第一篇：萬科地產的品牌戰略

萬科地產的品牌戰略

萬科, 地產, 品牌, 戰略

前言：他山之石，可以攻玉。希望來自地產前沿地帶的訊息，可以為各位同道中人提供一個參考、借鑒和學習萬科如何建筑無限生活/王石 萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2001年底，公司總資產64.83億元，凈資產31.24 億元，擁有員工5000多名。公司于2000及2001年分別入選世界權威財經雜志《福布斯》全球最優秀300家和200家小型企業，公司的良好業績、企業活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認可。萬科于1988年開始發展房地產業務，目前已在深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌進行住宅開發。歷年累計竣工面積348.6萬平方米，項目資源儲備980萬平方米。憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，萬科在各地開發的樓盤屢屢獲得“國家建設部建筑設計一等獎”、“中國建筑工程魯班獎”、“全國城市物業管理優秀示范小區（大廈）”等各項榮譽。公司在行業中樹立了領先地位，獲得了極高的品牌知名度。2002于5月10日，致力于成為中國房地產行業領跑者的萬科企業股份有限公司，在北京東方君悅酒店舉行“萬科企業形象推廣會--傾心體驗無限生活”，正式啟動全國性品牌戰略。“以您的生活為本”是萬科品牌新形象的核心。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統，更深層次體現了萬科對滿足客戶個性化需求的不懈努力。整合后的萬科企業品牌將以產品優勢為支撐，與各地產項目品牌、物業品牌互動。萬科相信，一個良好、獨特的企業品牌，有助于消費者更好地理解萬科的理念與產品的內涵，也有助于萬科凝聚核心競爭力，保持持續的增長和領跑。萬科與廣大客戶一起“建筑無限生活”的美好前景，正是我們建設萬科品牌的原動力。

一、“建筑無限生活”的三個層面 建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多、更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。而住宅的性能是有別于功能的一個概念。在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，并反映在萬科的“住宅標準”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社區精神文化等等一系列因素相關。因此，萬科所關注的內容將超越建筑規劃設計的范疇，而觸及美學、建筑學、城市及社區規劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。在未來的開發過程中，萬科會擴大自己的視野，從物質的和精神的層面上關注住戶的體驗與感受。萬科的產品不僅僅應該是好用的、好

看的、高質量的，同時也應該是舒適的、活躍的直至是文明的。

二、全國性思維，本土化運作 萬科的跨地域擴張經歷了幾個階段。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產項目，并確定了以房地產為核心的發展方向，但開發品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由于缺乏整體開發思路和發展戰略，公司資源迅速分散。1993年國家宏觀調控，各地項目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發品種和項目也不能形成規模效應和品牌效應。從1993年起，萬科走上了“減法”之路，投資重點集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中于住宅開發。經過7年的調整，萬科選擇了一個專業，建立了一個制度，培養了一支隊伍，樹立了一個品牌。2000年萬科再度開始了穩健而有步驟的新城市擴張戰略。在全國10個城市的開發，形成了“萬科地產在中國”的開發格局。在新一輪的擴張中，萬科已形成了全國性思維模式，優勢突顯，集團與開發城市之間已形成互動的資源網絡，項目之間遙相呼應。理念、資金、人才的流動與共享，品牌效應呼之欲出。在各地萬科分支機構中，我們擁有共同的企業核心價值觀、“以客戶為導向”的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項目中，我們遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。在各種類型的產品中，我們已經形成了相對穩定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風格。但是，作為一個有著豐富經驗的開發商，我們深知房地產開發的地域性差異。南北的差異，城市發展的差異，地理環境的差異，歷史文脈的差異、地區需求的差異，消費習慣的差異??決定了房地產開發必然是一個本地化運作的行業。無論是管理還是產品，都必須遵守本地相關政策，尊重本地客戶喜好。因此，萬科提倡“與環境共生”，根據樓盤所處的城市、環境、市場細分，在戶型設計、建材使用、采暖技術、社區配套等細節上加以變化。例如萬科最早形成的“城市花園”系列，地塊都處于城鄉結合部，容積率相對較低，建筑風格以現代、歐陸為主。但北京城花采用德國民居的建筑風格，坡屋頂，紅磚墻，整個建筑群與周圍自然環境和諧統一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規劃設計概念，重彩勾畫景觀環境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯落的建筑和獨到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區。對跨地域發展的房地產開發企業來說，“全國性思維”與“本地化運作”是密不可分的。為了更好地了解和利用當地資源，我們一直嘗試實行“管理人員本地化”，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們在“管理人員本地化”方面所積累的經驗，將促進萬科“全國性思維”和“本地化運作”的融合。

三、創新領先的產品開發 萬科進入房地產開發行業，是以市場環境為背景的，因此決定了萬科的產品必須走市場化道路。剛剛涉足房地產開發時，萬科以“物業管理”為突破點，在住宅市場上獨樹一幟。隨著對房地產行業了解的加深，萬科逐漸認識到，開發商不等于設計單位，因為開發商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設計單位的作品中，1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺--萬創建筑設計顧問有限公司，開始從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力。萬創一方面作為開發商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規劃設計人才的寶庫。1992年深圳荔景大廈的全復式住宅設計，配合首創的酒店式服務，標志著萬科的住宅產品進入了一個新的層次。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設計，和上海

萬科城市花園的新加坡式設計，是萬科在城郊結合部進行大規模開發的成功嘗試。1996年，萬科首次與外國規劃設計機構全面合作，在深圳景田萬科城市花園中引入了圍合、人車分流的設計概念，并在采用歐式建筑設計的同時，著重進行景觀環境設計。深圳萬科城市花園獲得國家建設部優秀工程設計一等獎，為萬科奠定了在住宅規劃設計方面的領先地位，同時標志著萬科開始將規劃設計擺在重要位置，住宅產品的綜合品質得到了進一步提高。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責研究與建筑、住宅、生活密切相關的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費者的細節需求以及住宅產品本身。世紀之交，住宅市場步入成熟發展階段。這期間萬科推出的樓盤充分表現了融環境、土地、住宅和人于一體的風格。深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城延伸了萬科精品樓盤的產品線，其中北京萬科星園被聯合國人類居住委員會評為2000年全國優秀社區環境金獎。深圳萬科四季花城的新市鎮開發模式，標志著萬科房地產開發業務進入了規模化發展階段，也引領萬科進一步探索住宅規劃設計與人的日常生活之間的關系。2000年6月，王石在“新住宅論壇”上發表了題為“面向新經濟，關注普通人”的講話，明確指出“商品住宅從面向少數群體的奢侈消費轉向普通人的大眾消費成為不可逆轉的趨勢”。到目前為止，以多層住宅為主的大規模項目占萬科總開發規模的80%左右。順應規模化發展的趨勢，萬科正從流程和成果標準兩個方面，建立跨地域設計工作的統一標準。涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續發展等方面的《萬科住宅標準》即將出臺，與《室外工程、環境工程標準化設計體系》、《規劃設計、配套系統、物業管理的標準化設計體系》一起，構成萬科設計標準化體系。標準化設計能切實保證不同地區、不同系列產品的品質，提高設計、采購、施工的效率，從而使產品的個性與創新具有更堅實的基礎。2002年3月18日，國家知識產權局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設計的實用新型專利申請，標志著萬科住宅標準化與產品創新的成功結合。

四、全程品質管理 對開發商而言，品質是創新的基礎；對客戶而言，質量是滿足居住需求的所有特性的總和。萬科曾獲得許多獎項： 深圳荔景大廈：中國建筑工程魯班獎（國家優質工程）深圳萬科俊園：中國建筑工程魯班獎（國家優質工程）上海萬科城市花園：中國建筑工程魯班獎（國家優質工程）北京萬科星園：2000年全國長城杯建筑結構金獎 天津萬科城市花園：國家工程建設質量銀質獎 深圳威登別墅：廣東省優質樣板工程獎 上海優詩美地：上海白玉蘭獎（市優質工程）?? 這些獎項充分說明，萬科在產品品質方面一直獲得權威機構的肯定。目前，萬科正進一步完善全過程的質量管理體系，建立高質素的住宅建設合作網絡和團隊。作為一個負責任的開發商，萬科從2001年開始啟動“合金計劃”，把各地公司各個階段比較優秀的開發操作經驗熔合在一起，煅取出一套性能穩定、廣泛覆蓋的執行規范，提出“要做沒有質量問題的房子”的目標。從2002年3月起，《項目設計流程》、《項目設計成果標準》等一系列設計規范文件陸續出臺，為建造優質住宅產品打下了基礎。萬科擁有一支經驗豐富的工程管理隊伍，并通過戰略聯盟、招投標等形式，在工程發包和監理發包環節，與具有一流資質的施工、監理單位建立了穩定的合作關系，以保證工程質量。正如聶梅生教授所說，在住宅產業化中，住宅品的品質和信譽構成了住宅品牌的主要內涵。一直以來，萬科在物資采購方式上進行了各項改革，努力在流通環節保證住宅部品的品質和信譽。2000年12月，交易平臺出世，萬科各地地產公司的建材采購全部在網上進行，這一公開、透明、安全、高效的采購方式，直指國內房地產開發行業的痼疾，在同行中得到響應。當住宅標準化設計

使大批量采購成為可能，萬科對住宅部品的嚴格要求有了更強的“議價力”。2001年6月，萬科利用“中城房網”和互聯網平臺，與美標潔具、廣州日立電梯、ICI涂料、賓士柴油發電機組、西門子和松本開關插座等多家優質部件供應商建立戰略合作伙伴關系。這些著名品牌，因此也成為萬科品牌的有機組成部分。進入2002年，萬科仍在繼續重組、優化項目發展各環節業務流程，充分利用公司內外的專業資源，建立工程管理信息系統，通過專業化培訓、業務考察、案例教學、專題研究等方式，建立一支有集體尊嚴和榮譽感的工程管理隊伍，使產品品質成為企業品牌的有力支撐和保障。

第二篇：萬科地產薪酬福利

萬科地產薪酬福利制度解析

公司按照市場化原則,提供業內富有競爭力的薪酬,吸納和保有優秀人才。

1.1 市場化:在行業內保持富有競爭力的薪酬水平,與公司在各地的市場地位相一致。

1.2 因崗而異:薪酬體現不同崗位在決策責任、影響范圍、資格要求等方面的特性。

1.3 成果分享:公司獲得的每一個進步都和廣大職員的努力密切相關,公司發展的同時要讓職員分享成功的果實。

1.4 均衡內外部報酬:關注薪酬等外部報酬的同時,亦不能忽略對工作的勝任感、成就感、責任感、個人成長等內部報酬。

1.5 為卓越加薪:薪金和服務時間長短、學歷高低沒有必然關系,但是和業績、能力密切相關。

1.6 薪酬保密:薪酬屬于個人隱私,任何職員不得公開或私下詢問、議論其他職員的薪酬。

2.薪酬構成2.1 職員現金年收入包括固定收入和浮動收入兩部分。

(1)固定收入=崗位薪金+住房補貼+雙薪+過節費。

A、崗位薪金:公司實行月薪制,崗位薪金是固定收入的主要組成。

B、住房補貼:為職員解決住房問題提供現金支持。

C、雙薪:上一所在單位經營正常的情況下,每年的1月份發放上一的雙薪,基數為當月的崗位薪金。

D、過節費:春節、中秋節各發放一次。

(2)浮動收入以獎金體現,包括季度獎、年終獎等。

2.2 按政府規定,公司為職員購買社會保險,個人須承擔的部分從每月薪金中扣除。

2.3 個人所得應繳納所得稅,由公司代扣代繳。

3.發薪日期和支付方式

公司按職員的實際工作天數支付薪金,付薪日為每月15日,支付上月11日至當月10日的薪金。若付薪日遇節假日或休息日,則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日前將薪金轉入以職員個人名義開立的中國銀行存折帳戶內。

4.薪金調整機制

4.1調薪

(1)公司每年上半年根據市場價值變化和個人業績進行一次統一的薪金調整,具體時間、操作辦法按集團人力資源部通知

執行。

(2)每年下半年進行一次補充性薪金調整,主要適用于上半年調薪以后轉正的職員以及在中期業績考核中表現優異的個別職員,作為對上半年調薪的補充。

4.2 即時調薪

(1)因轉正、職位變動、專業級別調整、違紀而進行的調薪,屬于即時調薪。

(2)轉正調薪自轉正之日起執行,其他即時調薪依據審批意見執行。

4.3 職員薪金由集團人力資源部統一管理。

5.特殊期間的薪金給付

5.1 工傷醫療期內

工傷職員在工傷醫療期內停發薪金,改為按月發給工傷津貼。工傷津貼的基數為職員崗位薪金加住房補貼。工傷醫療期滿停發工傷津貼。

5.2 病(傷)假內

(1)病(傷)假期間扣除福利補貼,具體依所在單位相關規定辦理。

(2)職員患病或非因工負傷,需要停止工作治療時,根據國家有關規定享有3-24個月的醫療期。

(3)連續病(傷)假或一年內累計病(傷)假不超過6個月的,按以下標準支付病(傷)假期薪金:

A、司齡不滿5年者,(來自:)為本人崗位薪金和住房補貼的60%;

B、司齡滿5年不滿10年者,為本人崗位薪金和住房補貼的70%;

C、司齡滿10年及10年以上者,為本人崗位薪金和住房補貼的80%。

(4)連續病(傷)假或一年內累計病(傷)假在6個月以上的,停發病(傷)假期薪金,按下列標準給付救濟費:

A、司齡不滿5年者,為本人崗位薪金和住房補貼的50%;

B、司齡滿5年及5年以上者,為本人崗位薪金和住房補貼的60%;

(5)連續病(傷)假6個月及以上者,每第7個月起酌情下調薪金級別一次,每次下調幅度不超過5級,救濟費隨之調整,救濟費不低于當地最低工資標準的120%,低于此限不予降薪;

(6)醫療期內,救濟費不得低于所在單位平均薪金(崗位薪金和住房補貼)的40%。

5.3 事假

事假期間扣除崗位薪金和住房補貼,福利補貼的扣除依據所在單位有關規定執行。

6.特別提示

職員若屬于從公司離職后重新進入公司的情況,其司齡將從最近一次進入公司起計。

(二)福利

1.休假

1.1 國家法定節假日期間員工放假,包括:元旦1天,春節3天,“五一”勞動節3天,“十一”國慶節3天。期間照常支付薪金。

1.2 職員轉正后可享受帶薪假期,包括:年休假、婚假、喪假、調動假、生育假。

(1)年休假:職員自加入公司的第二年1月1日起,即享有15個工作日的年休假。

A、職員可根據工作安排并征得上司批準同意后取假。取假的一般原則如下:

① 轉正以后才能取假;

② 一次取假在5個工作日(含)以上的,需提前一個月申報休假計劃,未提前申報者,上司可以拒絕此類休假請求;③ 年休假只在當年有效,不累計到下一年;

④ 各一線公司總經理、總部部門總經理及以上人員的休假需報直接上司審批、集團總經理批準并報集團人力資源部備案,休假前應依公司有關規定發布休假知會;

⑤ 具體假期審批規定依所在單位相關規定執行。

B、計算方法:年休假取假按照工作日計算,最小取假單位為0.5個工作日,不足0.5個工作日以0.5個工作日計,超過0.5個工作日不足1個工作日以1個工作日計。可多次取假。

C、凡符合以下情況之一的,不享受當年年休假:

① 一年內病(傷)、事假相加超過65天;

② 一年內休產假超過30天;

③ 一年內一次性病假超過45天或累計病假超過65天;

④ 一年內一次性事假超過25天或累計事假超過30天。

如在年休假后再請病(傷)假、事假超過上述規定時間的,則在下一取消年休假。

D、公司每年向當年享有年休假的職員一次性發放300元年休假補貼,其余費用不再報銷。

E、職員在因病或非因公負傷請假時,如當年年休假尚有剩余,可按年休假取假審批流程從年休假中折抵,經公司同意后作為年休假處理。

F、由公司安排出國考察,按實際考察天數的50%折抵個人當年年休假。實際考察天數的50%不足半天算半天,超過半天不足一天算為一天。

(2)婚假:對依國家婚姻法履行正式登記手續的轉正職員給予婚假7天,如符合男25周歲、女23周歲及以上初婚的晚婚條件,另加10天假期。但職員必須在結婚注冊日后6個月內一次性取假。

(3)喪假:直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)調動假:異地辦理行政和戶口關系調動手續,可根據辦理相關手續的實際需要取假,累計不超過5個工作日。(5)生育假

A、女職員產假

產假

領獨生子女證增加假期

產假合計

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周歲、女24周歲及以上初育為晚育;

②產假以產前后休假累計。

B、男職員護理假:10天(限在女方產假期間)。

C、哺乳假:小孩一周歲以內,上班時間給母親每天哺乳時間一小時(不含午餐時間)。

D、計劃生育假:職員必須遵守政府有關計劃生育的規定,計劃生育假按國家規定執行。萬科地產薪酬福利制度解析 E、如當地政府另有生育假規定的,可按天數多者取假。

1.3 本款中對假期天數的計算除特別指明以工作日計算外,均以自然天連續計算。

2.社會保險和住房公積金

2.1 公司按當地政府規定為職員辦理基本社會保險和住房公積金,并承擔公司應繳納部分,個人應繳納部分由公司代繳并從職員薪金中扣除。基本社會保險具體包括基本養老保險、失業保險、基本醫療保險、工傷保險、生育保險等項目。具體險種、繳交比例依各地社會保險政策不同而有所不同,可向所在單位人力資源部門咨詢。

2.2 社會保險、住房公積金應由公司繳納部分由職員所在單位承擔。

2.3 原則上,社會保險、住房公積金在職員戶籍所在地繳交;對于戶籍不在集團投資城市的職員,則在工作單位所在地繳交。如果職員對適用地有特殊要求,需另行向公司提出申請。

2.4 購買基本醫療保險后,具體就醫程序及與基本醫療保險有關的具體事務,請向所在單位人力資源部門咨詢。

2.5 若當地未實行相應醫療保險,則實行醫療費用定額管理,由各地公司單列會計科目。具體就醫規定等事宜請向所在單位人力資源部門咨詢。

2.6 工傷醫療期的醫療等費用按照國家政策,由社會統籌的工傷醫療保險以及公司為員工購買的團體意外險承擔。工傷醫療期滿后有能力繼續在原單位工作的,所在單位安排相適應的工作崗位。其他情況按照國家規定和公司有關政策辦理。

3.商業保險

公司為職員購買商業保險,包括:

3.1 為所有職員統一購買團體意外險。

3.2 在職員自愿的基礎上為職員購買大病醫療保險,費用由公司和職員共同承擔,同時公司可協助職員基于團體優惠辦理家屬大病醫療保險(僅包括配偶、子女、職員本人父母)。

3.3 詳情請向所在單位人力資源部門咨詢。

4.賀儀與奠儀

4.1賀儀

(1)職員辦理結婚登記手續后,如符合晚婚條件,請將結婚證于注冊后一個月內呈報所在單位人力資源部門,所在單位將致新婚賀儀人民幣300元整。

(2)職員在子女出生后6個月內向所在單位人力資源部門出示《獨生子女證》(初生雙胞胎憑出生證明),所在單位將致賀儀人民幣300元整。

(3)職員如在子女入學后一個月內向所在單位人力資源部門出示入學通知,所在單位將為職員子女入讀小學、初中、高中、中專致賀儀人民幣300元整,為職員子女入讀高等院校致賀儀人民幣1000元整。

4.2 奠儀

職員如在直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一個月內知會所在單位人力資源部門,所在單位將致奠儀人民幣1000元整。

5.獨生子女費

5.1 職員自領取《獨生子女證》并向所在單位人力資源部門出示之日起至子女滿14周歲止,由所在單位每月給予保育費補助人民幣30元,獨生子女醫療補貼人民幣100元。初生雙胞胎比照此待遇,只享受一份獨生子女保育補助與獨生子女醫療補貼。

5.2 夫婦同在公司的只能一方享受此待遇。

第三篇：萬科地產施工安全管理制度

項目發展管理制度

萬科地產施工安全管理制度（試行）

目錄

1.目的...................................................................2 2.適用范圍...............................................................2 3.原則...................................................................2 4.安全管理目標...........................................................2 5.安全管理的架構體系.....................................................2 5.1 公司內部安全管理體系...................................................2 5.2 項目安全管理組織架構...................................................2 6.項目安全管理內容.......................................................4 6.1 事前控制...............................................................4 6.1.1 項目開工前的安全管控流程............................................4 6.1.2 項目開工前的安全管控................................................4 6.2 事中控制...............................................................5 6.2.1 安全巡檢............................................................5 6.2.2 安全聯合檢查........................................................5 6.2.3 安全月度例會........................................................5 6.2.4 安全專項方案報審....................................................6 6.3 事后控制...............................................................6 7.施工現場的安全管理標準.................................................7 8.相關附件...............................................................7

項目發展管理制度

1.目的

為加強萬科地產建設項目現場安全施工管理，促進現場安全管理標準化、規范化和制度化，改善項目現場環境，從而切實保障施工現場人身安全，特制定此制度。

2.適用范圍

本制度適用于公司全額投資或控股項目施工現場的安全管理。

3.原則

本制度是萬科地產在建項目施工現場安全管理的基本標準，各地區公司應結合本公司及項目的實際情況，在本制度的基礎上，進一步研究和深化，制定出具體的安全管理實施細則，并嚴格遵照執行。

4.安全管理目標

保證萬科地產工程項目安全施工，提高安全管理預控能力，減少或杜絕重大人員傷亡及工程安全事故的發生，有效降低工傷意外率。

5.安全管理的架構體系 5.1 公司內部安全管理體系

地區公司應建立由公司安全生產領導小組、發展管理部以及項目發展部構成的安全管理三級組織體系。安全生產領導小組由公司工程分管領導總負責，負責公司安全制度與實施標準的審批、監督、協調與保障，同時也負責各項目安全應急事故的指揮與決策。公司發展管理部是安全管理工作的專職部門，代表公司組織定期檢查、評比，以及項目間的交流與系統提升。項目發展部是項目安全生產的直接管理部門，負責現場施工安全管理體系的建立和日常管理工作。5.2 項目安全管理組織架構

項目發展部經理應在項目發展部內部組建項目安全管理小組，并擔任組5.2.1

長，同時確定安全主任主持日常安全管理工作。5.2.2 項目發展部應提出對監理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數配置的具體要求，形成項目發展部、監理公司、施工單位的項目三級安全管理組織架構。

項目發展管理制度

5.2.3 監理單位、施工單位根據項目發展部要求上報相關崗位及人員名單，經批準后，不得擅自更改，如需進行人員調整必須以書面形式上報項目發展部，審批同意后方可更換。5.2.4 項目安全管理組織架構示意圖：

項目經理項目發展部項目副經理安全主任專業工程師資料工程師監理工程師監理公司各專業監理工程師安全監理工程師資料監理員項目經理主管安全生產項目副經理技術負責人施工單位專職安全員資理員現場施工員施工員各班組負責人 項目三級安全管理組織架構模型

項目發展管理制度

6.項目安全管理內容 6.1 事前控制

6.1.1 項目開工前的安全管控流程

開始要求施工單位制定《施工安全技術措施》，并通過施工單位內審不合格審核安全技術措施合格監督施工單位分工種進行安全技術交底《施工安全技術措施》施工單位項目發展部、監理單位《施工安全技術措施審批表》施工單位結束

項目開工前的安全管控流程

6.1.2 項目開工前的安全管控

6.1.2.1 項目發展部應要求監理單位編制《監理實施細則》并進行審批，實施細則中應當明確安全監理的方法、措施和控制要點，以及對施工單位安全技術措施實施的檢查方案。

6.1.2.2 施工單位中標后項目開工前，項目發展部應要求施工單位在熟悉圖紙和施工現場情況后，有針對性地編制《施工安全技術措施》，通過其內部審核后填報《施工安全技術措施審批表》（見附件-01），經項目發展部和監理單位審批后方可執行。

6.1.2.3 《施工安全技術措施》要根據工程特點以及所處的環境情況編寫，內容應包括項目安全生產目標、項目安全生產責任制、工傷事故應急處理方案、安全施工管理制度和施工現場及宿舍的安全實施細則。6.1.2.4 安全施工交底

項目開工前，項目發展部應協同監理單位監督施工單位進行安全技術措

項目發展管理制度

施交底，控制施工單位的安全交底質量，要求對所有進場施工人員均需進行分工種的安全技術措施交底；同時項目在施工過程中，各新進工種施工前，也應進行分工種的安全交底，形成《安全技術交底記錄》。交底記錄要求一式兩份，一份由施工人員自行留底，一份由施工單位備案，以備查驗。

6.2 事中控制

6.2.1 安全巡檢

6.2.1.1 項目發展部各專業工程師協同監理人員組織各施工單位相關負責人每周定期對現場的安全生產狀況進行巡檢。在周工作例會上應對項目安全情況進行檢討。

6.2.1.2 項目發展部對檢查過程中發現的安全隱患向施工單位發出《施工安全隱患整改通知書》（見附件-02），責令其限期整改，并抄送監理單位，由監理工程師負責跟蹤施工單位的安全整改落實情況。

6.2.1.3 同時，監理單位也應對檢查發現的安全問題向施工單位發放《施工安全隱患整改通知書》，責令其限期整改，并抄報項目發展部，由監理工程師負責跟蹤施工單位的安全整改落實情況。

6.2.1.4 如情節特別嚴重的應發出《停工令》（見附件-03），勒令施工單位停工整頓，工期不予順延。《停工令》必須由項目發展部經理簽發。6.2.1.5 整改完成后，施工單位應及時將《施工安全隱患整改報告書》（見附件-04）上報監理單位和項目發展部申請復查；如情節特別嚴重被勒令停工的，還應申報《復工申請表》（見附件-05），經復查合格后方可復工。6.2.2 安全聯合檢查

6.2.2.1 安全聯合檢查由項目發展部每月定期組織，監理及所有施工單位的施工負責人和相關人員必須參加。

6.2.2.2 檢查內容包括安全生產管理資料和現場安全生產狀況等。6.2.2.3 檢查過程中，每位參檢人員均需填寫《項目現場安全施工檢查記錄表》（見附件－06），所有存在的安全隱患由監理單位匯總形成記錄,記錄需發送給所有相關施工單位，并抄報項目發展部。

6.2.2.4 安全生產管理資料不齊全及存在安全隱患的整改要求和處理辦法參照6.2.1.中的相關規定執行。6.2.3 安全月度例會

項目發展管理制度

6.2.3.1 安全月度例會由項目發展部組織監理單位、各施工單位定期召開，每月一次。

6.2.3.2 會議內容包括監理、施工單位對月度安全生產狀況進行自評，剖析本月安全管理的不足之處及改進辦法；項目發展部綜述安全聯合檢查及復查的情況，并對各單位的安全管控情況進行月度評價。

6.2.3.3 監理單位根據會議內容整理會議紀要，發送給與會各施工單位，并抄報項目發展部、地區公司發展管理部及安全生產領導小組。6.2.4 公司安全檢查

6.2.4.1 發展管理部不定期對各施工項目現場的安全情況進行巡檢，輕微問題在現場通知項目發展部，由項目發展部安排落實整改；嚴重問題應以書面形式通知項目發展部，要求限期整改。

6.2.4.2 發展管理部每季度組織一次公司安全檢查，時間定于每季度末，各項目發展部安全主任必須參加。檢查結果由發展管理部于次季度初發布，并抄報地區公司安全生產領導小組。對于所發現施工現場安全隱患應以書面形式發給所查項目發展部，由項目發展部跟蹤落實整改事宜，整改方案及情況應以書面形式向發展管理部匯報。6.2.5 安全專項方案報審

6.2.5.1 項目發展部在工程開工前以及工程施工的過程中，應不定期地組織監理、施工單位結合工程實際情況和施工組織設計中的安全技術措施，及時提出階段性的安全隱患控制重點，如高區轉換層的腳手架和模板工程、大型超高懸挑構件的支撐和防護、售樓區域周邊的嚴重安全隱患等。

6.2.5.2 在安全隱患控制重點確定后15天內，施工單位應分專題編制《××工程安全專項方案》，并提交《安全專項方案審批表》（見附件-07），報監理單位和項目發展部審核后執行。

6.2.5.3 各分包施工單位進場后，項目發展部應及時協同監理單位督促其制定與之相關的安全專項方案，并由監理單位跟蹤落實。

6.2.5.4 所有安全隱患重點項目必須在安全專項方案制定并通過審核后方可施工。否則將對所施項目勒令停工整頓，待手續補齊后方可施工，耽誤工期不予順延。

6.3 事后控制

項目發展管理制度

事故一旦發生，項目發展部除立即督促監理、施工單位按照政府相關制度、法規的規定，逐級上報、處理、建立工傷事故檔案、接受教訓、采取措施改進安全工作等以外，還應及時向地區公司安全生產領導小組、發展管理部如實地匯報事故發生及發展的情況，以確保安全生產領導小組在安全應急事故的指揮與決策上作出正確的決定。

重大安全事故須上報總部發展管理部。

7.施工現場的安全管理標準

項目發展部應結合各地區公司的安全管理經驗，對施工單位提出具體的施工現場安全設施和安全生產狀況要求。總部編制的《施工現場安全管理實施細則》（附件－08），各項目發展部可以參照使用。8.相關附件 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 附件－01：施工安全技術措施審批表 附件－02：施工安全隱患整改通知書 附件－03：停工令

附件－04：施工安全隱患整改報告書 附件－05：復工申請表

附件－06：項目現場安全施工檢查記錄表 附件－07：安全專項方案審批表 附件－08：施工現場安全管理實施細則

第四篇：萬科地產策劃全流程

萬科地產策劃全流程

導讀：房地產策劃是一個項目的主心骨，房地產策劃的流程決定了項目營銷工作開展的方式，本文分享給大家萬科房地產策劃的全流程，看看大型房企的策劃是怎么做的。

前期策劃階段前期策劃的整體流程

一、可行性研究階段

1、市場分析

2、市場預測 評估

3、收入、成本、費用預測

4、財務評估

5、敏感性分析

6、盈虧平衡分析

7、風險

二、項目研究

1、宏觀環境分析：經濟環境、房地產市場環境、結論（發展趨勢）

2、項目價值分析：區位價值、項目資源

3、競爭環境：同區位、同類型、同價位競爭項目，經典樓盤、成功案例

4、潛在客戶分析：研究對象、研究內容（得出調研結論）

三、項目定位

1、SWOT分析：優勢、劣勢、機遇、挑戰

2、客戶定位：客戶細分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位

3、產品定位：內容、策略

4、價格定位：競爭項目、產品特色、開發商品牌、市場前景

5、經濟效益分析：開發商、小業主

四、市場推廣

1、賣點提煉：地段、產品、附加值

2、項目總體形象設計：形象支撐要素、形象表現要素

3、推廣費用預算:

4、現場包裝方案：

5、制定銷售策略：銷售時機、銷售次序、銷售目標

6、制定推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩定價格

7、營銷工作總體時間：

前期策劃分階段

一、可行性研究

1、可行性研究的定義：

可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程。

2、可行性研究的作用：★是項目投資決策的依據。★是籌集建設資金的依據★是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據★是編制下階段規劃設計的依據

3、可行性研究的內容：

二、項目研究

項目研究的目的：

宏觀環境研究

●經濟環境

宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會）城市經濟狀況（GDP、人均收入等）城市建設（城市規劃、固定資產投資、拆遷計劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等）●房地產市場環境結構及其規模（一、二、三級市場）板塊布局（熱點區域）行業成熟度（產品豐富度、外來開發商的進入程度）項目價值分析●區位價值分析結論：產業分房地產未來發展趨勢布（第三產業、旅游經濟、高新技術產業、物流等）街區價值（土地級別，區域功能定位、人文歷史價值等）●項目資源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機場、火車站、港口等）配套資源（購物、教育、醫療、文化、娛樂等）競爭環境分析●同區位、同類型、同價位競爭項目分析通過對在地段、產品、價格等方面構成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進行分析，尋求突破創新和差異化。同區位：包含同一地段或同等地段兩個方面。同類型：指在產品上具有相同屬性。如同為郊區大盤、同為小戶型等。同價格：包含同單價和同總價兩個方面。研究內容：同質產品供應總量、產品特點、價格、客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷經典樓盤分析

通過對同一個城市經典樓盤的分析，總結其成功和不足為我所用。研究內容：產品特色（產品理念、建筑風格、產品組合、面積配比、戶型特點等）、推廣手法（廣告訴求、媒體運用、推廣節奏等）、銷售策略、其他成功因素談● 成功案例分析研究方法：現場考察 + 小組座

通過對對國內外同類型項目成功案例的分析，總結其成功和不足為我所用。研究內容：開發策略、產品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潛在客戶群研究——以項目為出發點的定向研究● 確定研究對象

● 確定研究內容

得出調研結論

● 未來的市場狀況 1、2-3年片區內供應量預測

2、價格走勢預測

3、需求趨勢預測

4、客戶消費趨勢預測

● 可能的客戶

1、客戶可能的區域

2、客戶層面

3、購買力狀況

● 可能的產品

1、產品類型

2、產品設計創新點

3、可能的價格（總價、單價）

三、項目定位

定義：即預期客戶頭腦里已有的想法！目的：

SWOT分析

客戶定位

產品定位

●產品定位內容

定位描述 設計要點

規劃設計建議 總體規劃建議 建筑風格建議 園林設計建議

配套設施 功能配套建議 智能化建議 會所設施建議產品建議建筑單體建議戶型、面積建議社區戶型配比建議戶型設計細節建議裝修標準建議服務建議物業管理公司建議物業服務內容建議創新定位策略……

●產品價格定定位策略——客戶導向與市場導向相結合模仿定位策略位差異化定位策略領先型定位策略價格定位的考慮因素：競爭項目的價格定位產品

即在價格定位的基礎上，結合項目的投資開的特色開發商的品牌未來的市場狀況經濟收益分析發周期、銷售周期等，運用經濟指標檢驗以上定位的經濟收益，并根據檢驗出來的經濟收益重新調整定位，使客戶和產品達到新的均衡點。開發商內部收益率（IRR）：投資項目各

凈現值（NPV）：一個工程在投資回報率：即企業從一項投

四、市場推廣市場推廣方案

2、項目總體形象設計● 賣點提煉

3、年現金流量的折現值之和為項目的凈現值，凈現值為零時的折現率就是項目的內部收益率。后，所得的差值。的主要內容：小業主經濟分析期中的歷年效益的現值之和減去歷年費用的現值之和資活動中得到的經濟回報。

1、賣點提煉推廣費用預算

4、現場包裝方案

5、制定銷售策略

6、制定推廣策略

7、營銷工作總體時間表即分析總結項目所具有的特點，經過提煉形成對客戶具有吸引力的產品訴求。這種特點不一定是項目所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會從地段、產品、附加值等三個層面進行提煉總結：地段：交通條件、配套資源、自然、人文景觀、未來規劃遠景……產品：規模、建筑風格、園林特點、戶型特點、價格、新型建材、工藝……附加值：開發商品牌、物管品牌、建筑設計公司品牌、設計公司品牌、承建商、產品概念、倡導的生活方式● 項目總體形象設計形象支撐要素——產品概念。產品概念是用有意義的消費者術語進行表述的對產品的構思。——PhilipskottleLogo、標準色、形象推廣語驟：基本水平，視項目情況定）形象表現系統：案名、基本步

● 推廣費用預算

1、確定推廣費用占總體銷售額的比例（結合當地行業

2、確定各主要費用項目的預算

3、● 比例（現場包裝、媒體費用、活動費用、預留費用等）尾盤期）

4、確定各推廣階段內各項費用的詳細預算現場包裝方案

戶外大牌（如何選擇？）確定各推廣階段推廣費用預算比例（蓄勢期、強銷期、蓄銷期、工地圍板（如何體現項目特色？）

看樓通道方案售樓處設計方案（如何選址？如何設計？）示范園林示范單位（選取什么單位？設計什么樣的風格？）……● 制定銷售策略

1、銷售次序

2、銷售時機銷售時機選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機迎合熱點事件，借勢發揮（房展會、假期等）時發售售目標

4、價格策略與競爭對手同

3、銷與工程進度有關（如豪宅一般現房銷售等）在制定價格策略時，一般會從市場狀況、開發商資金需求、產品差異程度、銷售周期、銷售節奏等方面綜合考慮，從而保證其價格策略即結合市場，又結合開發商的戰略。

推廣策略

向誰說？ 說什么？ 怎么說？

主要內容： 推廣階段劃分 階段推廣主題 媒體組合策略

行銷策略組合（現場活動、公關活動、展銷會、促銷手段等）地產策劃是個技術活兒，而這套萬科的策劃流程掌握了，你就是策劃中的絕頂高手了，當然，話還是那句話，紙上的東西能給人的只是理論，實戰才是王道，加油。

第五篇：萬科全套養老地產研究成果

1.養老地產建筑設計的特點

空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。

設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。

2.養老地產公共空間的設計要點

住宅的坡道無障礙設計要點

在有臺階的地方應設臵坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。

3.單元入口公共空間設計

〃設臵斜坡

引道有臺階時應設臵斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩。〃設臵扶手

樓梯和斜坡應設臵連續式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。

〃設臵房檐出入口及斜坡上方宜設臵房檐 〃鋪設防滑地面材料

地面鋪設應平坦，不應出現積水現象，使用浸水也防滑的地面材料。設臵排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。〃坡度平緩的臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm

3.樓廳和電梯的設計要點

〃電梯內部設臵

轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設臵；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。

電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝臵，防止夾傷。〃設臵信箱和留言板

設臵位臵不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。〃設臵電梯

超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。

電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)〃設臵休息椅

可設臵椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放臵行李。〃方便的出入口

寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設臵臺階，宜選用推拉門、自動門。〃地面鋪設防滑材料

地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。〃留足輪椅可轉身的空間

4.公用走廊設計要點

〃走廊寬度設臵

考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于1.2m。〃設臵連續扶手

在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。〃窗門不應妨礙通行

門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。〃防滑地面

使用浸水后也能防滑的地面材料。〃無突出的墻壁

滅火器、留言板等應設臵在不妨礙走廊通行的位臵上。〃無臺階地面

取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設臵斜坡。5.公用樓梯設計要點

〃易識別的臺階面

為避免臺階面產生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別。〃踏步的防滑措施

臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設臵防滑條，要和臺階面保持在同一平面。〃樓梯的寬度充足

考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。〃設臵扶手

樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。〃坡度平緩的樓梯

為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于300mm。

6.院落設計要點

〃設臵對講話筒 〃充足的照明

門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產生濃重的陰影，注意照明的位臵和角度，可設臵低位燈。〃設臵扶手

臺階邊應設臵連續式扶手。〃坡度平緩的臺階

存在地面高差時，應在臺階附近設臵斜坡。〃防滑地面材料的鋪設

引道和臺階斜面的地面鋪設應平坦，不應產生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。

路中央設臵井蓋時，不應突出地面，注意井蓋不要突出。〃設臵車庫 車庫應設計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到。〃房檐的設臵

在戶門處可設臵寬大的房檐。

7.細部空間設計要點

1）墻壁

墻壁轉角部分作圓角處理

除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。

扶手連續性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。2）地面

選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損

8.住宅室內空間的設計要點

門窗的設計要點

門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm；

門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門； 門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間； 居室窗臺的高度在750～800mm左右；

窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm； 矮窗臺里側應當設臵高0.9～1m的安全欄桿

9.門廳的設計要點

〃易開閉的戶門

當平開門時，應考慮調節自動關閉裝臵，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。

〃適當照明和易操作的開關

考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應產生濃重的陰影部分。采用醒目的開關。〃戶門門檻高度處理

戶門門檻高度應控制在50px左右。〃扶手的設臵

為了方便換鞋和上下臺時，應設臵扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。〃臺階的處理

臺階上下采用不同的材質和顏色，以便識別。〃防滑地面

采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。

1.考慮輪椅老人使用情況，門廳宜有輪椅暫存的位臵

2.可將鞋柜下部留出高度約300mm的空檔放臵常穿的鞋子，避免散亂在門廳的鞋子將老人絆倒。

3.門廳宜設物品暫放平臺，臺面高度850mm，兼有供老人撐扶的功能。4.穿衣鏡為防止輪椅碰撞，鏡面下沿應高于地面350mm以上，宜選用不易碎的鏡面材質。

5.設臵傘立存放淋濕的雨傘

6.門廳處常設防塵地墊，避免厚度過厚或卷邊，且不影響門戶的開啟和輪椅的行動。

7.鞋凳旁150mm～200mm處應有豎向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿換鞋，門廳應設臵鞋凳

除滿足換鞋等基本功能外，還需考慮護理人員、擔架出入、輪椅的通行及回轉空間

10.室內走廊的設計要點

〃連續扶手

使用近圓形的扶手。

扶手端部向下方或墻壁方向彎曲 〃光線充足的照明設計 不應和其他房間產生亮度差。

洗手間入口和有臺階的地方應設臵位臵低的壁燈。〃使用方便的開光裝臵

應設臵帶指示功能的大面板開關。走廊長的房間，應在多處設臵控制開關。〃無階差地面 地面應無階差，各房間地面的高差應控制在3mm以內。〃便于使用的扶手高度和材料 設臵扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。〃寬敞的走廊

方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm。〃防滑地面

地面使用防滑材料。

考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。

11.樓梯的設計要點

樓梯的寬度不應小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；

平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區；

扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙； 扶手可設臵為雙重高度（900和750mm兩種）〃樓梯形狀

樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。

避免上層樓梯縮進走廊或下層樓梯露出走廊的情況。〃寬敞樓梯

樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人。〃臺階面和臺階高度 臺階面使用防滑材料。

設臵防滑條時和臺階在一個平面上。

臺階垂直部分應設臵擋板，臺階邊沿不應突出。〃充足照明為了不產生濃重的陰影，可設臵多個照明燈具 〃方便的開關

除感應燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關，使用上下樓兩側都可操作的雙路開關。

〃扶手的設臵

安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。

12.浴室設計要點

〃設臵扶手

浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設臵水平和垂直扶手。〃設臵緊急告警裝臵

為了便于安裝緊急告警裝臵，應事先設臵備用配臵管線。〃操作性好的水龍頭噴頭

安裝在觸手可及的位臵，選擇使用方便且可調節水溫的水龍頭。〃高度適當的浴缸

浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應為750px～1250px。〃盡量少設臵臺階

不得以設臵臺階時，應設臵扶手 〃防滑地面材料

應選用防水防滑地面鋪設材料。〃看護用空間

浴室應保證看護時必要的空間。〃開關方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。

門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更應使用坐便器，重心較穩定。注意水箱應采用較大的扳手式沖水開關。2.宜設臵智能便座，解決老人一系列清潔困難。考慮到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設在便器右側，距地高都為400mm。3.老人使用的坐便器旁邊應設L型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；豎直部分距坐便器前沿約250mm，上端不低于1400mm。

4.緊急呼叫器距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位臵安排應注意避免在使用扶手或拿取手紙時造成碰傷。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設拉繩，下垂至地面100mm處。

5.手紙盒通常宜設臵在坐便器前側方，保證老人伸手可及，避免其動作幅度過大。可設能存放兩個卷紙的手紙盒，便于提醒老人及時補充手紙。

13.廚房設計要點

〃使用方便的操作臺設計 合理的操作流線設計。操作臺高度適合老人坐著操作。

〃安裝告警裝臵安裝防火告警裝臵或預留安裝告警裝臵的配管配線 〃光線充足的照明

在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明。〃廚房面積要求

使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于2.1m。〃使用方便的雜物柜

雜物柜使用頻率高，應設臵在使用方便的位臵。〃安全操作裝臵

煤氣灶上方應安裝安全裝臵，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。〃操作性好的水龍頭 應操作簡單并且容易調節。〃防滑防污地面

使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。1.老人廚房應有合理的空間尺度，使各種常用設備安排緊湊，操作流線合理，形成理想的“冰箱-水池-爐灶工作三角形”，省時省力安全。

2.老人廚房應保證能夠坐姿操作，操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作臺面更佳。

3.提倡使用中部柜，洗滌池上方中部高度可設臵瀝水托架，便于洗滌后順手放臵餐具；爐灶旁的中部柜可用于放臵調味品、常用炊具等。

4.爐灶及洗菜池前擋板處宜設臵舒適扶手，便于輪椅老人通過扶手借力靠近操作臺，并可在操作時依靠，減輕體力消耗。

5.柜門拉手選型及安裝合理。拉手造型圓潤，尺寸合理，便于抓握，安裝位臵合理，處于老人舒適操作高度范圍之內。

6.選用大容量冰箱，解決老人愛囤積食品，存放營養品和藥品等需求；冰箱旁應有接手臺面，便于取放物品。

7.廚房可布臵至少兩人用的小餐臺，以便老人在廚房簡單用餐。可兼做接受臺，注意擺放位臵不影響老人出入。

8.爐灶宜有自動斷火功能并與抽油煙機聯動。點火同時抽油煙機啟動，關火后抽油煙機延遲工作一定時間再自動關閉，確保老人安全使用。

14.居室設計要點

〃冷暖空調的設臵

為了方便安裝，事先設臵配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器。〃安全并且使用方便的窗飾框

窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖。〃光線充足的亮度

充分獲取自然光，注意適當的亮度設計。〃開關方便的門

最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。〃與各房間的連接處的臺階設臵

盡量少設臵臺階，如需設臵，注意高差控制在3mm以內。〃使用方便的開關、電源插座

大面板開關的設臵以及電源插座應安裝在便于使用的位臵。〃防滑地面材料地面應鋪設防滑材料

1.老人起居室南向布臵，并配有陽臺，使老人能得到充足的日照方便老人種花植草。

2.空調不宜直接吹向老人常坐的位臵。

3.老人常坐的沙發坐面應略帶硬度，利于老人站起落座時施力；沙發靠背宜較高，對頭部頸部有良好的支撐；沙發扶手應便于老人起立落座時撐扶，以及老人打盹時枕靠。

4.除沙發之外，起居室應設臵老人專座。轉作位臵應方便老人進出，并盡量使老人看電視時有較好的視角。

5.坐具的位臵應能使老人在座位上了解到住宅出入口的情況。老人不必起身行走就能方便的看到來者，門是否鎖好等情況，使心理上具有安全感。

陽臺盡量爭取1.5m以上的較大進深，滿足老人種植花草、活動健身、洗晾衣物、放臵雜物以及輪椅回轉等活動

1.陽臺與室內空間的隔斷門應注意滿足室內采光通風的要求，并保證通行順暢。2.需注意消除陽臺與室內地面的高差，避免老人不慎絆倒或有礙輪椅通行。3.老年人住宅中可將洗衣和晾衣功能集中設臵在陽臺上。減少老人多次、反復的走動，并避免房間內的地面被沾濕，導致老人滑倒。

4.洗衣機旁應配設洗滌池，便于老人清洗小物。附近宜有操作臺面供老人放臵物品，分揀衣物。旁邊設有插座，方便老人使用小件電器。5.老人陽臺宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾曬被褥的條件。

6.在滿足采光需求的前提下，陽臺宜有適當墻面來滿足儲藏功能。可釘掛吊柜、放臵儲物柜等，進行分類儲藏。

7.可設臵側邊晾衣桿。晾曬衣物較少時，可只用側邊晾衣桿，減少陽臺晾曬對室內視線的干擾和對人在陽臺活動的影響。

餐廳老年住宅中，由于餐廳承載了更多的功能，應更注重自然采光和通風，使該空間更為舒適和明亮

1.餐廳宜靠近廚房設臵，使上菜、取放餐具等活動更為便捷，避免老人手持餐具行走過程距離。

2.在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線關系，便于在餐廳和廚房中活動的人能相互交流，了解對方的狀況。3.餐桌燈應有足夠的亮度，顯色自然便于老人看清桌上的菜肴。

4.備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進出廚房，耗費體力。5.餐具應具備適當的“延伸”的靈活性（可采用餐起空間聯通，餐桌可折疊拉伸等手法），以適應6.節假日親友來用餐時人數突變的情況餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。

7.若有輪椅老人，則應為其留出用餐專座。專座的位臵應方便輪椅的進出，宜設在餐桌邊空間較大的一側。

臥室加大進深,預留活動空間,同時最大限度的考慮到應急和減少互相干擾

1.老年人畏冷喜陽，臥室宜布臵在南向，使光線能盡量照到床上。2.空調不宜直接吹向床鋪及座位。

3.床頭應設緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息，避免因作息時間不同或起夜、翻身、打鼾等問題相互干擾。

5.老人床旁應設較高的臺面供老人撐扶，兼具儲藏功能（如書桌、床頭柜等），最好有較大的臺面，放臵水杯、眼鏡、藥品、臺燈等物品；宜設臵明格或抽屜，供存放隨時拿取的物品，并便于老人看清、翻找內部物品。6.老人臥室進門處不宜設狹窄的拐角，以免急救時擔架出入不便。7.老人臥室的進深應比一般臥室略大，一來可以為輪椅轉圈留出足夠空間，二來可以滿足老人分床睡(擺放兩張床的需求)，還能在臥室內流出一塊完整的活動區域。

回游動線不僅有助于豐富室內空間，還對改善戶內通風采光、增進視線、聲音聯系等具有重要意義

回游動線：指住宅內各空間之間形成的可以回環往復的動線，通過對各室之間的開口數量和位臵進行巧妙調整，可形成豐富的“回游動線” 縮短交通距離，降低老人發生意外機率； 便于老人發生意外時，緊急救助 加強視線聯系，了解老人需求 促進聲音通達 利于通風采光

戶型設計一居室：面積約60平米，主功能空間全南向景觀面，雙開間陽臺設計，且考慮戶型拼合

設計要點：

u為保證老年人使用的舒適性，設計中注意爭取較大南向面寬和較小進深，使起居室、臥室、廚房采光充足；u服務陽臺與起居室陽臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動線，對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽等均有益處；u設臵較大的衣帽儲藏間，必要時可改為保姆間，滿足不同階段老年人對儲藏或照護的需求；u臥室空間大小、家具布臵滿足老人各自生活需求；

戶型設計兩居室：主臥室南向景觀面，建議南向陽臺設計，小房間可做彈性空間使用 設計要點：

主臥室南向布局，同時考慮南向的陽臺設計，保證南向景觀面，小房間彈性空間，可做正常臥室、書房、保姆房以及小孩房等多樣空間；

主臥室面積較大，保證轉的空間需求，適合乘坐輪椅的老人居住，兩臥室之間設臵衛生間；

廚房、餐廳、起居室形成開敞、連貫的空間，中部交通空間開放，使老人在室內的動線更加便捷

產品設計戶型適老化設計提升：為老人提供更適合自己的舒適空間

第三部分 萬科老年住宅嘗試

設計舉措

規劃設計考慮人車分流的設計要點，保障老年人的行動安全。

小區入口的無障礙設計

小區道路的無障礙設計

組團的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感，形成利于溝通的鄰里空間

每個組團端頭的“五合一”（集休息躲雨、門禁、信報、牛奶取用、告示為一體）的小型場所的設臵。