第一篇：房地產稅費制度對房地產價格變動的影響

第1章 緒論

1.1 選題背景及研究意義

1.1.1 選題背景

近年來,尤其是2002年以來,中國的房地產市場牽動著全社會的神經。

我國部分地區如北京,上海房價飛漲,房地產業發展,大到影響市場交易能否順利進行,國土資源能否得到充分利用,小到影響城市居民能否安居樂業。在這種持續高溫的態勢下,加強對房地產市場的監督管理,規范市場交易行為,以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點,為遏制畸高房價的,給過熱的房地產市場降溫,稅收的杠桿調控作用不容忽視?？茖W的房地產稅收改革比其他控制土地,提高利息,加強房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此,完善我國房地產稅制發揮其對于經濟的宏觀調控功能已是時之所需,勢在必行。

1.1.2 研究意義

它是中央政府進行宏觀調控的重要領域,它是地方政府重要的財政收入來源,它與中國的金融市場、相關制造業、勞動力市場等有著緊密的聯系,它關系到中國普通百姓的居住和生活,它是經濟學家爭論最多的問題之一,它也是社會上利益矛盾集中的領域之一。總之,它深入地影響著中國經濟的效率與公平,影響著中國經濟的健康發展。稅收可通過制度和政策兩種方式對房地產市場產生重要影響,故是政府進行房地產市場調控的重要手段之一。但對于如何更好地改革當前的稅收制度和改進稅收政策,以更好地發揮稅收的調控作用,卻存在著較多的爭論和分歧,是值得認真、深入和系統研究的重要問題。

1.2 我國房地產市場發展現狀

(1)經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求改革開放以來，中國經濟長期保持著兩位數的高速增長，成為全球經濟發展最為迅速的國家，在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。

(2)房地產業是經濟發展的重要領域經過長期的發展，我國房地產行業逐漸走向 1

經濟發展的前臺，體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中，房地產吸引了眾多行業領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。

(3)房地產業是擴內需、保增長的重要支撐。首先，房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下，提出轉變經濟增長方式，擴大內需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次，房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的?？傊?，由于我國內需產業發展相對落后，競爭力不足，在外部經濟環境復雜多變情況下，房地產是我國擴大內需、保增長，應對金融危機對我國經濟影響的重要產業，也是我國當前轉變經濟增長方式，促進產業結構升級等重大決策實施過程中的重要支撐產業。

(4)規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作根據不完全統計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性，也是我國居民財產性收入的主要構成部分。

我國房地產行業已經成為國民經濟發展中的支柱產業。由于房地產行業本身又是一個高風險的行業，通過產業鏈條，對整個國民經濟的運行產生重大影響。因此，在我國房地產市場發展迅猛的同時，我們也應該注意到我國房地產業存在的問題，并積極主動的去應對，稅收政策應該發揮積極的作用。

1.3 國外利用稅收手段調控房地產市場

國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法。

(1)以高額稅率對房地產行業進行征稅,有效抑制房地產市場的投機行為房地產市場價格持續攀升,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F象,主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國;二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機。如韓國;三是對房地產保有環節征收高稅。

(2)對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼。房地產市場價格的持續升溫,導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾,平衡供求關系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進行補貼。三是利用稅收收入推行福

利住房,滿足低收入階層的住房需求。

(3)充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。

(4)設計差別性稅收政策體系,即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償,并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這在一定程度上實現二者在稅收政策上的差別對待,保護合理的理性需求,增加投機性需求的交易成本。

1.4 研究內容

第一部分，闡述了我國房地產稅制的概況，分析了我國房地產稅費收入情況，分析了我國房地產稅制存在的問題以及解決方案。

第二部分，分析我國房地產稅費政策對房地產價格的影響。

第三部分，從我國承包商索賠存在的問題及措施，闡述我國承包商索賠現狀。第四部分，說明了要運用稅收工具調控房地產市場。

第2章

我國房地產稅制分析

2.1 我國現行房地產稅制概況

我國目前涉及房地產的稅種非常多，直接的稅種包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業稅等；間接相關的稅種有印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅和個人所得稅等；相關費用有教育費附加等。涉及到房地產保有環節的稅種主要是房產稅和土地使用稅。

2.1.1 土地增值稅

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定扣除項目后的余額。規定扣除項目包括取得土地使用權時所支付的金額、土地開發成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉讓房地產相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免

征土地增值稅。此外，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

2.1.2 企業所得稅

企業所得稅是根據最新企業所得稅法規定，房地產企業在計算企業所得稅允許扣除的成本項目可分為：土地實際成本，包括土地征用及遷移補償費、七通一平費（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用）、管理費用；住宅和其他商品房開發實際成本，包括土地開發費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業所得稅中列支扣除。

2.1.3 營業稅

營業稅政策中涉及房地產行業的稅收政策主要是兩個行業：一是建筑業；二是轉讓不動產，因此房地產涉及的營業稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人，就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅稅法中規定，土地所有者出讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。以房地產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險行為，不征營業稅，但轉讓該項股權例外。同時，對自建自用的房地產免征營業稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區分用途，一律按照3%的稅率征收營業稅。

2.1.4 房產稅

房產稅主要由產權所有人繳納，產權屬于全民所有，由經營管理單位繳納；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有者、承典人不在房產所在地或產權未確定以及承典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。根據納稅人不同的經營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經營自用的房產，以房產余值計稅，即從價計征；二是將自有房產出租經營，以房產租金收入為計稅依據，即從租計征，稅率為12%。

2.1.5 城鎮土地使用稅

該稅是國家按使用土地的等級和數量，對城鎮（城市、縣城、建制鎮、工礦區）范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據是納稅人實際占用的土地面積，由土地所在地的稅務機關按照規定的稅額計征，實行定額稅率，按年計算，分期繳納。

2.1.6 契稅

契稅指由于土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅。

計稅依據依不同的房地產權屬轉移方式而不同：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格；土地實用權贈予、房屋贈予，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換和房屋交換，為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當理由，由征稅機關參照市場價格核定，實行3%-5%比例稅率。同時規定國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，城鎮職工按規定第一次購買的公房以及財政部門規定的其他項目，免征契稅。

2.1.7 印花稅

印花稅是對中國境內經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據是書立、領受的房地產憑證所承載的資金量或實物量

針對不同的憑證情況實行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據、房屋租賃合同、房地產買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產權利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

2.2 我國房地產稅費收入情況分析

2.2.1 房地產稅收

(1)保有環節

我國保有環節的房地產稅收主要有房產稅、城鎮土地使用稅。我國自房地產稅開征以來，經歷了收入規模偏小、增長緩慢和收入增長明顯加快的兩個階段。以城鎮土地使用稅為例，1994年之前，由于土地計稅面積變化不大，全國城鎮土地使用稅收入長期停留在30億元左右的規模；1994年實行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收，1994年至2004年，該稅收入逐漸增長但增長速度依然較慢，年均增幅在10％左右，低于該階段稅收總收入的年增幅15％；隨著房地產業行業的快速發展，自2005開始，該稅收收入快速增長，尤其是2007年、2008年，該稅收入連續兩年大幅攀升；2008年，全國城鎮土地使用稅為816.90億元，增長幅度達到112％。但總體來看，房地產稅收收入的增長步伐慢于稅收 5

收入總額的增長，房地產稅收收入占稅收收入的比重平均為2%左右；占地方財政收入的比重平均為4%左右，比重不高。

(2)流轉環節

我國流轉環節的房地產稅收主要有營業稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅等。我國房地產流轉環節的各項稅收呈現逐年增加的態勢，占總稅收收入和地方財政收入的比重不大；受政府對房地產行業宏觀調控政策的影響，2008年度部分相關稅種稅收收入占總稅收收入和地方財政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地產類收費

我國目前涉及房地產的收費門類繁多且有地區差異，包括土地登記費、土地復墾費、土地閑置費、耕地開墾費、房屋工程質量監督費等等，可謂五花八門，數目繁多。由于相當數量的收費由財政部門之外的市政規劃，工商管理等部門征收，數據難以取得和統計。

從1998年開始，我國城鎮居民住房制度改革全面推進，貨幣化分配取代了實行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控等七個體系的改革全面啟動。1998年至2003年是我國房地產發展的第一個重要階段。在這一階段，政府將住宅作為居民新的消費熱點，把房地產作為經濟增長的支柱產業，并采取了優惠房貸、減免稅、放寬商業住房信貸規?？刂?、實行預售房制度等一系列措施鼓勵購房，刺激住房消費。居民住房需求得到了充分釋放，房地產業快速發展。1992年至2003年，全國土地出讓收入收入累計1萬多億元，其中2001至2003年就高達9100多億元。自2003年下半年起，我國部分地區出現了房地產投資過熱、房價上漲過高的現象。2004年，全國土地出讓收入達到5894億元；2005年達到5505.15億元，2006年為7677.89億元，2007為1.3萬億元。在國家信貸、稅收、利率、土地收益分配管理等領域調控房地產政策的作用下，2008年，土地出讓收入規模略有下降，為9600億元。2009年全國土地出讓收入突破1.5萬億元。在我國房地產投資快速發展、房地產價格高速上漲的幾年間，我國土地出讓收入占地方本級收入的比重超過三分之一甚至二分之一；在房價飆升的2007年，該比重比超過50％，即便是在受全球金融危機影響房地產市場滑坡的2008年，該比重也高達30％。土地出讓收入對地方政府收入的貢獻的確很大。

2.3 我國房地產稅制存在的主要問題

從我國現行稅制來看，主要存在內外稅制不統一，重復征稅，稅基窄，稅負不公，規模小，計稅依據不合理，配套制度不完備等問題有待解決。

2.3.1 稅種多，重復征稅嚴重

我國房地產稅收體系涉及到流轉稅、所得稅、財產稅、特定目的稅等多個相關稅種，例如，對土地課稅有城鎮土地使用稅和耕地占用稅。這些稅種在形式上雖相互獨立，但實質上卻有內在聯系，甚至造成對同一稅基的重復征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征收營業稅，還要征收房產稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負不公。

2.3.2 稅基窄，稅款流失較多

我國房地產稅征稅范圍一般針對的是經營活動中所涉及到的房地產行為，而對于個人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應地縮小了房地產稅基范圍。隨著農村經濟的不斷發展以及小城鎮建設步伐的加快，農村已出現大量營業、出租用房，而現行房產稅只對我國城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產征收，對農村的房產不征收，造成農村房地產稅的流失。

2.3.3 重交易輕保有，稅負不公

我國房地產在開發流通階段設置了營業稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費，這些稅費一般占房產價格的30-40%。而在房地產保有期間設計的稅種只有房產稅和城鎮土地使用稅，稅負低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴重的稅負不公平。一方面，房地產開發流通環節的稅費過于集中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動市場價格上揚。例如，在開發前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發完畢前每年還要承擔土地使用稅(費)，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權就要承擔如此之重的稅費是不合理的。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠時，就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產市場正常的開發與再生產進程。另一方面，房地產保有環節稅費種類相對少，稅負較輕，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負過低，使得大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有。與此形成鮮明

對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地使用權的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進程，使得土地的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費并存的現象日趨嚴重。

2.3.4 規模小，不能滿足地方財政需要

由于房地產稅課征對象較難隱藏，稅源比較穩定、容易控制和管理，因此在很多國家的地方稅收入中占有較重要的地位。如美國，其房產稅收入占地方稅收入的40—50%。而我國，房地產稅開征以來收入規模一直偏小。雖然近年來隨著房地產行業的蓬勃發展，房地產稅收入有了明顯增加，但房地產稅收入占稅收收入的比重仍然不高。

2.3.5 費大稅小，扭曲了稅費關系

目前，涉及房地產的收費五花八門，收費總額難以統計。但費大稅小是不爭之實。高收費一方面加重了納稅人的負擔，另一方面也大大削弱了稅收的調節作用。同時，各種收費由于未納入預算管理，其使用得不到有效的監督，浪費、挪用甚至貪污的現象比較嚴重。

2.3.6 計稅依據不合理，背離房地產稅的本質特性

我國現行主要房地產稅收的計稅依據分別為房產余值、租金收入或實際占用的土地面積，這些計稅依據不能正確地反映房地產的現有價值、土地的級差收益和土地、房產的時間價值，不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發揮其調節收入的作用。

2.3.7 配套制度不完備，制約房地產稅的發展

我國現有土地使用制度是“批租制”，根據土地不同用途，批租期限從40年至70年不等，而其中部分稅費，用地者須一次性支付。實際上是將后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設，其后果必然是導致對土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜紵o法實現貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權的不斷出讓，政府在這方面獲取的財政收入也在不斷銳減，長此以往，最終將會出現沒有土地使用權出讓的尷尬局面。

另外，我國財產評估制度、財產登記制度不健全。加上房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產

稅收入的流失。

2.4 采取措施完善我國房地產稅制

2.4.1 重新調整各環節的稅負水平

(1)降低取得及流轉環節稅負水平

針對房地產開發費用負擔過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調整，即能達到調整稅負分布的目的。比如改革土地供應管理制度，將現在的土地出讓金改為土地年租制，一年一收。還有要對收費項目嚴格清理，取消不合理收費項目等等。另外，對二手房交易過程中稅種較多，稅率較高的情況，應理順流轉環節稅收設計，鼓勵小戶型、低總價的普通住房流通，有利于盤活住房存量市場。

(2)設置房地產保有稅類

基于“寬稅基、低稅率、少稅種”這樣稅制改革趨勢，把流轉環節的稅種合并、取消，重新設計房地產保有環節的稅種，目前，對房地產保有環節開征物業稅已達成共識，關鍵是要設計好恰當的稅率，免征額，征收范圍等等，還要選擇好合適的時機，同時，比較嚴密的征管制度，先進的征管手段也是保證物業稅順利開征的必要條件。在討論對房地產開征物業稅的同時，還應著手不動產遺產和贈與稅的問題的研究。國際經驗顯示，遺產稅與贈與稅是完善房地產稅的一個重要保障，可以有效地防止納稅人利用贈與和繼承等手段偷逃物業稅。而且對因繼承或受贈而獲得房地產的納稅人進行課稅，也是對財產進行調節，防止社會貧富兩極分化的客觀需要。

2.4.2統一內外房地產稅制

照市場原則對內外資企業實行統一的稅收政策和給予一致的國民待遇。一是擇機恢復對“三資”企業征收城建稅、教育費附加、耕地占用稅;二是改革和兼并外資企業的房產稅和土地使用稅；三是調整和統一內外企業的稅收負擔。

2.4.3加強稅收征管工作，建立健全稅收征管保障體系

(1)加強稅收征管，理順稅收執法體系，強化執法的嚴肅性和權威性 首先，要健全征管機構，加強征管力量，進一步完善符合我國國情的房地產評估和納稅申報制度 ；

其次，稅收部門要與工商部門、金融部門加強配合與聯系，協同做好對納

稅人的管理工作。國稅、地稅、財政部門間要互通納稅人的信息，同時應建立稅務機關與土地，房產等部門的協調機制，共同做好稅收征管工作。

再次，強化稅務職能，從法規上授予稅務部門直接參與對房地產交易活動進行檢查的權力。

(2)加強對房地產全過程的稅收征管工作

一方面，在土地協議出讓和招標拍賣階段，稅務機關不僅應做好土地出讓手續完成后按合同成交價格收取契稅、耕地占用稅和印花稅等工作，而且應安排專門的稽查人員參與監控土地協議出讓和招標拍賣的整個過程，嚴格監督土地出讓環節，減少這一環節尋租的可能性。稅務機關還有必要設立專門部門，協助政府相關部門開展經濟適用房的審批工作，嚴格調查經濟適用房的落實情況，一旦發現開發商未按規定執行，就由稅務機關追繳其免稅款項，并對房地產開發企業進行嚴厲懲罰；

另一方面，認真做好房產稅的稅收優惠評估工作，提高登記和評估工作的透明度，避免騙稅性尋租行為。同時，要提高稅務人員的職業素質和工作能力，提高稅務稽查水平。

(3)建立健全稅收保障體系

首先，強化房地產產權登記制度，要在清查土地，明確土地位置，權屬及面積的基礎上，建立臺賬，加強管理，改變分塊管理的狀況，盡快實行房屋和土地產權證書合一制度，并建立實名登記制度，理清管理關系，避免房地產私下交易，增強房地產稅收課征的嚴肅性和有效性 ；

其次，建立房地產評估機構，健全房地產價格評估制度 一方面要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面要在稅務部門內部建立房地產稅收評估機構，加大房地產稅收征管的力度。

最后，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的狀況，建立精簡、高效、權威、統一的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境。

第3章 房地產稅費政策對房地產價格的影響

稅收是在市場經濟條件下國家參與國民經濟分配的主要形式，在國家獲得行政資金的同時，稅收對于經濟活動中的各微觀主體的決策也會產生一定的影響，正因為如此，在一定條件下，稅收也成為國家主動進行宏觀經濟調控的重要手段之一。近幾年來，我們國家房地產價格增速明顯過快，稅收政策也成為調整房地 10

產市場的重要手段之一，此處我們試圖通過理論和現實分析，厘清房地產稅費變動對房地產價格的影響。

3.1 流轉環節的稅費變動對房地產價格的影響

在經濟學中，稅收對價格的影響主要是通過稅收對市場供求的影響和稅收轉嫁來實現的。根據供求規律，當一種商品價格上升時，供給量增加，反之亦然；當一種商品價格下降時，需求量增加。一般而言，對房地產購買者征稅，會導致需求的減少，對房地產供給者征稅，會導致供給減少。因此，征稅將導致形成新的均衡價格和均衡數量。在對房地產市場征稅時，通常會發生稅收轉嫁，即納稅人通過種種途徑將稅收負擔轉移給他人。稅收轉嫁取決于市場結構以及供給和需求的價格彈性。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉嫁給購買者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則稅收要向后轉嫁給供給者。

在我國現行稅制體系中，對房地產在流轉環節的稅種有：營業稅、個人所得稅、企業所得稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動勢必對房地產價格變動產生一定的影響。

從征收對象上來看，由于流轉環節的房地產稅費有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導致對房地產價格的影響也不同。從期限上來看，房地產稅費對短期和長期的房地產價格的影響也是不一樣的。

3.1.1 短期內稅費變動對房地產價格的影響

當政府對供給者征稅時，在短期內，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數量是減少的，在短期內，政府對房地產供給者征稅會使得房地產的價格升高。

此外，在對供給者征稅，通常會發生稅收轉嫁，影響了房地產價格的變動。流轉環節的稅收變動對房地產價格的影響，主要取決于稅收轉嫁和稅負最終的負擔者。經過稅收轉嫁，房產稅收的負擔最終可以出現三種情況：一是買者與賣者按一定比例分攤；二是全部由賣者負擔；三是全部由買者負擔。究竟由誰承擔或誰承擔多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產的供給者和購買者在市場上的壟斷程度、房地產的供給與需求狀況和政府的政策目標等等。而當政府同時對購買者和供給者同時征稅時，房地產的價格變化則比較復雜。通過前面的分析，當政府對購買者征稅時，同等價格下消費者的需求量會減少，當政府對供給者征稅時，在短期內，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數量是減少的，此時房屋的成交量下降，而新的價格水平則不定，其具體大小由政府對雙方的征收力度等因素決定。

3.1.2 長期內稅費變動對房地產價格的影響

在長期內，作為供給者決定性生產要素的土地數量是一定的，因此長期供給曲線是一條垂線，但房產不同于其它商品，其可以作為一種固定資產來長期持有，在價格低于一定水平時，供給者寧愿自己持有也不愿意對外出售，此時如果政府對購買者征稅的話，同等價格下消費者所愿意購買的數量是減少的，即：政府對購買者征稅，不會引起價格的變化。

若政府對供給者征稅，從長期來看，供給者為了保持一定的利潤，必然會想辦法把這部分稅額轉嫁到購買者身上，這樣，購買者購買同等數量的房屋所需要的付出的價格必然會提高，即：政府對供給者征稅，會引起價格的上漲。

從以上的分析可以看出，在短期內，對購買者征稅會帶動房地產價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產價格上升，當同時對購買者和供給者征稅時，房地產價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產價格的上漲。

3.2 房地產稅費政策變動對房地產價格變動的影響

針對房地產市場供求狀況，我國為調節房地產市場正常運轉，適時調整了房地產稅費政策。從2001年來，我國房地產稅費政策變動情況如下：

2001年，主要調整了兩項政策：一是調整住房租賃市場稅收政策（為方便分析，可簡稱“政策1”，以下相同）。為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發展，財政部、國家稅務總局對房屋出租的稅費進行減免。從2001年1月1日起，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅（由5％降為3％），房產稅（由12％降為4％），個人所得稅（由20％降為10％），使個人出租房屋總體稅收負擔由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有關稅費政策（政策2）。2001年4月19日，財政部、國家稅務總局下發了《關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》，對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業稅、契稅；對于1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業稅、契稅；同時對于開發企業在1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費性的空置商品房），不予免征各種行政事業性收費。

2004年，規定物業服務收費從2004年10月1日起明碼標價（政策3）。2005年，出臺了關于加強房地產稅收管理的一些規定，要求各地本地區享

受優惠政策的普通住房標準，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地普通住房標準的住房對外銷售，應向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

2006年，調整的政策主要有：一是2006年5月31日下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發74號文件）（政策5），對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。2006 年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。二是2006年7月26日下發了《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（政策6），規定從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。三是2006年9月14日，下發了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006] 144號）（政策7），加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續管理的稅收征管。

2007年，調整的政策主要有：一是10月10日發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部39號令)（政策8），未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。二是8月7日國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（政策9），規定廉租住房和經濟適用住房建設、棚戶區改造、舊住宅區整治一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金；社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執行公益性捐贈稅收扣除的有關政策。三是11月30日，建設部、財政部、國家稅務總局等七部門聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》（政策10），規定經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，經濟適用住房的建設和供應要嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策。

2008年，調整的政策主要有：一是2008年1月7日，國務院下發《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）（政策11），嚴格執行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。二是1月23日，下發 13

了《關于進一步加強土地稅收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地稅收繳納情況；嚴格落實“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。三是2月26日下發了《耕地占用稅暫行條例實施細則》(財政部令第49號)（政策13）。四是10月22日財政部、國家稅務總局發布《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）（政策14），規定11月1日對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

2009年，調整的政策主要有：一是12月9日將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象（政策15）。二是12月23日下發了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（政策16），除了年限變化外，值得關注的有兩點：第一，普通住宅交易受到稅收優惠；第二，通知規定：“為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正?！?/p>

2010年，調整的政策主要有：一是4月2日財政部下發通知規定，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策（政策17）。二是5月25日下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》(政策18)，對于預征率大幅上調，核定征收率原則上不得低于5%。三是5月4日下發《關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》（政策19），對于城市和國有工礦棚戶區改造安置住房的有關稅收政策做了調整。四是5月19日、5月31日分別下發了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（政策20）和《關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》（政策21），對土地增值稅、涉及房地產的個人所得稅做了進一步明確規定。五是9月29日財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發布《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（政策22），規定自2010年10月1日起，對符合規定的個人購買首套普通住房契稅將減半征收，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

從政策調節的目的來看，國家出臺的這些政策有的主要影響供給，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影響需求，如政策6、7、14、15、16、22；還有的對二者皆有影響，如政策1、2、5等。對于不同的房地產市場，這些政策的作用的性質也是不同的，如影響新建住宅需求的政策，可能成為影響二手住宅供給的政策。

從目前政策實施效果來看，盡管我國實施了一系列的房地產稅費政策，但仍 14

未有效遏制我國部分城市房價過快上漲的趨勢。造成這種情況的主要原因在于房地產市場供求關系和市場需求的結構情況。

政府通過房地產稅費的變動，來影響房地產市場的供求關系，并最終影響房地產的價格。因此，分析房地產稅費變動對房地產價格變動的影響，首先要考慮房地產市場的總體供求狀況。通過前面分析可知，在房地產市場的供不應求的情況下，房地產稅費的變動與房價變動呈現正向關系，亦即房地產銷售者會通過稅負轉嫁，將增加的稅收轉嫁給購買者，無疑增加了房地產的價格或是提高了購房者的隱性負擔（即不包括在價格內，但仍由購買者負擔）。例如：我國大中城市和東部經濟發達地區出現的房價過高和上漲過快的問題主要是由需求過旺和供需失衡造成的，這時政府通過增加稅費來遏制房價的上升，有可能出現事與愿違的結果，導致了房價的進一步攀升。相反，如果房地產市場處于供過于求的情況下，政府通過稅費政策的變動可以對房地產的需求和供給進行一定的調節，進而影響到房價的變化。

房地產稅費的變動，對于房地產價格的影響，還取決于市場需求的結構情況。目前支持房價走高的有三種需求力量：一是自住保障性需求，二是投資性需求，三是投機性需求。其中，前兩者為真實需求，影響房價的長期走勢，而后者則是虛擬需求，對房價產生短期需求。因此，需要對這三個因素導致的需求加以分解。這是有效的調節房價的前提。這三種需求混合在一起，使我國的房地產市場呈現總量不足和結構缺陷兩個主要問題。為此，需要實行差異化調節措施，即：抑制投資、投機性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投資性需求，政府要積極引導，必要時通過稅收政策等來抑制這種需求，這樣不但可以調控房地產市場，還可以增加財政收入。

第4章

運用稅收工具有效調控房地產市場

第一，土地增值稅是調節開發商利潤比較有效的政策工具。建議繼續加大對土地增值稅按實征收的力度。對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅要經過充分試點總結經驗后，再考慮是否要進一步擴大征收面。德國曾經對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅，但1997年停征了。

第二，流轉稅、城建稅、印花稅、契稅等間接稅是抑制房地產投機需求比較有效的政策工具。

第三，尊重價值規律，合理引導房地產市場的供求。價格會圍繞價值上下波動，從長期看，政府可以綜合運用行政手段包括稅收手段調控房地產市場，防止房地產市場大起大落，但同時也要注重利用市場機制，如增加供給、抑制投機需求、提高居入收入在國民收入中的分配比例等，來提高國民居住條件。

第5章

結論

房地產稅費包括交易環節的稅費和保有環節的稅費，兩者對房地產價格的影響渠道和結果存在較大差異。從交易環節來看，不同的征收對象，導致對房地產價格的影響也不同。在短期內，對購買者征稅會帶動房地產價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產價格上升，當同時對購買者和供給者征稅時，房地產價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產價格的上漲。從保有環節來看，稅費變動與房地產價格變動呈現負相關關系，即如果保有環節的稅負增加會在一定程度上抑制房價的過快上漲，尤其是在存在房地產投機的情況下，保有環節的稅負增加有利于抑制投機。

由于各種稅費對房地產價格的影響是不同的，因此，用稅費調節房地產價格，需要實行差異化調節措施，靈活選擇和合理運用有關稅費手段。如果對有關稅費的效果不加區分，忽視房地產市場的總體供求狀況和市場需求的結構情況，一味盲目的增稅或減稅，就無法達到預期的調節目標。從我國目前情況來看，需要抑制投資、投機性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投機性需求，政府要積極引導，必要時通過增加購買者或持有者的稅收負擔等稅收政策等來抑制這種需求，進而對房地產市場有效調控。

第二篇：房地產價格申報制度

房地產價格申報制度

【網絡綜合-房地產評估師考試指南】：

房地產成交價格不僅關系當事人之間的財產權益，而且也關系著國家的稅費收益。因此，加強房地產交易價格管理對于保護當事人合法權益和保障國家的稅費收益，促進房地產市場健康有序發展，有著極其重要的作用。

《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！?001年8月原建設部發布的《城市房地產轉讓管理規定》（原建設部令第96號，以下簡稱《轉讓管理規定》）中也規定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”；“房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據”。這些規定為房地產成交價格申報制度提供了法律依據，如實申報房地產成交價格是交易當事人的法定義務，是房地產交易受法律保護的必要條件之一。

房地產權利人轉讓房地產、房地產抵押權人依法處分抵押房地產，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產管理部門如實申報成交價格，由國家對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產權轉移手續，取得確定的法律效力。這一規定改變了原來計劃經濟體制下價格由國家確定或審批的管理模式，實行交易雙方自愿成交定價，向房地產管理部門申報價格的制度。房地產管理部門在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續，核發權屬證書。

房地產經紀人在代辦有關交易手續時，應堅持如實申報，不可遷就當事人意愿瞞價申報，避免可能的房地產交易糾紛及由此引發的含稅收征管在內的一系列法律責任，防范執業風險。

如果交易雙方對房地產管理部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。重新評估一般應由交易雙方和房地產管理部門共同認定的房地產評估機構執行。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產成交價格進行申報管理，既能防止房地產價格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。

該文章轉載自無憂考網：

第三篇：關于銀行利率變動對房地產市場影響的調查報告

關于銀行利率變動對房地產市場影響的調查報告

前言：房地產業已成為我國國民經濟的一個支柱產業，改變著國家的經濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環境，但中國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響，是政府近年來調控房地產價格的最主要的手段。但由于利率政策的時滯性和房地產需求剛性的影響，利率調控政策的效應還有待進一步觀察。本文結合近兩年我國銀行的利率調整，探討了銀行利率的調整對我國房地產市場的價格、開發商和購房消費者的影響以及運用利率政策調控房地產市場時產生的問題。

一、我國房地產市場現狀

（一）房地產開發完成情況

2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%

2011年，全國房地產開發投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產開發投資的比重為71.8%。

2012年1-8月份，我國房地產開發投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比1-7月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資29990億元，增長10.6%，增速回落0.1個百分點，占房地產開發投資的比重為68.6%。

（二）商品房銷售情況

2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1

2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業營業用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業營業用房銷售額增長23.7%。

2012年1-8月，全國商品房銷售面積5.74億平方米，比去年同期減少4%，減少幅度與1-7月相比放緩了2.5%。8月份，當月商品房銷售面積0.88億平方米，環比增長2%，同比增長13%。當前市場仍處于積極恢復階段。商品房累計銷售額達到3.4萬億元，較去年同期增長2.2%。商品房8月當月銷售額5311億元，環比減少1%，同比增長20%。

（三）房地產開發企業資金來源情況

2010年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

2011年，房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回

落12.1個百分點，比1-11月回落4.9個百分點。其中，國內貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。

2012年1-7月份，房地產開發企業本年資金來源50832億元，同比增長6.2%。其中，國內貸款8723億元，增長8.8%；利用外資228億元，下降54.3%；自籌資金21284億元，增長10.3%；定金及預收款12750億元，上升5.5%；個人按揭貸款5094億元，上升4.6%。

二、近兩年我國銀行利率變動情況

2010年12月25日，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。

2010年10月19日，一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點。

自2011年4月6日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。

從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達21%，創歷史新高點。中小金融機構的存款準備金率也將高達17.5%。

2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次存款準備金率調整后準備金率高達21.5%，再創歷史新高。

2011年12月5日起，央行下調存準率0.5個百分點。

2012年2月24日起央行決定下調存款準備金率0.5個百分點。2012央行首次“降準”，將一次性釋放約4000億元資金。中國大型金融機構的存準率將由21%回落至20.5%，中小型金融機構的存準率則降至17%。此為2012首次下調存準率，也是自2011年6月存準率大型機構升至21.5%和中小型機構18%的歷史高位后，央行第二次下調存準率。

三、銀行利率變動對我國房地產市場的影響

（一）銀行利率變動與房地產業的關系

銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應量增長。當貨幣供應增長超過房地產商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產開發商、房地產商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當貨幣供應量繼續增加，持幣者就會增加對房地產商品的投資或消費。在消費心理等因數的影響下，這一過程可能導致搶購房地產的行為，推動貨幣轉化為房地產實物商品的替換過程。隨著房地產需求持續上漲，在短期內房地產供給剛性的影響下，房地產價格不斷上漲，交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導致現有價格嚴重脫離其實有價值，加快房地產經濟進入嚴重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應增長低于房地產商品流通對貨幣的需求限度，就會出現有效需求不足現象，結果導致房地產商品積壓，空置現象嚴重。

（二）銀行利率變動對房地產價格的影響

一般理論認為，銀行利率與房地產價格呈反比例關系，利率升高時房地產價格降低，利率降低時，房地產價格上漲。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產價格缺少支撐力，結果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產投資的收益大大降低，這時的房地產投資就不能說是理想的投資方式。而當利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經濟開始振興，投入房地產的資金也越來越多，從而推動房地產價格上漲。提高存款準備金率和上調金融機構人民幣存貸款基準利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經濟發展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規模，抑制銀

行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產業。現在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續調整，可能導致的“從量變到質變”的影響，即防止房價過快增長。

（三）銀行利率變動對開發商的影響

目前，房地產開發商上市直接融資的還是少數，多數開發商還是主要依靠商業銀行貸款實現間接融資，因此利率的變動導致開發商的財務成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務成本增加，還可能增加開發商資金周轉的困難，在招牌掛市場化出讓經營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發商加快項目開發周轉期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規避項目建設、增加土地儲備的風險。加息意味著開發商的融資成本加大，貸款負擔加重，以開發商年貸款100億為例，在貸款利率上調0.27個百分點以后，開發商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產市場開發成本加大，房價會隨之上揚；另一種認為，由于大部分房產開發商房產在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發成本加大，部分資金鏈緊張的開發商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發商，利率提高將加大開發商的成本，會加速地產行業的兼并、組合，中小開發商將更難生存。

（四）銀行利率變動對購房消費者的影響

加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費剛開始，購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出陡然上升，會導致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導致房地產業的蕭條，使整個經濟增長放緩。目前，房價并非賣方決定，開發商不會貿然將其轉嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產市場將形成一方面開發商開發成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產泡沫的目的。

四、在運用利率政策調控房地產市場時產生的問題

（一）利率政策存在滯后性，調控的效應有待進一步考察。從經濟學的角度來看，以利率調整等貨幣政策實施宏觀調控房地產市場，必然存在一定的政策效應滯后期。造成這種現象的主要原因利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供應量作用于房地產市場時，利率工具的時滯效應既體現在工具變量與中介變量之間，也體現在中介變量與最終目標變量之間。同時作為房地產管理機關的建設部和國土資源部與作為貨幣政策調控機關的中央銀行，在數據信息的收集和處理過程中，尚未建立數據信息共享機制，利用各自的渠道收集的數據信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產市場運行狀況及其變動趨勢的精確數據，從而可能出現調控滯后的問題。

（二）由于我國房地產需求旺盛，小幅利率變動對房地產需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。貸款利率的調整同時作用于房地產市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產價格。中國人存在“人者有其居”的觀念，到達一

定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現剛性，對于小幅利率政策調整反應不敏感。因此在之前加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產價格上升也就不足為奇。但是如果加息成為一種常態，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進一步推動房地產價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降。

（三）開發商可以通過抬高房價來轉嫁利息成本，特別是大型房地產企業,他們起著價格領袖的作用，將增加的融資成本轉嫁到了房地產價格上，從而導致房地產價格的繼續上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價格的調控上,人民銀行基本上無能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國房地產成本的構成中,土地成本占了商品房價格的很大一部分,所以開發商將土地成本轉嫁到購房者身上，對此，貨幣政策在影響房地產市場的走向方面有一定的局限性。

五、總結

從上文可以看出，通過利率調整房地產投資的規模和投資增長速度及投資風險，對于保持房地產業與國民經濟的協調發展是十分必要的。但對房地產投資較高的回報率和具有一定的壟斷性而言，利率調整不足以降低房地產投資，反而使消費者的房貸成本大幅增加，對房地產消費起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策來對房地產需求進行調控，必須做到因時制宜和靈活應用，才能正確發揮利率政策對房地產市場需求的作用，政府對房地產市場的規制是一個系統工程，僅僅依靠利率調整還是不夠的，還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對房地產價格進行調控的時候，除了運用相關的貨幣政策工具，還必須輔之其它有效的政策手段，比如信貸政策、住房制度、土地政策等。這就要求政府在宏觀調控時要慎用貨幣政策,并完善相關的機制。

對整個經濟的影響起到復蘇、保持經濟平穩增長的作用；調低存款準備金率對銀行的信貸規模擴張有正面作用，對市場特別是對銀行股會有一個好的作用。

第四篇：房地產稅費標準

房地產稅費標準

1、抵押登記費（住宅）：80元/套

2、抵押登記印花稅：10元/套

3、合同登記印花稅：總房款*0.1%（公司、客戶各一半）

4、土地增值稅：總房款*1%（公司繳納）

5、轉讓手續費：3元/㎡*房屋面積

6、契稅：總房款*1.5%

（業主1.5%）

7、大修基金：1）高層：總房款*3%；2）多層：總房款*2%。

房地產交易稅費

重慶物價局（2005年4月）

一、存量（二手）房交易登記稅費

（一）一般住宅交易：總稅費1.55%+6元/㎡+80元/件

1、賣方：3元/㎡ 1）轉讓手續費：3元/㎡ 2）單位出售另交：土地增值稅1%

2、買方：1.5%+3元/㎡+80元/件 1）轉移登記費：80元/件 2）轉讓手續費：3元/㎡ 3）契稅1.5%（單位3%）

（二）非住宅交易：總稅費8.05%

1、賣方：3%

1）轉移登記費1%

2）交易手續費1% 3）土地增值稅1%

2、買方5.5%

1）轉移登記費1%

2）交易手續費1% 3）契稅3% 4）印花稅0.5%

（三）房改房再交易：總稅費2.55%+3元/㎡+80元/件

1、賣方：1%+1.5元/㎡

1）轉讓手續費1.5元/㎡

2）土地出讓金1%

2、買方：1.55%+1.5元/㎡+80元/件

1）轉移登記費80元/件

2）交易手續費1.5元/㎡ 3）契稅1.5%(單位3%)4）印花稅0.5%

二、商品房交易登記稅費

1、賣方：3元/㎡

1）轉讓手續費3元/㎡

2）交易手續費1%（非住宅）

2、買方：住宅1.55%+80元/件

1）轉移登記費80元/件

2）契稅1.5%(單位3%)3）印花稅0.05%

3、買方：非住宅5.05%

1）轉移登記費1% 2）交易手續費1% 3）契稅3% 4）印花稅0.5%

三、房屋贈予登記稅費1.55%+3元/㎡+80元/件

1、贈予方

土地出讓金1%（房改房）

2、土地受贈方1.55%+3元/㎡+80元/件

1）轉移登記費80元/件

2）專讓手續費1% 3）契稅1.5% 4）印花稅0.5%

3、非住宅受贈方：5.05%

1）轉移登記費1%

2）交易手續費1% 3）契稅3% 4）印花稅0.5%

四、繼承登記費

繼承方：

1、住宅：轉移登記費80元/件

2、非住宅1%

五、離婚登記費

得房方：

1、住宅：轉移登記費80元/件

2、非住宅：房屋價值1/2*1%

六、新建登記費

1、住宅：轉移登記費80元/件

2、非住宅1%

七、抵押登記費

1、住宅：他項權登記費80元/件

2、非住宅0.1%

八、補證、換證登記費

1、工本費10元/件

2、印花稅5元/本

第五篇：影響房地產價格的七大要素

影響房地產價格的七大要素

一.自身因素：1.區位（地段決定一切）

2.土地面積和形狀。

3.地形、地勢（平坦、起伏、低洼）

4.地質條件（承載力、穩定性、地下水位）

5.日照、風向、降水量、天然周期性災害

6.建筑物狀況(結構、用途、質量、功能、裝飾、裝修)

二.環境因素:1大氣環境，（化工廠，屠宰場，醬場，酒廠，廁所等）污染物2 聲覺環境,(汽車，火車，飛機，工廠，人群等)噪聲水文環境，（地下水，溝渠，江湖，海洋0污染程度視覺環境，（電線桿，廣告牌，標識牌）是否美觀衛生環境，（清潔，衛生，垃圾堆）

三．人口因素；1 人口數量，（城市人口增加時，對房地產的需求也增加）人口素質，（文化教育，生活質量。文明程度，可以引起對價格的變化3 家庭人口規模，（家庭小型化，房地產價格上漲）

四．經濟因素：1 經濟發展，（對廠房，寫字樓，商店，住宅和各種娛樂設施增加）2 利率（利率升降對房地產價格有著很大的影響）物價（水泥，鋼材，木材的價格）建筑設備價格（建筑人工費）漲4 居民收入，居住與活動，從而會增加對房地產的需求導致房地產價格變動

五．社會因素：1 政治安定狀況，（沖突，市場動蕩）社會治安狀況，（偷竊，搶劫，強奸，綁架，殺人）房地產投機，（利用房地產價格的漲落變化，以期從價差獲利）4城市化，（城鎮化，都市化）

六．行政因素：1房地產制度（對房地產價格的影響也許是最大的）

2房地價格政策,(是指政府對房地產價格高低的態度)行政隸屬變更，（縣級市升級為地級市）特殊政策，（經濟特區）城市規劃，（城市規劃是為了實現一定時間內城市的經濟社會發展）6 交通管制，稅收政策

七．國際因素和心理因素世界經濟狀況國際競爭狀況政治對應狀況軍事沖突狀況購買或出售心情個人欣賞時尚風氣接近名家住宅的心理將就風水或吉祥號碼