第一篇：土地估價師實踐考核案例分析一

嘉魚縣環保局旁收儲地塊土地使用權

掛牌出讓底價評估案例分析報告

摘要：如何科學合理地確定掛牌出讓底價，是土地使用權掛牌出讓活動中極為重要的環節，同時也是土地估價機構的主要業務。本文就嘉魚城區一宗政府收儲地塊在評估掛牌出讓底價的過程碰到的技術問題展開分析和探討，并就難點進行了分析并提出來了相應的解決方法。關鍵詞：出讓底價 市場比較法假設開發法

正文：

第一部分評估項目的背景

一、估價目的本次估價的目的是為委托方確定估價對象的掛牌底價提供客觀、公正、合理的土地使用權價格參考依據。

二、宗地概況

委托評估對象位于嘉魚縣魚岳鎮麒麟路北、縣環保局旁，宗地面積82319.72平方米，根據委托方提供的資料及現場勘查情況，估價對象大至呈四邊形，規定確定的用途為商業、住宅用地，容積率不大于2.5。估價對象場地平整、地勢力平坦，地質條件良好。宗地東臨規劃中的嘉魚大道，南臨縣四大家辦公樓，交通便利，區位條件優越，估價人員經實地查勘確定宗地所在區域基礎設施條件已達到“五通”（通路、通電、通上下水、及通訊）。

三、地價定義

本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準日二〇一〇年七月八-1-

日，評估設定宗地已達到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內場地基本平整的開發程度，容積率為2.5，設定土地使用年限為商業40年、住宅70年的商住用地使用權出讓價格。

第二部分評估項目估價方法的技術難點及解決方案

一、估價方法的確定

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數修正法、假設開發法、成本逼近法等。土地使用權掛牌出讓是政府壟斷下自主出讓，其出讓時機、底價都由出讓方根據市場情況、政府的產業政策、開發商的利益、地價政策綜合確定，如果未達到底價，出讓方將另行掛牌，所以掛牌出讓底價可以完全采用公開市場價值標準。基于這一特性，掛牌出讓底價評估宜重點選用市場比較法和假設開發法，前者充分考慮了市場行情及承受能力，后者實際是市場比較原理和成本逼近原理的綜合運用，它既充分考慮了市場行情，又考慮了宗地使用情況、將來可能帶來的收益。當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定的前提條件，如果擬出讓地塊在缺乏交易案例，但存在潛在性收益的情況下，除可選取假設開發法等方法外，也可以側重選取收益還原法。鑒于評估對象年在區域市場交易頻繁，與之類似的交易實例豐富，所以采取市場比較法和假設開發法進行評估。

二、估價過程中的難點及解決方案

（一）估價基準日的確定。在實際估價工作中，通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。考慮到此宗國有土地用地使用權掛牌出讓，出讓人需提前一段時間在新聞媒體上刊登出讓公告，為真正體現出估價對象是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致，即將估價基準日定為擬公告的掛牌起始日。

（二）市場比較法中因素比較體系的建立。在估價的實踐過程中為了建立土地估價的市場比較法修正體系，參照了嘉魚縣人民政府公布的基準地價修正體系，以此為模板并根據以往經驗進行了適當的優化，使因素修正體系更貼切地反映修正因素對土地價格的影響。

（三）假設開發法中所選用預測數據的可靠性。剩余法計算中有大量數據是建立在預測的基礎上，在估價過程中通過三個方面來把握其可靠性，一是根據委托人提供的規劃控制性指標，按最有效使用和合法原則，推測出土地最佳利用方式；二是通過實地調查委托宗地周邊房地產開發銷售情況，把握該區域內房地產市場行情及供求關系，并參考嘉魚縣房產局公布的房地產價格信息指數，判斷地塊開發完成后的房地產售價；三是依據嘉魚縣財政局、咸寧市（嘉魚縣隸屬咸寧市）建設工程造價管理站公布的有關數據標準，確定土地開發費用、建造成本和正常利潤等評估參數。

第三部分評估項目的啟示

通過參與本項目案例的評估工作，受益匪淺，感受頗深。在類似的土地出讓價格評估過程中，應重點把握以下幾點：

一、要根據估價對象的用途和同一供求區域的房地產市場狀況明確估價的技術路線，選取最合適的兩種估價方法進行評估。

二、在估價過程中必須實地查看、親臨現場感受，運用資料和數據必須仔細斟酌和推敲，只有這樣才能保證估價結果的客觀和準確。

三、運用當地基準地價的修正體系作為市場比較法中比較案例與委估對象因素比較的基礎指標，既有權威性，又具操作性。

四、假設開發法的運用涉及較多的可變因素，估價中盡可能選用政府有關部門公布的數據和資料，遇到某些無法確定的取值，可以依據市場調查和估價經驗綜合確定，但要其作為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示。

第二篇：2011年土地估價師實踐考核案例分析二

*******有限公司地塊

國有建設用地使用權公開出讓起始價格評估案例分析

摘要: 土地出讓起始價評估是土地估價中的一項主要業務，本次評估通過調查當地土地市場交易情況和現場勘察及收集的相關資料，我們采用了市場法和假設開發法進行估價，并對其中所出現的問題進行了剖析。

關鍵詞：出讓起始價、市場比較法、假設開發法

一、估價對象狀況

********國土資源局擬公開出讓******有限公司地塊的國有建設用地使用權，受其委托我公司于2011年2月14日對其國有土地使用權出讓起始價進行了評估。

估價對象位于****市****路南、****北、****街西的******有限公司地塊的國有建設用地，宗地東至******，南至*****，西至*****，北至****。待估宗地為待開發利用土地，宗地土地使用權面積******平方米，場地平整，根據****市城鄉規劃局建設項目規劃條件表,宗地規劃用途為居住用地，規劃容積率≤

2.5，建筑高度為高層，建筑密度≤25%，綠地率≥25%，公共綠地≥0.5㎡/人；宗地還應同時滿足衛生站、物業用房等公共配建、停車配建、交通組織、間距退讓、日照要求、城市設計、建筑設計、市政要求等規劃設計要求，容積率獎勵：考慮到為城市提供城市綠地，可將地塊三計入容積率指標。配建廉租住房的比例不低于地上總住宅建筑面積的5%。

該區域規劃整齊，交通便利，基礎設施完備，商服繁華度較好，區域位置較好。

二、估價方法的選擇

根據《城鎮土地估價規程》以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發育程度，選擇評估方法。

待估宗地屬于待開發利用土地，有明確的規劃利用條件，可選用假設開發法評估；又*****市土地市場較活躍，有較多類似土地交易實例，可選用市場比較法評估；待估宗地在基準地價范圍內，基準地價基準日距估價時點已超過三年，而且基準地價和住宅用地的市場情況差異較大，根據國土部的規定，不宜選用基準地價法。故本次評估選用市場比較法和假設開發法評估。其中假設開發法體現了土地的市場開發價值，市場比較法體現了目前土地市場情況。根據石家莊市同類用地的地價水平和評估人員的估價經驗, 取二種方法的算術平均值作為本次評估的最終結果

三、市場比較法、假設開發法估價的技術重點與難點、及解決方案

1、市場比較法

本次評估利用市場比較法的技術重點與難點在于市場比較案例的確定、Kt′（交易日期修正系數）和Kn′（年限修正系數）的確定：

市場比較法的基本原理是替代性，而替代性的條件是在同一市場圈內。這個圈的邊界究竟在哪兒，這就要同一供需圈的范圍進行確定，這一點是很重要的。我們在做本次評估時對同一供需圈的界定是這樣的：待估宗地處在****和****之間，屬于二級居住用地，所以我們就以這個標準為依據，同一供需圈的界定范圍為**和***之間而且屬于二級居住用地的范圍。

Kt′：交易日期修正一般根據地價指數的變動幅度進行。本次評估中采用了城市地價動態監測網上公布的******市地價動態變化指數，以此為依據進行確定。

2、假設開發法

本次評估利用假設開發法的技術重點與難點是估算開發完成后房地產價值和各項成本費用的確定，這兩點對資料的準確性以及估價師的經驗要求都比較高。

開發完成后的房地產價值的估算：宗地用途為住宅用地，建筑物由商品房、廉租房和公建房三部分組成。在估價時點，******市住宅市場比較活躍，交易實例較多，可比性強，因此，開發完成后的房地產價值的估算我們用市場比較法得到。這里需要注意的是：廉租房和公建房是不能銷售的，故這部分建筑物的建筑面積我們在估算開發完成后的房地產總價值時沒有計算。

整個項目的開發成本包括的項目有：購地稅費、建筑成本費用、專業費用、不可預見費、利息、稅金、開發利潤、開發完成后的租售費用。

購地稅費包括取得土地使用權的相關法律手續費用、土地估價費用及登記發證費用，這些費用均根據相關文件以及當地市場行情確定。

建筑成本費用：也就是建安費用，這一項的確定需要了解建成后房產的狀況，比如結構、層高、裝修標準、附屬設施檔次等因素，在本次評估中由于這些因素我們只能從****市城鄉規劃局建設項目規劃條件表中了解到一小部分，所以要準確估算這項費用對我們來說很難，我們只是根據《****市工程造價信息》中得各類建筑工程造價指標來確定。

專業費用：這一項確定的難點在于專業費用項目的確定，本次評估我們確定的專業費用項目包括（前期費用、室外工程費用、基礎設施配套費用），其中前期費用和室外工程費費用我們我們按建安成本的一定比例來求取，基礎設施配套費用我們按石家莊市文件標準計算求取。

不可預見費：按建安費用和專業費用之和的一定比率來確定。

利息：在計算利息時重點做了兩項工作。一是建設周期的確定，該類住宅房地產建的較多，根據市場調查確定；另外就是各項費用投入時間是不同的，根據各項費用的投入時間合理確定計息期。

開發利潤：開發利潤和房地產所在地區以及項目類型有關，我們調查了石家莊相關項目的利潤水平，進行比較得到。

開發完成后的租售費用：根據市場調查以及估價師的經驗，我們按開發完成后房地產價值的一定比例來確定。

四、從本評估項目得到的啟示和思考

1、從運用市場比較法得到的啟示和思考

收集大量的房地產交易的“初始資料”，是利用比較法評估土地價格的基礎和前提條件。隨著網絡的普及，我們可以通過相關部門的網站直接獲得當地土地交易的資料，這種方法，省事省力。有了足夠的“初始資料”還不夠，要想保證評估結果客觀準確，我們還要根據估價對象，正確的選擇比較案例和對一些影響因素項目進行比較和修正，這就要求土地估價人員平時多積累各方面的知識，例如城市的地價動態指數、城市近期與遠期規劃、城市的基礎設施建設狀況和交通狀況等。只有這樣，我們才能評估出更客觀合理的土地價格。

2、從運用假設開發法得到的啟示和思考

假設開發法是一種科學實用的估價方法，要想運用此方法獲得可靠性極高的估價結果，必須做出三個正確的確定：

A：正確確定土地最佳利用方式：根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷土地的最佳開發利用方式（包括用途、規模、檔次等）。本次評估是從《******市城鄉規劃局建設項目規劃條件表》中得知待估宗地的最佳開發利用方式；

Ｂ、正確確定開發完成后的不動產售價：根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測未來開發完成后的房地產價值。本次評估中我們收集了周圍區域內剛剛建成的類似高層住宅樓、地下車位的市場交易價格，選取可比實例運用市場比較法來求取的開發完成后的不動產價值；

Ｃ、正確確定土地開發費用和正常利潤等。在本次評估中我們收集的資料有房地產開發過程中應負擔的稅費、近期建筑行業招投標文件、當地建設工程造價指標、建筑行業規費、市政配套設施等費用的最新數據、當地市場上銀行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業投資收益率，這些資料對我們正確的確定土地開發費用和正常利潤起到了很大的幫助。

所以，我們認為運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身的運用技巧掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經濟環境，如：要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；要有一個長遠、公開及穩定的土地供給（出讓）計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成后的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也更加困難。

一、本次評估存在的不足和思考

本次評估利用市場比較法和假設開發法對估價對象進行了測算，我們認為兩種方法測算總體思路和過程較完整和細致，都復合兩種方法的基本原理和技術規范。但兩種方法都存在一定的問題：

市場比較法：比較案例選擇時，同一供需圈范圍界定依據不充分，范圍很大，有些實例交易價格相差很大，導致案例的選擇不夠準確；還有就是比較案例的交易情況一般設定為“正常”，但是找不到真正的正常證據。

假設開發法：對開發成本中的購地稅費、專業費用等規費及開發周期和開發利潤的確定依據、標準，僅僅說根據相關文件及市場行情確定，這樣的表達太籠統，應予以更詳細說明。另外假設開發法中不動產總價和成本數據都是根據當前

數據水平確定未來數據，包含了較多的可變因素，因此不同的估價人員對于同一宗地的估價結果有時相差會很大。

總之，對于具有明確規劃條件的待開發用地，假設開發法是最適用的估價方法之一，同時在應用此方法的同時會將市場比較法、收益法等多種方法相結合，所以我認為只要把假設開發法靈活掌握了，市場比較法、收益法這兩種方法也就學通了。

第三篇：土地估價師考核

第二，實踐總結應包括（不限于）以下幾個方面的內容：

1、專業實踐單位的基本情況介紹：如公司名稱、注冊地、注冊資本、資質情況、估價師人數、主要業務類型、發展狀況、管理方式等；

2、估價師個人情況介紹：如畢業的院校、專業、過去的從業經歷、已取得的其他執業資格等；

3、專業實踐期間估價師完成的主要工作：如承做的業務類型（如抵押、司法仲裁、拆遷、企業改制等）、在項目中承擔的角色、具體工作內容、工作流程、與公司其他人員的配合等；

4、專業實踐的感受及認識：如在實踐過程中對估價方法的理解（不需要羅列公式、方法內涵等）、不同用途的評估對象如何選擇評估方法、相關法律法規和規章在土地估價過程中如何體現、結合所在城市的特點談對土地評估行業的認識、所在城市的行業主管部門對土地評估行業的管理、對土地評估風險的實踐認識、如何規避等。

第三，根據以往經驗，優秀的實踐總結應具備的以下條件：

1、專業實踐期間實踐工作內容豐富，描述清晰、有條理；

2、對土地估價行業的了解清晰、透徹；

3、對評估方法的理解有深度，能夠結合實際項目有自己的分析和見解；

4、對評估風險的認識深刻，能夠結合實際項目具體分析、總結。

綜上，只要估價師有真實的實踐經驗，以認真誠懇的態度對待這項工作，就一定能提交一份令自己和考官都滿意的實踐總結

筆者曾擔當過幾次土地估價師實踐考核專家，發現大部分考核不合格的原因都是由于考生提供的專業實踐總結和案例分析太差，既不能證明自己的實踐經歷，又不能證明自己具有一定的專業水平。其中自身能力不足者有之，但也有很大比例是由于寫作方面的問題。

據了解，從今年開始，將逐步提高“實踐總結”和“案例分析”的審核標準，這樣，“過關”的難度就會加大。下面我重點談一下“案例分析”如何才能獲得專家的認可，應該怎樣去寫，供大家準備考核材料時參考。先說一下目前在“案例分析”的寫作中主要有以下幾種問題：

一是抄襲他人文章（專業實踐總結中這種現象更為嚴重）。有些考生對待考核的態度不夠端正，有的對考核不重視，七拼八湊，敷衍了事；有的“過于重視”，對自己信心不足，為了達到完美，移植他人成果。他們在網上搜得以往成功的案例，對其中的內容稍加改動，據為己有。實踐考核的目的是為了促進考生不斷提高估價水平，考核的內容包括了專業技能和執業操守。我們認為執業操守的重要性遠高于專業技能。試問如果一名土地估價師在他加入這個組織，取得正式執業資格的過程中都不能做到誠信，又怎么能保證他在以后的估價工作中做到獨立、客觀、公正。所以在這方面不能存在僥幸心理，一經發現證實，單憑這一條就不能合格。

二是概念混淆。目前我國的估價資質的種類比較多，如土地估價、房地產估價、資產評估等等。很多估價機構和個人都同時具有多種資質并同時開展相應的業務。因此有些考生在做案例分析時沒有注意到其中的差異。現行的《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》、《農用地估價規程》中的很多地方是相同或相近的，但有些內容又有所區別，特別是土地估價規程根據土地估價的特點對估價報告各部分的內容有針對性的詳細要求。考生分析的土地估價報告，應當是遵照土地估價規程的規定，使用其中的術語撰寫的，考生所做的分析也應該符合這個要求，不能張冠李戴。另外有的考生沒有做過土地估價報告，所提交的報告是用房地產估價報告改編的，就更不應該了。

三是沒有分析的內容。案例分析是通過考生對自己所做的報告的分析，使用考核專家了解考生的水平，因此案例分析應是對某一估價實踐項目的背景、難點、解決方法的選擇、啟示等重點問題的說明，應能反映考生土地估價專業技術能力和執業操守等情況。有些考生的案例分析過于簡單，寥寥幾句，一帶而過，部分考生甚至回避分析，只提交了報告。因此考核專家無法判斷其能力，導致考核不合格。

以上都是一些非常低級的問題，我想，在今后的審核中會嚴格把關。

那么，怎樣才能寫出一份令考核專家滿意的案例分析報告呢？

首先，對案例背景的介紹要體現出專業能力。案例介紹應該是對案例必要信息的披露，因此即要能夠把項目具體情況說清楚，又不能把整個報告都粘過來了事。需要特別注意，要用自己的語言！它體現出考生對土地估價業務的熟悉程度、對土地價值影響因素的掌握水平以及對項目風險的判斷能力。針對不同的項目的特點，介紹的內容不完全相同，主要有估價對象的概況（包括項目名稱、地址、用途、面積、內涵、年限、權利狀況、規劃條件、地上物情況等及確定依據。）、估價目的、估價時點、價值定義、估價方法、估價結果的確定以及其它與后面分析相關的內容。

其次，寫出自己理解，可以列出2到3個問題。比如“為什么選擇這樣的估價方法？”、“這個估價項目總體有什么特點？”、“某一參數的確定是否合理？”、“估計對象的特點是什么？”、“估價過程中發現了什么、有什么專業上的收獲？”、“估價過程存在什么問題和不足，有什么經驗和體會？”等等。目前考生所提的問題大部分是估價方法選擇等少數幾個方面，解決的方法也無非是根據規程的規定做出選擇，沒有什么“技術含量”。提不出問題有兩種情況，一是認為報告都是格式化的，沒有什么可“難”的。其實不然，中國土地估價師協會每個季度都要對全國執業的估價機構進行報告抽檢，抽檢結果是大部分報告為三等，得分在70-79分之間。那么這些由執業多年的土地估價師所撰寫的報告尚不能達到完美，作為一名新人對土地估價應該還有許多理解不透徹、掌握不全面的地方。再有一些考生怕提的問題不夠“難”，考核專家認為能力不足。實踐考核是考察考生是否具備從事土地估價工作基本的執業能力和素質，而不是選拔行業的技術帶頭人。因此這里所說的難點并不一定是懸而未決的理論難題，考生完全可以把在實踐過程中產生的疑問、看法、甚至建議、評價等，說明自己是怎樣理解的寫出來。這些問題理解，只要不出現“原則性的錯誤”和“低級錯誤”就不會有問題，就能夠獲得專家的肯定，不在乎理論水平有多高，關鍵是自己的。

第三要有自己的感悟，切忌抄襲。及時的總結和歸納也是進步的一個途徑。有些考生不肯在這上面花費精力，采取“拿來主義”，這完全是對自己不負責任。專家們很反感這樣“偷懶”的做法，一定不會獲得他們的肯定，大家一定要注意。分析報告中的啟示可以寫從本項目中獲得的收獲和感想。既可以是技術方面的，也可以是執業操守方面的；既可以是自己的體會，也可以是專業指導人的教誨。

總之，實踐考核是為了促進考生更快地把理論與實踐結合在一起，達到合格估價師的標準。案例分析只是一個形式，考核專家通過它來了解考生的實際能力，而能力靠的是平時的積累，只要是真正參加了實踐工作，得到了學習和鍛煉，并且對提交的材料給予足夠的重視，認真地把自己的切身體會寫出來的考生，相信就可以通過專業考核。

希望大家花點時間，繼續努一努力，也祝大家順利通過考核

第四篇：土地估價師實踐總結一

專業實踐總結報告

周**** 湖南眾聯評估有限公司 425000

摘要：估價師是一個較為新興的行業，是一個對理論和實踐要求較高的行業。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經驗，本報告從實踐角度出發，簡單闡述了土地評估的具體工作事務、工作流程、估價方法的現實應用、估價行業存在的風險等問題。

關鍵詞：估價依據 估價方法 估價風險

正文：

“知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明。”這句名言出自朱熹《朱子語類》，大意是理解得越清楚，實踐就越扎實；實踐越扎實，認識就會更加清晰。土地評估行業也是一個對理論和實踐要求較高的行業，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經驗，這一經驗需要在工作過程中進行積累，而不僅僅是通過估價師考試的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土地相關法律法規比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經濟金融的相關知識的經驗。

總之，估價師是一個較為新興的行業，無論房屋估價還是土地估價，前人的經驗都不太充分或可參考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通過全國土地估價師考試之后的專業實踐過程中，我學到了許多考試中無法深刻體會到的知識和經驗，下面現就專業實踐過程中的主要工作、感受和認識分三部分做簡要總結陳述。

第一部分 專業實踐的單位基本情況

湖南眾聯評估有限公司是成立于2001年，注冊資金100萬元，現有國家注冊土地估價師11人，為省注一級資質，是湖南省具備全省范圍內從業能力的13家土地評估機構之一。

公司經營范圍：土地評估、土地經營中介服務、土地有關法律、法規知識咨詢服務等。

第二部分 專業實踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。

（2）土地抵押貸款評估。涉及取得土地后進行融資需要進行的抵押貸款評估，以估價值確定貸款金額，主要由當事人或銀行委托。

（3）土地二、三級市場產權過戶評估工作。涉及土地產權過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。

（4）市縣城區基準地價更新工作。涉及各市縣中存在基準地價成果使用超過3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。

二、工作流程：

工作流程分為前期工作、實地查勘、市場調查、報告撰寫、報告審核、出具報告、提交收費、沉淀存檔八個階段。

第三部分 專業實踐的感受及認識

一、對土地評估行業的了解

1、土地評估行業產生的時代背景：

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評估行業得到了快速發展,已成為我國經濟社會發展中不可或缺的重要中介行業,在積極配合土地使用制度改革、推進土地市場建設、促進土地資源的集約合理利用等方面發揮了重要作用。

2、土地評估行業的法律基礎：

（1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2007年8月30日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》中的第三十四條規定“國家實行房地產價格評估制度”，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

（2）1992年4月27日國家物價局、建設部發出《關于解決在房地產交易中國有土地收益流失問題的通知》。

（3）1995年3月23日建設部、中國人民銀行聯合發出《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》（建房[1995]152號）。

（4）《國有資產評估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務院令第9l號發布

3、評估行業的現狀

（1）屬于朝陽產業，具有一定的發展空間。

（2）業務來源上存在競爭，部分地區存在幾個評估公司，各評估公司在業務來源上競爭非常激烈。

二、對估價方法的實踐認識

理論考試，會給出評估人員相應的數據，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數據都要自己的收集，下面就專業實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關工作做簡要總結：

（1）基準地價系數修正法。其計算基本公式為：基準地價系數修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發程度下的宗地地價）＝[基準地價×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±開發程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系數 K2──容積率修正系數 K3──其它因素修正系數 K4──土地使用年期修正系數∑K──影響地價區域因素及個別因素修正系數之和）。該估價方法主要適合在城市規劃范圍內的商業、住宅、工業、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當地最新的基準地價成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區的基準地價技術報告中涵蓋了這些內容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現場調查表，主要包括區域和個別因素的調查、區域地價水平的調查，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數中涉及的地價指數和還原利率的確定。

（2）假設開發法。其計算基本公式為：總地價=售樓總價-開發總費用-專業費-不可預見費-利息-利潤-稅費。該估價方法主要適用于待開發建設土地、有明確規劃依據的土地及建成區房地產市場較繁榮的區段土地。該估價方法首先要求

用市場比較法求取宗地預計開發完成后或現行狀態的價格水平，主要涉及在現實調查中，對宗地所在區域的房地產市場價格的調查和分析，其次開發費用的確定，也要求評估人員對區域相關工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關費用的項目和標準，需要評估人員到規劃、房產、土地、財政、稅務等部門收集相關的法律法規和收費標準，以次作為評估取值的依據。

（3）成本逼近法。其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數。該方法主要適合鄉鎮、郊區等市場不活躍區域的土地估價，要求宗地所在周邊區域有征地拆遷案例，有明確的征地補償文件。該方法在運用過程中，首先要取得當地征地拆遷補償文件，因為土地取得費主要依據當地征地拆遷補償文件相關條款規定，土地開發費用需要調查才能確定（部分參照城區基準地價技術報告中涉及的土地開發程度修正中涉及的土地開發費用）。

（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產市場較發達的區域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運用過程中的難點在于收集市場比較案例，但大多數時候，要求收集有文字依據的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據市場調查，缺乏一定的文字依據。

（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業收入來還原，要求提供財務報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經過審計后的財務報表。如果用租金來進行計算，租金水平雖然可以調查得到，但在實踐過程中發現，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導致的結果。

由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現實估價工作中要多調查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。

三、對土地評估風險的實踐認識

原來認為評估行業是個低風險行業，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經過專業實踐過程中，發現評估行業其實存在著很多風險，下面就個人理解風險主要體現在：

（1）政治干預帶來的風險。雖然說目前多數評估機構都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進行執業，但實際上政治干預廣泛存在，比如領導“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機構作為中介機構，在業務上和相關單位來往密切，政府等相關部門的政治干預對于評估機構而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業面臨的最大風險。

（2）有關法律法規依據不足帶來的風險。在評估日常業務中，有時候會碰到特別敏感的估價業務，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數的取值都要求有法律依據。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準地價系數修正法中的地價指數及還原利率的確定、假設開發法中樓盤的售價、成本法中的土地開發費用等都很難找到相關明確量化的可以引用的數據，由此帶來相應的業務風險。

（3）估價從業人員職業素質帶來的風險。目前估價機構普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應屆畢業生等理論和實踐經驗都不很豐富的估價員來處理日常事務，由此帶來的風險主要體現在：現場踏勘較粗糙、估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關取值很大主觀性等。

（4）高額業務收入誘惑帶來的風險。俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機構作為一個企業，盈利是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的誘惑下，比如在做抵押貸款評估過程中，易造成虛高地價，給企業運行帶來隱患。

綜上所述，在專業實踐過程中，對不同估價目的的評估流程、估價方法的現實應用以及評估行業存在的行業風險有了較深刻的認識和理解，而這些認識和感受是書本上沒有的，只有在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格證書的估價人員，就是要在現實生活中不斷積累各種經驗，把實踐和理論很好地結合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價師。

參考文獻：《房地產估價典型案例分析》 吳翔華 梁國慶編 江蘇科學技術出版社2005年1月出版

附錄：

作者聯系方式：

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第五篇：關于開展2011土地估價師實踐考核的公告

關于開展2011土地估價師實踐考核的公告

依據《土地估價師資格考試管理辦法》和《土地估價師實踐考核與執業登記辦法》（中估協發〔2011〕38號）的規定，中國土地估價師協會將開展2011實踐考核工作，對已滿2年實踐期的土地估價師進行實踐考核。現將有關事項公告如下：

一、2011實踐考核人員條件

1.2009年(含)以前取得土地估價師資格證書并在專業指導人員指導下進行了兩年專業實踐的人員。

2.專業實踐期內每年參加不少于20學時的繼續教育活動。

二、2011實踐考核方式

2011實踐考核以綜合考評為主，面談考評為輔。

1.綜合考評形式

參加實踐考核人員按要求提交考評材料，考評專家通過審讀材料，依據實踐考核標準,考查、評定參考人員在專業技能、執業操守等方面的綜合能力。

2.面談考評形式

參加實踐考核人員以談話方式回答評審老師所提出的相關問題，依據實踐考核標準，考查考生的實踐經歷、專業技能與執業操守等方面的綜合能力。

三、實踐考核推薦要求

1.被推薦人應有2人推薦。主推薦人為專業指導人員，第二推薦人為專業實踐單位法定代表人。

2.主推薦人應為熟悉被推薦人情況、與被推薦人在同一省級行政區內工作的、取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》8年以上的執業土地估價師，或者是中國土地估價師協會資深會員。

3.第二推薦人應為被推薦人單位負責人、單位負責人指法定代表人、總經理、技術總監等。

4.被推薦人在不具有土地評估資質的機構從業，第一推薦人除必須符合“取得土地估價師資格證書8年以上”的條件外，還必須在具有土地評估資質的機構執業，或者是中國土地估價師協會資深會員。

5.第一推薦人推薦參加實踐考核的人員不得超過4名。2010實踐考核未獲通過人員的第一推薦人，本取消推薦資格。

四、報名方式

凡符合條件申請參加實踐考核的人員均需按要求采取網上報名方式。按照資格證書號及密碼登陸《實踐考核信息系統》。進入系統后請參照“實踐考核報考指南”進行報名和提交相關材料；

1.選擇綜合考評形式參加實踐考核人員需在系統中填寫、上傳以下材料：

（1）全國土地估價師實踐考核申請暨推薦表；

（2）個人專業實踐總結；

（3）反映本人專業技術能力和執業操守的案例分析2篇（分析的案例需為本人撰寫的土地評估報告，并將該項目填寫在業績清單上），或在正式出版發行刊物上公開發表的論文1篇；

（4）2年實踐期內參與專業實踐的業績清單（土地評估項目、相關科研、教學成果、發表論文等）。

以上需上傳材料中（1）、（4）需提交紙質文件；

2.選擇以面談形式參加實踐考核人員，按上條中的第（1）項提交材料,其余材料不需上傳。

五、具體要求

1.個人專業實踐總結，由實踐考核人員根據實際情況實事求是撰寫，字數不限，主要考察實踐人員是否進行了專業實踐并達到執業要求。

2.案例分析，是指針對實踐考核本人撰寫的某一土地評估報告中實踐項目的背景、難點、解決方法的選擇、啟示等重點問題的說明，字數不限，主要考察實踐考核人員土地估價專業技術能力和執業操守等情況。

3.電子文件、紙質文件提交截止時間為2011年11月16日23時。實踐考核寄交的紙質材料須用掛號信寄出，寄至中國土地估價師協會考試與認證中心，信件右上角請標注“實踐考核”字樣。紙質文件以交寄郵戳為準，來人送交材料一律不予受理。

六、注意事項

1.考評專家審讀材料后認為不能確定是否已具備執業能力而綜合考評未獲通過的人員，工作人員將電話通知本人,其本人接到通知后，在限定的時間內可自愿選擇申請面談，屆時按通知要求提交材料。

2.中國土地估價師協會對報名人員提交的材料進行合規性檢查，并將檢查情況、考評結果、面談安排等信息通過《實踐考核信息系統》實時發布，考生需及時登陸《實踐考核信息系統》http:///sjkh/了解本人實踐考核進展情況。

3.對于偽造、抄襲材料參加實踐考核的考生，本實踐考核不予通過，停止下參加實踐考核資格，并將記入其土地估價師誠信檔案。

4.對于偽造與抄襲的考生所在專業實踐單位，記入其不良記錄，在中國土地估價師協會有關的評比活動中作為減分依據。

七、聯系方式

聯 系 人：陳光耀賈晟東

聯系電話：（010）***5

傳真：（010）66562202

郵寄材料地址： 北京市西城區冠英園西區37號

郵政編碼： 100035

附表：1.全國土地估價師實踐考核申請暨推薦表

2.全國土地估價師實踐考核人員業績清單（土地評估項目、相關科研、教學成果、發表論文等）

中國土地估價師協會

二〇一一年九月三十日