第一篇：房地產抵押的相關法律規定對估價的影響

房地產抵押的出現，目的是實現擔保的首要功能，就是使債權人在債權債務關系以外，獲得一種有利的救濟手段，即在債務人不履行債務時，對債權人的一種救濟。房地產抵押擔保屬于 經濟 合同行為受我國相關 法律 的規范，如《我國民法通則》第7條規定：“民事活動應當尊重 社會 公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序”。我國《合同法》第7條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”?！稉７ā芬幎?，如果擔保合同的 內容 違法（指違反法律的強制性規范），則合同無效，此時相關的房地產估價同樣出現法律 問題。

擔保法關于房地產抵押方面的違法行為做出相應的規定，以下列房地產抵押的，為違反法律，抵押合同無效：〈1〉土地所有權；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定允許抵押的除外；〈3〉學校、幼兒園、醫院 等以公益為目的的事業單位、社會團體的 教育 設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施，但是如果財產所有權屬于學校、幼兒園、醫院的非教育設施或者非醫療設施，例如幼兒園的小賣部，學校辦的商店，醫院辦的農副產品基地，是可以抵押的；〈4〉所有權、使用權不明或者有爭議的房地產。主要分兩種情況：第一種是繼承發生后，遺產尚未分割的房地產，此時財產到底歸誰所有尚未清晰。第二種情況是有爭議的財產，民事主體就財產的歸屬問題尚未達成一致，有關的司法機關或仲裁機關正在進行司法裁決或仲裁進行期間，而未有終局的處理決定，此時財產所有權人或使用人尚未清楚，故此類有爭議的房地產不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取強制措施的房地產；〈6〉有關法律、法規禁止抵押的房地產。如已列入拆遷范圍內的房地產。換句話說，以上的房地產不得抵押。另外，對抵押合同的生效也做出規定，即房地產抵押合同自辦理登記之日起生效。

《擔保法》規定的可抵押的房地產的范圍是：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；

（三）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；根據抵押制度的要求，作為抵押物的房地產必須是能夠轉讓的房地產，只有這樣才能實現轉讓的目的，而且，通過對抵押物條件的規定體現了抵押物的法定主義。如果所抵押的房地產是法律規定不能轉讓的，即使設定抵押權的其他條件已經具備，這種抵押也是無效的民事行為，沒有法律拘束力。根據以上原則，可抵押的房地產必須具備以下幾個條件：

第一，房地產抵押人對所抵押的房地產必須具有處分權。

第二，抵押房地產必須是法律允許轉讓的。法律禁止轉讓的，如土地、國防設施等不得抵押，這類財產不能依民法 方法 轉讓所有權，所以不能作為抵押權的標的。

第三，抵押房地產價值應與所擔保的債權金額一致，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

第四，用作抵押物的財產原則上應便于管理和實施。我國《城市房地產管理法》規定，國有土地使用權可以抵押；集體所有土地使用權的抵押，從保護 農村 土地資源和集體經濟的角度出發，農村和城市郊區的耕地、宅基地、自留地、自留山以及無定著物集體所有的土地使用權，不得抵押。另外，以集體所有的土地上的不動產抵押的，在實現抵押權時，不得改變土地的用途。從 金融 機構角度出發，抵押物是否符合法律規定有房地產行政管理機構、土地行政管理機構進行最后的防范，估價機構與金融機構應對房地產價值的估價過程、方法、估價原則、估價范圍、估算價值的最后確定等關鍵問題嚴格審核，并對抵押物房地產的土地性質進行確認，以確定抵押權實現時的受償風險。例如，對于集體所有的土地上的房地產進行估價的估價機構不得采用最高最佳使用原則進行估價，而只能按現在用途進行估價。

對于房地產的一部分是否可以作為抵押物，應以其是否為物的本質上的不可分割部分進行判斷。如果為物的構成部分，而法律又要求共同處分的，不得就物的一部分設定獨立的抵押權。

前面所涉及的抵押人所有的房屋是指〈1〉私有房產。例如，城市居民個人建造的房屋，自然 人、法人購買的住宅、別墅和其他商品房，外國人在我國境內的個人所有、數人共有的住宅和非住宅用房等。〈2〉集體所有房產。例如，鄉鎮 企業 的廠房〈3〉企事業單位投資建購的房屋。例如，企業、事業單位自建和購買的工商業用房、職工住房等。根據《城市房地產管理法》的規定：依法取得的房屋所有權可以設定抵押權。

《擔保法》關于抵押擔保不僅在性質上加以規定，同時在量上也有所要求，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。這樣就存在復合抵押的情況，復合抵押在實踐中有以下三種形式：

〈1〉同一抵押物向同一債權人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同債權人分別抵押；〈3〉因償還債權所帶來的抵押物的余額部分進行的復合抵押。以同一抵押物向同一債權人多次抵押或向多個債權人抵押后，抵押人償還了一部分債權，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進行復合抵押。

對于同一財產向兩個以上債權人抵押的，抵押權實現時拍賣、變賣抵押物所得的價款《擔保法》做出如下規定：

抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。同一財產以登記抵押方式向兩個以上的債權人擔保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔保的債權，就拍賣、變賣抵押物的價款優先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩余部分受償，依此類推。如幾個抵押人進行抵押物登記的時間相同，即抵押物的登記順序無前后之分，那么就按照被抵押擔保的各債權的比例來清償。注意，在同一抵押物上設有多個抵押權的情況下，惟有第一順序的債權人行使抵押權，其他抵押權人無權直接行使，只能就第一順序債權的余額滿足自己的債權。估價機構在接受委托方委托對一房地產其余未抵押部分進行抵押目的估價時，一定要考慮上述法律規定對該部分房地產抵押價值的 影響。房地產估價人員應詳細解讀委估房地產權屬證書中所記載的抵押情況。

房地產的抵押，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產抵押合同的生效要件，沒有辦理房地產抵押合同登記則其不發生效力，抵押權人也無從取得有效的抵押權。因此，在房地產抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書面形式要件，該抵押合同仍然有效成立并生效，抵押權人有效取得抵押權。在房地產抵押合同未辦理的情況下，即使當事人之間已就房地產抵押合同訂立書面形式，根據《擔保法》第41條的規定，抵押合同并不生效。所以，房地產設立抵押權時，抵押合同的書面形式要求并不是抵押合同的生效要件。

辦理房地產抵押登記的機關包括：

1.以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門。我國《土地管理法》第5條、第11條規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地，依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記機關，由國務院確定。根據《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》的規定，土地使用權的抵押登記必須以土地使用權的登記為基礎，并遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記?？h級以上地方人民政府的土地管理部門負責土地使用權登記工作。

2.以城市房地產或鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。城市房地產屬《中華人民共和國城市房地產管理法》調整的對象，該法的第6條、第59條、第61條規定，國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職、密切配合，負責全國的房地產管理工作。國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

因此，無論是從房地產抵押合同的議定或是房地產估價來講，確定權屬情況及其性質是關鍵的環節，其直接規范著經濟以及估價行為的合法性和有效性，對于從估價角度講確權之后的重要問題是確定在該權屬上的經濟利益。

辦理房地產抵押登記應提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有權證書、土地使用權證書。抵押登記程序可細分為兩部分：

一、土地使用權抵押登記程序

（一）土地使用權的地價評估和合同的簽訂。土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視，房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當地有關房地產的各種政策、規章制度，有依據的向相關的報告使用者提供咨詢意見，以實現房地產估價機構的顧問功能。

3、鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門的確認，并明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，并經土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。

（二）土地使用權抵押登記申請

土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂后15日內，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權委托文件。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：

5、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明；

6、以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；

7、抵押鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物涉及農民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；

8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

9、抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和代理人身份證件；

10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續的，應當提交有關批準文件；

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

（三）土地使用權抵押登記和變更登記

抵押登記申請經審查，符合規定要求的，準予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄，并向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。因此，土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規定，而且對其未來實現其抵押權不會產生任何有利的影響。

土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬于土地管理部門。

抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。

因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分30日內持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。

抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。

第二篇：房地產抵押估價協議書

房地產抵押估價協議書

貸款方（甲方）：

房地產方（乙方）：

根據國家有關法律、法規的規定，經甲、已雙方充分協商，簽定房地產估價協議書，作為貸款合同的補充協議，雙方共同遵守。

一、按照 ****分理處抵借字號合同，對蘭房產字第號（房產，按照/㎡估價，并以估價的%折價計算，該房地產估價為元。

二、乙方及其財產共有人承諾自愿將該房地產作為貸款（大寫）元的抵押物，在貸款未還清前，不得處分設定抵押的房地產，并承擔連帶責任保證。

三、本協議為不可撤消協議。

四、本協議經甲、已雙方簽字生效。

甲方：乙方：

法定代表人：財產共有人：

年月日年月日

第三篇：房地產抵押估價指導意見

房地產抵押估價指導意見

解釋點：

銀行及金融機構在具體操作抵押項目時，仍根據抵押貸款成數來確定其放款額度。即：放款額＝房地產抵押價值×抵押貸款成數

第一條 為了規范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信貸風險，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及《房地產估價規范》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，制定本意見。

解釋點：出臺背景，以及房地產抵押估價報告的法律法規的依據，在以后的抵押估價報告需要注明！

第二條 本意見適用于各類房地產抵押估價活動。

解釋點：各類房地產抵押估價活動指相關的土地、建筑物、構筑物以及以房地產為主體的整體資產評估。

其中的土地的評估，因牽涉到目前的土地估價師和房地產估價師兩種執業資格。可按照以下分類方法。

土地在出讓之前，由國土資源部管理，由土地估價師來評估。土地出讓轉讓之后，有建設部（城市規劃管理部門）管理，由房地產估價師來評估?；蛘撸鞘幸巹潊^范圍內的土地評估，由房地產估價師來評估；城市規劃區范圍之外的由土地估價師來評估。

第三條 本意見所稱房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。

第四條 房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

本意見所稱抵押房地產，包括擬抵押房地產和已抵押房地產。解釋點1：其市場價值不同于一般情況下的市場價值，在一般的房地產評估情況下，其市場價值是不考慮其他權利負擔的。在本意見中的市場價值也不等同于快速變現價值。而是基與謹慎原則下的市場價值。

可簡單理解如下：完全市場價值 > 本意見的抵押價值 > 快速變現價值。

法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。解釋點2：法定優先受償款分一般優先權和特別優先權利，一般優先權是指依法律規定就債務人的全部財產優先受償的權利。其又可分為公法上的優先權與私法上的優先權。一般優先權主要有以下幾種：訴訟費用、醫療費用、喪葬費用、受雇人員的工資和各種補貼、補償金、稅收、各種保險費等；特別優先權，是指依法律規定就債務人特定的動產或不動產優先受償的權利。依客體的不同，可分為特定動產優先權和特定不動產優先權。

在本意見中的法定優先受償款，僅指特定不動產優先權利，即僅考慮與不動產相關的債權人就債務人的特定不動產的價值優先受償的權利。主要包括：不動產保存人優先權，不動產修建人優先權，不動產出賣人優先權，不動產資金貸與人優先權，共同繼承人就補償金對其他繼承人取得的不動產之優先權，共有物分割人就補償金對原共有的不動產之優先權，等等。在抵押評估中也就是指法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額等。而處分房地產的費用以及稅金是一般優先受償權。在抵押估價報告中不與考慮。

解釋點3：本意見中的發包人拖欠承包人的建筑工程價款：僅指未竣工驗收的在建工程項目，如果該項目已經完成竣工驗收，即工程竣工驗收后則不考慮該欠款。

第五條 房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。解釋點：與第十五條相關。

第六條 房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。

第七條 從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。

第八條 委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。

房地產估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。解釋點：強調估價師的義務，核對所需要資料的原件和復印件。

第九條 房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。

第十條 房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。

估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。解釋點：明確抵押估價報告的估價時點，對“估價時點不是完成實地查勘之日的”在假設限制條件中予以說明，提醒報告使用方的注意。

第十一條 法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價對象。

第十二條 房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區位、實物、權益狀況。解釋點：遇上法定用途與實際用途等相差較大的情況，（柴博的意見：各種情況都做一遍），第十三條 房地產估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優先受償權利等情況的，房地產抵押相關當事人應當協助。

法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告的附件。

解釋點：優先受償款中的拖欠工程款項，由總包方出具相應的承諾函（書面說明），一般情況下，總包方提供的甲方欠款額，總比甲方所上報的大?。ㄓ姓l見過相反情況的？呵呵）。這也體現了本意見第十五條的精神。

第十四條 房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。

內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

第十五條 在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。

房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。解釋點1：謹慎原則的充分考慮

解釋點2：報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值，可由各地房地產估價管理機構公布。

柴博的意見：由當地房地產估價管理單位牽頭，由估價單位提供各自所采用的報酬率、資本化率、利潤率等參數，（當然要分各種用途、類型等），對所收集的資料分析后，得出各參數，供房地產估價機構使用。

（這也算是“特爾斐法”？？）

第十六條 估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：

（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；

（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。

選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算；當地政府沒有規定的，參照類似房地產已繳納的標準估算。第十七條 評估在建工程的抵押價值時，在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額。解釋點：同第十三條

第十八條 房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。

第十九條 房地產估價師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產抵押估價業務的具體情況，在估價報告中合理且有依據地明確相關假設和限制條件。

已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產生的影響。

解釋點：對估價報告結果的有重大影響的因素，在報告中必須披露，特別是該參數是寫進假設限制條件中的。

如待開發的土地，在報告中所使用的規劃參數，其假設和限制條件不得濫用。不得隨意假設該地塊的規劃參數如容積率，規劃用途等。即便是采用的參數合理，符合當地的規劃條件，在報告中也必須注明，其參數變化時，對估價結果可能產生的影響，并提醒報告使用方注意。第二十條 房地產抵押估價報告應當包含估價的依據、原則、方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。

解釋點：估價師對所采用的數據、參數要說明其來源，說明其估價過程是客觀、合法、合理的，目的是讓委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。并不需要提供技術報告。

第二十一條 房地產抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，以及房地產估價師知悉的各項法定優先受償款。

解釋點：房地產抵押估價報告中的估價結果必須包括三項內容(不得含糊其辭)

A：未設立法定優先受償權利下的市場價值

B：各項法定優先受償款

C：估價對象的抵押價值

C＝A-B

第二十二條 房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：

（一）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；

（二）在抵押期間可能產生的房地產信貸風險解釋點；

（三）合理使用評估價值；

（四）定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

解釋點：主要與《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的第三、十三、二十四條相關。

第二十三條 房地產抵押估價應當解釋房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。

在評估續貸房地產的抵押價值時，應當對房地產市場已經發生的變化予以充分考慮和說明。

解釋點：掌握房地產市場的發展規律（宏觀層次），房地產市場發展的周期性等。

第二十四條 房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。

變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。

解釋點：對估價對象房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性作出分析，該分析主要為定性分析。在報告中予以說明，并提醒報告使用方注意。

第二十五條 在處置房地產時，應當評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由。

解釋點：（個人認為與抵押評估無關，在處置房地產時，評估的是房地產的處置價格，如拍賣價格，確定拍賣底價等。）

第二十六條 估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。

解釋點：明確估價報告的應用有效期為估價報告的出具之日。第二十七條 房地產抵押估價報告的名稱，應當為“房地產抵押估價報告”，由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。解釋點：以本估價指導意見所完成的房地產估價報告，規范其報告名稱為《****房地產抵押估價報告》。

第二十八條 在房地產抵押估價活動中，本意見未作規定的事宜，應當按照《房地產估價規范》執行。

第二十九條 本意見由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第三十條 本意見自2006年3月1日起施行。

第四篇：房地產抵押估價查勘現場注意事項及要求

房地產抵押估價查勘現場注意事項及要求

估價人員應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。查勘現場注意事項：

1、核對房地產的位置，如邊界、四至關系、道路關系，核對房屋門牌號碼。

2對房地產所處區域的經濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環境和景觀等影響房地產價格的因素，進行調查。公園廣場及休閑娛樂設施、公交線路和公交站點、小學、中學教育配套設施、醫院、銀行網點、超市及市場分布等。

3核查房地產建筑風格、區內景觀與綠化、噪聲和粉塵污染、建筑年代等其他特點。

4對房地產所在樓宇的查勘，結構、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑層數、外墻、幾個梯位、一梯幾戶、熱水、暖氣等情況。注意：各樓層功能（商業、地下車庫等）是否是電梯房、安全、消防等其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

5具體單元的情況：用途、所在樓層、戶型、面積、裝飾裝修情況?，F場拍攝照片要求：

1、部位：門牌號、樓宇外觀、客廳、臥室、廚房、衛生間等。

2、細部：對評估對象應有細部拍攝、外墻裝飾、房內裝修、門窗、設施設備（熱、暖）等。

3、內容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進去，突出其特點；室內照片盡量要能體現出房內的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠一點才能達到這個效果。

4、要拍攝出客戶經理和借款人（簽字人）的照片。最少要拍攝出客戶經理的照片。搜集資料要求：

1、《房屋所有權證》原件、身份證《營業執照》復印件、委托書、優先權利狀況表、（門牌證）、2、委托書和的填寫：委托書、優先權利狀況表面簽，客戶聯系資料，身份證復印件或者拍照

3、房屋優先權利表的填寫說明（詢問客戶并指導填寫）

第五篇：房地產估價心得

房地產估價心得

在大三下學期，我們工程管理專業學習了《房地產估價》這門專業課。總的來說，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。

一、房地產估價的含義

房地產估價是模擬房地產價格形成的規律，將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產區位、實物、權益的界定。

二、房地產估價的本質

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。

4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規范的要求。

5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。

三、房地產估價的必要性

1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。常用于房屋或土地的單項估價。

4、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產估價方法運用中應注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用范圍。

2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。

試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。

2、估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯項目

市場比較法：

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正

2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題地產估價理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

收益法：

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

成本法：

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

基準地價修正法動態方式不存在投資利息。

假設開發法：（1）沒有確定最佳的開發利用方式

最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費。（8）貼現期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

六、我的房地產估價報告的介紹

估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛，框架結構，南北朝向，簡單裝修，個人完全產權；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。

選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素等方面進行系數修正，得出估價對象的比準價格。

選用收益法其為計算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據安全利率加風險調整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對建筑物進行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格-建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結構，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價格94267.2元。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。