第一篇：萬科地產(chǎn)項目營銷策劃流程（本站推薦）

萬科地產(chǎn)——項目全程策劃流程

一、市場調(diào)研：

1，前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；

2，市場分析：

（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融形勢

4，競爭個案項目調(diào)查與分析

5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節(jié)性

（5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）

（6）購買頻度

6，結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研

1，地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）

4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1，投資環(huán)境分析

（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4，土地延展價值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6，投入產(chǎn)出分析

（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風格建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景

•經(jīng)濟實力

•行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式.（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）成交價格租金價格價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合4投放頻率

5費用估算

（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2，小區(qū)容積率的敏感性分析

3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等）

5，小區(qū)建筑風格的形式及運用示意

6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區(qū)戶型比例的搭配關系

8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分

1，名稱

2，標志

3，標準色

4，標準字體

（二）運用部分

1，現(xiàn)場

•工地圍板

•彩旗

•掛幅

•歡迎牌

2，營銷中心

•形象墻

•門楣標牌

•指示牌

•展板規(guī)范

•胸卡

•工作牌

•臺面標牌

3，工地辦公室

•經(jīng)理辦公室

•工程部

•保安部

•財務部

4，功能標牌

•請勿吸煙

•防火、防電危險

•配電房

•火警119

•消防通道

•監(jiān)控室

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。

“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容：

1.建筑規(guī)模與風格；

2.建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

3.裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；

5.物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6.發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）；

7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）．實際價格（在預期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）

3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4． 價格策略

入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2．階段性的廣告主題

3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4．廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1． 媒介組合2．軟性新聞主題

3．投放頻率

4．費用估算

七、推廣費用

1． 現(xiàn)場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）

3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務與人員培訓

第二篇：萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。

“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容： 1.建筑規(guī)模與風格；

2.建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

3.裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）； 4.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）； 5.物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6.發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）； 7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）．實際價格（在預期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4． 價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題 3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4．廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1． 媒介組合 2．軟性新聞主題 3．投放頻率 4．費用估算

七、推廣費用

1． 現(xiàn)場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理 銷售實務與人員培訓

第三篇：地產(chǎn)項目營銷策劃流程

地產(chǎn)——項目全程策劃流程

一、市場調(diào)研：

1、展開-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；

2、市場分析：

（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3、近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融政策

4、競爭個案項目調(diào)查與分析

5、消費者分析：

（1）購買者地域分布；（2）購買者動機

（3）功能偏好（建筑外觀、居住面積、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周邊設施、物業(yè)管理、價格、銀行政策、付款方式）。

（4）購買時機、季節(jié)性、（5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）（6）購買頻度

6、結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研

1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)。

2、地塊本身的優(yōu)劣勢

3、地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）

4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1、投資環(huán)境分析

（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、土地稀缺）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇（見下圖表）

3、現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析 ：容積率、資金投入、邊際成本利潤。

6、投入產(chǎn)出分析：成本與銷售模擬表、股東回報率。

7、同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風格 建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊、安防、智能）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

一、經(jīng)濟背景

? 經(jīng)濟實力

? 行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

二、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意構思、表達方式。

三、價格定位 理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

四、入市時機、入市姿態(tài)

五、廣告策略

1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

七、推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范場所、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書、DM單頁等）

3媒介投放（傳統(tǒng)媒介：報紙、雜志、招貼、海報、宣傳單、包裝、POP、廣播、電視、路牌、交通工具、霓虹燈、戶外等。新媒體是微電影、微樓書、APP、）

五、概念設計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、健身房、購物等）5，小區(qū)建筑風格的形式及運用示意 6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7，小區(qū)戶型比例的搭配關系

8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現(xiàn)場

? 工地圍板 ? 彩旗 ? 掛幅 ? 歡迎牌

2，營銷中心 ? 形象墻 ? 門楣標牌 ? 指示牌 ? 展板規(guī)范 ? 胸卡 ? 工作牌 ? 臺面標牌 3，工地辦公室 ? 經(jīng)理辦公室 ? 工程部 ? 保安部 ? 財務部 4，功能標牌 ? 請勿吸煙 ? 防火、防電危險 ? 配電房 ? 火警119 ? 消防通道 ? 監(jiān)控室

地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“本項”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。“本地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容： 1.建筑規(guī)模與風格；

2.建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

3.裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）； 4.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；

5.物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6.發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）； 7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）．實際價格（在預期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4． 價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題 3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4．廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略 1． 媒介組合

2．軟性新聞主題 3．投放頻率 4．費用估算

七、推廣費用

1． 現(xiàn)場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理 銷售實務與人員培訓

一、銷售準備

1、項目審批資料：營業(yè)執(zhí)照；資質(zhì)等級證書；土地使用權證書；建設工程規(guī)劃許可證；施工許可證；銷售許可證 2、銷售資料：

（1）法律文件：建設工程規(guī)劃許可證；土地使用權出讓合同；銷售許可證；房地產(chǎn)買賣合同

（2）宣傳資料：形象樓書；功能樓書；折頁、置業(yè)錦囊、單張

（3）銷售文件準備：客戶置業(yè)計劃；認購合同；購樓須知；價目表；付款方式（一次性付款、按揭、分期付款）；其他

三、銷售人員準備（1）確定銷售人員

（2）確定培訓內(nèi)容：公司背景和目標；物業(yè)詳情；銷售技巧；簽訂合同程序和手續(xù)；物業(yè)管理；其他

（3）確定培訓方式：課程培訓；銷售模擬

4、銷售現(xiàn)場準備：售樓處；看樓通道；樣板房；想象墻、圍墻；示范環(huán)境；施工環(huán)境；模型；廣告牌、燈箱、導示牌、彩旗等

（二）銷售實施的管理

1、劃分銷售階段：銷售時間；銷售階段（預熱、強銷、持續(xù)、尾盤）劃分

2、各階段的市場推廣策略：見市場推廣部分

3、各階段的銷售策略

4、銷售工作流程：客戶接待與談判；定金收取及簽訂認購合同；交納首期房款，簽訂商品房買賣合同；交納余款或辦理按揭；其他售后服務

5、銷售管理：客戶接待管理及步驟；銷售現(xiàn)場管理；房號管理

6、銷售控制：銷售數(shù)量控制；銷售價格控制；銷售進程控制；銷售質(zhì)量控制；銷售人員控

第四篇：深圳萬科----地產(chǎn)項目全程策劃流程

萬科地產(chǎn)全程策劃流程

深圳萬科----地產(chǎn)項目全程策劃流程

一、市場調(diào)研：

1，前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；

2，市場分析------（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融形勢 4，競爭個案項目調(diào)查與分析 5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節(jié)性

（5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）

（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

萬科地產(chǎn)全程策劃流程

7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1，投資環(huán)境分析（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4，土地延展價值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤

6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風格 建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景

萬科地產(chǎn)全程策劃流程

· 經(jīng)濟實力

· 行業(yè)特征?? 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位 理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

萬科地產(chǎn)全程策劃流程

4，小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風格的形式及運用示意 6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7，小區(qū)戶型比例的搭配關系

8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現(xiàn)場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室

萬科地產(chǎn)全程策劃流程

· 工程部 · 保安部 · 財務部 4，功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容： 1? 建筑規(guī)模與風格；

2? 建筑布局和結(jié)構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

3? 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）； 4? 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）； 5? 物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6? 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）； 7? 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構、教育背景

萬科地產(chǎn)全程策劃流程

等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）．實際價格（在預期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4． 價格策略 入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題 3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4．廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1． 媒介組合 2．軟性新聞主題 3．投放頻率 4．費用估算

七、推廣費用

萬科地產(chǎn)全程策劃流程

1． 現(xiàn)場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務與人員培訓

第五篇：萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營銷策劃方案及萬科研究報告

【萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營銷策劃方案及萬科研究報告】

本文由智地網(wǎng)、房地產(chǎn)營銷策劃方案網(wǎng)、房地產(chǎn)培訓網(wǎng)提供

【資料簡介】

【萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營銷策劃方案及萬科研究大全】該資料是目前國內(nèi)最全最新的萬科地產(chǎn)管理制度和萬科營銷策劃方案及萬科研究大全資料，特別是2010到2013年的資料，共3000多個文件。

該資料大小為13.4G，采用DVD光盤保存。

該資料涵蓋萬科地產(chǎn)企業(yè)管理制度、員工管理手冊、員工培訓資料、萬科項目案例市場調(diào)查研究報告、營銷策略、策劃方案、廣告推廣、目標客戶分析、競爭對手研究報告等內(nèi)容。

實地案例分析，覆蓋全國萬科地產(chǎn)項目：廣州、南京、武漢等。

文件格式多樣，易編輯、復制、修改，資料文件均為Word、txt、PPT、JPG、xls、pdf等格式。

一份移動學習資料寶庫，同時實現(xiàn)個人學習和企業(yè)培訓！

萬科地產(chǎn)是目前國內(nèi)最成功、最大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是住宅開發(fā)龍頭企業(yè)，其項目遍布全國各大中城市，其開發(fā)模式被人爭相模仿。

本資料包括萬科地產(chǎn)各類重要內(nèi)部管理制度和流程，以及數(shù)百項目的營銷策劃方案和競爭對手的研究報告，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必備的參考資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板和高層管理人士必買資料。

【部分資料目錄】

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