第一篇：基于城市旅游的仿古街區(qū)開(kāi)發(fā)決策模型

遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院

基于城市旅游的仿古街區(qū)開(kāi)發(fā)決策模型

國(guó)內(nèi)各個(gè)城市對(duì)歷史建筑、歷史街區(qū)的保護(hù)、再利用和開(kāi)發(fā)的日益重視，使全國(guó)各地應(yīng)運(yùn)而生一批仿古街區(qū)。一方面由于仿古街迎合廣大游客懷舊的旅游需求使其成為城市旅游的一種重要資源和眾多旅游者選擇的旅游目的地；另一方面仿古街區(qū)為城市的旅游經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也使它的開(kāi)發(fā)受到地方政府與開(kāi)發(fā)商的廣大歡迎。但大多仿古街區(qū)沒(méi)有達(dá)到其預(yù)期的效果，有的還造成一定資源的浪費(fèi)和部分代表當(dāng)?shù)匚幕睦铣菂^(qū)建筑被破壞等負(fù)面效果。面對(duì)這種開(kāi)發(fā)的非理性，在對(duì)各類(lèi)仿古街分析后認(rèn)為，仿古街區(qū)的開(kāi)發(fā)決策、開(kāi)發(fā)的定位都必須是取決于城市旅游。

1、相關(guān)概念與研究現(xiàn)狀

相關(guān)概念界定，城市旅游是指在空間上依托城市作為載體，在內(nèi)容上以城市自然環(huán)境、城市的傳統(tǒng)文化積淀、城市的生活、以及城市的基本功能所提供的服務(wù)為載體，兼有物質(zhì)形態(tài)的一種旅游。在以城市旅游為背景支撐下，當(dāng)旅游者在城市中圍繞某特定主題的自然風(fēng)景、歷史文化、或其他主題性旅游產(chǎn)品而展開(kāi)旅游活動(dòng)時(shí)，稱(chēng)其為城市主題旅游。而仿古街區(qū)主要是指以舊區(qū)改造和功能置換的方式開(kāi)發(fā)、代表城市傳統(tǒng)風(fēng)貌、保留歷史文化特色，但又具有現(xiàn)代化的生活、工作、消費(fèi)方式，集聚時(shí)尚休閑、文化消費(fèi)、商貿(mào)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)于一體的傳統(tǒng)文化街區(qū).研究現(xiàn)狀：仿古街國(guó)內(nèi)外理論研究現(xiàn)狀。仿古街區(qū)是新興的旅游方式，國(guó)內(nèi)外對(duì)這個(gè)方面的研究很少。有關(guān)學(xué)者與專(zhuān)家都是在歷史街區(qū)旅游發(fā)展的整體框架下對(duì)仿古街有所認(rèn)識(shí)。目前國(guó)內(nèi)對(duì)仿古街的研究主要是從：集中對(duì)仿古街的案例研究：個(gè)別案例分析或是對(duì)比案例分析。對(duì)仿古街本身該如何開(kāi)發(fā)和管

本文由：遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院整理提供（專(zhuān)注古建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、農(nóng)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃）

理的研究。

2、仿古街區(qū)對(duì)城市旅游的依托

城市仿古街區(qū)的開(kāi)發(fā)，不同于城市創(chuàng)意街區(qū)和真正的歷史街區(qū)；因?yàn)闊o(wú)論是基于創(chuàng)意的街區(qū)還是基于歷史原貌建筑的街區(qū)，它們本身的開(kāi)發(fā)決策目的跟仿古街是不一致的，創(chuàng)意街區(qū)是為產(chǎn)生更多藝術(shù)或科技等其它創(chuàng)意而服務(wù)的集中性社區(qū)。歷史街區(qū)其主要目的是出于對(duì)歷史建筑、文物保護(hù)，而仿古街的開(kāi)發(fā)主要目的是成為當(dāng)?shù)芈糜螀^(qū)。

這個(gè)區(qū)分的意義在于說(shuō)明后兩者它們自己是有依托，具有獨(dú)立性的，同時(shí)這種獨(dú)立性還帶來(lái)旅游吸引力使其可能成為旅游的目的地；而恰恰相反仿古街區(qū)旅游一方面是為旅游服務(wù)的，另一方面又是不能以某種特性作為獨(dú)立的吸引力的。因?yàn)榫哂小胺略煨浴钡南右?；它便很難獨(dú)立成為一個(gè)鮮明的首要旅游吸引物，沒(méi)有游客會(huì)僅僅為某個(gè)城市的一條仿造的古街而將這個(gè)城市選為其旅游目的地。

3、成功案例啟示

通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成功的仿古街區(qū)以及所在城市的旅游資源及狀況進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)品牌化的仿古街區(qū)都是先有有效的城市旅游開(kāi)發(fā)之后才形成的。遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院綜合多年仿古商業(yè)街打造經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為有兩個(gè)城市及它的仿古街可以說(shuō)明。

上海新天地仿古街區(qū)。上海的新天地是“整舊如舊”型仿古街中的標(biāo)識(shí)性樣本，它開(kāi)發(fā)成功為以后各個(gè)城市仿古街開(kāi)發(fā)起到參照作用，它的經(jīng)濟(jì)效益更是吸引眾多城市的聚焦，推動(dòng)以后的開(kāi)發(fā)。盡管它的成功與其內(nèi)部的業(yè)態(tài)模式、街區(qū)市場(chǎng)定位、文化內(nèi)涵的挖掘等因素密切相關(guān)；但成功的基礎(chǔ)是上海城市旅

游。上海位于中國(guó)大陸海岸線中部的長(zhǎng)江口，擁有中國(guó)最大的外貿(mào)港口和最大的工業(yè)基地。它是中國(guó)第一大城市，交通方便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展名列前茅；更具有深厚的近代城市文化底蘊(yùn)和眾多的歷史古跡。旅游資源狀況方面，到2010年，上海有61個(gè)國(guó)家A級(jí)旅游景點(diǎn)，30個(gè)紅色旅游基地。從旅游市場(chǎng)角度講，2010年國(guó)內(nèi)上海城市旅游接待人數(shù)達(dá)21463萬(wàn)人，國(guó)際接待人數(shù)達(dá)851.12萬(wàn)人。其次，上海常住人口總數(shù)為2347多萬(wàn)人，擁有龐大的本地游憩市場(chǎng)。如果換個(gè)城市來(lái)改建新天地，它成功的高度就未必能達(dá)到上海。所以新天地的典型性離不開(kāi)上海。

成都仿古街區(qū)。成都仿古街的數(shù)量在國(guó)內(nèi)名列前茅，并且除極個(gè)別的開(kāi)發(fā)不成功外，其它的基本都效益不錯(cuò)，尤其是錦里、寬窄巷子、琴臺(tái)路更是成為這個(gè)城市的標(biāo)識(shí)與品牌。其中錦里古街由舊民房改造而來(lái)，它是以蜀漢三國(guó)文化為背景，川西民風(fēng)民俗為內(nèi)涵，明清建筑為載體開(kāi)發(fā)的仿古街。寬窄巷子是成都遺留下來(lái)的較成規(guī)模的清朝古街道，屬于“整舊如舊”型仿古街。琴臺(tái)路是以漢唐仿古建筑群為依托，以司馬相如和卓文君的愛(ài)情故事為主線，展示漢代風(fēng)土人情的仿古街；除此之外還有文殊院、及大慈寺仿古街。

4、決策模型

案例的分析，可以幫助從開(kāi)發(fā)實(shí)踐中來(lái)審視城市旅游與仿古街開(kāi)發(fā)效益的相關(guān)性。那么不同的城市該如何區(qū)分不同城市仿古街區(qū)開(kāi)發(fā)的定位？筆者探索性假設(shè)一個(gè)指標(biāo)“城市旅游成熟度”，并根據(jù)它設(shè)計(jì)仿古街開(kāi)發(fā)時(shí)決策與定位模型，以做參考。

城市旅游成熟度指標(biāo)設(shè)定。城市的仿古街可以看作城市旅游產(chǎn)品的一種;那么它開(kāi)發(fā)前的城市宏觀環(huán)境、旅游資源狀況和所面對(duì)的整體市場(chǎng)需求都對(duì)該類(lèi)

旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)后的效益帶來(lái)影響。因此可基于城市旅游設(shè)計(jì)一個(gè)指標(biāo)“城市旅游成熟度”進(jìn)行概括，用它為仿古街區(qū)的決策與定位做指導(dǎo)。

城市旅游成熟度指標(biāo)的設(shè)計(jì)內(nèi)容： 前提：城市旅游成熟度是一個(gè)只針對(duì)城市仿古街區(qū)旅游而設(shè)定的指標(biāo)，它的相關(guān)評(píng)估因素都會(huì)與影響仿古街開(kāi)發(fā)有直接或間接的因素聯(lián)系，它不是用來(lái)評(píng)價(jià)不同城市地區(qū)的城市旅游成熟狀況的指標(biāo)，與國(guó)內(nèi)優(yōu)秀旅游城市的評(píng)估沒(méi)有任何聯(lián)系。指標(biāo)評(píng)估因素選取：經(jīng)濟(jì)狀況、旅游資源、歷史文化、城市旅游需求市場(chǎng)、社會(huì)地理因素。這五個(gè)方面因素的選取是通過(guò)對(duì)城市旅游影響、及仿古街旅游文獻(xiàn)綜合分析而來(lái)的，它們構(gòu)成城市旅游資源的基本框架，其中有的是具體概念因素，有的是構(gòu)成概念因素，不同的類(lèi)型決定其評(píng)估的難易程度。例如具體因素的經(jīng)濟(jì)狀況可以用城市GDP衡量，而構(gòu)成概念因素的旅游資源評(píng)估需要采用結(jié)構(gòu)方程分析來(lái)選取內(nèi)在變量，模糊綜合評(píng)估或?qū)哟畏治龃_定權(quán)重。

城市成熟度的評(píng)估方式采用： 以模糊綜合評(píng)價(jià)的定量和專(zhuān)家討論定性結(jié)合的方式選取一組標(biāo)準(zhǔn)城市，然后采用算術(shù)平均各評(píng)估因素取出標(biāo)準(zhǔn)值，如上海、北京、深圳的GDP算術(shù)平均作為經(jīng)濟(jì)因子標(biāo)準(zhǔn)，以三個(gè)城市的現(xiàn)有旅游景點(diǎn)總體數(shù)量、著名景點(diǎn)數(shù)量及其知名度、美譽(yù)度等因素的加權(quán)評(píng)價(jià)作為旅游資源評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。用比例的方式計(jì)算其他城市與標(biāo)準(zhǔn)值的百分比。

開(kāi)發(fā)決策模式。當(dāng)用以上評(píng)價(jià)方式得出某城市的旅游成熟度等級(jí)后，可以對(duì)仿古街開(kāi)發(fā)的定位做一個(gè)總體的規(guī)劃，例如高的資源保護(hù)類(lèi)、中高的品牌標(biāo)識(shí)類(lèi)等。

5、結(jié)語(yǔ)

仿古街開(kāi)發(fā)的成功不僅僅取決城市旅游，還包括：決策后仿古街的科學(xué)定

位體系，開(kāi)發(fā)中如何從感知、體驗(yàn)、便利等方面來(lái)構(gòu)建仿古街內(nèi)在吸引力[5]，以及開(kāi)發(fā)后的運(yùn)營(yíng)管理等方面的內(nèi)容。我國(guó)仿古街的開(kāi)發(fā)要逐步回歸理性才能體現(xiàn)出它的潛在價(jià)值。無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商都不能盲目的跟風(fēng)，應(yīng)該以開(kāi)發(fā)城市或地區(qū)的旅游為基礎(chǔ)進(jìn)行決策與定位。

（作者單位：貴州大學(xué)旅游與文化產(chǎn)業(yè)學(xué)院）

第二篇：仿古建筑模型調(diào)查報(bào)告

仿古代木建筑之廢品利用

作為一名建筑學(xué)的學(xué)者，如果不了解中國(guó)傳統(tǒng)木建筑文化及其構(gòu)筑的話，那就是拋棄老祖宗的東西，所以我們想通過(guò)制作模型，來(lái)更深的了解中國(guó)古代木結(jié)構(gòu)建筑。

一.木建筑模型制作前期

主要是了解中國(guó)古代建筑的構(gòu)造，通過(guò)查閱書(shū)籍，看中國(guó)古代建筑解說(shuō)視頻，看中國(guó)古代書(shū)籍《營(yíng)造法式》圖解分析，了解木結(jié)構(gòu)之間的組合與搭接，榫卯結(jié)構(gòu)，柱與梁的搭接等等，在前期當(dāng)中，不斷搜集一些對(duì)木建筑有用廢品，如一次性筷子、燒烤竹簽、冰棍桿、廢筆桿、一些電冰箱紙盒、透明塑料。

二． 建筑模型設(shè)計(jì)構(gòu)思

設(shè)計(jì)制作模型的比例構(gòu)思，因?yàn)槭菃误w建筑所以選用1：50或1：100或1：200等；

形體構(gòu)思，選擇中國(guó)古代建筑，但與真實(shí)建筑有所誤差，可適當(dāng)調(diào)整。色彩和表面處理效果，可模擬真實(shí)建筑的基礎(chǔ)上，進(jìn)行涂料處理。主要采用貼飾工藝和噴繪工藝。

三.建筑模型制作

1.繪制建筑模型工藝圖首先確定模型比例，繪制建筑模型的平面圖和立面圖。

2.排料畫(huà)線將制作模型的圖紙碼放在已選好的板材上，在圖紙和板材之間夾一張復(fù)印紙，然后固定好用轉(zhuǎn)印筆描出各個(gè)面板的切割線。

3.加工鏤空的構(gòu)件比如說(shuō)有需要鉆孔的部件。

4.精細(xì)加工部件有些部件需要進(jìn)行修整

5.部件裝飾

6.組合成型對(duì)照?qǐng)D紙精心的粘接

7.進(jìn)行周?chē)h(huán)境的配置，如道路、樹(shù)木、草坪、路燈等等，制作的工具

繩子界刀，切圓器，45度切割刀，U膠，切割板，剪刀，尺子，乳膠，雙面膠。丁字尺 三角板 一些輔助工具。

希望通過(guò)這次的廢品模型制作，不僅可以對(duì)廢品的回收利用保護(hù)環(huán)境，也對(duì)中國(guó)古代建筑進(jìn)一步的了解。

報(bào)告人 張是芽

2011 年11 月 22日

第三篇：商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)計(jì)劃書(shū)

因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)××二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大 型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來(lái)又定位于“×××”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。

2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

二、商街定位

××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消

費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街

2、概念：××廣場(chǎng) ———— ××街觀光旅游的門(mén)戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。

3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街 ———— 與××相約，與××同行

4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)

5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。

三、招商策劃

××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

(一)、發(fā)布招商公告

我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)

該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;

2、×××××街可供商戶購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。

(三)、整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關(guān)租金政策

××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。

如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～

3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200 m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。

如該類(lèi)店鋪以800～900 元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～

6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng);

第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

四、商業(yè)氛圍營(yíng)造

(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)

(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。

(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。

(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場(chǎng)。

(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。

(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。

五、商街硬件改造建議

1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。

4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。

第四篇：國(guó)外城市歷史街區(qū)保護(hù)與開(kāi)發(fā)研究綜述

國(guó)外城市歷史街區(qū)保護(hù)與開(kāi)發(fā)研究綜述

當(dāng)歷史保護(hù)從文物建筑保護(hù)走向歷史文化環(huán)境整體保護(hù)時(shí)，一個(gè)極為重要的概念“歷史街區(qū)”出現(xiàn)了。歷史街區(qū)是城市發(fā)展的見(jiàn)證，“人類(lèi)的每一種功能作用，人類(lèi)相互交往中的每一種實(shí)驗(yàn)，每一項(xiàng)技術(shù)上的進(jìn)步，規(guī)劃建筑方面的每一種風(fēng)格形式，所有這些，都可以在它擁擠的市中心區(qū)找到(芒福德)”。從20世紀(jì)70年代以來(lái)，人們開(kāi)始從事城市歷史街區(qū)的保護(hù)與開(kāi)發(fā)研究，并對(duì)歷史街區(qū)賦予了文化遺產(chǎn)的意義。本文以20世紀(jì)80年代以來(lái)的英文文獻(xiàn)為研究對(duì)象，對(duì)國(guó)外關(guān)于城市歷史街區(qū)的保護(hù)與開(kāi)發(fā)研究進(jìn)行了綜述，總結(jié)出城市歷史街區(qū)保護(hù)與開(kāi)發(fā)研究的八個(gè)方面，以期對(duì)我國(guó)城市歷史街區(qū)保護(hù)開(kāi)發(fā)有所啟發(fā)。

一、城市歷史保護(hù)街區(qū)概念及發(fā)展研究

從目前發(fā)表的文獻(xiàn)看，城市歷史街區(qū)(historicurban quarters)應(yīng)該是保護(hù)區(qū)(conservation place)和城市街區(qū)(urban quarters)兩個(gè)概念的融合體。最早正式提出保護(hù)區(qū)概念的是1967年的英國(guó)的《城市休閑法案》。而城市街區(qū)這個(gè)概念出現(xiàn)于后現(xiàn)代主義思潮中，Tim Heath等人將之歸納為“具有相對(duì)較小尺度、混合功能、良好的步行環(huán)境(滿足但不鼓勵(lì)使用汽車(chē))、不同類(lèi)型與尺度的建筑以及使用權(quán)的多樣化”。

歷史街區(qū)的保護(hù)經(jīng)歷了三次保護(hù)思潮。第一次保護(hù)思潮注意力集中在保護(hù)單體建筑上。第二次保護(hù)思潮保護(hù)范圍擴(kuò)大到歷史建筑群、城市景觀和建筑環(huán)境上。Burtenshaw對(duì)此評(píng)價(jià)為“除了視覺(jué)的、建筑的和歷史的品質(zhì)外，對(duì)地區(qū)功能特征以及對(duì)保護(hù)建筑有利的經(jīng)濟(jì)功能的考慮都作為了保護(hù)的重點(diǎn)。”到了第三次保護(hù)思潮時(shí)期，具有針對(duì)性的地方性保護(hù)政策的制訂成為主角。與早期的保護(hù)政策關(guān)注遺產(chǎn)本身的歷史特性相比，現(xiàn)在的保護(hù)政策更注重遺產(chǎn)的未來(lái)。Ashworth和Tun-bridge認(rèn)為當(dāng)前與未來(lái)的土地利用、交通系統(tǒng)、地區(qū)人口及社會(huì)結(jié)構(gòu)等，都應(yīng)包括在實(shí)施保護(hù)時(shí)所必須考慮的問(wèn)題中。

二、城市歷史街區(qū)保護(hù)政策研究

國(guó)外城市歷史街區(qū)保護(hù)立法較早，可以追溯到1967年的《城市休閑法案》，政府在立法保護(hù)中起到了重要的作用。John Pendlebury認(rèn)為涉及歷史地段的政策最早可以追溯到1877年的《莫里斯宣言》。政府在立法保護(hù)角色上，Steven Tiesdell認(rèn)為地方政府應(yīng)當(dāng)在城市歷史地段的保護(hù)與復(fù)興中擔(dān)當(dāng)引導(dǎo)者的角色(Proactive role)E41。在保護(hù)方法上政府通常采用目錄法。Binney在《我們的輝煌遺產(chǎn)》一書(shū)中提到了英國(guó)倫敦的考文特廣場(chǎng)區(qū)通過(guò)負(fù)責(zé)環(huán)境事務(wù)的國(guó)務(wù)大臣開(kāi)列的一份歷史建筑清單，有效地阻止了考文特廣場(chǎng)區(qū)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，100多棟歷史建筑才得以保存下來(lái)。同時(shí)政府還關(guān)注保護(hù)與其他方面的關(guān)系。Ian Strange探討了英國(guó)歷史城鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)與政治平衡上的努力所帶來(lái)的意義。

三、城市歷史街區(qū)保護(hù)與開(kāi)發(fā)關(guān)系研究

20世紀(jì)60年代開(kāi)始，隨著新理性主義的產(chǎn)生，在城市保護(hù)與開(kāi)發(fā)關(guān)系上出現(xiàn)了兩種指導(dǎo)思想。一種是新老結(jié)合的思想。采取漸進(jìn)和插建的開(kāi)發(fā)政策(而不是全面的綜合性開(kāi)發(fā))，保護(hù)現(xiàn)有歷史街區(qū)的環(huán)境和社區(qū)結(jié)構(gòu)，Kolb稱(chēng)之為“累進(jìn)重讀過(guò)程”(incremental rereading)。另一種是辨證思想。Rogers認(rèn)為要正確處理保護(hù)和發(fā)展的關(guān)系，就不能肆意開(kāi)發(fā)，也不能過(guò)度控制。保護(hù)和開(kāi)發(fā)不是孤立存在的，兩者之間存在著長(zhǎng)期的辯證關(guān)系。關(guān)鍵是要把握好允許變化的程度和規(guī)模，并且制定出保護(hù)街區(qū)歷史特征的控制方法。Lichfield和

Richards均在文章中提到了這一思想。

更多的研究者把目光放到了具體的案例研究上。Sim Loo Lee以新加坡為例，對(duì)城市歷史街區(qū)保護(hù)與開(kāi)發(fā)這對(duì)關(guān)系進(jìn)行了研究。Florian Stein-berg則對(duì)發(fā)展中國(guó)家城市更新過(guò)程中歷史街區(qū)和歷史建筑的復(fù)興和保護(hù)進(jìn)行了研究。LU Junhua以北京的城市發(fā)展為個(gè)案，研究了歷史性城市在城市建設(shè)大發(fā)展的背景下如何保護(hù)城市的歷史文化特征。

四、城市歷史街區(qū)復(fù)興中社區(qū)參與研究

國(guó)外研究者認(rèn)為，政府在決策制定過(guò)程中參與過(guò)多，而公眾，尤其受保護(hù)政策影響較大的那部分公眾幾乎沒(méi)有參與進(jìn)來(lái)。而公眾的作用是巨大的。John pendlebury在英國(guó)城市歷史街區(qū)的保護(hù)歷史研究中發(fā)現(xiàn)，在上世紀(jì)七十年代至九十年代之間，之所以很少有歷史建筑被拆除，公眾起到了重要作用。所以，研究者們提出了社區(qū)參與思想，鼓勵(lì)公眾參與到歷史地段的保護(hù)中來(lái)，對(duì)保護(hù)中的問(wèn)題進(jìn)行廣泛的論證，以避免魯莽的發(fā)展和輕率的保護(hù)。

Rafael Marks在《保護(hù)與社區(qū)》一文中提出了一種社區(qū)參與保護(hù)歷史街區(qū)的模式。該模式包括三個(gè)方面:持續(xù)性保護(hù)、住宅主人的角色轉(zhuǎn)變、外界幫助形式的轉(zhuǎn)變。Brenda S A Yeoh和ShirlenaHuang提出要在城市發(fā)展過(guò)程中解決歷史街區(qū)與城市肌體脫離問(wèn)題[[9l 0 J F Coeterier提出要把社區(qū)居民的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和利益考慮到計(jì)劃中來(lái)。Gareth A Jones和Rosemary

D F Bromley從如何鼓勵(lì)歷史街區(qū)房屋的主人保護(hù)和更新他們的建筑角度進(jìn)行了探討['0l o Alan Middleton從城市歷史街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)者與城市規(guī)劃師之間的關(guān)系的人手研究了社區(qū)參與歷史街區(qū)管理的問(wèn)題，并認(rèn)為規(guī)劃師要想成功的改造歷史街區(qū)，必須重視當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商業(yè)者的利益，盡量尋求當(dāng)?shù)亟值郎虡I(yè)者的合作。

五、城市歷史街區(qū)復(fù)興中旅游開(kāi)發(fā)研究

為了復(fù)興城市歷史街區(qū)，許多城市正在努力開(kāi)辟新的城市功能。其中一項(xiàng)重要的新功能就是旅游以及與之相關(guān)的各種文化活動(dòng)。Paul M Fotsch認(rèn)為旅游業(yè)的全球化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)城市空間(包括歷史街區(qū))的發(fā)展產(chǎn)生了普遍影響，例如標(biāo)準(zhǔn)化、商品化、歷史扭曲化和現(xiàn)代化〔川。美國(guó)的第一個(gè)國(guó)家歷史城市公園羅維爾街區(qū)就是以旅游為先導(dǎo)實(shí)現(xiàn)歷史街區(qū)復(fù)興的案例。以旅游為先導(dǎo)的復(fù)興策略街區(qū)功能的多元化甚至重構(gòu)，F(xiàn)alk認(rèn)為這種轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵在于要把歷史遺產(chǎn)看作是一種財(cái)富而不是一種責(zé)任。

Mousumi Dutta等人從旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究了發(fā)展中國(guó)家如何解決歷史街區(qū)保護(hù)與開(kāi)發(fā)之間的矛盾。Isabelle Frochot和Howard Hughes則從服務(wù)質(zhì)量管理角度建立了歷史街區(qū)文化遺產(chǎn)旅游開(kāi)發(fā)模型。他們?cè)赟ERVQUAL工具的基礎(chǔ)上，針對(duì)地段內(nèi)歷史建筑旅游服務(wù)特點(diǎn)提出HIS-TOQUAL模型來(lái)衡量和提高旅游服務(wù)質(zhì)量。

六、城市歷史街區(qū)的環(huán)境保護(hù)研究

國(guó)外城市歷史街區(qū)的環(huán)境保護(hù)有兩大特點(diǎn)。一是注重完整性和和諧性。Gratz認(rèn)為城市歷史街區(qū)的保護(hù)常常掩蓋了一個(gè)事實(shí)，那就是往往所修復(fù)的東西對(duì)城市整體文脈來(lái)說(shuō)微不足道，而且因所涉及的范圍太小，以至于難以保留或難以再次成為更大城市結(jié)構(gòu)中重要的歷史文脈發(fā)源地。Rogers提出獲得文脈和諧方法有二:文脈統(tǒng)合(contextual u-nification)和文脈并置(contextualjuxtapose)。后來(lái)im Heath等人又在Middelton等人的觀點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)出了第三種方法:文脈延續(xù)(contextual contin-uance)。

第二個(gè)特點(diǎn)是歷史文脈與綠色廊道的融合。Anthony Walmsley認(rèn)為，在綠色廊道概念下，歷史街區(qū)的保護(hù)更傾向于外向性或開(kāi)放式保護(hù)，把自然景觀、歷史地段、城市風(fēng)貌及沿途景色聯(lián)合起來(lái)開(kāi)發(fā)成一個(gè)大型的公共產(chǎn)品。Donna L Erickson主張把歷史公園的概念納人到城市綠色廊道中來(lái)。因?yàn)闅v史公園可以增加綠色廊道的社會(huì)、文化功能。Anthony Walmsley提出了“智慧保護(hù)法，(smart conservation)X167 0“智慧保護(hù)法，是要建立一個(gè)龐大的綠色走廊框架，保護(hù)和維持開(kāi)放空間的生態(tài)功能，免除開(kāi)發(fā)活動(dòng)的不利影響。Robert JMiltner和Jorg Hoffmanm等人分別從生態(tài)學(xué)和植物學(xué)的角度研究了城市歷史街區(qū)內(nèi)河流和植物對(duì) 地段環(huán)境的影響。

七、城市歷史街區(qū)的價(jià)值重估研究

國(guó)外歷史街區(qū)研究者在對(duì)街區(qū)價(jià)值分析上體現(xiàn)了可持續(xù)性發(fā)展的觀念，特別重視社會(huì)、文化和環(huán)境價(jià)值。Tim Heath等人認(rèn)為城市歷史街區(qū)包括七大價(jià)值:美學(xué)價(jià)值、建筑價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、功能價(jià)值、資源價(jià)值、商業(yè)價(jià)值和連續(xù)性價(jià)值〔‘〕。Ryp-kema把城市歷史街區(qū)中建筑的價(jià)值歸納為八個(gè)方面:經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、文化價(jià)值、美學(xué)價(jià)值、城市文脈價(jià)值、建筑價(jià)值、歷史價(jià)值和場(chǎng)所感價(jià)值。

在歷史街區(qū)的價(jià)值評(píng)估上研究者們強(qiáng)調(diào)價(jià)值的可量化性和評(píng)估的全面性。Basak I Pekoglw針對(duì)處于保護(hù)中的歷史街區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)建筑的價(jià)值評(píng)估提出了新的評(píng)估辦法。首先通過(guò)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑進(jìn)行嚴(yán)格的測(cè)試，得出歷史街區(qū)所有建筑價(jià)值的評(píng)價(jià)。然后把所有建筑進(jìn)行分類(lèi)，找出建筑的特點(diǎn)。最后根據(jù)建筑的類(lèi)型制定相應(yīng)保護(hù)計(jì)劃。J F Co-eterier認(rèn)為在對(duì)歷史街區(qū)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)要把當(dāng)?shù)鼐用竦脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和利益考慮進(jìn)來(lái)〔‘“〕。Yoemans認(rèn)為對(duì)城市歷史街區(qū)功能的改造勢(shì)必會(huì)影響歷史建筑的價(jià)值。因此，對(duì)這種變化加以有效的控制是 保存歷史建筑及其街區(qū)價(jià)值的必要手段。Yoe-mans提出了一套歷史建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為控制的程度和范圍。

八、城市歷史街區(qū)的復(fù)興先導(dǎo)研究

為了復(fù)興歷史街區(qū)，有的城市主要發(fā)展居住功能，而那些傳統(tǒng)上以工業(yè)或商業(yè)功能為主，通過(guò)商業(yè)或工業(yè)功能轉(zhuǎn)型，從而實(shí)現(xiàn)街區(qū)復(fù)興。在國(guó)外城市歷史街區(qū)復(fù)興研究中也就提出了住宅先導(dǎo)和工商業(yè)先導(dǎo)兩大觀點(diǎn)。

Tim Heath等人在Fitch的整治分類(lèi)基礎(chǔ)上提出了采用拆除、整治和功能更新三種方法來(lái)提高居住建筑及其用地的效用，從而實(shí)現(xiàn)城市歷史街區(qū)的物質(zhì)振興。Kevin Meethan以英國(guó)約克鎮(zhèn)為例，研究了城市歷史街區(qū)的復(fù)興先導(dǎo)問(wèn)題。作者認(rèn)為應(yīng)通過(guò)街區(qū)的藝術(shù)裝置、歷史建筑、慶?；顒?dòng)、紀(jì)念品銷(xiāo)售來(lái)讓游客感知?dú)v史街區(qū)的遺產(chǎn)價(jià)值，從而完成休閑和消費(fèi)活動(dòng)。T E Marceall等人通過(guò)文字、數(shù)據(jù)、圖片再現(xiàn)了行將消失的曼哈頓計(jì)劃和冷戰(zhàn)時(shí)期的Hanford歷史街區(qū)，希望商業(yè)開(kāi)發(fā)能為歷史街區(qū)的保護(hù)提供幫助。

九、結(jié)論與趨勢(shì)分析

城市歷史街區(qū)是城市活的肌體的重要組成部分，而且往往是城市人口最密集、最繁華、最活躍、最具生命力的部分。歷史街區(qū)的保護(hù)和開(kāi)發(fā)所涉及的問(wèn)題面比較廣，也比較復(fù)雜。城市歷史街區(qū)的復(fù)興要放在一個(gè)大背景下來(lái)觀察和思考，比如城市的全球化、城市的后現(xiàn)代化、貧困的城市化、文化遺產(chǎn)保護(hù)范疇的擴(kuò)大化等等。同時(shí)城市歷史街區(qū)的復(fù)興方式要從多角度去尋求，上述的八個(gè)方面只是“冰山一角”。今后城市歷史街區(qū)的保護(hù)開(kāi)發(fā)將更多地從文化遺產(chǎn)的高度去要求，更加強(qiáng)調(diào)公眾的參與性，更加關(guān)注歷史街區(qū)的真實(shí)性保護(hù)和可持續(xù)開(kāi)發(fā)。同時(shí)隨著全球各國(guó)對(duì)城市歷史街區(qū)研究和開(kāi)發(fā)的深人，保護(hù)和開(kāi)發(fā)的模式勢(shì)必將多樣化和個(gè)性化。中國(guó)和國(guó)外(尤其是西方國(guó)家)城市歷史街區(qū)歷史和現(xiàn)狀不盡相同，勢(shì)必在保護(hù)和開(kāi)發(fā)的手段方法上不能照搬模仿，這是我們?cè)诮窈蟮膶?shí)踐和研究中需要努力探索的方向。

第五篇：城市旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃研究提綱

城市旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃研究提綱

一、城市是以一定城鎮(zhèn)體系和相應(yīng)的鄉(xiāng)村背景、以及山川農(nóng)田等風(fēng)光組成的市域，因而城市規(guī)劃包括城鎮(zhèn)和市域規(guī)劃。怎樣把旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃納入這兩種規(guī)劃，也即城鎮(zhèn)總體規(guī)劃與市域規(guī)劃應(yīng)該怎樣考慮旅游開(kāi)發(fā)是值得認(rèn)真研究的。例如，城市建筑景觀（名勝古跡和現(xiàn)代建筑）、市中心和各種部門(mén)性中心、城市標(biāo)志地段、城市大門(mén)景和主要干道、城市廣場(chǎng)、城市雕塑、園林綠化等具有旅游吸引力的建設(shè)，城市山水風(fēng)光構(gòu)景與“共享空間”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，“共享空間”的分級(jí)系統(tǒng)，市徽、市樹(shù)、市花、市鳥(niǎo)的討論確定，城市環(huán)境的綜合保護(hù)和美化措施等等，所有這些設(shè)施和措施的目的在于為吸引游客多在該市逗留做出貢獻(xiàn)，并改善居民和游客的生活環(huán)境。對(duì)某些城市，如國(guó)際交流頻繁的海港、沿邊以及一定的區(qū)域行政或商業(yè)中心、著名風(fēng)景區(qū)所在地等有關(guān)城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，還必須考慮城鎮(zhèn)怎樣更好地走向國(guó)際化、甚至發(fā)展為國(guó)際旅游城鎮(zhèn)。

二、城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的旅游接待服務(wù)設(shè)施的配套，主要是如何滿足旅游六要素（行、住、游、吃、購(gòu)、娛等）的接待要求，包括硬件設(shè)備和軟件質(zhì)量的具體規(guī)劃，甚至設(shè)計(jì)的創(chuàng)意策劃，既強(qiáng)調(diào)酒店、旅行社、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和效能服務(wù)單位的合理檔次組合，也強(qiáng)調(diào)彼此分工，以及合理的地域區(qū)位，以形成一個(gè)合理的高、中、低檔協(xié)調(diào)的、而又有前瞻預(yù)測(cè)發(fā)展的接待服務(wù)旅游結(jié)構(gòu)。還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)，旅游六要素的各種具體設(shè)施隨時(shí)代發(fā)展而有所變化，不斷出現(xiàn)新一代的形式和產(chǎn)品，因而對(duì)各種具體旅游設(shè)施加以分“代”，然后根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃一個(gè)包括六要素的可能是各不相同的相應(yīng)的“代”的設(shè)施結(jié)構(gòu)，同時(shí)，還須注意“代”的及時(shí)更新。

三、對(duì)城鎮(zhèn)和市域的自然風(fēng)光和歷史勝跡等風(fēng)景資源以及有關(guān)景點(diǎn)的歷史、現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，在對(duì)這些風(fēng)光素材進(jìn)行旅游吸引力分析基礎(chǔ)上確定開(kāi)發(fā)方向，擬定市域風(fēng)景結(jié)構(gòu)，也即對(duì)所有景點(diǎn)的組合關(guān)系和綜合開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上提出開(kāi)發(fā)重點(diǎn)和開(kāi)發(fā)龍頭，促使這些開(kāi)發(fā)重點(diǎn)措施的落實(shí)。例如，我們?cè)群鬄閺V東陸豐玄武山——金廂灘海濱旅游區(qū)作出包括分特征和總特征的風(fēng)景結(jié)構(gòu)，為粵北作出包括十大特

征、四個(gè)層次、三個(gè)重點(diǎn)、一個(gè)龍頭的風(fēng)景結(jié)構(gòu)，為大連金石灘作出反映海岸景觀結(jié)構(gòu)的“五海世界”風(fēng)景結(jié)構(gòu)，為深圳市作出相應(yīng)的分為三層次的、包括七方面開(kāi)發(fā)重點(diǎn)的結(jié)構(gòu)，為海南島作出分三個(gè)層次、包括七個(gè)特征、并有五方面開(kāi)發(fā)重點(diǎn)的風(fēng)景結(jié)構(gòu)，等等。

四、為適應(yīng)本地居民及背景區(qū)域、或所依托城市的居民和常住的外賓的要求，還有海內(nèi)外游客多次旅游的要求，城鎮(zhèn)必須考慮人造景點(diǎn)（主題園、人工游樂(lè)景觀）的建設(shè)。國(guó)內(nèi)這方面建設(shè)分為三個(gè)階段：（1）以廣東中山市“長(zhǎng)江樂(lè)園”和河北正定“西游記宮”等為代表的第一階段；（2）以深圳“錦繡中華”、“中華民俗村”和“世界之窗”，北京“世界公園”，無(wú)錫“唐城”等為代表的縮微景觀或移植景觀、仿古景觀等的第二階段；（3）籌建綜合性、雅俗共賞、觀光游覽與文化內(nèi)涵結(jié)合，并有旅游參與性的第三代人造景點(diǎn)。例如，我們先后為相應(yīng)企業(yè)在北京規(guī)劃“中國(guó)文化博覽城”，在南京規(guī)劃“明文化博覽城”，在?？谝?guī)劃“神仙世界與泰山文化旅游城”。人工游樂(lè)景觀作為主題園，一般說(shuō)來(lái)，其構(gòu)思原則主要根據(jù)所在地的“文脈”（地理背景）去確定1—3個(gè)主題，然后根據(jù)主題挑選有關(guān)項(xiàng)目加以組裝。與旅游有關(guān)的項(xiàng)目只是文化素材，要對(duì)之進(jìn)行旅游吸引力分析，才能提煉出“旅游產(chǎn)品”，也篩選出既符合文脈要求又具有旅游吸引力的項(xiàng)目。有時(shí)項(xiàng)目可能不少，最簡(jiǎn)單的方法是使用“大拼盤(pán)”方法加以組裝，這樣作只是表面重構(gòu)文脈，人們所看到的只是現(xiàn)有的或歷史上曾經(jīng)有的各種項(xiàng)目集合，不能形成文脈的綜合反映，也即不能從更高層次反映文脈的內(nèi)涵。

怎樣構(gòu)思這種人工游樂(lè)景觀規(guī)劃，做到既可以順應(yīng)文脈、與之協(xié)調(diào)，也可以突破文脈、形成出奇制勝的特點(diǎn)，并把兩者加以組合呢？如前所述，根據(jù)主題挑選項(xiàng)目是比較容易的，但若只是拼湊項(xiàng)目，容易形成大雜燴，缺乏組裝“理念”和整體構(gòu)思，而考慮相應(yīng)理念并加以整體構(gòu)思，設(shè)計(jì)融合幾個(gè)主題的綜合項(xiàng)目是構(gòu)思成功與否的關(guān)鍵。

從組裝角度來(lái)看，人工游樂(lè)景觀以歷史為題材的可分為兩類(lèi)：

1、縱貫整個(gè)歷史的可稱(chēng)之為“編年史”景觀，如中國(guó)文化博覽城，這種編年史人工游樂(lè)景觀除了反映古代文化外，還必須同時(shí)反映當(dāng)代中國(guó)文化，才具有從古到今的編年史性質(zhì)。進(jìn)入這種人工景觀游覽，不只可

得到古代文化熏陶，也可得到現(xiàn)代文化、甚至未來(lái)社會(huì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)。又如，我們規(guī)劃的神仙世界與泰山文化旅游城，便針對(duì)信息社會(huì)是在科學(xué)技術(shù)支持下的世俗化這一發(fā)展方向，除規(guī)劃反映道教傳統(tǒng)文化的世俗和宗教朝拜的神仙世界外，還針對(duì)道家思想對(duì)現(xiàn)代科學(xué)思想的影響，專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)一個(gè)道天院，以表現(xiàn)道家思想原本《道德經(jīng)》及其對(duì)當(dāng)代科學(xué)文化的影響，并專(zhuān)門(mén)規(guī)劃一個(gè)“當(dāng)代新道家”（李約瑟、湯川秀樹(shù)、卡普拉等）陳列館。通過(guò)一個(gè)傳統(tǒng)世俗、一個(gè)當(dāng)代高雅的兩個(gè)設(shè)計(jì)，使游人游玩觀賞，甚至宗教朝拜，進(jìn)入古代文化景區(qū)，走出來(lái)仍然是一個(gè)世俗與高雅相結(jié)合的現(xiàn)代人。

2、“斷代史”景觀，例如南京明文化博覽城，作為“斷代”人工游樂(lè)景觀，只能反映該朝代，或該年代的特征。因而要求具有濃厚的歷史斷代意識(shí)，才能加以充分表現(xiàn)，進(jìn)入其中游覽如親歷該年代、該朝代，才更有旅游吸引力。

總之，我們?yōu)椴煌擎?zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)人工游樂(lè)景觀，注意以地域文脈為背景，出奇制勝，因地制宜選擇順應(yīng)文脈的或突破文脈的素材，而且突出整體組裝“理念”思想；在年代選取上，又注意斷代與編年的差別。至于針對(duì)大、中、小城鎮(zhèn)的差別，還應(yīng)考慮原則上在大城市以建大型人造景觀來(lái)起轟動(dòng)效應(yīng)，在中小城鎮(zhèn)可以建幾個(gè)中型的組合景觀來(lái)吸引游客，甚至產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)。例如，我們?yōu)樯钲谑心虫?zhèn)設(shè)計(jì)相應(yīng)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，包括：（1）綜合康體消閑中心；（2）農(nóng)業(yè)觀光和農(nóng)業(yè)休閑區(qū)；（3）宗教文化觀光區(qū)；（4）深圳荔枝節(jié)的一個(gè)接待站；（5）投資商配建食品工廠的工業(yè)觀光。小城鎮(zhèn)和風(fēng)景區(qū)可以建幾個(gè)小型的組合景觀來(lái)加強(qiáng)該鎮(zhèn)和風(fēng)景區(qū)在旺季的旅游吸引力。例如，我們?yōu)檫|寧蓋州市白沙灣海濱風(fēng)景旅游區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)“滿族風(fēng)情園”、“風(fēng)調(diào)雨順祭園”、“碧海棧橋”等人工景點(diǎn)，以滿足旺季游客在旅游之余的幾個(gè)鐘頭的游覽要求。

總之，大、中、小人造景點(diǎn)都要堅(jiān)持有旅游吸引力和參與性，并且必須是精致和高品位的，才能有客源市場(chǎng)。然后根據(jù)規(guī)劃區(qū)的城鎮(zhèn)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件加以合理組裝。人造景點(diǎn)的檔次必須高，但規(guī)?？梢源?、中、小配合；小城鎮(zhèn)以幾個(gè)小景點(diǎn)組成中型游樂(lè)景觀，中等城市以幾個(gè)中型景點(diǎn)組成較大的游樂(lè)景觀，大城市可以大型游樂(lè)景觀來(lái)取勝。

五、由于假日的增多，特別是實(shí)行了大禮拜制，加上高速公路的發(fā)展、特快旅游列車(chē)的開(kāi)通、電訊交流的便捷、城市郊區(qū)（近郊與遠(yuǎn)郊）旅游與城市周邊旅游和短線區(qū)域旅游重合，以城市為中心的輻射旅游區(qū)大大擴(kuò)大了范圍，使各界外出休閑、特別是團(tuán)體、親朋、家庭、情侶、單身漢等外出旅游日益增多。適應(yīng)這種態(tài)勢(shì)，在城市周邊地區(qū)開(kāi)拓相應(yīng)的康體休閑（康體消閑、健康休閑）旅游，并建立相應(yīng)的康體休閑產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的新方向。

這種康體休閑中心包括康復(fù)養(yǎng)生、體育康體、娛樂(lè)、農(nóng)業(yè)、水域游艇、釣魚(yú)、兒童活動(dòng)、餐飲養(yǎng)生、野炊、親子或全家同樂(lè)、親近自然、生態(tài)回歸（返回大自然）等休閑活動(dòng)，按一定的“理念”加以綜合組裝?？刁w休閑旅游發(fā)展的第一階段，主要依托酒店作為必要的配套服務(wù)設(shè)施，第二階段是在城市建立一個(gè)綜合的康體消閑中心，以俱樂(lè)部為名，并采取會(huì)員制以吸引上層客源，第三階段是適應(yīng)城市周邊輻射旅游發(fā)展，在外圍鄉(xiāng)村或山林和水邊（湖海）營(yíng)建適應(yīng)“健康休閑、親近自然、全家同樂(lè)”的康體休閑世界，經(jīng)常起名為鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、森林公園、海濱度假俱樂(lè)部等名稱(chēng)，可為會(huì)員制，也可為面向大眾的康體休閑世界。針對(duì)這種旅游新發(fā)展，大城市以及兼為“大城市衛(wèi)星城”的中、小城市都可以考慮籌建這類(lèi)康體休閑世界。

六、城鎮(zhèn)和市域的旅游開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)和規(guī)劃研究，包括行、住、游、吃、購(gòu)、娛等的結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的綜合研究，強(qiáng)調(diào)在“因地制宜”與“出奇制勝”以及具有開(kāi)拓性的創(chuàng)意策劃的基礎(chǔ)上開(kāi)展旅游開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃，包括分行業(yè)、分地域和分期的可操作性規(guī)劃。并可在此基礎(chǔ)上開(kāi)展所屬的風(fēng)景旅游區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)控制性詳細(xì)規(guī)劃。

城市旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃的成功與否，主要是如何根據(jù)“文脈”和當(dāng)代旅游發(fā)展趨勢(shì)，構(gòu)思一個(gè)具有綜合“理念”并加以組裝的包括旅游全部要素（行、住、游、吃、購(gòu)、娛等）的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。這個(gè)結(jié)構(gòu)以風(fēng)景結(jié)構(gòu)、客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和旅游活動(dòng)行為結(jié)構(gòu)的對(duì)應(yīng)變換關(guān)系分析為基礎(chǔ)，得出區(qū)域旅游開(kāi)發(fā)模式，并進(jìn)而以求得出接待服務(wù)設(shè)施和管理措施的近、中、遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。例如，我們?cè)鵀閺V東陸豐玄武山——金廂灘海濱旅游區(qū)，以及連云港市域分別作出風(fēng)景、旅游活動(dòng)行為和客源市場(chǎng) 等三方面結(jié)構(gòu)的對(duì)應(yīng)變換分析。另外，還把區(qū)域旅游開(kāi)發(fā)分為七種操作模式。這個(gè)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)必須具有可操作性，包括近期開(kāi)發(fā)的可行性論證，中期開(kāi)發(fā)的可靠性發(fā)展，即需作那些考慮發(fā)展趨勢(shì)的相應(yīng)中期開(kāi)發(fā)工作、遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)的前瞻性預(yù)測(cè)等。例如，針對(duì)深圳旅游發(fā)展八方面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我們作出了該市的落實(shí)在具體工程項(xiàng)目和措施上的分期規(guī)劃。在創(chuàng)意策劃基礎(chǔ)上所進(jìn)行的總體規(guī)劃才可能有所創(chuàng)新，有個(gè)性，而不是按照風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的共性再來(lái)一次操作性的“重復(fù)”運(yùn)轉(zhuǎn)，因而也才有可能通過(guò)發(fā)展作為旅游業(yè)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來(lái)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的相應(yīng)開(kāi)發(fā)，甚至全面開(kāi)發(fā)。

實(shí)際上，當(dāng)今旅游開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是旅游文化開(kāi)發(fā)，因而必須有廣而深的文化功底和綜合理念“組裝”思維，才能作出旅游開(kāi)發(fā)的成功創(chuàng)意策劃。北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)系旅游開(kāi)發(fā)與管理專(zhuān)業(yè)因?yàn)檠芯砍蓡T的文化功底深厚，綜合思維強(qiáng)，并且特別注意把城市規(guī)劃與園林建設(shè)和旅游開(kāi)發(fā)密切結(jié)合起來(lái)，把城建園林系統(tǒng)和旅游系統(tǒng)兩方面的規(guī)劃要求加以協(xié)調(diào)組裝，因而在旅游開(kāi)發(fā)的創(chuàng)意策劃方面很有新意，作出了眾多的成功總體規(guī)劃。

七、有關(guān)城鎮(zhèn)和市域的旅游開(kāi)發(fā)形象策劃及與其相應(yīng)的城市和景點(diǎn)的宣傳口號(hào)的策劃，包括滾動(dòng)口號(hào)的策劃。例如，我們?cè)鵀楹？谏裣墒澜缗c泰山文化旅游城，以及深圳石巖荔鄉(xiāng)山莊（深圳荔枝節(jié)石巖接待站）作了包括MI（理念）、BI（行為）、VI（視覺(jué)）等三方面的非常成功的形象策劃。

八、旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃研究?jī)?nèi)容：

1、旅游開(kāi)發(fā)創(chuàng)意策劃和總體規(guī)劃，可行性研究，旅游開(kāi)發(fā)控制性詳細(xì)規(guī)劃，旅游形象策劃。

2、自然風(fēng)光旅游資源的調(diào)查和開(kāi)發(fā)研究。

3、人文風(fēng)光旅游資源的調(diào)查和開(kāi)發(fā)研究。

4、酒店、旅行社和其他接待服務(wù)設(shè)施的現(xiàn)狀調(diào)查和發(fā)展結(jié)構(gòu)研究。

5、旅游文化開(kāi)發(fā)，特別是飲食文化（包括菜系經(jīng)營(yíng)）和娛樂(lè)文化（包括“秀”文化）、飯店文化（包括大堂文化和裝修、裝飾文化）的研究和策劃。

6、旅游商品開(kāi)發(fā)策劃和購(gòu)物旅游開(kāi)發(fā)。

7、旅游客源市場(chǎng)和旅游活動(dòng)行為、旅游路線組織研究。

8、人造景點(diǎn)創(chuàng)意策劃，總體規(guī)劃，可行性研究，招商說(shuō)明書(shū)，模型制作，修建性詳細(xì)規(guī)劃。

9、康體休閑世界創(chuàng)意策劃，總體規(guī)劃，可行性研究，招商說(shuō)明書(shū)，模型制作，修建性詳細(xì)規(guī)劃。

上述人造景點(diǎn)和康體休閑世界開(kāi)發(fā)的區(qū)位選址與土地開(kāi)發(fā)關(guān)系研究。

10、城市建筑風(fēng)貌與旅游開(kāi)發(fā)研究。

11、城市園林綠化風(fēng)貌與旅游開(kāi)發(fā)研究。

12、城市總體規(guī)劃的旅游開(kāi)發(fā)專(zhuān)題研究。

13、風(fēng)景區(qū)和區(qū)域等的風(fēng)水與旅游開(kāi)發(fā)關(guān)系研究，如探討怎樣使風(fēng)水研究與旅游吸引力分析和提高物業(yè)價(jià)值結(jié)合起來(lái)。

14、管理規(guī)劃與政策措施。

15、相應(yīng)的旅游規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的地圖和圖件，包括鳥(niǎo)瞰圖（效果圖）等的編制。

還可在這15方面研究基礎(chǔ)上編制出相應(yīng)的城市導(dǎo)游圖、城市旅游地圖集等。而城市旅游地圖集最好先編制面向管理和招商的系統(tǒng)大地圖集，然后再針對(duì)不同市場(chǎng)編制相應(yīng)的導(dǎo)游地圖集。

上述內(nèi)容根據(jù)城市實(shí)際情況和發(fā)展可能性挑選部分或大部分進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查和研究，不一定要求全，而應(yīng)有重點(diǎn)。也可以分階段進(jìn)行研究，即先進(jìn)行創(chuàng)意策劃，然后再進(jìn)行總體規(guī)劃，并開(kāi)展相應(yīng)的專(zhuān)題研究，以后再進(jìn)行深入的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃。

作者：王威