第一篇：旅游度假項目開發(fā)運營戰(zhàn)略咨詢報告大綱

華智咨詢，華智智造北京華智咨詢集團

旅游度假項目開發(fā)運營戰(zhàn)略咨詢報告

大綱目錄

本報告是基于客戶已經(jīng)完成了項目總體戰(zhàn)略策劃或概念性規(guī)劃之后而編制的，是項目開發(fā)運營領(lǐng)域的專業(yè)咨詢報告。

一、市場基礎(chǔ)分析[這是華智咨詢的優(yōu)勢，我們對旅游度假市場的理解已有較高的深度]

1、宏觀旅游度假市場數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解

2、區(qū)域旅游度假市場數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解

3、專項旅游度假市場數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解

4、項目經(jīng)營市場數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解[針對經(jīng)營中的項目]

二、項目資源分析[包括客戶資源分析，必須充分地了解我們的客戶，才能給出一份可行的項目開發(fā)運營戰(zhàn)略咨詢報告]

三、項目發(fā)展規(guī)劃[來自于客戶已經(jīng)完成的項目總體戰(zhàn)略策劃

或概念性規(guī)劃報告]

四、可行性總體判斷[根據(jù)類似項目投資開發(fā)經(jīng)驗而做出判斷]

1、發(fā)展機會評估

2、開發(fā)價值評估

3、投資收益評估

五、項目發(fā)展理念[華智非常注重旅游度假項目發(fā)展理念的正

確性，并要求客戶能夠貫穿項目始終]

1、市場理念

2、開發(fā)理念

咨詢電話：4000-016-916，010-66548881，***北京朝陽門悠唐國際廣場

3、經(jīng)營理念

六、項目開發(fā)戰(zhàn)略

1、項目開發(fā)目標

2、項目開發(fā)模式

3、開發(fā)分期計劃

4、建筑體量優(yōu)化[或者建議]

5、建設(shè)投資估算

6、一期建設(shè)項目

七、項目經(jīng)營戰(zhàn)略

1、項目經(jīng)營定位

2、經(jīng)營發(fā)展模式

3、物業(yè)持有計劃（界定持有和出售物業(yè)）

4、資產(chǎn)經(jīng)營模式[推薦專業(yè)管理公司]

5、經(jīng)營業(yè)態(tài)配比

6、服務(wù)和產(chǎn)品定價

7、經(jīng)營組織框架

8、經(jīng)營業(yè)績預(yù)測

八、項目經(jīng)濟評價

1、一期項目經(jīng)濟評價[財務(wù)模型中應(yīng)包括投資估算、收入估

算、成本費用估算、利潤估算、現(xiàn)金流量估算，并給出

凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標]

2、項目整體經(jīng)濟評價[同上]

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九、項目風險評估

十、項目實施建議

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第二篇：陽澄湖旅游景區(qū)開發(fā)項目戰(zhàn)略策劃的運營思考

陽澄湖旅游雖發(fā)展多年，但是旅游品牌遠遠遜色于陽澄湖大閘蟹品牌。自09年初成立管委會之后，開始申報省級旅游度假區(qū)、有序規(guī)劃。中國浩遠集團成為陽澄湖旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一批招商企業(yè)。然而，浩遠集團初涉旅游，沒有旅游開發(fā)經(jīng)驗，也沒有與政府合作的清晰策略。本項目肩負著陽澄湖高端發(fā)展訴求與浩遠集團順利進軍旅游業(yè)戰(zhàn)略使命的雙重任務(wù)，對巔峰旅游地產(chǎn)咨詢團隊來說也是意義深遠的一種挑戰(zhàn)。

一、選擇土地——判斷發(fā)展所需，鎖定最佳地塊。

（一）、斟酌管委會與浩遠意向開發(fā)地塊

在項目組介入前，管委會和浩遠集團已經(jīng)約定了開發(fā)地塊。該地塊招商內(nèi)容：建設(shè)一個地標性的旅游建筑（高133米），并依托標志性的建筑，建設(shè)一個大型的游客活動廣場，即美人腿廣場，該廣場可設(shè)置歡樂海洋世界、劇場、水上芭蕾表演、極速飛車等項目。標志性建筑是核心亮點，是度假區(qū)的制高點。

項目組認為目前，陽澄湖旅游發(fā)展處于向旅游度假區(qū)發(fā)展的啟動階段。意向開發(fā)地塊的定位是以標志性建筑為主體的美人腿廣場，如果首期開發(fā)此地塊，則有些操之過急，原因有三：

其一，是陽澄湖需要的首先是標志性旅游項目，供游客參與、體驗的項目。能為陽澄湖旅游快速發(fā)展起航的標志性項目。

其二，從文化的傳承角度考慮，陽澄湖擁有原生江南傳統(tǒng)文化的本底環(huán)境，標志性建筑的立意，應(yīng)從文化傳承角度出發(fā)。其三，是大多成熟的旅游區(qū)發(fā)展路徑都是首先打造集群旅游項目，然后形成規(guī)模效益做大市場，最后適當建造標志性景觀，尤其是投資大、回報周期長、效果奇特的景觀。

（二）、對比管委會提供可選地塊

在對管委會與浩遠意向合作地塊進行斟酌之后，與管委會及相城區(qū)政府領(lǐng)導及時會議溝通，雙方一拍即合。管委會立即提供另外兩處招商地塊進行選擇。

A地塊，面積約 200畝。具有以下優(yōu)勢：其一，位于美人腿島中心位置的邊緣地帶，坐擁270度環(huán)湖景觀；其二，是一處私密性較高的區(qū)塊。其三，距離地熱資源較近。但也有一些不足：面積過小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。

B地塊，面積約168畝。具有以下優(yōu)勢：毗鄰主干道、碼頭交通樞紐處，容易就近吸引游客；不足之處是位于交通樞紐位置，有大量人流過往，私密性較差。

(三）、提出投資開發(fā)最佳地塊

綜合考慮之后，項目組提出:在現(xiàn)有A地塊的基礎(chǔ)上向南擴展，呈帶狀布局，擴大規(guī)模。將沿湖300米禁止建設(shè)區(qū)域直接納入，做為項目地的后院。開發(fā)以溫泉為主題的高端旅游度假設(shè)施，結(jié)合美食+康體+休閑+運動+商務(wù)會議功能。

二、戰(zhàn)略策劃——全方位立體化考量，鋪平旅游開發(fā)之路。

（一）、三大破提點，指出路在何方

從實現(xiàn)陽澄湖旅游與陽澄湖大閘蟹品牌齊名破題

本項目在市場營銷上要緊抓陽澄湖品牌不放，并且與陽澄湖旅游度假區(qū)捆綁營銷。從依托長三角休閑度假與商務(wù)旅游市場破題

未來城市軌道交通等高速交通的實施，將極大地擴大陽澄湖的輻射半徑，本項目具備成為長三角休閑度假、商務(wù)旅游出游的首選項目。在產(chǎn)品構(gòu)建上要充分服務(wù)于這兩大市場板塊。

從緊抓長三角區(qū)域溫泉旅游產(chǎn)品供應(yīng)不足和創(chuàng)新溫泉旅游方式破題

長三角地區(qū)屬于地熱資源欠豐富地區(qū)，地熱資源尤其珍貴。本項目要緊扣溫泉資源并突破傳統(tǒng)溫泉開發(fā)觀念，關(guān)注以大上海都市圈為基礎(chǔ)的游客需求，順應(yīng)溫泉旅游市場個性化發(fā)展潮流。

（二）、科學定位，確立整體發(fā)展路徑

功能定位

依托長三角區(qū)域商務(wù)需求和陽澄湖國際品牌知名度，以生態(tài)環(huán)境為本底，以江南文化為內(nèi)涵，以陽澄湖大閘蟹美食為特色，形成商務(wù)會議集聚、溫泉康療與特色美食體驗三位一體的復(fù)合型休閑度假區(qū)。

市場及產(chǎn)品定位

產(chǎn)品的市場定位于商務(wù)會議市場，溫泉療養(yǎng)市場，特色美食市場。

（三）、貴族化溫泉體驗方式，打造長三角溫泉旅游頂級品牌

以“溫泉、健康、娛樂、園林、世界泡浴之旅”為基本構(gòu)想，將溫泉養(yǎng)生泡浴方式做到極致，成為長三角地區(qū)首家以世界貴族溫泉養(yǎng)生泡浴方式為主題的溫泉。

（四）、分步開發(fā)，確保資金和市場之間平衡

就目前陽澄湖旅游發(fā)展的現(xiàn)狀來看，陽澄湖要真正實現(xiàn)高端發(fā)展訴求并且走進休閑度假時代，尚需時日。

通過三步走的產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏，分散風險。即：近期以休閑旅游——休閑文化為主導開發(fā)大眾產(chǎn)品；中期以商務(wù)旅游——社交文化為主導開發(fā)高端產(chǎn)品；遠期高端與大眾互動，以度假文化為主導發(fā)展全端產(chǎn)品。

(五）、修規(guī)深度落地，保障后續(xù)規(guī)劃的零距離銜接

充分利用現(xiàn)有水系，將用地切割為一個全島和兩個半島，將土地景觀價值最大化。近、中、遠期項目自成體系，又相互聯(lián)系，為后續(xù)通盤發(fā)展奠定基礎(chǔ)。計算經(jīng)濟技術(shù)指標，明確容積率、綠地率、建筑密度、建筑層高等，框定后續(xù)規(guī)劃指標范圍。

本項目在運營和戰(zhàn)略策劃方面，科學判斷陽澄湖發(fā)展和企業(yè)投資需求，擔任企業(yè)與政府溝通的橋梁，以專業(yè)素養(yǎng)平衡管委會與企業(yè)間利益。把握企業(yè)投資與市場之間的平衡，同時考慮陽澄湖整體可持續(xù)發(fā)展。最后取得了管委會、企業(yè)、項目組三方共贏。

北京巔峰智業(yè)旅游文化創(chuàng)意股份有限公司(簡稱“巔峰智業(yè)”)始創(chuàng)于2001年，是國內(nèi)最早專業(yè)從事旅游規(guī)劃設(shè)計業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。

巔峰智業(yè)在以旅游規(guī)劃設(shè)計為核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，持續(xù)創(chuàng)新，不斷延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈全程服務(wù)，大力發(fā)展旅游投資、景區(qū)運營管理、旅游營銷等業(yè)務(wù)，形成“規(guī)劃引領(lǐng)-投資驅(qū)動-運營支撐-營銷拉升”的“四位一體”一站式全程服務(wù)模式，提供綜合型智慧旅游系統(tǒng)解決方案。

巔峰智業(yè)在中國首家提出像管理酒店一樣進行景區(qū)管理，我們針對不同景區(qū)的現(xiàn)狀提供合理高效的解決方案，并配備專業(yè)團隊入駐景區(qū)，參與和指導景區(qū)運營。總結(jié)我們在全國40余家景區(qū)運管、景區(qū)托管的實踐經(jīng)驗，以提高我們現(xiàn)有景區(qū)的盈利能力和商業(yè)價值，為當?shù)孛癖娞峁┚蜆I(yè)機會，為地方政府提供經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的原動力。

巔峰智業(yè)旗下，北京達沃斯巔峰旅游投資管理有限公司(簡稱巔峰旅投)成立于2007年，公司業(yè)務(wù)涉及景區(qū)的投資運營、合作經(jīng)營、委托管理、運營咨詢以及投融資服務(wù)等。至2015年，公司綜合運營過的景區(qū)累計達到40余家。其中巔峰旅投及其投資合作公司運營過的5A景區(qū)4家、4A景區(qū)20余家、省級景區(qū)若干。

第三篇：九寨溝旅游度假區(qū)開發(fā)

中查溝養(yǎng)生旅游度假區(qū)開發(fā)背景分析

[摘 要] 旅游度假區(qū)的開發(fā)思路為：以旅游資源為基礎(chǔ)，以客源市場法為依托，堅持綜合性的開發(fā)導向，在區(qū)域旅游開發(fā)的背景分析基礎(chǔ)上進行專項開發(fā)，建構(gòu)旅游度假區(qū)空間開發(fā)時序，確立旅游產(chǎn)品開發(fā)的投資走向，層次及規(guī)模，制定該旅游度假區(qū)的開發(fā)步驟。旅游度假區(qū)開發(fā)涉及因素很多：既包括自然生態(tài)背景，也包括社會經(jīng)濟背景，旅游資源背景和客源市場等方面的問題。本文就中查溝養(yǎng)生旅游度假區(qū)的開發(fā)進行背景分析。

[關(guān)鍵詞]九寨溝；養(yǎng)生旅游度假區(qū)；開發(fā)背景

中查溝位于九寨溝縣漳扎鎮(zhèn)內(nèi)，與九寨溝景區(qū)僅一山之隔，是一條長約10公里、寬約3．5公里的峽谷，溝口海拔2189米，山頂海拔約為4000米，有著極其豐富的動植物資源。中查溝不僅景色優(yōu)美，而且還有古老的藏族村寨，其神秘的藏族民俗風情和人文資源別具特色。

中查溝氣候宜人，風景秀麗，常年有金字塔般的雪峰、五彩斑斕的彩林、郁郁蔥蔥的原始森林、孱孱不息的溪流；夏季，這里山清水秀、清爽宜人，是絕佳的避暑勝地；冬季，白雪皚皚，銀妝素裹，是少有的冰雪旅游世界。中查溝處于九黃機場到九寨溝景區(qū)的機場快速公路旁，人稱“九寨溝的后花園。

一、養(yǎng)生旅游度假區(qū)簡介

（一）養(yǎng)生與健康

養(yǎng)生一詞在我國最早由道家學派代表人物莊子提出，他強調(diào)人類要主動按照自然的規(guī)律去調(diào)理心身、養(yǎng)護生命。一般來說其意義在于通過各種調(diào)攝保養(yǎng)，增強自身體質(zhì)，提高正氣，從而增強對外界環(huán)境的適應(yīng)能力和抗病能力，減少或避免疾病的發(fā)生；或通過調(diào)攝保養(yǎng)，使自身體內(nèi)陰陽平衡，身心處于一個最佳狀態(tài)，從而延緩衰老的過程。中國有著傳統(tǒng)的養(yǎng)生方法和養(yǎng)生觀念，對養(yǎng)生之道的研究熱情經(jīng)久不退，已經(jīng)形成一套具有中國傳統(tǒng)特色的完整系統(tǒng)的養(yǎng)生理論。

（二）養(yǎng)生旅游

指的是依托自然和人文養(yǎng)生旅游資源為吸引物，利用生態(tài)化的手段進行旅游項目的開發(fā)，在達到保健與治療目的的同時對當?shù)氐脑匀画h(huán)境及人文環(huán)境負責任地進行保護的一種旅游方式。

（三）養(yǎng)生旅游度假區(qū)的分類

根據(jù)度假區(qū)所依托的資源類型，將養(yǎng)生旅游度假區(qū)分為兩種類型，分別為以自然養(yǎng)生資源為主的旅游度假區(qū)和以文化養(yǎng)生資源為主的旅游度假區(qū)。其中，前者又包括山岳養(yǎng)生度假區(qū)、森林養(yǎng)生度假區(qū)、海濱養(yǎng)生度假區(qū)、礦泉養(yǎng)生度假區(qū)等類型；后者又包括民俗養(yǎng)生度假區(qū)、宗教養(yǎng)生度假區(qū)及中醫(yī)藥養(yǎng)生度假區(qū)等類型。而目標建設(shè)的中查溝養(yǎng)生旅游度假區(qū)不僅有著得天獨厚的自然養(yǎng)生資源，如山岳，森林，泉水瀑布；更有著獨特的藏區(qū)文化養(yǎng)生資源，如中醫(yī)中藥保健，民俗文化養(yǎng)生等。

二、開發(fā)背景分析

旅游度假區(qū)的開發(fā)思路為：以旅游資源為基礎(chǔ)，以客源市場法為依托，堅持綜合性的開發(fā)導向，在區(qū)域旅游開發(fā)的背景分析基礎(chǔ)上進行專項開發(fā)，建構(gòu)旅游度假區(qū)空間開發(fā)時序，確立旅游產(chǎn)品開發(fā)的投資走向，層次及規(guī)模，制定該旅游度假區(qū)的開發(fā)步驟。旅游度假區(qū)開發(fā)涉及因素很多：既包括自然生態(tài)背景，也包括社會經(jīng)濟背景，旅游資源背景和客源市場等方面的問題。旅游度假區(qū)開發(fā)首先是一個經(jīng)濟過程，因而自然會考慮到經(jīng)濟方面問題。如果度假區(qū)項目在經(jīng)濟方面不行的話，考慮別的方面問題也就沒有什么必要了。

（一）社會經(jīng)濟背景

旅游度假區(qū)開發(fā)首先是一個經(jīng)濟過程，因而自然會考慮到經(jīng)濟方面問題。如果度假區(qū)項目在經(jīng)濟方面不行的話，考慮別的方面問題也就沒有什么必要了。1.經(jīng)濟環(huán)境

旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)都需要一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)座后盾，尤其是開發(fā)初期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入量非常大，需要巨額的資金支持和高素質(zhì)的管理，服務(wù)等人力資源作保障，因此，必然要求度假區(qū)所在地擁有雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，在度假區(qū)開發(fā)所需財力，物力上能夠持續(xù)的供給，并吸引當?shù)氐膭趧?wù)市場和培養(yǎng)一批具有良好素質(zhì)的從業(yè)者等。九寨溝旅游度假區(qū)屬于資源導向的度假區(qū)開發(fā)建設(shè)，相對注重資源特色程度，本身對度假區(qū)所處的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境要求一般，但是，自從2007年5月8日，阿壩藏族羌族自治州九寨溝旅游景區(qū)經(jīng)國家旅游局正式批準為國家AAAAA級旅游景區(qū)后，這座邊遠西部小縣一下子吸引了大量的國內(nèi)外游客，寨子中很多居民紛紛走出，做起了旅游業(yè)，旅游業(yè)的興旺也促進了當?shù)氐木蜆I(yè)，極大帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟，人民生活水平也顯著提高，僅僅這樣一個小縣城2012年人均GDP甚至超過了20000元，如表1所示：排除2008年汶川地震造成的客流量減少，也可看出九寨溝旅游區(qū)的經(jīng)濟收入是隨呈上漲趨勢的。在九寨溝建立旅游度假區(qū)，當?shù)赜兄浅３墒斓穆糜位A(chǔ)，同時有著專業(yè)旅游人員，有著固定的客源，經(jīng)濟上不存在問題。

表1：九寨溝2007-2011年收入統(tǒng)計表

年份

該地方總收入（億

元）

1985 1995 1998 2007 2008 2009 2010 2011

0.015 0.15 1.0 3.0 8.2 17.2 28.2 38.96

--40 252 64 157 170 321

總游客量（萬人次）

2.社會文化環(huán)境

旅游度假區(qū)開發(fā)必然會涉及到與所屬社區(qū)的關(guān)系，在度假區(qū)進行開發(fā)規(guī)劃之初就必須加以考慮。如表2所示：九寨溝是傳統(tǒng)藏區(qū)，居民大多信奉崇拜天地山林水澤等自然神鬼精靈。所以，九寨溝居民多天然地具有一種尊崇自然、追求與自然和諧共存的思想，這也是九寨溝居民幾乎都支持在本區(qū)進行自然保護的原因。同時參與旅游業(yè)的居民對于自然保護的支持度也要大于其他人，也可以看出九寨溝的開發(fā)已經(jīng)對他們造成了影響。如果新設(shè)計的度假區(qū)再包涵滑雪場，高爾夫球場等傳統(tǒng)度假區(qū)必備的項目，勢必會對當?shù)氐沫h(huán)境造成更大的破壞，也會遭到社區(qū)居民的一致反對，不利于和諧的社會文化環(huán)境，也很難再當?shù)卣归_交流互動，也失去了九寨溝本身安多，白馬藏族的特色，因此考慮建設(shè)康療型旅游度假區(qū)，將對環(huán)境的破壞降到最低，也符合了當?shù)卣岢龅摹翱沙掷m(xù)發(fā)展旅游”的宗旨。

表2：九寨溝居民部分人口屬性特征與其自然保護態(tài)度調(diào)查結(jié)果表

項目 性別 男 女

是否參與旅游業(yè) 是 否

支持 23 70 61 15

不支持 2 0 0 2 注：不支持中包括中立，反對，強烈反對；表中數(shù)值為相應(yīng)分布次數(shù)的實際觀測值。

（二）自然生態(tài)背景

良好的自然生態(tài)環(huán)境對于度假旅游具有十分重要的意義，它是設(shè)立旅游度假區(qū)的首要條件，是由旅游度假區(qū)自身的功能所決定的。度假區(qū)要求沒有水體，空氣污染；附近沒有噪聲；有污水處理系統(tǒng)和凈化工程，防止出現(xiàn)新污染。1.森林

九寨溝植被覆蓋率達85.5%，森林覆蓋率達63.5%。“近綠者康！”森林除在文化審美趣味方面有益于身心快慰康健外，更是對維護生命健康有直接的好處。所以，與森林相伴，或適時地到森林中旅游，是養(yǎng)生的極好選擇。特別是九寨溝生長有大片原始冷杉林，冷杉林具有天然抗菌功效，置身于冷杉林中，必感心曠神怡。置身九寨即置身“天然氧吧”。2.空氣

景區(qū)大氣中的塵埃懸浮物相當稀少，PM10小于10微克/毫升，PM2.5小于5微克/毫升。在景區(qū)內(nèi)生長有空氣質(zhì)量指示植物“松蘿”，它怕空氣污染，要求空氣新鮮，只要大氣中存在一絲污染，松蘿的生長就會受到影響。景區(qū)大量分布的松蘿表明九寨溝空氣潔凈度極高，有利于人體凝神養(yǎng)生。3.風速

風是影響人體舒適感覺的因素之一，通過風冷效應(yīng)使人體對大氣環(huán)境冷熱感覺產(chǎn)生變化，當大氣環(huán)境熱的時候，風冷效應(yīng)使人體對熱的感覺程度降低，當大氣環(huán)境冷的時候，風冷效應(yīng)使人體對冷的感覺程度增加。當風速﹤2m/s時對旅游有利，而九寨溝的年平均風速在1-2m/s左右，使人體感覺非常舒適。4.噪音

九寨溝沒有機器轟鳴的工廠，遠離塵世的紛繁與喧囂，唯有朗朗的瀑布聲，潺潺的溪流聲，和不含雜質(zhì)的自由清新的呼吸。測試顯示九寨溝噪音均﹤50分貝，非常適合養(yǎng)生旅游。5.負氧離子

負氧離子是一種帶負電荷的氣體原子，被稱為“空氣維生素”。研究表明，負氧離子對人體的健康極其有利，它能調(diào)節(jié)大腦皮層的功能，振奮精神，消除疲勞，提高工作效率，同時能降低血壓，改善睡眠，治療神經(jīng)官能癥。所以空氣清新，負離子多，可使人代謝旺盛，情緒高漲，精力充沛，心曠神怡。此外，空氣負氧離子能使氣管粘膜上皮纖毛運動加強,腺體分泌增加，平滑肌張力增高，改善肺的呼吸功能，并具有鎮(zhèn)咳平喘的功效。空氣負氧離子還可使腦、肝、腎的氧化過程加強，提高基礎(chǔ)代謝率，促進上皮增生、增加機體自身修復(fù)的能力，加速創(chuàng)面愈合。負氧離子能提高免疫系統(tǒng)的功能，增強人的抵抗力，刺激骨髓造血功能，對貧血有一定的療效。每立方厘米空間內(nèi)負氧離子超過1000就是理想空氣，而九寨溝瀑布下方每立方厘米空間內(nèi)的負氧離子含量高達11000—23500個，是城市空間的上千倍。6.生態(tài)棧道

蜿蜒在九寨溝森林中近60公里的生態(tài)棧道，把沿線的道道美景穿成一串。整個棧道建筑風格樸素潔雅又靈活多姿，無論路橋亭閣，都充盈著山林野趣。人們在棧道上依樹小憩，臨閣觀景，凝神養(yǎng)生，別有一番風味。7.生物多樣性

九寨溝物產(chǎn)豐富，素有“綠色寶庫”之稱。在九寨溝良好的生態(tài)環(huán)境中有100多種中草藥可以直接食用。作為九寨溝避暑養(yǎng)生游特色之一，聞名遐邇的“九寨菌煲”、“藏紅花養(yǎng)身湯”、“羊肚菌撈飯”等，所用原料都源自于九寨溝本地的名貴野生菌類，是獨具特色的山珍佳肴，溫潤滋補的效果深受中外游客鐘愛。8.溫度 九寨溝屬高原濕潤氣候，溝內(nèi)無霜期短，夏無酷暑，冬無奇寒。最低月1月平均氣溫2.5°C，最高月7月平均氣溫17°C。春季氣溫較低且變化很大，平均氣溫在9°C--18°C之間。4月份有凍土及殘雪，夏日氣溫回升較快且穩(wěn)定，夜晚較涼多雨，7、8月是雨季。10月后的深秋，滿山楓葉紅，氣溫驟降，日夜溫差高達10°C--15°C。冬季積雪時間較長，日照多，凍土層達50cm，積雪15cm，但氣溫均僅在0°C附近，并不算寒冷，總體上看，九寨溝屬四季宜游覽的最佳風景區(qū)。

（三）旅游資源背景

度假旅游資源主要由觀賞游覽資源，生態(tài)環(huán)境資源，服務(wù)設(shè)施及服務(wù)水平，餐飲及其環(huán)境，娛樂項目幾個方面組成。1.旅游資源

水景、植物景、動物景、山峰景及人文景觀是九寨溝景觀資源類型主要類型。水景尤為突出，九寨溝植被茂密，四季景色各異，水景與植物景共同形成如詩般畫境；以珍貴的大熊貓為代表的動物景觀是大自然中充滿生機的一族。奇山異水，佳景薈萃，三千幻境，四季詩篇，堪稱一處迷人的仙境，一篇悠遠的童話，被譽為“童話世界”。（1）自然景觀資源

九寨溝系長江水系嘉陵江上游白水江源頭的一條大支溝，縱橫60km。在這條呈“Y”字型結(jié)構(gòu)的河谷地帶，大小湖泊（俗稱“海子”）114個、瀑布群17個、韓華灘流5處、泉水47眼、瑞流11段，以1870ni的海拔高差，在12座雪峰之間穿林跨谷，珠連玉接。湖泊寶石般鑲嵌在山谷之間，藍天、白云、雪山、森林倒映湖中，水光浮翠，美麗如畫，四季景色迥異，呈現(xiàn)不同色彩和風韻。翠海、疊瀑、雪峰、彩林、藏情、藍冰為“九寨六絕”。主要景區(qū)包括：

樹正溝風景區(qū)：包括翡翠河、荷葉寨、盆景灘、戸華海、卓瑪女神像、黑角橋、甲五神山、回音壁、雙龍海、火花海、火花海瀑布、臥龍海、樹正群海、磨坊、樹正寨、樹正瀑布、老虎海、犀牛海、放牧灘、諾日朗瀑布；

日則溝風景區(qū)：包括諾日朗群海、鏡海、珍珠灘、珍珠灘瀑布、金鈴海、孔雀河道、五花海、熊貓海、熊貓海瀑布、箭竹海、箭竹海瀑布、鷹爪洞、天鵝海、劍巖懸泉、原始森林；

則渣佳溝風景區(qū)：包括季節(jié)海、九子同心石、五彩池、長海； 扎如溝風景區(qū)：包括寶鏡巖、扎如寺、熱西寨、扎如瀑布、扎如馬道、郭都寨、梅花鹿園、納底嚷鍋、扎依扎嘎神山、紅池、褡褳海、黑海等等。

（2）動植物資源

目前，己知藻類植物419種，菌類植物203種，維管束植物2061種，大多屬東亞植物區(qū)系區(qū)中國、喜馬拉雅和中國/日本2個亞區(qū)的成分。已知脊椎動物310種，其中，獸類76種、鳥類222種、兩棲類6種、爬行類4種、魚類2種；無脊椎動物有693種，其中，浮游動物71種、底棲動物45種、昆蟲539種、非昆蟲陸生無脊椎動物38種。古北界成分為多，也有少數(shù)東洋界成分滲入，高等植物中有74種，屬于國家保護種類，其中一級保護有4種；動物有47種，其中獸類20種，一級保護有6種；鳥類27種，一級保護有4種。（3）人文景觀資源

主要包括白色崇拜、藏茶文化；民宅、寺廟、塔；藏袍、藏式襯衫、首飾；雕塑、藏畫、唐卡、文學史詩；山歌、勸酒、竹笛、竹口弦、鍋莊、藏戲等等。2.旅游要素分析

“食住行游購娛”是構(gòu)成旅游活動的六大要素，也是度假區(qū)旅游發(fā)展的基本要素。（1）旅游交通

隨著九寨溝的名聲大噪，越來越多的游客和研究者來到保護區(qū)，其中的80%以上主要靠陸地交通，如表三所示：2011年觀光車運輸里程1074萬公里，2012年1245萬公里，由此可見一斑，而通過陸路進入保護區(qū)的人數(shù)每年也日益增多。陸路交通有其優(yōu)勢之處，方便快捷，較為準時，還能沿途欣賞到美景；但是卻也有著不足之處。如此多的大巴所產(chǎn)生的尾氣勢必會對沿途的區(qū)域造成污染，植被，水源，空氣都會遭到不同程度破壞；而采用私家車出行更是如此，自古有道“蜀道難，難于上青天”，雖然有了高速公路，但是對于剛到四川的自駕游一族，不熟悉路況，依然是一個極大的挑戰(zhàn)。

九寨黃龍機場于2003年9月28日開通，機場海拔在3300米至3600米之間，位于阿壩藏族羌族自治州松潘縣川主寺鎮(zhèn)，距九寨溝溝口和黃龍分別為83公里，距黃龍43公里。機場有到九寨和黃龍的大巴，單程需時約1個半小時。雖然隨著民航客機的出現(xiàn)，出行便捷度大了很多，避免了路途中數(shù)小時的舟車勞頓和暈車，但是飛機常會出現(xiàn)晚點，成都飛黃龍機場的飛機也只有在春秋兩個季度每日固定，且票價不菲，1200元左右，無任何折扣。

規(guī)劃后的中查溝度假區(qū)計劃可以使用直升飛機，從成都雙流機場起飛，直達度假區(qū)，直升飛機需要客人提前1個月預(yù)約登記，這樣大大減少了路途上的時間，節(jié)約了寶貴的度假時間，也方便了很多暈車的客人；或者可以退而求其次，自包客機，從成都飛黃龍機場，抵達后，大巴直達，這樣也多少避免了等機時間。總之，第一要義就是使得度假區(qū)客人感到舒適便捷，路途輕松愉快。（2）住宿

目前，九寨溝溝景區(qū)外沿線已建有各種檔次的賓館共約百余家，客房床位數(shù)超過25000張。包括兩家五星級酒店、五家四星級酒店、八家三星級酒店，另有服務(wù)于背包游客及其他自助游客的青年旅社和藏式家庭旅館十余家。雖然賓館數(shù)量眾多，但是賓館縱使設(shè)施再過齊全，也是全封閉式的住宿地，而度假區(qū)則不同，半開放式的環(huán)境，可以充分領(lǐng)略到大自然的魅力，更可以了解到別樣般的藏族民俗民風；而且一到旅游旺季，當?shù)氐馁e館就會出現(xiàn)一房難求，而度假區(qū)則采用俱樂部類型，會員可以再一年中任意數(shù)十天甚至數(shù)月來到度假村，避免了來回奔波尋找賓館，真正將度假區(qū)視成第二個家。（3）美食

九寨溝的藏族同胞對自己的傳統(tǒng)食品和食俗，猶如對待衣著住房一樣，懷著深厚的感情。游人在飽覽九寨溝美景的同時，若是再吃一口香甜的糌粑，品一口濃釅的酥油茶，喝一杯醇香的青稞酒，嘗嘗地道的地方菜肴，定會別有一番滋味在心頭。九寨溝還有耗牛肉，蕎麥面，血腸，雅茶，酸菜面塊，類似豆腐狀的酸奶等各式特色食物。而在度假區(qū)，不僅可以品嘗到這些特色食物，更能了解到這些食物的制作過程，而這些是哪里都很難看到的。（4）游覽

九寨溝以“五絕”而聞名，即翠海，疊瀑，彩林，雪峰，藏情。普通的游覽客，由于時間有限，很難領(lǐng)略到藏情，而在度假區(qū)，你可以充分領(lǐng)略少數(shù)民族的風情；此外，度假區(qū)還會開設(shè)獨特的科普九寨游--曲那俄徒步活動。

曲那俄意為溪流與森林的山谷，位于九寨溝風景區(qū)西南方向，距景區(qū)入口處約30公里，全長約22公里，海拔2940~4300米。海拔3500米以下為原始森林，之上為高山草甸。曲那俄自然生態(tài)極具原始，在此之前從未對外開放。溝內(nèi)古樹參天、胸徑越1米，苔蘚發(fā)達、其厚度甚至超過30厘米。一條溪流順著山谷向下流淌。高山河谷地貌、原始森林、高山草甸、潺潺溪水共同構(gòu)成了人們親近自然的理想天堂。

曲那俄溝植被垂直分布明顯，自然植被保存完好。海拔2940 ~ 3500米為寒溫性針葉林帶，主要樹種為岷江冷杉，向陽地段有粗枝云杉、鱗皮云杉、紫果云杉相雜，闊葉樹種以紅樺為主。海拔3500 ~ 4000米為高山灌叢草甸，由低矮、耐寒、耐旱的木本及草本植物組成，常見灌木有小葉杜鵑、高山柳、高山柏、鮮卑花、甘肅錦雞兒等，草本有園穗蓼、珠芽蓼、高原毛茛、多種風毛菊、毛蓮蒿、苔草等組成。海拔4000米以上由寒凍風化強烈、坡陡土瘠，植被不甚發(fā)育，主要為流石灘植被，常見有水母雪蓮花、點地梅、甘肅蚤綴等組成。

曲那俄溝重要珍稀植物有紅花綠絨蒿、獨葉草、星葉草、天麻及西藏杓蘭、大葉杓蘭等多種蘭科植物。重要的觀賞植物有杜鵑花（如長毛杜鵑、毛肋杜鵑等，花期4-6月），川赤芍（花期5-6月）、西藏杓蘭、大葉杓蘭（花期5-6月），紅花綠絨蒿（花果期6-9月），驢蹄草（花期5-9月），紫花碎米薺（花期5-7月），以及木本植物紅樺等。分布的珍稀動物有大熊貓、牛羚、毛冠鹿、斑羚、鬣羚、巖羊等，其中牛羚、斑羚、鬣羚糞便較為常見。由于自然生態(tài)保持原始，九寨溝自然保護區(qū)223種鳥類中，有數(shù)十種鳥類能在此觀察。

活動由多名動植物學、生態(tài)學、藏文化等碩士學位以上的科研工作者組成專業(yè)講解隊伍，全程陪同指導、中英文導覽講解景區(qū)歷史、民族文化習俗、特色生物，提供個性化旅游服務(wù)，這是度假區(qū)為客戶提供的特別游覽服務(wù)，絕無僅有，包含了植物游，哺乳動物觀賞游，觀鳥游，生態(tài)文化游等游覽內(nèi)容。（5）購物

游覽一個地方，游人總是希望能買到一些能代表當?shù)靥厣漠a(chǎn)品，既可做為旅游的紀念，也可作為饋贈親友的禮品。對于九寨溝來說，它不僅有秀美的自然風光，也有大量貨真價實的土特產(chǎn)品。主要有名貴藥材和工藝品兩類。藥材包括：松貝，當歸，黃芪，蟲草，天麻，雪靈芝，草靈芝，靈芝菌，藏紅花，雪茶，松貝，桃兒七，雪上一枝蒿，延齡草，沙棘，胡頹子，錦雞兒，牛黃，蕨菜，羊肚菌等，這些藥材對于疾病的治療預(yù)防都有很好的作用。工藝品包括唐卡，藏刀，刺繡品，雕刻，首飾。在度假區(qū)，這些都能買到，免掉了來回奔波采購的煩惱，更不會有買到假貨的擔擾，還會提供紀念品禮盒，送禮大氣有意義。

表3：2000年-2013年旅游觀光車數(shù)量及游客人數(shù)

年份 觀光車輛數(shù)量（輛）總量

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 195 228 262 262 262 262 262 290 290 290 290 318 373 447

大巴 195 226 248 233 219 207 184 191 165 165 165 193 248 322

中巴 0 2 14 29 43 55 78 99 125 125 125 125 125 125

游客人數(shù)（萬人）82 119 123 109 191 201 231 253 64 142 170 286 360

（6）娛樂

九寨溝最為出名的節(jié)目要屬《藏迷》，藏謎以一位藏族老阿媽朝圣路上的所見所聞為線索，以不同藏族地區(qū)的歌、舞、器樂為載體，情景式地展現(xiàn)了藏族人民群眾的日常生活和民俗活動以及宗教儀式，所有歌舞都原汁原味地表現(xiàn)了藏族文化色彩，是國內(nèi)首部情景式展現(xiàn)藏族文化的歌舞樂詩篇。在度假區(qū)你甚至可以與表演嘉賓面對面互動，了解他們臺下不為人知的艱辛排練過程。

（四）客源市場

旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，只有吸引到大批的度假者才具有實際意義。在保護景區(qū)生態(tài)容量的基礎(chǔ)上吸引的度假者越多，其經(jīng)濟及社會效益就越明顯。因此，分析了解旅游度假區(qū)客源市場的基本情況尤為必要。客源市場條件對度假旅游發(fā)展具有導向性的影響，主要體現(xiàn)在度假區(qū)目標市場定位，度假區(qū)康體娛樂設(shè)施設(shè)置和度假活動安排等方面。1.年齡特征

同過對九寨溝游客年齡調(diào)查，如表4所示：25-44歲比重最大，因為他們中不乏事業(yè)成功人士, 他們經(jīng)濟條件好, 社會地位高, 出游的目的在于求美、求休閑放松。而45-64 歲者, 因其子女在讀中學或大學, 家庭花費大, 經(jīng)濟緊張, 旅游比例只有17.21% , 小于全國水平。另因九寨溝海拔高, 年齡稍大者因懼怕暈車或高山反應(yīng)而偏少。

養(yǎng)生型旅游度假區(qū)主要的目標就是老年游客，他們雖然有著大量空閑時間和資金，但是隨著年齡增高，身體素質(zhì)下降，很難進行長途旅行，無論是跟團游還是自由行，路上來回奔波時間太長，真正在景區(qū)并沒能停留幾日，就如走馬觀花，得不償失，但是養(yǎng)生度假區(qū)的建立可以以一種俱樂部的形式將這些老年人聚集在一起，借助于九寨溝縣高含量的負氧離子，進行森林浴療法；借助當?shù)匚锂a(chǎn)豐富性，盛產(chǎn)各類中草藥，可以進行草藥療法，也可以與當?shù)夭孛褚黄鸩烧幉荨６燃賲^(qū)內(nèi)還會有名醫(yī)館開設(shè)的國醫(yī)館養(yǎng)生講堂，普及中醫(yī)藥知識；藥材大觀園，展現(xiàn)常用的中草藥材的識別方法、藥效、煎煮方法等；組建中醫(yī)養(yǎng)生會所，打造個性化的養(yǎng)生保健方案，從規(guī)律生活作息、調(diào)整飲食結(jié)構(gòu)、配合運動健身項目，再到精神層次的靜養(yǎng)等，形成完整的產(chǎn)品體系。清晨起來，徜徉林間棧道、駐足飛泉瀑布、吸納負氧離子（含量為：每立方厘米11000—23500個）；太極大師傳授健身文化；品藏茶、用藏餐，潤身養(yǎng)生，享受安寧清幽九寨之美！午后坐在小溪旁下幾盤象棋，這樣的健康生活又如何可能出現(xiàn)在大城市中呢。

同時25-44歲的人們事業(yè)正處與巔峰期，大城市過快的生活節(jié)奏壓得人幾乎喘不過氣，也使得很多在這一年齡段的人都屬于亞健康，來到度假區(qū)，不僅僅可以欣賞到景區(qū)的美景，更多的是來到一個世外桃源，關(guān)掉手機，遠離世俗煩惱，一個人在森林中靜靜冥想，感受大自然的獨特魅力；在度假區(qū)教練的指導下戶外練習瑜伽，真正拋棄心中雜念，做到“天人合一”；約上三五好友進行野外單車探險；參觀度假區(qū)的藏文化博物館，品嘗藏族美食，了解在大城市中從未見過嘗過的事物，也可以欣賞藏族特色節(jié)目，與當?shù)卮緲悴孛窕樱瑨仐墐?nèi)心的浮躁與不安，釋放自我；夜晚靜心駐留鏡海湖畔，賞月品茗。夜晚的鏡海寧靜、唯美，您能與自己心靈展開對話，享受月靜、湖靜、心靜。相信哪怕只是在度假區(qū)短短停留一周，重新回到工作時，也頓時會有種煥然一新的感覺。

表4：九寨溝國內(nèi)游客年齡分布

年齡 <14

15-24 23.74 10.3

25-44 55.79 43.5

45-64 17.21 33.2

>65 1.48 5.3 比重（%）1.78 全國同等比7.6 重（%）

2.文化差異

通過對九寨溝游客學歷的調(diào)查分析，如圖1所示：大部分游客的學歷都是大學，也因此他們更愿意進行長距離旅游，學歷較低的游客由于收入等原因影響更多傾向短距離出游（考慮到通貨膨脹等因素影響，不進行游客收入分析）。因此養(yǎng)生度假區(qū)的設(shè)立也比較能為游客所接受，他們更知道健康對于一個人的重要性，也更注重對于自身健康的考量，有能力且有這方面意愿為健康投資。

小學及以下初中高中大學研究生圖1：游客抽樣文化差異

3.城市來源分布

成都北京重慶廣州深圳上海圖2：游客城市來源分布

注：比重小于5%的城市未列入

通過對游客所在城市來源分析，如圖2所示：游客絕大多數(shù)來自一線或省會城市，這些城市相對繁華，高樓林立，游客多數(shù)已經(jīng)厭倦了這樣的繁華都市生活，因此來到風景秀麗的九寨溝，希望感受一番別樣的情調(diào)。而度假區(qū)的設(shè)立正是滿足了這一需求，九寨溝屬于藏族文明區(qū)，風俗習慣與大城市有著很大不同，由于九寨溝保護區(qū)自2000年便開始實施“溝內(nèi)游，溝外住”的模式，游客很難感受真正的藏族文化，但是在度假區(qū)可以，度假區(qū)在九寨溝景區(qū)外，可以到藏文化博物館參觀，也可以到附近藏民家做客。

總結(jié)：綜合以上幾點，養(yǎng)生旅游渡假區(qū)不僅僅適合老年人，同樣適合中青年人，每個客人都可以在度假區(qū)內(nèi)找到自己內(nèi)心想要的。如表5所示：

表5：分眾養(yǎng)生旅游訴求

分眾

年齡

童年 少年 青年

養(yǎng)生旅游訴求 無

運動鍛煉，心理健康

運動休閑，生活方式與文化體驗

性別

階層

中年 老年 女 男 低收入 中高收入 高收入

簡單生活環(huán)境，輕松生活方式 延年益壽，修身養(yǎng)性

自身容貌保養(yǎng)，緩解身心壓力 運動休閑，商務(wù)養(yǎng)生 醫(yī)療

生活方式與文化體驗，休閑保健 豪華養(yǎng)生體驗，修身養(yǎng)性

三、初步規(guī)劃

度假區(qū)內(nèi)主要的功能分區(qū)如表6所示：

表6：養(yǎng)生旅游度假區(qū)功能分區(qū)

功能分區(qū) 綜合服務(wù)區(qū) 養(yǎng)生度假中心區(qū) 養(yǎng)生度假別墅區(qū) 養(yǎng)生度假觀光旅游區(qū)

功能項目

接待，管理，停車，后勤等綜合服務(wù) 商務(wù)會議中心，酒店賓館，商店，特色

餐廳等主要公共服務(wù)實施 度假別墅，度假公寓等生活居住區(qū) 自然觀光，自然游樂，自然養(yǎng)生旅游資

源游賞等

養(yǎng)生科普教育，養(yǎng)生文化體驗，養(yǎng)生果

蔬采摘，養(yǎng)生康體運動等 中醫(yī)養(yǎng)生會所，藥材大觀園，藏文化博

物館，藏生活體驗區(qū)等 養(yǎng)生度假游樂活動區(qū)

其他特色或必要功能

度假區(qū)面向的目標主要是老年群體與高收入的亞健康群體，主要以高端的VIP俱樂部形式，不求多，但求精，使得度假區(qū)內(nèi)的每個成員都能體會到九寨溝獨一無二的魅力所在，也能將度假區(qū)看做第二個家，借助九寨溝天然的優(yōu)良空氣與療養(yǎng)條件，將整個度假區(qū)建設(shè)成更像是一個與世隔絕的世外桃源。在營銷上，考慮與湖南張家界，云南麗江景區(qū)聯(lián)合，因為這兩個地方與九寨溝資源類似，彼此存在競爭關(guān)系，倒不如相互合作，共同促進三地旅游發(fā)展，度假區(qū)的客人也可以前往張家界，麗江游玩。

此外，為了使得度假區(qū)內(nèi)的資源在淡季也能得到充分利用，鼓勵會員分時共享度假，在淡季時能將一年內(nèi)幾個月或幾天的會員權(quán)轉(zhuǎn)讓給中層收入的客人，使得他們在淡季也能有機會到度假區(qū)進行體驗，實現(xiàn)客戶，度假區(qū)的雙贏。

第四篇：旅游度假區(qū)項目可行性報告

中金企信（北京）國際信息咨詢有限公司—國統(tǒng)調(diào)查報告網(wǎng)

--------旅游度假區(qū)項目可行性報告

國統(tǒng)調(diào)查報告網(wǎng)（即中金企信國際咨詢公司）擁有10余年項目可行性報告撰寫經(jīng)驗，擁有一批高素質(zhì)編寫團隊，卓立打造一流的可行性研究報告服務(wù)平臺為各界提供專業(yè)可行的報告（注：可出具各類項目的甲級資質(zhì)）。

項目可行性報告用途（企業(yè)投融資、國家發(fā)改委立項、銀行貸款申請、申請進口設(shè)備免稅、境外投資項目核準、政府資金項目申報）

可行性研究報告是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。

由于可行性研究報告屬于訂制報告，以下報告目錄僅供參考，成稿目錄可能根據(jù)客戶需求和行業(yè)分類有所變化。

第一章 旅游度假區(qū)項目總論 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目背景

一、旅游度假區(qū)項目名稱

二、旅游度假區(qū)項目承辦單位

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中金企信（北京）國際信息咨詢有限公司—國統(tǒng)調(diào)查報告網(wǎng)

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三、旅游度假區(qū)項目主管部門

四、可行性研究工作的編制單位

五、研究工作概況 第二節(jié) 編制依據(jù)與原則

一、編制依據(jù)

二、編制原則 第三節(jié)

研究范圍

一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

二、旅游度假區(qū)項目建設(shè)地點

三、旅游度假區(qū)項目性質(zhì)

四、建設(shè)總投資及資金籌措

五、投資計劃與還款計劃

六、旅游度假區(qū)項目建設(shè)進度

七、旅游度假區(qū)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

八、旅游度假區(qū)項目綜合評價結(jié)論 第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第五節(jié) 結(jié)論及建議

一、專家意見與結(jié)論

二、專家建議

第二章 旅游度假區(qū)項目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目提出的背景

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中金企信（北京）國際信息咨詢有限公司—國統(tǒng)調(diào)查報告網(wǎng)

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一、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、旅游度假區(qū)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié)旅游度假區(qū)項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究旅游度假區(qū)項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、旅游度假區(qū)項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 投資的必要性

第三章 旅游度假區(qū)項目市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 市場調(diào)查 第二節(jié) 市場預(yù)測 第三節(jié) 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略 第一節(jié) 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 第二節(jié) 市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式 二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測 第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

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--------第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第六章 旅游度假區(qū)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案 第三節(jié) 總平面布置和運輸 第四節(jié) 土建工程 第五節(jié) 其他工程

第七章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 第一節(jié) 旅游度假區(qū)項目選址及用地方案 第二節(jié) 土地利用合理性分析 第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 第八章 資源利用與節(jié)能措施 第一節(jié) 資源利用分析

一、土地資源利用分析

二、水資源利用分析

三、電能源利用分析 第二節(jié) 節(jié)能措施分析

一、土地資源節(jié)約措施

二、水資源節(jié)約措施

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三、電能源節(jié)約措施

第九章 旅游度假區(qū)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件 第十章 旅游度假區(qū)項目進度與管理 第一節(jié) 工程建設(shè)管理

第二節(jié) 旅游度假區(qū)項目進度規(guī)劃 第三節(jié) 旅游度假區(qū)項目招標 第十一章 環(huán)境影響評價 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

第二節(jié) 旅游度假區(qū)項目主要污染源和污染物 第三節(jié) 旅游度假區(qū)項目擬采用的環(huán)境保護標準 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生 第一節(jié) 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析 第二節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施 第三節(jié) 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu) 第四節(jié) 消防措施和設(shè)施方案建議 第十三章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié)

企業(yè)組織

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一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動定員和人員培訓

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓及費用估算 第十四章 投資估算與資金籌措 第一節(jié)

旅游度假區(qū)項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措

一、資金來源

二、旅游度假區(qū)項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十五章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算

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--------第二節(jié) 財務(wù)評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、旅游度假區(qū)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響

二、旅游度假區(qū)項目與當?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、旅游度假區(qū)項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、旅游度假區(qū)項目與當?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶晳T的相互適應(yīng)性

五、旅游度假區(qū)項目對合理利用自然資源的影響

六、旅游度假區(qū)項目的國防效益或影響

七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響 第十六章 風險分析 第一節(jié) 風險影響因素

一、可能面臨的風險因素

二、主要風險因素識別

第二節(jié) 風險影響程度及規(guī)避措施

一、風險影響程度評價

二、風險規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見 第二節(jié) 對主要的對比方案進行說明

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--------第三節(jié) 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議 第四節(jié) 對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

第五節(jié) 對不可行的旅游度假區(qū)項目，提出不可行的主要問題及處理意見

第六節(jié) 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論 第十八章 財務(wù)報表 第十九章 附件

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第五篇：項目開發(fā)建議書——旅游度假休閑項目開發(fā)建議及效益評估報告[模版]

項目開發(fā)建議書——旅游度假休閑項目開發(fā)建議及效益評估報告1項目開發(fā)策略 5

1.1開發(fā)意義 5

1.2項目開發(fā)格局分析 5

1.3開發(fā)策略 6

1.4出租方式的開發(fā)策略 7

2功能規(guī)劃建議 8

2.1總體功能分區(qū)圖 8

2.2交通規(guī)劃圖 8

2.2交通規(guī)劃圖 9

2.3游線及游客密度分析圖 10

2.4明代文化區(qū) 11

2.5民國文化區(qū) 16 2

.6時尚運動區(qū) 21

2.7生態(tài)度假區(qū) 22

2.8生態(tài)商務(wù)花園 22

3規(guī)劃設(shè)計概念提示 23

4項目開發(fā)模式建議 31

4.1生態(tài)保護與土地開發(fā) 31

4.2生態(tài)與商業(yè) 31

4.3開發(fā)模式 31

5項目建設(shè)規(guī)模估算 32

5.1項目建設(shè)規(guī)模 32

5.2項目開發(fā)時序 34

6投資成本估算 35

6.1投資估算依據(jù) 35

6.2項目投資估算 35

7收益預(yù)測 36

7.1測算說明 36

7.2經(jīng)濟效益預(yù)測 36

7.3間接經(jīng)濟效益 37 7

.4生態(tài)環(huán)境效益 37

7.5社會效益 37

8財務(wù)指標分析及收益回報評價 38

8.1財務(wù)指標 38

8.2不確定性分析 38

8.3風險與對策 39

9設(shè)計任務(wù)書 40