第一篇：房地產項目產品策劃報告

房地產項目產品策劃報告

一、房地產項目規劃設計

在房地產開發項目確立，取得《項目建議書的批復》等立項手續后，開發公司應著手進行項目的方案設計和規劃申報工作，同時需進一步落實市政配套方案，取得相關協議。這也是城市規劃行政主管機關依法執行城市規劃，確保城市建設良性發展的重要環節。房地產開發項目的建設用地和建設工程必須符合城市規劃要求，與城市總體規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃所規定的用地性質、容積率、限高、建筑覆蓋率、綠地率等指標相一致。

從某種意義上說，一個開發項目是否成功，房地產開發公司能否獲得預期的收益，是由項目的最初策劃方案、規劃設想、項目定位、操作模式等決定的，而能否實現開發公司的最初設想，項目前期規劃設計工作至關重要。好的設想必須符合相關規范與規定的要求，能夠通過規劃主管機關的審核和批準。才會有不同的思路與構想，從而開發出不同的建筑產品，比較其優劣的標尺便是市場是否認可與接受，這正是體現開發商功力與實力的地方。另外，市政配套工作能否順利、高效、低成本的解決，也是實現規劃方案的保障，反映了開發商的公關能力和辦事效率。因為對于許多位于城市中心區域大市政供應緊張或城市邊緣地區沒有現成市政條件的開發建設項目來說，市政配套是一項極為復雜、難以把握的工作，投資成本難以控制，不確定性因素較多，這是應該引起開發商注意的。

二、住宅的選型

1、住宅的分類

（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀墻結構、鋼混框架一剪刀墻結構、鋼結構等。

（3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。

（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。

2、住宅類型選擇的原則

（1）要充分認識、利用基地的特點，根據基地的地形和地貌特征，并結合土地的高效利用，選擇住宅類型。

（2）要了解居住者的屬性，即客觀指標（年齡、家庭人口、年收入、從事職業等）及居住者的主體指標（喜好、性格、生活方式等），這不僅有利于策劃和運作，而且能使住宅類型更適合生活方式，既能滿足群體需要也能滿足個體的需要。

（3）正確把握住宅區與城市、街區的關系。住宅特別是高層住宅的建設會給周邊的地域環境帶來很大的沖擊。因此要將住宅區納入城市空間的設計范圍中去考慮，以確保城市的開敞空間；要進行防災避難設施的配備；要預測開發對周邊環境的影響，如噪聲、振動、日照電磁波障礙、風害等，且要與周邊環境景觀保持協調發展，共同構筑城市的良好的空間形態。

三、建筑風格的選擇

建筑風格因受不同時代的政治、社會、經濟、建筑材料和建筑技術等的制約以及建筑設計思想、觀點和藝術素養等的影響而有所不同。如外國建筑史中古希臘、古羅馬有多立克、愛奧尼克和科林斯等代表性建筑風格；中古時代有哥特建筑的建筑風格；文藝復興后期有運用矯揉奇異手法的巴洛克和纖巧煩瑣的洛可可等建筑風格。我國古代宮殿建筑，其平面嚴謹對稱，主次分明，磚墻木梁架結構，飛檐、斗栱、藻井和雕梁畫棟等形成中國特有的、建筑風格。

現在除了以往大家常常看到的傳統款式家具之外，帶有鮮明風格的精品家居也大行其道，尤其在沙發、床、櫥柜等領域，這種趨勢最為明顯。而在這其中，最顯眼的就要數歐式風格家居。商家表示，歐式家居別出心裁的設計和明亮的顏色是受到消費者關注的最大原因，如今消費者在進行家庭裝修時，或多或少都會注重整體風格和單件家居的統一，由于歐式裝飾風格成為新寵，歐式家居自然脫穎而出成為市場主流。

例如

1、.歐陸風格

“粉紅色外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外

形上，較多的出現山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。

2.、新古典主義風格。

新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。目前國內這種建筑風格較多，屬于主導型的建筑風格。

四、住宅戶型設計

在各種住宅類型里，多層住宅和高層住宅各有特點，不能簡單地說哪種好，應從結構、成本、面積、質量、房型、物業管理收費等多方面考慮。從建設質量上看，一般情況下，高層的建造標準、建造質量要高于多層。普通多層住宅一般為磚混凝結構，而高層住宅由于它為鋼筋混凝現澆，地基深而結實，墻體厚實，不滲水，抗震性能好于多層，整棟大樓不會下沉變形；而且折舊年限長。高層視野較開闊，空氣質量較好，噪音小；自然風大，有的房間不需裝空調可節約電費；采光較好，日照時間長，有的朝向太陽照射達到七八個小時之久。從房屋實際使用面積看，高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內建筑面積低于多層的套內建筑面積。住宅的面積既包括使用面積，也包括住宅的公共部位，如樓梯間等公共面積的分攤。高層住宅由于有電梯、電梯等候間、地下室等，需分攤的公用面積較多層的要多。高層上下樓有電梯可代步，出入方便，老人，殘疾人和病人可以免去爬樓登高之苦；可一旦電梯發生故障，上下樓比較困難。

綜上所述，一般認為多層要比高層好一些，多層的最佳樓層為3至4層，高層為8至11層。高層住宅樓樓層如何選擇？

A 選擇層次要考慮以下幾個因素：（1）遮擋及采光情況；（2）生活的便利程度；（3）環境要求；（4）家庭人口年齡構成及健康狀況；（5）住宅樓的總層數。一般來說，層次越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低層次樓內外嘈雜環境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居住；層次低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動的機會。

住宅樓的首層由于受遮擋可能性最大，且有污水外溢、地面潮濕的可能，人來人往安全性差，在購房者選擇層次時往往不被看好；住宅樓頂層建筑質量問題發生頻率高，如滲漏，并且存在隔熱不好，供水不足，上下樓最為不便等缺陷，許多人買房最忌買底層和頂層。

B 怎么選底層？ 首先，要仔細檢查防潮設計和措施。防潮措施不過關，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發霉，人也易患風濕性關節炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質量差或設計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴管路不暢，也往往

易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環抱之中，故其采光和通風往往受到限制。最好請專家或技術人員幫助鑒定一下。

C 怎么選頂層？ 頂層的大忌是隔熱和防水設施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱”。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設置通風板或做成坡屋頂，頂層的構造變化部位是否銜接良好，因為通風效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現于構造變化部位。高層住宅層次選擇有講究，每個城市，都有一批頗具特色、功能完善的高層住宅得到購房者的青睞，成為樓市的一個新亮點。

對于購房都來說，高層住宅的優勢是顯而易見的。一是視野開闊，景觀系數佳，通風采光好；二是可以通過電梯自由上下，免去了爬樓的勞頓之苦；三是出入口集中，便于進行物業管理，基本上是“一夫當關，萬夫莫開”，比較安全。其次，從居住的層次上講，高層住宅可以降低城市的建筑密度，擔高城市綠化率。

五、環境景觀設計

（1）空間組織立意景觀設計必須呼應居住區設計整體風格的主題，硬質景觀要同綠化等軟質景觀相協調。不同居住區設計風格將產生不同的景觀配置效果，現代風格的住宅適宜采用現代景觀造園手法，地方風格的住宅則適宜采用具有地方特色和歷史語言采用具有地方特色和歷史語言的造園思路和手法。當然，城市設計和園林設計的一般規律諸如對景、軸線、節點、路徑、視覺走廊、空間的開合等，都是通用的。同時，景觀設計要根據空間的開放度和私密性組織空間。

（2）體現地方特征景觀設計要充分體現地方特征和基地的自然特色。我國幅員遼闊，自然區域和文化地域的特征相去甚遠，居住區景觀設計要把握這些特點，營造出富有地方特色的環境。同時居住區景觀應充分利用區內的地形地貌特點，塑造出富有創意和個性的景觀空間。

（3）使用現代材料材料的選用是居住區景觀設計的重要內容，應盡量使用當地較為常見的材料，體現當地的自然特色。在材料的使用上有幾種趨勢：①非標制成品材料的使用；②復合材料的使用；③特殊材料的使用，如玻璃、螢光漆、PVC材料；④注意發揮材料的特性和本色；⑤重視色彩的表現；⑥DIY材料的使用，如可組合的兒童游戲材料等。當然，特定地段的需要和業主的需求也是應該考慮的因素。環境景觀的設計還必須注意運行維護的方便。常出現這種情況，一個好的設計在建成后因維護不方便而逐漸遭到破壞，因此，設計中要考慮維護的方便易行，才能保證高品質的環境日久彌新。

（4）點線面相結合環境景觀中的點，是整個環境設計中的精彩所在。這些點元素經過相互交織的道路、河道等線性元素貫穿起來，點線景觀元素使得居住區的空間變得有序。在居住區的入口或中心等地區，線與線的交織與碰撞又形成面的概念，面是全居住區中景觀匯集的高潮。點線面結合的景觀系列是居住區景觀設計的基本原則。在現代居住區規劃中，傳統空間布局手法已很難形成有創意的景觀空間，必須將人與景觀有機融合，從而構筑全新的空間網絡：①親地空間，增加居民接觸地面的機會，創造適合各類人群活動的室外場地和各

種形式的屋頂花園等等。②親水空間，居住區硬質景觀要充分挖掘水的內涵，體現東方理水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。③親綠空間，硬軟景觀應有機結合，充分利用車庫、臺地、坡地、宅前屋后構造充滿活力和自然情調的綠色環境。④親子空間，居住區中要充分考慮兒童活動的場地和設施，培養兒童友好、合作、冒險的精神。

六、住宅區的科技含量和智能化應用

智能小區是在智能化大樓的基本含義中擴展和延伸出來的，它通過對小區建筑群四個基本要素（結構、系...投資合理，又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環境。為適應國家加快住宅建設發展的形勢，增強小區住宅建設的科技含量，科技人員經反復考察論證，結合國內外智能住宅現狀和發展趨勢，集成國內外先進的監測。控制和布線產品設備，推出適合我國國情的住宅小區智能化管理系統。此類系統既考慮智能小區的現行建設和長遠的發展，也考慮了小區管理系統的靈活性、安全性、市場適應性和住房經濟性。

七、規劃設計中的經濟問題

1.商品住宅的設計必須適應社會的經濟水平

2.經濟地進行規劃設計具有重要的經濟意義

3.經濟性是衡量規劃設計優劣的重要標準

商品住宅的建造需要巨大的社會勞動, 包括人力、物力、財力, 這樣就產生了住宅規劃設計中的經濟問題。在滿足住宅功能要求的前提下, 如何節約投資、降低造價是每個開發商都不會忽視的問題。根據經濟條件進行方案設計是規劃設計的重要任務。經濟條件不僅是商品住宅開發的根本條件, 也是建筑本身的基本要求。

八、開發商、策劃師與建筑師的合作

商品住宅的開發過程是一個很復雜的系統工程, 它涉及許許多多的環節。成功的商品住宅項目中所有的環節都將為最終目標服務, 同時所有的環節之間也都具有很好的配合和銜接關系。

第二篇：產品策劃

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第三篇：產品策劃

XXX產品策劃

一、產品描述

1.產品簡介（主要功能、性能）

2.產品特色（對比市場已有產品）

3.產品客戶對象

4.生命周期、如和何延續

二、市場分析

1.現有產品分析（包括競爭對手）

2.目標消費群分析

3.潛在消費群分析

4.產品資費分析

三、產品定位

1.產品在目標市場上的地位

2.產品在營銷中的利潤

3.產品在競爭策略中的優劣勢

（也可從價格、功能、外形、包裝、渠道等方面描述）

四、市場推廣

（分階段闡述推廣步驟）

五、效益估算

1.產品資費（成本、售價、利潤）

2.產品用戶群數量

3.產品潛在用戶數量

4.每年產品收益

六、產品開發進度

（列表進行闡述）

七、產品人員列表和職責

（包括產品經理/項目經理、產品策劃、技術人員、測試人員、質量檢驗人員、市場銷售人員等）

第四篇：房地產項目策劃報告

目錄

一、房地產市場運行態勢·················2

二、房地產市場面臨的問題 ··············6

三、對策措施 ··························9

瀘州市2011年房地產市場調研分析及對策

自2005年以來，國家對房地產市場實施了以增加有效供應、降低房價、強化市場監管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內容的一系列宏觀調控措施。今年，這些調控措施對我市房地產市場的影響開始顯現，主要體現在：房地產市場商品房、二手房成交量明顯萎縮；房價在高位上調整，上漲幅度顯著減少，房價得到有效控制；可售房源持續增長，已經形成供大于求的局面，消費者持幣觀望；開發企業普遍缺少資金，開發商信心受挫；土地市場需求下降。同時，受全國房地產市場大氣候影響，我市房地產市場已經面臨比較嚴峻的形勢。因此，必須對房地產市場給予新的認識、考慮新的對策，以防止房地產市場出現“崩盤”，影響經濟的健康發展，影響社會的和諧穩定。

一、房地產市場運行態勢

(一)房地產開發投資大幅增加，銀行開發貸款繼續緊縮，開發企業面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達到99．3％。投資量的變化確定了房地產上市量的顯著變化，開發投資的大量增加導致隨后的供應量大量增加，開發投資變化也是房價變化的主要原因之一，房價在開發投資大量增加情況下會有所回落，其

變化比開發投資要滯后。2、2006年末全市房地產開發貸款余額10655萬元，比年初減少 12430萬元；2007年末余額為11100萬元，比年初增加445萬元；2008年6月末余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年至今開發貸款余額凈減少 13113萬元。

2006年商品房按揭貸款余額 141376萬元，比年初增加16655萬元； 2007年末余額為184710萬元，比年初增加43334萬元；2008年6月末余額為 229288萬元，比年初增加44578萬元，商品房按揭貸款全市保持了穩定增幅，2006年至今按揭貸款余額總計增加 64567萬元。

3、開發投資大量增加，開發貸款持續減少，商品房按揭穩定增長，表明我市房地產開發資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預售資金以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場疲軟，靠預售資金支撐項目開發的企業因市場銷售出現問題，銀行銀根緊縮，資金周轉不暢，開發資金非常緊缺，已出現經營困難的局面。

(二)房地產交易量顯著萎縮，買方市場已經呈現

1、今年截至8月底，市區商品房批準預售許可面積 107．73萬平方米、住宅面積90．77萬平方米，與去年同期批準預售許可面積68．85萬平方米、住宅面積60．50萬平方米分別增長156．47％和150．03％。市區商品房銷售面積 79．98萬平方米，比今年同期上市量少近28萬平方米，僅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交會和春節購房帶動，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；

3、4月份在一些高品質大盤開盤的拉動下，銷量繼續增長；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現，隨后7、8月份在全國大氣候，地震和傳統淡季綜合影響下，市場開始觀望、銷售大幅下滑。據最近到幾個比較大型的樓盤實地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房僅能銷售三、四套。

(三)房價在高位上微調

2006年以來，我市房地產價格持續飆升，房價大幅度上漲。今年以來上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價格累計上漲3．1％，平均售價為2378元／平方米。從銷售類別看，新建房價格累計上漲3．3％，平均售價為2535元／平方米；二手房價格累計上漲2．7％，平均價格為1983元／平方米。在新建房中，普通住宅價格漲幅領跑仍然是拉動房屋價格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價格累計上漲 4．8％，普通高層住宅價格累計上漲2．1％，高檔住宅價格累計上漲2．4％；非住宅中辦公樓價格累計上漲2．2％、商業用房價格累計上漲2．8％、其它用房價格微跌0．1％。

從分月走勢看，房屋銷售價格指數同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價格指數環比逐月下跌，6、7、8月

份環比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。

當前房價主要受以下原因影響：

一是瀘州市經濟社會發展和居民收入增長使居民對房屋的剛性需求增加，居民改善居住條件和新購住房的剛性需求使房價同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達到232億元，同比增長15．3％，增速列全省第2位；農民人均現金收入增加額323元，同比增長16．7％；城鎮居民可支配收入 6432元，同比增長22．9％。收入的增長為瀘州居民改善居住條件、將購房意愿轉化成購房行為提供了經濟支持。同時隨著經濟社會的不斷發展，瀘州城市化進程日益加快，城鎮人口日益增加，這些新增的城鎮人口必然帶來對城市住房的實在需求。

二是房屋供求狀況逐漸轉變，新建房尤其是住宅投資增加，供應量快速增長，供求狀況轉變是房價高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達到478．3萬平方米，同比增長67．6％，其中住宅414．6萬平方米，同比增長 75．4％。房屋竣工面積66．7萬平方米，同比增長81．4％，其中住宅68．65萬平方米，同比增長131．1％。前兩年政府放量供應土地為房屋供應量大幅增長和房價趨于穩定提供了條件。

三是去年房產價格強勁漲勢慣性推動和年初幾個優質樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房價繼續小幅增長。

四是房屋的建安成本持續增加，房價在短期內不可能下跌。

鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費用也都有較大漲幅，致使小區品質稍好的多層房屋建造成本達到每平方米近2000元，高層達到每平方米2200元，一般小區多層建造成本也將達到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國際流行的房價收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房價基本是正常水平，沒有泡沫。

(四)待建面積數量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產開發用地1941．35畝，其中11—12月出讓1588畝，占全年的81．80％。2007年總計出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時部分地塊在拍賣時無人問津。這一方面是因為開發商對市場信心不足，一方面也表明開發企業資金確實存在困難。2、2006年7月至今，規劃審批的房地產開發項目(辦理建設工程規劃許可證)面積為419．32萬平方米，其中： 2006年7—12月為71．94萬平方米，占17．16％；2007年為 191．57萬平方米，占45．69％，今年1—8月為155．81萬平方米，占37．16％。同時，“規委會”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產開發項目面積697．47萬平方米(未含地下車

庫等)中，有近40％即近280萬平方米還未動工建設，而我市2000年以來規劃區商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場兩年的供應，這也是導致土地需求銳減的主要原因。

(五)房地產的經濟地位繼續提升，下滑態勢開始出現(1)2005年以來房地產稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長37．63％，2007年比2006年增長 61．03％，2008年1-8月同比增長10％。

(2)房地產稅收占地稅部門市本級總稅收的份額也逐年增長，2005年末房地產稅收占市本級稅收的15．4％，2006年末房地產稅收占市本級稅收的17．5％，2007年末房地產稅收占市本級稅收的22．1％，2008年1—8月房地產稅收占同期總稅收的18．5％。

(3)今年以來，房地產稅收雖然繼續增長，但由于受房地產市場疲軟影響和增加稅收的相關政策已進入穩定的作用期，增長幅度已經顯著減緩，下滑態勢已經出現。主要體現在：2008年1—8月同比僅增長10％，比上一年的 61．03％增幅減少50％個百分點；2008年1—8月房地產稅收占同期總稅收的18．5％，比上一年的22．1％減少3．6％個百分點。

二、房地產市場面臨的問題

(一)購買力明顯減弱，需進一步培育和激活。購買力明顯減弱主要體現在：沿海城市及大城市房價的走低，我市消費者開始

持幣觀望是影響購買力的主要原因，直接導致商品房、二手房交易減少；整個物價的上漲特別是生活必需品價格的上漲削弱了房地產的購買力；2006年以來的房地產市場火爆使購買力已得到部分釋放，市場需要利好消息的激活。

(二)房地產開發負擔過重，軟環境需進一步改善。一是各種稅費負擔太重。在開發建設過程中開發企業需要支付的各種稅費負擔大約要達到建筑面積每平方米近100元；二是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的2．5％)、資本保證金(多層60元／平方米，高層120元／平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發企業開發資金更加緊張，另一方面也增加了開發成本；三是政府相關管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉效率。比如，有好幾個項目從獲得土地到開工建設，由于電力拆遷或舊房拆遷、規劃審批、辦理各種建設手續等原因均耗費了一年以上的時間。四是在開發企業未全部賣完商品房為小區辦理初始登記時，未賣完的住房和營業房的維修資金(我市目前是銷售額的2％)要由企業墊支，不合理，增加了企業資金占用。

(三)開發資金緊張，影響城市建設進程。

(四)商品房開發量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調控房地產市場增大了土地供應量，加上房地產市場的火爆，社會資金紛紛涌向房地產開發，使商品房開發大量增加，在市場出現疲軟時，必然導致空置房產生，形成資源閑置。

(五)商品房開發結構不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴重滯銷。

三、對策措施

(一)采取有效措施進一步激活與繁榮房地產市場。

1、財政政策：為有效激活房地產市場，建議市政府實施給予老百姓購房一定補貼的政策。具體補貼標準建議為：購買商品住房建筑面積在90平方米以內的和購買高層住房的，按購房款總額的2％予以補貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購房獻總額的1．5％予以補貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購房款總額的1％予以補貼；購買二手房(即已辦所有權證的存量房)住房的1％予以購房補貼。

2、稅收政策：實施在地方權力允許范圍內的房屋開發、買賣的稅收優惠。其一稅務部門按照財政部、國家事務總局《關于認真落實抗震救災及災后重建稅收政策問題的通知》(財稅[2008]62號)的精神，充分考慮我市房地產開發企業和建筑安裝企業的實際困難，落實好可以適用于我市的抗震救災及災后重建的有關稅收優惠政策，幫助企業共渡難關，培育搞活房地產市場，穩定稅源。其二購買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65％)返還40％給購房人。

3、土地及規劃政策：土地管理部門和規劃管理部門應實施寬松的土地出讓和規劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評估額的5％；繳交最高一宗土地的競買保證金

后可同時參加多宗地的競買；分宗辦理土地使用權證和分幢辦理規劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規劃設計條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對企業通過出讓獲得土地使用權又約定與他人聯合開發的，國土部門應為其辦理加名或變更登記手續，相關部門也應為其辦理相關建設手續；因不可抗因素如地震災害導致企業資金短缺無力進行開發建設的，國土部門應允許其轉讓，相關部門應協助辦理建設手續。國土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業購買土地后能及時用地。

4、金融政策：(1)各金融機構應按照中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于全力作好地震災區金融服務工作的緊急通知》(銀發[2008]152號)的精神，繼續給予房地產企業的信貸支持。(2)鼓勵各專業銀行為我市建設項目向上級銀行爭取信貸指標。各國家專業銀行為我市發放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關招商引資政策予以獎勵。(3)住房公積金應加大對職工購買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20％；調高最高貸款額度至30萬元；延長貸款期限為30年；貸款利率優惠1％；外地繳存住房公積金的職工在我市購、建住房的可在我市申請住房公積金貸款。

5、戶籍政策：凡在我市投資或購房的即充許將戶口遷至我市。

6、積極開展促銷活動，為房地產買賣雙方提供更多的接觸

交易機會。一是今年增加舉辦一次秋季房地產交易會；二是組織開發企業到畢節、赤水、習水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產推介會。

(二)進一步改善房地產發展環境，促進房地產快速發展。

1、清理收費項目，減輕企業負擔。目前我市要求開發企業繳交的各種費用和保證金較多，增加房屋建造成本達到每平方米近100元，因此，應當再次對這些繳費項目進行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實減輕企業負擔。

2、加強效能建設，提供優質高效的政務服務。對立項、規劃、用地、建設、權屬登記等環節辦理時限進行清理，應重點檢查投資額達到1000萬元以上項目的各種手續辦理時限，對超時限辦理的給予處罰，同時定期或抽查主協辦工作制、限時辦結制等制度的執行情況。

3、改變維修資金的管理收繳模式。加強維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎上，將在辦理初始登記時繳交維修資金，改為在購房人辦理轉移登記時收繳購房人維修資金。從而避免由開發企業墊繳未出售房屋維修資金的情況，減輕企業資金壓力。

(三)輿論正確導向，堅定市場信心

要求和鼓勵輿論大力向國內外、市內外宣傳瀘州的居住環境優勢和瀘州房地產市場持續穩定健康發展的特點，吸引國內外、市內外人士到我市安居、置業。輿論應客觀分析房地產市場，讓消費

者和開發企業增強信心，為房地產市場健康發展營造良好氛圍。(四)加強房地產市場信息發布，讓社會充分了解房地產市場運行情況。

一是做好房地產統計的基礎工作，準確反映市場運行情況；二是定期向社會發布市場相關信息；三是對商品房空置房(即辦理預售許可一年以上仍未出售的商品房)和購房人已購房產閑置房進行調查，準確掌握房地產市場容量，以便使政府有針對性地、更準確地調控我市房地產市場。

(五)繼續規范房地產市場行為，防范市場風險，讓消費者放心購房。

一是加強商品房網上簽約管理，切實防止“一房二賣”、屯房炒房等危害市場秩序的行為產生；二是制定和實施存量房網上簽約制度，保證二手房交易中的資金安全；三是加強商品房預售監管，主要是嚴格執行預售許可條件、嚴查違規預(銷)售行為；四是嚴格準確地對預售資金進行監管，切實防止因開發資金鏈斷鏈形成“爛尾樓”和開發商卷款潛逃的行為發生。擬定和推行政府監管和商品房預售風險交由市場擔保機構承擔相結合的商品房預售資金監管機制，保證預售資金監管到位

第五篇：房地產項目后評估報告范本（精選）

項目后評價報告范本

編制部門：

參加部門：

編制日期：年月日

目錄

一、項目整體管理綜述...................1

二、進度管理（要點）...................1

三、質量管理（要點）...................1

四、工程成本管理....................2

五、采購管理（主要數據來源合同執行評估意見表）................2

六、營銷管理（要點）...................2

七、設計管理（要點）...................3

八、資金和風險管理.......................3

九、客戶報事處理（要點）..................3

十、產品成品保護意識和評價（要點）...................3一、項目整體管理綜述

二、進度管理（要點）

1.項目總體計劃性如何；

2.工程部對項目控制節點計劃中工程部分的完成狀況；

3.工程部對計劃調整的應變能力和糾偏能力，體現對項目的控制性鑒于外界諸多因素對項目產生的影響，如項目進度出現滯后的情況，工程部是否及時有效地對計劃進行調整，并根據現場的實際情況，做出相應補救措施和方法；

4.在后期配套的綜合管線施工中，工程部是否發揮綜合的協調職能，確保竣工階段的各項工種能有計劃、按步驟順利地進行；

三、質量管理（要點）

1.工程部在施工過程中對質量問題是否建立質量保證和監督機制，對施工產品質量進行有效地控制；

2.工程部是否有質量成品保護具體的措施，且落實到相應的責任人；

3.工程部是否重視來自于各方的質量投訴，及時彌補欠缺；

4.質量目標包括以下內容：

1）建筑結構工程，基坑圍護方案及施工，一般裝飾工程、公共部位及樣板房、全裝修房等精裝飾工程，安裝工程，門窗工程，消防工程，電梯工程，智能化及有線電視等弱電集成工程，水、電、煤、通信等配套工程，小區景觀綠化工程（設計和施工效果）；

2）入住客戶的投訴和反映；

3）政府部門對小區的竣工質量綜合評定。

四、工程成本管理

1.預決算差額評估，已結算項目的各項成本，是否按照原定預算進行嚴格控制，并達到預期目標；

2.成本的合理性及項目運作過程的控制效果分析；

3.配套宏觀管理及方案征詢方面，能否把握好總體配套成本投資控制，是否有明顯經濟效應產生；

4.成本控制指標包括：

1）項目的前期成本

2）基礎（配套）設施費成本

3）項目的建筑安裝成本

4）配套設施（公建）費成本

5）間接開發費（項目財務管理費用等）

五、采購管理（主要數據來源合同執行評估意見表）

六、營銷管理（要點）

1.營銷方面是否按照預先定位，完成既定目標；

2.產品定位是否合理，價格定位是否符合市場走勢；

3.產品的客戶定位方向是否準確，并且達到預定的要求；

4.產品銷售是否在一定的時間內，完成計劃銷售階段百分比；

5.預計贏利目標是否實現。

七、設計管理（要點）

1.項目在總體規劃、前期、配套征詢方面，有否值得各項目借鑒和共享的經驗；

2.項目規劃指標合理性；

3.前期、配套征詢方案技術、經濟合理性；

4.項目的前期和配套征詢的實施經驗；

5.通過項目前期和配套征詢工作是否產生明顯的經濟效益；

6.針對建成小區總體印象和感覺，如：

（1）立面效果；

（2）房型布置；

（3）使用功能；

（4）小區綠化景觀效果；

（5）樣板房、全裝修房、會所和設施等裝飾效果。

八、資金和風險管理

九、客戶報事處理（要點）

1.針對小區客戶投訴，是否能體現出強烈責任心，盡自身最大努力，滿足客戶的需求；

2.分析客戶投訴的問題的原因；

3.如何從使用功能上去滿足客戶的要求；

4.如何從施工質量上去滿足客戶的要求。

十、產品成品保護意識和評價（要點）

1.對于已經完成的產品，是否有良好的愛惜保護意識，并落實具體措施，貫徹于始終；

2.樓盤的內、外墻色面；

3.公共走道的精裝修部分；

4.安裝好的門、窗、電梯；

5.售樓處、樣板房、全裝修房；

6.小區景觀、綠化。