第一篇：萬科全套養老地產研究成果大全

1.養老地產建筑設計的特點

空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。

設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。

2.養老地產公共空間的設計要點

住宅的坡道無障礙設計要點

在有臺階的地方應設臵坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。

3.單元入口公共空間設計

〃設臵斜坡

引道有臺階時應設臵斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩?！ㄔO臵扶手

樓梯和斜坡應設臵連續式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。

〃設臵房檐出入口及斜坡上方宜設臵房檐 〃鋪設防滑地面材料

地面鋪設應平坦，不應出現積水現象，使用浸水也防滑的地面材料。設臵排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。〃坡度平緩的臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm

3.樓廳和電梯的設計要點

〃電梯內部設臵

轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設臵；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。

電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝臵，防止夾傷。〃設臵信箱和留言板

設臵位臵不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶?！ㄔO臵電梯

超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。

電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)〃設臵休息椅

可設臵椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放臵行李。〃方便的出入口

寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設臵臺階，宜選用推拉門、自動門?！ǖ孛驿佋O防滑材料

地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬?！糇爿喴慰赊D身的空間

4.公用走廊設計要點

〃走廊寬度設臵

考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于1.2m。〃設臵連續扶手

在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm?！ù伴T不應妨礙通行

門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行?！ǚ阑孛?/p>

使用浸水后也能防滑的地面材料?！o突出的墻壁

滅火器、留言板等應設臵在不妨礙走廊通行的位臵上。〃無臺階地面

取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設臵斜坡。5.公用樓梯設計要點

〃易識別的臺階面

為避免臺階面產生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別?！ㄌげ降姆阑胧?/p>

臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設臵防滑條，要和臺階面保持在同一平面。〃樓梯的寬度充足

考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。〃設臵扶手

樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起?！ㄆ露绕骄彽臉翘?/p>

為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于300mm。

6.院落設計要點

〃設臵對講話筒 〃充足的照明

門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產生濃重的陰影，注意照明的位臵和角度，可設臵低位燈?！ㄔO臵扶手

臺階邊應設臵連續式扶手?！ㄆ露绕骄彽呐_階

存在地面高差時，應在臺階附近設臵斜坡?！ǚ阑孛娌牧系匿佋O

引道和臺階斜面的地面鋪設應平坦，不應產生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。

路中央設臵井蓋時，不應突出地面，注意井蓋不要突出。〃設臵車庫 車庫應設計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到。〃房檐的設臵

在戶門處可設臵寬大的房檐。

7.細部空間設計要點

1）墻壁

墻壁轉角部分作圓角處理

除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。

扶手連續性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。2）地面

選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損

8.住宅室內空間的設計要點

門窗的設計要點

門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm；

門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門； 門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間； 居室窗臺的高度在750～800mm左右；

窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm； 矮窗臺里側應當設臵高0.9～1m的安全欄桿

9.門廳的設計要點

〃易開閉的戶門

當平開門時，應考慮調節自動關閉裝臵，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。

〃適當照明和易操作的開關

考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應產生濃重的陰影部分。采用醒目的開關。〃戶門門檻高度處理

戶門門檻高度應控制在50px左右?！ǚ鍪值脑O臵

為了方便換鞋和上下臺時，應設臵扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形?！ㄅ_階的處理

臺階上下采用不同的材質和顏色，以便識別?！ǚ阑孛?/p>

采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。

1.考慮輪椅老人使用情況，門廳宜有輪椅暫存的位臵

2.可將鞋柜下部留出高度約300mm的空檔放臵常穿的鞋子，避免散亂在門廳的鞋子將老人絆倒。

3.門廳宜設物品暫放平臺，臺面高度850mm，兼有供老人撐扶的功能。4.穿衣鏡為防止輪椅碰撞，鏡面下沿應高于地面350mm以上，宜選用不易碎的鏡面材質。

5.設臵傘立存放淋濕的雨傘

6.門廳處常設防塵地墊，避免厚度過厚或卷邊，且不影響門戶的開啟和輪椅的行動。

7.鞋凳旁150mm～200mm處應有豎向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿換鞋，門廳應設臵鞋凳

除滿足換鞋等基本功能外，還需考慮護理人員、擔架出入、輪椅的通行及回轉空間

10.室內走廊的設計要點

〃連續扶手

使用近圓形的扶手。

扶手端部向下方或墻壁方向彎曲 〃光線充足的照明設計 不應和其他房間產生亮度差。

洗手間入口和有臺階的地方應設臵位臵低的壁燈?！ㄊ褂梅奖愕拈_光裝臵

應設臵帶指示功能的大面板開關。走廊長的房間，應在多處設臵控制開關?！o階差地面 地面應無階差，各房間地面的高差應控制在3mm以內。〃便于使用的扶手高度和材料 設臵扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性?！▽挸ǖ淖呃?/p>

方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm?！ǚ阑孛?/p>

地面使用防滑材料。

考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。

11.樓梯的設計要點

樓梯的寬度不應小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；

平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區；

扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙； 扶手可設臵為雙重高度（900和750mm兩種）〃樓梯形狀

樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。

避免上層樓梯縮進走廊或下層樓梯露出走廊的情況。〃寬敞樓梯

樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人?！ㄅ_階面和臺階高度 臺階面使用防滑材料。

設臵防滑條時和臺階在一個平面上。

臺階垂直部分應設臵擋板，臺階邊沿不應突出?！ǔ渥阏彰鳛榱瞬划a生濃重的陰影，可設臵多個照明燈具 〃方便的開關

除感應燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關，使用上下樓兩側都可操作的雙路開關。

〃扶手的設臵

安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。

12.浴室設計要點

〃設臵扶手

浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設臵水平和垂直扶手。〃設臵緊急告警裝臵

為了便于安裝緊急告警裝臵，應事先設臵備用配臵管線?！ú僮餍院玫乃堫^噴頭

安裝在觸手可及的位臵，選擇使用方便且可調節水溫的水龍頭?！ǜ叨冗m當的浴缸

浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應為750px～1250px。〃盡量少設臵臺階

不得以設臵臺階時，應設臵扶手 〃防滑地面材料

應選用防水防滑地面鋪設材料?！醋o用空間

浴室應保證看護時必要的空間?！ㄩ_關方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。

門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更應使用坐便器，重心較穩定。注意水箱應采用較大的扳手式沖水開關。2.宜設臵智能便座，解決老人一系列清潔困難?？紤]到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設在便器右側，距地高都為400mm。3.老人使用的坐便器旁邊應設L型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；豎直部分距坐便器前沿約250mm，上端不低于1400mm。

4.緊急呼叫器距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位臵安排應注意避免在使用扶手或拿取手紙時造成碰傷。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設拉繩，下垂至地面100mm處。

5.手紙盒通常宜設臵在坐便器前側方，保證老人伸手可及，避免其動作幅度過大。可設能存放兩個卷紙的手紙盒，便于提醒老人及時補充手紙。

13.廚房設計要點

〃使用方便的操作臺設計 合理的操作流線設計。操作臺高度適合老人坐著操作。

〃安裝告警裝臵安裝防火告警裝臵或預留安裝告警裝臵的配管配線 〃光線充足的照明

在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明?！◤N房面積要求

使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于2.1m?！ㄊ褂梅奖愕碾s物柜

雜物柜使用頻率高，應設臵在使用方便的位臵。〃安全操作裝臵

煤氣灶上方應安裝安全裝臵，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。〃操作性好的水龍頭 應操作簡單并且容易調節?！ǚ阑牢鄣孛?/p>

使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。1.老人廚房應有合理的空間尺度，使各種常用設備安排緊湊，操作流線合理，形成理想的“冰箱-水池-爐灶工作三角形”，省時省力安全。

2.老人廚房應保證能夠坐姿操作，操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作臺面更佳。

3.提倡使用中部柜，洗滌池上方中部高度可設臵瀝水托架，便于洗滌后順手放臵餐具；爐灶旁的中部柜可用于放臵調味品、常用炊具等。

4.爐灶及洗菜池前擋板處宜設臵舒適扶手，便于輪椅老人通過扶手借力靠近操作臺，并可在操作時依靠，減輕體力消耗。

5.柜門拉手選型及安裝合理。拉手造型圓潤，尺寸合理，便于抓握，安裝位臵合理，處于老人舒適操作高度范圍之內。

6.選用大容量冰箱，解決老人愛囤積食品，存放營養品和藥品等需求；冰箱旁應有接手臺面，便于取放物品。

7.廚房可布臵至少兩人用的小餐臺，以便老人在廚房簡單用餐?？杉孀鼋邮芘_，注意擺放位臵不影響老人出入。

8.爐灶宜有自動斷火功能并與抽油煙機聯動。點火同時抽油煙機啟動，關火后抽油煙機延遲工作一定時間再自動關閉，確保老人安全使用。

14.居室設計要點

〃冷暖空調的設臵

為了方便安裝，事先設臵配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器?！ò踩⑶沂褂梅奖愕拇帮椏?/p>

窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖?！ü饩€充足的亮度

充分獲取自然光，注意適當的亮度設計。〃開關方便的門

最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。〃與各房間的連接處的臺階設臵

盡量少設臵臺階，如需設臵，注意高差控制在3mm以內?！ㄊ褂梅奖愕拈_關、電源插座

大面板開關的設臵以及電源插座應安裝在便于使用的位臵?！ǚ阑孛娌牧系孛鎽佋O防滑材料

1.老人起居室南向布臵，并配有陽臺，使老人能得到充足的日照方便老人種花植草。

2.空調不宜直接吹向老人常坐的位臵。

3.老人常坐的沙發坐面應略帶硬度，利于老人站起落座時施力；沙發靠背宜較高，對頭部頸部有良好的支撐；沙發扶手應便于老人起立落座時撐扶，以及老人打盹時枕靠。

4.除沙發之外，起居室應設臵老人專座。轉作位臵應方便老人進出，并盡量使老人看電視時有較好的視角。

5.坐具的位臵應能使老人在座位上了解到住宅出入口的情況。老人不必起身行走就能方便的看到來者，門是否鎖好等情況，使心理上具有安全感。

陽臺盡量爭取1.5m以上的較大進深，滿足老人種植花草、活動健身、洗晾衣物、放臵雜物以及輪椅回轉等活動

1.陽臺與室內空間的隔斷門應注意滿足室內采光通風的要求，并保證通行順暢。2.需注意消除陽臺與室內地面的高差，避免老人不慎絆倒或有礙輪椅通行。3.老年人住宅中可將洗衣和晾衣功能集中設臵在陽臺上。減少老人多次、反復的走動，并避免房間內的地面被沾濕，導致老人滑倒。

4.洗衣機旁應配設洗滌池，便于老人清洗小物。附近宜有操作臺面供老人放臵物品，分揀衣物。旁邊設有插座，方便老人使用小件電器。5.老人陽臺宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾曬被褥的條件。

6.在滿足采光需求的前提下，陽臺宜有適當墻面來滿足儲藏功能?？舍敀斓豕?、放臵儲物柜等，進行分類儲藏。

7.可設臵側邊晾衣桿。晾曬衣物較少時，可只用側邊晾衣桿，減少陽臺晾曬對室內視線的干擾和對人在陽臺活動的影響。

餐廳老年住宅中，由于餐廳承載了更多的功能，應更注重自然采光和通風，使該空間更為舒適和明亮

1.餐廳宜靠近廚房設臵，使上菜、取放餐具等活動更為便捷，避免老人手持餐具行走過程距離。

2.在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線關系，便于在餐廳和廚房中活動的人能相互交流，了解對方的狀況。3.餐桌燈應有足夠的亮度，顯色自然便于老人看清桌上的菜肴。

4.備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進出廚房，耗費體力。5.餐具應具備適當的“延伸”的靈活性（可采用餐起空間聯通，餐桌可折疊拉伸等手法），以適應6.節假日親友來用餐時人數突變的情況餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。

7.若有輪椅老人，則應為其留出用餐專座。專座的位臵應方便輪椅的進出，宜設在餐桌邊空間較大的一側。

臥室加大進深,預留活動空間,同時最大限度的考慮到應急和減少互相干擾

1.老年人畏冷喜陽，臥室宜布臵在南向，使光線能盡量照到床上。2.空調不宜直接吹向床鋪及座位。

3.床頭應設緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息，避免因作息時間不同或起夜、翻身、打鼾等問題相互干擾。

5.老人床旁應設較高的臺面供老人撐扶，兼具儲藏功能（如書桌、床頭柜等），最好有較大的臺面，放臵水杯、眼鏡、藥品、臺燈等物品；宜設臵明格或抽屜，供存放隨時拿取的物品，并便于老人看清、翻找內部物品。6.老人臥室進門處不宜設狹窄的拐角，以免急救時擔架出入不便。7.老人臥室的進深應比一般臥室略大，一來可以為輪椅轉圈留出足夠空間，二來可以滿足老人分床睡(擺放兩張床的需求)，還能在臥室內流出一塊完整的活動區域。

回游動線不僅有助于豐富室內空間，還對改善戶內通風采光、增進視線、聲音聯系等具有重要意義

回游動線：指住宅內各空間之間形成的可以回環往復的動線，通過對各室之間的開口數量和位臵進行巧妙調整，可形成豐富的“回游動線” 縮短交通距離，降低老人發生意外機率； 便于老人發生意外時，緊急救助 加強視線聯系，了解老人需求 促進聲音通達 利于通風采光

戶型設計一居室：面積約60平米，主功能空間全南向景觀面，雙開間陽臺設計，且考慮戶型拼合

設計要點：

u為保證老年人使用的舒適性，設計中注意爭取較大南向面寬和較小進深，使起居室、臥室、廚房采光充足；u服務陽臺與起居室陽臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動線，對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽等均有益處；u設臵較大的衣帽儲藏間，必要時可改為保姆間，滿足不同階段老年人對儲藏或照護的需求；u臥室空間大小、家具布臵滿足老人各自生活需求；

戶型設計兩居室：主臥室南向景觀面，建議南向陽臺設計，小房間可做彈性空間使用 設計要點：

主臥室南向布局，同時考慮南向的陽臺設計，保證南向景觀面，小房間彈性空間，可做正常臥室、書房、保姆房以及小孩房等多樣空間；

主臥室面積較大，保證轉的空間需求，適合乘坐輪椅的老人居住，兩臥室之間設臵衛生間；

廚房、餐廳、起居室形成開敞、連貫的空間，中部交通空間開放，使老人在室內的動線更加便捷

產品設計戶型適老化設計提升：為老人提供更適合自己的舒適空間

第三部分 萬科老年住宅嘗試

設計舉措

規劃設計考慮人車分流的設計要點，保障老年人的行動安全。

小區入口的無障礙設計

小區道路的無障礙設計

組團的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感，形成利于溝通的鄰里空間

每個組團端頭的“五合一”（集休息躲雨、門禁、信報、牛奶取用、告示為一體）的小型場所的設臵。

第二篇：養老地產專題2017

養老地產專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養老產業概況..........................................................................1

（一）養老產業發展現狀..............................................................1

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發展養老產業優惠政策......................................................7

二、養老地產項目開發模式................................................................14

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區17

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園........................18

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村...........21

三、養老地產運營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養老地產項目開發要點................................................................34

1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區位、環境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 36

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸...........38

6、規劃設計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區養老地產開發案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目.........................................41

3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養生養老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養生養老社區...................................44

6、甘肅盛園五星養老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養老社區.............................................................46

養老地產專題

前言

目前，居家養老、社區養老及機構養老是我國主要的養老模式，養老地產作為三者結合的有效途徑，是養老服務業和房地產業相融合而形成的新興產業，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區、養老院、托老所（居家養老服務站）和旅游養老地產等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產型社會開始向消費型社會轉變。養老產業作為新興消費產業，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產業鏈長，能夠吸納的就業人數多，在促進生產、拉動消費、推動經濟發展以及帶動就業等方面發揮著重要的作用。

一、我國養老產業概況

（一）養老產業發展現狀

從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃》（國辦發?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目?！兑巹潯凤@示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養老床位。民政部2015年社會服務發展統計公報數據顯示，全國各類養老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發展改革委2016年7月6日公布《民政事業發展第十三個五年規劃》（民發?2016?107號），《規劃》提出，將重點發展醫養結合型養老機構，增加養護型、醫護型養老床位，提高養老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養老床位數達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%?！兑巹潯诽岢?，積極開展應對人口老齡化行動，加快發展養老服務業，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的多層次養老服務體系，創新投融資機制。要推動普遍建立經濟困難老年人養老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內涵、服務標準、質量評

價等行業規范和體制機制，探索建立從居家、社區到專業機構等比較健全的專業照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。

在加強養老服務機構建設方面，《規劃》指出，深化養老服務供給側改革，積極支持社會力量舉辦養老機構，辦好公辦保障性養老機構，深化公辦養老機構改革，提高養老服務有效供給。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養老地產業將迎來爆發式的增長。

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）

1、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。

2、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。

依據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

4、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處臵與續期或出讓等內容。

6、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居?。ㄐ。﹨^按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用計劃指標中優先予以安排。

新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居?。ㄐ。﹨^按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

7、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

（1）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；

（2）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；

（4）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；

（5）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

8、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手

續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

9、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。

（三）發展養老產業優惠政策

1、國家優惠政策

近日，民政部、發展改革委、教育部等十部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務、機構養老服務、養老產業發展的具體舉措，并就推進醫養融合發展、完善投融資政策、落實稅費優惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規定和政策優惠。

（1）稅費減免

對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅。養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅。

進一步落實國家扶持小微企業相關稅收優惠政策，對符合條件的小型微利養老服務企業，按照相關規定給予增值稅、營業稅、所得稅優惠。

對家政服務企業由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內按規定免征營業稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養老機構取得的收入，按規定免征企業所得稅。

對民辦福利性、非營利性養老機構自用的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。對經批準設立的民辦養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈，符合相關規定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養老機構的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。

對民辦非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。

（2）投融資政策

加大對養老服務業發展的財政資金投入。有條件的地區，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業發展的各類財政資金，探索采取建立產業基金、PPP等模式，支持發展面向大眾的社會化養老服務產

業，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發展前景好的養老項目予以適當扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養老服務發展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養老機構應當為捐資舉辦，機構享有對其資產的法人財產權，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產的所有權。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業管理部門和登記管理機關應當對其關聯交易進行披露并進行必要監管。

民辦非營利性養老機構停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產由民政部門負責統籌，以捐贈形式納入當地政府養老發展專項基金。原始捐資有增值的，經養老機構決策機構同意并經審計符合規定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償等方式，支持金融機構加快金融產品和服務方式創新, 推進實施健康與養老服務工程。研究以養老服務產業為基礎資產的證券化產品，穩步推進金融機構直接或間接投資養老服務業。

拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養老機構利用有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，不動產登記機

構要給予辦理抵押登記手續。

（3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務，根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構發展。

2、我區優惠政策

為認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區委員會關于深化改革推動經濟社會發展若干問題的決定》(寧黨發[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區養老服務業發展，特提出《寧夏回族自治區人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》（寧政發[2014]44號），《意見》中相關優惠政策如下：

(1)加大對公辦養老服務機構投入。各級人民政府要將養老服務機構建設納入當地國民經濟和社會發展規劃，并隨著經濟發展和社會進步，逐步加大對公辦養老服務機構的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區財政每年統籌安排一定資金，用于公辦養老服務機構建設，各市、縣(區)也要積極創造條件，加大公共財政投入力度；自治區本級福彩公益金的50%以上要用于支持發展養老服務業。公辦養老服務機構的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養老服務機構利用閑臵

床位提供社會養老服務。

(2)支持社會力量舉辦養老服務機構。對按養老服務設施相關標準建設并取得《養老服務機構設立許可證》和《民辦非企業單位證書》的非營利性民辦養老服務機構，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養老服務機構按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數計算全年平均數，每年由所在地市、縣(區)財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養老服務機構安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養標準將供養費用全額轉入民辦養老服務機構，不足部分由當地財政給予補助。

(3)建立和完善居家養老服務補貼制度。對按規劃和標準新建的社區居家養老服務中心(站)，經考核驗收合格，由自治區和各市、縣(區)通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區)每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區)政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區)設立居家養老服務專項經費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。

(4)建立失能老人護理補貼制度。按照統籌城鄉發展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區經濟社會發展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經濟社會發展成果，提高其生活質量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機構要加大對養老服務業的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優惠。創新養老服務信貸產品，支持非營利性養老服務機構資產抵押貸款和優質企業信用貸款。加強養老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

(6)完善土地供應政策。各類養老服務設施建設用地應當符合城鎮土地利用總體規劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構與政府舉辦的養老服務機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老服務機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

(7)完善稅費優惠政策。落實國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老服務機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老服務機構自用房產、土地、車船免征房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養老服務機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老服務機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對養老服務機構建設要免征有關行政事業性收費，對養老服務機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老服務機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老服務機構享有同等的稅收等優惠政策。

(8)建立專業技術人員激勵制度。建立養老服務機構管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業人員職業資格認證制度，工資待遇與專業技能等級、從業年限掛鉤制度。對符合條件的參加養老護理職業技能培訓和職業技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業資格證書的從業人員，按規定給予相關補貼。在養老服務機構就業的專業技術人員，執行與醫療機構、福利機構相同的執業資格、注冊考核政策。社會辦養老服務機構和養老服務企業在技術職稱評定、繼續教育、職業技能培訓等方面與政府辦養老服務機構享受同等待遇。各類養老服務機構招用就業困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區)人力資源社會保障部門和民政部門要加強協調配合，積極推動養老服務機構依法開展工資集體協商，加強對養老服務機構工資支付情況的監督檢查，努力提高養老護理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養老服務機構綜合責任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養老服務機構投保養老服務機構綜合責任險，以及70周歲以上的經濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業保險公司開展適合老年人特點的養老保險、疾病保險、醫療保險業務。

二、養老地產項目開發模式

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。

項目首發規劃占地約4000畝，一期開發約400畝，涵蓋聯排、疊拼、板式高層公寓、養老公寓等全齡產品。一期總建筑面積約4萬平米的養老公寓由發展商持有經營，擁有養生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養老運營機構還將為所有社區居民提供個性化、定制化養老、養生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養老模式的國際敬老院。經營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有

居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產性質的老年社區，2002年10月16日正式營業。周邊醫院有北京老年醫院、溫泉鎮老年醫院、太申祥和醫院(一級甲等)。住宿分為四個區域居住，頤太居、養申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛生、護理，整個區域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環、消化等七大系統的常規體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區

CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經完工，該社區占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產品，合眾人壽推出3款實物養老保障計劃，包

括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（A）、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（A）和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園

綠城集團推出的首個養生養老項目，首創中國學院式養老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區--烏鎮，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養住區。

綠城烏鎮雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現拎包入住。

烏鎮頤樂學院作為綠城烏鎮雅園最主要的園區配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內規模最大、設施最全的老年大學之一。

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹

被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區+養老組團”的開發模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業用地），40年產權（2003-2043年），從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗，萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品，也是萬科進軍養老地產的一個試點產品，特別是養老服務的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產品，其中1棟為需要輔助的老人護理區，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設施

“金十字”養生休閑區，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。

浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區配套：獨創村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區。

（3）服務理念

隨園嘉樹有萬科物業公司自營，主要針對健康長者，除了從產品設計與硬件上打造適老產品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術后看護為主的頤養中心和康復中心則將與臺灣專業醫療機構合作，提供更為專業的醫療服務。

在萬科的規劃里，這個養老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系

統化的專業設計，意在創造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術與服務體系，形成高端養老產品及服務。

（4）運營模式

隨園嘉樹的土地是40年產權的商業用地，經過八年多的前期建設，僅剩30多年的產權。項目運營采取租售結合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售，而后期剩下的房源，萬科已經計劃以自持的形式，進行出租運營。

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村

臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優雅的養生環境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養生環境；全方位照護：為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養生文化：塑造多元養生文化，豐富退休生活價值，規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發展機會；居家式養老：全區無障礙環境設計、經濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急救援服務。

（3）經營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規定：不能作為遺產處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養老地產運營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續管理的問題，往往是住宅開發商試水養老地產的首選。

1、優勢：資金回流快，住宅開發商試水養老地產的首選 國內養老地產尚處初期發展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產權完整），投資開發者更愿意以開發住宅的方式來開發養老地產，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經營和物業增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現資金短期回流，縮短回報周期，但是養老地產運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發，無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結構的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養老的住宅時看重配套的養老服務。銷售型的養老地產項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區、國際社區、尊老社區、青年社區四個主題社區，而孝賢坊就是其中的尊老社區，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區1/3。由于社區內公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成支持；老年公寓嵌入普通社區，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續自持部分的開發和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩定的經營收入。

2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高

自持部分要獲得持續穩定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業的經營能力、較高的服務水平以及協調醫療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統的住宅開發商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤I公司進行管理，或者借助多家專業機構的資源，如保健、餐飲、醫療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內較早的大型養老社區，主要是通過住宅地產開

發養老項目，是早期以養老為概念的地產開發項目。

項目位于昌平區小湯山鎮，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養老、家政、餐飲、醫療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發；在成熟期，繼續滾動開發住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產約10億元。

（三）持有模式

持有型養老地產項目的產權仍在經營者手里，出售的是使用權。專業化、連鎖養老機構通常選擇持有，一方面是其戰略選擇，如樂成養老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養老地產盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養老社區，而是多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。這類機構專業化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養老開辦的恭和苑全國連鎖養老院。

會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續護理退休社區”（CCRC），在美國營利性養老社區中的占比并不高，之所以受到國內企業的青睞，是因為它能夠讓投資企業在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養老項目的居住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。

1、優勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續穩定的回報 真正意義上的養老地產項目，地產只是載體，而核心利潤點應該在養老物業的長期持有、養老服務的持續提供上。產權保留在經營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經營者能獲得持續穩定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠實現部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養老地產的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養老地產模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養老公寓是樂成老年事業投資有限公司的直營連鎖養老品牌，已經在北京、上海、廣東、浙江等經濟發達地區投資興建連鎖項目。項目規模較小，只有兩棟樓：北樓是醫院，南樓是養老院。養老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫護人員值守，并與大型醫院直接建立綠色就醫通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫療專家長期跟蹤，開展系統科學的功能康復訓練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養老社區，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質，無法出售產權，因此會員制是其緩解經營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養老社區“泰康之家”在北京市昌平區開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業第一家大規模國際標準持續關愛社區（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區別于普通社區，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫療設施一應俱全。社區還規劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養老社區外有6家醫療機構，均可在30分鐘內到達。與這一社區綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養老計劃”。該計劃是一款高端養老年金產品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應用于養老機構建設有著重要的現實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。PPP模式是社會主義市場經濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創新，它的出現使得項目參與各方可以取長補短，充分發揮在各自領域的優勢，從而達到比各方單獨行動更有優勢的結果。

2、PPP模式的可行性分析

機構養老服務在我國屬于福利事業，通常以養老院作為載體，準

入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。而民營企業作為中國經濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為機構養老的有效補充。

2010年9月3日，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》的出臺為險企進軍養老地產掃清了障礙。因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質在于，在公共產品生產過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據世界銀行的數據，在PPP模式中最常見的基礎設施建設行業，僅2004年一年，流入發展中國家的私營企業參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權項目的投資貢獻率達54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。

（2）提高養老機構的運行效率

由于公共部門缺少提高組織內部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養老機構的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現控制成本支出、提升服務質量的目標。

（3）推動養老機構乃至養老產業的發展

PPP可以作為改革創新的突破口，推動養老業取得實質性的發展。改革的關鍵往往是行業重組和明確職能，具體來說，在政府投入養老機構建設經費主渠道的前提下，通過PPP的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規，成立獨立的監管機構，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養老機構的發展。因此，PPP模式是促進我國養老機構健康發展的理想途徑，可望有效的解決養老機構建設中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調“鼓勵社會資本加大社會事業投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機制”，其中第二十六條內容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業投資力度。通過獨資、合資、合作、聯營、租賃等途徑，采取特許經營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫療、養老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發展的意見。各地在編制城市總體規劃、控制性詳細規劃以及有關專項規劃時，要統籌規劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫療、養老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經營主體平等參與。將符合條件的各類醫療機構納入醫療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發改委公布《國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫療、旅游、教育培訓、健康養老等公共服務項目，以及水利、資源環境和生態保護等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質量，規范項目識別、準備、采購、執行、移交各環節操作流程，財政部于2014年11月29日印發《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關內容進行了科學規范。盡管養老項目并未列入最新發布的PPP

模式示范清單，但是，基于養老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導社會資本發展養老產業在邏輯和創新方向上已經沒有障礙，采用PPP模式發展養老產業只是時間問題。

五、養老地產項目開發要點

1、市場定位：目標市場全齡化

從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。

2、項目選址：區位、環境、配套

? 理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區

養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。

? 理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設用地與非建設用地的組合

當前的養老地產已經很少采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

? 不同建設用地類型的組合

目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 模式一：隔代親情社區開發模式

年輕人群與健康老人混合的社區。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。

模式二：會員制醫養綜合體模式

針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

模式三：持續照料退休（CCRC）模式

以持續護理社區（CCRC）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養老地產項目。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。

模式四：養生目的地開發模式

“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場

上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

模式五：鄉居養老模式

鄉居養老模式，是對農村空臵房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。

模式六：保險掛鉤養老地產模式

保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸 地產開發商進入養老市場首先需要轉變思維，以養老服務供應商

的角色定位，按照市場定位規劃服務內容，繼而根據服務內容分析建筑開發要求，最終完成整個地產項目。這一模式的本質是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產開發建設。

老齡產業鏈衍生出的一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。

6、規劃設計：適老化

構建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據老年人需求打造功能服務體系和設施規劃。

交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達到無障礙設計。

六、西北部分地區養老地產開發案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區

項目位于西安市戶縣境內，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區養老新模式正在逐步發展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想。”

榮華〃親和源養老社區設臵“數字化監控系統”、“無線報警系統”、“無線定位系統”、“園區一卡通系統”，做到360°全方位監控。同時開設頤養院、保障綠色就醫通道，專業醫療團隊管理，讓老人安心養老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計

了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節，讓老人安心快樂養老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區內享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養生、休閑度假、專業醫護保障為一體的創新產品體系及管理模式，或將為西安城鎮退休人員提供新的養生、養老生活方式。

據了解，為發展養老地產業務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現代養老服務有限公司，專業負責拓展養老地產項目，但目前僅有璽悅一個養老地產項目。

3、西安秦達〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機構養老的智能化老年公寓10萬平方米。

養老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續照料退休社區的模式，提供一站式全程服務。結合太陽城“百齡計劃，全球聯盟”等養老產品，在全球范圍內實現旅游度假養老和異地交換養老，實現“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養生養老基地

項目位于西安市長安區灤鎮開發區，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設，將建成人文化、宜 居養老為基礎，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養生養老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區首家符合國家標準的養老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團前身是陜西博恩老年服務中心，成立于2005年，是經陜西民政廳批準的大型老年服務機構，是陜西老齡委辦公室領導下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫療保障、老年教育培訓等，多年來服務活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養生養老服務的需求日益增長，陜西博恩集團調整經營思路，不但的擴大服務領域，先后注冊了陜西博恩老年開發房地產、陜西博恩生態科 技有限公司、陜西博恩物業管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養生養老基地，包括秦漢醫院、都市農莊等，經過市場歷練和實踐，集團秉承全心全意為老年 人、老年事業服務的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經驗理念，快速實現企業化服務、集團化的產業集團，全力打造具有中國特色的完全采用市場經濟模式操作的 老齡產業鏈，推動養老產業快速成長和發展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養生養老社區

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區內，規劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現代農業產業示范區。擁有堪比國家級自然保護區的生態環境、區域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養老區內，擁有2000席失能老人24小時看護床位、2000席精品養老床位與3000席養老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養老區，云何莊配備了陜西省第二人民醫院分院，為居住在這里的老人提供醫療、康復、保健、理療等多種專業服務。而星級物業也為老人提供營養膳食、應急呼叫等全方位的生活家政服務。項目配備老年大學、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設施一應俱全。在項目養老區內，所有的功能設計與服務均參考國際一流養老城進行設計施工建設。

養生區以新中式風格將傳統中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團空間體系，使每戶均可享受到項目內的每一處景致。3000套自耕農莊，擁有后院空中露臺設計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養老公寓

該項目是甘肅里城實業集團旗下甘肅盛園房地產開發有限公司斥資5000萬元打造的省內五星級大型專業養老服務機構，項目坐落于蘭州市七里河區八里鎮，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結構)及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農場”就近培植綠色有機果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務，老人入住后，由專人陪護服務，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務，保健醫護服務。院內建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導室等設施。養老中心離市區僅10分鐘車程，老人們想回家可由養老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養老社區

項目位于新疆烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）白鳥湖新區，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機構養老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預計于2017年底建設完成并投入使用。建設內容包括適老住宅、家庭式公寓、養護樓、社區醫院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養老綜合服務社區。

將“居家養老、機構養老、醫養型養老”三種模式結合在一起，打造“三位一體”的養老模式。在適老設施方面，維泰養老社區借鑒國際適老標準，結合中國老人人體工程學特征，研發設計適老空間、布臵適老設施設備，從整體規劃到室內設計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務空間到臥室和衛生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環境。從可供輪椅回轉的室內空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統，大到可進入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設計，都體現了維泰養老社區的精細化的處理。

同時，全面的智能的定位系統和感應系統不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區醫療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質量的醫療服務。

在服務上，維泰養老社區引入了ccrc服務管理理念。通過為老年人提供自理、介護和介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發生變化時，都能在一個熟悉的環境中繼續居住并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

維泰養老社區項目建設的實施，順應人口老齡化的發展趨勢，符合自治區加強老齡工作的一貫要求，對于優化升級開發區乃至全疆老年服務業，促進社會養老服務保障體系建設，具有重大意義。

第三篇：萬科地產的品牌戰略

萬科地產的品牌戰略

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前言：他山之石，可以攻玉。希望來自地產前沿地帶的訊息，可以為各位同道中人提供一個參考、借鑒和學習萬科如何建筑無限生活/王石 萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2001年底，公司總資產64.83億元，凈資產31.24 億元，擁有員工5000多名。公司于2000及2001年分別入選世界權威財經雜志《福布斯》全球最優秀300家和200家小型企業，公司的良好業績、企業活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認可。萬科于1988年開始發展房地產業務，目前已在深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌進行住宅開發。歷年累計竣工面積348.6萬平方米，項目資源儲備980萬平方米。憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，萬科在各地開發的樓盤屢屢獲得“國家建設部建筑設計一等獎”、“中國建筑工程魯班獎”、“全國城市物業管理優秀示范小區（大廈）”等各項榮譽。公司在行業中樹立了領先地位，獲得了極高的品牌知名度。2002于5月10日，致力于成為中國房地產行業領跑者的萬科企業股份有限公司，在北京東方君悅酒店舉行“萬科企業形象推廣會--傾心體驗無限生活”，正式啟動全國性品牌戰略?！耙阅纳顬楸尽笔侨f科品牌新形象的核心。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統，更深層次體現了萬科對滿足客戶個性化需求的不懈努力。整合后的萬科企業品牌將以產品優勢為支撐，與各地產項目品牌、物業品牌互動。萬科相信，一個良好、獨特的企業品牌，有助于消費者更好地理解萬科的理念與產品的內涵，也有助于萬科凝聚核心競爭力，保持持續的增長和領跑。萬科與廣大客戶一起“建筑無限生活”的美好前景，正是我們建設萬科品牌的原動力。

一、“建筑無限生活”的三個層面 建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多、更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。而住宅的性能是有別于功能的一個概念。在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，并反映在萬科的“住宅標準”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社區精神文化等等一系列因素相關。因此，萬科所關注的內容將超越建筑規劃設計的范疇，而觸及美學、建筑學、城市及社區規劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。在未來的開發過程中，萬科會擴大自己的視野，從物質的和精神的層面上關注住戶的體驗與感受。萬科的產品不僅僅應該是好用的、好

看的、高質量的，同時也應該是舒適的、活躍的直至是文明的。

二、全國性思維，本土化運作 萬科的跨地域擴張經歷了幾個階段。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產項目，并確定了以房地產為核心的發展方向，但開發品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由于缺乏整體開發思路和發展戰略，公司資源迅速分散。1993年國家宏觀調控，各地項目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發品種和項目也不能形成規模效應和品牌效應。從1993年起，萬科走上了“減法”之路，投資重點集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中于住宅開發。經過7年的調整，萬科選擇了一個專業，建立了一個制度，培養了一支隊伍，樹立了一個品牌。2000年萬科再度開始了穩健而有步驟的新城市擴張戰略。在全國10個城市的開發，形成了“萬科地產在中國”的開發格局。在新一輪的擴張中，萬科已形成了全國性思維模式，優勢突顯，集團與開發城市之間已形成互動的資源網絡，項目之間遙相呼應。理念、資金、人才的流動與共享，品牌效應呼之欲出。在各地萬科分支機構中，我們擁有共同的企業核心價值觀、“以客戶為導向”的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項目中，我們遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。在各種類型的產品中，我們已經形成了相對穩定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風格。但是，作為一個有著豐富經驗的開發商，我們深知房地產開發的地域性差異。南北的差異，城市發展的差異，地理環境的差異，歷史文脈的差異、地區需求的差異，消費習慣的差異??決定了房地產開發必然是一個本地化運作的行業。無論是管理還是產品，都必須遵守本地相關政策，尊重本地客戶喜好。因此，萬科提倡“與環境共生”，根據樓盤所處的城市、環境、市場細分，在戶型設計、建材使用、采暖技術、社區配套等細節上加以變化。例如萬科最早形成的“城市花園”系列，地塊都處于城鄉結合部，容積率相對較低，建筑風格以現代、歐陸為主。但北京城花采用德國民居的建筑風格，坡屋頂，紅磚墻，整個建筑群與周圍自然環境和諧統一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規劃設計概念，重彩勾畫景觀環境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯落的建筑和獨到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區。對跨地域發展的房地產開發企業來說，“全國性思維”與“本地化運作”是密不可分的。為了更好地了解和利用當地資源，我們一直嘗試實行“管理人員本地化”，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們在“管理人員本地化”方面所積累的經驗，將促進萬科“全國性思維”和“本地化運作”的融合。

三、創新領先的產品開發 萬科進入房地產開發行業，是以市場環境為背景的，因此決定了萬科的產品必須走市場化道路。剛剛涉足房地產開發時，萬科以“物業管理”為突破點，在住宅市場上獨樹一幟。隨著對房地產行業了解的加深，萬科逐漸認識到，開發商不等于設計單位，因為開發商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設計單位的作品中，1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺--萬創建筑設計顧問有限公司，開始從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力。萬創一方面作為開發商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規劃設計人才的寶庫。1992年深圳荔景大廈的全復式住宅設計，配合首創的酒店式服務，標志著萬科的住宅產品進入了一個新的層次。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設計，和上海

萬科城市花園的新加坡式設計，是萬科在城郊結合部進行大規模開發的成功嘗試。1996年，萬科首次與外國規劃設計機構全面合作，在深圳景田萬科城市花園中引入了圍合、人車分流的設計概念，并在采用歐式建筑設計的同時，著重進行景觀環境設計。深圳萬科城市花園獲得國家建設部優秀工程設計一等獎，為萬科奠定了在住宅規劃設計方面的領先地位，同時標志著萬科開始將規劃設計擺在重要位置，住宅產品的綜合品質得到了進一步提高。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責研究與建筑、住宅、生活密切相關的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費者的細節需求以及住宅產品本身。世紀之交，住宅市場步入成熟發展階段。這期間萬科推出的樓盤充分表現了融環境、土地、住宅和人于一體的風格。深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城延伸了萬科精品樓盤的產品線，其中北京萬科星園被聯合國人類居住委員會評為2000年全國優秀社區環境金獎。深圳萬科四季花城的新市鎮開發模式，標志著萬科房地產開發業務進入了規模化發展階段，也引領萬科進一步探索住宅規劃設計與人的日常生活之間的關系。2000年6月，王石在“新住宅論壇”上發表了題為“面向新經濟，關注普通人”的講話，明確指出“商品住宅從面向少數群體的奢侈消費轉向普通人的大眾消費成為不可逆轉的趨勢”。到目前為止，以多層住宅為主的大規模項目占萬科總開發規模的80%左右。順應規模化發展的趨勢，萬科正從流程和成果標準兩個方面，建立跨地域設計工作的統一標準。涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續發展等方面的《萬科住宅標準》即將出臺，與《室外工程、環境工程標準化設計體系》、《規劃設計、配套系統、物業管理的標準化設計體系》一起，構成萬科設計標準化體系。標準化設計能切實保證不同地區、不同系列產品的品質，提高設計、采購、施工的效率，從而使產品的個性與創新具有更堅實的基礎。2002年3月18日，國家知識產權局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設計的實用新型專利申請，標志著萬科住宅標準化與產品創新的成功結合。

四、全程品質管理 對開發商而言，品質是創新的基礎；對客戶而言，質量是滿足居住需求的所有特性的總和。萬科曾獲得許多獎項： 深圳荔景大廈：中國建筑工程魯班獎（國家優質工程）深圳萬科俊園：中國建筑工程魯班獎（國家優質工程）上海萬科城市花園：中國建筑工程魯班獎（國家優質工程）北京萬科星園：2000年全國長城杯建筑結構金獎 天津萬科城市花園：國家工程建設質量銀質獎 深圳威登別墅：廣東省優質樣板工程獎 上海優詩美地：上海白玉蘭獎（市優質工程）?? 這些獎項充分說明，萬科在產品品質方面一直獲得權威機構的肯定。目前，萬科正進一步完善全過程的質量管理體系，建立高質素的住宅建設合作網絡和團隊。作為一個負責任的開發商，萬科從2001年開始啟動“合金計劃”，把各地公司各個階段比較優秀的開發操作經驗熔合在一起，煅取出一套性能穩定、廣泛覆蓋的執行規范，提出“要做沒有質量問題的房子”的目標。從2002年3月起，《項目設計流程》、《項目設計成果標準》等一系列設計規范文件陸續出臺，為建造優質住宅產品打下了基礎。萬科擁有一支經驗豐富的工程管理隊伍，并通過戰略聯盟、招投標等形式，在工程發包和監理發包環節，與具有一流資質的施工、監理單位建立了穩定的合作關系，以保證工程質量。正如聶梅生教授所說，在住宅產業化中，住宅品的品質和信譽構成了住宅品牌的主要內涵。一直以來，萬科在物資采購方式上進行了各項改革，努力在流通環節保證住宅部品的品質和信譽。2000年12月，交易平臺出世，萬科各地地產公司的建材采購全部在網上進行，這一公開、透明、安全、高效的采購方式，直指國內房地產開發行業的痼疾，在同行中得到響應。當住宅標準化設計

使大批量采購成為可能，萬科對住宅部品的嚴格要求有了更強的“議價力”。2001年6月，萬科利用“中城房網”和互聯網平臺，與美標潔具、廣州日立電梯、ICI涂料、賓士柴油發電機組、西門子和松本開關插座等多家優質部件供應商建立戰略合作伙伴關系。這些著名品牌，因此也成為萬科品牌的有機組成部分。進入2002年，萬科仍在繼續重組、優化項目發展各環節業務流程，充分利用公司內外的專業資源，建立工程管理信息系統，通過專業化培訓、業務考察、案例教學、專題研究等方式，建立一支有集體尊嚴和榮譽感的工程管理隊伍，使產品品質成為企業品牌的有力支撐和保障。

第四篇：萬科地產薪酬福利

萬科地產薪酬福利制度解析

公司按照市場化原則,提供業內富有競爭力的薪酬,吸納和保有優秀人才。

1.1 市場化:在行業內保持富有競爭力的薪酬水平,與公司在各地的市場地位相一致。

1.2 因崗而異:薪酬體現不同崗位在決策責任、影響范圍、資格要求等方面的特性。

1.3 成果分享:公司獲得的每一個進步都和廣大職員的努力密切相關,公司發展的同時要讓職員分享成功的果實。

1.4 均衡內外部報酬:關注薪酬等外部報酬的同時,亦不能忽略對工作的勝任感、成就感、責任感、個人成長等內部報酬。

1.5 為卓越加薪:薪金和服務時間長短、學歷高低沒有必然關系,但是和業績、能力密切相關。

1.6 薪酬保密:薪酬屬于個人隱私,任何職員不得公開或私下詢問、議論其他職員的薪酬。

2.薪酬構成2.1 職員現金年收入包括固定收入和浮動收入兩部分。

(1)固定收入=崗位薪金+住房補貼+雙薪+過節費。

A、崗位薪金:公司實行月薪制,崗位薪金是固定收入的主要組成。

B、住房補貼:為職員解決住房問題提供現金支持。

C、雙薪:上一所在單位經營正常的情況下,每年的1月份發放上一的雙薪,基數為當月的崗位薪金。

D、過節費:春節、中秋節各發放一次。

(2)浮動收入以獎金體現,包括季度獎、年終獎等。

2.2 按政府規定,公司為職員購買社會保險,個人須承擔的部分從每月薪金中扣除。

2.3 個人所得應繳納所得稅,由公司代扣代繳。

3.發薪日期和支付方式

公司按職員的實際工作天數支付薪金,付薪日為每月15日,支付上月11日至當月10日的薪金。若付薪日遇節假日或休息日,則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日前將薪金轉入以職員個人名義開立的中國銀行存折帳戶內。

4.薪金調整機制

4.1調薪

(1)公司每年上半年根據市場價值變化和個人業績進行一次統一的薪金調整,具體時間、操作辦法按集團人力資源部通知

執行。

(2)每年下半年進行一次補充性薪金調整,主要適用于上半年調薪以后轉正的職員以及在中期業績考核中表現優異的個別職員,作為對上半年調薪的補充。

4.2 即時調薪

(1)因轉正、職位變動、專業級別調整、違紀而進行的調薪,屬于即時調薪。

(2)轉正調薪自轉正之日起執行,其他即時調薪依據審批意見執行。

4.3 職員薪金由集團人力資源部統一管理。

5.特殊期間的薪金給付

5.1 工傷醫療期內

工傷職員在工傷醫療期內停發薪金,改為按月發給工傷津貼。工傷津貼的基數為職員崗位薪金加住房補貼。工傷醫療期滿停發工傷津貼。

5.2 病(傷)假內

(1)病(傷)假期間扣除福利補貼,具體依所在單位相關規定辦理。

(2)職員患病或非因工負傷,需要停止工作治療時,根據國家有關規定享有3-24個月的醫療期。

(3)連續病(傷)假或一年內累計病(傷)假不超過6個月的,按以下標準支付病(傷)假期薪金:

A、司齡不滿5年者,(來自:)為本人崗位薪金和住房補貼的60%;

B、司齡滿5年不滿10年者,為本人崗位薪金和住房補貼的70%;

C、司齡滿10年及10年以上者,為本人崗位薪金和住房補貼的80%。

(4)連續病(傷)假或一年內累計病(傷)假在6個月以上的,停發病(傷)假期薪金,按下列標準給付救濟費:

A、司齡不滿5年者,為本人崗位薪金和住房補貼的50%;

B、司齡滿5年及5年以上者,為本人崗位薪金和住房補貼的60%;

(5)連續病(傷)假6個月及以上者,每第7個月起酌情下調薪金級別一次,每次下調幅度不超過5級,救濟費隨之調整,救濟費不低于當地最低工資標準的120%,低于此限不予降薪;

(6)醫療期內,救濟費不得低于所在單位平均薪金(崗位薪金和住房補貼)的40%。

5.3 事假

事假期間扣除崗位薪金和住房補貼,福利補貼的扣除依據所在單位有關規定執行。

6.特別提示

職員若屬于從公司離職后重新進入公司的情況,其司齡將從最近一次進入公司起計。

(二)福利

1.休假

1.1 國家法定節假日期間員工放假,包括:元旦1天,春節3天,“五一”勞動節3天,“十一”國慶節3天。期間照常支付薪金。

1.2 職員轉正后可享受帶薪假期,包括:年休假、婚假、喪假、調動假、生育假。

(1)年休假:職員自加入公司的第二年1月1日起,即享有15個工作日的年休假。

A、職員可根據工作安排并征得上司批準同意后取假。取假的一般原則如下:

① 轉正以后才能取假;

② 一次取假在5個工作日(含)以上的,需提前一個月申報休假計劃,未提前申報者,上司可以拒絕此類休假請求;③ 年休假只在當年有效,不累計到下一年;

④ 各一線公司總經理、總部部門總經理及以上人員的休假需報直接上司審批、集團總經理批準并報集團人力資源部備案,休假前應依公司有關規定發布休假知會;

⑤ 具體假期審批規定依所在單位相關規定執行。

B、計算方法:年休假取假按照工作日計算,最小取假單位為0.5個工作日,不足0.5個工作日以0.5個工作日計,超過0.5個工作日不足1個工作日以1個工作日計?？啥啻稳〖?。

C、凡符合以下情況之一的,不享受當年年休假:

① 一年內病(傷)、事假相加超過65天;

② 一年內休產假超過30天;

③ 一年內一次性病假超過45天或累計病假超過65天;

④ 一年內一次性事假超過25天或累計事假超過30天。

如在年休假后再請病(傷)假、事假超過上述規定時間的,則在下一取消年休假。

D、公司每年向當年享有年休假的職員一次性發放300元年休假補貼,其余費用不再報銷。

E、職員在因病或非因公負傷請假時,如當年年休假尚有剩余,可按年休假取假審批流程從年休假中折抵,經公司同意后作為年休假處理。

F、由公司安排出國考察,按實際考察天數的50%折抵個人當年年休假。實際考察天數的50%不足半天算半天,超過半天不足一天算為一天。

(2)婚假:對依國家婚姻法履行正式登記手續的轉正職員給予婚假7天,如符合男25周歲、女23周歲及以上初婚的晚婚條件,另加10天假期。但職員必須在結婚注冊日后6個月內一次性取假。

(3)喪假:直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)調動假:異地辦理行政和戶口關系調動手續,可根據辦理相關手續的實際需要取假,累計不超過5個工作日。(5)生育假

A、女職員產假

產假

領獨生子女證增加假期

產假合計

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周歲、女24周歲及以上初育為晚育;

②產假以產前后休假累計。

B、男職員護理假:10天(限在女方產假期間)。

C、哺乳假:小孩一周歲以內,上班時間給母親每天哺乳時間一小時(不含午餐時間)。

D、計劃生育假:職員必須遵守政府有關計劃生育的規定,計劃生育假按國家規定執行。萬科地產薪酬福利制度解析 E、如當地政府另有生育假規定的,可按天數多者取假。

1.3 本款中對假期天數的計算除特別指明以工作日計算外,均以自然天連續計算。

2.社會保險和住房公積金

2.1 公司按當地政府規定為職員辦理基本社會保險和住房公積金,并承擔公司應繳納部分,個人應繳納部分由公司代繳并從職員薪金中扣除?；旧鐣ｋU具體包括基本養老保險、失業保險、基本醫療保險、工傷保險、生育保險等項目。具體險種、繳交比例依各地社會保險政策不同而有所不同,可向所在單位人力資源部門咨詢。

2.2 社會保險、住房公積金應由公司繳納部分由職員所在單位承擔。

2.3 原則上,社會保險、住房公積金在職員戶籍所在地繳交;對于戶籍不在集團投資城市的職員,則在工作單位所在地繳交。如果職員對適用地有特殊要求,需另行向公司提出申請。

2.4 購買基本醫療保險后,具體就醫程序及與基本醫療保險有關的具體事務,請向所在單位人力資源部門咨詢。

2.5 若當地未實行相應醫療保險,則實行醫療費用定額管理,由各地公司單列會計科目。具體就醫規定等事宜請向所在單位人力資源部門咨詢。

2.6 工傷醫療期的醫療等費用按照國家政策,由社會統籌的工傷醫療保險以及公司為員工購買的團體意外險承擔。工傷醫療期滿后有能力繼續在原單位工作的,所在單位安排相適應的工作崗位。其他情況按照國家規定和公司有關政策辦理。

3.商業保險

公司為職員購買商業保險,包括:

3.1 為所有職員統一購買團體意外險。

3.2 在職員自愿的基礎上為職員購買大病醫療保險,費用由公司和職員共同承擔,同時公司可協助職員基于團體優惠辦理家屬大病醫療保險(僅包括配偶、子女、職員本人父母)。

3.3 詳情請向所在單位人力資源部門咨詢。

4.賀儀與奠儀

4.1賀儀

(1)職員辦理結婚登記手續后,如符合晚婚條件,請將結婚證于注冊后一個月內呈報所在單位人力資源部門,所在單位將致新婚賀儀人民幣300元整。

(2)職員在子女出生后6個月內向所在單位人力資源部門出示《獨生子女證》(初生雙胞胎憑出生證明),所在單位將致賀儀人民幣300元整。

(3)職員如在子女入學后一個月內向所在單位人力資源部門出示入學通知,所在單位將為職員子女入讀小學、初中、高中、中專致賀儀人民幣300元整,為職員子女入讀高等院校致賀儀人民幣1000元整。

4.2 奠儀

職員如在直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一個月內知會所在單位人力資源部門,所在單位將致奠儀人民幣1000元整。

5.獨生子女費

5.1 職員自領取《獨生子女證》并向所在單位人力資源部門出示之日起至子女滿14周歲止,由所在單位每月給予保育費補助人民幣30元,獨生子女醫療補貼人民幣100元。初生雙胞胎比照此待遇,只享受一份獨生子女保育補助與獨生子女醫療補貼。

5.2 夫婦同在公司的只能一方享受此待遇。

第五篇：養老地產市場前景

養老地產市場前景

中國正面臨快速老齡化的嚴峻挑戰。預計到2050年，全國老年人口總量將超過4億，占總人口的1/4以上。但現階段，我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后。一方面，目前中國居家及社區養老配套設施建設嚴重滯后，難以滿足大多數老人居家養老的需求；另一方面，養老地產蘊藏巨大市場。2010年我國老年市場需求將達到１萬億，但每年為老年人提供的產品還不足500億元。尤其在養老住宅的供應方面，國內才剛剛起步，其長期的經濟和社會效益不容忽視。因此，中國養老地產的市場前景廣闊，蘊含著巨大的潛力和開發空間。