第一篇：保障房審計淺析

淺議保障性住房審計關注的要點和策略

劉龍華（審計署西安辦）

保障性住房是黨中央、國務院關注民生、心系百姓，解決低收入者住房問題的一項重大民生工程。保障性住房主要包括廉租房、公租房、經濟適用房等，不同的房屋類別面對著不同的社會群體。如今，隨著國家保障性住房的不斷投入和發展，保障性住房的建設規模也逐年擴大，為了確保保障性住房的政策落實和建設成效，審計署每年組織的保障性住房跟蹤審計工作也在同步開展。筆者結合近幾年保障性住房的審計經驗，就搞好保障性住房審計工作需要關注的要點與策略淺談幾點自己的看法。

要點一：關注保障性住房的政府投入。

一是資金投入情況。目前，保障性住房建設的資金來源主要依靠政府投入或者政府減免相關費用。如廉租房建設資金來源主要包括：從土地出讓凈收益中按不低于10%的比例安排；公積金增值收益在提取風險準備金和管理費用后的全部余額；各級財政預算資金和社會捐贈資金等。財政預算資金又劃分中央財政和地方財政，中央按照東西部不同的地方財力實施不同的補貼標準，除中央財政按照一定的比例投入外，其余的則由地方財政配套完成。大力發展和建設保障性住房，首先要解決資金問題，能夠做到“有米下鍋”。由于保障性住房見效慢，費時費力，無法帶來巨大的經濟效益，地方政府不愿投入太多精力去爭取和解決資金，造成了資金匱乏是各地建設保障性住房面對的主要問題，也是保障性住房建設緩慢的首要原因，因此，關注資金投入是建設保障性住房的基礎。

審計實施中，審計人員首先要摸清當地保障性住房的資金規模和來源渠道等基本情況，審查相關資金投入是否按照國家規定比例撥付。對于資金配套不足的問題，審計人員要分析原因，是地方財政困難難以投入還是思想觀念尚未轉變，不愿加大保障性住房的資金投入力度。審計工作要促進地方政府轉變思想理念，加大對保障性住房的投入，變“等米下鍋”為“找米下鍋”，如開展銀行信貸投入，鼓勵社會捐贈，個別地方也推出“租售”并舉的措施來籌集資金。對于各項措施，審計中要注意風險控制，防止地方政府推脫責任，關注有無貪污挪用保障房建設資金等違法違規問題，為保障性住房資金“保駕護航”。

二是土地投入情況。土地是保障性住房建設投入的第二大因素，但由于建設保障性住房對地方政府無法帶來任何土地收益，而土地收益又是地方政府財政收入的主要來源，從而造成地方政府對保障性住房的土地投入力度明顯不夠，或者劃撥土地遠離市區，道路交通不便，市政設施配套不到位，造成房屋大量閑置，居住率不高。審計實施中，審計人員首先要查看當地政府制定的土地規劃和年度用地計劃，審核當地是否按照國家要求和規定確保了保障性住房的土地供應，包括供應面積、所占比例等。抽查部分土地進行實地延伸查看，審核是否具備拆遷、建設和居住條件。具體到每一個保障性住房工程時，要審查項目土地手續是否完善，土地審批內容與實際是否完全一致，防止開放商利用保障房用地建設商品房。

要點二：關注保障性住房的項目建設。

一是核實項目建設手續。保障性住房建設一般任務重、時間緊，如果按照正常的項目設計、勘探、招標、審批等過程辦理手續，難以在規定時間內完成項目建設任務，所以多數項目都屬于邊設計、邊施工、邊辦理手續的“三邊”工程。但是項目建設手續是否完善關系著保障性住房的質量和安全，特別是施工單位的資質證明和招投標程序的規范。由于建設單位經常會以時間緊、任務重作為借口，將應公開招投標項目未進行公開招標，或者指定項目建設單位。審計實施中，首先檢查項目的“四證”是否具備，包括建筑工程施工許可證、建筑工程規劃許可證、建筑用地規劃許可證、土地使用權證。其次檢查項目的招投標程序是否規范，有無存在“暗箱操作”，項目簽訂合同內容與中標通知書內容是否一致，未公開招投標項目是否履行了相關的審批手續，有無違規轉包和分包項目。最后，檢查項目施工單位資質、監理單位資質，有無國家建設主管部門頒發的資格證書。

二是審核項目建設規模。保障性住房與商品房顯著不同的特征之一就是房屋建筑面積有著明確規定和限制，如廉租房單套建筑面積控制在50平方米以內，公租房和經濟適用房面積控制在60平方米左右。保障性住房面積是國家立足國情，在深入社會調查研究的基礎上做出的規定。既能滿足一般家庭的正常居住需要，又能節省土地資源，減輕購房者和租賃者的經濟負擔與壓力。同時限制住房面積也是防止違規享受保障性住房的有效有段之一，促進了保障性住房退出機制的實施。審計工作中，審計人員要審核房屋建筑施工圖紙，測量房屋建筑面積。然后結合圖紙，實地現場審核丈量房屋面積，并計算房屋建筑總面積和總套數。防止地方政府或者開發商在控制總建筑面積不變的條件下，通過減少房屋套數來增加了單套房屋建筑面積。

要點三：關注保障性住房的公平分配。

一是掌握房屋分配的管理辦法。目前全國各地的經濟發展水平各有差異，各地的保障水平也不盡相同，地方政府可在國家政策的允許范圍內，結合當地實際情況和客觀條件，制定具體的房屋分配管理辦法，做到保障性住房的公平分配。公平分配是保障性住房政策實施的“生命線”，也是政策落實的核心，加強保障性住房的分配管理，是對政府執政能力的一種考驗。審計實施中，1.審核地方政府制定的保障性住房管理分配辦法或者實施細則是否規范，了解保障性住房的申請條件，如家庭收入和住房面積標準；2.掌握保障性住房的申請和審批流程，了解內控措施，抓住關鍵環節；3.摸清當地保障性住房分配管理的基本情況和保障類別，分析各類保障人群所占的比例，為下一步審查享受人員資格工作做好準備。

二是享受保障性住房的資格審核。由于目前保障性住房管理部門對申請者的財產與收入難以準確核實，各部門之間的資源信息尚未共享，造成資格審核一直是保障性住房工作的難點，但資格審查是保障性住房審計工作的重點。審計實施中，審計人員要充分利用審計權限，根據掌握的申請保障房條件，開展計算機審計，篩選不符合保障條件人員。資格審核部門可以同車管、稅務、工商、房管等部門加強合作，將享受保障性住房的家庭成員信息與車輛登記、房屋產權登記、稅收繳納登記、企業注冊登記以及養老保險等信息進行聯網比對，篩選出不符合資格人員，再通過翻閱紙質檔案進行比對。對于不符合保障資格人員，除取消保障資格以外，審計人員要分析將不符合資格人員納入保障范圍的原因，是否存在審批人員“優親厚友”或者違規審批。

三是審核房屋分配的后續管理。保障性住房屬于臨時性過渡保障，并非永久居住，但“只進不出”是目前我國保障性住房面臨的普遍問題，一方面因為退出機制不完善，另一方面因為退出措施在具體實施中難以操作。由于保障性住房有限，如果不能健全和嚴格退出機制，勢必造成已不符合資格的人群繼續享受保障政策而侵占了其它需要保障人群的利益，從而引起社會不公。因此，制定健全的退出機制，是保證保障性住房公平分配的重要環節。同時，由于個人工作、家庭收入或個人財產屬于動態變化因素，實行保障性住房的定期復核是保障性住房政策落實的重要內容。加強定期復核，按照資格審查環節對家庭收入、個人財產等信息進行重新審定；并對房屋居住情況進行調查了解，審核有無轉租、轉借或者長期閑置。同時，可將定期復核與隨機抽查相結合，確保資格審核的真實性。審計實施中，一方面關注當地制定的退出機制和動態管理措施是否完善，執行是否科學，并可采取入戶調查等方式對結果進行核實。另一方面，對房屋的入住率和使用率進行調查，重點關注長期閑置或者入住率不高的小區，并分析產生問題的原因，提出審計建議。

總之，保障性住房的各項政策在我國正在逐步完善，審計人員要充分學習，不斷提高自身素質，轉變思想觀念，對審計發現的問題從制度、機制上分析原因，提出切實可行的審計建議，推動我國和地方政府保障性住房工作的順利開展和完善，更好的發揮審計“免疫系統”功能，服務于國家治理。(劉龍華)

第二篇：保障房

宿松縣龍門南路經濟適用住房分配銷售細則

第一條 根據《宿松縣保障性住房管理辦法（試行）》（松政【2011】56號）文件精神及規定，制定本分配銷售細則。

第二條 申請時間

從2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申請的不予受理。

第三條 申請條件

經濟適用住房申請對象必須符合下列條件：㈠具有縣城規劃區內非農戶口，家庭成員均屬于首次購房（含房改房），且實際居住一年以上，家庭年收入低于全縣城鎮在崗職工年平均工資標準2倍以下，無房或現住房面積人均低于15平方米的住房困難家庭；㈡符合條件㈠的離異人員必須離異達到兩年以上；㈢符合條件㈠的未婚青年必須達到二十六周歲以上。具體細化申請條件：

1、具有縣城規劃區內非農戶口是指申請人具有縣城規劃區內（按照2003年《宿松縣城總體規劃》規定，縣城規劃區范圍是孚玉鎮全部區域及破涼鎮、五里鄉部分區域）的非農戶口，以戶口簿登記為準；

2、家庭成員均屬于首次購房（含房改房）是指申請人夫婦雙方屬于首次購房（含房改房），以房管部門產權登記及入戶核查材料為準；

3、且實際居住一年以上是指申請人在縣城規劃區內實際居

米的；

3、父母無住房，但與其共同生活的子女有住房且現住房面積人均（含父母）超過15平方米的；

4、無特殊原因將自有住房出售或贈予的；

5、申請人夫婦雙方已享受房改政策的；

6、其他不符合經濟適用住房政策規定的。第五條 申請審批的程序和步驟：

1、有工作單位的申請人由其主管部門匯總后統一上報。申請人在所在單位申請，按要求提供相關材料并填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在單位入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在單位簽署初審意見，上報主管部門審核，主管部門審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員單位復審，并進行第二次公示，公示無異議后復審單位簽署復審意見，上報縣保障性安居工程領導小組審批。

2、無工作單位的申請人由所在鄉鎮匯總后統一上報。申請人在所在社區（村）申請，按要求提供相關材料并按要求填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在社區（村）入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在社區（村）上報所在鄉鎮審核，所在鄉鎮審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員

第三篇：南京市保障房工程跟蹤審計工作方案

南京市保障房工程跟蹤及決算審計工作方案 為加強市保障房工程跟蹤審計監督，規范跟蹤審計工作，根據《中華人民共和國審計法》第二十二條和《南京市政府投資項目審計監督暫行辦法》（寧政發?2005?233號），現制定本工作方案。

一、審計目標

通過對保障房工程全過程的跟蹤審計監督，促進項目實施單位完善管理機制、健全內控制度，規范項目建設管理，嚴格控制工程造價，提高資金使用效益，促進廉政建設，推進保障房工程合法、高效、健康、有序地實施。同時，對帶有傾向性、普遍性的問題進行分析、解剖，向政府及有關部門提出建設性意見，積極發揮審計“免疫系統”作用。

二、審計范圍、對象及重點

（一）審計范圍：南京市保障房工程從工程開工建設至項目竣工的全過程跟蹤及決算審計。

（二）審計對象：保障房建設實施單位及設計、監理、施工、材料供應等參建單位。

（三）審計重點：

1.建設程序。如項目立項、概算批復、環評報告批復等審批情況；建設用地、規劃、施工圖審核、施工許可等手續辦理情況等。

2.建設管理情況。如建設規模、實施進度、造價控制情況； 工程、設計、大宗物資等招標投標情況；經濟合同的簽訂及履行情況；

3.財務收支情況。如建設資金收支、管理情況；工程、物資設備采購款項支出情況；銀行賬戶開戶及使用管理情況等。

4．工程投資情況。如工程預、決算編制、審核情況；工程計量、計價情況；工程變更及簽證情況；甲供材料設備價格、數量及施工單位領用情況等。

5.內控制度建設執行情況。重點檢查實施單位在合同管理、材料保管、工程款支付、財務審批等方面的內部控制制度是否建立健全有效。

三、組織分工

此次審計，市審計局和市保障房公司根據《南京市政府投資項目市級中介機構預選庫使用管理暫行辦法》（寧政辦發?2009?114號）的規定，公開選取中介機構接受委托參與跟蹤審計工作，并對審計業務質量進行指導、監督和管理。審計結束后，南京市審計局負責對相關中介機構工作質量進行考評。

審計組長由市審計局派員擔任，主審由各中介機構指派專人擔任。保障房公司選派1人參與全程審計，幫助協調工作。

（一）中介機構委派人員資質要求

1.項目主審，應具有注冊造價工程師資格。能與建設單位和相關單位有效溝通，確保跟蹤審核質量并承擔相應責任。組織本項目審計組現場工作，能夠就造價控制中的重大技術問題、重大 2 爭議與糾紛提出處理建議，定期向委托方報告項目審計情況，按規定提交委托方要求的各項意見和審計報告。

2.專業工程師，應具有注冊造價工程師或造價員（中級以上）資格。能夠結合工程具體情況，承擔專業造價控制工作責任。配合現場管理人員處理施工中有關事宜，審核承包單位提交的本專業工程進度款結算報告、索賠及工程變更價款報告，熟悉和掌握與本項目有關的施工設計圖紙，做好工程計量、造價變更、原始材料的收集整理。審查施工、材料設備采購招標文件及其合同，對有關投資控制條款提出專業意見。

3.財務審核人員，應具有注冊會計師資格。在項目財務全過程跟蹤審核中，按照有關基建財務制度的要求，對資金的收、支、管理情況進行審計，每月及時完成相關工作量。

（二）中介機構的組織保障

中介機構跟蹤審核小組至少配備項目主審1人，專業工程師不少于3人（滿足不同專業要求），財務審核人員至少1人，跟蹤審核小組主審每月在施工現場跟蹤審核辦公不少于20個工作日。

四、跟蹤及決算審計主要內容

（一）工程造價跟蹤審計

中介機構在項目跟蹤審計過程中，應按照行業有關規定，加強工程建設的跟蹤審核、嚴格控制工程成本、及時發現工程建設過程中涉及建設成本方面的問題，并提出合理有效的解決方案。保證工程質量和進度的同時，最大限度減少建設資金、降低成本、節約投資。工作內容如下：

1.中介機構的跟蹤審核小組人員應參加建設單位（監理）組織的工程例會以及有關工程造價的專題會議。

2.熟悉并掌握項目建設概預算的各項控制指標，把握本項目概預算的編制情況，將概預算明細化，并對概、預算的執行情況進行審核。

3.審查建設中各類合同的簽訂和執行，主要審查建設合同投資控制、工程價款及支付方式等是否合理合法，有無容易引起爭議的內容，提出相應的建議。

4.對建設過程中各類設計變更、簽證進行審核，嚴格把好設計變更關。針對招投標文件、行業有關規定、市場行情，對建設中所有變更及時審核，嚴格審核變更數量，對變更中新增項目的單價應結合投標文件、行業有關規定進行測算變更，并出具工程造價審核意見。

5.負責計量支付的審核把關，對計量申請資料、監理簽證及財務計量支付申請資料進行審核把關，確保計量支付準確、符合合同規定。

6.負責協調處理建設過程中可能發生的各類索賠。分析索賠的誘因，避免或減少相關單位提出的索賠，嚴格審核并及時協商處理可能產生的索賠案件。

7.參照設計文件，施工記錄，審核隱蔽工程實施和計量情況，審核隱蔽工程計量項目成立、質量可靠。8.負責工程結算、決算審核，出具工程造價審核報告。并及時收集整理并完善審核相關資料，協助委托方做好政府對重點項目的審核評定工作。

（二）財務收支審計

1.結合項目的實際情況，協助項目單位建立健全財務制度、內控制度，設立會計賬簿，完善會計核算基礎工作。

2.審查財務制度的制定和執行情況。審查項目建設財務管理制度是否健全，是否與國家現行有關法規相一致，是否得到有效落實。

3.審計工程建設前期工作，主要包括：建設項目的立項、初步設計、概算、規劃、資金來源是否合規，項目勘查、設計、施工、監理等事項招投標程序是否合規，前期費用收支是否合規。

4.工程建設期間的審計工作，主要包括：工程概預算執行情況、內部控制執行情況、工程計量支付、工程資金撥付及扣回情況、管理費用使用情況審計，協助指導建設單位編制月度報表、報表，開展全面的財務審核并出具審核報告等。

5.提供財務方面的咨詢和業主臨時要求的各項服務，并及時提供審核意見書。

（三）竣工決算審計

在項目竣工驗收一個月內，在工程跟蹤審計基礎上，完成委托項目竣工決算審計任務。主要內容包括: 1.對建設項目竣工決算報表、投資及概算執行情況的真實性 進行審計，對比概算，對超概算部分要分析其原因;對項目合同執行情況審計;對建設項目竣工決算的合法性、真實性進行審計。

2.核查工程計價是否正確，計價組成是否符合招投標及合同規定，重點審查工程量調整是否有依據，工作量是否有重計多計，是否符合招投標文件承諾和合同約定以及變更是否真實、手續是否齊全，分包項目是否有重復交叉等。

3.對甲供的材料、設備等明細帳進行審計，核實施工單位的領用數量，核定工程決算中的材料數量；檢查自用物資和庫存物資的帳務處理是否合理。

4.對建設資金的管理和使用情況審計，包括對項目的建筑安裝工程核算、設備投資核算、項目物資資金節余情況審計，協助業主單位編制工程決算及待攤投資的列支內容和分攤、其他投資列支的真實、合法性進行審計；對有關稅費的繳納情況進行審計；對建設項目交付使用資產情況進行審計。

5.工程投資效果評價，主要對實施單位執行基本建設程序、政策法規、項目投資概算和投資計劃執行情況、財務內部控制執行情況、工程款結算情況、管理費用使用情況、項目建成使用效果情況進行綜合評價，出具審核報告。

五、工作要求

審計人員要樹立“依法審計，服務大局”的意識，以為保障房建設服務、督促建設單位規范行為為主，審計處理、處罰為輔的原則，做好本項目跟蹤及竣工決算審計工作。

（一）細化方案，明確分工。中標的中介機構必須嚴格按照本工作方案要求，細化實施方案，并落實審計人員的分工。

審計組對社會中介機構承擔審計任務的實施方案要予以審核確認，審核批準后要嚴格執行。未經委托方同意不得更換項目主審、專業工程師、財務審核人員。

各中介機構要按照市審計局審計質量控制要求，嚴格實行“三級復核”制度。中介機構要對審計結果的真實性負責。

（二）嚴格按照國家審計機關的審計程序實施跟蹤審計。對被列入跟蹤審計的項目實施單位，在實施跟蹤審計三日前，應送達跟蹤審計通知書，同時抄送相關單位。跟蹤審計人員，應根據《審計準則》和《審計項目質量控制辦法》等有關規定和要求，做好“審計證據表”和“審計工作底稿”等工作記錄，并通過照相等手段做好跟蹤取證。主審人員，必須依照有關規范要求，認真整理審計證據和審計工作底稿，交審計組組長復核、匯總，并歸集整理、裝訂歸檔，同時提交完整電子檔案一份。

（三）建立月報制度。中介機構每月出具跟蹤審計報告，將當月情況報委托單位；任何重大變更、工程量和工期變化，應及時提供專業性建議并報告委托單位，項目竣工后及時出具竣工決算審計報告。審計組根據跟蹤審計所收集、掌握的信息資料，選擇帶有普遍性、傾向性的問題和具有指導性的經驗做法，撰寫跟蹤審計專項報告或信息。

（四）審計處理的原則。對查出一般性違規行為需要糾正時，可向項目單位發出《國家建設項目跟蹤審計意見單》；但對查出有較為嚴重的違法、違規行為的項目建設等單位，審計組組長要根據有關規定撰寫專項審計報告，及時予以處理和糾正。重大問題要及時向市審計局相關領導匯報，提交相關業務會議討論、研究。對被審計單位違反國家財政、財務收支規定，負有責任的主管人員和其它直接責任人員，審計機關認為應當依法給予行政處分的，可向其上級管理部門提出行政處分建議；構成犯罪的，應當移交司法機關追究刑事責任。

（五）加強信息化建設。在審計過程中，充分利用AO系統功能對被審計單位電子數據、檔案進行審計，進一步提高審計工作效率和水平，審計結束后，向市審計局提交計算機應用審計成果，并接受統一考評。

（六）加強組織協調，強化監督管理。市審計局投資處及市保障房公司負責組織協調跟蹤審計過程的各種關系，指導中介機構依據審計項目質量控制要求，履行職責。中介機構要按照投標承諾，確保審計人員及時到位。中介機構負責人要不定期檢查人員出勤情況，審計局投資處將不定期實行現場檢查，發現無故離崗、缺勤現象，將按照服務協議和承諾，扣減相關費用。

（七）嚴格遵守審計工作紀律。應自覺嚴格執行審計機關八不準廉政工作紀律，自覺維護審計形象。審計小組及成員要嚴格執行市審計局、被審計單位及相關單位的保密規定，一律不得對外宣布審計結果情況。

第四篇：保障房相關問題

距離國務院“上半年出臺新非公經濟36條執行細則”的時間底線尚有不足3個月之時，首個“細則”已經基本鎖定在保障性安居工程領域。

據悉，面對歷史上規模最大的保障性安居工程，住房和城鄉建設部(下稱住建部)已起草鼓勵民間資本進入保障性安居工程開發、建設領域的詳細規定，以確保2012年超過1700萬套在建保障性住房帶來的巨大資金需求。

保障房或成破冰先鋒

2012年3月，國家發展和改革委員會下發2012年深化經濟體制改革工作重點，明確提出在2012年上半年，要出臺“新非公經濟36條”所涉各行業領域的執行細則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴重的石油化工、重化工業等領域，社會資本進入保障性安居工程將有可能最先突破。

住建部一位官員向記者證實，日前，在內部會議上，住建部副部長齊驥向包括與會的地方住房和城鄉及建設系統負責人強調，住建部正在抓緊起草社會資本進入保障性住房開發、建設領域的詳細規定，以使社會資本進入保障性安居工程建設規范化。

期待政府明確還款方式

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態，多數開發企業十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調控之下，房地產市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業的微利，所以對當下的房地產開發企業不失為一個選擇。

據悉，這并非是綠地集團一家企業面臨的問題。“但我們真正需要了解的是公租房這一領域，由于這一領域不予銷售，而是持有，我們企業介入后如何收回投資，希望政府能有一個比較明確的說法。”一位不愿具名的房地產開發企業負責人告訴記者。

此前，在與基金經理的交流中，萬科企業股份有限公司的郁亮表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發揮萬科在施工、工程管理方面的專業性優勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規定。

張玉良則表示，希望政府能夠加強監管社會資本介入保障性安居工程的開發和建設，應該從大中型企業開始，以確保保障性安居工程的質量。

商務部和北京市政府昨天在王府井步行街正式啟動“全國消費促進月”。北京則從4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行動”，屆時保障房用戶可以享受裝修、買家電等一條龍式的購買服務和優惠。此外，個人消費者購買大件商品時分期付款可以得到“零手續費、零首付、低利率”。

北京副市長夏占義特別介紹，將于4月下旬市商務委聯手啟動的“保障房‘幸福暖房’行動”，這是為配合保障房政策，拉動住房相關商品消費而展開的，蘇寧電器、居然之家、宜家家居等家電、家居、家裝企業跨業態聯合促銷，為保障房用戶提供一條龍式的購買服務和優惠；同時還將在保障房集中的小區進行落地推廣，該行動將一直持續至今年年底。

市商務委表示，目前具體方案正在制定中，屆時會對外公布詳細優惠措施。

■ 背景

全國消費促進月

即日起持續到5月4日，全國范圍內超過8萬家企業將舉行800多項大型主題促消費，包括信用消費惠、暢想品牌展、網絡放心購、綠色消費行、餐飲美食匯5大內容。其中“信用消費惠”已協調中國工商銀行等8家商業銀行和3大消費金融公司開展信用消費，減免個人消費者分期付款費用，推出“零手續費、零首付、低利率”，用于方便消費者分期付款購買大件耐用消費品的優惠政策。

(通訊員鐘潔 記者毛濃曦)“新就業的大學生、外來務工人員這些?夾心層?人群也將與城市低收入者一并納入保障性住房對象。”近日，陜西省社科院發布2012年陜西藍皮書，這是其中對“十二五”期間建設保障性住房提出的新要求。

“2011年全國要完成1000萬套保障房建設任務，陜西省的47.43萬套保障房建設任務已經按期全面開工。在?十二五?期間，陜西省將計劃解決254萬戶城鄉中低收入居民的住房困難，安排建設保障性安居工程210萬套，保障性住房覆蓋面要達到全省城鎮家庭的30%。”陜西省社會科學院黨組書記任宗哲介紹。

為了避免保障性住房成為某些人眼中的“唐僧肉”，陜西省將加快保障性住房管理信息系統建設。完善從進入到退出的家庭人口檔案，實行建設管理退出的完善機制。參考“居民收入核對系統”，與民政、房地產、勞動、財稅等部門建立信息交換機制，從而實現對其收入條件變化情況及時了解，避免出現不符合條件的保障房對象。同時要將發改委、規劃、國土、房管、社保等多部門聯合起來，成立專門機構監督，解決住房保障部門單打獨斗的困境，避免出現用虛假信息騙取保障房名額。

博鰲亞洲論壇2012年年會4月1號至3號在海南博鰲舉行，此次大會以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續發展”為主題。東方財富網對本屆論壇進行全程直播。綠地控股集團董事長、總裁張玉良在“2012 中國房地產大變革”分論壇上表示，愿意參與保障房建設，但公租房需要沉淀大量資金，如果公租房租金低于市場化，在當前政策環境下就會出現不可持續的現象，因此政策上需要突破。

提問：我是南方都市報的記者，我想問鄭主任一個問題，最近有媒體報道說國土部已經開始在起草關于清理小產權房的規定，說是可能對于在建、在售以及無人居住的小產權房先進行清理，清理的手段包括強制拆除、停水停電等等，想問一下您對這個有什么看法？另外住建部的副部長齊驥說今年上半年可能會出臺關于歡迎民營資本進入保障性住房相關措施和政策，兩位老總對這個政策怎么看？你有沒有興趣對保障房進行投資，對您來說，出臺哪些政策你會感興趣？謝謝！

鄭新立：剛才我瀏覽了微博，有一個叫孔毅的人，他認為當前解決7億農民的問題可能是打破當前經濟僵局的關鍵。他這個觀點講的很好。我也不認識他，但是這個網民的觀點我還是贊成的。黨的十七屆三中全會決定有一句話講得非常好，我這里給大家背一下，一個是“促進生產要素在城鄉之間雙向自由流動”。還有一句話，“依法保障農戶對宅基地的用意無權”。還有一句話，“農村集體土地依法經過批準，在土地上進行經營性的開發，允許農村集體參與這些土地的開發”，這句話可能背的不完全對。這是我們通過的決定的里面講的。還有一句話，“在城市規劃范圍內，農村集體土地允許與國有土地同地同價”。我想黨的十七屆三中全會這四段話可以回答剛才您的這些問題。

主持人：兩位企業家談談。

劉曉光：保障房建設肯定我們是愿意參與的，第一，愿意參與。第二，你得找一個。保障房也不是誰都能干，有的是商品房中給你配比一塊，你拿到商品房那個地后，可以干保障房了。有的是有專門渠道，你還得競爭去。第一個，我們愿意干。第二，保障房給一個合理的利潤也是應該的，你比如百分之幾，他現在規定的都是3%。

主持人：太低嗎？

劉曉光：如果說把利息攤進去也還可以。關鍵是第三個問題，保障房建設后，它的市場化的管理，如果你建完了，沒有一個市場化管理的手段，將來要出很多問題。

張玉良：我非常贊同曉光同志的觀點，我補充一下觀點，一個是現在保障房有很多種類，比如動遷保障房，比如說經濟適用房，有些地區叫共有產權房，還有公租房，種類很多。

現在做保障房，國有大企業都愿意做，而且他們有專業水平，地方政府優先選擇我們跟曉光這樣的企業做。我們現在在7個城市大概做了400多萬平方米，都是大量的在建，利潤大概3%，當然我們愿意干，我們有專業、我們有能力，而且我們有社會責任。

前面這些不是主要的，主要是公租房，這個需要沉淀大量資金。剛才劉教授講到的它的租金很低，就是市場化這2%的回報，如果公租房租金低于市場化，那就是多少呢？1%，銀行7%，你1%，做得過來嗎？不可持續。這個政策上要突破。

保障房其中一部分產品公租房，這部分政策怎么到位，然后能夠吸引各種企業，當然前提是有專業生產能力這些企業能夠進入。前兩天齊部長到上海開我們一個住房保障房研討會，也跟各位討論這個問題，我說這些問題主要是研究社會資本也能夠進入的政策到位了，那么就可持續了。如果不是這樣的話，那就是貼錢、貼租金或者貼什么。

詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運轉變，目前深圳已正式將城中村的農民房納入保障房供應體系，成為深圳計劃之一。

日前，深圳市公布的《住房建設規劃2012實施計劃》中提出，深圳今年將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，并“試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”。

“這個新思路至少有兩個非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應，統籌利用存量資源；二是有利于加強社區管理，解決深圳城中村不利于管理的問題。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷在接受記者采訪時表示，城中村存在很多復雜的問題，還需要有成熟完善的房地產權利和義務(稅收)體系相配套，政府應進一步完善操作辦法，出臺相關細則。

農民房納入保障房體系

深圳自去年以來一直在大力推進保障房建設，而今年的保障性住房供應計劃比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工僅1萬套，存在較大的供需缺口，因此社會各界曾有不少建議，認為保障房應當從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協委員也曾多次在不同場合呼吁，將城中村農民房納入保障房體系。

而在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產市場監管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農民房、小產權房并入保障房。

這次的《計劃》首次以政府文件形式提出，積極推進原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房統一納入保障性安居工程工作。

《計劃》還明確了實施途徑，即結合住房建設規劃計劃、產業發展需求，在確保住房質量、消防安全的前提下，試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。

根據計劃，2012年深圳將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，建筑面積262萬平方米，并將以租售方式供應保障性住房2萬套，同時加大貨幣補貼實施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發放貨幣補貼。

除了這些具體的供應計劃外，《計劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機關、事業單位自建住房，住房保障主管部門制定并實施全市統一的清退規定，清退回收的房源優先用于本單位符合人才和住房保障標準的員工居住。加強工業區配套閑置宿舍的動態統籌管理，按工業園區或街道邊界范圍，集約、合理調配閑置的工業區配套宿舍。

與此同時，備受關注的住房差別化稅收政策提上日程。《計劃》提出還將“研究對普通商品住房以及別墅、復式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。

據了解，深圳保障性住房55%的建設資金需要通過社會渠道來籌措。深圳市今年保障性住房項目投資計劃200億元，其中財政投入90億元，社會資金110億元，社會資金達到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險資金、社保基金、信托資金、債券等社會資金參與保障性住房建設。

小產權房“轉正”難

深圳保障性住房在建項目總量接近20萬套，全市今年保障性安居工程建設用地有一半需要通過城市更新、拆遷安置等存量用地來解決，而將城中村農民房納入保障住房供應體系，也是政府的一項無奈之舉。

居住了數百萬“夾心層”的城中村和小產權房，多年來充當了現實中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。

因而多位專家在接受記者采訪時均表示，將農民房納入保障住房的供應體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設提供了一個新的思路。

楊大谷認為，這對我國探索解決城市化進程中的城中村村民房問題是具有重要試驗價值的。

而深圳資深地產專家王世泰則表示，將城中村的農民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產權房將可能因此而獲得合法的身份，這勢必衍生一系列新的問題。

根據去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發展規劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設保障性住房24萬套。

據知情人士透露，這24萬套的總量中，將部分吸納一些現有的小產權房。

“如果要將這些小產權房納入保障住房供應體系，那么，由于小產權房法律問題的模糊，涉及到土地產權、土地管理、房地產租賃和房地產稅制的復雜問題，需要更加系統、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要將小產權房的身份合法化，仍然存在諸多問題。

深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產權房的土地收為國有，卻沒有法律依據和足夠財力回購所有的小產權房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購農民房為保障房，和民間有諸多協商。目前看起來仍無法操作。

因而，另有業內專家據此認為，將城中村一些小產權房納入保障房供應渠道，目前很難做到解決其產權的“轉正”問題，它僅僅是在根本制度安排出臺之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權宜性安排。

“中國保障性住房建設在未來幾年中的持續增長，將抵消因商品房投資放緩對經濟帶來的負面影響，同時支持固定資產投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發布的研究報告得出的結論。

蘇格蘭皇家銀行首席中國經濟學家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進口非常強勁，可能說明保障房建設的加快正帶動工業需求的回升。她表示，隨著商業地產建設的降溫和鐵路等基礎設施建設的減速，預計中國今年的投資需求與去年相比將進一步走軟，但保障房建設的加快將起到一定的緩沖作用。

澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產投資數據繼續上行，同比增長21.5%，表明投資并未受到中國房地產市場走弱的影響。一月至二月中國房地產投資上漲30.3%，超過同期固定資產投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計劃，已經開始在房地產投資中發揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產行業中少有的亮點。

原本，自上世紀90年代末以來，經濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產調控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設的確切數字成為了政治任務。”

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經被廣泛認定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環節，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發，更有市場人士認為，在商品房受到限制的當下，保障房將會成為中國房地產行業最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產行業的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協調好。”中國房地產業協會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關心的當然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設，2012年，這個目標變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關文件，力保保障房的建設。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應該投更多的錢。”某研究院研究副總監何田告訴《英才》記者。因為，根據住建部住房保障司的數字，2011年全國在保障性安居工程建設共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發的文件寫明：地方政府的公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設資金。此外，已經公布的數據還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點發放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數據，新增開發貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數據表明，保障房貸款占整個開發貸的50%。這就意味著，現存的開發貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案。現在，通過信托等方式融資，中國企業成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢。”朱中一認為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產行業的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解。”萬科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構相關文件中有這樣的表述：“房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。”

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設，再補辦相關手續。

“保障房成了房地產企業在商品房銷售減速的情況下，保障現金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規模項目、現金流項目。”毛大慶指出。

在房地產商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設標準和銷售對象，開發商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續下降，公租房才是政府認定的主流。”在何田看來，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態將再次發生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業建好、政府回購、由政府負責管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府結賬，后面還有一大堆事兒。”首創置業總經理劉曉光(微博)告訴《英才》記者。

“大企業應該去做保障房。但是，讓企業履行責任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應該做的，是設計一個好的制度，讓企業有興趣參與。遺憾的是，我國現行的制度設計遠遠落后于社會發展的需要。”毛大慶說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房。”劉曉光說：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了。”

然而，從數據上看，專做保障房的企業利潤率相當高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業，2011年的財報都十分亮麗。“保障房不是誰都能做的。很多項目都在區政府手里，競爭要通過固定的渠道和關系。更多企業是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業，又搞開發又搞施工，能夠拿到施工利潤。”劉曉光點出個中關鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業最初參與保障性住房的建設，是政府的宣傳需要，那么現在，通過保障房項目，房地產企業可以從中獲得更多經營性用地。包括綠城中國、五礦置業等房企都做過類似的項目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產業頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產市場將不復存在。”

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應的影響很大。很簡單，保障房用地供應多了，商品房用地就會相應減少。”劉曉光如是說。

歷史上最大規模的保障性工程在建規模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進入保障性住房開發建設領域的可能性。本月28日，住房和城鄉建設部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產科學發展論壇上表示，正在細化社會資本介入 保 障 性 住 房 開 發 建 設 的 相 關 規定。

2012年初，國務院保障性安居工程領導小組在北京與各省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團簽訂“2012年保障性安居工程工作責任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。

據 住 房 和 城 鄉 建 設 部 估 計，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬 套 左 右，為 歷 史 峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務得以完成。

保障房建設資金壓力巨大

“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬 人 口 納 入 住 房 保 障 體系。”3月28日，住建部部長齊驥在中國房地產科學發展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

目前，距離國務院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達 到20%”的目標尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產科學論壇上，多數與會人士向《經濟參考報 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時 間內，將覆蓋率從5%提升到20%，任務十分艱巨。

2012年初，國務院保障性安居 工 程 領 導 協 調 小 組 在 北 京 與 各省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團簽訂“工作責任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務院要求1000萬套保障性安居工程須在年內開工建設。

也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設、運營的資金來源壓力。

2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表 的 詢 問 過 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開工任務較2011年會有下降，但由于“上一工程轉結”、“已開工項 目 進 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。

根據住建部估算，按照全部結構 完 工 口 徑 計 算，2 0 1 1年 開 建1000萬套保障性住房所需全部投資 約 為1.3萬 億 元。姜 偉 新 稱2012年 的 資 金 需 求 將 超 過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規模帶來的資金壓力十分嚴重。

社會資本嘗試

實際上，從2011年開始，包括陜西、河北等地，都已經開始探索社會資本尤其是企業介入保障性住房領域的開發和建設。2011年，河北省與萬科企業股份有限公司簽訂戰略合作協議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協議，由政府回購。

對于社會資本介入保障性住房開發領域，齊驥表示，政府鼓勵這種多元化渠道的嘗試。不過，多家與地方政府合作保障性住房建設、開發的房地產開發企業相關負責人向記者表示，目前由于對于社會資本介入保障性住房開發建設沒有統一的規定和相對統一、規范的操作模式，企業在介入保障性安居工程時，有一定的擔憂。

類似問題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關社會資本介入保障性安居工程的詳細規定，確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發建設領域，并進行多元化的嘗試和探索。

在此之前，中央財政已經連續三年對中西部地區廉租住房建設進行轉移支付，今年這一轉移支付的額度將創下新高。此外，國家發展改革委也已經出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產開發企業，通過發行企業債的方式，專 項 籌 集 資 金 用 于 保 障 性 住 房 建設。

在2012年全國住房和城鄉建設系統工作會議上，住建部部長姜偉 新 表 示，中 央 代 發 地 方 政 府 債券、地方直接發行政府債券試點的地區，發債所籌資金將優先用于保障性安居工程的建設。

目前，全國保障性住房品類較多，總體分為購置型保障房和租賃型保障房。對于社會資本介入購置型保障性住房領域，通常由企業先行墊資施工建設，而后再通過政府對房屋進行銷售實現回款，其模式較為清晰。不過，對于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會資本如何介入，并確保投資安全和微利回報，還尚未有明晰的模式。

企業期盼規定

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態，多數開發企業十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調控之下，房地產市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業的微利，所以對當下的房地產開發企業不失為一個選擇。

“綠地集團在全國的六個城市參與了當地保障性安居工程的建設和開發，在上海也有兩個重點的保障性安居工程的項目在運作，我們強調的是高品質、高技術標準的完成保障性安居住房的建設。”張玉良說。

記者了解到，綠地集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區改造、動遷安置。綠地集團的情況在全國范圍內有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰略合作協議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團在全國范圍內參與的保障性安居工程，也以舊區改造和購置型保障性住房為主。

張玉良承認，由于在租賃型保障性住房企業和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關規定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規定或指引。

“除此之外，還希望政府能夠加強監管，社會資本介入保障性安居工程的開發和建設，應該從大、中型企業開始，以確保保障性安居工 程 的 質 量。” 張 玉 良 向 記 者 強調。

規劃與現實：第一批居民喊苦

根據廣州市規劃局2008年11月批準的建設規劃圖顯示，澤德花苑二期分F區與A區，F區7棟高層住宅，A區8棟高層住宅。另外社區配套十分齊全，包括，規劃設置幼兒園、肉菜市場、綜合醫院、公交站場及郵政局等諸多生活配套，地鐵8號線也將在附近設站。目前F區已建成并有第一批業主入住。一個住了三個多月的太太表示，目前看起來還是挺不錯的，就不知道未來會變得怎么樣。旁邊70多歲的老太對記者說，現在小區管理太差，小區公園基本成了公共公園，人員混雜，擔心小區安全問題。

目前小區規劃上的肉菜市場及幼兒園、醫院則尚未見影，附近缺乏大型商場。居民買菜需要步行幾十分鐘，離小區最近的廣州中醫院主要是門診部，床位缺乏；公交線路較好，134與525、515就在小區附近。離小區最近的教育配套有澤德中學與澤德幼兒園。

周邊環境較亂 人員混雜

澤德保障房小區項目去年才開始投入使用，周圍均是較老的居民區，顯得格外顯眼。樂居編輯實地考察時發現，小區旁邊的道路上整一條都是流動攤販在擺攤，賣菜、賣水果及賣蔗等。附近居住較多外來人口，這便是小區居民老太擔心的問題。居民希望小區可以像對面澤德一期項目實行封閉式管理，不然會沒有安全感。

何時交付使用 住房保障房未定

樂居編輯小區現場看到，A區目前已經封頂，正在進行外立面及內部施工。據媒體報道，2012年有望投入使用。不過住房保障房有關人員則表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房驗收

關于保障性住房落實分戶驗收工作及驗收程序的溫馨提示

一、綜合檢查要求

1、所有工程量按圖紙設計(包括設計變更內容)要求完成；

2、節能、幕墻、鋼結構等專項驗收已通過，驗收時發現的問題已整改；

3、規劃、環保、消防、防雷、室外道排工程等專項驗收合格，城建檔案初驗合格；電梯驗收合格

4、分戶驗收及要求

分戶驗收前建設、監理、施工單位等應提前制定進度計劃、方案并通報我站,方案應明確參加驗收人員、驗收方法、進度安排、常見問題的整改措施、復查等內容，分戶驗收工作應在綜合檢查前一周完成且發現的問題已整改。

分戶驗收嚴格按照省住宅工程分戶驗收細則執行，實行“滲”“漏”一票否決。

參加分戶驗收人員應由建設單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師及施工單位項目負責人、相關質量、技術人員組成。有分包單位的，分包單位負責人及專業技術有關人員應參加分包項目的質量分戶驗收。已經實施前期物業管理的，物業公司應當派人參加分戶驗收。已搖號確定為保障性住房中簽戶的，由中簽戶選出一名住戶代表參加分戶驗收；

5、建設單位（或代建單位）、監理單位、總包單位、設計單位、住戶代表聯合檢查且問題已整改；

應在工程竣工驗收前組織住戶或住戶代表、區主管部門、屬地社居委及相關利益單位應參加，設計單位應有建筑、水、電等專業的設計人員參加，6、綜合檢查要求單獨報書面申請 要求建設 監理 施工 設計院（有必要的話相關檢測機構參加）各單位蓋章簽字 然后再進行綜合檢查；

7、正式供水、供電應驗收合格

二、時間要求

1、綜合檢查必須在竣工驗收20天以前進行；

2、竣工驗收必須在交房前不少于10天進行

三、現場準備

1、工程資料 ①分戶驗收表 ②施工許可證、規劃許可證、規劃驗收核實證、環保、消防、防雷驗收驗收合格證、城建檔案預驗合格證、精裝修工程室內環境檢測報告；

③幕墻圖紙核查；二次深化設計應經原設計單位認可且應經審查合格； 玻璃幕墻工程所用各種材料、五金配件、構件及組件的產品合格證書、性能檢測報告、進場驗收記錄和復驗報告；結構膠的邵氏硬度、標準條件拉伸粘結強度、相容性試驗；

石材用密封膠的耐污性試驗報告、后置埋件的現場拉拔強度檢測報告、防雷裝置測試記錄； 石材彎曲強度、室內用花崗石的放射性、石材用結構膠的粘結強度、復試記錄

鋁塑復合板的剝離強度報告；硅酮結構膠相容性的剝離粘結性試驗報告； 幕墻性能檢測報告（抗風壓、空氣滲透、雨水滲漏及平面內變形性能檢測報告）及結構膠相容性報告；

④節能工程

節能設計計算書、簡表、專項審查意見；節能設計變更、審查意見、重大變更備案記錄；新型外墻保溫體系專家論證方案、意見；

外墻保溫體系型式檢驗報告、備案證明文件、保溫隔熱材料質量證明文件及進場復驗報告；

保溫砂漿的同條件試塊實驗報告；

外墻保溫現場拉拔試驗報告；鉆芯取樣檢測報告；

面磚飾面的面磚、勾縫劑、粘接劑合格證、復試報告、拉拔實驗報告 ⑤門窗工程

門窗性能檢測報告（水密性、氣密性、抗風壓、傳熱系數、中空玻璃露點、可見光透射比、遮陽系數）、現場氣密性檢測、淋水實驗記錄

進戶門合格證、復試報告，進戶門的性能應符合設計及回遷合同要求 ⑥裝飾、安裝工程

墻地面飾面磚的合格證、復試報告；

電線、電纜、開關插座合格證、進場復試報告（截面積、電阻值）； 進戶門合格證、進場見證取樣檢測復試報告，應與設計文件、購房合同一致，相關性能應滿足設計要求；

防水材料的合格證、進場見證取樣檢測復試報告、廚衛間、屋面蓄水檢驗記錄； 煙氣道合格證、進場見證取樣檢測復試報告

衛生潔具（包括馬桶、洗面盆、拖把池、淋浴設施等）、洗菜池合格證、復試報告

室外排水系統窨井蓋合格證、專項驗收記錄

2、現場要求

①房間幾何尺寸測量必須進行原位標注(標注測量位置及測量數據)，檢查復測數據必須與標注數據一致，否則全部分戶驗收重做；

②有防水要求的房間必須在綜合檢查或竣工驗收前蓄水不少于24小時，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排煙、排氣管道出屋面高度不應小于2.0M，天溝、檐溝、檐口、泛水、水落口、變形縫、伸出屋面管道的防水構造完善、雨水篦子安裝完整

④廚、衛與相連地面標高差、防滑措施應符合設計要求，墻面防水高度不小于1.8m；冷熱水管安裝位置正確，防濺開關插座符合規定；廚房和衛生間的排水立管應分別設置；

⑤門窗應開關靈活、五金配件安裝完善，安全玻璃使用必須符合規定；窗臺高度小于90cm的應加設防護欄桿

⑥牽涉到安全防護的樓梯扶手、護欄、窗臺等高度、立桿間隙、防攀爬措施應符合規定，樓梯平臺寬度大于0.5m時，防護欄桿高度不小于1.05m，其余處欄桿高度不小于0.9m，梯段凈寬不小于1.05m，平臺凈寬不小于1.2m ⑦室外走廊、平臺等應有排水坡度、設置排水口，變形縫應采取防水措施，無障礙設施應符合設計及規范規定

⑧室外道排系統排水檢查井、化糞池的底板及進、出水管的標高符合設計要求；井蓋的選用符合我站要求

⑨所有墻地磚鋪貼不得有空鼓脫落現象；加氣混凝土砌塊墻體抹灰、水泥砂漿地面不得有空鼓、開裂、起砂現象

⑩內門應符合《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允許偏差項目必須符合第5.2.17、5.2.18的規定。