第一篇：2010年本人通過的中國土地估價師實踐考核之案例分析2

關于《南寧六景工業園區緯七路面積為557565平方米工業用地的土地使用權市場價格評估》

估價報告案例分析 一．項目背景

1、估價目的橫縣人民政府擬出讓一宗座落于南寧六景工業園區緯七路面積為557565平方米的工業用地，故委托我們公司對其出讓土地使用權價格進行評估。故，本次估價的目的是為委托方出讓該宗土地的使用權提供其使用權價格參考。

2、宗地概況

委估宗地座落于南寧六景工業園區緯七路，為政府征用集體土地變更為國有土地后的尚未出讓的存量土地，現武鳴縣政府擬出其使用權,土地批準用途為工業用地，土地面積為557565平方米，出讓年限為50年，宗地形狀不太規則，宗地目前開發程度宗地外“三通”(通路、通電、通水)、宗地內為未開發的生地，宗地內有石山、土坡、雜草等，宗地臨緯七路，宗地周圍大多為未利用的土地，但附近也有一些近年建設完成或正在建設當中的各類企業的生產基地用地。區域內為工業園，產業聚集程度較高，交通較便利，工業環境較好。

3、地價定義

本報告所評估的待估宗地地價是指在評估基準日2010年3月18日，評估設定宗地開發程度為目前該宗地的實際開發程度：宗地外“三通”（通路、通電、通水）, 宗地內為未開發的生地，宗地內有石山、土坡、雜草等的現狀條件下土地使用年限和剩余使用年限均為50年的國有出讓工業用地的使用權的價格。

二．對估價方法選用的分析

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估價方法主要有成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法等。估價方法的選擇應按照《城鎮土地估價規程》，根據當地地產市場發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。

委估宗地為工業用地,該區域的類似工業用地多為企業自建廠房后自我經營使用，該區域的工業租賃市場不很繁榮，工業出租率不高，收益不易測算，因此也不適合采用收益還原法評估，該區域類似工業用地開發完成后的整體交易案例幾乎沒有,因此,也不適宜采用剩余法評估。委估宗地不位于橫縣基準地價的覆蓋區內,六景鎮尚無基準地價 ,因此不宜采用基準地價系數修正法對土地進行評估。由于該區域的土地供應主要以政府出讓為主,在委估宗地所在的工業園區內有許多的政府出讓的市場交易案例,因此適宜使用市場比較法進行評估。考慮到政府在出讓類似工業土地時主要考慮其取得及開發的成本費用,土地的成本取得費用較容易求取,故可采用成本逼近法進行評估。

綜合以上的分析，我們采用市場比較法和成本逼近法對委估對象土地進行估價，并根據該兩種方法測算的結果綜合確定委估宗地土地使用權價格的評估結果。

三、現場勘察應注意的問題

現場勘察很重要，記錄一定要詳細，資料一定要收集清楚，委估宗地的區域因素、個別因素都要詳盡記錄，市場調查一定要充分，這樣才能更全面的了解待估宗地，才能給估價技術測算提供參考依據。

現場勘察時工業用地主要著重點包括：

1、交通狀況。包括區域道路級別、距離火車站或客運站或碼頭的距離、宗地臨路條件等。

2、相關企業聚集程度。包括區域企業類型、規模等。

3、基本設施狀況。包括水、電、路、通訊等設施的完善程度。

4、環境質量優劣度。主要包括有無污染、綠化狀況等。

5、宗地的其它個別因素。包括地質狀況、容積率、形狀、周圍用地類型、宗地自然災害危害程度等。

四、市場比較法測算地價的難點與解決方法

市場比較法是將估價對象與在評估基準日近期內有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在估價過程中，主要把握以下幾點：

1、準確把握市場比較法中選用比較案例的可比性

市場比較法中，比較案例與估價對象的可比性是估價結論合理的基本保證。因此，我們在選擇比較參照的交易案例時，做到有的放矢。

⑴選擇的比較案例與委估宗地用途相同，即工業用地。

⑵要選擇的比較案例與委估宗地的交易類型相同。由于本次評估的委估宗地取得方式為政府掛牌出讓，故本次評估以交易類型為“政府掛牌出讓”來篩選比較案例。

⑶選取的比較案例必須為正常交易，或可修正為正常交易。所謂正常交易是指公開、平等、自愿的交易。

⑷選取的比較案例與委估宗地所處地區的區域特征和宗地的個別條件相近。由于市場比較法是以替代原理為理論依據這一特點，我們在選取比較案例時均以與委估宗地在同一地區同一用途為限，即以六景工業園緯七路一帶或六景工業園內與宗地的個別條件基本相似的成交地塊為比較案例。

⑸選取的比較案例的交易時間與委估宗地的估價期日應接近或可以進行比較修正。根據當地政府公告，橫縣六景工業區的房地產市場從2002年開始開發建設以來一直穩定增長，并且隨著工業園的不斷發展和建設，各項基礎設施和公共設施不斷的完善，房地產的價格也將不斷的上升，故我們選擇近1年內成交的不動產交易案例為界限，2年以上的交易案例不宜選用。

2、辨析市場比較法中選用比較案例的準確性

在確定比較案例后，我們實地查看各比較案例，現場感受比較案例的地理位置、地形地貌、用途、四至、地塊形狀、土地面積及利用狀況、周圍景觀、道路交通、環境條件、2公用設施齊備程度、基本設施狀況、相關企業聚集程度等因素，盡可能準確地把握其對評估價格的影響。

3．建立市場比較法的因素比較體系。

在估價的實踐過程中為了建立土地估價的市場比較法修正體系，我們參照了橫縣國土資源局公布的《橫縣縣城城區土地定級估價更新技術報告》中的工業用地的基準地價修正體系，以此為模板并根據以往經驗進行了適當的優化，使因素修正體系更貼切地反映修正因素對土地價格的影響。

五、成本逼進法測算地價的難點與解決方法

成本逼近法是以土地取得費、土地開發所耗各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。計算公式為：

土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤＋土地增值。

在運用成本逼近法時需要注意：

1、土地取得費和土地開發費均應是評估期日的重置費用，應按評估期日的當地政府規定和物價水平確定，并非以委估人實際取得和開發利用土地時的實際投入計算。

2、各項費用的取費標準要有足夠的依據和充分的分析。在估價案例中，桂發改法規

[2010]52號文有關廣西各地縣各類農地前三年的年產值標準、《廣西壯族自治區實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》(2001年7月29日公布)等文件中規定的征地費用項目和費用標準，并以這些規定標準進行計算。

3、土地增值收益的年期修正。注意當地政府部門公布的土地增值收益確定前提，若土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不再另行修正；若土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一起進行年期修正。本案例中將新增建設用地有償使用費并入了土地增值收益中一同與成本價格進行修正。

六．小結

通過本次評估實踐，我更加深刻的學習了市場比較法和成本逼進法在土地估價活動中的應用，掌握了這兩種方法進行土地評估的程序，以下為我在此實踐工作中得到的一些工作總結與啟示：

1、根據委估宗地的用途和同一供求區域的房地產市場狀況明確估價的技術路線，選取最合適的兩種估價方法進行評估。

2、在估價過程中所需要的市場資料必須實地查看、親臨現場感受，實事求是地運用資料和數據，只有這樣才能保證估價結果的客觀和準確。

3、在運用市場比較估價時，運用當地基準地價的修正體系作為市場比較法中比較案例與委估對象因素比較的基礎指標，更全面、更具體，更有權威性。

4、在運用成本逼時法估價時，在當地政府沒有對土地取得費做出統一規定的地區，應以與委估宗地同一區域或類似區域土地取得費的均價為委估宗地的土地取得費，不能按照企業實際取得土地的投入計算。

上述是本人對該估價案例分析的一些體會與啟示，由于經驗有限尚存許多不妥之處，請專家們指導批評，謝謝。

第二篇：土地估價師實踐考核案例分析一

嘉魚縣環保局旁收儲地塊土地使用權

掛牌出讓底價評估案例分析報告

摘要：如何科學合理地確定掛牌出讓底價，是土地使用權掛牌出讓活動中極為重要的環節，同時也是土地估價機構的主要業務。本文就嘉魚城區一宗政府收儲地塊在評估掛牌出讓底價的過程碰到的技術問題展開分析和探討，并就難點進行了分析并提出來了相應的解決方法。關鍵詞：出讓底價 市場比較法假設開發法

正文：

第一部分評估項目的背景

一、估價目的本次估價的目的是為委托方確定估價對象的掛牌底價提供客觀、公正、合理的土地使用權價格參考依據。

二、宗地概況

委托評估對象位于嘉魚縣魚岳鎮麒麟路北、縣環保局旁，宗地面積82319.72平方米，根據委托方提供的資料及現場勘查情況，估價對象大至呈四邊形，規定確定的用途為商業、住宅用地，容積率不大于2.5。估價對象場地平整、地勢力平坦，地質條件良好。宗地東臨規劃中的嘉魚大道，南臨縣四大家辦公樓，交通便利，區位條件優越，估價人員經實地查勘確定宗地所在區域基礎設施條件已達到“五通”（通路、通電、通上下水、及通訊）。

三、地價定義

本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準日二〇一〇年七月八-1-

日，評估設定宗地已達到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內場地基本平整的開發程度，容積率為2.5，設定土地使用年限為商業40年、住宅70年的商住用地使用權出讓價格。

第二部分評估項目估價方法的技術難點及解決方案

一、估價方法的確定

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數修正法、假設開發法、成本逼近法等。土地使用權掛牌出讓是政府壟斷下自主出讓，其出讓時機、底價都由出讓方根據市場情況、政府的產業政策、開發商的利益、地價政策綜合確定，如果未達到底價，出讓方將另行掛牌，所以掛牌出讓底價可以完全采用公開市場價值標準。基于這一特性，掛牌出讓底價評估宜重點選用市場比較法和假設開發法，前者充分考慮了市場行情及承受能力，后者實際是市場比較原理和成本逼近原理的綜合運用，它既充分考慮了市場行情，又考慮了宗地使用情況、將來可能帶來的收益。當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定的前提條件，如果擬出讓地塊在缺乏交易案例，但存在潛在性收益的情況下，除可選取假設開發法等方法外，也可以側重選取收益還原法。鑒于評估對象年在區域市場交易頻繁，與之類似的交易實例豐富，所以采取市場比較法和假設開發法進行評估。

二、估價過程中的難點及解決方案

（一）估價基準日的確定。在實際估價工作中，通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。考慮到此宗國有土地用地使用權掛牌出讓，出讓人需提前一段時間在新聞媒體上刊登出讓公告，為真正體現出估價對象是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致，即將估價基準日定為擬公告的掛牌起始日。

（二）市場比較法中因素比較體系的建立。在估價的實踐過程中為了建立土地估價的市場比較法修正體系，參照了嘉魚縣人民政府公布的基準地價修正體系，以此為模板并根據以往經驗進行了適當的優化，使因素修正體系更貼切地反映修正因素對土地價格的影響。

（三）假設開發法中所選用預測數據的可靠性。剩余法計算中有大量數據是建立在預測的基礎上，在估價過程中通過三個方面來把握其可靠性，一是根據委托人提供的規劃控制性指標，按最有效使用和合法原則，推測出土地最佳利用方式；二是通過實地調查委托宗地周邊房地產開發銷售情況，把握該區域內房地產市場行情及供求關系，并參考嘉魚縣房產局公布的房地產價格信息指數，判斷地塊開發完成后的房地產售價；三是依據嘉魚縣財政局、咸寧市（嘉魚縣隸屬咸寧市）建設工程造價管理站公布的有關數據標準，確定土地開發費用、建造成本和正常利潤等評估參數。

第三部分評估項目的啟示

通過參與本項目案例的評估工作，受益匪淺，感受頗深。在類似的土地出讓價格評估過程中，應重點把握以下幾點：

一、要根據估價對象的用途和同一供求區域的房地產市場狀況明確估價的技術路線，選取最合適的兩種估價方法進行評估。

二、在估價過程中必須實地查看、親臨現場感受，運用資料和數據必須仔細斟酌和推敲，只有這樣才能保證估價結果的客觀和準確。

三、運用當地基準地價的修正體系作為市場比較法中比較案例與委估對象因素比較的基礎指標，既有權威性，又具操作性。

四、假設開發法的運用涉及較多的可變因素，估價中盡可能選用政府有關部門公布的數據和資料，遇到某些無法確定的取值，可以依據市場調查和估價經驗綜合確定，但要其作為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示。

第三篇：2011年土地估價師實踐考核案例分析二

*******有限公司地塊

國有建設用地使用權公開出讓起始價格評估案例分析

摘要: 土地出讓起始價評估是土地估價中的一項主要業務，本次評估通過調查當地土地市場交易情況和現場勘察及收集的相關資料，我們采用了市場法和假設開發法進行估價，并對其中所出現的問題進行了剖析。

關鍵詞：出讓起始價、市場比較法、假設開發法

一、估價對象狀況

********國土資源局擬公開出讓******有限公司地塊的國有建設用地使用權，受其委托我公司于2011年2月14日對其國有土地使用權出讓起始價進行了評估。

估價對象位于****市****路南、****北、****街西的******有限公司地塊的國有建設用地，宗地東至******，南至*****，西至*****，北至****。待估宗地為待開發利用土地，宗地土地使用權面積******平方米，場地平整，根據****市城鄉規劃局建設項目規劃條件表,宗地規劃用途為居住用地，規劃容積率≤

2.5，建筑高度為高層，建筑密度≤25%，綠地率≥25%，公共綠地≥0.5㎡/人；宗地還應同時滿足衛生站、物業用房等公共配建、停車配建、交通組織、間距退讓、日照要求、城市設計、建筑設計、市政要求等規劃設計要求，容積率獎勵：考慮到為城市提供城市綠地，可將地塊三計入容積率指標。配建廉租住房的比例不低于地上總住宅建筑面積的5%。

該區域規劃整齊，交通便利，基礎設施完備，商服繁華度較好，區域位置較好。

二、估價方法的選擇

根據《城鎮土地估價規程》以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發育程度，選擇評估方法。

待估宗地屬于待開發利用土地，有明確的規劃利用條件，可選用假設開發法評估；又*****市土地市場較活躍，有較多類似土地交易實例，可選用市場比較法評估；待估宗地在基準地價范圍內，基準地價基準日距估價時點已超過三年，而且基準地價和住宅用地的市場情況差異較大，根據國土部的規定，不宜選用基準地價法。故本次評估選用市場比較法和假設開發法評估。其中假設開發法體現了土地的市場開發價值，市場比較法體現了目前土地市場情況。根據石家莊市同類用地的地價水平和評估人員的估價經驗, 取二種方法的算術平均值作為本次評估的最終結果

三、市場比較法、假設開發法估價的技術重點與難點、及解決方案

1、市場比較法

本次評估利用市場比較法的技術重點與難點在于市場比較案例的確定、Kt′（交易日期修正系數）和Kn′（年限修正系數）的確定：

市場比較法的基本原理是替代性，而替代性的條件是在同一市場圈內。這個圈的邊界究竟在哪兒，這就要同一供需圈的范圍進行確定，這一點是很重要的。我們在做本次評估時對同一供需圈的界定是這樣的：待估宗地處在****和****之間，屬于二級居住用地，所以我們就以這個標準為依據，同一供需圈的界定范圍為**和***之間而且屬于二級居住用地的范圍。

Kt′：交易日期修正一般根據地價指數的變動幅度進行。本次評估中采用了城市地價動態監測網上公布的******市地價動態變化指數，以此為依據進行確定。

2、假設開發法

本次評估利用假設開發法的技術重點與難點是估算開發完成后房地產價值和各項成本費用的確定，這兩點對資料的準確性以及估價師的經驗要求都比較高。

開發完成后的房地產價值的估算：宗地用途為住宅用地，建筑物由商品房、廉租房和公建房三部分組成。在估價時點，******市住宅市場比較活躍，交易實例較多，可比性強，因此，開發完成后的房地產價值的估算我們用市場比較法得到。這里需要注意的是：廉租房和公建房是不能銷售的，故這部分建筑物的建筑面積我們在估算開發完成后的房地產總價值時沒有計算。

整個項目的開發成本包括的項目有：購地稅費、建筑成本費用、專業費用、不可預見費、利息、稅金、開發利潤、開發完成后的租售費用。

購地稅費包括取得土地使用權的相關法律手續費用、土地估價費用及登記發證費用，這些費用均根據相關文件以及當地市場行情確定。

建筑成本費用：也就是建安費用，這一項的確定需要了解建成后房產的狀況，比如結構、層高、裝修標準、附屬設施檔次等因素，在本次評估中由于這些因素我們只能從****市城鄉規劃局建設項目規劃條件表中了解到一小部分，所以要準確估算這項費用對我們來說很難，我們只是根據《****市工程造價信息》中得各類建筑工程造價指標來確定。

專業費用：這一項確定的難點在于專業費用項目的確定，本次評估我們確定的專業費用項目包括（前期費用、室外工程費用、基礎設施配套費用），其中前期費用和室外工程費費用我們我們按建安成本的一定比例來求取，基礎設施配套費用我們按石家莊市文件標準計算求取。

不可預見費：按建安費用和專業費用之和的一定比率來確定。

利息：在計算利息時重點做了兩項工作。一是建設周期的確定，該類住宅房地產建的較多，根據市場調查確定；另外就是各項費用投入時間是不同的，根據各項費用的投入時間合理確定計息期。

開發利潤：開發利潤和房地產所在地區以及項目類型有關，我們調查了石家莊相關項目的利潤水平，進行比較得到。

開發完成后的租售費用：根據市場調查以及估價師的經驗，我們按開發完成后房地產價值的一定比例來確定。

四、從本評估項目得到的啟示和思考

1、從運用市場比較法得到的啟示和思考

收集大量的房地產交易的“初始資料”，是利用比較法評估土地價格的基礎和前提條件。隨著網絡的普及，我們可以通過相關部門的網站直接獲得當地土地交易的資料，這種方法，省事省力。有了足夠的“初始資料”還不夠，要想保證評估結果客觀準確，我們還要根據估價對象，正確的選擇比較案例和對一些影響因素項目進行比較和修正，這就要求土地估價人員平時多積累各方面的知識，例如城市的地價動態指數、城市近期與遠期規劃、城市的基礎設施建設狀況和交通狀況等。只有這樣，我們才能評估出更客觀合理的土地價格。

2、從運用假設開發法得到的啟示和思考

假設開發法是一種科學實用的估價方法，要想運用此方法獲得可靠性極高的估價結果，必須做出三個正確的確定：

A：正確確定土地最佳利用方式：根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷土地的最佳開發利用方式（包括用途、規模、檔次等）。本次評估是從《******市城鄉規劃局建設項目規劃條件表》中得知待估宗地的最佳開發利用方式；

Ｂ、正確確定開發完成后的不動產售價：根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測未來開發完成后的房地產價值。本次評估中我們收集了周圍區域內剛剛建成的類似高層住宅樓、地下車位的市場交易價格，選取可比實例運用市場比較法來求取的開發完成后的不動產價值；

Ｃ、正確確定土地開發費用和正常利潤等。在本次評估中我們收集的資料有房地產開發過程中應負擔的稅費、近期建筑行業招投標文件、當地建設工程造價指標、建筑行業規費、市政配套設施等費用的最新數據、當地市場上銀行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業投資收益率，這些資料對我們正確的確定土地開發費用和正常利潤起到了很大的幫助。

所以，我們認為運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身的運用技巧掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經濟環境，如：要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；要有一個長遠、公開及穩定的土地供給（出讓）計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成后的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也更加困難。

一、本次評估存在的不足和思考

本次評估利用市場比較法和假設開發法對估價對象進行了測算，我們認為兩種方法測算總體思路和過程較完整和細致，都復合兩種方法的基本原理和技術規范。但兩種方法都存在一定的問題：

市場比較法：比較案例選擇時，同一供需圈范圍界定依據不充分，范圍很大，有些實例交易價格相差很大，導致案例的選擇不夠準確；還有就是比較案例的交易情況一般設定為“正常”，但是找不到真正的正常證據。

假設開發法：對開發成本中的購地稅費、專業費用等規費及開發周期和開發利潤的確定依據、標準，僅僅說根據相關文件及市場行情確定，這樣的表達太籠統，應予以更詳細說明。另外假設開發法中不動產總價和成本數據都是根據當前

數據水平確定未來數據，包含了較多的可變因素，因此不同的估價人員對于同一宗地的估價結果有時相差會很大。

總之，對于具有明確規劃條件的待開發用地，假設開發法是最適用的估價方法之一，同時在應用此方法的同時會將市場比較法、收益法等多種方法相結合，所以我認為只要把假設開發法靈活掌握了，市場比較法、收益法這兩種方法也就學通了。

第四篇：關于開展2011土地估價師實踐考核的公告

關于開展2011土地估價師實踐考核的公告

依據《土地估價師資格考試管理辦法》和《土地估價師實踐考核與執業登記辦法》（中估協發〔2011〕38號）的規定，中國土地估價師協會將開展2011實踐考核工作，對已滿2年實踐期的土地估價師進行實踐考核。現將有關事項公告如下：

一、2011實踐考核人員條件

1.2009年(含)以前取得土地估價師資格證書并在專業指導人員指導下進行了兩年專業實踐的人員。

2.專業實踐期內每年參加不少于20學時的繼續教育活動。

二、2011實踐考核方式

2011實踐考核以綜合考評為主，面談考評為輔。

1.綜合考評形式

參加實踐考核人員按要求提交考評材料，考評專家通過審讀材料，依據實踐考核標準,考查、評定參考人員在專業技能、執業操守等方面的綜合能力。

2.面談考評形式

參加實踐考核人員以談話方式回答評審老師所提出的相關問題，依據實踐考核標準，考查考生的實踐經歷、專業技能與執業操守等方面的綜合能力。

三、實踐考核推薦要求

1.被推薦人應有2人推薦。主推薦人為專業指導人員，第二推薦人為專業實踐單位法定代表人。

2.主推薦人應為熟悉被推薦人情況、與被推薦人在同一省級行政區內工作的、取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》8年以上的執業土地估價師，或者是中國土地估價師協會資深會員。

3.第二推薦人應為被推薦人單位負責人、單位負責人指法定代表人、總經理、技術總監等。

4.被推薦人在不具有土地評估資質的機構從業，第一推薦人除必須符合“取得土地估價師資格證書8年以上”的條件外，還必須在具有土地評估資質的機構執業，或者是中國土地估價師協會資深會員。

5.第一推薦人推薦參加實踐考核的人員不得超過4名。2010實踐考核未獲通過人員的第一推薦人，本取消推薦資格。

四、報名方式

凡符合條件申請參加實踐考核的人員均需按要求采取網上報名方式。按照資格證書號及密碼登陸《實踐考核信息系統》。進入系統后請參照“實踐考核報考指南”進行報名和提交相關材料；

1.選擇綜合考評形式參加實踐考核人員需在系統中填寫、上傳以下材料：

（1）全國土地估價師實踐考核申請暨推薦表；

（2）個人專業實踐總結；

（3）反映本人專業技術能力和執業操守的案例分析2篇（分析的案例需為本人撰寫的土地評估報告，并將該項目填寫在業績清單上），或在正式出版發行刊物上公開發表的論文1篇；

（4）2年實踐期內參與專業實踐的業績清單（土地評估項目、相關科研、教學成果、發表論文等）。

以上需上傳材料中（1）、（4）需提交紙質文件；

2.選擇以面談形式參加實踐考核人員，按上條中的第（1）項提交材料,其余材料不需上傳。

五、具體要求

1.個人專業實踐總結，由實踐考核人員根據實際情況實事求是撰寫，字數不限，主要考察實踐人員是否進行了專業實踐并達到執業要求。

2.案例分析，是指針對實踐考核本人撰寫的某一土地評估報告中實踐項目的背景、難點、解決方法的選擇、啟示等重點問題的說明，字數不限，主要考察實踐考核人員土地估價專業技術能力和執業操守等情況。

3.電子文件、紙質文件提交截止時間為2011年11月16日23時。實踐考核寄交的紙質材料須用掛號信寄出，寄至中國土地估價師協會考試與認證中心，信件右上角請標注“實踐考核”字樣。紙質文件以交寄郵戳為準，來人送交材料一律不予受理。

六、注意事項

1.考評專家審讀材料后認為不能確定是否已具備執業能力而綜合考評未獲通過的人員，工作人員將電話通知本人,其本人接到通知后，在限定的時間內可自愿選擇申請面談，屆時按通知要求提交材料。

2.中國土地估價師協會對報名人員提交的材料進行合規性檢查，并將檢查情況、考評結果、面談安排等信息通過《實踐考核信息系統》實時發布，考生需及時登陸《實踐考核信息系統》http:///sjkh/了解本人實踐考核進展情況。

3.對于偽造、抄襲材料參加實踐考核的考生，本實踐考核不予通過，停止下參加實踐考核資格，并將記入其土地估價師誠信檔案。

4.對于偽造與抄襲的考生所在專業實踐單位，記入其不良記錄，在中國土地估價師協會有關的評比活動中作為減分依據。

七、聯系方式

聯 系 人：陳光耀賈晟東

聯系電話：（010）***5

傳真：（010）66562202

郵寄材料地址： 北京市西城區冠英園西區37號

郵政編碼： 100035

附表：1.全國土地估價師實踐考核申請暨推薦表

2.全國土地估價師實踐考核人員業績清單（土地評估項目、相關科研、教學成果、發表論文等）

中國土地估價師協會

二〇一一年九月三十日

第五篇：土地估價師案例分析基準地價評估

2015年土地估價師案例分析：基準地價評估（2）

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿__年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。A．1 B．2 C．3 D．4

2、對于同一房地產投資項目來說，如果其財務內部收益率大于設定的基準收益率，則財務凈現值．【2009年考試真題】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不確定 E：土地

3、市場經濟與計劃經濟的本質區別在于。A：價格的形成機制 B：生產力水平高低 C：有無計劃和調控 D：所有制形式 E：土地

4、各類公共設施的規劃布局與居住用地分級相對應，分級成套地布置。小區級公共設施的服務半徑一般為（）m之內。A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～1000

5、下列關于土地使用權抵押的法律特征，表述不正確的是__。A．用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權 B．土地使用權抵押設定本身發生土地使用權轉移 C．土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押 D．土地使用權人將土地抵押后，喪失轉讓權 E．土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人

6、我國的房地產成交價格申報制度，要求房地產權利人轉讓房地產時應向__如實申報成交價格。A．縣級人民政府 B．縣級以上國土資源管理部門 C．縣級以上人民政府規定的部門

D．縣級稅務征管部門

7、《土地復墾規定》規定，復墾后的土地用于農、林、牧、漁業生產的，依照國家有關規定__；用于基本建設的，依照國家有關規定__。A．減免農業稅 B．減免耕地占用稅 C．減免土地使用稅 D．給予優惠 E．給予處罰

8、引起土地所有權壟斷和土地經營壟斷的基本前提是。A：土地供給稀缺性 B：土地利用方向變更的相對困難性 C：報酬遞減的可能性 D：利用后果的社會性 E：35％～50％

9、從經濟角度分析，我們可以將稅率區分為__稅率。A．比例 B．累進 C．名義 D．定額 E．實際

10、國土資源部依照法律規定負責對各級__部門的行政復議工作進行監督。A．土地行政主管部門 B．規劃行政主管部門 C．建設行政主管部門 D．地質礦產主管部門

11、下列土地估價中的技術處理不正確的是。【2009年考試真題】 A：當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為2年內成交的交易實例 B：當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發費用應準確區分宗地紅線內外的開發程度 C：收益還原法中估價對象的凈收益應根據估價對象實際經營的財務報表分析獲得 D：剩余法中未來開發完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算 E：時間因素

12、承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的．必須經本集體經濟組織成員的村民會議__以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一

13、《城鄉規劃法》規定，城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。

公告的時間不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

14、地籍按分類，可分為農村地籍和城鎮地籍。A：功能 B：所記載的對象 C：建立的時序 D：表現形式 E：35％～50％

15、根據《城鎮土地估價規程》，毛地價與生地價的區別在于（）。A．是否完成基礎設施建設 B．土地使用權性質不同 C．土地交易市場條件不同 D．土地使用批準手續不同

16、房地產開發項目竣工驗收后，其有關圖紙及竣工檔案應保存在__檔案部門。A．開發商 B．施工單位 C．使用單位 D．設計單位

17、工業用地的土地使用權出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：國家實行土地估價師資格認證制度

18、有四宗土地，土地狀況基本相同，但土地坡度不同，第一塊為0.5m，第二塊為0.7m，第三塊為1m，第四塊為1.5m，那么第__塊土地地價較高。A．一 B．二 C．三 D．四

19、“城市的土地屬于國家所有”的規定，是年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。A：1972 B：1982 C：1992 D：2002 E：35％～50％

20、為制止工程建設活動隨意性、加強項目建設全過程控制，必須實行工程建設．【2004年考試真題】 A：技術責任制 B：設計交底制度

C：全面質量管理制度 D：監理體制 E：土地

21、在下列選項中，屬于中央稅．【2008年考試真題】 A：消費稅 B：營業稅 C：土地增值稅 D：耕地占用稅 E：土地

22、公民、法人或者其他組織從事特定活動，依法需要取得行政許可的，應當向__提出申請。A．行政機關 B．事業單位 C．企業單位 D．中介機構

23、土地利用總體規劃的審查報批一般經過__等階段。A．前期工作一申報一審查一批復 B．前期工作一審查一申報一批復 C．前期工作一申報一批復一審查 D．前期工作一批復一申報一審查

24、按照法律規定，我國的土地登記發證工作具體由負責。A：縣級以上人民政府土地行政主管部門 B：土地登記代理事務所 C：縣級以上人民政府房屋管理部門 D：A和B均可 E：35％～50％

25、在我國，對于商譽會計處理的原則是（）。A．一律不入賬 B．外購商譽可以入賬 C．外購商譽和自創商譽均可入賬 D．只有符合條件的自創商譽才能入賬

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、基于下列目的的地價評估中，評估結果能夠體現土地在市場上客觀價格水平的有。A：確定征地區片綜合地價 B：用地者委托評估其擁有土地的公開競買價格 C：銀行為發放抵押貸款而評估的土地抵押價格 D：土地在有形市場中正常轉讓，轉出方委托評估的價格 E：土地在有形市場中正常轉讓，潛在購買方委托評估的價格

2、下列屬于農用地的有。A：耕地 B：園地 C：牧草地

D：閑置的土地 E：養殖水面用地

3、土地的功能不包括__。A．人類生存的物質基礎 B．人類生存的社會基礎 C．人類生產的場所 D．人類生活的場所

4、下列選項中，關于城市規劃對土地價格的影響，說法正確的是。A：規定土地用途對城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這方面看是屬于地價影響因素中的區域因素 B：在限制容積率的地區，容積率的高低直接影響著所限制地區的地價高低 C：區域土地用地限制條件、交通管制等影響地價的城市規劃因素，屬于區域因素 D：某宗地的容積率、建筑密度、宗地用途屬于城市規劃中對土地價格的影響因素，但相對于該宗地來說屬于個別因素 E：同一塊土地用于商業、住宅和工業時的地價有很大的差異．因此城市規劃中對某一區域土地用途的規定，會直接影響該區域土地的價格水平

5、經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的，以出讓方式取得土地使用權，超過規定開工日期1年以上未動工建設，應按規定繳納__。A．土地補償費 B．土地荒蕪費 C．土地復墾費 D．土地閑置費

6、根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發[2008]131號)規定，下列表述正確的是__。A．爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題 B．中央加大對廉租住房建設和棚戶區改造的投資支持力度，對中西部地區適當提高補助標準 C．將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅，改為超過3年(含3年)轉讓免征營業稅 D．個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅 E．取消城市房地產稅

7、居住區公共綠地布置可以采取不同類型的多級布置方式，包括等方式。A：居住區公園一居住小區公園一小塊公共綠地 B：居住區公園一居住小區公園 C：居住區公園一小塊公共綠地 D：居住小區公園一小塊公共綠地 E：取得開工許可證

8、根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定，當建設占用時，需征收耕地占用稅。A：種植糧食作物、經濟作物的土地 B：菜地 C：園地 D：林地

E：草地和水面

9、下列有關標準差系數的敘述，正確的說法有。A：標準差系數是標準差與平均值的比值 B：標準差系數是方差與平均值的比值 C：標準差系數是極差與平均值的比值 D：標準差系數越小，則表明其平均值的代表性越強 E：標準差系數越大，則表明其平均值的代表性越強

10、定性分析的主要方法有__。A．政策研究 B．法律研究 C．德爾菲法 D．相關性分析 E．聚類分析

11、《耕地占補平衡考核辦法》規定，耕地占補平衡考核，堅持的原則。A：統一標準、分級負責 B：統一標準、全面負責 C：嚴格規范、違者查處 D：嚴格認真、違者查處 E：實事求是、客觀公正

12、根據工業區位理論，下列描述正確的是（）。A.影響工業企業布局的因素為運輸、勞力及集聚? B.遍布性原料的參與程度越大，原料指數則越大? C.限制性原料的失重程度越大，原料指數則越大? D.勞動力成本導致工業區位模式產生第一次變形? E.社會集聚為一般集聚因素，生產集聚為特殊集聚因素

13、下列對土地估價中的替代原則描述正確的是__。A．土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定 B．土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格 C．土地價格主要由購買者決定 D．土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定 E．任何土地價格都可運用替代原則

14、《耕地占補平衡考核辦法》規定，補充耕地的實地核查工作應當與__相結合。A．土地開發整理項目的準備運作 B．土地開發整理項目的竣工驗收 C．地籍調查工作 D．土地變更調查工作 E．土地整理工作

15、在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于__。A．區域平均地價 B．市場價格的平均值 C．成交地價的平均水平D．評估價格的平均值

16、土地質量即土地的__，其優劣由土地位置和地塊的條件決定。

A．成本 B．潛力 C．價值 D．使用價值

17、不動產開發建設周期包括。A：土地取得期 B：規劃設計和工程預算期 C：工程建設期 D：租售期 E：土地

18、在房地產開發項目經濟評價中，是考察項目盈利能力的靜態指標．【2007年考試真題】 A：凈現值 B：成本利潤率 C：投資利潤率 D：內部收益率 E：資本金利潤率

19、全部不動產對必須具有效用。A：承租人 B：承租型所有人 C：所有權人 D：投資型所有人 E：自用型所有人 20、農業區位論創始人杜能認為，某個經營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于。A：農業生產成本 B：產品市場價格 C：農產品運輸費用 D：社會平均利潤率 E：個別農產品的利潤率

21、農業區位理論認為，某個經營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于。A：農產品運輸費用 B：社會平均利潤率 C：農業生產成本 D：農產品市場價格 E：土地

22、評估價格包括。A：交易底價 B：基準地價 C：申報地價 D：拍賣底價 E：成交價格

23、已知，某宗已完成配套開發的國有土地評估價為，政府確定其出讓底價為，拍賣中其成交價為。按照正常情況，下列關于評估價、出讓底價、成交價之間的關系描述正確的有。A： B： C： D： E：

24、當建筑物各層建筑面積一致時，下列對規劃指標相互關系描述正確的是。A：容積率是地塊建筑密度與建筑層數的乘積 B：當地塊面積不變時，容積率與地塊總建筑面積成正比 C：當地塊建筑總面積不變時，容積率與土地面積成正比 D：在一定的容積率下，建筑層數與建筑密度成正比 E：當地塊面積與建筑層數不變時，容積率與建筑基底面積成正比

25、遵循合法原則，要求土地估價應以估價對象（）為前提估價。A．合法產權 B．合法使用 C．合法處分 D．合法交易 E．最佳使用