第一篇：保障房建設關鍵在地方

保障房建設關鍵在地方 《瞭望新聞周刊》 2010039期作者/本文總字數：1038字

文/唐敏

近日，加快保障性安居工程建設工作座談會在北京召開。會議公報提供數據顯示，截至8月末，全國保障性住房已開工220萬套，占全年計劃的75%；各類棚戶區改造開工190萬套，占全年計劃的65%。保障性安居工程已完成投資4700億元。

國務院副總理李克強在會上強調，加快保障性安居工程建設，要使住房保障體系建立起來并長期運轉下去，“這就需要建立健全財稅、投融資、土地供應和租金水平、戶型面積、市政配套、準入退出等機制和標準，把公共租賃住房、廉租住房建設和棚戶區改造落到實處。”

作為調控房價重要手段的保障房建設，從縱向來看，今年的投資建設規模遠遠超過往年；但橫向來看，即使計劃的580萬套足額出齊，對全國而言也無異于“杯水車薪”。要以“杯水”澆滅“熊熊燃燒”的市場需求，困難不言而喻。

對保障性安居工程，中央可謂重之又重，6月份以來，相關領導和部門進行了密集調研，連續召開了加快保障性安居工程建設工作座談會。但從地方的實際執行情況來看，如果資金投入不能有效解決，今年的計劃最后仍有可能打折扣。

以北京為例，目前供應保障性住房用地1123公頃，完成今年計劃供地的90%。從投資來看，實現保障性住房投資214億元，僅完成計劃投資的53%。事實上，在8月召開的常州座談會上，資金投入問題幾乎是各地完成保障性住房建設面臨的共同難題。

資金難題，表面上是現行財政體制下，面對如此巨額公共投入和土地財政減少的“雙重壓力”下，地方政府財力“捉襟見肘”的體現；實質是，地方政府建設保障性住房的意愿不強烈。讓地方政府在土地建設商品房和建設保障性住房之間作出選擇的話，沒有來自中央政府的壓力，動力是不足的。正因為此，常州座談會特別強調了地方政府是實施保障性安居工程的責任主體。

下一步，就要看這些主體如何堅守責任，破解資金投入瓶頸。從國家層面來看，按照規定，需要通過財政撥款解決地方的部分廉租住房保障資金。今年以來，作為試點，國家允許部分城市公積金用于保障性住房建設，下一步將逐漸探索房地產信托等方式支持保障性住房建設。

對地方政府來說，需要解決的首要問題是，在平衡保障房建設與解決城市建設資金難題過程中，如何處理好因倚重土地所產生的“爭地”矛盾。同時，真正確保土地出讓金凈收益的10%、住房公積金增值收益等用于廉租房建設。更重要的是，要創新思路，充分調動各方面力量，通過多種方式引導社會資金參與保障性住房建設。

第二篇：保障房

宿松縣龍門南路經濟適用住房分配銷售細則

第一條 根據《宿松縣保障性住房管理辦法（試行）》（松政【2011】56號）文件精神及規定，制定本分配銷售細則。

第二條 申請時間

從2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申請的不予受理。

第三條 申請條件

經濟適用住房申請對象必須符合下列條件：㈠具有縣城規劃區內非農戶口，家庭成員均屬于首次購房（含房改房），且實際居住一年以上，家庭年收入低于全縣城鎮在崗職工年平均工資標準2倍以下，無房或現住房面積人均低于15平方米的住房困難家庭；㈡符合條件㈠的離異人員必須離異達到兩年以上；㈢符合條件㈠的未婚青年必須達到二十六周歲以上。具體細化申請條件：

1、具有縣城規劃區內非農戶口是指申請人具有縣城規劃區內（按照2003年《宿松縣城總體規劃》規定，縣城規劃區范圍是孚玉鎮全部區域及破涼鎮、五里鄉部分區域）的非農戶口，以戶口簿登記為準；

2、家庭成員均屬于首次購房（含房改房）是指申請人夫婦雙方屬于首次購房（含房改房），以房管部門產權登記及入戶核查材料為準；

3、且實際居住一年以上是指申請人在縣城規劃區內實際居

米的；

3、父母無住房，但與其共同生活的子女有住房且現住房面積人均（含父母）超過15平方米的；

4、無特殊原因將自有住房出售或贈予的；

5、申請人夫婦雙方已享受房改政策的；

6、其他不符合經濟適用住房政策規定的。第五條 申請審批的程序和步驟：

1、有工作單位的申請人由其主管部門匯總后統一上報。申請人在所在單位申請，按要求提供相關材料并填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在單位入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在單位簽署初審意見，上報主管部門審核，主管部門審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員單位復審，并進行第二次公示，公示無異議后復審單位簽署復審意見，上報縣保障性安居工程領導小組審批。

2、無工作單位的申請人由所在鄉鎮匯總后統一上報。申請人在所在社區（村）申請，按要求提供相關材料并按要求填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在社區（村）入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在社區（村）上報所在鄉鎮審核，所在鄉鎮審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員

第三篇：保障房建設調研

以住有所居為目標

攻堅克難打造第一民心工程

——關于齊齊哈爾市保障性住房建設情況的調查

省委政策研究室（2011年9月）

齊齊哈爾作為建城較早和國家老工業基地城市，由于經濟發展相對滯后，城市建設歷史欠賬較大，眾多居民尤其是弱勢群體長期居住在環境較差的棚戶區里，改善居住條件，住上新樓房，成為廣大百姓的熱切期盼。2008年按照中央和省委、省政府集中推進棚戶區改造和保障性安居工程的戰略部署，齊齊哈爾市把保障房建設作為政治任務和民心工程，克服了改造面積大、拆遷壓力大、資金缺口大等諸多困難，動員一切力量，破解各種難題，舉全市之力推進，取得了重大突破和可喜成果。三年來，累計拆遷362萬平米，建設回遷房374萬平方米，新建廉租房8828套、38.2萬平方米，超額完成 1 省委、省政府下達的任務,成為全省動手最早、效果最好的地市之一。齊齊哈爾抓保障性住房建設的一些做法,具有一定的典型意義,值得各地學習借鑒。

一、以搞好規劃為先導，謀篇布局見高度 齊齊哈爾市推進保障性住房建設，打破“小改小造”、“不圖群眾夸、只要過得去”的習慣思維，立足當前，著眼長遠，實施高起點規劃，高層次布局，走出了一條符合齊齊哈爾實際的“三個并重轉變”的保障房規劃建設之路。一是由單一平房換樓房向低層上高層并重轉變。針對那些條件一般、要求不高的棚戶區居民，重點規劃建設相當數量的多層住宅，滿足其從低矮潮濕的破草房、舊磚房住進相對較好的樓房的現實需求；針對條件尚可、基礎較好的棚戶區居民，統籌規劃配建一部分高層住宅，滿足其從簡陋平房、簡易樓房一步住進高樓大廈的良好愿望。如新合家園小區在規劃辟建79棟多層住宅的基礎上，同時配建了9棟高層住宅，既達到最大限度安置了棚戶區居民的目的，又滿足了不同層 2 次的住房需求，也形成了高低有別、錯落有致的樓房格局。二是由單一老宅變新區向偏址換要地并重轉變。齊齊哈爾市既充分尊重棚戶區居民留戀故居的生活習慣，利用拆遷老宅原址就地就近建設小區，又主動順應有的居民從偏僻區域遷居中心城區、繁華街路的更好愿景，選取規劃黃金地段用于建設安置棚戶區居民的高端樓盤。如依江傍水的望江地段是商品房開發的黃金位置，許多開發商緊盯不放、勢要必得，市政府最初也計劃出讓，但中央和省做出加強保障房建設工作部署后，市委、市政府決定在這里辟建麗灣閣回遷住宅小區，讓拆遷居民和弱勢群體也能享受到一流的居住環境。此外，在學校匯集的鑫名園地段規劃辟建了如意人家和喜樂人家回遷住宅樓。三是由單一集中安置向混合配建并重轉變。齊齊哈爾市積極吸取有些城市集中改造、統一安置、成片建設保障房，形成棚戶區居民扎堆“貧民窟”、高端人士獨享“富人區”差距懸殊的教訓，避免貧民的固化、集中化，消除貧民的自卑心態和 3 孩子的心理落差，提倡“混居型”的居住模式，實施改造和開發相結合，讓貧民既遷入新樓、住進新區，又接觸新人群、接受新事物，形成貧富階層共享優質服務和優良資源的格局，更好地促進社會和諧安定。如曙光新城小區規劃建設住宅樓1216套,其中配建廉租房達到400多套。

二、以資金籌集為突破，多元投入有跨度 資金是困擾保障性住房建設的最大難題，像齊齊哈爾這樣經濟欠發達的老工業基地城市，表現更為明顯。隨著保障性住房規模不斷擴大，由于地方財力捉襟見肘，加上國家規范地方融資平臺、貸款利率提高等金融形勢趨緊，致使保障性住房建設資金壓力越來越大。自2008年以來，齊齊哈爾市建設各類保障性住房7萬多套，完成投資**億元，而國家到位補貼只有**萬元，缺口達**億元。為此，齊齊哈爾堅持解放思想、開動腦筋、創新思路、多措并舉，想方設法解決“錢從哪里來”的問題。尤其是在棚戶區改造上創造了十二種籌資辦法。一是 4 借款。由市棚改辦向省市財政借款用于土地收儲和前期建設費用。二是貸款。積極向金融機構爭取貸款。三是現有土地變現。政府儲備的建設用地出售一部分。四是墊資。用政府收儲的土地或拆遷騰空的土地做抵押，由開發商、建筑商墊資。五是募集。按照法定程序發行債券募集社會資金。六是向拆遷居民收集。向有回遷意向的居民收取增加面積部分的資金。七是招商引資。引進外埠開發企業參與棚改。八是向上爭取。積極爭取國家和省財政支持。九是清欠。清理開發企業欠繳的土地出讓金。十是與企事業聯動。政府利用企事業單位自有資金，組織改造其自有棚戶區住房。十一是城鄉結合部改造土地出讓收益。十二是募捐。組織全市機關、企事業單位和干部職工為棚改捐款。通過實施多種融資模式，三年共籌集資金**億元，基本滿足了棚改資金需求，成為全省各市地破解城鄉建設“資金難”的成功范例。當前，齊齊哈爾市正在進一步探索市場化融資的路子，積極利用公積金結余資金用于保 5 障性住房建設，爭取省農發行貸款30億元，發行企業債券，通過一系列大手筆融資額度，全面破解資金難題，不斷為保障性住房建設輸入“新鮮血液”。

三、以和諧拆遷為目標，攻克難關掌尺度 隨著國家新的房屋征收條例出臺和城市化進程加快，房屋征收成為制約城鄉建設的首要難題。一方面，物權法的出臺，群眾的維權意識提升，促使被征收群眾的期望值過高，以特困病患殘疾、無力投資或原地回遷為理由，要求突破政策規定的住戶增多，給房屋征收工作造成的阻力明顯增大。另一方面，房屋征收政策調整，取消了行政強遷，縣（區）級人民政府成為房屋征收主體走向前臺，面對困難群體比重較大的棚戶區，征收手段不斷弱化，而依法強制征收又極易引發社會矛盾。齊齊哈爾市經過多年棚戶區改造，面對剩下難啃的“硬骨頭”，不為條件所限，不為困難所懼，堅持“依法陽光、和諧民主、惠民有情”相統一，突破了拆遷 6 征收這個最大矛盾，有力地推動了保障性安居工程建設。一是把依法征收與陽光拆遷相統一。齊齊哈爾市在充分調查、廣泛論證的基礎上，今年3月25日率先出臺了《國有土地上房屋征收與補償辦法》和《中心城區城中村改造實施方案》、《征收（用）土地中部分地上附著物建筑物等確認和補償標準》等配套政策，為快速啟動房屋征收提供了政策保證。在征收中嚴格履行法定基本程序，做到了“執行政策公開、補償結果公開、確認補償標準公開、工作人員身份公開、照顧對象確認程序公開、舉報和上訪渠道公開”等“六個公開”，使征收拆遷工作置于陽光之下接受監督，消除被征收人晚遷得利的僥幸心理。對個別帶頭嚴重阻撓和妨礙征收的，申請司法部門提前介入，協同工作，依法進行強遷，震懾作用突出。市住建局在對滯留一年多的被征收人，反復宣講政策、思想動員無效后，依法啟動了強拆程序，20天內拔掉了81戶長期堅持的“硬釘子”，使該市重點濱水項目勞動湖南擴工程和回遷 7 安置房建設順利推進。二是把和諧征收與民主拆遷相統一。充分征求被征收居民意見，組織計劃征收居民表決，只對80％以上同意的地段實行征收。逐家逐戶宣講征收政策，送達征收補償方案，力求人人明白政策，戶戶了解安置辦法。對部分不愿搬遷的被征收人，固定征收工作人員，有針對性的開展思想動員工作，通過拉家常、處關系、講道理、談政策，反復入戶做工作，化解被征收人的抵觸情緒，逐漸爭得拆遷戶的理解和支持。對征收后期的滯留戶，實行領導干部包戶方式，一對一做工作，換位思考被征收人的顧慮難題，幫助解決實際困難。市住建局、龍沙區、建華區先后選派500余名干部職工全力包保望江、農機五委、十七中、三合村、大市場等重點拆遷地段，為保障回遷房開工和重點項目建設贏得了時間。三是把惠民征收與有情拆遷相統一。堅持有證房“征一還一”、無證房“征二還一”的惠民利民征收政策不變，對回遷房不足40平方米的特困戶、殘疾戶，不收任何費用直接安置 8 到40平方米的保障性戶型；對確實上不起樓的，享受保底政策，確保住上廉租房；對上起樓住不起樓的，在物業費、取暖費、燃氣費等方面適當減免；對不符合低保條件但又確實交不起差價款的棚改居民，給予混合產權房，待居民有條件購買剩余產權時，仍可按現行建筑成本購買。市委副秘書長孫立凱同志在包保征收戶時，了解到參加抗美援朝負傷退伍的殘疾老軍人呂學山，因家庭困難無力購買安置房時，積極與該市民政局溝通協調，破例對老人進行民政救濟。呂學山老人感動萬分，放棄對安置地點的要求，同意集中統一安置，高興的簽訂了拆遷協議。為被征收人黃艷生臥病在床的82歲母親，邀請醫院專家入戶會診并捐款；為重度傷殘的范忠慧、為腦瘤患者劉鳳霞、為困難戶朱峰等捐款捐物；幫助孤寡老人王淑芳免費搬家等一幕幕感人畫面在包保拆遷中不斷上演，包保干部以對工作的責任心、以對人民群眾的關懷之心，通過親情方式感化了一個個被征收人，不僅征得了拆遷戶的理解 9 和支持，使房屋征收工作得以快速推進，更增強了黨員干部與人民群眾的感情，黨群干群關系悄然拉近，黨和政府的溫暖在征收拆遷中逐步得到群眾接受。

四、以創優提質為取向，群眾滿意增信度 為保證保障性住房的工程質量，齊齊哈爾市向棚戶區居民公開承諾 “堅持既定標準，實行全程監控，把棚改樓建成廣大回遷居民的放心樓，建成全市的優質樣板工程和群眾滿意工程”。在工程質量上，實行工程質量終身責任制、義務監督員全程監督制，并由承建單位、監理單位、規劃設計單位、回遷居民代表等共同組成的質量管理系統，對資質準入、施工工藝、材料選擇、質量驗收等關鍵環節嚴格把關，使保障性住房在結構、外觀、設施、質量等方面，與一般商品住宅樓沒有區別，98%以上被拆遷戶選擇了回遷安置形式。在環境建設上，推進了保障性住宅小區的道路、排水、供熱、供氣、廣場、綠化等基礎設施建設，還為小區安裝了運動 10 器械、音樂噴泉、修建了休閑廣場等服務設施。棚戶區居民經常在小區里組織周末大合唱、秧歌隊、健身操和鄰居節等喜聞樂見的活動，活躍了居民的文化生活。三年來，通過保障性住房建設，新建和拓寬改造主次干道156條、260萬平方米，鋪設供排水管線10.4公里、天然氣管線12.5公里，新建綠地公園游園14個，新增公共綠地56萬平方米，城市環境大為改觀。在棚戶區改造中建設的陽光文化公園，已成為居民休閑的好去處。在后續服務上，為確保百姓住得好，將保障性住房全部委托公開招聘的物業企業進行管理，減免低保困難家庭的水電氣熱和物業費用，解除回遷的困難家庭和廉租家庭的后顧之憂。對公共產權的廉租房實行檔案管理，采取定期走訪和承租人申報相結合的辦法，逐步建立起輪候退出機制，使廉租住房管理逐步規范化。同時，為滿足保障性住房百姓的需求，圍繞保障性住宅小區，建設了一批便民社區、高檔超市、商場、學校和醫院。其中，便民社區開展了電費、水費、11 電話費和購買機票等收費項目“一卡通”服務、家政服務和免費為老年人提供跟蹤服務，深受百姓的擁護。2010年2月，溫家寶總理親臨齊齊哈爾視察新合家園保障性住房建設工作后,給予了充分肯定。

五、以提供保障為重點，強化支撐顯力度 齊齊哈爾市委、市政府把保障性住房建設作為一項嚴肅的政治任務和貼心的民生工程，高度重視，強化保障，精心組織，高效推進。一是強化組織保障體系。成立了由市委書記、市長為組長、各區和36個市直部門為成員單位的領導小組，定期召開市委常委會、市政府常務會、書記和市長辦公會等會議，聽取保障房建設推進情況，凡涉及保障房建設的事項隨時匯報、隨時研究、隨時解決。領導小組下設辦公室和綜合計劃、資金籌措等9個專項工作組，采取市級領導包區、區級領導包片、黨員干部包戶的辦法，一級抓一級、層層抓落實，保證了工作的高效快速推進。二是強化政策保障體系。堅持為民、依法、科學、管用原則，制定并完 12 善了一系列保障性住房建設政策。在拆遷補償上，實行有證房“征一還一”，無證房“征二還一”，對回遷房不足40平方米的特困戶、殘疾戶，不收任何費用直接安置到40平方米的保障戶型。對享受低保政策，確實上不起樓的棚改居民，保證住上廉租房。對上得起樓住不起樓的棚改居民，在物業費、取暖費、用氣費等方面適當減免，保證住得久、住得好。對孤寡老人制定關愛幫扶政策，安排住進公寓，體現保障房建設的公平性。在回遷安置上，以就地就近回遷為原則，實行低保戶名單公開、戶口情況公開、回遷安置地點公開、搬遷順序號公開、交差價款號公開、選擇樓層號公開、房屋評估價格公開的“七公開”制度，優先照顧“孤、老、病、殘”家庭，采取公開搖號方式進行分配。在政策扶持上，對安置房、廉租房建設項目行政事業性收費和政府性基金全部免收。由政府建設的棚改安置房和廉租住房免收營業稅。對棚戶區居民因拆遷選擇貨幣補償重新購買的普通住房價款未超出拆遷補 13 償款的免征契稅。對參與棚改的房地產開發企業償還原拆遷面積房屋部分，暫不征收營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。三是強化督導保障體系。注重督導的權威性，市委、市政府成立了由市委組織部牽頭，市委宣傳部、監察局、市委督查室和市政府督查室為成員的督查組，每周進行一次督查，及時掌握各項工作的推進效果。同時，由住建局牽頭與規劃、國土部門成立了政策督查組，及時檢查各項政策的執行情況。注重督導的公開性，廉租住房政策及《關于印發齊齊哈爾市廉租住房保障管理規定的通知》在齊齊哈爾政府網公布，讓群眾監督，做到公開透明。對2010年廉租補貼對象和實物配租家庭實行了“三級”公示制度，即由社區、街道公示后，再由市住房保障部門通過《齊齊哈爾日報》進行全市公示。注重督導的嚴密性，建立了招投標價格評審制度，實行政府采購監理制，工程質量終身責任制，大宗建筑材料登記備案制，義務監督員全程監督制，監察、質監、監理和回遷居民代表四 14 方聯合抽查制，嚴把企業資質準入、原材料采購和工程驗收關，保證了工程質量和安全建設。

通過齊齊哈爾市保障性住房建設實踐，從中獲得了一些有益啟示。

第一，推進保障性住房建設必須領導重視，高效落實。保障性住房建設是重大民生問題，實現困難群體住有其屋也是構建和諧社會的實際舉措。市委、市政府把障性住房建設列為全市第一民心工程和“天字號”工程，各個層面當做重中之重的中心工作，精心組織，全力推進。正是由于這種統一的認識與行動，使得全市上下一條心、擰成一股繩，真心實意獻真情，齊心協力抓落實，有效保證了保障性住房建設高效推進。

第二，推進保障性住房建設必須以人為本，受惠于民。保障性住房建設是為群眾謀好事、辦實事、解難事的民生工程。齊齊哈爾市實施保障性住房建設始終以造福人民群眾為出發點，設身處地為居民群眾著想，規劃設計充分考慮民眾所愿，房屋拆遷 15 堅持依法辦事，回遷安置竭力給予政策傾斜，各個環節堅持公平公正，盡最大努力滿足困難居民所思、所需、所盼。特別是想問題、做決策、定政策，始終從困難群眾的根本利益出發，尊重民意、體恤民情、傾聽民聲，綜合考慮現實需求、承受能力等各種因素，盡最大努力惠民，贏得了群眾的理解和社會的支持。

第三，推進保障性住房建設必須科學規劃，統籌推進。保障性住房建設要把規劃放在首位，充分發揮規劃的引導和調控作用。齊齊哈爾市實施保障性住房建設堅持高標準規劃，把保障性住房建設與城市總體規劃、城市未來發展、基礎設施建設和城市環境整治相結合，使保障性住房建設既符合城市總體規劃和控制性詳細規劃要求，又避免困難居民再度“邊緣化”和出現“貧民窟”，使公共服務資源得以公平、有效分配，為城市和諧發展備足空間。

第四，推進保障性住房建設必須注重質量、提升品位。保障性住房建設必須把質量和環境二者統 16 一起來，才能體現其應有的價值。齊齊哈爾市保障性住房堅持高質量建設，除了戶型小以外，其他標準完全和普通商品房一樣，得到了廣大群眾的認可；既搞好水電路氣訊、商飲服務等基礎設施配套建設，又抓好住宅小區綠化、美化、亮化、凈化，真正做到了不干則已，干就一流。

第五，推進保障性住房建設必須迎難而上，開拓創新。保障性住房建設涉及萬千困難群體，矛盾多、任務重、困難大。但面對困難群眾的熱切期盼，看到肩負的歷史責任，齊齊哈爾市把執政為民視為最重，把自身困難看得最小，堅持有條件要干、沒條件創造條件也要干，解放思想，開動腦筋，創新思維，提出了破解資金、拆遷等難題的超常規思路和舉措，憑借敢于碰硬、善于攻堅的迎難而上精神，依靠不達目的誓不罷休的工作勁頭，以蓬勃向上的朝氣、開拓進取的銳氣、不畏艱險的勇氣，堅定信心，鼓足干勁，真抓實干，確保了保障性住房建設順利推進。

第四篇：保障房建設資金管理辦法

保障房建設資金管理辦法

第一條保障房建設資金實行專項管理、分賬核算、專款專用。

第二條保障房建設資金實行項目預算管理。縣、區住房行政主管部門應當會同有關部門于每年第三季度根據下保障房建設計劃，編制下保障房建設支出項目預算。

縣、區有關部門根據當地保障房建設計劃，指導住房行政主管部門科學、合理測算保障房建設資金需求，并根據保障房資金來源情況，做好保障房支出項目預算編制工作。

第三條保障房支出項目預算經批準后，縣區行政主管部門應當嚴格按照批準的預算執行，原則上不得突破預算。

第四條 新建保障性住房，由縣區保障房建設行政主管部門根據工程合同和進度、以及預算，提出撥款申請，經相關部門審核后，由市建投集中支付。

第五條各級管理部門要加強對保障房建設資金籌集和使用情況的監督檢查。對于不按照規定籌集、安排使用和管理保障房建設資金的，要嚴格按照有關規定進行處理，并依法追究有關責任人員的行政責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五篇：保障房建設現狀與發展

自古以來，“安居”是人類生存最基本的需求。隨著人類社會的進步和住房商品化的改革，人類的居住需求和房屋價格高企的矛盾日益突出，住房問題成為民生問題的重要方面。我國從1995年開始實施“安居工程”，開始推行保障性住房建設，但是由于保障性住房用地供給不足、建設資金缺乏、地方政府缺乏動力、法律監管空白等原因，雖然歷經十五年，但我國保障性住房發展仍然滯后，人民居住矛盾較為突出。

十七屆五中全會審議了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）。和以往“五年計劃”不同，“十二五”計劃重點突出民生，“加大保障性安居工程建設力度”成為未來五年房地產市場發展的重要方向。可以預見，我國保障性住房建設將迎來歷史最好時期。

一、我國保障性住房發展歷程和現狀

1、保障性住房的概念

保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由兩限商品住房、廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成，具有社會保障性質。

●兩限商品住房

兩限房全稱限房價、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。

●經濟適用房

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。它是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。

●廉租房

廉租住房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。

●公共租賃房

指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格向中低收入人群租賃。

2、我國保障性住房發展歷程

階段一：“安居工程”起步階段(1995年-1997年)

1995年1月20日出臺的《國家安居工程實施方案》標志著“安居工程”在我國全面起步，其計劃在原有住房建設規模基礎上，新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用五年左右時間完成。安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難房，不售給高收入家庭。這一階段我國住房的主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消。

階段二：保障性住房體系初步確立階段(1998年-2001年)1998年7月3日國務院出臺《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系已經全面建立起來。新的住房保障體系主要分三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房。這是救濟性的，基本不需要貧困家庭出錢，完全依靠政府救濟。廉租住房的核定標準是“雙困標準”，即收入和現有住房面積的雙困。二是為中低收入家庭提供的經濟適用住房。這是援助性的，即政府貼一部分，個人掏一部分。三是面向中高收入階層的商品房，是完全市場化的。這一階段主要以商品住房的供應為主。

階段三：保障性安居工程全面萎縮階段(2002年-2006年)

2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經營城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導致建設經濟適用住房的積極性逐步減弱。從2002年開始，經濟適用住房投資占房地產投資比例大幅下降。2005年更達到了歷史最低點，僅為3%（2005年經濟適用房投資額為519億，同期房地產開發投資15909億元），一些城市甚至停止經濟適用住房的建設。

階段四：保障性住房體系重新確立階段(2007年-2009年)

2007年國務院出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度的目標和基本框架，即以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度，力爭到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。《意見》中要求城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上；廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的供應量不得低于居住用地供應總量的70%。

2008年底,國務院提出爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。計劃2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。到2011年年底，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

2009年國家制定保障性住房發展規劃，計劃2009年到2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區居民的住房問題。

階段五：保障性住房體系逐步完善階段(2010年-2015年)

2010年國務院出臺《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應；房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應；確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務，我國保障性住房體系已經逐步趨于完善。

“十二五”規劃明確提出加大保障性安居工程建設，計劃每年新建保障性住宅500萬套，力爭還清3000套保障性住房的歷史欠賬。

3、我國保障性住房發展現狀及問題

保障性住房發展緩慢，銷售量占普通住宅的比重逐年下降

1998年我國確立了新的住房體系，共分為三類：廉租住房、經濟適用住房、普通商品住房。2004年之后，我國房地產市場發展迅速，商品住宅銷售面積逐年提高，但是經濟適用房的銷售面積增長緩慢，占普通商品住房銷售面積的比重逐年下降。2000年，我國經適房銷售面積3760萬平方米，占普通住宅銷售面積的23%（普通住宅銷售面積16570萬平方米）。而2009年，我國經濟適用房銷售面積3012萬平方米，占普通住宅銷售面積的4%（普通住宅銷售面積85294萬平方米）。

保障性住房資金投入規模不斷加大，但其占住宅投資比重明顯下降 1998年以來,隨著保障性住房體系在我國逐步確立，國家不斷加大對保障性住房的投資建設力度，特別是2007年國務院出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，經濟適用住房投資額不斷增長，年增長率保持在15%以上。但是與其他住宅項目投資額相比，政府對其資金投入力度明顯不足，自1998年到2009年，經濟適用住房投資額占住宅投資總額的比重從13.0%降至4.4%。

安居工程進展緩慢，項目施工趕不上投資增長速度

2008年中央財政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達到550.56億元，2010年又安排住房保障支出992.58億元。但是投資額不斷增長的同時，新開工面積及竣工套數增長卻相對緩慢。2007年以來，我國經濟適用住房新開工面積及竣工套數年增長率基本保持在15%以下，新開工面積2009年出現負增長。

保障性住房用地供應嚴重不足，供應結構不盡合理

供給嚴重不足是我國保障性住房最大的現實問題。各省市地區均把商品住房用地作為主要的供給對象，而保障性住房用地在計劃目標中占比就嚴重不足，完成率則均較低，保障性住房項目的建設情況也就可想而知。

數據說明：本完成率數據是根據國土資源部及各地國土資源局正式公布的供地計劃和實際供應的經濟適用房用地、廉租房用地及部分中地價位中小套型（劃撥出讓）整理而來，僅供參考，后期或做調整。分析內容以此數據為前提。

僅從2010年的全國住房用地供應計劃來看，廉租房用地計劃供應總量占供地計劃總量的4%，經濟適用房用地占比為9%，20%為棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）卻占據了整個供地計劃的67%。對于解決大中城市中低收入者居住問題意義重大的廉租住房只有4%的份額，加上經濟適用房用地，保障性住房用地總量也不過占計劃供地總量的13%。在新政波瀾壯闊的2010年的供地計劃尚且如此，以往的供地結構自然不言而喻。

公共租賃房嚴重缺失，難以實現“應保盡保”

目前我國保障性住房提供的對象主要是擁有本地戶籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，這個問題在北京、上海、廣州、深圳等大城市尤其突出。這與我國的戶籍管理制度一脈相承，有其特定的社會歷史根源，但是卻也成為了增加社會不公平的因素之一，不利于社會公平、穩定和經濟長遠健康發展。

二、我國保障性住房發展緩慢原因分析

1、政府因素

過度追求經濟的高增長率，忽視保障性住房建設

在以“經濟建設為中心”的核心理論指導下，GDP的高速增長成為政績考核最重要的指標。帶動了50余個相關行業發展的房地產行業在我國經濟發展中扮演著重要角色。受全球金融危機的影響，我國GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下，為了完成“保八”目標，中央政府出臺了一系列經濟刺激計劃，其中包括為房地產行業松綁等。在天量投資、銀根放松、購買優惠的前提下，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比增長42.1%，商品房銷售額43995億元，同比增長75.5%，均創下歷史新高，而經濟適用房建設各項指標均在2009年創下四年來的最低點。2009年經濟適用房完成投資額增速、施工面積增速和新開工面積增速分別為17%、3%和-5%，遠低于2006年的34%、16%和25%。顯然，在追求經濟利益增長的前提下，保障性住房這種不能帶來直接經濟利益的投資顯然不被政府所接受。

2、制度因素

保障性住房體系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供應計劃難以完成成為常態 我國雖然有一系列關于保障性住房的相關政策，但是卻沒有專門或相關法律對于保障性住房用地的供給、項目的審批、項目建設和銷售標準等等問題予以明確的規范，這就為政府在保障性住房問題上的嚴重缺位和尋租行為提供了理由。

特別是在保障性住房用地供應上缺乏最基本的法律保障，從而導致計劃是計劃，供應是供應，保障性住房用地完成率偏低成為常態。我們認為，加強保障性住房的法律建設是保障我國住房保障體系健康發展的前提。

3、財政因素

土地出讓金是補充地方財政的重要來源，地方政府缺乏供應保障性住房用地的動力

不合理的財稅體系使得地方政府每年都面臨巨大的財政缺口，而不納入財政范圍的土地出讓金自然成為各級地方政府的救命稻草。

不難看出，土地出讓金可以在很大程度上彌補地方政府的財政赤字。2007年，地方政府財政赤字14766.67億元，當年土地出讓金收入12000億元，土地出讓金占地方政府財政赤字的比例高達81%。保障性住房用地大多是采取劃撥和協議的出讓方式，難以或較少產生政府收益，在財政本就緊張的前提下，地方政府對于不能帶來直接經濟效益的投資行為自然缺乏動力，甚至十分抵制，這也就是各級地方政府在保障性住房問題上嚴重缺位的原因所在。

三、國內外保障性住房模式的成功經驗

1、新加坡保障性住房制度

層次分明、全面覆蓋式的保障性住房政策

作為一個高人口密度的城市型國家，新加坡一直將為本國居民提供合理的住房并保持住房價格的基本穩定作為一項基本國策。最為典型的政策，當屬“居者有其屋”計劃，按收入水平將居民區分為不同的收入階層，并為其提供相應的購房政策。具體來說，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共組屋，也可以購買，購屋首付款僅為房價款總額的5%，其余的95%可以申請貸款，期限可長達25年，每月可使用公積金還款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申請購買公共組屋，首付款為全款額的20%，余額同樣可以申請貸款，并可以用公積金在20-25年的還款期內還清。月收入4000新元以上的高收入家庭，則必須按照市場價格購買商品住房。1964年開始實施的“居者有其屋”計劃實施至今，新加坡已經興建了100多萬套公共組屋，使得全國84%的人口在其中安居，這種全面覆蓋式的保障性住房政策使得新加坡成為世界上住房問題解決最為成功的國家之一。

在抑制投機、穩定房價方面，新加坡則有一套嚴格的法律制度予以約束。如購買組屋后，屋主在1年之內不得將房屋整體出租；購屋期限在5年以內的，不允許轉讓或者用于商業經營；另外，屋主出售購買時間不足1年的組屋將會面臨高額的房產稅；在申請組屋時，居民必須提供詳實的資料，如發現弄虛作假的行為，申請人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，這就在很大程度上避免了投機行為的發生以及由此導致的房價飛漲。

評價：新加坡國土面積、人口數量都很小，便于信息的統計、核實與管理。因此，全面覆蓋性的保障性住房政策及其相關規定能夠得到有效的落實。雖然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鑒于其國情的特殊性，因此這種政策并不具有普適性。

2、美國保障性住房制度

全面的立法保障和發達的金融體系作為支撐

美國是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的國家之一，其政策特點在于全面的立法保障和發達的金融體系作為支撐。首先，為解決低收入者的住房問題，美國政府先后頒布了諸如《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等多項法律，為低收入人群提供低租金的公共住房、為低收入人群提供低息購房和建房貸款、提供租房和住房補貼等政策提供了全面的法律依據和法律保障。其次，發達的金融體系使得房地產抵押貸款及其證券化大行其道，為居民自建住房和購房提供了強大的資金支持。

評價：美國是典型的經濟發達的地廣人稀的國家，且土地私有化，這就使得自建房屋成為可能，這也成為美國房屋自有率極高的原因之一。我國實行的是土地公有制，且人口大多集中于東部經濟發達地區的大中城市，自建房屋的政策無法得到推廣，但是美國全面的立法保障體系和金融服務體系卻值得借鑒。

3、法國保障性住房制度

法律強制與市場化運作并行

法國的保障性住房政策鮮明的體現在其獨具特色的法律規定上，即規定任何開發商在開發住宅項目時，其中必須有20%的面積用于保障性住房建設，并為之提供日常的管理和維護，這就在法律的高度上保證了保障性住房的市場供給；同時通過政府專門機構的全面市場化運作，為保障性住房提供行政組織和管理保障。

評價：法國的法律硬性規定為保障性住房的供給提供了有力的保障，也杜絕了貧富分區現象的發生；全面的市場化運作杜絕了腐敗現象和尋租行為，同時提高了保障性住房工程的建設效率，也降低了背上英國式的公共住房財政包袱的風險（英國由于政府出資建設的保障性住房比重過大，使得英國政府背上了沉重的財政包袱，并不得不于1936年和1980年進行了兩次住房改革，以期將盡可能多的公共住房轉變為私有）。

4、香港保障性住房制度 租售并舉的保障性住房模式

香港的保障性住房政策分為兩個方面，即租房和購房兩個方面。

租房方面，根據家庭的人口數量和收入水平制定相應的租房價格，并對租房資格予以嚴格限制。具體規定為：單身月收入4600元以下、兩口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面積5.5平方米以下的，租金占該家庭收入的15%；人均租房面積達到7平方米的，租金占該家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相當于市場平均水平的30%。

住房方面，針對中低收入者，政府無償提供土地建造住房，并以市價的60%-70%的價格出售給購房者，并由房屋委員會提供貸款擔保，同時對購房者的產權予以嚴格限制：購房時間在5年以內的屋主不得私自出售其住房，只能以原價出售給房屋委員會；5-10年的，也只能參照當時的市價轉售給房屋委員會；10年以上的，屋主可以將住房公開出售，但要把45%-55%的增值額交給房屋委員會。這在很大程度上也避免了保障性住房的投機行為的發生。

評價：租售雙軌制為香港提供了占市場總額40%以上的保障性住房，這部分保障性住房在很大程度上滿足了中低收入家庭的住房需求，同時也給商品住房留出了足夠的市場份額和發展空間，即實現了在充分保障的基礎上充分發展了房地產業，具有極高的參考和借鑒意義。

5、重慶保障性住房制度典型的雙軌制

不同于香港的租售雙軌制，重慶模式的“雙軌制”鮮明地體現在大力加強保障性住房建設，并在保障房的分配上實行寬進嚴出，同時放寬對于商品房的管制。公租屋住滿五年后，才可以購買下來，而且賣掉的話也只能用經濟適用房價格賣給政府，這就從源頭上杜絕了投機行為。而對于商品房管制的放寬，使得房地產市場的運行更加符合市場經濟規律，并繼續帶動相關行業和本地區經濟的發展，可謂一舉兩得。

四、我國保障性住房建設建議

1、建立健全保障性住房的相關法律體系，為保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。

2、因地制宜，在住房壓力較大的地區推行“重慶模式”，保證保障性住房的供給，同時也給房地產行業提供足夠的發展空間和利潤空間。

3、完善信息化建設，杜絕保障性住房申請中的弄虛作假行為。

4、改善財稅體制，減少地方政府的財政赤字，同時將土地出讓金納入財政體系，杜絕對于“土地財政”的依賴。

5、一線大城市應大力發展公共租賃房，緩解外來人員住房壓力，實現“應保盡保”。

6、加速產業結構調整，從過度依賴投資拉動經濟增長的模式轉變為投資、消費和出口等多方面共同推動經濟發展。

（一）保障房建設進展現狀

2011年第一季度，我國房地產開發投資大范圍受挫，保障房開發貸款一枝獨秀。一季度，人民幣房地產開發貸款新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年末回落6.5個百分點，其中，保障性住房開發貸款新增651億元，比年初增長40.1%，高出同期房地產開發貸款增速34.8個百分點。其中北京、江蘇等省市的保障房貸款占據了新增房地產開發貸款的半壁江山，以公共租賃房模式著稱的重慶，其一季度保障房貸款余額首次突破了300億。

2011年我國保障性安居工程建設任務高達1000萬套，在政府政策的監督和鼓勵下，各地保障房建設開工情況良好。根據住建部數據，截至5月初，全國大部分省市保障性住房開工率在20%以上，超過2010年同期，一些進展比較快的省份開工率達到了30%以上。例如，河北省開工13.1萬套，占全年任務的37.4%；湖北省開工8.28萬套，占到全年任務的23%，安徽省新開工11萬套，占全年計劃任務的30%；海南省已開工4.09萬套，占今年計劃任務的30.8%。目前看來，年我國保障房開工速度和開工率都超過了2010年同期，預計8-10月份將成為開工高潮，10月底有望實現絕大部分保障性安居工程項目開工。

（二）所面臨的問題

1、制度問題

隨著1000萬套保障房建設的推進，未來幾年我國保障房將進入分配高峰期。中低收入家庭、進城農民工、大學畢業生、棚戶區住戶和農村危房戶等住房困難群體，將根據其住房困難程度和經濟承受能力，陸續享受到相應的住房保障，分配機制的公平、合理逐漸受到更多關注。目前保障房分配過程中存在瞞報、虛報、假報等不合理現象，百萬富翁、公務員造假材料申請保障房福利的案例屢屢被曝光，出于對保障房數年后可以上市交易的看好，不少人試圖以較低成本申請保障房，再轉手倒賣以獲得高額利潤??一系列現象凸顯了相關法規制定、監管的空白和無力，保障房進入、退出審核機制有待進一步完善。

保障房建設難以有效推進，地方政府不積極是主要因素。多年來，我國保障房建設雷聲大雨點小，由于保障性住房利潤微薄，在當下土地和房地產市場暴利的吸引下，不論是地方政府，還是開發商，保障性住房都沒有足夠的激勵，消極應付。為此，需要建立健全問責機制和激勵機制，長期措施與短期措施并舉，讓地方政府在保障房建設上言行一致，并對在保障性住房建設上弄虛作假的官員實施問責。

2、資金來源

近年來，我國不斷拓寬保障性安居工程資金來源渠道，包括中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等，基本形成了多渠道、多層次的財政投入機制。2011年我國計劃建設保障性安居住房1000萬套，據估算，所需投入資金約為1.4萬億元。龐大的資金需求僅僅依靠政府財政投入難以保證工程的可持續性。目前，我國保障房建設可見資金來源為：中央財政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10%（最多1350億元）；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益。顯然，面對保障房建設所需巨大資金，財政投入只能解決其中一部分，而另一部分需要多方籌集資金，銀行信貸資金是多方籌措中的一個來源。由于保障房項目涉及拆遷、開發、銷售、回籠的全流程，關聯方多，情況復雜、體量巨大、各地實施運作模式差異化明顯，合規性和政策性風險顯著，銀行信貸風險較大。銀行需要與有關政府部門和房地產開發商共同研究有效的資金供應方式。只有把這個問題根本解決，才能把保障房建設落到實處。

3、土地供應

住宅建設關鍵取決于兩大資金和土地兩大因素。只有資金和土地的供應得到長效保證，保障房建設方能持續推進。2011年1000萬套保障房建設對土地供應提出了較大的挑戰。5月12日，國土資源部公布了2011年住房土地供應計劃，計劃供應量達到21.8萬公頃，提高18%。其余各項指標也均有所提升。其中保障性安居工程計劃供地7.74萬公頃，比2010年實際供地量增加一倍還多，保障性安居工程新增供地也將占到住房用地總供應量的三成以上。在國家宏觀調控下，各地政府需從增加供地數量、完善供地方式以及科學合理地進行地塊選址等角度精心謀劃。在保障房大舉提速的前提下，地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不對商品房市場造成擠出效應，需要整體增加土地供應，完善存量土地供應政策，盤活存量土地為保障房用地提供更多增量。

（1）國內保障房建設歷史進程

1998年，亞洲金融危機成為我國房改的助推器，中國房地產第一代改革的大幕拉開。此次住房改革的目的只是政府為了借助住房消費的啟動來拉動經濟增長，并沒有想到、更沒有主動去承擔政府在住房方面必須承擔的公共責任。1998年7月3日，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的公布實施，福利分房取消，以商品化為標志的中國住房制度改革正式啟動。從1997-2007年，中國房地產業每年的增速幾乎都達到同期GDP增速的兩倍以上，極大地拉動了國民經濟的增長。

從1999年到2003年四年多的時間里，政策大體維持在一個寬泛的框架內，基本由市場自主調節，而政府最初制定的以經濟適用房為主的多層次住宅體系建設在商品房利益的巨大誘惑下逐步被打入“冷宮”，保障性住房的比重幾乎談不上。從1998年到2006年的8年間，我國廉租房建設資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠，全國累計廉租住房實物配租也只有20萬套上下。目前，低保群眾10平方米及以下居住的家庭接近400萬戶，低收入群眾住房困難的全國統計大概有1000萬戶，也就是說有3000多萬人人均住房面積在10平方米以下。

房價飛漲、民怨沸騰最終使得從2005年開始，政府不得不把穩定房價作為政策制訂的出發點，先后頒布了“國八條”和“國六條”的通知，但可惜的是，由于調控措施沒有打中要害，房價飛漲的勢頭反而越演越烈。2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發布，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。從此，保障住房建設紛紛提上各級政府的工作計劃和財政支出安排之中。

2009年年末，政府對房地產開始施行以抑制房價過快上漲為核心的密集調控，其關鍵在于讓商品房與保障房并重，滿足不同群體需要特別是安撫底層社會群體的眼前之需。至此，房地產改革的方向，在十年偏行偏走后終于完成糾偏，重回原點。2009年的房地產調控主要目的是糾正單純住房商品化的片面性，轉而啟動住房保障的輪子，讓商品化與保障化雙輪并行，應對不同階層需要，特別是安撫低收入階層、平息民怨。

（2）國外保障房建設經驗總結 美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等發達國家和地區在保障房建設方面的經驗可以概括為四大方面，一是保障房建設立法先行，二是以政府財政支付為后盾確保資金來源，三是通過金融創新想入社會資金，四是建設供給模式。

立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的最通常舉措。這些國家的保障房立法主要涉及四個方面：一是規定專門機構實施各項住房保障措施，如美國的聯邦平民住房建設局、日本的建設省住宅局、新加坡的建屋發展局等。二是規范和引導其他經濟主體在保障房建設和供給上的行為，使其服務于保障房供給的整體目標，如美國通過稅收引導、調節私人資源服務于住房保障。三是確保財政資金的穩定投入。各國會根據自己的財力，立法確保一定比例的財政資金投入到保障房建設中。四是確保分配公正。在保障房分配上公開透明，凡申請保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設中，法律條文會隨著整體居民收入狀況的調整而調整。

以政府的財政支付為后盾，一般來說，主要有以下六種途徑：預算撥款，將保障房支出納入國家財政預算，在預算收支賬目中專門開列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附屬商業樓所獲得的資金；物業稅所獲得的收入；住房公積金增值收入；政府住房基金收入、社會保障和社會捐贈。

通過金融創新引入社會資金：一是住房抵押貸款證券化。這主要是通過資本市場籌集住房資金，利用住房抵押貸款二級市場(轉讓和證券化)，解決一級市場“存短貸長”的矛盾，控制住房金融機構的風險，穩定經營收益，形成一、二級市場的良性互動，同時形成市場化的風險分擔機制，參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發行人、信用增強機構、投資者等共同分擔風險。二是合同儲蓄，即借貸雙方通過契約籌集住房資金。潛在的購房者與指定機構訂立資金存貸合同，并按合同的約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄達到一定的時間和金額后便自動取得從該指定機構獲得相應的住房抵押貸款的權利。三是強制儲蓄。政府憑借國家權威和信用，通過法律和行政規定等強制手段要求企業和職工將職工工資收入的一定比例定期存入指定機構，該機構以優惠貸款方式支持職工住房消費。新加坡最為典型，其本質是一種社會保障機制。四是政企合作。政府出土地，企業出錢，共建保障房。其運營模式可以是重整—經營—補貼—轉讓模式、轉移—維護—運營—補貼模式、轉讓—建設—轉讓模式或公共政府部門與民營企業合作模式。

國外保障房供給方式主要有四種，一是直接建房，政府直接建房極大地增加了住房供應，對于解決低收入居民的住房問題和平抑房價起到了重要作用。二是住房補貼，各國政府的住房補貼方式可分為面向住房供應方的補貼和面向住房需求方的補貼兩種。前者為住房建設補貼(間接補貼)，后者為房租補貼(直接補貼)。建設補貼主要有兩種：一是開發商的建屋補貼，通過稅收減免，提供開發低息貸款以及財政撥款等方式進行補貼；二是社會出租補貼，承租戶承租社會出租住宅時只需按政府所規定的租金標準支付，租金標準與市場租金的差額由政府直接補助給出租者。目前，多數國家的住房補貼的主要形式是房租補貼。因為租金補貼是一項幫助貧困者獲得既體面又支付得起的更為經濟的措施。三是減免稅收，稅收減免主要包括對住房自有者的住房抵押貸款的利息抵扣所得稅、出租收入免征所得稅以及對自有住房免征財產稅。與房租補貼相比，減免稅政策有一定的負效應，導致了包括歐洲福利國家和美國在內的許多國家政府更大的財政支出，并加劇了租房者和購房戶之間的不平等。同時，減免稅收雖然能鼓勵住房使用者的住房自有化傾向，卻無法直接刺激住房供應。四是低息貸款，許多國家的政府為了解決低收入家庭的住房問題，綜合運用財政和金融手段發放低息貸款，貼息由財政部門承擔。通過低息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優惠提供給低收入家庭，以此來增加公共住房的供應量。