第一篇：保障房特點

保障房特點

政策特點：

一般特點：

住房保障政策，本質上是國家(政府)對社會上的低收入群體住房供應、需求和生產系統的干預、調節的手段和措施。主要的住房保障政策有:土地供應政策，財政政策、金融政策等。土地供應政策是住房保障的先決條件之一，根據保障性住房的需求，在土地利用總體規劃中明確保障性住房的供地規劃，制定年度土地供應計劃，從源頭上保證政策性住房用地的有效供應。住房保障財政政策是住房保障順利實施的重要保障之一。建立保障性住房首要的就是財政支持，既要建立公共財政對保障性住房支出的穩定的資金渠道，根據低收入人群住房狀況，按財政收入的一定比例投入住房保障，又要建立穩定的稅收優惠政策‘從供需雙方來活躍中低收入群體住房市場。住房保障金融政策是指政府通過運用各種金融手段，刺激保障性住房的建造或消費，以解決中低收入家庭的住房問題，其又包括面向保障性住房建造而提供的金融政策，及促進保障性住房消費而提供的金融政策。

美國住房保障政策特點：

住房政策和收入融合。

自有住房一直是美國住房政策的中心。20世紀30年代的新政改革了住房融資系統，使自有住房比以前任何時候都更容易獲得，也更能承受得起。從20世紀90年代起，各級政府為了促進自有住房率，特別是低收入和少數種族住戶的自有房率而采取了一系列措施。聯邦稅法為促進自有房率而提供的稅務優惠政策位列所有住房資助政策之首。

收入融合可通過多種方式實現，有些致力于幫助低收入住戶居住在更富裕的社區，如針對租房券所有者的遷移計劃、分散建設的公共住房、地方包容性區劃項目。另一種形式的收入融合是在同一建筑或建筑群中包容了不同收入的住戶群。通常這種住房被稱為收入融合性住房。

面向群體特點：

保障性住房和商品房面對的客群是不一樣的，保障性住房一般是城市低收入群體，商品房面對的是有一定經濟實力的客群，甚至，還要是屬于比較富裕的一些人。廉租房：符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭

公租房：新就業職工等夾心層群體

經適房：向城鎮中低收入家庭

保障模式特點：

美國保障模式特點：

增加供給模式：指由聯邦政府支付全部或者部分資金給當地公房機構或者私營生產者，由他們新建或者修復現有的建筑以增加保障性住房供給。增加供給模式可以分為以下二種:一是由政府直接興建，即指政府用財政撥款直接為中低收入群體建造住房，在美國的住房保障政策中，比較典型的項目是公共住房;二是補貼房地產開發企業或非盈利機構建房，即政府通過向房地產開發商提供低息貸款或減免地價款等措施，刺激其興建保障性住房，也可以給州或地方政府提供組團基金，使他們有更多的自由開發自己的項目。

補貼需求模式：著眼于直接給中低收入群體提供資金援助，以提高居民住房消費能力，帶動住房需求增長。按需求方對擁有住房權利的不同，補貼需求模式又可以分為兩類:一是租房補貼，即政府對低收入群體的房租給與一定的補貼，目的在于提高弱勢群體租房支付能力，如美國自1980年代起實施的租房優惠券計劃;二是購房補貼，即在居民購買住房的環節，給予一定的優惠待遇，或補貼住房購買者，如為實現以自有住房為代表的“美國夢”而采取的一系列金融、稅收優惠政策等

我國住房保障模式：

增加供給模式下的項目主要以經濟適用房和廉租住房為主，但在各地的實踐探索中，一些經濟發達的地區推出了配套商品房、限價商品房以及面對城鎮中低收入居民的經濟租賃房政策等;

補貼需求模式下的項目主要有住房公積金，以及各種針對中低收入家庭消費者的金融、稅收等政策。

保障制度特點：

發達國家：

對保障群體有準確的界定，居民收入審查制度相對完備。實施住房保障都是以收入和住房(或資產)狀況作為準入條件，只有收入低于某個水平才能申請政策性住房。

我國：

“最低收入家庭承租廉租住房、中低收入家庭購買經濟適用房、處于中低收入與高收入家庭之間的城鎮“夾心層”購買限價房。但審核制度不完善，并不能真正掌握購房者的實際收入，使得經濟適用住房政策的供給對象審查難以建立在客觀、公正和科學的基礎上。產權特點：

我國：

在很長一段時期內，我國的經濟適用房一直是采取只售不租的供應方式，直到2004年的《經濟適用房管理辦法》出臺，才提出實行租售并舉，鼓勵房地產開發商建設用于出租的經濟適用房。江蘇省在2006年率先在全國進行了試點，無錫、連云港、姜堰、高郵、蘇州5市已經開始實施“先租后買”租售并舉的“產權共有”模式。

英國：共有產權房和共享權益房

英國住房的共有產權(shared ownership)，是政府對有一定購房支付能力，但又難以在市場上承擔全部購房開支的部分群體設計的一種分階段購買住房的方式(staircasing up)。其所謂共有產權住房，允許購房人根據其支付能力出資購買住房協會所擁有住房的一定份額的產權(可使用抵押貸款)，通常在25%～75%，與住房協會共同擁有各自比例的住房產權。購房人對住房協會持有的產權部分支付優惠租金，租賃年限為99年，并可在具備能力后逐步申請購買剩余的產權。當然，如果住戶因為自有產權份額較大，而收入下降導致其自有部分貸款還款負擔過重的，還可以申請降低份額，即向住房協會出售一定比例的產權

組織運作特點：

目前許多城市的福利性住宅是由國有的房地產企業開發建設的,目前對國有房地產企業的政策優惠,并不能保證房地產企業的產出效率,也不能保證政府的投資效率。同樣，以開發公司為主組織建設福利性住宅，也不能體現政府發展福利性住宅的政策意圖。福利性住宅是政策性業務，以開發公司為主組織建設，開發公司以追求利潤為目標，在福利性住宅上考慮多的是銷售和利潤，對購房者和購房數量不加限制，于是出現了高收入家庭也買福利性住宅，甚至出現了一些人買多處福利性住宅用于投資的現象。

福利性住宅的建設需要有專門的政府或半政府機構組織協調，由非盈利組織或委托房地產開發企業建設，由政府或政府委托的機構制定家庭收入線標準、審批購買資格、厘定銷售價格、提供購房擔保、負責使用期間物業管理。在開發建設階段，政府視市場需求情況確定開發建設規模（以銷定產），以行政劃撥方式提供土地，通過減免稅費、適當控制建設標準、嚴格開發、設計、施工等階段的招標管理等手段控制開發建設成本；在銷售階段，嚴格界定銷售對象，即具有當地常住戶口的中低收入家庭的居民，實行購買過程中的申請、審批、公示和登記備案制度，以政府審定的微利價格限價銷售；在使用階段，全面推行社會化物業管理，保持福利性住宅的良好運行狀態和居住環境

定價特點：

（1）建設標準要適合我國國民經濟發展水平，并且要因地制宜，不搞全國統一標準。

（2）充分考慮中低收入家庭和低收入家庭的住房困難，使其在金融政策、政府優惠政策的扶持下，能夠買得起、租得起。

（3）政府在建設用地、開發建設稅費等方面給予優惠政策，并使這些優惠政策真正落實到住房困難家庭。

（4）實行靈活的產權制度，租售并舉，消除制度壁壘，以利住房流通，順利進入二、三級市場。

（5）嚴格招投標制度，同時，保證開發商、承包商合理的經營利潤。

金融特點：

住房公積金：

國家住房公積金的施行強度采取分別對待的政策，即條件差的城市和企業可以少交點，有條件的城市和企業可以成倍提高公積金存繳占工資的比率。住房公積金存貸款實行低息原則，即利息的低進低出，不以贏利為目的，不受銀行利率的影響。

個人住房抵押貸款：

個人住房抵押貸款包括商業性個人住房抵押貸款和政策性個人住房抵押貸款。商業性貸款：由于商業性個人住房抵押貸款是一種純商業行為，銀行以贏利為目的，同時承擔相應的風險。政策性貸款：政策性個人住房抵押貸款是國家政策性住房金融機構面向居民個人進行的住房抵押貸款

稅收政策特點：

（一）間接稅為主的龐大房地產稅收體系

(二)針對土地的稅收較多

(三)稅收主要集中于住房交易環節

(四)住房稅收優惠政策主要集中在供給方

(五)住房保障稅收政策傾向于間接稅優惠

(六)基本沒有針對抵押貸款利息支付方面的稅收優惠政策

物業特點：

保障性住房的居住者，年齡不同，文化背景不同，習慣不同，方言不同，職業不同，受教育程度不同，容易產生文化碰撞，給物業服務帶來困難。

這里有部分業主物業消費意識淡薄，拖欠、拒繳物業服務費的原因，還在于物業收費超出了低收入家庭的經濟承受能力。這些社區的業主大多來自低收入家庭和城市周邊農村失地居民，許多住戶僅能維持基本的生活消費開支，有的還需政府救助補貼，每月不菲的物業費

用無疑加重了其經濟負擔。因此，這些保障性居住小區經常因為物業費導致物管企業與業主、業主委員會的矛盾沖突。物業公司當初進駐這些小區是因為可以先期獲得業主拿房時必交的物業押金，或者沖著社區配套用房經營租賃收入而來。隨著這些收益的減少消失，加上無法收到足夠的物業費用，物業公司往往無法堅持下去甚至出現單方撤走的情況，由此導致社區出現混亂局面，嚴重影響了安置居民居住和生活質量。

當前保障性住房物業服務基本上還在探索階段，有許多的問題有待解決：如保修期間內代建方如何保修的問題；停車收費如何與管理部門分成的問題；我們物業管理部門與公房管理部門之間關系的問題；保障性住戶不遵守保障性住房管理規定應由哪個部門來處理的問題；政府應承擔的費用如何兌現等等。暴露了保障性住房物業服務模式與傳統的物業管理法律和政策規定方面的不相適應。

公共物品特性

具有排他性和非競爭性,屬于準公共物品范疇。排他性一方面表現為排斥其他收入群體來分享政府的這種福利;另一方面在城市貧困群體內部,在政府實物配租數有限時存在獲取優先租住權的競爭。非競爭性則表現在對以上排他性矛盾不能用價格競爭的方式來解決,否則會導致房租價格上漲,抵消福利效應,使部分低收入家庭遭受福利損失,失去了住房福利保障的效率和公平的意義。

市場信息不對稱

對于普通的住房供給者而言,很難清楚地把握低收入家庭能夠承租的住房的造價標準和需求數量。標準過高、數量過少不能充分滿足市場需要;而標準過低、數量過多又可能產生低劣住房供給過度,造成資源浪費。

第二篇：保障房

宿松縣龍門南路經濟適用住房分配銷售細則

第一條 根據《宿松縣保障性住房管理辦法（試行）》（松政【2011】56號）文件精神及規定，制定本分配銷售細則。

第二條 申請時間

從2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申請的不予受理。

第三條 申請條件

經濟適用住房申請對象必須符合下列條件：㈠具有縣城規劃區內非農戶口，家庭成員均屬于首次購房（含房改房），且實際居住一年以上，家庭年收入低于全縣城鎮在崗職工年平均工資標準2倍以下，無房或現住房面積人均低于15平方米的住房困難家庭；㈡符合條件㈠的離異人員必須離異達到兩年以上；㈢符合條件㈠的未婚青年必須達到二十六周歲以上。具體細化申請條件：

1、具有縣城規劃區內非農戶口是指申請人具有縣城規劃區內（按照2003年《宿松縣城總體規劃》規定，縣城規劃區范圍是孚玉鎮全部區域及破涼鎮、五里鄉部分區域）的非農戶口，以戶口簿登記為準；

2、家庭成員均屬于首次購房（含房改房）是指申請人夫婦雙方屬于首次購房（含房改房），以房管部門產權登記及入戶核查材料為準；

3、且實際居住一年以上是指申請人在縣城規劃區內實際居

米的；

3、父母無住房，但與其共同生活的子女有住房且現住房面積人均（含父母）超過15平方米的；

4、無特殊原因將自有住房出售或贈予的；

5、申請人夫婦雙方已享受房改政策的；

6、其他不符合經濟適用住房政策規定的。第五條 申請審批的程序和步驟：

1、有工作單位的申請人由其主管部門匯總后統一上報。申請人在所在單位申請，按要求提供相關材料并填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在單位入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在單位簽署初審意見，上報主管部門審核，主管部門審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員單位復審，并進行第二次公示，公示無異議后復審單位簽署復審意見，上報縣保障性安居工程領導小組審批。

2、無工作單位的申請人由所在鄉鎮匯總后統一上報。申請人在所在社區（村）申請，按要求提供相關材料并按要求填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在社區（村）入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在社區（村）上報所在鄉鎮審核，所在鄉鎮審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員

第三篇：蕪湖市保障房工程質量監督的特點及任務

蕪湖市保障房工程 質量監督的特點及任務

保障房建設是事關民生的百年大計工程，涉及廣大中低收入群體的民生福祉，直接關系到老百姓生活水平的提高、社會和諧穩定的大局，把保障房建設好是促進社會和諧、穩定、文明、進步的重大舉措，因此，保障房的工程質量狀況，牽動著社會各界人士的敏感神經。近年來，我市保障房項目建設得到快速發展，取得了一些成績，也暴露出一些亟待改善的問題，因此，我站在對保障房工程質量監管過程中，不斷提升新理念、探索新模式，用最嚴格的手段監管保障房的質量。在質量監督過程中，主要做了以下幾方面工作。

一、嚴控相關責任主體的責任制度落實。

1、強化建設單位責任落實制。建設單位是保障房質量安全第一責任人，依法對所建設的保障房全面責任。我站要求建設單位選派綜合素質高的業主代表，負責協調施工現場各方建設主體的建設活動。要保證保障房的建設質量安全、功能完善，不得盲目倒排時間，任意壓縮合理工期;不得明示或暗示設計、施工等單位違反工程建設強制性標準條文，取消建筑節能、降低質量標準。

2、加強工程前期勘察、設計水平。建設工程質量首先取決于設計的水平，應該對設計前期工作給予高度重視。我站要求建設單位應委托實力強的勘察單位進行現場測量和勘察，使勘察成果盡可能完善、準確，為工程設計提供真實、可靠的基礎資料；建設單位應委托高資質的設計單位進行圖紙設計，在設計過程中，設計單位派專人與建設單位做好銜接工作，為工程建設提供及時、準確、詳細的設計圖紙。

3、突出對施工、監理單位的監管。施工、監理單位是保障房工程建設最重要的責任單位，要建設好百姓滿意的安居工程，要求施工、監理單位必須建立健全完善的質量保證體系。我站時刻監督施工單位做到不轉包、不違法分包，不偷工減料，按圖紙設計文件和施工技術標準施工，監理單位按規定監理，并建立健全教育培訓制度，保證所有施工管理和作業人員經過教育培訓且考核合格后上崗。及時對施工或者竣工驗收中出現的質量問題進行返修，切實承擔起對已竣工驗收合格并交付使用的保障房工程的質量保修責任。

4、嚴控工程建設過程中的檢測工作。我站發文要求保障房項目應委托有資質的國有檢測機構，承擔原材料、構配件及實體質量的檢測工作，對高層保障房的變形觀測，按《關于印發<關于加強我市房屋建筑工程質量檢測和監測工作的管理規定>的通知》（【2011】18號文件）要求，委托有資質的第三方進行觀測，確保工程檢測的真實性、可靠性。

5、完善了“三個體系”，制定了“四個一律”。在加強保障房工程質量宏觀監管方面，我站要求建設、施工、監理等相關單位完善各自的質量管理體系；制定并完善了鼓勵誠實守信、懲戒違法違規的責任追究體系；并自我鞭策，要求我站內部完善務實高效的工程質量監督服務體系。對不按規定建設的工程，嚴格按“四個一律”進行監管，即對未達開工要求的一律不得施工，對存在違法行為的工程一律停業整頓，對涉及違法行為的建設活動一律按上限處罰，對觸犯刑律的單位和個人一律追究行政責任。

二、強化工程建設過程中的質量監督。

根據《房屋建筑和市政基礎設施工程質量監督管理規定》（住房和城鄉建設部令第5號）的要求，我站有針對性地對保障房工程實行最嚴格的質量監督，主要體現在以下方面。

1、嚴格執行施工圖審查制度。保障房建設必須嚴格執行施工圖審查制度，施工圖設計文件必須經審圖機構審查通過，施工圖設計文件修改涉及公共利益、結構安全或者工程建設標準強制性條文的，應當經原施工圖審查機構重新審查，審查合格后方可實施。未按國家有關規定辦理施工圖審查的工程不得開工建設。

2、大力宣傳貫徹《安徽省保障性住房建設標準》。保障房建設的各方責任主體要建立、健全和落實各項質量管理制度，根據安徽省《安徽省保障性住房建設標準》（DB34/1524-2011）要求，嚴把“五關”——規劃選址關、設計審圖關、建筑材料關、工程施工關、項目驗收關。設立永久性標識牌，實行保障性保障房規劃、設計、建設、監理、施工、質監、圖審終身負責制，確保保障房工程質量安全及使用功能完善。對在保障房建設過程中不執行或違反《標準》的行為，堅決依法進行查處。

3、積極推行工程質量巡查制度。將保障房工程質量監督作為我站的工作重點，加大了日常監督抽查頻率，并通過開展多種形式的保障房專項檢查，力求提前發現問題，盡早解決問題，把質量隱患消除在萌芽狀態。巡查工作中突出了“兩個重點”，即巡查的對象重點突出工程實體質量相對較差的保障房項目；巡查的內容重點突出責任主體質量行為、強制性條文執行情況。巡查工作中做到“四個結合”：（1）工程質量巡查和監督檢測相結合。通過監督檢測提高巡查工作的科技含量，增強巡查工作的威懾作用；（2）工程質量巡查和不良行為記錄管理相結合。堅持查糾并舉，查處并重，對參建各方的不良行為進行通報、記錄和處罰；（3）工程質量巡查和差別化管理相結合。對工程質量控制較好的地區、責任主體和工程項目，減少巡查頻次，對工程質量控制較差的，列入重點監管對象，進行重點巡查；（4）工程質量巡查和項目監督相結合。巡查中發現的重要問題要納入工程質量監督報告中，作為工程能否竣工、備案的重要依據。

4、加強了對工程質量通病的治理。我站印發《加強保障性安居工程質量通病防治工作的若干措施》，要求施工單位在工程開工前認真編制《工程質量通病防制措施》，監理單位有針對性的編制《工程質量通病監理實施細則》，并要求監理單位的平行檢驗要突出對質量通病的控制，在監督抽查、巡查中，重點檢查各責任主體對質量通病控制措施的落實，并通過分戶驗收降低質量投訴率，提高社會滿意程度。在質量通病治理工作中，我站明確思路，突出重點，總結經驗，加強管理，具體表現如下：

（1）明確質量通病治理思路。實體質量通病是表象，施工工藝通病、質量管理通病才是根源。為此，在治理工程實體質量通病的同時，我站積極引導相關單位重視施工工藝通病和質量管理通病的治理工作。

（2）突出質量通病治理重點。根據質量投訴調查分析，因滲漏（屋面、衛生間、外墻、外窗等滲漏）、室內幾何尺寸過大偏差、現澆板開裂、墻體裂縫和空鼓約占全部投訴量的九成。此四類質量通病已成為當前工程質量的主要問題，因此，我站在保障房工程監督交底和監督驗收過程中，將上述質量問題作為實體質量通病治理的監督重點。要求相關單位要認真分析，產生上述實體質量通病潛在的施工工藝和質量管理中的問題，并有針對性地開展相應工藝通病和管理通病治理。

（3）總結質量通病治理經驗。我站將繼續加強通病治理經驗的總結、推廣工作，并選擇適合的項目，進行通病治理示范，總結經驗后，向全市推廣。

（4）加強質量通病治理管理。將質量通病治理工作與工程質量巡查、不良記錄管理、分戶驗收等工作相結合，對因質量通病治理不力而造成重大投訴的，在優良工程評審和先進單位、先進個人評審中一票否決，同時對責任主體嚴格處罰。

5、加大了對保障房工程裝修的監督力度。為了保證保障房的基本使用功能，我站嚴格按要求統一了初裝修的最低標準，防止通過降低設計標準、降低構配件檔次來減少投資、坑害百姓的事件發生。鼓勵并引導建設單位將土建工程與裝修工程同步設計、同步施工，避免在二次裝修過程中造成不必要的浪費。在裝修施工過程中，通過對項目的抽查、巡查、專項檢查，監督各參建責任主體完善質量責任制，加強了對參建單位的質量行為監管；加強了對裝修用主要原材料的質量控制、施工和監理企業的質量管理、檢測單位的質量行為等監督力度；加大對給水管材管件、衛生潔具、電氣設施、進戶門安裝質量的監督力度。對參建單位嚴格要求、嚴密監控、嚴格整改、嚴肅執法。

6、加大了對保障房工程建筑節能的監督力度。建筑節能工程質量能否得到有效保障，關系到國家節能減排政策的落實和可持續發展戰略的推進，質量監管意義重大。我站堅持把建筑節能工程質量監管作為重點工作來抓。首先，嚴格規范標準的執行，從設計、施工圖審查、節能材料質量控制、按圖施工和質量檢驗等方面，加強對強制性條文執行情況的檢查和巡查。對降低設計標準、使用不合格材料、不按圖施工、出具虛假檢測報告行為一旦發現決不姑息，不但要嚴格整改，更要嚴肅處罰，以此提高責任主體執行節能政策和節能標準的自覺性。其次，對建筑節能工程易出現的質量通病開展了兩次深入研究探討會，并響應上級部門號召，加大對建筑節能新技術、新材料應用的推廣力度，加快對有關提高建筑節能地方標準編制工作的推進速度，逐步提高建筑節能質量監管水平。

7、全面推進住宅工程分戶驗收制度。嚴格按照《安徽省住宅工程質量分戶驗收實施細則》要求，對分戶驗收的程序、方式、內容及驗收人員作出了更為具體的規定，促使施工單位狠抓施工過程的質量控制。在分戶驗收工作中，發現存在空間幾何尺寸實測值與分戶驗收資料不相符、布點標識不正確等弄虛作假行為，當場宣布分戶驗收無效，分戶驗收資料作廢，責令建設單位重新組織分戶驗收。在全面推進住宅工程分戶驗收工作過程中，我站以“樹立一個觀念，加強一個措施，發揮一個作用”，統一了各監督員的監督尺度。

（1）“樹立一個觀念”，即樹立不開展分戶驗收工作就是違法的觀念，堅定推進分戶驗收工作的決心和信心。

（2）“加強一個措施”，即治理分戶驗收走過場、流于形式措施。加強對分戶驗收的監管和指導，要求各監督員對分戶驗收的抽查復核量不少于20%。實行分戶驗收問責制，并與質量投訴責任追究相結合，在實際操作中我站以監督交底方式對可能發生的問題進行預見性指導，同時適時召開分戶驗收現場推進會，以發揮典型樣板示范作用。

（3）“發揮一個作用”，即發揮分戶驗收對質量通病和用戶投訴的防控作用，通過分戶驗收及時發現問題，并在竣工驗收前解決問題，降低質量投訴率，提高用戶滿意度。

8、加大了行政處罰力度。2012年是我市建設工程領域的“行政執法年”，我站按市住房城鄉建委要求，以鐵的面孔、鐵的紀律和鐵的手段加大了對質量違法行為的監督查處力度。在執行過程中，一方面進一步完善了不良行為記錄制度，對質量行為不規范、實體工程存在較大質量問題工程的主要責任人進行約談，并對違法違規行為進行不良行為記錄；另一方面，對保障房項目暴露的嚴重質量問題，迅速啟動了行政執法程序，嚴肅追究違法違規者的法律責任。在行政處罰上堅持單位和個人相結合的原則，即處罰責任單位，也處罰違法責任人，促進了企業提高質量管理意識，同時也規范了項目部的質量保證行為，有效提高了保障房工程質量。在查處問題的同時，也鼓勵保障房的參建單位積極開展創優活動，對在保障房建設過程中表現突出的單位和個人給予通報表揚，激勵保障房工程建設中多出優質工程、精品工程、受百姓稱道的“正能量”工程。

9、完善了差異化監管模式。根據《房屋建筑和市政基礎設施工程質量監督管理規定》的精神，我站全體干部員工通過考察學習，集思廣益，不斷創新，把工作的重點和重心統一到探索順應新形勢下質量監督模式上來，有效整合了執法力量和資源，按照分類監管的原則，全面實行差異化監管。一是以法律、法規、規章和工程建設強制性條文為依據，采取監督抽查、抽測和飛行檢查為主要方式，執法必嚴、違法必究，樹立質量監督行業管理的權威性和震攝力。二是逐步利用信息化監管平臺創新服務技能，提升監管水平，通過打造企業信息庫、工程項目庫、從業人員庫、工程質量業績庫這四個庫的建設，推進質量監督工作中的信用業績管理，力求做到高效的差異化監管。

以上是我站近年來對保障房工程監督過程中，已經實施或即將加大監管的主要措施，可以肯定，2013年我們將面臨全新的、極富挑戰的形勢。隨著區劃調整后我市擁江發展建設的提速，蕪湖在安徽“雙核”地位將進一步得到鞏固，基本建設投資規模還將大幅度增加，保障房工程建設任務也會隨之變得更繁重，社會對保障房的質量要求也會不斷提高。而且，由于我市保障房建設項目多數存在時間緊、任務重、資金少等問題，部分項目由于決策晚、動遷難、造價低、參建單位實力弱原因，質量監管難度非常之大。另外，由于三年前我市在全省率先實施保障房安居工程，今年剛好進入保障房分配的高峰期，眾所周知保障房是面向低收入和中等偏下收入住房困難群眾，如果把存在質量問題的保障房分配給急需住房的百姓，就會損害他們的利益，從而失信于民。所有這些都表明，保障房的質量監管工作將會進入一個非常時期，一個關鍵時期，一個充滿挑戰的時期。對此，我站全體人員必須保持清醒的頭腦，要把保障房工程質量監管工作上升到政治的高度、民生的高度、社會和諧穩定的高度去認識；要本著對國家負責、對社會負責、對歷史負責的態度，迎接歷史的挑戰。

非常時期，必須采取非常的手段，以確保保障房工作目標的實現。當前和今后一段時期，我站對保障房工程的監管將以建設公正、廉潔、高效的執法工作體系為目標，拋開傳統的思想觀念，轉變職能、大膽創新，以全新的思想開創全新的工作局面，促進保障房工程質量監管工作水平再上新臺階。要堅定必勝信心、明確奮斗目標、發揮聰明才智，在保障房工程質量監管工作中為政府把好關，為百姓做好主，體現質量監管工作的崇高責任感，不辱“質量衛士”的光榮使命，為蕪湖市保障房建設事業的科學發展做出新的更大的貢獻！

2011年國家建設部專家組在蕪湖進行了為期2個月的保障房項目專項檢查，對每個工地、每棟樓進行了細致的檢查，從反饋情況看，總體質量受控。專家組表揚了我市保障房建設過程中很多好的做法，甚至說出“全國保障房看安徽，安徽保障房看蕪湖”這樣一段佳話。在各上級主管部門的高度重視下，在參建單位的齊心協力下，我站一定會把保障房工程監管好，有理由相信，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的千年夢想，很快就能在江城大地實現。

本文作者：戴林，工作單位系安徽省蕪湖市建設工程質量監督站，文中所述不足之處，歡迎批評指正。

第四篇：保障房相關問題

距離國務院“上半年出臺新非公經濟36條執行細則”的時間底線尚有不足3個月之時，首個“細則”已經基本鎖定在保障性安居工程領域。

據悉，面對歷史上規模最大的保障性安居工程，住房和城鄉建設部(下稱住建部)已起草鼓勵民間資本進入保障性安居工程開發、建設領域的詳細規定，以確保2012年超過1700萬套在建保障性住房帶來的巨大資金需求。

保障房或成破冰先鋒

2012年3月，國家發展和改革委員會下發2012年深化經濟體制改革工作重點，明確提出在2012年上半年，要出臺“新非公經濟36條”所涉各行業領域的執行細則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴重的石油化工、重化工業等領域，社會資本進入保障性安居工程將有可能最先突破。

住建部一位官員向記者證實，日前，在內部會議上，住建部副部長齊驥向包括與會的地方住房和城鄉及建設系統負責人強調，住建部正在抓緊起草社會資本進入保障性住房開發、建設領域的詳細規定，以使社會資本進入保障性安居工程建設規范化。

期待政府明確還款方式

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態，多數開發企業十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調控之下，房地產市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業的微利，所以對當下的房地產開發企業不失為一個選擇。

據悉，這并非是綠地集團一家企業面臨的問題。“但我們真正需要了解的是公租房這一領域，由于這一領域不予銷售，而是持有，我們企業介入后如何收回投資，希望政府能有一個比較明確的說法。”一位不愿具名的房地產開發企業負責人告訴記者。

此前，在與基金經理的交流中，萬科企業股份有限公司的郁亮表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發揮萬科在施工、工程管理方面的專業性優勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規定。

張玉良則表示，希望政府能夠加強監管社會資本介入保障性安居工程的開發和建設，應該從大中型企業開始，以確保保障性安居工程的質量。

商務部和北京市政府昨天在王府井步行街正式啟動“全國消費促進月”。北京則從4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行動”，屆時保障房用戶可以享受裝修、買家電等一條龍式的購買服務和優惠。此外，個人消費者購買大件商品時分期付款可以得到“零手續費、零首付、低利率”。

北京副市長夏占義特別介紹，將于4月下旬市商務委聯手啟動的“保障房‘幸福暖房’行動”，這是為配合保障房政策，拉動住房相關商品消費而展開的，蘇寧電器、居然之家、宜家家居等家電、家居、家裝企業跨業態聯合促銷，為保障房用戶提供一條龍式的購買服務和優惠；同時還將在保障房集中的小區進行落地推廣，該行動將一直持續至今年年底。

市商務委表示，目前具體方案正在制定中，屆時會對外公布詳細優惠措施。

■ 背景

全國消費促進月

即日起持續到5月4日，全國范圍內超過8萬家企業將舉行800多項大型主題促消費，包括信用消費惠、暢想品牌展、網絡放心購、綠色消費行、餐飲美食匯5大內容。其中“信用消費惠”已協調中國工商銀行等8家商業銀行和3大消費金融公司開展信用消費，減免個人消費者分期付款費用，推出“零手續費、零首付、低利率”，用于方便消費者分期付款購買大件耐用消費品的優惠政策。

(通訊員鐘潔 記者毛濃曦)“新就業的大學生、外來務工人員這些?夾心層?人群也將與城市低收入者一并納入保障性住房對象。”近日，陜西省社科院發布2012年陜西藍皮書，這是其中對“十二五”期間建設保障性住房提出的新要求。

“2011年全國要完成1000萬套保障房建設任務，陜西省的47.43萬套保障房建設任務已經按期全面開工。在?十二五?期間，陜西省將計劃解決254萬戶城鄉中低收入居民的住房困難，安排建設保障性安居工程210萬套，保障性住房覆蓋面要達到全省城鎮家庭的30%。”陜西省社會科學院黨組書記任宗哲介紹。

為了避免保障性住房成為某些人眼中的“唐僧肉”，陜西省將加快保障性住房管理信息系統建設。完善從進入到退出的家庭人口檔案，實行建設管理退出的完善機制。參考“居民收入核對系統”，與民政、房地產、勞動、財稅等部門建立信息交換機制，從而實現對其收入條件變化情況及時了解，避免出現不符合條件的保障房對象。同時要將發改委、規劃、國土、房管、社保等多部門聯合起來，成立專門機構監督，解決住房保障部門單打獨斗的困境，避免出現用虛假信息騙取保障房名額。

博鰲亞洲論壇2012年年會4月1號至3號在海南博鰲舉行，此次大會以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續發展”為主題。東方財富網對本屆論壇進行全程直播。綠地控股集團董事長、總裁張玉良在“2012 中國房地產大變革”分論壇上表示，愿意參與保障房建設，但公租房需要沉淀大量資金，如果公租房租金低于市場化，在當前政策環境下就會出現不可持續的現象，因此政策上需要突破。

提問：我是南方都市報的記者，我想問鄭主任一個問題，最近有媒體報道說國土部已經開始在起草關于清理小產權房的規定，說是可能對于在建、在售以及無人居住的小產權房先進行清理，清理的手段包括強制拆除、停水停電等等，想問一下您對這個有什么看法？另外住建部的副部長齊驥說今年上半年可能會出臺關于歡迎民營資本進入保障性住房相關措施和政策，兩位老總對這個政策怎么看？你有沒有興趣對保障房進行投資，對您來說，出臺哪些政策你會感興趣？謝謝！

鄭新立：剛才我瀏覽了微博，有一個叫孔毅的人，他認為當前解決7億農民的問題可能是打破當前經濟僵局的關鍵。他這個觀點講的很好。我也不認識他，但是這個網民的觀點我還是贊成的。黨的十七屆三中全會決定有一句話講得非常好，我這里給大家背一下，一個是“促進生產要素在城鄉之間雙向自由流動”。還有一句話，“依法保障農戶對宅基地的用意無權”。還有一句話，“農村集體土地依法經過批準，在土地上進行經營性的開發，允許農村集體參與這些土地的開發”，這句話可能背的不完全對。這是我們通過的決定的里面講的。還有一句話，“在城市規劃范圍內，農村集體土地允許與國有土地同地同價”。我想黨的十七屆三中全會這四段話可以回答剛才您的這些問題。

主持人：兩位企業家談談。

劉曉光：保障房建設肯定我們是愿意參與的，第一，愿意參與。第二，你得找一個。保障房也不是誰都能干，有的是商品房中給你配比一塊，你拿到商品房那個地后，可以干保障房了。有的是有專門渠道，你還得競爭去。第一個，我們愿意干。第二，保障房給一個合理的利潤也是應該的，你比如百分之幾，他現在規定的都是3%。

主持人：太低嗎？

劉曉光：如果說把利息攤進去也還可以。關鍵是第三個問題，保障房建設后，它的市場化的管理，如果你建完了，沒有一個市場化管理的手段，將來要出很多問題。

張玉良：我非常贊同曉光同志的觀點，我補充一下觀點，一個是現在保障房有很多種類，比如動遷保障房，比如說經濟適用房，有些地區叫共有產權房，還有公租房，種類很多。

現在做保障房，國有大企業都愿意做，而且他們有專業水平，地方政府優先選擇我們跟曉光這樣的企業做。我們現在在7個城市大概做了400多萬平方米，都是大量的在建，利潤大概3%，當然我們愿意干，我們有專業、我們有能力，而且我們有社會責任。

前面這些不是主要的，主要是公租房，這個需要沉淀大量資金。剛才劉教授講到的它的租金很低，就是市場化這2%的回報，如果公租房租金低于市場化，那就是多少呢？1%，銀行7%，你1%，做得過來嗎？不可持續。這個政策上要突破。

保障房其中一部分產品公租房，這部分政策怎么到位，然后能夠吸引各種企業，當然前提是有專業生產能力這些企業能夠進入。前兩天齊部長到上海開我們一個住房保障房研討會，也跟各位討論這個問題，我說這些問題主要是研究社會資本也能夠進入的政策到位了，那么就可持續了。如果不是這樣的話，那就是貼錢、貼租金或者貼什么。

詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運轉變，目前深圳已正式將城中村的農民房納入保障房供應體系，成為深圳計劃之一。

日前，深圳市公布的《住房建設規劃2012實施計劃》中提出，深圳今年將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，并“試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”。

“這個新思路至少有兩個非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應，統籌利用存量資源；二是有利于加強社區管理，解決深圳城中村不利于管理的問題。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷在接受記者采訪時表示，城中村存在很多復雜的問題，還需要有成熟完善的房地產權利和義務(稅收)體系相配套，政府應進一步完善操作辦法，出臺相關細則。

農民房納入保障房體系

深圳自去年以來一直在大力推進保障房建設，而今年的保障性住房供應計劃比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工僅1萬套，存在較大的供需缺口，因此社會各界曾有不少建議，認為保障房應當從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協委員也曾多次在不同場合呼吁，將城中村農民房納入保障房體系。

而在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產市場監管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農民房、小產權房并入保障房。

這次的《計劃》首次以政府文件形式提出，積極推進原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房統一納入保障性安居工程工作。

《計劃》還明確了實施途徑，即結合住房建設規劃計劃、產業發展需求，在確保住房質量、消防安全的前提下，試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。

根據計劃，2012年深圳將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，建筑面積262萬平方米，并將以租售方式供應保障性住房2萬套，同時加大貨幣補貼實施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發放貨幣補貼。

除了這些具體的供應計劃外，《計劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機關、事業單位自建住房，住房保障主管部門制定并實施全市統一的清退規定，清退回收的房源優先用于本單位符合人才和住房保障標準的員工居住。加強工業區配套閑置宿舍的動態統籌管理，按工業園區或街道邊界范圍，集約、合理調配閑置的工業區配套宿舍。

與此同時，備受關注的住房差別化稅收政策提上日程。《計劃》提出還將“研究對普通商品住房以及別墅、復式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。

據了解，深圳保障性住房55%的建設資金需要通過社會渠道來籌措。深圳市今年保障性住房項目投資計劃200億元，其中財政投入90億元，社會資金110億元，社會資金達到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險資金、社保基金、信托資金、債券等社會資金參與保障性住房建設。

小產權房“轉正”難

深圳保障性住房在建項目總量接近20萬套，全市今年保障性安居工程建設用地有一半需要通過城市更新、拆遷安置等存量用地來解決，而將城中村農民房納入保障住房供應體系，也是政府的一項無奈之舉。

居住了數百萬“夾心層”的城中村和小產權房，多年來充當了現實中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。

因而多位專家在接受記者采訪時均表示，將農民房納入保障住房的供應體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設提供了一個新的思路。

楊大谷認為，這對我國探索解決城市化進程中的城中村村民房問題是具有重要試驗價值的。

而深圳資深地產專家王世泰則表示，將城中村的農民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產權房將可能因此而獲得合法的身份，這勢必衍生一系列新的問題。

根據去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發展規劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設保障性住房24萬套。

據知情人士透露，這24萬套的總量中，將部分吸納一些現有的小產權房。

“如果要將這些小產權房納入保障住房供應體系，那么，由于小產權房法律問題的模糊，涉及到土地產權、土地管理、房地產租賃和房地產稅制的復雜問題，需要更加系統、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要將小產權房的身份合法化，仍然存在諸多問題。

深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產權房的土地收為國有，卻沒有法律依據和足夠財力回購所有的小產權房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購農民房為保障房，和民間有諸多協商。目前看起來仍無法操作。

因而，另有業內專家據此認為，將城中村一些小產權房納入保障房供應渠道，目前很難做到解決其產權的“轉正”問題，它僅僅是在根本制度安排出臺之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權宜性安排。

“中國保障性住房建設在未來幾年中的持續增長，將抵消因商品房投資放緩對經濟帶來的負面影響，同時支持固定資產投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發布的研究報告得出的結論。

蘇格蘭皇家銀行首席中國經濟學家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進口非常強勁，可能說明保障房建設的加快正帶動工業需求的回升。她表示，隨著商業地產建設的降溫和鐵路等基礎設施建設的減速，預計中國今年的投資需求與去年相比將進一步走軟，但保障房建設的加快將起到一定的緩沖作用。

澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產投資數據繼續上行，同比增長21.5%，表明投資并未受到中國房地產市場走弱的影響。一月至二月中國房地產投資上漲30.3%，超過同期固定資產投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計劃，已經開始在房地產投資中發揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產行業中少有的亮點。

原本，自上世紀90年代末以來，經濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產調控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設的確切數字成為了政治任務。”

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經被廣泛認定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環節，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發，更有市場人士認為，在商品房受到限制的當下，保障房將會成為中國房地產行業最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產行業的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協調好。”中國房地產業協會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關心的當然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設，2012年，這個目標變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關文件，力保保障房的建設。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應該投更多的錢。”某研究院研究副總監何田告訴《英才》記者。因為，根據住建部住房保障司的數字，2011年全國在保障性安居工程建設共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發的文件寫明：地方政府的公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設資金。此外，已經公布的數據還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點發放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數據，新增開發貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數據表明，保障房貸款占整個開發貸的50%。這就意味著，現存的開發貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案。現在，通過信托等方式融資，中國企業成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢。”朱中一認為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產行業的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解。”萬科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構相關文件中有這樣的表述：“房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。”

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設，再補辦相關手續。

“保障房成了房地產企業在商品房銷售減速的情況下，保障現金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規模項目、現金流項目。”毛大慶指出。

在房地產商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設標準和銷售對象，開發商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續下降，公租房才是政府認定的主流。”在何田看來，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態將再次發生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業建好、政府回購、由政府負責管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府結賬，后面還有一大堆事兒。”首創置業總經理劉曉光(微博)告訴《英才》記者。

“大企業應該去做保障房。但是，讓企業履行責任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應該做的，是設計一個好的制度，讓企業有興趣參與。遺憾的是，我國現行的制度設計遠遠落后于社會發展的需要。”毛大慶說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房。”劉曉光說：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了。”

然而，從數據上看，專做保障房的企業利潤率相當高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業，2011年的財報都十分亮麗。“保障房不是誰都能做的。很多項目都在區政府手里，競爭要通過固定的渠道和關系。更多企業是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業，又搞開發又搞施工，能夠拿到施工利潤。”劉曉光點出個中關鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業最初參與保障性住房的建設，是政府的宣傳需要，那么現在，通過保障房項目，房地產企業可以從中獲得更多經營性用地。包括綠城中國、五礦置業等房企都做過類似的項目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產業頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產市場將不復存在。”

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應的影響很大。很簡單，保障房用地供應多了，商品房用地就會相應減少。”劉曉光如是說。

歷史上最大規模的保障性工程在建規模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進入保障性住房開發建設領域的可能性。本月28日，住房和城鄉建設部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產科學發展論壇上表示，正在細化社會資本介入 保 障 性 住 房 開 發 建 設 的 相 關 規定。

2012年初，國務院保障性安居工程領導小組在北京與各省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團簽訂“2012年保障性安居工程工作責任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。

據 住 房 和 城 鄉 建 設 部 估 計，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬 套 左 右，為 歷 史 峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務得以完成。

保障房建設資金壓力巨大

“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬 人 口 納 入 住 房 保 障 體系。”3月28日，住建部部長齊驥在中國房地產科學發展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

目前，距離國務院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達 到20%”的目標尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產科學論壇上，多數與會人士向《經濟參考報 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時 間內，將覆蓋率從5%提升到20%，任務十分艱巨。

2012年初，國務院保障性安居 工 程 領 導 協 調 小 組 在 北 京 與 各省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團簽訂“工作責任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務院要求1000萬套保障性安居工程須在年內開工建設。

也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設、運營的資金來源壓力。

2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表 的 詢 問 過 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開工任務較2011年會有下降，但由于“上一工程轉結”、“已開工項 目 進 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。

根據住建部估算，按照全部結構 完 工 口 徑 計 算，2 0 1 1年 開 建1000萬套保障性住房所需全部投資 約 為1.3萬 億 元。姜 偉 新 稱2012年 的 資 金 需 求 將 超 過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規模帶來的資金壓力十分嚴重。

社會資本嘗試

實際上，從2011年開始，包括陜西、河北等地，都已經開始探索社會資本尤其是企業介入保障性住房領域的開發和建設。2011年，河北省與萬科企業股份有限公司簽訂戰略合作協議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協議，由政府回購。

對于社會資本介入保障性住房開發領域，齊驥表示，政府鼓勵這種多元化渠道的嘗試。不過，多家與地方政府合作保障性住房建設、開發的房地產開發企業相關負責人向記者表示，目前由于對于社會資本介入保障性住房開發建設沒有統一的規定和相對統一、規范的操作模式，企業在介入保障性安居工程時，有一定的擔憂。

類似問題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關社會資本介入保障性安居工程的詳細規定，確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發建設領域，并進行多元化的嘗試和探索。

在此之前，中央財政已經連續三年對中西部地區廉租住房建設進行轉移支付，今年這一轉移支付的額度將創下新高。此外，國家發展改革委也已經出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產開發企業，通過發行企業債的方式，專 項 籌 集 資 金 用 于 保 障 性 住 房 建設。

在2012年全國住房和城鄉建設系統工作會議上，住建部部長姜偉 新 表 示，中 央 代 發 地 方 政 府 債券、地方直接發行政府債券試點的地區，發債所籌資金將優先用于保障性安居工程的建設。

目前，全國保障性住房品類較多，總體分為購置型保障房和租賃型保障房。對于社會資本介入購置型保障性住房領域，通常由企業先行墊資施工建設，而后再通過政府對房屋進行銷售實現回款，其模式較為清晰。不過，對于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會資本如何介入，并確保投資安全和微利回報，還尚未有明晰的模式。

企業期盼規定

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態，多數開發企業十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調控之下，房地產市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業的微利，所以對當下的房地產開發企業不失為一個選擇。

“綠地集團在全國的六個城市參與了當地保障性安居工程的建設和開發，在上海也有兩個重點的保障性安居工程的項目在運作，我們強調的是高品質、高技術標準的完成保障性安居住房的建設。”張玉良說。

記者了解到，綠地集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區改造、動遷安置。綠地集團的情況在全國范圍內有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰略合作協議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團在全國范圍內參與的保障性安居工程，也以舊區改造和購置型保障性住房為主。

張玉良承認，由于在租賃型保障性住房企業和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關規定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規定或指引。

“除此之外，還希望政府能夠加強監管，社會資本介入保障性安居工程的開發和建設，應該從大、中型企業開始，以確保保障性安居工 程 的 質 量。” 張 玉 良 向 記 者 強調。

規劃與現實：第一批居民喊苦

根據廣州市規劃局2008年11月批準的建設規劃圖顯示，澤德花苑二期分F區與A區，F區7棟高層住宅，A區8棟高層住宅。另外社區配套十分齊全，包括，規劃設置幼兒園、肉菜市場、綜合醫院、公交站場及郵政局等諸多生活配套，地鐵8號線也將在附近設站。目前F區已建成并有第一批業主入住。一個住了三個多月的太太表示，目前看起來還是挺不錯的，就不知道未來會變得怎么樣。旁邊70多歲的老太對記者說，現在小區管理太差，小區公園基本成了公共公園，人員混雜，擔心小區安全問題。

目前小區規劃上的肉菜市場及幼兒園、醫院則尚未見影，附近缺乏大型商場。居民買菜需要步行幾十分鐘，離小區最近的廣州中醫院主要是門診部，床位缺乏；公交線路較好，134與525、515就在小區附近。離小區最近的教育配套有澤德中學與澤德幼兒園。

周邊環境較亂 人員混雜

澤德保障房小區項目去年才開始投入使用，周圍均是較老的居民區，顯得格外顯眼。樂居編輯實地考察時發現，小區旁邊的道路上整一條都是流動攤販在擺攤，賣菜、賣水果及賣蔗等。附近居住較多外來人口，這便是小區居民老太擔心的問題。居民希望小區可以像對面澤德一期項目實行封閉式管理，不然會沒有安全感。

何時交付使用 住房保障房未定

樂居編輯小區現場看到，A區目前已經封頂，正在進行外立面及內部施工。據媒體報道，2012年有望投入使用。不過住房保障房有關人員則表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房驗收

關于保障性住房落實分戶驗收工作及驗收程序的溫馨提示

一、綜合檢查要求

1、所有工程量按圖紙設計(包括設計變更內容)要求完成；

2、節能、幕墻、鋼結構等專項驗收已通過，驗收時發現的問題已整改；

3、規劃、環保、消防、防雷、室外道排工程等專項驗收合格，城建檔案初驗合格；電梯驗收合格

4、分戶驗收及要求

分戶驗收前建設、監理、施工單位等應提前制定進度計劃、方案并通報我站,方案應明確參加驗收人員、驗收方法、進度安排、常見問題的整改措施、復查等內容，分戶驗收工作應在綜合檢查前一周完成且發現的問題已整改。

分戶驗收嚴格按照省住宅工程分戶驗收細則執行，實行“滲”“漏”一票否決。

參加分戶驗收人員應由建設單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師及施工單位項目負責人、相關質量、技術人員組成。有分包單位的，分包單位負責人及專業技術有關人員應參加分包項目的質量分戶驗收。已經實施前期物業管理的，物業公司應當派人參加分戶驗收。已搖號確定為保障性住房中簽戶的，由中簽戶選出一名住戶代表參加分戶驗收；

5、建設單位（或代建單位）、監理單位、總包單位、設計單位、住戶代表聯合檢查且問題已整改；

應在工程竣工驗收前組織住戶或住戶代表、區主管部門、屬地社居委及相關利益單位應參加，設計單位應有建筑、水、電等專業的設計人員參加，6、綜合檢查要求單獨報書面申請 要求建設 監理 施工 設計院（有必要的話相關檢測機構參加）各單位蓋章簽字 然后再進行綜合檢查；

7、正式供水、供電應驗收合格

二、時間要求

1、綜合檢查必須在竣工驗收20天以前進行；

2、竣工驗收必須在交房前不少于10天進行

三、現場準備

1、工程資料 ①分戶驗收表 ②施工許可證、規劃許可證、規劃驗收核實證、環保、消防、防雷驗收驗收合格證、城建檔案預驗合格證、精裝修工程室內環境檢測報告；

③幕墻圖紙核查；二次深化設計應經原設計單位認可且應經審查合格； 玻璃幕墻工程所用各種材料、五金配件、構件及組件的產品合格證書、性能檢測報告、進場驗收記錄和復驗報告；結構膠的邵氏硬度、標準條件拉伸粘結強度、相容性試驗；

石材用密封膠的耐污性試驗報告、后置埋件的現場拉拔強度檢測報告、防雷裝置測試記錄； 石材彎曲強度、室內用花崗石的放射性、石材用結構膠的粘結強度、復試記錄

鋁塑復合板的剝離強度報告；硅酮結構膠相容性的剝離粘結性試驗報告； 幕墻性能檢測報告（抗風壓、空氣滲透、雨水滲漏及平面內變形性能檢測報告）及結構膠相容性報告；

④節能工程

節能設計計算書、簡表、專項審查意見；節能設計變更、審查意見、重大變更備案記錄；新型外墻保溫體系專家論證方案、意見；

外墻保溫體系型式檢驗報告、備案證明文件、保溫隔熱材料質量證明文件及進場復驗報告；

保溫砂漿的同條件試塊實驗報告；

外墻保溫現場拉拔試驗報告；鉆芯取樣檢測報告；

面磚飾面的面磚、勾縫劑、粘接劑合格證、復試報告、拉拔實驗報告 ⑤門窗工程

門窗性能檢測報告（水密性、氣密性、抗風壓、傳熱系數、中空玻璃露點、可見光透射比、遮陽系數）、現場氣密性檢測、淋水實驗記錄

進戶門合格證、復試報告，進戶門的性能應符合設計及回遷合同要求 ⑥裝飾、安裝工程

墻地面飾面磚的合格證、復試報告；

電線、電纜、開關插座合格證、進場復試報告（截面積、電阻值）； 進戶門合格證、進場見證取樣檢測復試報告，應與設計文件、購房合同一致，相關性能應滿足設計要求；

防水材料的合格證、進場見證取樣檢測復試報告、廚衛間、屋面蓄水檢驗記錄； 煙氣道合格證、進場見證取樣檢測復試報告

衛生潔具（包括馬桶、洗面盆、拖把池、淋浴設施等）、洗菜池合格證、復試報告

室外排水系統窨井蓋合格證、專項驗收記錄

2、現場要求

①房間幾何尺寸測量必須進行原位標注(標注測量位置及測量數據)，檢查復測數據必須與標注數據一致，否則全部分戶驗收重做；

②有防水要求的房間必須在綜合檢查或竣工驗收前蓄水不少于24小時，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排煙、排氣管道出屋面高度不應小于2.0M，天溝、檐溝、檐口、泛水、水落口、變形縫、伸出屋面管道的防水構造完善、雨水篦子安裝完整

④廚、衛與相連地面標高差、防滑措施應符合設計要求，墻面防水高度不小于1.8m；冷熱水管安裝位置正確，防濺開關插座符合規定；廚房和衛生間的排水立管應分別設置；

⑤門窗應開關靈活、五金配件安裝完善，安全玻璃使用必須符合規定；窗臺高度小于90cm的應加設防護欄桿

⑥牽涉到安全防護的樓梯扶手、護欄、窗臺等高度、立桿間隙、防攀爬措施應符合規定，樓梯平臺寬度大于0.5m時，防護欄桿高度不小于1.05m，其余處欄桿高度不小于0.9m，梯段凈寬不小于1.05m，平臺凈寬不小于1.2m ⑦室外走廊、平臺等應有排水坡度、設置排水口，變形縫應采取防水措施，無障礙設施應符合設計及規范規定

⑧室外道排系統排水檢查井、化糞池的底板及進、出水管的標高符合設計要求；井蓋的選用符合我站要求

⑨所有墻地磚鋪貼不得有空鼓脫落現象；加氣混凝土砌塊墻體抹灰、水泥砂漿地面不得有空鼓、開裂、起砂現象

⑩內門應符合《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允許偏差項目必須符合第5.2.17、5.2.18的規定。