第一篇：淺談降息對房地產(chǎn)的影響

淺談降息對房地產(chǎn)的影響

6月8日央行突然宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，并擴大存貸款利率的上下浮動區(qū)間。

利率調(diào)整后，一年期存款利率為3.25厘，一年期貸款利率為6.31厘。此外，上調(diào)存款利率浮動區(qū)間上限至至1.1倍，下調(diào)貸款利率浮動區(qū)間下限至至0.8倍。

可以說，這是人民銀行從2008年12月23日以來第一次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，也是央行第一次調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間。那么這次央行下調(diào)存貸款利率對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么樣的影響？

從市場的反應(yīng)來看，多數(shù)人認(rèn)為，央行下調(diào)銀行存貸款利率有利“剛性住房需求”購買者進入市場。因為，利率下調(diào)可降低住房購買者的成本。比如有人計算，按揭貸款100萬，20年期，基準(zhǔn)利率下調(diào)，每個月的月供可減少150元；而按揭貸款利率為85折時，其可減少月供122元。如果首套住房按揭貸款可獲得8折優(yōu)惠，那么購買住房者更是有吸引力。還有，貸款利率下調(diào)也有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金困境，低息環(huán)境也有利于其他的融資本成本降低。這些對房地產(chǎn)開發(fā)商都是有利的。

如果說，央行下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響僅是滿足這些，那么這種影響是微乎其微的。因為，利率與本金相比，其占購買住房成本是很小，更何況下調(diào)0.25厘占整個利率比重更小。還有，購買住房者利率下調(diào)可減少月供多少，這是建立在其購買住房的價格不會變化所計算出來的。如果住房的價格下降，那么對其購買住房成本的影響才是真正的。近期，沈陽的住房銷售增加，最為實質(zhì)性原因就在于住房價格下跌。

還有，貸款利率8折優(yōu)惠，或可下浮到0.8倍，當(dāng)前購買住房者是否能夠享受到是不確定的。因為，這里所指的貸款利率可下浮到0.8倍，僅是商業(yè)銀行貸款時其下限可到這里，并不是一定要銀行把貸款做到8折優(yōu)惠。從一季度的央行貨幣政策報告的數(shù)據(jù)可以看到，在今年一季度，全部貸款中在基準(zhǔn)利率以下(不包括基準(zhǔn)利率)的貸款比例不足5%，那還是在0.9倍貸款利率下限的情況下，如果在0.9倍的情況下，貸款利率到下限的情況更是會少。因此，在信貸比較緊張的情況下，個人住房按揭貸款的利率很難到8折優(yōu)惠水平。這個政策對住房市場的影響也不會太大。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，目前房地產(chǎn)市場的問題并非是資金多少，資金鏈會所謂斷裂的問題。這個問題其實根本就不存在。因為，就當(dāng)前住房市場的情況來看，在住房庫存十分巨大的情況下，為何房地產(chǎn)開發(fā)商就是不降價銷售？為何住房市場的價格就是很難快速下行？問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的問題，否則，他們的住房早就降價促銷了。而央行的降息對房地產(chǎn)商的融資成本下降根本上可不計算在內(nèi)，沒有多少關(guān)系的。而央行降息讓整個融資環(huán)境改變，更是會讓房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意過早把手中住房銷售出去。因為有了2008年的經(jīng)驗教訓(xùn)，誰銷售慢就能夠獲得

大利。

當(dāng)前，央行這次減息對房地產(chǎn)市場影響最大的是會改變市場之預(yù)期。比如，央行減息不僅降低了房地產(chǎn)企業(yè)及購買住房者個人融資成本，增加銀行資金進入房地產(chǎn)的機會，更為重要的將改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場之預(yù)期。也就是說，央行降息可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、住房投機炒作者意識到中央政府對住房市場宏觀調(diào)整政策將會如2008年下半年那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難以為繼，否則會影響國內(nèi)GDP的增長。而要保證GDP增長在一定的水平，政府就得保住房市場投資增長，就得把當(dāng)前的房價穩(wěn)定在一定的水平。在這種預(yù)期下，經(jīng)過兩年多的住房市場宏觀調(diào)整有可能嘎然而止，或房地產(chǎn)企業(yè)又開始捂盤，不把手中的住房拿出來銷售，更莫說是降價銷售；而對于住房投機炒作者更是會隨風(fēng)起浪，逐漸地來推高房價；對于住房消費者來說，當(dāng)看到整個國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗時，他們或是會涌入住房市場搶購房子，或是無能力購買住房再遠離住房市場等，對于商業(yè)地產(chǎn)和住宅比較，據(jù)沈陽盛京銀行信貸部證實，商業(yè)地產(chǎn)貸款沒有變化，還是貸款年限上限為10年，首付50%，利率標(biāo)準(zhǔn)按標(biāo)準(zhǔn)利率上浮20%計算，例如貸款10萬等額等息10年還清，每月需還款1237.7元，貸款10萬等額等息5年還清，每月需還款2041.1元，總之，此次降息對商業(yè)地產(chǎn)的影響微乎其微。

如果這樣，國內(nèi)住房購買者，無論是投資客戶還是剛需客戶，又開始涌入住房市場，住房市場短期繁榮開始出現(xiàn)，GDP增長下

行的風(fēng)險消失，中國住房市場泡沫又進一步吹大，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也就此失敗。這種又一次吹大的房地產(chǎn)泡沫盡管在什么時候破滅是不確定的，但它一定會破滅則是確定的。

總之，這次央行減息對房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的，其最大的影響可能會改變整個住房市場預(yù)期。但是這種貨幣政策能夠走到哪里，還得進一步觀察，還得觀察穩(wěn)增長政策的實際效果以及對住房市場之影響。這些都是未來中國貨幣政策變化的關(guān)鍵所在。

營銷公司戚杰

第二篇：物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響

1、房地產(chǎn)物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有著互動互進的關(guān)系。它實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費使用的全過程中，起著至關(guān)重要的作用。

2、國內(nèi)的物業(yè)管理的發(fā)展

近幾十年來，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的，并沒有形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。80年代后，改革開放的大環(huán)境使國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識之士在學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗的同時，又結(jié)合國內(nèi)的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業(yè)管理事業(yè)。

從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機構(gòu)大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，配套服務(wù)諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)的新格局所取代。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專業(yè)公司，通過委托契約和必要的財務(wù)監(jiān)督來實現(xiàn)自己的經(jīng)濟目標(biāo)，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因?qū)I(yè)管理經(jīng)驗欠缺所可能造成的損失。

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個門類，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場經(jīng)濟改革的推進和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現(xiàn)出來，物業(yè)管理也將成為我國21世紀(jì)具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。

3、房地產(chǎn)的主要內(nèi)容

物業(yè)管理總的來說是服務(wù)性行業(yè)，其目標(biāo)是為用戶提供完善的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調(diào)整。具體的工作內(nèi)容一般包括如下幾個方面：

1）房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價值。應(yīng)經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內(nèi)部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運行暢通，不致使物業(yè)價值下降。

2）設(shè)備的正常運行，努力避免事故。物業(yè)管理應(yīng)盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設(shè)施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。

3）資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務(wù)上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應(yīng)注意資金儲備，以應(yīng)付突發(fā)事件所造成的損失。

4）環(huán)境的密切保護。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿(mào)集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。

5）治安的切實防范，保障住戶人身和財產(chǎn)安全。可以通過建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內(nèi)配備的各種有效保安器材或設(shè)施，來加強住宅區(qū)內(nèi)的治安防范，保護住戶人身和財產(chǎn)安全。

4、房地產(chǎn)物業(yè)管理的具體作用

房地產(chǎn)物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。所以，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)物業(yè)管理在房地產(chǎn)的開發(fā)，銷售，品牌創(chuàng)立等過程中會產(chǎn)生巨大的影響、下面我就分三個部分來說說物業(yè)管理對房地產(chǎn)的影響。

4.1開發(fā)過程中的影響

這是在房地產(chǎn)正式銷售之前物業(yè)管理的階段。這個階段相當(dāng)于我們經(jīng)常所說的售前服務(wù)，這個階段的服務(wù)主要應(yīng)該針對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說的，但是很遺憾的是物業(yè)管理在這個過程中并不是很受重視。很多房地產(chǎn)開發(fā)公司覺得在這個開發(fā)過程物業(yè)管理并不能起到什么作用，所以便沒有怎么讓物業(yè)管理參與這個過程，其實這是個錯的觀念，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程同樣起著重要的作用，可以說它影響著接下來房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。在前期規(guī)劃設(shè)計階段，從房地產(chǎn)開發(fā)方來看，物業(yè)管理可以深人市場調(diào)研，修正市場定位，改進產(chǎn)品的設(shè)計和服務(wù)，從而更有利于把握市場動向，減少決策的盲目性，更有效的把握市場脈搏，迎合市場需求；從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計進行審視，對不適之處提出修改方案，以優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，避免一此在后期工作中難以解決的設(shè)計缺陷問題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。在建設(shè)階段物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)活動，有利于了解該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。與此同時，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗，能從實際使用角度提出對工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對開發(fā)商來說，使工程多了一份質(zhì)量保證，同時又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的續(xù)性，為開發(fā)商節(jié)省了時間，有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)等方面的信譽.4.2銷售過程中的影響

物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項重要標(biāo)準(zhǔn)。近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。隨著房地產(chǎn)市場逐步走向理性和成熟，在新一輪經(jīng)濟周期里，房地產(chǎn)企業(yè)之間可能將價格競爭轉(zhuǎn)向多元化競爭，功能、品質(zhì)、位置和物業(yè)管理好的房地產(chǎn)將占有更多的份額。據(jù)專家評論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價值的20%—30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。其實很明顯的道理，物業(yè)管理相當(dāng)于管家，這時候的服務(wù)可以比作我們經(jīng)常所說的“售中服務(wù)”。在人們越來越看重生活質(zhì)量的時候，好的生活管家也就是好的房地產(chǎn)物業(yè)管理是必要的，他們可以省去后顧之憂，不會感到不舒服煩心。好的物業(yè)管理不但可以適當(dāng)提高房地產(chǎn)的銷售價格，增加房地產(chǎn)公司的利益，而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

4.3創(chuàng)立品牌，建立良好房地產(chǎn)企業(yè)形象的影響

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品差異減小，服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。這是物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營最大的影響，也是最重要的作用。這階段的物業(yè)管理就相當(dāng)于“售后服務(wù)”。一個好的物業(yè)管理可以給房地產(chǎn)公司帶來更多的品牌效應(yīng)，相反地混亂的物業(yè)管理可以給房地產(chǎn)企業(yè)抹黑，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。物業(yè)管理的好壞，對于安全，舒適，便利有很大的影響，已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素。良好的物業(yè)管理服務(wù)對于購買者來說有非常大的吸引力。房地產(chǎn)是為消費者提供安全，美觀，舒適，便利的居住場所。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，物業(yè)的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)的區(qū)位與價值，完善的物業(yè)管理不僅很大程度上提高房地產(chǎn)的價值，而且能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，從而吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。創(chuàng)立自身品牌是房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展最重要的規(guī)劃之一。一個房地產(chǎn)企業(yè)假若沒有品牌意識，他們的發(fā)展便寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普遍提高的條件下，名牌的有無將成為購房者的首選，它能帶給人們更多的物質(zhì)享受和心理滿足。由此可見，良好的物業(yè)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。

5、總結(jié)

作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，物業(yè)管理同房地產(chǎn)的關(guān)系越來越密切。在人們越來越講究生活質(zhì)量的當(dāng)今，物業(yè)管理的重要性愈加突出。當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)改變對物業(yè)管理不重視的錯誤觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)，銷售，品牌創(chuàng)立等階段積極發(fā)揮出物業(yè)管理的作用，將先進的管理理念根植與房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，從而切實保障業(yè)主權(quán)益以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的良好形象，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

6、參考文獻

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第三篇：房地產(chǎn)對金融的影響 演講稿

我國從1998年開始．房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮景象，房價居高不下。根據(jù)國際經(jīng)驗，房價是經(jīng)濟景氣的先行指數(shù)．經(jīng)濟不景氣。房價就會率先跌落。而隨著金融海嘯沖擊全世界大多數(shù)國家，我國一線城市的房地產(chǎn)價格的漲幅也出現(xiàn)了回落。

一．房地產(chǎn)波動對金融的影響

房地產(chǎn)價格的下降已經(jīng)是大勢所趨。經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們，沒有任何一種產(chǎn)品的價格會永久持續(xù)暴漲。房地產(chǎn)也是如此。一定期間保有資產(chǎn)的收益是資產(chǎn)的利用收益（企業(yè)收益、不動產(chǎn)租金)與資產(chǎn)的預(yù)期收益之和。如果人們對資產(chǎn)價格預(yù)期上漲，資產(chǎn)價格的高漲就會持續(xù)，但是如果由于某種契機。這種預(yù)期是負(fù)的，那么暴漲的資產(chǎn)價格就會下跌。如果賣方是用自己所有的資產(chǎn)．買方用自己所擁有的現(xiàn)金進行交易．那么這種情況實際上是一種零和游戲。也就是說一方投機的收益是另一方投機的損失，兩者的凈損益等于零。這種泡沫對宏觀經(jīng)濟的影響就是中性的。但是如果這種交易有信用參與．即用銀行借貸資金來進行交易，那么就會對銀行產(chǎn)生惡劣影響。

(1)房地產(chǎn)的價格上漲過快使貨幣的流動性有所增強。

伴隨虛擬資產(chǎn)名義價值的上升。其隱含收益率上升。貨幣收益則相對較低，流動性偏好有所上升．即在短期利率不變的條件下。居民和機構(gòu)愿意持有更多的現(xiàn)金，導(dǎo)致MO增長相對過快。同時。房地產(chǎn)的價格上漲過快使得儲蓄的機會成本加大。貨幣與資產(chǎn)之間產(chǎn)生替代效應(yīng)．M2增長回落。

(2)房地產(chǎn)泡沫對信貸的影響。1998年以來，個人住房抵押貸款既是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量．也成為銀行業(yè)擴大信貸規(guī)模的重要手段。但是近年來．房地產(chǎn)信貸增長過快。數(shù)據(jù)顯示．2007年lO月末．全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達4．69萬億元．同比增長超過三成；比年初增加1．0l萬億元。占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28．9％。其中。個人住房貸款余額2．6萬億元。比年初增加6192億元，同比增長35．57％。住房公積金委托貸款10月末余額達到4502．2億元。比年初增加960億元．同比增長34．87％。

房地產(chǎn)價格的膨脹推動了金融體系信貸的快速擴張以及貸款資產(chǎn)向房地產(chǎn)業(yè)的集中．加大了銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險暴露。雖然到目前為止，房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但我們也不能忽略。個人購房除了自住需求。還有很大程度的投資(機)性需求。據(jù)建設(shè)部的一項調(diào)查．在投資購房中．28．5％在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手．23．5％用于出租，48％空置待漲價。投資需求往往更易受未來收入預(yù)期以及其他經(jīng)濟預(yù)期(in利率走勢)的影響．風(fēng)險較大。房地產(chǎn)價格的膨脹使得資金需求大量從生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向非生產(chǎn)領(lǐng)域，資金進入虛擬運動的數(shù)量日益增大。甚至有的企業(yè)為了追求風(fēng)險利潤．不惜利用信貸資金進行資產(chǎn)市場運作，資金運用產(chǎn)生了從生產(chǎn)領(lǐng)域向資產(chǎn)市場流動的轉(zhuǎn)移效應(yīng)，導(dǎo)致虛擬資本膨脹。可能會導(dǎo)致銀行體系和金融市場的混亂，對金融穩(wěn)定構(gòu)成巨大威脅。信貸和房地產(chǎn)的過度繁榮使得泡沫破滅的可能性增加．一旦房地產(chǎn)價格泡沫破裂，抵押品價值會迅速下降．家庭的財務(wù)狀況和還款能力會迅速惡化。抵押貸款的不良比率會迅速提高，從而削弱銀行的資本狀況和貸款能力。如果銀行沒有足夠的緩沖手段來吸收貸款損失。會立即產(chǎn)生信貸緊縮效應(yīng)，這很有可能演變?yōu)榻鹑谖C和經(jīng)濟衰退的起因。有關(guān)研究顯示．幾乎所有的銀行破產(chǎn)都伴隨著房地產(chǎn)價格泡沫的破滅．從而對金融穩(wěn)定形成很大的威脅。特別是當(dāng)一圍金融體系較為脆弱．或者沒有對金融體系進行審慎監(jiān)管時，房地產(chǎn)泡沫破裂的危害更大。因此，信貸機構(gòu)應(yīng)該保持謹(jǐn)慎，以防止金融資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。從目前來看．只要房地產(chǎn)價格不發(fā)生急劇變動，這種影響完全能夠被銀行部門吸收．房地產(chǎn)變動不會對銀行體系和金融穩(wěn)定造成巨大威脅。二．房地產(chǎn)對商業(yè)銀行金融風(fēng)險的影響

2009年以后，中國房地產(chǎn)漲幅超預(yù)期，2010年國家對房地產(chǎn)采取了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，控制房價過快增長，房地產(chǎn)調(diào)控對與地產(chǎn)息息相關(guān)的銀行業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。國外有一股做空中國的力量，寄托于中國地產(chǎn)泡沫破裂，銀行壞賬導(dǎo)致中國經(jīng)濟崩潰，房地產(chǎn)市場的任何變化都會造成商業(yè)銀行金融風(fēng)險，引起了人們高度關(guān)注。

房地產(chǎn)造成商業(yè)銀行金融風(fēng)險主要因素

國家開放房地產(chǎn)市場，為銀行業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)興起改變了住房供給方。廣大人民群眾有了通過市場購買住房改善生活條件的可能。商業(yè)銀行通過參與房地產(chǎn)信貸，向房地產(chǎn)公司和個人住房雙向信貸的結(jié)果，推動了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。我國有的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比達40%以上，銀行資金帶動大量社會資金進入地產(chǎn)市場的結(jié)果。房地產(chǎn)作為投資品改變了民生屬性房價不斷攀升不僅引起民怨，同時也在不斷的集聚風(fēng)險房價的漲跌影響商業(yè)銀行貸款的安全。

一 市場規(guī)律風(fēng)險

世界各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律證明，沒有只漲不跌的地產(chǎn)市場。無論是日本英國還是美國這樣的市場經(jīng)濟和法律規(guī)范（物業(yè)稅、繼承稅）完善的發(fā)達國家，也都經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫的破裂的危機。當(dāng)市場失效非理性戰(zhàn)勝理性，這時無論是專家還是投資者都可以不斷的提出各種理由證明房地產(chǎn)市場上漲的合理性，即使投資者百分之百地理性，由于不可能掌握理論上所要求的那樣全面的信息，賺錢效應(yīng)使投資行為仍然具有非理性因此市場泡沫沒有什么理性非理性之分，不加抑制的過度投資的結(jié)果是美國次貸危機的必然成因，美國的次貸危機應(yīng)當(dāng)成為我們的警示我們的地產(chǎn)市場是否也存在著投資過度的風(fēng)險。

二 匯率利率風(fēng)險

房地產(chǎn)對匯率、利率及其敏感，我國已經(jīng)出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市場博弈的結(jié)果。政策不會改變市場的發(fā)展趨勢 只能起到抑制和阻滯其發(fā)展的作用美國大量資金注入和減稅舉措救市也沒能拯救低迷的地產(chǎn)市場，時至今日也沒能改變房地產(chǎn)價格下降的趨勢就是極好的例證。美元指數(shù)在 75% 歷史最低區(qū)間徘徊，美聯(lián)儲維持0—0.025%利率不變的量化寬松的貨幣政策釋放的巨量流動性，是我國匯率處于上升通道的原因。這種趨勢支撐房價在高位運行，一旦美元趨勢改變，有如2008年美元匯率走強，匯率、利率可能使樓市價格下跌造成巨大的風(fēng)險。高流動性、高通脹，可能使我國進入加息周期，加大購房持有的成本，也是一個風(fēng)險因素。

三 銀行內(nèi)部風(fēng)險控制失效

房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價不斷突破人們的心理極限，賺錢效應(yīng)凸顯使所有的商業(yè)銀行都把房貸列為盈利的重點為了吸引更多的客戶。在一段時期內(nèi)銀行放松了對信貸者資信的審核，地產(chǎn)商協(xié)助購房貸款了貸款的基本原則。出現(xiàn)了假按揭假房價和假交易的套現(xiàn)行為。銀行內(nèi)部風(fēng)險控制失效，一旦房價暴跌，開發(fā)商和購房者資金鏈斷裂，銀行收回房屋后變賣的財產(chǎn)不足以補償貸款，造成重大損失，成為釀就風(fēng)險的主要因素。

房地產(chǎn)對我國商業(yè)銀行房貸的金融風(fēng)險

房地產(chǎn)對商業(yè)銀行金融風(fēng)險是一種基于某些假設(shè)因素發(fā)生可能產(chǎn)生的后果是一種理論推導(dǎo)數(shù)學(xué)模型，是對風(fēng)險進行評估，外界多有猜測我國的銀行系統(tǒng)進行過壓力測試，但大多數(shù)商業(yè)銀行予以否認(rèn)。事實是在經(jīng)濟發(fā)展的歷史長河中沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)測金融風(fēng)險，風(fēng) 險評估和現(xiàn)實意義上的金融風(fēng)險具有相當(dāng)大的距離。房地產(chǎn)泡沫存在的依據(jù)主要集中在居民購買力和房價比一方面投資性需求使房價居高不下。另一方面過高的房價使大多數(shù)居民喪失購買能能力。有效供給和有效需求失衡過度依賴銀行貸款的投資性需求累積了商業(yè)銀行金融風(fēng)險。國外評級機構(gòu)放大了這種風(fēng)險，形成做空中國經(jīng)濟的一股逆流。應(yīng)當(dāng)引起我們高度警覺。我們應(yīng)當(dāng)如何看待我國商業(yè)銀行金融風(fēng)險。主要從房地產(chǎn)公司信貸和個人按揭貸款兩方面分析

一 房地產(chǎn)公司商業(yè)信貸 長期以來，銀行將房地產(chǎn)公司商業(yè)信貸視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基于房價持續(xù)上漲隨著國家調(diào)控房地產(chǎn)政策和緊縮的財政政策的不斷強化。幾乎所有銀行都將房地產(chǎn)貸款列為重點關(guān)注的風(fēng)險。調(diào)控政策特別是限購限貸政策房地產(chǎn)行業(yè)的銷售，承受著巨大的壓力。房地產(chǎn)公司的資金回流面臨著危機，一旦出現(xiàn)買方罷買，資金鏈斷裂，前期以虛增資本公積金，分拆項目等方式獲取商業(yè)銀行貸款，不顧成本追求貸款擴大生產(chǎn)規(guī)模的中小房地產(chǎn)企業(yè)就容易無法償還貸款倒閉，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)公司放出的貸款將變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)這是商業(yè)銀行房貸的最大風(fēng)險。

二 個人按揭貸款

中國房貸首付制度決定了中國不可能出現(xiàn)美國式的次貸危機。美國的無抵押無首付無擔(dān)保三無房貸潛藏了極大的風(fēng)險。當(dāng)房價跌幅達到30%以下，出現(xiàn)了拋棄房屋抵償貸款的情況，次級貸金融衍生品杠桿放大了棄貸風(fēng)險，釀成房利美房貸美不經(jīng)救助面臨破產(chǎn)的危局。中國的個人按揭貸款在2008年底以前可能出現(xiàn)審查不嚴(yán)，“假按揭”的情況，但當(dāng)年的房價僅是現(xiàn)在的50%左右，2009年以后房價暴漲，實施首套首付30%，二套首付50%的政策。既使是房價跌幅在50%左右，棄貸也不會對銀行造成太大的風(fēng)險。總體上講個人按揭貸款的風(fēng)險是可控的

三、房地產(chǎn)金融管理

今年房產(chǎn)新政的再次出臺更有新的經(jīng)濟背景。一 是抑制房地產(chǎn)市場的過熱。房產(chǎn)新政是為了控制房價上漲過快，減少房地產(chǎn)市場的泡沫因素，使我國的房地產(chǎn)市場能夠更為理性的發(fā)展，成為擴大內(nèi)需持續(xù)拉動國民經(jīng)濟的一個重點產(chǎn)業(yè)。同時通過商品房價格的調(diào)控，影響部分原材料價格的上漲過快，避免民眾福利的不當(dāng)損失，貸款及收入支付不合理的高房價，積累經(jīng)濟發(fā)展的后勁。二 是狙擊境外投機資金 我國近年來房地產(chǎn)過熱房價上漲過快，一個重要的因素是有境外熱錢的參與炒作。其最終目標(biāo)是推動人民幣升值。在人民幣匯率形成機制需要進一步完善,人民幣升值條件不成熟的情況下,調(diào)控房地產(chǎn)市場可以抑制或鎖住“熱錢為人民幣匯率形成機制的改革創(chuàng)造必要的條件。

（一）房產(chǎn)新政實施以來全市房地產(chǎn)金融管理的變化

1．房地產(chǎn)貸款準(zhǔn)入條件提高

房地產(chǎn)新增貸款條件限制增多。貸款申請人的準(zhǔn)入條件提高，客戶不斷優(yōu)化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、注冊資本、自有資金占開發(fā)項目總投資的比例、企業(yè)綜合負(fù)債率等做出了更加嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例均超過了30%的最低標(biāo)準(zhǔn)。

2．房地產(chǎn)貸款投向趨于合理

重點支持資金能力較強、土地儲備資源充足的開發(fā)商。個人住房貸款列為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，個人商業(yè)用房貸款列為高風(fēng)險產(chǎn)品。嚴(yán)格控制高檔別墅和住宅、寫字樓、商用房等開發(fā)項目的貸款。房地產(chǎn)貸款質(zhì)量和貸款結(jié)構(gòu)得到了提高和優(yōu)化。.房貸利率的調(diào)控作用顯現(xiàn)

2005年3月17日個人住房貸款利率政策調(diào)整后各商業(yè)銀行均制定了具體的實施細(xì)則。一般均規(guī)定了對第一套住房執(zhí)行優(yōu)惠利率，而對第二套住房、投資購房執(zhí)行基準(zhǔn)或上浮利率。并將個人信用記錄作為確定利率水平的重要因素。個人住房貸款利率多數(shù)執(zhí)行下浮10%。個人商用房貸款則多數(shù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

4．個人住房貸款首付線提高

一些不是房地產(chǎn)價格上漲過快的城市，各商業(yè)銀行還是提高了首付款比例。多數(shù)銀行對個人住房貸款首付比例均提高到30%以上，而新發(fā)放的個人住房貸款中首付比例在40%以上呈上升態(tài)勢。個人商用房貸款首付比例在40%以上更是快速上升。

5．房地產(chǎn)貸款增速明顯減緩

房貸銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范意識大大增強，貸款審核和責(zé)任管理力度明顯加大,存量貸款保優(yōu)壓劣,增量貸款從嚴(yán)控制.銀行業(yè)機構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放速度明顯放緩,房地產(chǎn)貸款與同期相比普遍少增加.新增貸款中的房地產(chǎn)貸款比重同比大幅下降。

6．房地產(chǎn)貸款質(zhì)量明顯提高

以江蘇省揚州市為例:2005年6月末全市7家金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款按五級分類口徑正常類貸款占比為90.15% 同比上升4.3個百分點關(guān)注類貸款占比下降5.37個百分點次級類可疑類及損失類貸款不良率為0.97% 同比下降0.82個百分點

（二）房地產(chǎn)金融管理變化的風(fēng)險

隨著房產(chǎn)新政的實施,房地產(chǎn)市場發(fā)生了激劇的變化 商品房及二手房成交量萎縮

房價止升并有相對的價格水平下降 國家運用金融和稅收杠桿調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果顯現(xiàn) 經(jīng)營風(fēng)險

房產(chǎn)新政實施后，對于過熱的房地產(chǎn)市場的抑制作用明顯，公眾購房需求必然減少，一旦房地產(chǎn)貸款銀行信貸規(guī)模緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款門檻普遍提高，房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠周期就會拉長，預(yù)期售房回籠資金的計劃難以實現(xiàn)，尤其是中小型的開發(fā)商由于資金鏈斷裂導(dǎo)致還款困難，銀行已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款被拖欠的可能性明顯加大，這樣勢必提高房地產(chǎn)開發(fā)類貸款不良率的提高，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險就會轉(zhuǎn)變成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。利率風(fēng)險

從1998年國家擴大內(nèi)需政策實施以來越來越多的個人住房消費貸款已經(jīng)通過了3--5年的安全期，而進入風(fēng)險暴露期潛在風(fēng)險不斷加大。房產(chǎn)新政實施后，房貸利率水平將逐步提高，使原有借款人的還款壓力加大，既有提前還貸減少利息開支的現(xiàn)象，又可能有部分借款人因貸款還本與付息增加，不能按期還款付息的可能。通過銀行貸款購買商品房以居住為目的的消費者可能會因為收入的變化，所購房產(chǎn)貶值、支出增加而引起違約現(xiàn)象。通過銀行進行貸款購房短期投機的，會因市場受到調(diào)控所購商品房不能套現(xiàn)而導(dǎo)致還款困難。這些都會引起銀行個人住房貸款不良率的提高。

抵押品風(fēng)險 由于我國房地產(chǎn)市場法律環(huán)境還不夠健全，各商業(yè)銀行個人住房按揭貸款事前的風(fēng)險預(yù)警與事后的資產(chǎn)保全機制不夠健全，手段也比較落后，商品房是按揭貸款惟一的擔(dān)保品，如果房地產(chǎn)市場發(fā)展持續(xù)萎縮，商品房的市場價值就會下降，作為擔(dān)保品的商品房也會隨之貶值，保證住房貸款的能力就相對減弱另外。2005年1月1日施行的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣變賣或者抵債，更是從法律上解除了按揭貸款的保全可能

提前還貸的風(fēng)險

自2004年10月29日人民銀行加息以后提前歸還按揭貸款就已經(jīng)全面展開。2005年3月17日起人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，使得較多的住房貸款借款人對住房貸款的利率水平繼續(xù)攀升存在心理預(yù)期，提前歸還住房貸款更為普遍，這樣就會為貸款銀行的信貸資金管理帶來很大的不確定性，而銀行對于提前還款的違約人依據(jù)借款合同收取違約金又被社會斥之為”挾持"客戶

（三）完善房地產(chǎn)金融管理的建議 正確理解房產(chǎn)新政實施的經(jīng)濟背景 堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向

調(diào)控的主要目的：一是解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。二是控制房地產(chǎn)價格上漲幅度過快的問題。促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，通過調(diào)控穩(wěn)定房價，遏制投機炒房，控制投資性購房鼓勵普通商品住宅和經(jīng)濟適用房，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價大起大落對整個國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定帶來的負(fù)面影響，長遠看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢。但今后一段時期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道，因此金融機構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。加快建立和完善房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預(yù)警體系 人民銀行要會同有關(guān)商業(yè)銀行，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展動向建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，定期搜集，整理和分析轄區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格市場需求開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況等詳細(xì)資料，創(chuàng)造條件建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)資料庫，研究房地產(chǎn)市場發(fā)展對房地產(chǎn)金融的需求和影響，形成科學(xué)、合理、具有前瞻性的房地產(chǎn)市場發(fā)展和房地產(chǎn)金融管理信息，定期、及時向社會公布，引導(dǎo)有關(guān)部門、相關(guān)行業(yè)和社會公眾的房地產(chǎn)市場預(yù)期。依托人民銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)企業(yè)和個人按揭貸款黑名單制度，對嚴(yán)重違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)和詐騙及故意拖欠個人住房貸款的個人，通過新聞媒體向社會曝光。當(dāng)前，要十分重視完善信貸登記系統(tǒng)個人信用的記載和查詢功能。運用價格杠桿調(diào)控房地產(chǎn)信貸需求 創(chuàng)新住房金融品種 適應(yīng)多層次住房消費者的貸款需求

目前我國銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)設(shè)計中的一大缺陷，就是貸款品種單一，還款方式單一，貸款利率缺乏靈活性。因此，各商業(yè)銀行需通過對不同消費群體的細(xì)分，確定等額、遞增、遞減等不同的還款方式。提供適應(yīng)消費者需要的具有不同風(fēng)險分布特點的多種貸款方式。健全房地產(chǎn)金融法律環(huán)境 維護債權(quán)人根本利益 7 加強房地產(chǎn)金融的有效監(jiān)管 維護房地產(chǎn)金融秩序

商業(yè)銀行要切實加強房地產(chǎn)貸款的貸前調(diào)查、貸時審查貸后調(diào)查的盡職工作，建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款銀行加大現(xiàn)場檢查力度 切實糾正違規(guī)發(fā)放住房貸款的行為 要執(zhí)行統(tǒng)一的監(jiān)管和獎懲標(biāo)準(zhǔn) 通過加強監(jiān)管 推動房地產(chǎn)貸款市場的有序競爭防范和制止惡性競爭 完善個人住房貸款保險體系

現(xiàn)行的住房貸款保險主要是對因天災(zāi)人禍導(dǎo)致的抵押物價值受損和滅失的抵押物風(fēng)險對借款人因收入降低，遭遇意外等導(dǎo)致還款能力降低或消失的風(fēng)險防范不夠，不能真正通過保險防范個人住房貸款風(fēng)險可以考慮在現(xiàn)有個人住房貸款保險基礎(chǔ)上，增加針對借款人還款能力風(fēng)險的信用保險和履約保證保險，同時還應(yīng)引入再保險機制為辦理住房貸款保險的保險機構(gòu)提供再保險以有效轉(zhuǎn)移和分散房貸風(fēng)險，房貸保險的付款，不宜采用分年支付而應(yīng)堅持一次性付清方式。

第四篇：地鐵發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

地鐵發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

摘要：

地下鐵路是一個城市的縮影。當(dāng)?shù)罔F貫穿了一個城市,地鐵將不再僅僅是交通的軌道,更是一個城市的血脈。從全世界范圍看,地鐵的修建,無疑將帶動相關(guān)地區(qū)的發(fā)展,推動房地產(chǎn)的升值,促進商業(yè)繁榮,催生新的商圈。因此,地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起到很大的拉動作用。進行地鐵建設(shè)對商業(yè)房地產(chǎn)影響的研究,具有重要的理論意義和實用價值。本文將以西安市地鐵的修建為背景,通過對國內(nèi)外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響,分析地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的影響。

地鐵拉動生活，地鐵引擎地產(chǎn)。

地鐵的建設(shè)不僅能夠大大緩解當(dāng)前巨大的交通壓力,而且將對房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)一般會集中在城市人口聚集而且交通便利的區(qū)域,地鐵的建設(shè)會改變地鐵沿線商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位條件,進而使沿線商業(yè)房地產(chǎn)增值。

借鑒全國其它城市，如香港、北京、上海、廣州、香港等地鐵已經(jīng)投入運作使用的城市，地鐵的運作所帶來的郊應(yīng)顯而易見，近年“地鐵上蓋物業(yè)”、“地鐵商圈”、“地鐵生活圈”等概念不斷出現(xiàn)。地鐵拉著地產(chǎn)跑，地鐵規(guī)劃“一線”，帶活地產(chǎn)“一片”，地鐵站方圓１公里范圍內(nèi)，甚至，許多地產(chǎn)項目已紛紛打出“地鐵牌”。這意味著，西安地鐵自開建以來，一個圍繞地鐵形成的地鐵“生活圈”已經(jīng)離我們越來越近。

一、國內(nèi)外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響

1.新加坡的地鐵系統(tǒng)

新加坡的地鐵系統(tǒng)稱得上是世界最安全的地鐵系統(tǒng)之一,也是世界上少數(shù)幾個能盈利的地鐵公司。新加坡在發(fā)展地鐵時,就提出建設(shè)“一站式”或“戶到戶”的交通樞紐網(wǎng)絡(luò),爭取做到乘客不出站就能中轉(zhuǎn)到新加坡各個角落。政府實行公共交通優(yōu)先,嚴(yán)格限制私人汽車擁有量的傾斜政策;同時,政府還做了大量工作確保地鐵的有效運營。例如,政府會出面調(diào)整現(xiàn)有公交車線路,以免與地鐵線重疊,造成資源浪費,政府還有意限制地鐵車票漲價,鼓勵民眾乘坐地鐵。

2.香港的地鐵運營模式

香港的地鐵是國內(nèi)最早在資本市場運作的地鐵公司,其運營在各“地鐵城市”中最為成功據(jù)說地鐵開通后,上蓋物業(yè)平均升值近50%,投資回報率達到15%。它的成功與香港地鐵建設(shè)和城市規(guī)劃的緊密聯(lián)系,和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作是直接相關(guān)的。香港的地鐵公司在世界各國的地鐵大多賠錢的大背景下,能夠賺錢的一個重要原因之一就是充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢。地鐵使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū),沿線的地產(chǎn)也不斷增值。香港每天大概是超過23萬人次的流量。將整個在沿線的店鋪還有地鐵站的商業(yè)物業(yè),全部帶動起來。地鐵公司充分利用這一優(yōu)勢,把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來,這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤,解決了工程建設(shè)部分資金來源。另外,地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤,全部用于地鐵建設(shè),成為香港地鐵發(fā)展重要資金來源之一。

3.北京市的地鐵效應(yīng)

據(jù)了解,到2008年,北京地鐵的總里程將達到280公里。先后開通的地鐵、輕軌、八通線已經(jīng)成為北京交通的一個重要符號、一個特殊標(biāo)志。在北京堵車現(xiàn)狀還沒有徹底解決之前相形于路面交通的瓶頸狀況,日常上、下班、出行的人們愈發(fā)感受到輕軌交通所帶來的便利。地鐵沿線周邊的諸多新樓盤、二手房市場都呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢。

4.廣州地鐵商機效應(yīng)

廣州地鐵催生了巨大商機。最明顯的是地鐵沿線商鋪、購物中心的迅速走俏。1993年廣州地鐵一號線規(guī)劃剛一出臺,沿線的商品房開發(fā)工程就如火如荼地開展起來。同時,地鐵沿線寫字樓日漸走俏。目前,廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項目達到50多個,占據(jù)了目前廣州市高檔寫字樓物業(yè)近50%的份額。看到地鐵物業(yè)的良好前景,不少有眼光的商家紛紛將目光投向了在建的地鐵二號線沿線物業(yè)。廣州地鐵和周邊商圈帶動了城市的繁榮。

二、地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的影響因素分析

1.地鐵建設(shè)對地鐵沿線房地產(chǎn)價格的影響

地鐵可以說是一個大城市的命脈。地鐵一旦建成,必將給所在城市和人們的生活帶來根本性的改變。也將給地鐵沿線開發(fā)的各區(qū)域板塊帶來無限生機。

2.地鐵建設(shè)對城市周邊房地產(chǎn)的影響

地鐵的建設(shè)可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。可以預(yù)見的是,地鐵對所在城市樓市的刺激是明顯的。“漲價是必然的,不漲才是真正的新聞!”地鐵的開通對城郊的房地產(chǎn)有較大的帶動作用。但是由于地鐵的建設(shè)需要一定的建設(shè)周期,所以,地鐵沿線房價在近一年至二年內(nèi)不會有什么大的漲幅。

3.地鐵建設(shè)對城市居民購房標(biāo)準(zhǔn)的影響

交通問題將不再是主要考慮的因素。居民的購房范圍將逐步擴大,會考慮選擇地鐵沿線的樓盤。主要的考慮有二點:一是生活交通方便。二是認(rèn)為地鐵樓盤可以升值。事實上,地鐵在房地產(chǎn)開發(fā)中確實有“點金棒”的作用,可以令無人問津的區(qū)域變?yōu)闃鞘械臒狳c。

4.地鐵建設(shè)對其它城市配套工程的影響

對于一個城市來說,交通方式一旦改變,人們的購物模式也將隨之改變。隨著地鐵的開通, 在中轉(zhuǎn)站點或大型地鐵出入口,二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。

三、地鐵對沿線房地產(chǎn)價格的影響 1.空間區(qū)位的影響

1）地鐵站點具有磁力效應(yīng)或漏斗效應(yīng)。在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價格越高。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)，即對于投資者而言，最有價值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。

2)車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價格要高出10%～15%。根據(jù)國外城市的經(jīng)驗，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價值。房地產(chǎn)本身的價值越高，對噪音、振動的影響的敏感程度越高，甚至?xí)^對可達性提高的敏感性；如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個階層對可達性的敏感程度會大于噪音、振動影響的敏感度，因而低收入地區(qū)的房地產(chǎn)價格對噪音、振動的敏感程度一般不大。在沿線買房的消費者大多是中、下收入階層的人群，沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，其檔次應(yīng)以中等偏上為主。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。

3)不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價格是不同的。因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價格的空間特征也是不同。已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強度或性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。

四、西安市城市化發(fā)展趨勢 【西安市經(jīng)濟背景運行】

2007年，全市生產(chǎn)總值達到1737.1億元，增長14.6%，地方財政收入125.33億元，增長31.3%；2008年，今年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值增長13.5%，即為1971.7億元，地方財政一般預(yù)算收入可比增長20%,即150.6億元。

【西安市城市交通現(xiàn)狀】

西安是全國六大交通樞紐城市之一，未來西安將建成面向國際的航空運輸中心、國內(nèi)重要的公路和鐵路交通樞紐、西部最大的物流中心，構(gòu)筑以高速公路、鐵路為構(gòu)架的路空綜合交通運輸體系。

城市交通實施公交優(yōu)先戰(zhàn)略和交通一體化戰(zhàn)略，支持城市多心化，分散老城區(qū)交通壓力，形成“棋盤”加“環(huán)”加“放射線”的形式。主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。

【城市人口的不斷迅整擴張】

2007年西安市常住人口達到830.54萬人，比去年增加了8.02萬人，城區(qū)人口超過500萬；根據(jù)有關(guān)部門測算，在人口增長幅度較小的情況下，到2020年總?cè)丝谶_到1200萬。

交通緒塞的情況已經(jīng)成為制約經(jīng)濟和社會快速發(fā)展的重要因素。

五、西安市地鐵交通線網(wǎng)規(guī)劃發(fā)展

1994年，西安市提出城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，由4條線組成，線網(wǎng)總長度73.17公里，并納入1999年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《西安城市總體規(guī)劃（1995—2010年）》。

2004年，西安市重新編制了城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，其目標(biāo)是形成以公共交通為主體，軌道交通為骨干，其它公交為輔助的多元化、快速、高效、環(huán)保的城市公共交通體系，實現(xiàn)公共交通的可持續(xù)發(fā)展，形成“棋盤加放射型”的城市快速軌道交通線網(wǎng)布局。

軌道交通線網(wǎng)遠期規(guī)劃由6條線組成，總長251.8公里。

二號線概況：西安市城市快速軌道交通二號線（鐵路北客站～韋曲段）工程北起鐵路北客站，南至韋曲，沿西安市南北向主客流走廊布設(shè)，線路經(jīng)過鐵路北客站、市行政中心、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、北大街、鐘樓、小寨商業(yè)文化中心、西安國際展覽中心、長安區(qū)等大型客流集散點，連接了將在2010年建成的鄭西鐵路客運專線西安北客站、市行政中心和三個開發(fā)區(qū)。二號線作為軌道交通線網(wǎng)中的骨干線，與一號線構(gòu)成了軌道交通網(wǎng)絡(luò)中的十字骨架。

二號線規(guī)劃線路為陳家堡～韋曲，線路全長32.402km，共設(shè)24座車站。近期建設(shè)的是鐵路北客站～韋曲段，正線全長26.4km，全線共設(shè)21座車站，其中5座車站分別與后期建設(shè)的其它軌道交通線換乘。最高行車速度80km/h，遠期運能4.32萬人次/小時。工程自2006年下半年開工，2011年全線建成通車。

規(guī)劃工程進展

2006～2010年，建成鐵路北客站～長延堡（含）段，長度20.3km，為一期工程。

2009～2011年，建成長延堡（不含）～韋曲段，長度6.1km，為二期工程。2036年前，建成鐵路北客站至陳家堡段，全線貫通。

六、對房地產(chǎn)分類住宅的影響

1.品質(zhì)提升：地鐵不僅僅作為一種城市化的快速交通工具，更深一層的是作為一種地鐵品牌，地鐵口附近物業(yè)在某種情度上受益于地鐵這一品牌的帶動；再加上地鐵周邊匯聚眾多繁華商業(yè)網(wǎng)點和生活配置等，地鐵周邊物業(yè)在品質(zhì)上得以提高。

2.價值提升：地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為“地鐵開通一片，帶動一片”，地鐵的動工對沿線在售物業(yè)或土地價格來說，都會使其有較大的增值空間。有資料顯示，廣州地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號線沿線物業(yè)升值15%～25%，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%～25%。

3.二手租售市場被激活

根據(jù)目前已經(jīng)開通地鐵的城市經(jīng)驗，地鐵沿線樓盤有著特殊的抗跌和保值功能，地鐵口周邊二手房未來的租售市場與投資前景看好。而地鐵物業(yè)的投資保值升值作用，非常符合買家投資置業(yè)的心理。

4.地鐵概念營銷手法

近期上市的樓盤都打出了“地鐵概念”，從地鐵開建的消息傳出后，“地鐵概念”就成了西安地產(chǎn)界最為時髦的名詞。西安地鐵成了最近西安房產(chǎn)開發(fā)商的“拉客”手段，稍微靠近規(guī)劃中的地鐵線路的項目，特別是正在開工建設(shè)的二號線，房地產(chǎn)開發(fā)商都借勢給貼上了“地鐵”標(biāo)簽，“地鐵”成了時尚、方便、快捷的代名詞。

從城北的鳳城明珠、雅荷春天、廣豐花園、賽高國際、白樺林居、魏瑪公館、西安印象、海榮名城等，城內(nèi)的宏府嘉會公寓、假日國際公寓、粉巷一號等，小寨周邊的雁塔文化新天地、陽陽國際、慈恩鎮(zhèn)等；再到城南的華城國際、名軒藝術(shù)城、啟航029，到大學(xué)城區(qū)域的智慧城、悅明園、太陽新城等，地鐵沿線或附近的樓盤都在爭相的亮出“地鐵牌”。

結(jié)語：目前,西安地鐵正處于修建的初期,地鐵的施工,給周邊交通和居家生活帶來了諸多不便,但這些不便都是短暫的,更多的便利是在于地鐵開通后,城市骨格的拉大,大關(guān)中經(jīng)濟的發(fā)展,對地鐵沿線物業(yè)的帶動,對市民生活出行的便利。總的來說,地鐵將帶西安經(jīng)濟進入快速發(fā)展的道路,為西安房地產(chǎn)的發(fā)展更是帶來飛速的發(fā)展。

參考文獻：中國論文網(wǎng)《淺談地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)商圈的影響》

第五篇：淺談汶川地震對房地產(chǎn)的影響

淺談汶川地震對房地產(chǎn)的影響

“房地產(chǎn)”三個字對于大家來說已經(jīng)是再熟悉不過的字眼了，從房地產(chǎn)本身的屬性來說房地產(chǎn)就是就土地和房屋組成的,我們平常的衣食住行乃至生活的方方面,都會與其掛上鉤.由于房地產(chǎn)本身具有特殊的投資品屬性,即房地產(chǎn)價值的穩(wěn)定性和經(jīng)濟快速發(fā)展期有增值潛力,因此它成為現(xiàn)代社會重要的投資品.對于我國的房地產(chǎn)市場,買房,炒房,房價等一直是近年來大家所關(guān)注的話題.對于我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀有這么一個形象的比喻, 很久很久以前，在遙遠的地方有一個村子。村子只有一口水井，這口井是村子里唯一的飲用水來源。水井雖然理論上集體共有，但被少數(shù)人管理和分配，每天定時定點少量出售井水給村民。在這里面是將井水比做房,水井比做土地使用權(quán)，建房售房的權(quán)利等,把村子比做地方政府管轄的地方區(qū)域,把村民比做普通百姓,而把少數(shù)人比做政府 + 開發(fā)商.對此我是這樣理解的,房地產(chǎn)商通過提高房價來得到最大的利潤,正所謂物以稀為貴,開發(fā)商不段的鼓吹地越來越少的言論,不斷地叫賣高價，目的就是吸引那些投資者，即使投資者買了房租不出去，也能從靠發(fā)商不斷叫高價中得到心理的安慰。對于房價過好,政府也試圖通過調(diào)控來控制,但有時對長期房價的合理調(diào)控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。

2008年5月12日下午，四川省汶川縣發(fā)生的7.8級大地震，震動了大半個中國，也牽動著中國人民的心。在這場與死神賽跑的過程中，出現(xiàn)了一個個感人的故事，深深觸動了每個一中國人的心.因為地震震級較高，損失十分嚴(yán)重，并波及到周邊多個省份，使一些房屋受到了不同程度的影響。地震對各行業(yè)的影響也成為我們關(guān)注的另一個熱點，據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)濟領(lǐng)域里直接受影響的有醫(yī)藥、電力、家電、房地產(chǎn)，間接影響有工程機械、建筑建材、鋼鐵等。雖經(jīng)分析認(rèn)為，這種影響都不大，也不會持續(xù)，但這些行業(yè)以及災(zāi)后的城市重建必然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響.對于受災(zāi)較嚴(yán)重的地區(qū),地震的破壞性對房屋來說幾乎是毀滅性的打擊,雖然國家并沒有對地震的死亡人數(shù)的致死的原因進行統(tǒng)計,但我們不難看出絕大多數(shù)的死亡原因都是和建筑本身存在的問題有關(guān).從眾多的新聞圖片我們可以看到,汶川縣的周邊城鎮(zhèn)動輒成片倒塌甚至夷為平地,當(dāng)然據(jù)了解,汶川等附近的地震的災(zāi)區(qū)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展相對比較滯后,多數(shù)的建筑物都是六七使年代甚至是五十年代的舊建筑,這些建筑大部分是磚混結(jié)構(gòu)甚至是磚木結(jié)構(gòu),這樣的房屋在如果劇烈的大地震中倒塌是必然的,當(dāng)然受災(zāi)地區(qū)也有不少的建筑是八.九代后建的,從二十世紀(jì)初期到現(xiàn)在,在商品開發(fā)市場開始出現(xiàn)并活躍后,國家也陸續(xù)出臺了不少關(guān)于建筑質(zhì)量和抗震的規(guī)范,對于搞結(jié)構(gòu)設(shè)計的人都應(yīng)該知道這么一句話,“小震不壞,中震可修,大震不塌”,這是針對建筑物抗震設(shè)計提出的基本要求.因此除去一些舊房子本身建筑材料和結(jié)構(gòu)的問題不說,在這次災(zāi)難中因房屋(80年代后,指國家出臺了房屋抗震規(guī)范后的房屋)質(zhì)量問題而在地震中過快或過度損毀的建筑又有多少呢,災(zāi)難過后,房子已經(jīng)都撕開了外面華麗的包裝,敞開來接受人民群眾的檢閱.在這次地震中,倒塌最多的是學(xué)校,而失去最多的卻是孩子,這些正處在花樣年畫的孩子本該無憂無慮的享受著自己的同年,本該在學(xué)校了學(xué)習(xí),但是就是因為這突如其來的災(zāi)難,那經(jīng)不住考驗的房屋質(zhì)量而被死神掠奪了他們的生命,從這我們也隱約感覺到了中小城市在執(zhí)行敬祝設(shè)計規(guī)范以及施工建造時規(guī)范的遵守并不是太嚴(yán)格,在倒塌的學(xué)校建筑中,一些建筑行業(yè)的人士的話深深觸動了我們:“倒塌的樓房預(yù)制板中沒有一根鋼筋”,除了學(xué)校,有許多建筑物（包括公共建筑和商品住宅、私人住宅）、橋梁、公路等是因為地震的強度實在無法抗衡而倒塌或損毀，是因為房屋的老舊問題還是因為房屋建筑本身的質(zhì)量問題，豆腐渣工程、腐敗工程牽扯在內(nèi)這已不得而知,現(xiàn)在就算來追究責(zé)任又有什么用呢,也換不會那么多的無辜生命.本次地震受災(zāi)最嚴(yán)重地區(qū)的房屋90%以上均倒塌，剩余10%房屋也損毀嚴(yán)重。這種情況的出現(xiàn)不除去少部分房屋建筑施工偷工減料、質(zhì)量低劣的因素，但還有一個主要的原因還是建筑設(shè)計及施工抗震等級偏低所造成的。在防震減災(zāi)這一塊上，同樣處于地震帶的美國舊金山、洛杉磯兩大城市就對所有的建筑物實行了特殊的抗震規(guī)范要求，其大多數(shù)民居和普通商業(yè)建筑都在4層以下。有人預(yù)計，在舊金山這樣百萬人口的大城市，一旦發(fā)生7級以上的地震，可將遇難人口控制在2000人以內(nèi)．較之汶川大地震房屋幾乎全部倒塌的情況和50000人以上的遇難人員，我們不無痛心。四川地震雖然與唐山地震震級相似，但傷亡程度要遠遠低于唐山。因為唐山地震時大部分房子很少考慮抗震設(shè)計，因此損失相對就要慘重的多。現(xiàn)在國家關(guān)于抗震的規(guī)范越來越嚴(yán)格，房子抗震性能已經(jīng)好了許多。以去年的云南普洱地震為例，90年之前的房子基本都破壞嚴(yán)重，而90年之后執(zhí)行的89年重新頒布過的抗震規(guī)范，破壞就比較輕微或者基本不破壞。而2001年頒布了新抗震規(guī)范，對結(jié)構(gòu)安全性要求更高一些。如果不是此次四川地震震級太高，更多執(zhí)行了01版新抗震規(guī)范的房子也會安然度過。這也說明了我國對房屋抗震相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范還不完善,對建筑設(shè)計和施工監(jiān)管的力度也有所欠缺.這也同時暴露了我國建筑市場存在的一個弊端,有些東西太過形式化,只重視門面的裝修不注重內(nèi)在,強調(diào)形式重過實質(zhì)和內(nèi)容，書上有這么一段是用來形容可持續(xù)建筑重形式上的,我覺得十分的貼切,原文是這樣:“我國建筑界從都都有過分追求形式的趨向,而凡國外來品,如后現(xiàn)代主義,解構(gòu)主義,入了國門,均被曲解成一些如山花,斜交的架子等符號表達,可持續(xù)建筑,綠色建筑,生態(tài)建筑思想的傳播和發(fā)展在中國自然難逃慣例.在理論上,大凡談?wù)摻ㄖ呦?趨勢的，均要貼上“生態(tài)”, “綠色”, “可持續(xù)”這類時髦的標(biāo)簽,而對其內(nèi)容，實質(zhì)均不知所云.在實踐上其主要表現(xiàn)就是在建筑上中樹,未經(jīng)認(rèn)真計算過的玻璃太陽溫室,簡單的智能化等.在設(shè)計說明中,而必標(biāo)出是從生態(tài),綠色,可持續(xù)發(fā)展出發(fā),至于有何技術(shù)措施則不了了之”這只是一個比喻,對與房屋抗震的技術(shù)和性能方面也是一個道理.許多建筑特別是處于地震帶的建筑,開發(fā)商一樣打著高科技,高抗震能力的牌子,而房屋的真實抗震性能就不得而知了,就象在這次地震中,不合格的房屋便在群眾面前顯露無疑.而地震所造成的毀滅性結(jié)果,也讓我們深刻的認(rèn)識到了在生命面前,房屋質(zhì)量是何等的重要.汶川大地震后對中國房地產(chǎn)又會產(chǎn)生什么影響呢?

中國原本就是一個地震頻發(fā)的國家。汶川特大地震發(fā)生前的幾年，一直是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展最快速也是最熱的時候。繼1966年的邢臺地震和1976年的唐山大地震以后,汶川大地震之前我國從來就沒有出現(xiàn)過任何重大的地震災(zāi)害，這個時期各個地區(qū)生產(chǎn)的住房的抗震能力從來也沒有經(jīng)受到地震檢驗和洗禮，這使得不少人對這個時期生產(chǎn)的住房的抗震能力產(chǎn)生較大的懷疑。如果國內(nèi)居民對這個時期建造的住房都重新評估，那么這個時期不少地方的住房的價值會立即下降。這不僅打破我們社會以前住房投資價值永遠上升的神話，也會讓整個社會來重新評估住房的投資價值。

首先，先從受災(zāi)地區(qū)來說,這次汶川特大地震，造成了上百萬間房屋倒塌，上千萬間房屋受損。可以說，由于災(zāi)區(qū)的大量房屋倒塌與受損，從而使得災(zāi)區(qū)的房地產(chǎn)市場受到毀滅性打擊，也就是說在這個地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本上被大地震所摧毀，而且在未來幾年的時間內(nèi)這個地區(qū)房地產(chǎn)市場都不可能出現(xiàn)。因為，目前該地區(qū)的住房被地震完全摧毀之后，當(dāng)?shù)鼐用竦淖》繂栴}只能通過政府巨大財政投入和國際社會和社會各界的援助來解決。無論是簡易住房建造還是未來新城區(qū)的住房建設(shè)，都離不開政府的財政援助，都得以政府財政支持為主導(dǎo)。也就是說，由于這個地區(qū)的住房是通過政府災(zāi)后重建來完成，那么，地震災(zāi)區(qū)幾年之內(nèi)不會出現(xiàn)商品化的住房市場。其次，汶川地震對震央較近的成都、重慶等二線、三線的房地產(chǎn)將造成直接嚴(yán)重的負(fù)面影響。地震發(fā)生后，這些城市的房地產(chǎn)項目建造基本上全部停止。這不僅在于要防止可能再次出現(xiàn)余震造成人員的傷亡，更重要的是要對該地區(qū)全部的房地產(chǎn)項目的抗震能力與住房的安全性進行全面檢查，看看合不合國家規(guī)定的抗震標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，這次地震不僅會把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場許多弊病都顯露出來，也能夠讓一些沒有達到抗震標(biāo)準(zhǔn)的住房表現(xiàn)出建筑技術(shù)上問題。比如說，地震后，如成都不少高檔住房，在地震中出現(xiàn)裂縫；逃跑通道不足等。更為重要的是，地震發(fā)生后，無論是購房者還是開發(fā)商，對當(dāng)?shù)刈》康挠^念已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。成都、重慶地區(qū)，早幾年一直是全國大的房地產(chǎn)開發(fā)的重點，尤其是這次受災(zāi)嚴(yán)重的成都，2007年房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有的土地越來越多，土地的價格也越推越高。地震發(fā)生后，不僅成渝地區(qū)的房地產(chǎn)公司的股市迅速下跌，而且該地房地產(chǎn)開發(fā)手中持有的大量土地能否開發(fā)已經(jīng)存在巨大的疑問，這些土地的投入何時收回更不確定。更何況，即使這些土地能夠被開發(fā)，這些地方的住房需求有多大，消費者是否能接受,同樣是面臨很大的不確定性。

其次,汶川大地震發(fā)生后，也會嚴(yán)重地影響國內(nèi)其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場.地震發(fā)生后，最近網(wǎng)上調(diào)查表明，有60%以上民眾寧可租房而不愿意自己買房，有51%以上民眾不會進入房地產(chǎn)市場的投資。也就是說，汶川地震后，國內(nèi)居民對房地產(chǎn)市場的理念發(fā)生了根本性的變化。無論是自住購房者還是投資者都是如此。更何況，中國有不少地方在全球地震帶上。其次,在汶川大地震后,在這次地震頻發(fā)的地區(qū),乃至是全國一些處于地震帶的城市,無論是居住,還是投資,住房的安全性將成為國內(nèi)購房者選擇住房時考慮的前提條件.汶川地震也帶給我們一個深刻的思考，多么優(yōu)質(zhì)的住房在這樣的地震中也會失去價值，一般的置業(yè)者擁有更多的住房，意義何在？我們應(yīng)該開始重新審視生活的意義：到底是為房子生存，還是因為有房子可以更好地生存！我們有更多的目標(biāo)可以去追求，而不能把房子作為一生的追求目標(biāo)，你會發(fā)現(xiàn)，在地震面前，你這個追求已經(jīng)毫無意義。在房子這件事情上，人們的心思還在初級階段，擁有房子不單是為了居住，更多的是滿足虛榮心。如果沒有更多的外界因素刺激，這個階段還不能升級到真正的理性時代，而這場大地震恰好承擔(dān)了這個角色。

以前人們購買二手房時，最關(guān)心的是價格、使用年限、交通狀況、配套等，而對于房子是什么結(jié)構(gòu)的，并沒人太在意。自從汶川發(fā)生地震后，人們的購房心理悄悄地發(fā)生了變化，買房偏重抗震性強的框架結(jié)構(gòu)二手房，對于磚混結(jié)構(gòu)的二手房，市民問津較少。一些市民在一些房地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)帖子時，問詢網(wǎng)友要買的樓盤是不是防震的。記者采訪多家樓盤售樓部，一些置業(yè)顧問告訴記者，“現(xiàn)在市民買房，第一個問題通常是問房子防不防震，得到肯定的答復(fù)之后才往下談，這在以前是沒有過的。” 地震的發(fā)生對大多數(shù)居民的消費心理產(chǎn)生了一定影響，造成了普遍的購房者心理恐慌，購房信心受挫，市場觀望情緒將更加濃厚，同時我認(rèn)為很多人開始會關(guān)注高層的低樓層和多層住宅，人們似乎更看中建筑的逃生便捷，多層低層建筑似乎更被看好。而那些房屋投資客也可能會產(chǎn)生隱憂，投資不動產(chǎn)的地震災(zāi)難風(fēng)險可能會加重這些人的緊張情緒，進而影響他們的投資決策和行為。若從中長期看的話，隨著時間推移，地震在人們心理上影響的減弱，樓市將會回到正常的軌道上。這也可能引發(fā)更多樓盤銷售策略的調(diào)整，或許將有樓盤會把頂層定為起價樓層進行銷售。

還有，為了增加住房的抗震能力，政府一定會提高新建住房的抗震標(biāo)準(zhǔn)。比如說，有專家就提出，災(zāi)區(qū)新建住房抗震標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達到9度。而按照這一標(biāo)準(zhǔn)建造住房，其建造住房的成本就得上升10%以上。但是，就目前的情況看，中國部分城市抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)最多也只是8度（如北京等），多數(shù)地方僅為7度（如上海等）。而新建住房抗震標(biāo)準(zhǔn)提高，不僅會增加新住房的成本，降低這些住房的投資價值，也會對那些沒有達到相應(yīng)抗震標(biāo)準(zhǔn)的已建住房造成不小的沖擊，從而影響住房的價值評估。

福建也處于環(huán)太平洋地震帶上，1604年泉州外海發(fā)生8.0級地震，1918年廣東發(fā)生7.3級地震均對廈門有影響，廈門建筑物的抗震度7度，與汶川一樣，汶川地震過后,也有不少關(guān)于福建也將發(fā)生大地震的言論,其真實性我們不得而知,但這已經(jīng)給消費者思想上造成一定的影響,對于房屋的質(zhì)量和抗震強度將更加的關(guān)注.地震過后, 加上目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場一系列的政策落實，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)較大的變化。因此，汶川大地震對國內(nèi)房地產(chǎn)市場負(fù)面影響怎么也不可低估。房地產(chǎn)業(yè)在福建乃至中國各省市在短期內(nèi)都將造成一定的負(fù)面的影響.