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第一篇：城市開發(fā)運營中的旅游運營方略

城市旅游與旅游城市

1、作為旅游吸引物的城市開發(fā)運營

城市本身，可以作為旅游吸引物，成為游客觀光游覽的目標(biāo)。這些城市包括六大類型：第一類，國際大都市，如上海、北京等;第二類，古城古鎮(zhèn)，如杭州、西安、麗江、平遙、周莊等;第三類，邊境口岸城市，如河口、畹町、滿洲里等;第四類，花卉節(jié)慶城市，如洛陽牡丹、開封菊花等;第五類，濱海濱湖度假城市，如三亞、青島等;第六類，特色風(fēng)貌城市，如桂林、烏魯木齊、重慶山城等;

對于這些城市，其城市本身就具有較大的觀光游覽和休閑度假價值，因此，整個城市經(jīng)營戰(zhàn)略，就應(yīng)該系統(tǒng)把城市作為旅游吸引物進(jìn)行規(guī)劃和運作，形成城市目的地系統(tǒng)，把城市的旅游吸引力提升到較高的水準(zhǔn)。其中，城市交通的旅游交通功能，城市廣場的游客休閑功能，城市風(fēng)貌特色化，城市接待功能的游客服務(wù)要求，城市游客服務(wù)的系統(tǒng)化等等，都是城市建設(shè)必需直接考慮的。

2、旅游目的地的接待城市

成為旅游目的地的中心或次級接待城市，都需要將旅游產(chǎn)業(yè)的要素注入到城市的總體規(guī)劃與運營發(fā)展中去。比如，延吉與長白山，松潘與九寨溝，峨眉山市與峨眉山等等。這些城市具有旅游集散、接待、中轉(zhuǎn)等多種功能，一般都成為了中國旅游協(xié)會評定的“優(yōu)秀旅游城市”。

3、城市旅游開發(fā)

城市旅游，是指以城市區(qū)域的旅游項目為吸引物的旅游活動。依托于文化、科技，城市區(qū)域發(fā)展并形成了八大旅游類別：歷史文物遺

存旅游，城市大型標(biāo)志景觀旅游，城市游樂場旅游，城市博物館旅游，城市濱水休閑街區(qū)旅游，城市休閑公園旅游，城市商業(yè)步行休憩區(qū)旅游，城市主題公園旅游;

從旅游角度打造城市風(fēng)貌

1、城市風(fēng)貌建設(shè)

城市風(fēng)貌，是旅游城市或旅游小鎮(zhèn)的重要構(gòu)成要素。

隨著旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，旅游城市和旅游小鎮(zhèn)越來越多，以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的城市，都面臨如何打造獨特而又適宜游客游覽度假的城市風(fēng)貌的問題。

在觀光旅游中，城市或城鎮(zhèn)，即是游覽對象，又是接待中心。在休閑度假中，城市或城鎮(zhèn)，具有核心吸引力的功能，是游客長時間居留的大本營，其作用非常重大。

古城古鎮(zhèn)旅游，是以城鎮(zhèn)為吸引物的特種旅游。其古城鎮(zhèn)風(fēng)貌，是旅游的核心吸引物。

濱海城市和濱湖城市，是休閑度假的主要目的地。

現(xiàn)代大都市，是商務(wù)旅游的中心。

依托于自然山水的旅游目的地，在向休閑度假目的地發(fā)展中，游客集散的城市或城鎮(zhèn)，是建設(shè)的重點，是形成為休閑度假目的地的關(guān)鍵。

這主要是因為，城市或城鎮(zhèn)，具有完善的社會生活支撐與系統(tǒng)服務(wù)功能。

城市或城鎮(zhèn)的風(fēng)貌，對于旅游城鎮(zhèn)的建設(shè)，具有非常重要的作用。獨特而美麗的城鎮(zhèn)，是目的地旅游吸引力不可缺少的要素。

城鎮(zhèn)風(fēng)貌，是由城鎮(zhèn)景觀視線、城鎮(zhèn)建筑豎向景觀、街道景觀、鋪面景觀、節(jié)點廣場景觀等等共同構(gòu)成的。

城鎮(zhèn)風(fēng)貌需要對已有的建筑景觀進(jìn)行調(diào)整，需要對新建區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃。最為重要的，是應(yīng)該對整個城鎮(zhèn)的景觀特色進(jìn)行定位和設(shè)計，形成獨特的風(fēng)格。

城鎮(zhèn)風(fēng)貌，必須以本土文化為靈魂，以文化顯性表現(xiàn)為手段，著眼于自然環(huán)境基礎(chǔ)和文化生態(tài)，進(jìn)行系統(tǒng)打造。

2、旅游道路與節(jié)點風(fēng)貌建設(shè)

旅游道路建設(shè)，是旅游項目可進(jìn)入性的基礎(chǔ)，是旅游游程舒適性和效率的支撐。高效、安全、景觀環(huán)境好、服務(wù)設(shè)施齊備、引導(dǎo)系統(tǒng)完善的旅游道路，可以大大提升游客的旅游積極性。

旅游節(jié)點，包括交通節(jié)點(汽車站、火車站、機場、公路中途服務(wù)站等等)，景區(qū)出入口，游客居留區(qū)出入口，配套實施出入口(賓館、餐廳、游樂場、購物街區(qū)等等)。

旅游節(jié)點不完全屬于經(jīng)營單位，不可能按照自掃門前雪的原則來規(guī)劃建設(shè)。政府必需承擔(dān)一定的職責(zé)，作為公共工程來建設(shè)，或者要求并鼓勵經(jīng)營單位進(jìn)行建設(shè)。

城市休閑地產(chǎn)開發(fā)

我們認(rèn)為，城市休憩模式的快速發(fā)展，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力機制，帶動了城市文化、城市環(huán)境、城市風(fēng)貌、城市產(chǎn)業(yè)的方方

面面。成都就是這樣一座城市，成為具有濃郁地方文化色彩的“休閑之都”――其市民生活方式的演繹，成為中國新市井文化的經(jīng)典代表，在中國城市休閑發(fā)展中，具有典型意義。由休憩模式創(chuàng)新，借助房地產(chǎn)開發(fā)力量，帶動休閑經(jīng)濟(jì)，形成休閑文化，推動成都城市建設(shè)與城市三產(chǎn)的全面發(fā)展。

我們總結(jié)全國休閑地產(chǎn)，形成了五種經(jīng)典類型：

1、現(xiàn)代綜合型商業(yè)休閑地產(chǎn)(休閑mall)

這是城市中最普通的商業(yè)休閑地產(chǎn)項目，一般是在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)改造或商業(yè)口岸節(jié)點新建形成的一般商業(yè)步行街區(qū)，起主要功能是購物。這類街區(qū)也包括了主題型分類商業(yè)街區(qū)，比如服裝、鞋、玩具、家居等等。比如北京王府井、紅橋市場等。這類項目的集大成者，就是休閑mall。

2、文化及民俗特色休閑地產(chǎn)

一般城市的保留古民居街區(qū)或民俗建筑街區(qū)，都是最具名片意義的風(fēng)情街區(qū)。借用古民居街區(qū)進(jìn)行改造，形成風(fēng)貌提升，充實休閑和購物功能，形成城市民俗特色休閑街區(qū)。進(jìn)一步的發(fā)展，形成了以仿古建筑和民俗特色建筑新建設(shè)的休閑市場。麗江古城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區(qū)域，已經(jīng)成為旅游名片。

旅游購物，既在游覽區(qū)、度假區(qū)必需建設(shè)，對于作為接待中心的城市而言，購物及特色商鋪的建設(shè)，同樣重要。購物休閑，已經(jīng)成為

旅游不可缺少的部分。特別是女性游客，對于購物環(huán)境、特色商品有著強烈的要求。

購物環(huán)境及特色商鋪，需要政府進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)，把社會資金的投資，引導(dǎo)到有特色的，深度開發(fā)的方向。包括選址、拆遷、規(guī)劃、優(yōu)惠等等。政府同樣可以依托國有企業(yè)，如城市投資公司等，開發(fā)特色購物街區(qū)。步行街、休閑購物街、仿古街、小商品市場等等，都是這一開發(fā)的模式。

文化休閑、民俗休閑，都是需要創(chuàng)意，必需對本地文化進(jìn)行深度挖掘的項目。這些項目非常有特色，但難度加大，需要政府對旅游社區(qū)居民進(jìn)行輔導(dǎo)、扶持、引導(dǎo)。

小型休閑項目，一般是本地居民投資的項目，是家庭型服務(wù)項目。文化的挖掘與提升，僅僅依靠民間自發(fā)力量，是很難達(dá)到目標(biāo)的。因此，政府應(yīng)該以社區(qū)旅游教育和資金政策扶持為手段，推動文化的挖掘與休憩方式的創(chuàng)新。

3、濱水休閑地產(chǎn)

城市濱水帶，市城市景觀的重點區(qū)域，借助城市景觀環(huán)境打造，開發(fā)休閑和商業(yè)房地產(chǎn)，形成了大量休閑商業(yè)步行街區(qū);其中，濱海、濱江、濱河、濱湖，形成了多種形態(tài)。經(jīng)典類型為漁人碼頭、外灘、威尼斯水城、周莊水鄉(xiāng)水街等等。

濱水休閑地產(chǎn)，包括濱水休閑商業(yè)街區(qū)，比如濱水商業(yè)街，酒吧街，餐飲休閑街等等;濱水休閑總是以濱水公園為依托，把水與生態(tài)

園林環(huán)境結(jié)合起來，形成優(yōu)美的露天休閑環(huán)境;以此為依托，濱水住宅成為城市高檔住宅的主流方向，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)典模式。

4、不夜城與酒吧休閑地產(chǎn)

酒吧是夜生活中的主力支撐，借助于比鄰?fù)饧耸可顓^(qū)域的優(yōu)勢及街區(qū)房租價格低廉的優(yōu)勢，在大型城市中心區(qū)域，形成了一批酒吧街區(qū)，包括北京三里屯、什剎海、成都的玉林小區(qū)等等，成功的打造出夜生活區(qū)，成為城市旅游的重要項目和城市居民休閑的亮點。

5、特色餐飲及特色主題酒店地產(chǎn)

餐廳飯館茶坊，是中國最具商業(yè)活性的行業(yè);可以說，中國人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區(qū)，就可以帶動一個區(qū)域，引爆一個區(qū)域地產(chǎn)。投資商借助于新開發(fā)區(qū)域的地價優(yōu)勢和城郊交通優(yōu)勢，往往成功的打造出餐飲休閑街區(qū)，形成社區(qū)房地產(chǎn)熱銷，推動區(qū)域發(fā)展。國內(nèi)最善于借助餐飲休閑開發(fā)地產(chǎn)的，是成都置信房地產(chǎn)公司，其芙蓉古城、芙蓉漢城都成為成功的經(jīng)典;重慶南濱路、泉水雞，北京簋街等等，都是成功的項目。對于大多數(shù)旅游休閑地，民俗酒店本身就是吸引物。

如何把酒店的標(biāo)準(zhǔn)化管理，與地方民俗及文化特色接合起來，需要政府鼓勵、樹立榜樣、進(jìn)行社區(qū)教育、開展專業(yè)培訓(xùn)。

民俗酒店包括民俗村和農(nóng)家樂的建設(shè)，北京和四川在這方面形成了一些很有用的政府經(jīng)驗。其中，北京市精品民俗村的扶持計劃，對于農(nóng)民致富，產(chǎn)生了較好的支持效果。

第二篇：城市運營

做好投資規(guī)劃，做好城市運營

作為企業(yè)持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)的社會發(fā)展要求企業(yè)必須承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。它要求企業(yè)必須實現(xiàn)自身的角色轉(zhuǎn)變——從單一創(chuàng)造利潤向創(chuàng)造社會價值的轉(zhuǎn)變，從單一對股東利益負(fù)責(zé)向?qū)蓶|、員工、消費者、城市、環(huán)境構(gòu)成的共同利益負(fù)責(zé)。

一個城市不是簡單的建筑物的集合，它是一個整合了環(huán)境、文化、經(jīng)濟(jì)、建筑和不可或缺的要素——人組成的有機整體。一個合格的地產(chǎn)企業(yè)，也不是單純靠買賣地皮、房屋的商人，它必須了解這個城市，了解它的歷史和未來，了解它的環(huán)境和人文，才能使每一個投資規(guī)劃，符合城市的整體內(nèi)涵，符合城市的未來發(fā)展，才能真正為這個城市所接受，不至于重蹈鄂爾多斯“鬼城”的覆轍。

任何一個地產(chǎn)項目都不是孤立的，都同整個城市的發(fā)展息息相關(guān)，工商業(yè)、文化教育、醫(yī)療服務(wù)無法配套，單純建設(shè)別墅、住宅與空中樓閣無異。做一個合格的地產(chǎn)企業(yè)，就要有城市運營者的身份自覺，就要把每一個項目當(dāng)做自己的作品放到城市運營的大背景中去，從建設(shè)規(guī)劃是否與城市、周邊的當(dāng)前乃至未來相匹配，從衣食住行、物業(yè)管理的配套設(shè)施是否滿足社區(qū)要求，從建設(shè)項目是否能為城市的現(xiàn)在、將來帶來經(jīng)濟(jì)、人文、環(huán)境、品位增值的角度，去考察它存在的價值是否符合城市運營的目標(biāo)。

惟其如此，我們才能更好地服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才能合格地扮演好開發(fā)企業(yè)和購房客戶之間溝通橋梁的角色，才能使投資有好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，共建美好家園

我們的地產(chǎn)項目，一定能為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力，帶來增值；

我們的地產(chǎn)項目，一定能兼顧城市的現(xiàn)狀和未來的總體規(guī)劃，并符合城市的歷史、人文內(nèi)涵；我們的地產(chǎn)項目，一定能同城市中的生態(tài)資源和諧共處；

我們的地產(chǎn)項目，一定能使置身其中的人，發(fā)自內(nèi)心地?fù)碜o(hù)它的出現(xiàn)，愛護(hù)它的一磚一瓦、一草一木，享受它帶來的生活品質(zhì)的提升，并把它當(dāng)做自己美好的家園。

我們一定能把我們對項目的這種理解，傳達(dá)出去，獲得認(rèn)同，并取得成功，因為我們是——錦譽。

第三篇：旅游景區(qū)開發(fā)運營模式總結(jié)

1.流量型模式

追求最大的游客容量，而游客的消費次數(shù)相對較低。此種模式對剛起步的景區(qū)是解決資金不足有著很好的促進(jìn)作用。但是現(xiàn)在大多數(shù)景區(qū)都比較注重可持續(xù)利用現(xiàn)有的資源。實現(xiàn)在保護(hù)的前提下，進(jìn)行資源有序地開發(fā)和利用。而不是掠奪性的。所以追求最大的游客容量是不可取的。2.收入型模式

不過分追求客流量，但刺激游客高消費。比如世界自然遺產(chǎn)九寨溝。是通過控制游客游覽次數(shù)。推出精品策略。通過網(wǎng)上限定人數(shù)訂購。切實保護(hù)好九寨溝的生態(tài)環(huán)境。此種做法是對景區(qū)資源實施保護(hù)，但也能通過高額的門票來達(dá)到資源保護(hù)和可觀的經(jīng)濟(jì)效益的一種做法。3.BOT模式

國際上廣泛采用的投資方式，即承建者對項目進(jìn)行投資、建設(shè)、運營，并在協(xié)議期內(nèi)獲得改項目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。到協(xié)議期滿后，該項目無償?shù)貧w還給委托人。在協(xié)議期內(nèi)，企業(yè)可以對景區(qū)項目良好的經(jīng)驗及市場推廣。收回投資成本及獲得可觀利潤。即政府給與項目的“特許經(jīng)營權(quán)” BOT的意思是建設(shè)——運營——移交 4.準(zhǔn)BOT模式

是BOT模式的另外一種形式，項目的操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分的資金，可以是國債。是項目的股東之一，這種方式可以提高投資者的信心。減輕投資者資金的壓力，非常適合資金實力薄弱的國內(nèi)環(huán)保企業(yè)運作。5.TOT模式

是移交——運營——移交的意思。

對政府而言，通過這種模式出讓特許經(jīng)營權(quán)，可以最大限度籌集項目的建設(shè)資金，也可以盤活政府存量資產(chǎn)。

利用變現(xiàn)資金進(jìn)一步加快新的建設(shè)。對投資者來說，由于其獲得是現(xiàn)成的項目并正常運營的，完全不用承擔(dān)建設(shè)風(fēng)險，因此吸引力也較強。但是投資回報相對較低。6.一體化運作模式

項目的策劃設(shè)計者、投資者、實施者、經(jīng)營者、員工參與整個項目的全過程。專家學(xué)者不再是項目的客體。而是項目的主體成員。他們把知識當(dāng)著是投資入股。使旅游項目開發(fā)成為自家的事。從而保證了該項目的知識含量與項目策劃與時具進(jìn)。在這種參與方式的開發(fā)下，專家學(xué)者、政府職能部門、農(nóng)戶三方面分別以知識、資金、文化及勞動力的方式投入到旅游開發(fā)當(dāng)中去。充分調(diào)動了各個方面的的積極性。

1.流量型模式