第一篇：物業管理工程維修服務手冊

物業管理工程維修服務手冊

一、崗位職責與管理制度

1.工程部行為準則

1.1目的規范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優質服務。

1.2適用范圍

適用于物業管理公司工程維修人員。

1.3內容

1.3.1關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設備、設施。

1.3.2認真貫徹公司“開源節流”的方針，在工作中力行節儉，不浪費公司資源。

13.3從全局出發，樹立良好的合作意識，團結、真誠協作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領導的工作安排和調度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。

1.3.4對工作中出現的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工作水平。

1.3.5未經公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業務或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。

1.3.6未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。

1.3.7工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

1.3.8嚴禁向業主索取或收受任何禮品酬金。

1.3.9必須將服務意識，服務態度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業主提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。

1.3.10對設備、設施及業主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。

1.3.11對上門服務應注意業主家內衛生，必須穿鞋套，不得損壞業主物品，如移動物品，需經業主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業主簽字生效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。

第二篇：物業管理工程維修部運行手冊

物業管理工程維修部運行手冊

工程部管理范圍

一、強電專業

1． 負責整個物業變配電系統的日常運行、管理及維護、保養工作。

2． 負責空調、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調專業自行負責，但當對方技術力量不足或設備工具不全時，應給予支持配合。3． 負責給排水專業所有動力電源的維修保養。4． 負責物業公共區域的照明維修。5． 負責物業臨時供電的安排和計劃。6． 負責消防系統強電及卷簾門的維修、保養。7． 負責提供節約電力的計劃方案，并經批準后實施。8．對系統不完善的地方提出整改方案，并經批準后實施。9．為客戶提供有償服務。

二、空調、給排水專業

1． 負責整個物業空調制冷、采暖通風系統的日常運行、管理及維修、保養工作。

2． 改善空調、采暖、通風系統的設計，使物業有一個良好舒適環境，同時最大限度節約能源。3． 負責整個物業的供水系統、排水系統、熱水鍋爐系統的運行、維修保養工作。4． 負責生活水水質報檢工作。

5． 負責消防水系統（消火栓、噴灑）的維修、保養工作。6． 為業主、客戶提供有償服務。

三、綜合維修專業

1． 負責整個物業內所有衛生潔具、設備的維修、保養。

2． 負責物業內水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。3． 負責物業內公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調整。4． 負責建筑結構方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。5． 負責公共范圍內和物業公司的家具維修。6． 負責安排一些小五金件的維修和調整。7． 負責一些臨時性的任務。8． 負責為業主、客戶提供有償服務。

四、弱電專業

1． 負責整個物業內保安監控系統、綜合布線系統、電話系統、物業自控系統、消防自動報警及公共應急廣播系統、有線電視的正常運行和維修、保養工作。2． 負責向業主、客戶提供有償服務。工程部規章制度

一、安全保衛制度

1．工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執行有關規定，協同保安部認真做好安全保衛工作。2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發現有安全隱患，須立即上報領班、主管或工程部經理。

3．各班組領班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經理。4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結果書面報告工程部主管。5．未經工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經批準者，在進出變配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。

6．所有機房、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調至合適程度，清理好現場。7．各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申請，經批準后方可配制。8．所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。

9．所有設置于公共區域內之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。

10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關人員不得借用，打開水池或水箱必須經主管批準，并進行登記。

11．高空作業時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業范圍周邊必須加設護網，防止意外墜物傷及人員或設備設施。

12．所有運行、維修、保養、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執行有關規程及規范，嚴禁違規操作，以保證人身及設備安全，凡違規操作者，一經發現，均扣除當月工資200元人民幣，因違規操作造成嚴重后果者，均立即除名。

13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使 用。

14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業范圍以外，如因工作需要，須經主管書面批準，按規定辦理放行手續，并做好記錄。

15．工程部須每半年配合保安部一次本物業之消防報警系統、聯動系統、噴淋、消火栓系統等。所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。

二、工程驗收制度 1．所有工程系統驗收均須由發展商籌建處或發展商工程部負責及牽頭。

2．所有系統必須在系統正常、調試完畢的情況下，連續試運行一段時間（需根據設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。

3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發現問題，須盡快以書面形式通報給發展商，并做出詳細記錄及拍照。

4．所有系統之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。

5．必須要求發展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。

6．必須清楚了解所有工程系統及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任人及其聯系方式，并制定承建商、供貨商保修聯系表備查。

7．必須收齊所有由發展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。

三、設備維修制度 1．預防性維護保養

1.1所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應、季度、月度保養計劃及保養項目。

1.2相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長系統設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。

1.3保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。

1.4各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經理審閱；保養檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。

1.5進行正常系統維修保養及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。2．緊急維修

2.1必須進行緊急維修時，須立即通知經理，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。

2.3如發生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。2.4緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、事故發生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。3．設備的更新及系統改造

3.1出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。

3.2 設備更新及改造建議，必須向物業總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統運行之安全性及可靠性。

3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。設備正常維修程序 相關鏈接：

第9章 設施設備檢驗維修手冊----物業管理完全手冊http:// 設備緊急搶修程序http:// 消防設備器材的管理 一.滅火器的管理與維護 1.滅火器放置地點要求

(1)滅火器應設置在通風,干燥,清潔的地面,不得受劇烈的爆曬,不得接近熱源或劇烈震動.(2)滅火器懸掛在相宜的溫度條件下.(3)滅火器放置地點應位置明確,便于使用,并且不影響安全疏散,推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻.2.滅火器檢查及處置

(1)滅火器噴筒是否暢通,如果堵塞要及時更換.(2)滅火器壓力表指針是否在綠色區域,如在紅色區域要檢查原因,檢查后要送到專業公司重新灌裝.(3)滅火器零部件是否完整,有無變形,機動,銹蝕,損壞.(4)滅火器可見部位防腐層是否完好,輕度脫落要及時補好,明顯腐蝕聽送到專業公司維修及進行耐壓試驗.(5)滅火器鉛封是否完好,如果開封,必須選好專業公司再行安裝,并作密封試驗,重新鉛封.3.滅火器定期檢查及保養

每半年檢查一次噴嘴和噴射管有無堵塞,腐蝕損壞,鋼性連接式噴筒是否能饒其軸線回轉,并可在任意位置停留,推車式滅火器的停車是否靈活,有無檢驗標識.二.消火栓的管理與養護 1.每月逐個檢查消火栓一次

(1)消火栓箱外觀檢查:消火栓門關閉是否正常,鎖,玻璃有無損壞,封條是否完好,如有脫落破壞應補貼封條.(2)消火栓箱內檢查:消火栓內元件是否完好,有無脫落,丟失,水龍頭有無滲漏.(3)隨機抽取消火栓總數的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防監控室有無報警顯示.2.每年逐個打開消火栓檢查一次(1)完成月消火栓箱外觀檢查內容.(2)檢查水龍帶有無破損,發霉,如有應立即修補,替換,刷凈曬干.(3)將水龍帶交換拆邊或翻動一次.(4)檢查水槍與水龍帶接頭聯接是否方便牢固,如有缺損立即修復.接口墊圈是否完好,如有缺損,老化立即更換,將閥桿上油.(5)檢查修整全部支架,擦漆部位應重新補刷.(6)將消火栓箱內清掃干凈,部件存放整齊后鎖上栓門,貼上封條.物業管理公司設備的運行與維護管理

設備的運行于維護管理包括很多內容。從物業管理的角度看主要有：消防設備的運行與維護管理、柴油發電機組的運行與維護管理、高壓供電系統的運行與維護管理、低壓供電系統的運行與維護管理、給排水系統的運行與維護管理、中央空調系統的運行與維護管理、電梯系統的運行與維護管理等等。

一、物業設備技術運行管理

設備運行管理要首先在技術上考慮安全性和可靠性，其次是在技術性能上應處于最佳運行狀態，以發揮設備的最佳效力。設備技術運行管理的要點是：

1、制定科學、嚴密的操作規程；

2、對操作人員進行專業的培訓教育，通過理論及實際操作的考核，取得專業設備的操作資格證書和等級證書；

3、加強維護保養工作，做到“正確使用，精心維護”，確保設備保持完好能用的狀態；

4、對事故的處理要嚴格執行“三不放過”的原則，即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

二、物業設備經濟運行管理

物業設備管理工作中除了設備的技術性能管理外，還要重視設備的經濟運行管理，即要重視設備運行時的經濟性、維護檢修和更新改造的經濟等。在設備經濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理，這在大廈設備管理中更能得到體現。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。

能源消耗的經濟核算工作有以下兩個方面：

（一）制定能源耗用量計劃和做好計量工作

1、設備在運行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃，做出1～12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。

2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中，應堅持做到每天定時抄表記錄，并計算出日耗量，每旬檢查統計一次實際耗用量，每月統計一次實際耗用量及能源費用，并將每月出現的異常情況，應立即查清原因并報告負責人。

（二）采用切實有效的節能技術措施

1、在選用設備時，注意設備的技術參數要同工藝要求匹配，優先采用先進的電子控制技術，實施自動調節，使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀態和最佳運行負荷之中。

2、在節約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環利用。

3、在節約用電方面優先選用節能型電機，在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應選擇合理的照明系統和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式。

同時，防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞，發現問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作，減少散熱損失。

三、物業設備的維護保養管理

設備在使用過程中會發生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。因此，應經常對使用的設備加以檢查、保養和調整，使設備處于最佳的技術狀態。

（一）維護保養的方式

維護保養方式主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。

1、清潔：大氣中有灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和引起局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，致使設備的技術性能下降、噪音增加，所以設備的清潔工作看似簡單，實際上是維護保養工作中很重要的一種方式。

2、堅固：設備運轉相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發生松動，隨之導致設備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障，因此必須經常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時，應該用力均勻恰當，堅固順序按規定進行，確保堅固有效。

3、潤滑：潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規定。潤滑管理要求做到“五定”，即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的潤滑管理制度，建立潤滑站、潤滑卡。此外，對設備的清洗、換油也應有合理的計劃，確保潤滑管理工作的正常開展。

4、調整：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪音、振動甚至破壞，因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時測量、調正，并在調正以后再加以堅固。

5、外觀表面檢查：指從設備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括：設備得外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內；溫度壓力運行參數是否正常；電機有無超載或過熱；傳動皮帶有無斷裂或脫落；震動和噪音有無異常；設備密封面有無泄露；設備油漆有無脫落，外表面有無銹蝕；設備的防腐、保溫層有無損壞。

同時對不同類型的設備，應更具其使用特點，采取不同維護保養方式。如對空調設備應在季節變化之前進行檢查保養；對水箱類設備需要定期清洗、換水等。

（二）維護保養工作的實施

維護保養工作主要分為日常維護保養和定期維護保養兩種。

1、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。在冬天，如設備即將停用，應在下班后放盡設備內剩余水，以免凍裂設備。日常維護保養工作是設備維護管理的基礎，應該堅持實施，并做到制度化，特別是周末或節假日前更應注意。

2、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢查人員協助進行的。它是有計劃的將設備停止運行，進行維護保養。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。定期維護保養工作需要對設備進行部分解體，用做好以下工作： ①徹底內外清掃、擦洗、疏通；

②檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙； ③檢查安全裝置；

④檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞； ⑤檢查油箱，檢查油位指示器，換油；

⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

設備的定期維護保養能夠消除事故隱患，減少磨損，延長壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。

（三）設備的點檢

設備的點檢就是對設備有針對性地檢查。一些主要的設備在出廠時，制造廠商會提供該設備的點檢卡或者點檢規程，其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作，也可根據各自的經驗補充增加一些點檢。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢，可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況，及時清除隱患，防止突發事故，不但保證了設備的正常運行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據。設備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內容主要包括： ①運行狀態及參數； ②安全保護裝置； ③易磨損的零部件；

④易污染堵塞、需要經常清洗更換的部件； ⑤在運行中經常要求調整的部位； ⑥在運行中出現不正常現象的部位。

設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段，可以得到正確可靠的點檢結果。計劃點檢的內容主要有： ①記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況； ②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間； ④安排檢修計劃。

四、物業設備的計劃檢修

對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修。

實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用的狀態。根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

1、小修：

主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責，操作人員協助。

2、中修

除包括小修內容之外，對設備的主要零部件進行局部修復和更換。

3、大修

對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時，也可結合技術進步的條件，對設備進行技術改造。

中修、大修應由專業檢修人員負責，操作人員只能做一些輔助性的協助工作。

4、系統大修

這種檢修方式是一個系統或幾個系統甚至整個物業設備系統的停機大檢修。系統大修的范圍很廣，通常將所有設備和相應的管道、閥門、電器系統及控制系統都安排在系統大修中進行檢修。在系統大修過程中，所有的相關專業檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。

設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修），但如果認真貫徹各項操作規程和規章制度，認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作，那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。

五、計劃檢修和維護保養的關系

設備管理應建立“維護保養為主、計劃檢修為輔”的原則。如果維護保養工作做得好，發現問題后及時加以處理，則會大大減少設備檢修工作量；反之，如果設備操作人員不愛護設備，不遵守設備的操作規程和規章制度，不對設備進行維護保養工作，就會加劇設備的損壞，使設備經常發生故障停機，則會大大增加設備檢修工作量。因此，每位維護保養人員應該具有很強的工作責任心，認真執行各項工作標準，精心維護設備。

第三篇：物業管理手冊

物業管理手冊

物業部架構圖

一、物業部經理崗位職責：

1、貫徹執行公司的方針、策略、制度，及時確定或調整各物業所屬部門的發展和經營方向，在集團公司的領導下全面主持物業部工作。

2、負責組織制定、修訂物業各項管理制度，了解各地物業管理政策、掌握市場動態，做好可行性研究分析。

3、組織定制落實物業管理部門中長期發展規劃、計劃、物業管理實施方案和質量標準計劃。

4、負責理順對其他相關部門的關系協調工作，為部門工作創造有利條件。

5、參與集團開發部的新開發項目設計方案及圖紙會審，及時向集團各相關部門提供物業管理有關信息和合理化建議。

6、協調、監督下屬各部門認真、及時地貫徹落實物業部制定的各項工作任務，完成上級分派的其他工作任務。

二、物業部副經理崗位職責：

1、協助物業部經理工作開展和日常行政事務處理，督促物業下屬各部門工作計劃實施。

2、參與制定、修訂物業各項管理制度，了解掌握各區域物業管理相關情況，為物業部經理工作決策提供依據。

3、負責監督跟進物業部門行政事務、檔案管理、物料采購、員工培訓等日常管理，并做好業務指導及工作檢查。

4、做好物業部經理辦公會議的組織、準備和會議決定事項落實。

5、完成上級分派的其他工作任務，物業部經理休假或其他原因不在崗時代行經理職責。

三、報修接待文員崗位職責：

1、堅守崗位熱情接待，以報修單、電話的形式受理各部門報修、顧客投訴，對部門、顧客的投訴要耐心解釋并及時反映到上級及相關負責部門。

2、主動與各部門建立友好關系，爭取他們對物業管理工作的理解和支持，協助搞好“窗口”服務，組織安排接待和對外宣傳等活動。

3、負責本部門文件、資料的打印、校對及收發派送，做好物品、材料領用、保管、發放和登記工作。

4、負責文書檔案和有關資料的管理工作，對各類的文件、表格等按規定整理分類歸檔保管，并做好會議記錄，整理會議紀要。

5、負責物業部門的后勤管理工作，完成上級領導分派的其他工作任務。

四、設備保障部經理（主管）職責

1、全面主持本部門工作，參加公司例會，領導員工完成本部門的各項工作任務；對本部門的工作進行督導、協調和檢查，及時發現處理的各類設備問題。

2、負責本部門的培訓工作，對本部門員工考核與評估；制定本部門預算方案，管理能耗、物耗成本控制方案。

3、實施部門各項管理規章、責任考核方案，對執行情況進行嚴格督導檢查；

4、檢查重要維修工程、督導工程進度及工程質量，發現問題及時采取措施。

5、審閱或制定工程設備的更新、維修、保養計劃，并負責督導執行；參與度假村工程設備相關合同的洽談，并對零配件的采購價提出合理的建議。

6、負責度假村設備、設施的安全運行及部門安全防火、防重大安全事故等工作；起草提交部門各類請示報告，完成總經理交辦的其他工作任務。

五、保安主管崗位職責：

1、全面負責度假村的安全保衛工作，帶領、安排本部門員工努力做好工作，督促員工遵守各項制度，保障員工和賓客的生命安全。

2、負責員工的上崗培訓，制定、健全度假村的安全保衛制度，部署保安部的工作計劃安排并檢查落實。

3、組織好保安工作檔案材料的收集管理工作，維護度假村內部治安秩序，經常巡視各重要消防、監控器材設備，確保設備處于良好狀態。

4、與當地執法部門、司法部門及其他保安部門保持密切合作關系，配合執法部門偵破違法犯罪案件，組織調查內部發生的重大案件、事故。

5、組建安全消防小組等組織，負責度假村各部門組織開展以“防火、防盜、防破壞、防自然災害”為中心的安全教育和培訓。

6、受理有關本部門的客人投訴，負責起草提交部門各類請示報告，組織部門工作會議，完成領導交辦的其他工作。

六、PA領班崗位職責

1、負責度假村環境衛生清潔工作，根據部門經理的指派，及時處理有關度假村的保潔問題，保證任何時間內清潔狀況令人滿意；

2、負責督導、管理PA保潔員的工作，根據度假村實際情況編制PA值班表，確保保潔員按編排時間當值；做好培訓工作,保證其按要求執行；

3、督導員工遵守度假村的規章制度，及時將每月工作報告呈交上級主管；調查了解部門或顧客所提出的問題或投訴，然后給予解決；

4、控制清潔劑的使用，避免浪費現象；負責對清潔設備的保養與維護。

5、負責做好消殺、滅鼠及滅蟲工作；完成上級安排的其它任務；

七、責任問責制度

為了切實加強度假村物業部內部管理，強化服務意識，樹立公司形象，明確投訴處理責任和程序，為客人提供滿意服務，防止管理人員在工作過程中出現相互推諉，相互扯皮的問題，特制定本制度。

1、接到通知（內容包括保潔綠化、工程報修、保安消防）的部門，必須在10分鐘內到達現場處理，并根據處理難度給予處理期限答復發單部門。

2、問題復雜本部門無法解決，或者需要他部門協同解決時不得互相推諉，應立即報告上級部門協調幫助解決。

3、凡通知單在本部門傳送時，除接單人簽名、注明時間外，各部門要對處理情況由負責人簽名、注明時間確認。

4、負責人在情況處理完畢后，要及時回訪發單部門，核實處理答復情況。上級部門要對處理情況和回訪情況進行抽查。

5、工作過程中如出現相互推諉、扯皮問題按未完成工作對責任方進行處罰。

八、工作例會制度

一、工作例會是物業部對各職能部門進行工作總結和工作安排的會議，由物業部經理組織召開，每周召開一次。

二、會議由物業部經理或副經理主持，參加人員為各部門負責人（休假時可派指定人員參加），如非特殊情況不得遲到、缺席，否則按遲到、曠工處罰。

三、會議的主要內容為：

（1）傳達公司精神；

（2）聽取各部門的工作匯報；

（3）收集工作中存在的問題；

（4）提出對各部門工作檢查結果和整改意見；

（5）結合實際根據近期工作目標，安排部署下周工作。

四、各相關部門要認真落實會議提出的問題，按照要求完成上級布置的工作。

五、會議應指定專人負責做好會議記錄，并將會議記錄整理上報總辦備案。

九、部門管理例行工作任務表：

說明：上述內容由部門主管按時提交，按時完成。未完成者按未完成工作給予處罰。

第四篇：工程維修服務承諾

工程維修承諾書

一、工作目標

熱忱服務、科學管理、保障有力、廉潔高效

二、時間承諾

在接到業主有關維修求助或要求后，緊急情況維修人員10分鐘內到現場，一般情況維修人員20分鐘內到達現場。

三、服務承諾：

（1）定期對設備進行巡查、保養，有保養記錄；

（2）保證轄區業主的正常工作；

（3）保證轄區內的各種設備設施的正常使用；

（4）房屋零修、急修及時率達99％；

（5）維修工程質量合格率達100％；

維修服務回訪率100％。

（6）保證報修電話暢通；

四、承諾內容：

1、水電維修

（1）辦公室、通道、地下車庫等區域照明出現故障時，屬燈管、電子頭、啟動器、開關等方面的故障，接到維修單通知單后，1個工作日內修復，屬線路故障或其它復雜問題也必須一周內修復。

（2）閥門、水龍頭等出現漏水或其它故障，接到維修通知單后，半個工作日修復，如管道出現故障或其它復雜問題1個工作日修復。

（3）下水道堵塞，接到維修單通知單后，半個工作日修復，如出現復雜情況1個工作日內修復。

（4）外部停電后，除特殊情況，必須在10分鐘之內發電。

（5）除區域計劃停水或水管爆裂外，確保大樓正常用水。

（6）其它問題，據實況處理。

（7）特殊問題，特殊處理。

2、門鎖、桌椅等簡單維修

（1）門、鎖、桌、椅等簡單維修，接到維修通知單后，1個工作日內修復，復雜維修一周內修復。特殊情況無法修復，及時與業主方溝通，說明情況。

（2）其他簡單維修，接到維修通知單后，1個工作日內完成，最多不能超過2個工作日。

（3）其它問題，據實況處理。

（4）特殊問題，特殊處理。

五、維修工程質量合格率100%

全力保證維修工程質量合格率100%，以業主利益第一為原則，保證維修及時率達標。

第五篇：工程維修服務規范

工程維修服務標準

一．維修服務質量

（一）及時掌握并排除設備故障

（1）建立設備(如空調、水泵、電梯等)檢測系統。

（2）加強設備的定期巡查，巡查以工程部為主，建立部門、班組多級巡查制度，同時還應該依靠其它部門的配合，如保安巡視、清潔工作檢查中發現情況也應及時向工程部報告。

（3）一旦發現了設備的故障，就應及時排除。

（二）建立設備保修及業主投訴的記錄

（1）有關設備方面的報修一般向工程部提出（2）物業管理處應建立報修投訴內部聯網制度

（3）任何部門接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉告工程部，并記錄在案，必要時可向物業經理和公司本部報告

（4）工程部當班員工在接到故障投訴后應該在30分鐘之內到達現場，屬一般故障應該立即排除

（三）正確處理復雜故障（1）一次或多次修復仍達不到原來狀態的物業管理處應化大力氣認真修復，不厭其煩，使業主/住戶滿意

（2）如是設備本身的工作參數達不到設計標準的則屬產品質量問題，對此物業管理處應向業主/住戶說明實情，表示歉意，并表示將盡快與生產廠家聯系，解決問題。

（3）若設備運轉正常，達到了設計標準，卻達不到業主/住戶的要求，對此物業管理處應教育員工應進行友好的解釋，切忌用生硬的口氣回答，如“沒有辦法”、“就是這樣”等。

（四）上門維修服務規范（1）敲門。有門鈴輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次叩門，叩門節奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候五分鐘，若主人仍未返回，填寫歉意信留言欄，塞入門內。

（2）介紹。主人聞聲開門或在門內詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是物業管理處維修人員×××，前來為您服務。”

（3）致謙。雙手遞交維修服務工作單并誠懇地說：“對不起，××設備出了故障，給您添麻煩了。”

（4）進門。如進入整潔的房內，員工應穿上工作鞋鞋套，經主人許可后進門服務，進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖工具袋。

（5）鋪布。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在工作位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

（6）維修。維修工作進行中手腳要輕，盡可能不發出噪音。實在無法避免時，應事先向主人招呼，并說一聲“非常對不起”。

（7）整理。修理完畢，用自備專用擦布將設備擦拭干凈，收拾好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。

（8）試用。當著主人面試用設備以證實設備恢復正常運轉，并請主人驗收。

（9）講解。向主人講解故障原因，介紹維修保養知識，并告訴主人正確使用的注意事項。

（10）收費。按規定標準收費。

（11）填單。如實填寫維修服務工作單，請主人對修理質量、服務態度等進行評價并簽名。

（12）辭別。向主人告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應離開地面一定距離，至門口，應回身面對主人說：“今后有問題，請隨時聯系，再見。”

整個工作期間不得收受或享用主人提供的任何物品、不能借用主人家里的工具、抹布等。二．其它管理制度

（一）值班記錄

（1）值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗的必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。

（2）根據操作規程及崗位職責的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規定做好有關記錄，按時巡查，及時發現事故隱患。

（3）如出現設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。（4）值班人員接到報告時，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

（5）所有值班崗位必須在規定值班時間安排合格的人員值班，如需調班，必須報經理同意，原則上領班與領班、員工同員工對調。實行輪換就餐制，由同班人員予以配合。

（二）交接班制度

（1）值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得經理同意，并按規定辦理請假手續。

（2）交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況；清點儀表、工具；檢查設備狀況等。交接班時，雙方領班在值班日志上簽字。

（3）在下列情況下不得交接班：

①在事故未處理完或重大設備啟動或停機時；

②交接班準備工作未完成時；

③交接班人數未能達到規定人數的最低限度時；

④領班或由經理指定替代領班的人未到時；

⑤交接班人員有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

（三）報告制度

（1）下列情況報告領班：

①主要設備非正常操作的開停、調整及其它異常情況；

②設備出現故障或停機檢修；

③零部件更換及修理；

④維修人員的去向，業主/住戶維修材料的領用；

⑤運行人員暫時離崗；

⑥對外班組及上級聯系。（2）下列情況必須報告主管：

①重點設備非正常操作的啟停、調整及其它異常情況；

②采用新的運行方式；

③重點設備發生故障或停機搶修；

④系統故障及檢修；

⑤重要零部件更換及修理、加工及改造；

⑥工具、備件、公共維修材料領用；

⑦員工加班、調班、補休、請假；

⑧與上級及外協聯系。

（3）下列情況必須報告物管處經理：

①重點設備發生故障或停機修理；

②影響園區運行的設備故障或施工； ③系統運行方式的重大改變；

④重點設備主要零部件更換、修理、外加工；

⑤系統及主要設備的技術改造；

⑥系統或設備的增改工程及外委施工；

⑦技術骨干、領班以上人員崗位調整及班組組織結構調整；

⑧員工一天以上的請假，領班以上員工的補休、換班。

（四）工具領用保管制度

（1）工具分個人領用工具及班組領用公共工具兩種。

（2）個人領用工具品種根據工種配備表配備，由員工申請，部門主管批準后辦理領用手續，領用后個人負責使用、保管。

（3）班組領用公共工具品種根據工種配備表配備，有領班申請，部門主管批準后領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

（4）各種工具由辦公室列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份辦公室存底，一份班組自存。

（5）工具發生丟失、損毀，由保管者寫明原因，向部門經理報告。不屬人力不可抗拒的丟失、損毀，由責任人按當時工具價格賠償。

（6）工具因使用時間過長而發生磨損或損壞，經部門主管批準可以辦理報廢，保管人重新 辦理領用手續。