第一篇：房地產項目可研報告

房地產開發有限責任公司

可行性研究報告

二○一一年三月

編制單位：海天咨詢

目錄

第一章總論......錯誤！未定義書簽。

1.1項目名稱及承辦單位..........錯誤！未定義書簽。

1.2可行性研究報告編制單位......錯誤！未定義書簽。

1.3項目承辦單位簡介.....錯誤！未定義書簽。

1.4可行性研究報告編制依據和研究范圍錯誤！未定義書簽。

1.5建設方案......錯誤！未定義書簽。

第二章項目提出背景及建設必要性........錯誤！未定義書簽。

2.1項目提出背景.........錯誤！未定義書簽。

2.2項目建設必要性.......錯誤！未定義書簽。

第三章市場分析.........錯誤！未定義書簽。

3.1市房地產市場情況.....錯誤！未定義書簽。

3.2市房地產市場預測.....錯誤！未定義書簽。

3.3項目所在區域房地產市場情況..錯誤！未定義書簽。

3.4市場定位......錯誤！未定義書簽。

3.5銷售價格......錯誤！未定義書簽。

第四章項目建設條件.....錯誤！未定義書簽。

4.1項目建設地點.........錯誤！未定義書簽。

4.2項目所在區域自然環境條件....錯誤！未定義書簽。

4.3項目建設基礎設施條件........錯誤！未定義書簽。

第五章 建設方案..........錯誤！未定義書簽。

5.1項目規劃方案設想及依據......錯誤！未定義書簽。

5.2規劃布局......錯誤！未定義書簽。

5.3戶型方案......錯誤！未定義書簽。

5.4主要單體工程.........錯誤！未定義書簽。

5.5公用工程及配套設施..........錯誤！未定義書簽。

5.6場區工程......錯誤！未定義書簽。

第六章節能......錯誤！未定義書簽。

6.1節約建筑材料設施.....錯誤！未定義書簽。

6.2水耗指標分析.........錯誤！未定義書簽。

6.3節水設施......錯誤！未定義書簽。

6.4能耗指標分析.........錯誤！未定義書簽。

6.5建筑節能方案.........錯誤！未定義書簽。

6.6節能效果分析.........錯誤！未定義書簽。

第七章環境影響分析.....錯誤！未定義書簽。

7.1周邊環境狀況.........錯誤！未定義書簽。

7.2環境影響因素分析.....錯誤！未定義書簽。

7.3環境保護設施.........錯誤！未定義書簽。

第八章勞動安全衛生和消防.......錯誤！未定義書簽。

8.1勞動安全衛生.........錯誤！未定義書簽。

8.2消防..........錯誤！未定義書簽。

第九章組織機構與人力資源配置..........錯誤！未定義書簽。

9.1項目管理方式.........錯誤！未定義書簽。

9.2物業..........錯誤！未定義書簽。

第十章項目實施進度.....錯誤！未定義書簽。

10.1項目建設工期........錯誤！未定義書簽。10.2項目建設進度計劃...........錯誤！未定義書簽。10.3項目建設進度表（橫線圖）...錯誤！未定義書簽。第十一章工程招投標方案.........錯誤！未定義書簽。

11.1招標范圍.....錯誤！未定義書簽。11.2招標方式.....錯誤！未定義書簽。第十二章投資估算與資金籌措.....錯誤！未定義書簽。

12.1投資估算編制基數及說明.....錯誤！未定義書簽。12.2項目總投資估算......錯誤！未定義書簽。12.3資金籌措方案........錯誤！未定義書簽。第十三章財務評價.......錯誤！未定義書簽。

13.1 編制依據及說明......錯誤！未定義書簽。13.2 財務評價.....錯誤！未定義書簽。13.3 貸款償還...........錯誤！未定義書簽。13.4 不確定性分析.......錯誤！未定義書簽。第十四章社會評價.......錯誤！未定義書簽。

14.1社會評價.....錯誤！未定義書簽。14.2城市交通影響評價...........錯誤！未定義書簽。第十五章結論和建議.....錯誤！未定義書簽。

15.1主要結論.....錯誤！未定義書簽。

15.2對本項目提出的建議.........錯誤！未定義書簽。

第十五章結論與建議

第二篇：項目可研報告

項目可研報告

一、總

論

項目名稱：活性白土項目

建設規模：占地15000㎡。

建設內容： 生產用房和配套設施建設，建筑面積約8000平方米。

注冊資金：300萬元

投資總額：500萬元

項目法人單位：金昌市坤鼎礦業有限責任公司

公司法人代表：王亞茹

聯系地址：金昌市北京路

1.1建設單位基本情況

本項目由金昌市坤鼎礦業有限責任公司作為項目法人負責實施。金昌市坤鼎礦業有限責任公司從外引進技術、招商進資500萬元。

1.2可行性研究報告編制依據

編制可行性研究報告的主要依據如下：

1、《當前優先發展的高技術產業化重點領域指南》，國家發改委、科技部、商務部聯合發布；

2、《南京市城市總體規劃（1991—2010年）》，南京市規劃局編；

3、《南京市沿江開發總體規劃》（征求意見稿），南京市發展計劃委員會編；

4、南京雨花經濟技術開發區投資指南；

1.3項目提出的理由

本項目是集生產、加工、銷售為一體的高新技術、高附加值產業，符合國家產業導向，也符合雨花經濟技術開發區的總體規劃。

1.4項目概況

1.4.1擬建地點

該項目位于南京雨花經濟開發區內，園區地處長江之濱、205國道、寧馬高速橫貫南北，距南京市十公里，距南京繞城公路、三橋、寧蕪公路、板橋汽渡均在兩公里以內。規劃中的滬寧高速鐵路以及江底隧道將與江北沿江開發區相連，所有交通設施建成后該地區將形成為一個水陸交通暢通、四通八達的大區域。

1.4.2建設內容與規模

項目規劃總用地面積約24畝，目前場地內的“七通一平”已基本完成。項目主要建設內容為生產用房及配套設施。擬建生產用房12100平方米，辦公及附屬配套設施900平方米，總建筑面積13000平方米。

1.4.3項目總投資及效益情況

（1）本項目注冊資金為1000萬元。

（2）本項目總投資6000萬元，其中固定資產投資總額為4500萬元，流動資金總額1500萬元。

（3）資金來源：部分來源于企業自有,部分貸款。

（4）該項目總投資為6000萬元。2006年試生產，產值25000萬元,利稅2680萬元,稅收1565萬元；2007年生產產值25000萬元,利稅2680萬元,稅收1565萬元；2008年正式投產,產值50000萬元,利稅5380萬元,稅收3150萬元。該項目投資利稅率為50.65%，投資利潤率為34％，投資回收期3.1年。

1.4.4主要技術經濟指標表 財務內部收益率（稅前）

52% 財務凈現值（i=5.85%）（稅前）

13276.4萬元

靜態投資回收期（稅前）

2.8年

動態投資回收期（稅前）

2.9年

財務內部收益率（稅后）

35% 財務凈現值（i=5.5%）（稅后）

9667.4萬元

靜態投資回收期（稅后）

3年

動態投資回收期（稅后）

3.1年

投資利潤率

34% 投資利稅率

50.65% 1.4.5 項目綜合研究結論

本項目建設是符合國家產業導向的高附加值環保型產業，符合“低能耗、無污染、高附加值”的特點，投資回收期短，是省市鼓勵和支持發展的產業。項目技術達到國際先進水平，批量生產后具有廣闊的市場前景。項目建設對加快推進城市化進程，促進我市的經濟建設，培育有條件的企業進入國際資本市場是非常必要。

二、項目建設必要性

2.1建設的必要性：

1、該項目屬高新技術產業，符合國家產業導向，是省市重點發展的產業之一。

2、項目建設符合雨花臺區的建設思路和雨花開發區的總體規劃。

3、項目建設是企業自身發展的需要。

4、項目建設對改善周圍環境和提升開發區整體形象具有重要作用。

三、項目背景

3.1南京市經濟發展現狀

南京是中國七大古都之一，有“江南佳麗地，金陵帝王都”的美譽。自公元229年東吳建都南京始，南京曾十次成為首都，留下了燦爛的歷史文物遺存，是中國著名的歷史文化名城，在海內外享有較高的知名度。今天的南京，是中國經濟發達省份江蘇省的省會，華東地區的中心城市之一，在全國宏觀生產力布局中居于重要地位。南京總面積6597平方公里，占江蘇省的6.4%。下轄11區2縣，全市總人口640萬，其中戶籍人口563萬。南京是中國重要的綜合性工業生產基地，華東地區重要的交通、通訊樞紐，長江流域重要的商品集散地，全國四大科研教育中心城市，在華東地區及長江流域具有重要地位，形成了四大優勢，具體表現在：

（1）區位優勢： 南京位于我國沿長江、東部沿海“T”型經濟發展戰略帶結合部，是長江三角洲與中西部地區的交接點。南京是長江三角洲區域西部重要的樞紐城市，緊鄰中國最大的經濟、金融中心上海，對該區域經濟發展起著輔助和支撐點的作用，具有沿江、近海的區位優勢和較強的經濟輻射能力和吸引力，具有加速經濟國際化的有利條件。從區域經濟發展看，南京市所處的區域正是東部現代工業經濟和西部傳統農業經濟的交接地帶。這種臨界性意味著南京是多種類型的經濟、技術和信息復雜交匯的地域，這里所蘊涵的區域經濟發展機會，將會比南部臨近上海的蘇錫常地區多。南京的發展也得益于這種自然的和經濟上的區位優勢，承東起西，形成獨具南京特點的發展特色。（2）交通優勢

南京是華東地區唯一的鐵路、公路、水運、航空和管道五種運輸方式齊全的綜合性交通樞紐。南京港是遠東內河第一大港；津浦、滬寧、寧銅3條鐵路干線在這里交匯，成為連接華中、華東、華北的重要鐵路樞紐；南京祿口國際機場是現代化的大型國際航空港；以滬寧、寧合、寧馬、寧連高速公路為骨架的對外公路四通八達，市區道路形成“經五緯八”路網；南京是中國八大通訊樞紐城市之一，是中國第一個實現程控化的省會城市，各種現代化通信方式齊全。目前南京已經形成功能齊全、協調互補的現代化綜合通訊運輸體系。多種通訊運輸方式綜合利用和協調發展是世界各國的共同趨勢，南京市將充分利用不同通訊運輸方式之間的合作分工和協作，來促進現代化建設的發展。通過規劃，未來南京市將形成“十一線兩環六通道”的高速公路網、“十線匯集”的華東鐵路樞紐、國內最大的現代化內河港、華東第二大國際航空港以及魯寧和沿海兩條輸油管道。

（3）產業優勢 南京是中國東部地區重要的綜合性工業基地，與周邊城市相比一個明顯的比較優勢就是地方主導產業突出，目前全市已形成以石油化工、車輛制造、電子信息等三大支柱產業為主導、以生物醫藥、機械裝備、鋼鐵冶煉、食品加工、紡織服裝及新型建材六個行業為重點，擁有36個工業行業、200多個工業門類、2000多個大類產品的綜合性工業體系。電子工業、石化工業生產規模均居中國城市第二位。南京市以強化第一產業、優化第二產業、大力發展第三產業為主積極進行了產業結構調整，經過多年的發展演變，其一、二、三產業的比例已由1978年的12.5:67.5:20.0，調整為2004年的4.1:51:44.9.2004年，南京市經濟快速增長，總量實現歷史性突破。全年生產總值為1910億元，按可比價格計算，比上年增長17.3%。其中，第一產業增加值70億元，增長5.2%；第二產業增加值1005億元，增長20.7%第三產業增加值835億元，增長14.9%，全市人均生產總值27283元，比上年增長13.1%。財政收入403.65億元，比上年同口徑增長27.6%；工業增加值達到659.4億元，比上年增長18.4%；全社會固定資產投資1200億元，比上年增長26%；全年新培育高新技術企業110家，高新技術產業銷售收入604.98億元。南京目前共吸引70多個國家（地區）7203個項目來寧投資。2004年合同利用外資45.2億美元，比上年增長12.6%，外商直接投資25.7億美元，比上年增長27.2%。除國家各專業銀行以外，全國性或地區性商業銀行紛紛落戶南京，目前擁有銀行營業機構1000多家，商業設施逐步完善，初步形成了大商業、大流通、大市場的格局，現已擁有各類商業服務網點7萬多個，各類市場550多個，成為長江流域金融、商貿、流通四大中心之一。

（4）人才和科研優勢 南京教育、科研水平僅次于北京、上海居全國第三位。目前擁有各類高等院校37年（不含部隊院校），以南京大學、東南大學為首的一批高校的科研實力在全國名列前茅。有各類科研機構742家，其中國骨干一流研究中心和實驗室100多家，包括國家重點實驗室18個，國家專業實驗室5個，國家工程技術研究中心7個。每年申報重大科技成果800多項，專利申請量1300多件。擁有兩院院士65人，各類科研技術人員60萬人，在校大學生31.66萬人，每年向社會輸送10萬名大學畢業生，為南京建設與發展提供了豐富的人才資源。目前，南京科技人才優勢已經成為吸引外商投資、吸引國內外優秀人才的重要條件。

3.2雨花臺區經濟發展現狀

雨花臺區座落在六朝古都南京的西南郊，地理坐標為東經118o，北緯32o，是金陵的“南大門”。氣候屬北亞熱濕潤氣候，四季分明，日照充足，無霜期230天，年平均氣溫15.3℃，年平均降水量1033毫米。面積近134平方公里，轄7個街道辦事處和雨花經濟技術開發區，人口18.5萬。雨花臺區氣候宜人，土地肥沃，風景秀麗，故名雨花臺；在金陵四十八景之中，雨花臺區占有十景。著名的雨花臺烈士陵園、菊花臺、龍泉寺、渤泥國王墓、將軍山位于本區境內。區內基礎設施建設健全，水、陸、空交通發達，投資環境十分優越。區政府距市中心僅3公里，距長江最大的內河外貿港——新生圩港8公里，距新建的祿口國際機場10公里；北依浩蕩長江，南有秦淮新河；寧蕪鐵路穿區而過；寧蕪、寧丹、寧溧、寧馬、繞城、中山南路、新機場路、緯八路、緯九路等十條干道貫穿全境；南京地鐵總站、長江三橋、賽虹橋立交已全部竣工、規劃中的火車南站也即將開工,建設中的京滬高速鐵路穿越我區。全區水、電、氣管網發達，供應充足，通村通廠，使用便捷。近年來，雨花臺區以“郊區城市化，經濟效益化”作為戰略取向，在農業、工業、第三產業、城市建設和社會事業上有了長足的發展。2004年，全區完成國內生產總值64.13億元，財政收入8.58億元。工業經濟是雨花臺區的主導產業。全區擁有雨花經濟技術開發區、鐵心橋生態科技創業園、寧南高科技研發區等園區。形成了鋼鐵、汽車制造、能源、科技研發四大支柱產業，其中鋼鐵年產1200萬噸，汽車年產6萬輛。經過多年的改制，目前全區工業企業主要以民營和三資企業為主，重點企業主要有：中興通訊南京研發中心、春蘭汽車制造公司等。雨花臺區還十分注重加強軟環境建設，雨花臺區今年提出了“二次創業”的口號，區委、區政府確定了新的工作重心，就是一切工作以營造環境為出發點，塑造“服務型”政府形象，為企業發展、產業集聚創造最佳的發展環境。制定出臺了重點企業實行重點保護、重點服務的政策，每年排出重點納稅企業，實行掛牌保護。在招商引資上雨花臺區組建了以專職招商隊伍、招商顧問和經紀人為主的三個層次的招商圈，出臺了招商引資獎勵辦法，對項目引薦人進行重獎。同時雨花臺區加快審批制度改革，成立了“一站式”服務的招商中心和企業服務中心，增強項目審批的透明度，提高辦事效率，進一步營造“親商、安商、富商”的良好氛圍。

3.3南京雨花經濟技術開發區發展現狀

雨花經濟技術開發區創辦于2000年，位居南京主城西南部，面積28平方公里。北起秦淮新河，南至梅山，東起寧蕪公路，西至長江，與南京新城----河西新區緊密相連，是南京距主城最近的開發區。規劃人口35萬，面積60平方公里的板橋新城建設，為雨花經濟開發區的發展提供了新的契機。開發區區位優勢突出，交通十分便捷。南京長江三橋、南京公路一環、二環、寧馬高速公路、寧蕪公路、寧蕪鐵路、以及即將開工建設的京滬高速鐵路穿區而過。是南京對外通往皖北、皖南、蘇北等地區的重要門戶。開發區產業布局合理，產業優勢突出。是南京河西新區、板橋新城重要的產業服務基地，華東地區乃至全國重要的現代制造業基地、物流基地。開發區重點建設三大園區： 工業產業區，建設汽車制造、鋼鐵冶金、電力能源、綜合加工四大產業基地； 現代物流園區，引進以信息技術為平臺，集“商品交易、產品配送、多式聯運、現代倉儲”于一體的現代綜合性物流企業；人居森林區，崇尚自然，以人為本，開發建設以旅游度假、休閑娛樂、高檔居住為主題的城市生態公園。開發區崇尚“科技、開放、親商”的開發理念，注重營造投資環境，已建成一期８平方公里七通一平的基礎設施。區內已經建成和即將建成的蘇源熱電廠、梅山煤氣、寶鋼梅山鋼鐵等大型基礎材料基地，為入園項目提供廉價的電、氣和鋼鐵。雨花經濟技術開發區將是雨花臺區最主要的經濟增長點和對外開放窗口。

3.4 項目背景

本項目依托雨花經濟技術開發區，建設一個以不銹鋼制品為主的生產、加工、銷售企業。企業建成后滿足相關行業不斷增加的需求，同時也使企業在發展水平和生產規模上走上一個飛躍發展的新平臺,該項目即是在此背景下提出的。

四、市場分析

4.1市場預測

本項目建成后主要是不銹鋼制品的生產、加工、銷售。主要包括以下幾個方面：

一、各種不銹鋼面板，包括磨砂、鏡面、鈦金、各式花紋面等多系列多個品種。產品結構精巧、工藝先進、功能齊全、價格合理、裝潢考究；產品既吸取國際先進設計理念，又符合中國傳統審美要求，廣泛應用于建筑、裝飾、食品、醫藥、化工等多種行業。

二、各種規格的不銹鋼板材開平，公司自主開發、研制了具有行業領先水平的新工藝、新設備，對原材料進行特殊結構加工，能夠滿足各種行業的不同特殊需求。建成投產后是南京市唯一一家具有此生產能力的企業。

三、不銹鋼制槽鋼、工字鋼、扁鋼、角鋼的生產。該產品主要應用于油田、電廠、造船廠等大型重工業，其中不銹鋼制槽鋼、工字鋼目前完全依賴于進口，價格昂貴。公司在吸收國外先進技術的基礎上，自主開發、研制了填補國內空白的不銹鋼制槽鋼、工字鋼生產新技術，產品在質量上優于國外同類產品，而價格低30%以上，建成投產后是國類唯一一家具有此生產能力的企業，具有廣闊的市場前景。公司通過引進先進技術及設備,招聘專業人才,利用科技手段,自主研發,建設一個有較高生產能力,較大生產規模,更具有專業水平的生產流水線的生產企業.4.2研究工作依據

該項目可行性研究依據主要是以市場調查結果為主，結合國家和地方的產業政策，全面深刻地研究該項目的市場前景、經濟效益和與之相關的一系列問題。

五、建設規模

5.1 建設規模

項目規劃總用地面積約24畝，目前場地內的“七通一平”已基本完成。項目主要建設內容為生產用房及配套設施，擬建生產用房、配套設施13000平方米。

1、征用土地：24畝

240萬元

2、生產用房、配套設施：

2460萬

(1)生產用房12100平方米

1210萬元

（2）辦公及生活、附屬用房900平方米

90萬

（3）道路、綠化及其它

1160萬元

3、設備：

1800萬

4、流動資金 ：

1500萬

合計：6000萬

六、項目選址

6.1建設地區的選擇

該項目廠址的選擇符合行業布局和國土開發整治規劃，地處原料資源豐富、交通發達和具有良好投資環境和公共政策的雨花經濟開發區。該園區占地面積12平方公里，是以高科技產業為主，集工業、商貿、倉儲、碼頭運輸為一體的功能完備、設施齊全的工業園區，是南京西部重點工業園區。該工業園區在繞城公路以外，擺脫了城區規劃的制約，又緊連市區，保持著近郊區位的優勢，同時具有與其它開發區同等優惠的招商政策，并提供“一站式”的前期服務。園區內土地平坦，基礎設施條件較好。一期已啟動面積6000畝，已完成基礎設施投入數億元，建有日供水能力2萬噸的自來水廠一座，35千伏的變電所兩座，總長10多公里的水泥干道兩條，4萬門程控直撥電話已開通使用。選擇在該園區內興建該項目，在行業政策上是正確的、技術上是可行的、經濟上是合理的。

6.2廠址選擇

結合該項目的生產工藝，綜合考慮各方面的因素，根據園區的規劃要求和企業自身的特點，經過現場勘察，公司決定在雨花經濟開發區內征用24畝土地用于興建該項目的生產基地。該地塊地勢平坦，只需要稍加平整就可以進場施工，沒有要拆遷的房屋和其他建筑設施，四周均為其他企業的預留用地，周圍道路已開通，用水、用電設施正在鋪設中。該地塊土地購置費用經濟合算，無拆遷、場地整治（進場前由開發區負責七通一平）、青苗補償以及土方處理等費用。無須另外興建取水、防洪、排污設施。

七、工程建設方案

7.1項目工程建設方案與項目建設形象進度

根據該項目的投資計劃，初步計劃在2006年3月完成一期6000平方米生產及配套設施建設，2006年8月完成二期7000平方米生產及配套設施建設，項目具體計劃時間見下表：

項目名稱 計劃開始時間 計劃結束時間 備注

立項申請報告及批復 / /

可行性研究報告書及批復 2005年9月初 2005年10月初

總平面布置方案 2005年10月初 2005年10月中旬

場地地質勘察，建筑施工圖設計 2005年10月中旬2005年11月中旬

一期建設施工 2005年11月中旬2006年3月底 一期完工

二期建設施工 2006年4月 2006年8月底 二期完工

7.2 項目組成

該項目建設工程主要包括： 生產用房、辦公用房、輔助用房，公共設施配套、道路及排水、綠化、配電系統、供水、排水，投資2460萬元

7.3總平面布置及布置原則

根據用地規劃的要求和生產工藝、廠內外交通運輸等情況，按場地的自然條件、生產要求與功能以及行業、專業的設計規范進行安排，并考慮用地少、施工費用節約等要求，讓總平面布置達到工藝流程（生產程序）順暢、原材料與各種物料的流送線路最短、貨流人流分道、生產調度方便。總平面布置還考慮到了企業今后發展的方向、與外界的交通聯系線路等外部因素，整個項目總平面布置如下圖：

7.4占地面積分析

遵循保護、開發土地資源、合理利用土地的方針，盡量少占耕地，根據該項目生產需要，估算占地面積如下表：

以上土地利用系數未考慮廠區內道路及綠化的占地面積。7.5土建工程、建筑物的 建筑概況

7.6給排水工程

7.6.1給水系統:

水源來自市政給水管網。從室外環狀給水管的不同方向引入二根管徑k200的進水管。生活、生產用水量約545Ⅱ13／d，生活、生產給水接自一根給水引入管并設水表計量每幢單體的給水引入管設水表計量。廠房、辦公樓生活、生產給水利用市政壓力直接供給。

生活間淋浴熱水采用分散布置的容積式電熱水器供應，容積式電熱水器就近設于生活間旁。茶水間設電開水爐供應開水。

7.6.2排水系統

生活、生產排水量約490IIl3／d。室內生產、生活污水分流排出，其中生活排水污、廢合流，室外排水采用雨、污分流方式。生產廠房的生產廢水、廢液須經污水處理設施處理達到國家有關排放標準后再排至室外污水管。每幢單體建筑污水經室外污水管收集后排入市政 屋面雨水有組織排放。室內外雨水量計算根據南京市暴雨強度公式，設計重現期采用3年。基地雨水收集后排入市政雨水管。7.7供電工程

本項目估計用電量為650KW（生產、生活）,擬在場地西北角設置10KV變電所，由開發區電網引入。

7.8弱電工程：

7.8.1通信系統

本工程建立完備的通信系統。擬在辦公樓設置通信機房，由市電信局，引入通信電纜和光纜，在樓內設一套數字程控電話交換機。在辦公室、科研樓、廠房、輔助用房等處設置電話終端。

7.8.2計算機網絡系統

建立支持數字化信息管理系統的計算機網絡，擬在辦公樓設置計算機網絡中心。在辦公室、廠房等處設置計算機終端，以滿足業務、管理需要及實現辦公自動化系統的功能。

7.8.3綜合布線系統

本工程建立支持語音通信、計算機網絡與多媒體傳輸的綜合布線系統。綜合布線建筑群子系統傳輸線纜采用多模光纜及電話電纜；垂直布線采用多模光纜和非屏蔽大對數銅纜；水平布線均采用超五類四對非屏蔽對絞電纜。設備總機房內設總配線架，辦公樓每層設樓層配線架。廠房每單元預留20對通局話纜和八路四芯光纜到每層的配線箱。電話和數據終端均采用RJ45型模塊。

7.8.4有線電視系統

有線電視信號由市有線電視臺引入，同時，設置衛星接收天線，用于接收相應的電視節目。采用雙向網絡傳輸技術，以分配分支方式設計。在辦公室、科研樓、廠房等處設置有線電視終端。

7.8.5安全防范系統

7.8.5.1保安監視系統

為加強基地的安全保衛和管理，在基地及各主要出入口、重要房間及電梯轎廂等處安裝攝像機進行監控。

7.8.5.2防盜報警系統

在各主要出入口、重要房間(如財務、出納等)、重要機房等部位設置紅外線／微波報警器、門磁報警器、手動報警器等報警裝置。當有報警信號時，安保中心發出聲光報警，并自動調整相應部位的攝像機攝取該處圖像，以便后來取證。7.8.5.3電子巡更系統

在電梯廳、樓梯、走廊等場所設置巡更記錄點，通過保安人員不定時的巡更以保證基地安全。

7.8.5.4門禁—卡通管理系統

在主要出入口、重要房間、機房等處設置門禁系統，采用非接觸式智能卡，只有持有已授權智能卡的人員才能打開相應的電子門鎖。智能卡同時具有餐飲管理、考勤管理的功能，形成一卡通管理系統。

7.8.5.5公共廣播系統

在走廊、大廳、辦公室、廠房等場所設揚聲器。本系統平日播放有關工作、生活信息及背景音樂，當有火災及緊急情況時，自動或手動轉為播放緊急廣播。7.8.5.6火災自動報警及消防聯動系統

本工程火災自動報警系統保護等級為二級，設置一套控制中心火

第三篇：房地產可研報告項目分析

目 錄

第一章市場分析 5

一、宏觀環境因素分析 5

1.1柳州經濟現狀及發展趨向分析 5

二、柳州房地產市場分析 7

2.1柳州市房地產現狀及趨向分析 7 2.2柳州房地產市場供求分析 9 2.3房地產市場價格分析 10 2.4房地產市場空置簡析 12 2.5各區房地產市場特點及趨勢 12

三、項目提案的原則及思路 16

四、商用物業發展的要點分析 17 4.1商用物業的類型 17 4.2商用物業的特征 18

五、廣州商用物業的發展軌跡 21

六、柳州市商業環境分析 23 6.1商業布局總體分布 23

6.2主要商業物業競爭格局分析 24

6.3 2001年-2002年柳州市商用物業銷售市場的簡析 25

6.4現階段商用物業銷售市場的總結 28 6.5商用物業市場的發展趨勢分析 29 6.6商用物業市場存在的現實問題 30

七、柳州商業經營及市民消費行為分析 33

7.1柳州商業經營及主要商業項目銷售額分析 33

7.2居民收入水平和消費結構分析 35 7.3柳州市民消費心理分析 38 7.4主要商業地段經營者分析 43

八、針對性的區域商情調查 46 8.1調查目的 46

8.2五星商圈主要街區功能分析 46 ⑴龍城路街區功能分析 46 ⑵解放路街區功能分析 47 ⑶文惠路街區功能分析 49 8.3五星商圈主要商場經營分析 50 8.4近期同區規劃的影響 54

九、客戶群體分析 56 9.1目標客戶群體 56

9.2目標客戶群的需求分析 57

第二章項目分析 58

一、地理位置 58

二、項目規模 59

三、項目現狀 59

四、項目的資源整合 60 4.1與城市規劃前景的整合 60

4.2與商業發展最高經營業態的整合 61 4.3與商業經營功能的整合 62 4.4與步行街文化的整合 62 4.5與旅游資源的整合 63 4.6與電子商務資源的整合 63 4.7與事件營銷策略的整合 63

五、項目SWOT分析 65 5.1總表 65

5.2項目優勢分析（S）66 5.3項目劣勢分析（W）69 5.4項目機會分析（O）71 5.5項目威脅分析（T）74

第三章競爭對手分析 76

一、概述 76

2.1區位因素（商圈因素）77 2.2產品因素（規模因素）78 2.3經營因素（經營定位）79

三、主要的競爭對手分析 80 3.1五星商業街 80 3.2藍色港灣 82

3.3谷埠街國際商城 83 3.4新時代商業港 84 3.5溫州商貿城 85 3.6潤和·時代廣場 87

第四章項目定位 88

一、項目市場定位 88 1.1 市場定位理念 88 1.2市場定位： 88

二、項目形象定位 89 2.1形象主題定位： 89 2.2支持點： 89 2.3 項目名稱建議 89

三、項目功能定位 90 3.1商場1-4層的區位劃分 90 3.2商場的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92

四、商場目標客戶定位 93

4.1租賃使用商場的目標群分析 93 4.2商場的目標消費群分析 93 4.3商場的目標投資經營者分析 95 第五章整體規劃建議 97

一、項目總體規劃思路 97 1.1 MALL的概念 97

1.2建立具有中國特色的MALL 98

二、建筑風格建議 99 2.1大廈建筑設計建議 99 2.2具體建議 99

三、環境設計建議 101 3.1花的海洋 101

3.2動態園林休閑區 102 3.3音樂無限 102 3.4藝術之都 102

四、設施配套建議 103 4.1商用項目的主要配套 103 4.2規劃配套設施的原則建議 103 4.3具體配套建議 104

五、商鋪間隔建議 105

5.1大、小商鋪間隔的對比分析 105 5.2相關建議 106

5.3商鋪間隔具體建議： 107 5.4商戶組合建議 108

六、物業管理/商業管理建議 109 6.1物業管理提前介入的工作 109 6.2商業管理提前介入的工作 110

七、商場其他規劃建議 111 7.1人流引導 111 7.2交通組織 111 7.3物流輸送 112

7.4輔助性服務設施 113

八、住宅部分規劃建議 114 8.1指導原則 114 8.2具體建議 118

第六章總體營銷推廣方案 119

一、總體推廣戰略思路 119

二、營銷策略 121 2.1總體營銷思路 121 2.2總體策劃思路分析 122

三、主題宣傳推廣策略 126

3.1成立商業管理公司，同時制定招商政策 126

3.2“利潤分成”計劃 127

3.3“購鋪易”計劃 128

四、事件營銷策略 129

五、銷售現場的包裝策略 130 5.1銷售環境的整體包裝設計 130 5.2銷售中心的設計和布置 131 5.3展示未來經營空間 133

六、項目定價策略 135 6.1定價考慮因素 135 6.2商場銷售價格建議 136 6.3住宅部分價格建議 136

七、招商策略 137

7.1策略一：提前介入制定招商政策 137 7.2策略二：有意識選擇商戶 139

7.3策略三：經營商品類別與商場定為一致 141

八、營銷推廣實施建議 142 8.1銷售條件及銷售時機 142 8.2分階段銷售總體戰略 143 8.3銷售實施計劃 144 8.4銷售控制計劃 148

8.5銷售促進計劃的主要操作細則 150 8.6宣傳推廣策略 152 8.7媒體組合宣傳重點 154 8.8銷售人員培訓 157

第四篇：項目建議書和可研報告

項目建議書和可研報告的區別

可行性研究報告，簡稱可研，是在制訂生產、基建、科研計劃的前期，通過全面的調查研究，分析論證某個建設或改造工程、某種科學研究、某項商務活動切實可行而提出的一種書面材料。

項目可行性研究報告主要是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。可行性研究具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。

區別在于建議書是客觀的,可行性研究報告是主觀的編制可行性研究報告的重要依據是批準的項目建議書。由項目建設單位法人代表，通過單位法人代表，通過招投標或委托等方式，確定有資質的和相應等級的設計或咨詢單位承擔，項目法人應全力配合，共同進行這項工作。可行性研究報告，是項目建設程序中十分重要的階段，必須達到規定要求，為組織審查、咨詢金融等單位評估提供政策、技術、經濟、科學的依據，為投資決策提供科學依據。

第一節項目概況

1．項目名稱：某省某生態農業示范園

2．項目承辦單位：某省農村產業協調發展服務指導中心

3．項目法人代表：

4．項目技術負責人：

5．項目主管單位：某省發展計劃委員會

6．項目地址：南昌市郊區

7．項目建設目標：

建設以生態農業為基礎，以市場為導向，運用生態學、生態經濟學原理和系統工程方法，以科學技術作支撐，以經濟利益為中心，發展高產、高效、低耗、無污染無公害的花果蔬菜、畜禽產品。加大科技支農力度，調整和優化農村經濟結構，創建農業生產示范基地，堅持走持續發展的道路，改善生產條件、保護生態環境，進行生態農業綜合開發，將農業的產前、產中、產后各環節結成完整的產業鏈條，進行產業化經營，實現農業生產和農民收入持續穩定增長，達到生態、經濟和社會三大效益的有機統一，使之成為集農業綜合開發、生產經營等功能于一體的生態農業示范園。

8.項目主要建設內容與規模

①無公害蔬菜生產基地1000畝

良種蔬菜苗培育園，大棚60棟，特色蔬菜栽培，單體

大棚180棟，蔬菜種植示范基地500畝。

②生態果園示范基地

果園：500畝

其中：

人參果：40畝

黃巖蜜桔：60畝

早熟梨：100畝

水蜜桃：60畝

枇杷：40畝

美國大棗：50畝

乒乓葡萄：50畝

獼猴桃：60畝

草莓、小型臺灣西瓜：40畝

③綠色養殖示范基地

良種仔豬1200頭

商品豬1000頭

優質土雞10000羽

④示范基地環境基礎設施

園區道路建設；

其中：主要道路1000米

次要道路1500米

在日常的工作過程中，經常發現有些客戶弄不清楚項目建議書和可研報告到底有什么區別。在此詳細的解說一下。

一、兩者的定義及目的。

項目建議書：由項目投資方向其主管部門上報的文件，目前廣泛應用于項目的國家立項審批工作中。它要從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，把項目投資的設想變為概略的投資建議。項目建議書的呈報可以供項目審批機關作出初步決策。它可以減少項目選擇的盲目性，為下一步可行性研究打下基礎。

可研報告：是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。

二、申報對象、用途。

項目建議書：擬增上項目單位向發改局項目管理部門申報的項目申請。是項目建設籌建單位或項目法人，根據國民經濟的發展、國家和地方中長期規劃、產業政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。

可研報告：1.企業融資、對外招商合作2.國家發展和改革委(以前的計委)立項3.銀行貸款4.申請進口設備免稅5.境外投資項目核準。是項目可行性，以及項目成功率的研究。

三、內容方面。

項目建議書：主要依據是國家的長遠規劃、行業及地區規劃、產業政策，與擬建項目有關的自然資源條件和生產布局狀況，項目主管部門的有關批文，初步的市場預測資料，1.項目的必要性 2.項目的市場預測 3.產品方案或服務的市場預測 4.項目建設必需的條件。項目建議書只要求一個大概的輪廓，內容概略簡潔。

可研報告：除了以批準的項目建議書作為依據外，還有詳細的設計資料和經過深入調查研究后掌握的比較翔實確鑿的數據與資料作為依據，必須詳細深入，分析細致，內容翔實。

然而兩者又有一定的聯系。項目建議書的批復是可行性研究報告的重要依據之一；可行性研究報告是項目建議書的后續文件之一。一個項目要獲得政府有關扶持，首先必須先有項目建議書，項目建議書通過篩選通過后，再進行項目的可行性研究，可行性研究報告經專家論證后，才最后審定。這實際上也是一種常見的審批程序,是列入備選項目和建設前期工作計劃決策的依據。項目建議書和初步可行性研究報告經批準后，才可進行以可行性研究為中心的各項工作。對于一些小的項目，有時直接用項目建議書代替了后期的可研報告，或者有的直接寫可研報告，項目建議書省去了。

項目建議書(又稱立項申請)是擬增上項目單位向發改局項目管理部門申報的項目申請。

是項目建設籌建單位或項目法人，根據國民經濟的發展、國家和

地方中長期規劃、產業政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。對于大中型項目，有的工藝技術復雜，涉及面廣，協調量大的項目，還要編制可行性研究報告，作為項目建議書的主要附件之一。項目建議書是項目發展周期的初始階段，是國家選擇項目的依據，也是可行性研究的依據，涉及利用外資的項目，在項目建議書批準后，方可開展對外工作。

第五篇：可研報告和項目申請報告

（一）項目可行性研究報告定義

可行性研究報告(Feasibility Study Report)是企業從事建設項目投資活動之前，由可行性研究主體（一般是專業咨詢機構）對政治法律、經濟、社會、技術等項目影響因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項目必要性、項目是否可行，評估項目經濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復的文件。

（二）項目可行性研究報告的用途

項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業研究機構編撰的重要文件，其主要體現在如下幾個方面作用：

1.用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告

根據《國務院關于投資體制改革的決定》國發（2004）20號的規定，我國對不使用政府投資的項目實行核準和備案兩種批復方式，其中核準項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。

同時，根據《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。

2.用于向金融機構貸款的可行性研究報告

我國的商業銀行、國家開發銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。

3.用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告

此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。

4.用于申請進口設備免稅的可行性研究報告

主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、內資企業項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。

5.用于境外投資項目核準的可行性研究報告

企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。

6.用于環境評價、審批工業用地的可行性研究報告

我國當前對項目的節能和環保要求逐漸提高，項目實施需要進行環境評價，項目可行性研究報告可以作為環保部門審查項目對環境影響的依據，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請工業用地、施工許可證的依據。

（三）可行性研究報告需要的資料

1、項目初步設想方案：總投資、產品及介紹、產量、預計銷售價格、直接成本及清單（含主要材料規格、來源及價格）。

2、技術及來源、設計專利標準、工藝描述、工藝流程圖，對生產環境有特殊要求的請說明（比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等）。

3、項目廠區情況：廠區位置、建筑平米、廠區平面布置圖、購置價格、當地土地價格。

4、企業近三年設計報告（包含財務指標、賬款應收預付等周轉次數、在產品、產成品、原材料、動力、現金等的周轉次數）。

5、項目擬新增的人數規模，擬設置的部門和工資水平，估計項目工資總額（含福利費）。

6、提供公司近三年營業費用、管理費用等扣除工資后的大致數值及占收入的比例。

7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補貼及優惠事項。

8、項目產品價格及原料價格按照不含稅價格測算，如果均能明確含稅價格請逐項列明各種原料的進項稅率和各類產品的銷項稅率。

9、項目設備選型表（設備名稱及型號、來源、價格、進口的要注明，備案項目耗電指標等可不做單獨測算，工藝環節中需要外部協助的請標明）。

10、其他資料及信息根據可研研究工作需要隨時溝通。

（四）可行性研究報告的主要內容 第一章 項目總論

概括性論述項目背景、主要技術經濟指標、結論及建議 第二章 項目建設背景及必要性

從宏觀和微觀方面分析項目提出的背景情況和產業發展情況，用定性和定量的方法分析企業進行投資的必要性。

第三章 市場預測與建設規模

采用問卷調查、抽樣調查等市場調查方法對現有市場情況進行準確分析，采用專家會議、特爾菲、類推預測等定性分析方法和時間序列、因果分析等定量分析方法對市場進行預測，通過競爭力對比分析、戰略態勢分析、波士頓矩陣分析、SWOT分析等確定項目市場戰略和企業營銷策略，通過差額投資內部收益率法、凈現值法、最小費用法等定量分析方法確定項目的產品方案和建設規模，采用成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法等方法確定產品的銷售價格。

第四章 建設條件與廠址選擇

通過工程技術條件和建設投資費用的對比確定場址方案。

第五章 工程技術方案

采用評分法、投資效益評價法確定項目的技術方案，采用投資回收期法、投資收益率法、運營成本法、壽命周期法確定項目的設備方案，通過對技術經濟指標、總圖布置費用、拆遷方案的對比確定項目的總圖方案。

第六章 節能節水與環境保護

從建筑設計、建筑結構、平面布置、設備選型、工藝流程等方面論述項目的節能方案，從設備選型、工藝流程、綜合利用等方面論述項目的節水方案，從項目建設和項目運營兩方面論述項目的環境保護措施及對環境的影響情況。

第七章 勞動保護、安全衛生、消防

從危害因素、建筑施工、項目運營等方面論述項目的勞動保護與安全衛生措施，從建筑設計、功能布局、平面設計等方面論述項目的消防措施。

第八章 企業組織和勞動定員

根據企業現有組織情況、以及行業先進管理經驗，采用勞動生產率等方法確定企業的組織結構和勞動定員情況，并根據企業的生產計劃安排、員工定崗情況和人力資源情況制定人員培訓計劃。

第九章 項目實施進度安排

根據行業經驗和企業特點安排項目的實施計劃和進度。

第十章 投資估算與資金籌措

采用單位建筑工程投資估算法、單位實物工程估算法估算項目的建筑工程費用，采用設備原價加設備運雜費估算設備購置費用，以設備購置費用為基數估算工具器具及生產家具購置費用，根據設備購置費用、采用比率法確定項目的安裝工程費用，根據國家有關計費文件估算工程建設其他費用，采用全額流動資金估算法估算項目所需流動資金。

通過投資內部收益率、投資回收期、融資成本等對比確定項目的融資方案。

第十一章 財務分析與敏感性分析

利用資金時間價值方法對項目進行財務評價、采用不確定性分析、盈虧平衡分析等方法確定項目的抗風險能力和保本水平。

第十二章 社會效益分析

通過項目對社會的影響、項目與所在地互適性兩方面對項目的社會效益進行分析，確保項目符合社會發展要求。

第十三章 風險分析

通過技術和產品風險、市場風險、原材料、自然資源或供貨渠道的風險、政策性風險、持續融資風險等方面的風險分析，并提出相應的風險應對機制，增加企業風險防范意識、提高項目抗風險能力。

第十四章 可行性研究結論與建議

附件

1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件

2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件

3、查新檢索報告

4、檢測報告

5、相關知識產權、專利技術復印件

6、自有資金存款證明

7、相關銀行貸款承諾

8、其他相關證明材料

9、項目財務分析報表

（五）編制依據編制要點

對項目進行詳細可行性分析，詳細的編制參考依據主要有：

——國家有關的發展規劃、計劃文件。包括對該行業的鼓勵、特許、限制、禁止等有關規定；

——項目主管部門對項目建設要請示的批復；

——項目審批文件；

——項目承辦單位委托進行詳細可行性分析的合同或協議；

——企業的初步選擇報告；

——主要工藝和裝置的技術資料；

——擬建地區的環境現狀資料；

——項目承辦單位與有關方面簽訂的協議，如投資、原料供應、建設用地、運輸等方面的初步協議；

——國家和地區關于工業建設的法令、法規。如“三廢”排放標準、土地法規、勞動保護條例等；

——國家有關經濟法規、規定。如中外合資企業法、稅收、外資、貸款等規定；國家關于建設方面的標準、規范、定額資料等。

在項目可行性研究報告編制過程中，尤其是對項目做財務、經濟評價時，還需要參考如下相關文件：

1、《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，2000年1月1日起實施；

2、《企業會計準則》，[財政部令第5號]，2007年1月1日起實施；

3、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，2008年1月1日起實施；

4、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]2009年1月1日起實施；

5、《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，國家發展與改革委員會2006年審核批準施行；

6、項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件等。

（一）項目申請報告定義

項目申請報告是企業投資建設應報政府核準的項目時，為獲得項目核準機關對擬建項目的行政許可，按核準要求報送的項目論證報告。

根據《國務院關于投資體制改革的決定》的規定，對于企業不使用政府投資建設的項目，一律不再實行審批制，區別不同情況實行核準制和備案制。其中，政府僅對重大項目和限制類項目從維護社會公共利益角度進行核準，其他項目無論規模大小，均改為備案制。

企業投資項目實行核準制還是備案制？

核準制：重大項目、限制類項目(參照《政府核準的投資項目目錄》)向政府提交項目申請報告。

備案制：備案制的具體實施辦法由省級人民政府自行制定。

（二）用途

根據國家發改委規定，項目申請報告是針對企業固定資產投資核準制而規定的一個文體，凡是申請核準的固定資產投資項目必須編寫項目申請報告。

項目申請報告是基于國家宏觀政策規劃、國家和地方中長期規劃、產業政策，分析項目設立的政策背景，根據主要工藝和裝置的技術資料擬定項目技術方案，根據項目涉及資源情況擬定資源利用方案，根據項目所在地環境現狀及國家、地方環保法規擬定環保方案，根據國家和地方社會、經濟發展現狀作出社會、經濟影響評價意見，是專門針對某個項目編制的專業申報文件，該報告的核心價值是：

——作為項目主審機構批復項目執行的依據；

——作為項目后期開展編制其他論證文件的依據；

——作為企業執行項目后期工作的依據。

（三）項目申請報告的主要內容 第一章 申報單位及項目概括

一、項目申報單位概括。

包括姓名申報單位的主營業務、經營年限、資產負債、股東構成、主要投資項目、現有生產能力等內容。

二、項目概括。

包括擬建項目的建設背景、建設地點、主要建設內容和規模、產品和工程技術方案、主要設備選型和配套工程、投資規模和資金籌措方案等內容。第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析

一、發展規劃分析。

擬建項目是否符合有關的國民經濟和社會發展總體規劃、專項規劃、區域規劃等要求，項目目標與規劃內容是否銜接和協調。

二、產業政策分析。

擬建項目是否符合有關產業政策的要求。

三、行業準入分析。

項目建設單位和擬建項目是否符合相關行業準入標準的規定。

第三章 資源開發及綜合利用分析

一、資源開發方案。

資源開發類項目，包括對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水(力)、森林等資源的開發，應分析擬開發資源的開發量、自然品質、賦存條件、開發價值等，評價是否符合資源綜合利用的要求。

二、資源利用方案。

包括項目需要占用的重要資源品種、數量及來源情況;多金屬、多用途化學元素共生壙、伴生礦以及油氣混合礦等的資源綜合利用方案;通過對單位生產能力主要資源消耗量指標的對比分析，評價資源利用效率的先進程度;分析評價項目建設是否會對地表(下)水等其它資源造成不利影響。

三、資源節約措施。

闡述項目方案中作為原材料的各類金屬礦、非金屬礦及水資源節約的主要措施方案。對擬建項目的資源消耗指標進行分析，闡述在提高資源利用效率、降低資源消耗等方面的主要措施，論證是否符合資源節約和有效利用的相關要求。

第四章 節能方案分析

一、用能標準和節能規范。

闡述擬建項目所遵循的國家和地方的合理用能標準及節能設計規范。

二、能耗狀況和能耗指標分析。

闡述項目所在地的能源供應狀況，分析擬建項目的能源消耗種類和數量。根據項目特點選擇計算各類能耗指標，與國際國內先進水平進行對比分析，闡述是否符合能源準入標準的要求。

三、節能措施和節能效果分析。

闡述擬建項目為了優化用能結構、滿足相關技術政策和設計標準而采用的主要節能降耗措施，對節能效果進行分析論證。

第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析

一、項目選址及用地方案。

包括項目建設建設地點、占地面積、土地利用狀況、占用耕地情況等內容。分析項目選址是否會造成相關不利影響，如是否壓覆礦床和文物，是否有利于防洪和防澇，是否影響通航及軍事設施等。

二、土地利用合理性分析。

分析擬建項目是否符合土地利用規劃要求，占地規模是否合理，是否符合集約和有效使用土地的要求，耕地占用補充方案是否可行等。

三、征地拆遷和移民安置規劃方案。

對擬建項目的征地拆遷影響進行調查分析，依法提出拆遷補償的原則、范圍和方式，制定移民安置規劃方案，并對是否符合保障移民合法權益、滿足移民生存及發展需要等要求進行分析論證。

第六章 環境和生態影響分析

一、環境和生態現狀。

包括項目場址的自然環境條件、現有污染物情況、生態環境條件和環境容量狀況等。

二、生態環境影響分析。

包括排放污染物類型、排放量情況分析，水土流失預測，對生態環境的影響因素和影響程度，對流域和區域環境及生態系統的綜合影響。

三、生態環境保護措施。

按照有關環境保護、水土保持的政策法規要求，對可能造成的生態環境的影響因素和影響程度，對治理方案的可行性、治理效果進行分析論證。

四、地址災害影響分析。

在地質災害易發區建設的項目和易誘發地質災害的項目，要闡述項目建設所在地的地質災害情況，分析擬建項目誘發地質災害的風險，提出防御的對策和措施。

五、特殊環境影響。

分析擬建項目對歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等可能造成的不利影響，并提出保護措施。

第七章 經濟影響分析

一、經濟費用效益或費用效果分析。

從社會資源優化配置的角度，通過經濟費用效益或費用效果分析，評價擬建項目的經濟合理性。

二、行業影響分析。

闡述行業現狀的基本情況以及企業在行業中所處地位，分析擬建項目對所在行業及關聯產業發展的影響，并對是否可能導致壟斷等進行論證。

三、區域經濟影響分析。

對于區域經濟可能產生重大影響的項目，應從區域經濟發展、產業空間布局、當地財政收入、社會收入分配、市場競爭結構等角度進行分析論證。

四、宏觀經濟影響分析。

投資規模巨大、對國民經濟有重大影響的項目，應進行宏觀經濟影響分析。涉及國家經濟安全的項目，應分析擬建項目對經濟安全的影響，提出維護經濟安全的措施。

第八章 社會影響分析

一、社會影響效果分析。

闡述擬建項目的建設及運營活動對項目所在地可能產生的社會影響和社會效益。

二、社會適應性分析。

分析擬建項目能否為當地的社會環境、人文條件所接納，評價該項目與當地社會環境的相互適應性。

三、社會風險及對策分析。

針對項目建設所涉及的各種社會因素進行社會分析，提出協調項目與當地社會關系、規避社會風險、促進項目順利實施的措施方案。(根據各省市的核準辦法，或需增加招標內容及方案。)

（四）編制要點

項目申請報告應重點闡述項目的外部性、公共性等事項，包括維護經濟安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大布局、保障公眾利益、防止出現壟斷等內容。編寫項目申請報告時，應根據政府公共管理的要求，對擬建項目從規劃布局、資源利用、征地移民、生態環境、經濟和社會影響等方面進行綜合論證，為有關部門對企業投資項目進行核準提供依據。至于項目的市場前景、經濟效益、資金來源、產品技術方案等內容，不必在項目申請報告中進行詳細分析和論證。

（五）業主需要準備的資料

1、項目申報單位概況：包括項目申報單位的主營業務、經營年限、資產負債、股東構成、主要投資項目、現有生產能力等內容。

2、項目主體征地拆遷和移民安置規劃方案

3、項目主體資源利用方案

4、項目主體資源節約方案

5、項目主體對項目的選址及用地方案：廠區位置、建筑平米、廠區平面布置圖、購置價格、當地土地價格。

6、項目主體資源開發方案

7、項目總投資、產品及介紹、產量、預計銷售價格、直接成本及清單（含主要材料規格、來源及價格）。

8、技術及來源、設計專利標準、工藝描述、工藝流程圖，對生產環境有特殊要求的請說明（比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等）。

9、項目擬新增的人數規模，擬設置的部門和工資水平，估計項目工資總額（含福利費）。

10、提供公司近三年營業費用、管理費用等扣除工資后的大致數值及占收入的比例。

11、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補貼及優惠事項。

12、項目產品價格及原料價格按照不含稅價格測算，如果均能明確含稅價格請逐項列明各種原料的進項稅率和各類產品的銷項稅率。

13、其他資料及信息根據可研研究工作需要隨時溝通。

（一）項目建議書定義 項目建議書又稱立項報告，按新的投資體制改革相關政策，項目建議書主要是國有企業或政府投資項目單位向發改委申報的項目申請。項目建議書要從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，把項目投資的設想變為概略的投資建議。項目建議書的呈報可以供項目審批機關作出初步決策，可以減少項目選擇的盲目性，為下一步可行性研究打下基礎。項目建議書主要論證項目建設的必要性，建設方案和投資估算也比較粗，投資誤差為±30%左右。項目建議書批準后，可以著手成立相關項目法人。

民營企業（私人投資）項目一般不再需要編寫項目建議書，只有在土地一級開發等少數領域，由于行政審批機關習慣沿襲老的審批模式，有時還要求項目方編寫項目建議書。外資項目，目前主要采用核準方式，項目方委托有資格的機構編寫項目申請報告即可。

（二）用途

項目建議書是國有企業或政府投資項目單位為推動某個項目上馬，根據國民經濟的發展、國家和地方中長期規劃、產業政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的具體項目的建議文件，是專門對擬建項目提出的框架性的總體設想，該報告的核心價值是：

——作為項目擬建主體上報審批部門審批決策的依據；

——作為項目批復后編制項目可行性研究報告的依據；

——作為項目的投資設想變為現實的投資建議的依據；

——作為項目發展周期初始階段基本情況匯總的依據。

（三）主要內容 1.項目概況

項目名稱、項目由來及背景。

項目承辦單位和項目投資者的有關情況。即：生產經營內容、生產經營規模、產品銷售情況、年上繳稅額、自有資金數額、債權債務情況等。

興辦外商投資項目要簡述：

(1)合營各方概況，即：合營各方名稱、法定地址、法定代表國籍及姓名、資金實力、技術力量等。

(2)合營方式(注明合資、合作、獨資)。

(3)合營年限。

(4)經營范圍。

(5)產品銷售方向(內銷或出口比例)。

簡述項目建設的必要性和依據。技術引進項目，要簡述技術引進內容(關鍵設備或技術專利)、擬引進技術設備水平及其國別和廠商。

產品技術水平及市場銷售前景。

2.項目建設初步選址及建設條件

項目建設擬選地址的地理位置、占地范圍(四至范圍)、占用土地類別(國有、集體所有)和數量、擬占土地的現狀及現有使用者的基本情況。

如果不指定建設地點，要提出對占地的基本要求。

項目建設條件。簡述能源供應條件、主要原材料供應條件、交通運輸條件、市政公用設施配套條件及實現上述條件的初步設想。需進行地上建筑物拆遷的項目，要提出拆遷安置初步方案。

3.項目建設規模、建設內容

建設規模和建設內容。生產性項目要提出主要產品品種、生產工藝及生產能力;非生產項目要根據項目的不同性質說明其規模，如旅館、賓館項目要說明有多少客房、多少床位;房地產開發項目要說明擬建的建筑物類別及數量;成片開發建設的小區要說明小區的主要功能、建筑容積率等。

總建筑面積及主要單項工程的建筑面積。

4.環境影響

一般民用建筑項目不寫，其他非工業生產項目簡寫。

5.投資估算及資金來源

項目總投資額。技術引進項目要說明進口技術設備使用外匯數額，建設費用和購置國內設備所需人民幣數額;外商投資企業要說明總投資額、注冊資本數額、合營各方投入注冊資本的比例、出資方式及利潤分配方式。

資金來源。利用銀行貸款的項目要將注設期間的貸款利息計入總投資內。

利用外資項目要說明外匯平衡方式和外匯償還辦法。

6.建設進度初步設想。

7.經濟效益和社會效益的初步估算。

8.結論。

9.附件

建設項目擬選位置地形圖(城近郊區比例尺為1：2000;遠郊區縣比例尺為1：10000)。標明項目建設占地范圍和占地范圍內及附近地區地上建筑物現狀。

在自有地皮上建設，要附市規劃部門對項目建設初步選址意見(規劃要點或其它文件)。

國家限止發展的或按國家及市政府規定需要先由行業主管部門簽署意見的項目，要附有關行業主管部門簽署的審查意見。

外商投資項目要附以下材料

(1)會計師事務所出具的外商資信證明材料。

(2)合營各方的營業執照(復印件)。

(3)合營各方簽署的合營意向書(境內單位要有上級主管部門的意見)。

兩個或兩個以上境內單位合建的項目要附以下材料

(1)合建各方簽署的意向書(要有上級主管部門的意見)。

(2)合建各方的營業執照(復印件)。

其他附件材料。

（三）項目建議書批準后的主要工作

1、確定項目建設的機構、人員、法人代表、法定代表人。

2、選定建設地址，申請規劃設計條件，做規劃設計方案。

3、落實籌措資金方案。

4、落實供水、供電、供氣、供熱、雨污水排放、電信等市政公用設施配套方案。

5、落實主要原材料、燃料的供應。

6、落實環保、勞保、衛生防疫、節能、消防措施。

7、外商投資企業申請企業名稱預登記。

8、進行詳細的市場調查分析。

9、編制可行性研究報告。

（四）提供資料

1、項目初步設想方案：總投資、產品及介紹、產量、預計銷售價格、直接成本及清單（含主要材料規格、來源及價格）。

2、技術及來源、設計專利標準、工藝描述、工藝流程圖，對生產環境有特殊要求的請說明（比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等）。

3、項目廠區情況：廠區位置、建筑平米、廠區平面布置圖、購置價格、當地土地價格。

4、企業近三年設計報告（包含財務指標、賬款應收預付等周轉次數、在產品、產成品、原材料、動力、現金等的周轉次數）。

5、項目擬新增的人數規模，擬設置的部門和工資水平，估計項目工資總額（含福利費）。

6、提供公司近三年營業費用、管理費用等扣除工資后的大致數值及占收入的比例。

7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補貼及優惠事項。

8、項目產品價格及原料價格按照不含稅價格測算，如果均能明確含稅價格請逐項列明各種原料的進項稅率和各類產品的銷項稅率。

9、項目設備選型表（設備名稱及型號、來源、價格、進口的要注明，備案項目耗電指標等可不做單獨測算，工藝環節中需要外部協助的請標明）。

10、其他資料及信息根據工作進展需要隨時溝通。