yè)鑒定、成本核算等方法深入分析專業(yè)服務商的服務水平，用數(shù)據(jù)來反映業(yè)主的滿意程度等等，促成服務外包的規(guī)范、高效。

第二篇：政府機關物業(yè)外包模式

政府辦公樓宇的后勤社會化,于專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)和政府機關本身都提出了新的挑戰(zhàn),這是社會發(fā)展的必然。

中國政府機關樓的物業(yè)管理,前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設立后勤編制,對辦公用房進行誰建設誰使用、誰使用誰管理的分散模式,物業(yè)管理工作納入政府機關事務的行政管理之中,這是建國后數(shù)十年來計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在改革開放后,在人們更新效益觀念的沖擊下,部分政府機關對后勤編制實施改革,引入企業(yè)化管理,制定責任目標和檢驗標準,使后勤服務工作向規(guī)范化、標準化邁進。倡導后勤保障能力和市場競爭意識,這是先期導入專業(yè)化物業(yè)管理的有益嘗試,但是面對基本的成本效益沖突、產(chǎn)權與使用權沖突和維修養(yǎng)護上的種種弊端,仍然有其無法解脫的痼疾;在這種情況下,產(chǎn)生了第三種模式,如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機關樓宇及深圳海關所屬全部物業(yè)、萬科物業(yè)接管國家建設部大院為代表,這是一種由政府機關全權委托專業(yè)化物業(yè)管理公司管理政府機關物業(yè)的模式,這種模式下,由物業(yè)管理企業(yè)針對政府機關樓宇及相關物業(yè)的實際情況,量體裁衣地準備物業(yè)管理實施方案,合理議價,財務公開,為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業(yè)管理,通過物業(yè)管理企業(yè)本身的管理綜合服務和文化背景,給機關工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境,這是物業(yè)管理在新形勢下外延拓展的標志,同時也意味著政府自身角色的全新定位。

今天的方法就是明天的問題。在很多情況下,這種“完全”社會化的機關辦公樓物業(yè)管理模式也遇到了質(zhì)疑:首先,因為物業(yè)管理工作如保安、清潔、維修等事務的外包,黨政機關辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響,如果缺乏過硬的監(jiān)控措施,會導致責任糾紛;然后,現(xiàn)代公務員與作為物業(yè)管理操作層人員的一線員工距離感太大,給事實上的責任物業(yè)管理單位增添了難度,形成了風險;再者,如果在后勤——物業(yè)管理外包過程當中存在暗箱操作,也容易產(chǎn)生腐敗的溫床,一旦質(zhì)次價高的物業(yè)管理介入,將有損于納稅人對政府的信心。然而,從近年實踐的效果看,機關后勤社會化外包物業(yè)管理仍然是利大于弊。后勤改革對政府機關而言,利在當前,功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現(xiàn)代公共政府的效率要求每一個公務員以其較高收入的薪資向社會公眾提供相應甚至更高的回報,但是,以往約占國家機關人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本——包括諸如車隊、衛(wèi)生所、機關幼兒園這樣的一些組織——相對于他們實際創(chuàng)造的經(jīng)濟、社會效益來說,則顯得極不相稱,國家相對緊張的事業(yè)經(jīng)費用來養(yǎng)活政府機關的冗員,在今天是于情不符,在將來則是于法不容,所以,無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)管理模式,都無法規(guī)避財政負擔過重這一現(xiàn)實問題。如其通過公開招投標或者邀標方式,讓實力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)介入,依照契約為政府機關樓宇提供高效、優(yōu)價的物業(yè)管理服務,充分關注政府機關樓宇的節(jié)能降耗及其設施設備的生命周期規(guī)劃,以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求,這無疑是一種革命。當前政府機關外包物業(yè)管理,已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個重要環(huán)節(jié),同時也為后勤社會化的發(fā)展指明了方向。

通過現(xiàn)代物業(yè)管理所體現(xiàn)出的一些基本特征,如清新優(yōu)雅的環(huán)境

方便迅捷的維修和規(guī)范服務、健全的信息接收與反饋機制,政府機關工作人員將在實際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境,從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務,提高其工作效率;同時,物業(yè)管理的外包在某種角度上使國家機關工作人員同老百姓拉近了距離,也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。

而對物業(yè)管理企業(yè)而言,雖說有句老話“伴君如伴虎”,但是這種“吃螃蟹”的收益回報依然十分可觀:首先,政府機關的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)管理項目優(yōu)良的現(xiàn)金流,這是提供了一個極好的舞臺供物業(yè)管理企業(yè)盡展所長,持續(xù)改進自身的管理水準;其次,“服務于為公眾服務的人”,接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度,在當?shù)厥袌龈偁幹腥〉弥聘唿c;最后,政府機關物業(yè)的接管,將帶給該物業(yè)管理企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持,使之得到實質(zhì)上的新的發(fā)展契機。這里作為物業(yè)管理企業(yè)應當充分研究政府機關物業(yè)的特殊性,在嚴格依照合同約定規(guī)范服務的同時,應當學習相關的行政管理知識,保持與甲方單位的良好溝通,充分取得物業(yè)使用人的信任與支持,在這一基礎上大膽創(chuàng)新、提升服務質(zhì)量。通過專業(yè)化物業(yè)管理的全新定位,將由此塑造出風格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機關形象。

物業(yè)管理屬于“勞動密集型”產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展將有效地緩解社會就業(yè)的壓力,在政治哲學當中,“功利主義”學派認為政府應當選擇使社會上所有人總效用最大化的政策,而“自由主義”學派認為政府的目標應該是使社會上狀況最差的人福利最大化。而政府機關外包物業(yè)管理,實際上有利于每個人(政府公務員和物業(yè)管理工作人員)發(fā)揮其地位上的相對優(yōu)勢,通過交易使社會勞動成果總和上升;它同時又是一個“收入再分配”的過程,既節(jié)約了國家經(jīng)費,又滿足了最底層勞動者的工作需求,所以從大范圍和長遠來看,利在于民,功在國家。

總而言之,政府機關樓外包物業(yè)管理,對兩方(政府和企業(yè))所存在的風險都是潛在的,隱性的,需要認真加以對待,而其好處則是現(xiàn)實的,長遠的——且都是經(jīng)濟效益可觀,而所得到社會效益又更過之。這種利害關系之下,相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步,最終會由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!

第三篇：物業(yè)外包服務協(xié)議書

物業(yè)外包服務協(xié)議書

甲方：XXXXXXXXXXXX（以下簡稱甲方）

乙方：XXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定。本著“預防為主、保障安全”的方針和“服務客戶”的宗旨，經(jīng)甲、乙雙方自愿、平等協(xié)商，就保安服務達成如下協(xié)議：

第一條乙方向甲方派遣的保安、保潔等物業(yè)人員必須是經(jīng)過政審合格和保安保潔技能培訓取得保安從業(yè)資格證的人員。保安、保潔人員的招聘、錄用、工資、服裝、社保、福利等均由乙方負責。

第二條乙方派駐甲方的保安保潔人員必須是經(jīng)過政審合格的人員，政治立場堅定、有良好職業(yè)道德、身體健康、責任心強，具有良好保安保潔業(yè)務技能，必須做到恪守職責，嚴格遵守甲方的值班保衛(wèi)保潔工作制度，服從管理，對不稱職的保安保潔人員，甲方有權建議調(diào)換。對要求給予調(diào)換保安保潔人員的，乙方應該盡力協(xié)調(diào)。

第三條乙方向甲方派出的保安人員，依照甲方的值班保衛(wèi)崗位職責執(zhí)行保安工作任務：甲方值班（值勤）崗位設置兩個：一個為辦公樓大廳門口值班崗、一個為辦公樓側門車輛進出門口值班崗。甲方要求乙方白天辦公樓大廳門口崗位保持或不少于2名保安，側門口崗位保持或不少于1名保安。晚上辦公樓大廳門口保持或不少于4名警衛(wèi)，人員配備數(shù)量、分工、崗位調(diào)換及時間安排具體由乙方負責。

第四條甲方將保安值班安全服務保潔服務外包給乙方，委托乙方對其甲方值班保衛(wèi)安全保潔服務進行管理，乙方必須嚴格履行和遵守甲方保安值班安全崗位職責和相關規(guī)定，確保甲方辦公區(qū)和責任區(qū)域范圍的安全和清潔。乙方保安人員及保潔人員必須履行以下職責和義務：

（一）、保安人員

1、必須按照規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶保安標志上崗執(zhí)勤。

2、必須堅持文明執(zhí)勤，禮貌待人，儀容儀表整潔。值班時不準擅自離開崗位及進行其他與值班無關的事。處理問題時要講原則，態(tài)度和氣，不急不躁，以理服人，對來辦事或咨詢的人員必須做到言語舉止和藹帶人，遇到突發(fā)事件應采取備應的措施（或應急預案）立即處理并同時向公安局

110、派出所、甲方當日值班負責人及有關部門報告。

3、乙方保安人員執(zhí)勤必須認真填寫值班及交接班記錄，牢記報警電話和縣政法委電話、甲方當日值班負責人電話，每天中午和下午下班零界時前后都要按要求對甲方辦公場所及辦公區(qū)域各個角落進行巡邏檢查，對仍然繼續(xù)留在甲方辦公場所的人員進行盤查登記、清理，時刻掌握辦事人員是否離開和離開時間。

4、必須熟悉安保服務環(huán)境，尤其是重點部位、辦公區(qū)域安全通道、人員疏散路線等，積極維護甲方正常的辦公秩序，搞好安全防范工作，對辦公區(qū)及責任區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生口角、斗毆等事件（屬保安 職責職權范圍內(nèi)予以處理的事件）應按保安規(guī)則立即做出處理，制止、控制事態(tài)擴大，做好事件處理過程的筆錄、登記，調(diào)解等工作。對發(fā)生的刑事、治安案件或火災等事故，及時采取應急措施并報警，保護好現(xiàn)場，同時立即向甲方報告。若發(fā)現(xiàn)并抓獲作案的違法犯罪嫌疑人員，應當立即報警交由公安機關處理。對發(fā)生火災及突發(fā)性事件，要立即拉響警報器、打開所有安全通道并疏導辦公區(qū)內(nèi)所有人員撤離到安全地帶。

5、必須嚴格執(zhí)行崗位職責，對進入甲方辦公場所的人員按要求核實身份信息進行實名制登記、攜帶包裹要求開包檢查（包裹直徑超過30cm的不得帶人辦公區(qū)、交由保安保管，因公務需要帶入的須電話聯(lián)系相關人員確認后方可帶入）、穿著大衣的視意其解扣暢衣檢查無攜帶危險品（管制刀具）后方可進入；對甲方內(nèi)部人員進出辦公場所時必須出示工作牌，核證人牌一致后方可進入，否則要求出示身份證實名制登記后進入。并指引來訪人員將車輛停放在制定位置，嚴禁亂停亂放。

辦公樓側門車輛進出門口值班崗對進入側門的車輛、人員，必須進行嚴格檢查登記，并核實身份證、行車證，對發(fā)現(xiàn)可疑車輛或人員，應立即向有關部門報告；對甲方內(nèi)部車輛及人員進出時必須出示內(nèi)部發(fā)放的證牌或有效證卡方可進出，否則不予進出。并指引工作人員人員將車輛停放在制定位置，嚴禁亂停亂放

6、必須嚴格執(zhí)行甲方辦公場所的有關規(guī)定，嚴禁年輕人留“大胡子”、穿“吉里巴甫”服和蒙面紗等人員進入甲方辦公場所，嚴禁任何人員在甲方辦公場所和辦公樓附近做禮拜，保安人員要定期或不定期對甲方辦公樓周邊進行巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況立即向有關部門和甲方報告。尤其是發(fā)現(xiàn)有可以行為的人員要上前詢問，并引起高度注意和警惕，必要時向公安機關報告。

（二）、保潔人員

1、保潔員對局辦公樓室內(nèi)外衛(wèi)生區(qū)域每天必須巡回清掃，保持樓道樓梯、大廳、會議室、衛(wèi)生間、辦公樓周圍等公共區(qū)域衛(wèi)生干凈整潔。

2、樓梯、欄桿、地面以及辦公樓周圍必須每天打掃不少于兩次，公共區(qū)域玻璃、電梯、室外宣傳欄、大燈每半月（兩周）徹底擦拭一次（臟后及時清掃），做到干凈明亮，垃圾每天早上倒一次，使之干凈無暴露垃圾。室外擺放盆花每周交一次水。

3、周未或節(jié)假日時間每天早上必須清掃一次，如有特殊安排，隨時通知。打掃完后應將衛(wèi)生工具清洗干凈，放回原處，擺放整齊。

4、甲方的水、電、暖、門窗等物業(yè)由乙方負責管理維護，乙方應排專人定期不定期對甲方物業(yè)情況進行檢查維護，若發(fā)現(xiàn)損壞應及時維修，確保甲方正常辦公需要。

第五條甲方的權利及義務：

1、甲方為乙方保安人員值班提供值班場所，并配備值班電話、提供必須的聯(lián)系電話及縣政法委要求配備的必備設施、安保器械等，乙方人員負責保管使用，維修更換，保證治安保衛(wèi)器械完好，合同期滿，交還給甲方。

2、甲方負責本單位人員的教育、管理，并教育本單位人員持證（卡）、掛牌進入辦公區(qū)域，不掛牌、不持證（卡）進入辦公區(qū)的應主動接受保安的檢查，并自覺登記，不得與保安發(fā)生口角。

3、甲方不得安排執(zhí)勤保安人員從事與保安崗位無關事務，如調(diào)用執(zhí)勤保安人員執(zhí)行合同崗位以外任務，所造成的后果由甲方負責。

4、甲方若發(fā)現(xiàn)乙方保安員不盡其責，違反甲方有關規(guī)章制度現(xiàn)象的應及時告知乙方進行整改處理，造成不良影響或嚴重后果的按合同相關條款處理。保安崗位人員違反崗位職責被告知三次的甲方有權退還乙方，要求乙方更換保安人員。

5、甲方對保安人員履責情況應定期不定期向乙方通報，對表現(xiàn)好的及時建議乙方予以嘉獎，對立功的甲方可以給予重獎。

第六條賠償責任

1、乙方保安、保潔、物業(yè)人員違反工作崗位職責，工作失職給甲方造成人員安全和財產(chǎn)損失的，必須按有關規(guī)定賠償，造成甲方財產(chǎn)丟失的應照價賠償。

2、乙方保安人員必須嚴格執(zhí)行登記檢查制度，對不嚴格進行登記制度，造成不符合規(guī)定的人員進入甲方辦公場所造成損失的，由乙方承擔全部責任。

3、乙方保安人員在值班期間，有睡崗、脫崗行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴肅追究乙方責任，若此類問題被有關部門檢查組查到，有關部門對甲方進行處罰，甲方有權對乙方進行雙倍處罰，乙方應立即進行整改，若乙方仍不整改并再次出現(xiàn)此類問題時，甲方有權對乙方進行3-4倍處罰或與乙方立即終止合同。

4、乙方保安人員在值班期間，不允許喝酒、打牌、嗑瓜子和做禮拜，若一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權對乙方進行經(jīng)濟處罰，并要求調(diào)換人員。

5、乙方保安人員在執(zhí)勤時發(fā)生不文明執(zhí)勤現(xiàn)象，辱罵、毆打他人的或保安人員之間發(fā)生口角、打架等不良現(xiàn)象，影響甲方聲譽的，乙方應向甲方支付5000元以上的經(jīng)濟賠償，甲方有權要求乙方調(diào)換人員或解除合同。

6、保安人員發(fā)現(xiàn)有不安全隱患或其它不安全因素，必須及時向甲乙雙方書面告知，甲方拒絕整改或未及時處理（如水、電、消防設施、門窗、消防通道出現(xiàn)故障或隱患等），因而造成守護區(qū)域內(nèi)財物被盜或損失的，乙方不承擔責任。

7、乙方保安人員在履行職責中，由于力量懸殊或者在保安權限范圍內(nèi)無法制止和控制事態(tài)進一步發(fā)展，已經(jīng)及時報警，或者發(fā)生保安人員在制止過程中受到傷害等客觀情況無法報警的，所發(fā)生的損失乙方不承擔責任。

8、乙方保安人員監(jiān)守自盜的責任由乙方負責；甲方職工內(nèi)部盜竊造成直接經(jīng)濟損失乙方不承擔責任。

9、乙方必須按照《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國勞動合同法》有關規(guī)定，對所屬保安人員及時辦理繳納社會保險，若乙方未向所屬保安人員繳納社會保險，造成保安人員工作原因受到傷害或造成保安人員因社保問題引發(fā)爭議的，責任全部由乙方來承擔。

10、乙方提供的保安服務人員違反甲方規(guī)章制度，甲方有權提出更換。乙方在接到甲方通知書10日內(nèi)未對相關服務人員作出處理的，甲方有權書面通知乙方提前終止協(xié)議。

11、乙方負責教育好保潔、保安人員工作時注意自身安全，如發(fā)生意外事故甲方概不負責。若衛(wèi)生潔具及管道自然損耗及時給物業(yè)公司反映，如因工作不認真未履行職責致使下水道堵塞由物業(yè)公司處理或從工資中扣除相關費用。

第七條服務期限要求：

1、協(xié)議約定的服務期限從年月日至年月。

第八條 合同價款及付款方式：

乙方向甲方提供的保安、保潔外包服務為有嘗服務。按月服務費元人民幣，年服服務費元人民幣。由甲方按月（或按年）向乙方支付，如按月支付，甲方必須在每個月的10日前向乙方支付清當月的服務費。如按年支付，甲方必須在服務期滿2個月，一次性向乙方支付年服務費總額的50%、即元人民幣，第八個月，一次性支付清剩余的服務費，即元人民幣。

第九條合同違約與終止：

1、甲乙雙方合同期限滿時，雙方應提前30天協(xié)商合同續(xù)簽或者合同終止事宜。

2、如甲乙雙方有一方在合同期間無任何理由單方面終止合同，由違約方向?qū)Ψ劫r償違約損失。

如甲方未按合同約定的服務費支付方式及時足額向乙方支付服務費，視為甲方違約。

3、因政策規(guī)定或其它特殊原因需要終止合同時，須提前一個月通知對方，由甲乙雙方協(xié)商解決。若不提前一個月通知對方，由違約方承擔支付對方合同總金額20％的違約金；如乙方在管理服務期間，出現(xiàn)重特大案件或給甲方造成重大損失，甲方有權提前終止合同，并由乙方賠償損失。

4、本合同自簽訂之日起生效。未盡事宜經(jīng)過雙方協(xié)商一致后，可另寫補充合同作為附件，具有同等法律效力。

第十條在履行本合同中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商或通過調(diào)解解決。協(xié)商或調(diào)解不成，可以向合同簽訂地人民法院起訴。

第十一條本合同未盡事宜，法律有規(guī)定的按法律規(guī)定辦理，法律沒有規(guī)定的由雙方協(xié)商解決。

本合同一式兩份，經(jīng)雙方簽字蓋章后即刻生效，甲、乙雙方各持一份。

甲方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

甲方法人代表簽字：

乙方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

乙方法人代表簽字：

年月日

第四篇：物業(yè)服務外包合同范本

合同編號：

物業(yè)服務外包合同

發(fā)包方（甲 方）： 供水公司 公司 承包方（乙 方）：

發(fā)包方： 供水公司 公司（以下簡稱“甲方”）承包方：（以下簡稱“乙方”）

經(jīng)甲方（單選）：□公開招標、□邀請招標、□競爭性談判、□詢價、□單一來源談判，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關法律、法規(guī)，甲乙雙方本著誠實信用、平等互利的原則，就甲方物業(yè)服務外包事宜，簽訂本合同。

2、保潔：甲方 與 的保潔,包括辦公樓、公共區(qū)域、會議室、領導辦公室、附房、停車場、綠化地帶等的保潔服務；

3、門衛(wèi)：甲方 安全值班服務。包括保證在指定的崗位值班；負責按時開關門；負責出入人員管理；負責打掃院內(nèi)衛(wèi)生等相關工作；

4、

務費。

由于乙方未完全履行義務致使事故損失擴大的，乙方應就擴大的損失承擔賠償責任；在發(fā)生前述兩種情況時，乙方還需按本合同總服務費用的 %向甲方支付違約金，甲方有權單方解除合同。

費用及勞務以實際履行部分進行清算。

第五篇：如何管好物業(yè)外包服務

如何管好物業(yè)外包服務

過三十年的發(fā)展，我國物業(yè)管理已從起初的“大而全”、“小而全”向?qū)I(yè)化過渡，很多業(yè)務逐漸被外包出去交由專業(yè)公司來完成。物業(yè)管理服務實踐經(jīng)驗在不斷證明，對專項業(yè)務實施外包是物業(yè)管理行業(yè)的必然發(fā)展趨勢，是物業(yè)管理市場化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何管好物業(yè)外包服務？首先我們分析一下業(yè)務外包的優(yōu)劣。

業(yè)務外包的優(yōu)劣對比：

業(yè)務外包的優(yōu)勢

外包給專業(yè)公司使各項服務內(nèi)容趨于極致，并使成本費用降至最低，從而讓消費者、物業(yè)公司、專業(yè)公司都成為贏家。同時物業(yè)公司通過業(yè)務外包而能抽出身來，站在專業(yè)公司和消費者之間，對服務作出客觀評價，良性的互動和評價機制會使服務更加完美，而最大的受益者將是消費者。

1、通過業(yè)務外包可降低成本；

2、業(yè)務外包可提高服務質(zhì)量；

3、業(yè)務外包可補充人才的不足及增加服務項目；

4、業(yè)務外包使管理相對簡單化。

業(yè)務外包的劣勢

物業(yè)管理企業(yè)通過業(yè)務外包的形式實施專業(yè)化管理，通過專業(yè)化、集約式經(jīng)營提高服務水平降低管理成本，在一定程度上滿足社會發(fā)展及消費者的需求，但在實際運作中也出現(xiàn)了很多的問題：

1、外包服務質(zhì)量難以控制；

2、外包往往較難體現(xiàn)公司的形象及文化；

3、服務時間相對滯后。

如何管好物業(yè)外包服務？

1、物業(yè)管理服務外包業(yè)務范圍的合理確定

物業(yè)管理企業(yè)通過外包的方式實現(xiàn)專項服務之前，應該認識到外包的真正目的?明確什么樣的專項服務需要實施外包、什么業(yè)務不宜外包?其業(yè)務范圍應該如何界定?首先，應該認識到物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的工作，在目前物業(yè)管理企業(yè)技術含量還較低的情況下，服務的專業(yè)性更多表現(xiàn)在對業(yè)務管理流程的合理分工和有效監(jiān)控方面。高技術含量的業(yè)務是物業(yè)管理企業(yè)需不斷鞏固和加強的內(nèi)容，但對勞動密集型業(yè)務或社會成熟型業(yè)務，企業(yè)要更多地通過社會的專業(yè)分工，達到降低經(jīng)營成本、提高工作效率、提升服務的目的。一些物業(yè)基礎管理服務項目，如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場地、樓宇內(nèi)的公共走道的環(huán)境衛(wèi)生，以及生活廢棄物的日常清潔工作，可以委托給專業(yè)化的保潔服務公司具體實施。公共綠地、公用設施專用綠地，以及規(guī)定區(qū)域的鮮花、綠色租擺和節(jié)日花壇租擺工作，可以委托給專業(yè)化的綠地養(yǎng)護和花木服務公司具體實施。其次，就是對于物業(yè)管理企業(yè)在實施專項服務時，需要一次性投入較大資產(chǎn)項目的決策。由于市場的波動變化較大，很多物業(yè)管理企業(yè)會考慮今后發(fā)展的投資收益和長期利益，對在物業(yè)管理經(jīng)營中無法預期收回的長期投入會表現(xiàn)得十分謹慎。因此，對于需要購置專業(yè)設備才能進行的諸如：高檔石材的結晶保養(yǎng)、樓宇外墻清洗等業(yè)務，通常物業(yè)管理企業(yè)也會委托給專業(yè)性服務商進行具體實施。再有，就是對于一些技術含量較高的專業(yè)服務領域和一些壟斷行業(yè)，比如：電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設備的運行和維修管理服務、物業(yè)區(qū)域治安維護、消防安全相關工作等，為了規(guī)避經(jīng)營風險，保證服務質(zhì)量，行業(yè)通常也是要采取外包的方式實現(xiàn)專項服務的提供。而與以上三方面內(nèi)容相反，對于物業(yè)管理中的最有價值的核心業(yè)務內(nèi)容，如日常維修服務、水、電、氣、熱的日常供應與管理，則一般不宜進行外包。

2、注重市場調(diào)查細節(jié)考察，一切用服務質(zhì)量說話

面對激烈的市場競爭環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)如果把資源分散到工作的每個環(huán)節(jié)，必然會造成企業(yè)資源的浪費。采用專項服務外包的模式，則有利于企業(yè)集中資源，選擇自己專長的領域，形成技術優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，有利于提升企業(yè)的核心競爭力。也正因為如此，選擇專業(yè)服務供應商的好壞，會直接關系到物業(yè)管理企業(yè)外包業(yè)務的成功與否。那么，如何選擇合格的業(yè)務供應商呢?按照物業(yè)管理企業(yè)的通常做法，在確定外包服務項目后，首先要進行的工作就是市場調(diào)查，然而據(jù)實際情況來看，這一準備階段的考察工作，也是物業(yè)管理企業(yè)最容易出現(xiàn)把握偏差的環(huán)節(jié)之一。原因在于，很多物業(yè)管理企業(yè)都會忽略對外委服務供應商的前期市場調(diào)查和現(xiàn)場參觀考察，認為真正的工作重點應該放在業(yè)務招投標階段，雖然想法不錯，但是這樣做的結果卻往往不能真實反映被考察單位的實際情況與業(yè)務能力。

為了避免上述情況的發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)應該著力設計市場調(diào)查考察階段的工作內(nèi)容，努力通過現(xiàn)場考察、座談、暗訪等多種形式了解服務供應商的公司實力、經(jīng)營理念、人員管理、管理控制及效率、服務保障能力等項內(nèi)容，特別是可以對現(xiàn)場服務細節(jié)進行考察，比如員工是否熟悉業(yè)務、對客服務態(tài)度，工作記錄表格填寫等，通過這些實際工作中的“真情流露”(蜂巢物業(yè)網(wǎng)注)，有助于物業(yè)管理企業(yè)更加全面地了解外委服務供應商的企業(yè)真實情況，從而彌補單純依靠投標書和答辯環(huán)節(jié)了解外委企業(yè)情況的不足，盡量把不合格的外委供應商排除在招投標工作之外。

3、專項服務外包業(yè)務招標工作關鍵環(huán)節(jié)

對于一般工作程序，行業(yè)的通常做法是物業(yè)管理企業(yè)提出對外委分包單位的資質(zhì)要求、服務范圍和服務標準，編制相關的招投標文件或外委專項服務邀請函，通過采購服務程序進行采購活動。按照市場調(diào)查的結果，對相關專項服務供應商發(fā)出招標材料，物業(yè)管理企業(yè)的評標委員會根據(jù)預先確定的評標標準和評標辦法，對各服務供應商提交的投標材料進行綜合評價，最終確定服務質(zhì)量高、保障能力強且費用合理的供應商作為外委服務中標單位，并簽訂外委服務合同。在此過程中，對于優(yōu)化的工作流程、評標準則的確定環(huán)節(jié)需要特別關注。

對于大宗服務的采購工作是物業(yè)管理企業(yè)一個比較敏感的話題，它不僅能反映出一個企業(yè)的管理水平，同時，也會直接影響物業(yè)管理企業(yè)將來為業(yè)主提供服務的能力。因此，在采購服務之初，物業(yè)管理企業(yè)就應該確定一套經(jīng)得起檢驗的招投標全程優(yōu)化透明管理工作方法與招標流程。其內(nèi)容要包括對采購服務日程安排的要求、招投標文件要求、相關評定標準的審批要求等。強調(diào)不能光憑感覺進行工作，要講程序和規(guī)則，但同時又要兼顧工作效率，規(guī)則不能成為效率的負擔。再有，就是對評標準則的選擇。目前，在物業(yè)管理企業(yè)進行業(yè)務外包時的評分標準依據(jù)可以基本分為信譽標，業(yè)績標，服務標，價格標等，分值各占一定權重，以加權平均數(shù)作為定標標準。但這種沿襲物業(yè)管理招投標的方式能否適用于外包服務還有待商榷。原因在于，物業(yè)管理企業(yè)進行外包的首要目的是采購合格的服務，這種服務不僅是提供給物業(yè)管理企業(yè)的，它還會直接面對物業(yè)管理業(yè)主。據(jù)此，這種服務采購更應注重委托服務的工作質(zhì)量、保障能力和整體服務形象。也只有在此基礎上再談價格才會有意義，否則，僅注重價格的高低，一旦投標價格低于服務成本，勢必將造成供應商提供服務質(zhì)量的下降，而這顯然背離了物業(yè)管理企業(yè)的招標初衷。為此，在實際工作中比較可行的辦法是，物業(yè)管理企業(yè)采取服務標與價格標分別報送方式進行操作，在確定價格標的權重后，分別對服務標和價格標進行評定，以減少單純的價格因素對整個招標工作的影響。

4、專項服務外包業(yè)務合同的草擬與簽訂

在進行物業(yè)專項服務外包工作時，選擇合適的專業(yè)性服務供應商只是物業(yè)管理企業(yè)外包業(yè)務成功的基本條件，而認真起草和簽訂一份全面的外包合同或協(xié)議，不僅是對外包服務工作質(zhì)量的有力保障，同時也是進行物業(yè)管理服務外包業(yè)務的關鍵。對于委托合同或協(xié)議的建立，有些物業(yè)管理企業(yè)存在認識誤區(qū)，認為合同或協(xié)議是用來規(guī)范不誠信企業(yè)之間的文書，如果物業(yè)管理企業(yè)和服務供應商有著良好的合作關系，那么一定在這次合作時會有著良好的相互服務關系。其實，這種認識是錯誤的。合同或協(xié)議是規(guī)范雙方行為的文件，作為雙方共同遵守的依據(jù)，保護的是雙方的利益。其內(nèi)容應包含：合作范圍、運作方式、服務方案、實施計劃、責任劃分、杜絕轉(zhuǎn)包、保險事宜、合約修改與終止、付款方式、事故賠償?shù)仁马棥?/p>

在合同的草擬與簽訂過程中，首先應該明確外包后責任的界定。物業(yè)管理企業(yè)將自己的專項服務業(yè)務外包給其他專業(yè)服務供應商后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對業(yè)主應承擔的責任和義務。如果受委托的專業(yè)供應商的服務達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要求，則物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主承擔違約責任。特別要強調(diào)，在合同或協(xié)議中應約定，專業(yè)性服務供應商提供的專業(yè)性服務質(zhì)量和水平，不得低于物業(yè)管理服務合同中對相關專業(yè)性服務質(zhì)量和要求的約定;同時還要約定專業(yè)性服務供應商達不到服務質(zhì)量和要求時的違約責任。其次，就是對專項業(yè)務委托合同或協(xié)議期限的確定。這里要強調(diào)的是行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)的普遍通行做法，不一定就是正確、有效的做法。由于物業(yè)管理服務工作的長期性、穩(wěn)定性特點，外包合同或協(xié)議的簽訂不一定局限在或的整數(shù)倍。在行業(yè)內(nèi)，對此有效的處理方法是不同的委托合同可視服務內(nèi)容的權重差別，簽訂不同的合同期限，目的不僅在于可以借此有效地控制服務供應商的行為，保證提供高質(zhì)量的服務，從而充分降低物業(yè)管理企業(yè)的管理風險，避免在一段時間內(nèi)有多個委托合同到期，因談判時間不足而導致某些工作的不徹底或不到位。此外，有效分散委托合同的截至日期，在相關委托合同到期時，可以給物業(yè)管理企業(yè)留有充分的談判時間，就委托服務方的服務水平作整體和充分的評估，并給選擇新的服務供應商留有余地，從而引入全程市場競爭機制，保證提供高質(zhì)量的服務。

5、物業(yè)管理服務外包業(yè)務的日常管控

實施專項服務業(yè)務外包作為一種新型的物業(yè)管理模式，體現(xiàn)了傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉(zhuǎn)型過程中物業(yè)管理職能社會化、專業(yè)化、市場化和經(jīng)營化的必然發(fā)展趨勢。當然，外包和幾乎所有業(yè)務外包一樣，如果管理不當也會給物業(yè)管理企業(yè)帶來風險，表現(xiàn)為如果外包業(yè)務、項目的內(nèi)容、外延定義不清，則容易帶來運營混亂與責任不清，甚至引起企業(yè)內(nèi)部更大的矛盾;可能會使物業(yè)管理理企業(yè)部分員工對專項服務產(chǎn)生一定程度的依賴;物業(yè)管理企業(yè)對外委分包單位管理松散，以包代管，權限不清、責任推諉等不良現(xiàn)象。

因而，建立物業(yè)管理企業(yè)與專項服務業(yè)務外包單位之間長期雙贏的互動關系，就成為營造良好企業(yè)外部環(huán)境、實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)價值鏈管理流程所要面對的重要課題。應該明確物業(yè)管理企業(yè)和外委單位建立的不僅僅是一種簡單的商業(yè)合作關系，其中更多的內(nèi)容是相互信任、互相依靠、雙方要承諾風險共擔，利益共享，雙方應在充分溝通與相互理解的基礎上加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務流程順利進行。物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個社會資源組織者，還應該運用真正意義上的專業(yè)化管理成為系統(tǒng)集成商，物業(yè)管理企業(yè)的管理職能和專業(yè)化程度需要更加強化，將管理要求及管理理念準確傳遞，在保證管理效果的同時幫助分包服務企業(yè)提升服務質(zhì)量并創(chuàng)造更多價值。還有一點值得注意，在履約過程中，物業(yè)管理企業(yè)對專業(yè)性服務企業(yè)既不能約束過緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應把專業(yè)性服務企業(yè)納入自身的整體管理體系之中，通過目標制定、監(jiān)督檢查、有效評估、績效考核、及時改進等手段完成對日常業(yè)務的有效管控，實現(xiàn)物業(yè)管理工作整體服務目標。