第一篇：XX縣城市建設和棚戶區改造經驗材料（大全）

ＸＸ縣城市建設和棚戶區改造工作經驗

匯

報

（2018.5）

近年來，我縣緊扣“兩加一推”主基調和工業化、城鎮化帶動主戰略，始終堅持“三縣一城”發展定位和“三化一業”趕超途徑，堅守發展和生態兩條底線，以脫貧攻堅統攬經濟社會發展全局，協調推進“四化同步”，實施“兩大戰略、四大行動”，落實“六大重點任務”，著力建設生態文明先行示范區、綠色健康產業基地、內陸沿江開放橋頭堡、中國優秀旅游目的地，努力打造“最美江城”，同步建成全面小康社會，加快建設生態優、百姓富、實力強的美麗ＸＸ。

一、城市建設和棚戶區改造工作推進情況

（一）城市建設

截至 年底，全縣常住總人口

萬人，其中城鎮常住人口 萬人，常住人口城鎮化率達到

；地方生產總值 億元，增長 ；財政總收入 億元，增長，其中一般公共財政預算收入 億元，增長 ；500萬元以上固定資產投資 億元，增長 ；規模以上工業增加值 億元，增長 ；城鎮建成區面積達，其中：縣城建成區面積。

（二）棚戶區改造

2014年至以來，上級下達我縣棚戶區改造任務是

戶,獲各級補助和專項建設資金

萬元（其中：中央補助資金

萬元，省級補助資金

萬元，配套基礎設施建設資金 萬元，獲農發行專項建設資金

萬元，獲國開行專項建設資金 萬元），已支付施工單位 萬元，向國家開發銀行申請貸款 億元，已到位資金 億元，2018年向住建部申報棚戶區改造任務 戶，擬貸款 億元。

截至目前，2014年棚改項目征地拆遷全面完成，正在啟動規劃建設，2015年縣ＸＸ棚改項目拆除棚改房屋 余棟，2016年棚改項目鑒于全部在主城區，擬于今年全面完成。2017年ＸＸ棚改項目拆除棚改房屋 余棟，共拆除近年來棚改項目區面積 萬平方米。

二、城市建設和棚戶區改造主要做法

（一）多措并舉加快城市建設 科學規劃，加強政府主導。規劃是政府管理城市的重要手段，是實現資源合理利用的關鍵，是城市可持續發展的保證。在城鎮化發展實踐中，最根本的做法就是政府強勢主導，從城鄉規劃、產業布局、招商引資、基礎設施建設、民生工程、文化建設等都在政府的主導之下實現。

文化建設，塑造城市認同。ＸＸ縣確立了建設土家特色文化大縣的目標，著力打造“最美江城”，并開展了一系列卓有成效的工作。經過多年的努力，厚重的ＸＸＸ文化、獨特的ＸＸ文化漸漸深入人心，正成為ＸＸ人獨有的文化標簽。

城鄉融合，構建發展體系。依托“三區一走廊”區域布局，充分發揮區位優勢，科學規劃、合理引導縣域城鎮產業與空間布局，構建城鎮發展新格局。實現縣城中心城區率先突破，區域次中心、省市示范小城鎮強力推進，小城鎮建設有序實施，“四在農家·美麗鄉村”建設全覆蓋，新型農村社區建設深入推進。

加大投入，提供資金保障。一是全力以赴抓項目爭取。大力弘揚“八爭”精神，重點圍繞國家和省重大戰略部署、政策導向及資金投向，加強與上級部門的對接力度，盡最大努力爭取更多的項目和資金。二是全力以赴抓融資工作。充分運用PPP和政府購買服務等項目融資模式，建立利益共享、風險共擔、全程合作的共同體關系，減輕政府財政負擔，減小社會主體的投資風險，成立了10多個融資平臺公司，拓寬了融資渠道，重點對投資規模較大的項目融資建設，有力地緩解了城市建設資金不足的困境。

（二）“3個三”有序推進棚戶區改造

突出“三個機制”。一是建立聯動機制。成立以縣人民政府分管領導為指揮長的片區棚改指揮部，從相關部門抽專人組成強有力的工作專班，負責片區棚改的征地拆遷相關作。今年，我們又有了創新，聘請第三方負責棚改項目的征地拆遷和房屋拆除工作，由項目所在鄉鎮負責矛盾糾紛的排查和調處。組建實物指標監督組負責對第三方鎖定的實物指標進行抽查復合，確保實物指標真實。二是明確部門職責。棚改項目實行項目所在鄉鎮（街道）為項目區土地、房屋征收和棚改房屋的拆除主體，縣住建局負責項目的申報和規劃設計，貴州濱江市政公司負責項目的融資、資金撥付和建設工作機制。三是優化運作模式。建立“上級補貼、銀行信貸、政策減免、社會投資”等“四位一體”的資金籌集機制，為棚戶區改造提供資金保障。積極鼓勵社會力量參與棚戶區改造，通過招商引資、融資代建等市場化方式吸引社會資本運作棚改項目。

抓實“三個重點”。一是抓好宣傳發動。積極宣傳棚改各項優惠政策、措施，讓廣大棚改戶理解支持并積極參與到棚戶區改造工程中來。同時通過組織棚戶區改造拆遷動員大會，向被拆遷居民講清楚棚戶區改造的目的、意義、優惠政策及工作程序，對群眾思想觀念進行引導，使棚改居民吃下了定心丸。二是完善工作決策。廣泛征求民意、調查摸底、匯總梳理、調研篩選、對接認證，確保棚改計劃的科學性、合理性、針對性。緊扣項目實施，認真制定棚改項目補償安置方案，保證項目按時、順利推進。三是實施多元安置。結合縣情房地產實際，將全縣所有房開項目納入棚改戶選房范疇，實行產權互換、政務購買服務、貨幣補償等方式進行安置。政府購買樓盤安置服務為統一價，各樓盤價格按評估定價，如評估價格高于政府統一價的，由棚改選房戶自行補給房開商，如評估價低于政府統一價，有房開商補給選房棚改戶。

把握“三個原則”。我縣在棚戶區項目推進過程中，充分結合了國家各類政策，全力融會貫通，嚴格對點對標，抓緊抓實項目推進。一是去庫存原則。結合供給側結構性改革政策，圍繞房地產市場現狀，因果分析縣情實際，單點落實工作機制，切實摸清全縣房地產底數，全力實現內房地產去庫存。二是標準統一原則。安置補償方案除了門面按地段評估核定外，其余指標補償標準全部統一，避免了棚改戶之間的攀比。截至目前，棚改戶選房面積60.3萬平方米。三是實事求是原則。在棚改工作推進中，我縣因地制宜，結合縣城區實際，將排查出來的老樓危樓按照保安全、保穩定、保和諧原則提前納入改造范圍，確保不發生安全事故。

三、城市建設和棚戶區改造取得成效

（一）城市建設

城鄉規劃不斷完善，規劃執法不斷加強。一是高標準規劃。城市總規劃是城市建設的藍圖，圍繞“城在山中、山在水中、水在景中、景在人中”的美麗江城城市目標，邀請北京、重慶、貴陽等省內外專家組來調研，為我縣城市發展問診把脈。先后編制了ＸＸ縣第四輪總體規劃修編（2012——2030）及縣域城鎮體系規劃、縣城控制性詳細規劃和核心區修建性詳細規劃、各鄉鎮規劃、所有建制村村莊規劃。確定以“生態優、百姓富、實力強的美麗ＸＸ”為發展目標。二是抓好建設項目評審。成立了縣規劃評審委員會，認真抓好臨街建筑物和重點項目的規劃評審工作，美化建筑外形設計，完善配套設施功能，使每個項目建設都與自然景觀、人文景觀較好的結合。三是從嚴查處違章建筑。加大違章建筑查處力度，依法嚴厲打擊未批先建、少批多建、違規亂建等行為，確保城市總體規劃及控制性詳規執行到位。2014以來，依法拆除違法建筑

余戶

萬平方米。

城鎮體系不斷完善，城鎮化水平不斷提高。2015年1月23日，經省人民政府批復ＸＸ縣行政區劃調整。全縣設 個街道、個鎮、個鄉，城鎮數量為 個。其中主要街道3個，重點建制鎮 個，重要建制鎮 個，鄉集鎮 個。截至 2017年末，全縣常住總人口 萬人，其中城鎮常住人口 萬人，常住人口城鎮化率達。城鎮建設不斷加強，城鎮面貌顯著變化。充分利用現有資源。一是完善城市公共設施。加強縣城區路網改造、溫泉大道、東岳大道、污水處理二期工程、河西紅軍廣場至城北連接橋山峽大道延伸工程、城市管道燃氣工程、ＸＸ大道建設工程、農特產品一條街等工程建設，建成了3座垃圾中轉站、10余座公廁和停車場，完成了民族文化廣場、河東汽車站、縣醫院整體搬遷、第三醫院建設、縣城景觀燈飾亮化工程，新建121所學前教育工程，ＸＸ鎮舊城道路“白改黑”、小商品交易市場、物流園區、停車場和新區房地產等項目建設。二是圍繞“拉路網、配設施、裝項目、做環境”促進城鎮建設。在舊城改造上：開展了河東糧站片區、月亮巖片區、外貿片區、東風碼頭片區等棚改項目建設，舊城改造面積達

萬m2以上；在新區建設上：河東新區ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ等一大批高層、多層建筑建成使用，在河東呈現一座嶄新的ＸＸ新城。加快了ＸＸ新區建設步伐，注重ＸＸ文化、民族文化與現代文明的有機融合，賦予城市可觀賞的文化元素，形成“步步ＸＸ景、處處ＸＸ情”的格局，把ＸＸ新區建設成為真正的“ＸＸ第一城”。目前ＸＸ職業中學、ＸＸ民族中學已整體搬遷至ＸＸ新區，ＸＸ中學建成使用，ＸＸ大道景觀工程全面建成。

城鎮經濟快速增長，推動城鄉協調發展。一個城市的發展，是經濟繁榮的前提支撐，在加快城市建設的同時，更加注重經濟的快速發展。我縣充分利用生態移民搬遷、“一事一議”、扶貧項目資金、農村危房改造等政策資金整合推動城鎮建設步伐，引導農民向城鎮聚集，以《貴州省全域山地旅游發展規劃》為契機，探索“旅游+產業融合”發展模式，推動旅游與產業發展深度融合，傾力打造ＸＸ景區、ＸＸ森林公園、ＸＸ公園、ＸＸ園、ＸＸ農業觀光園、黎芝峽景區、麻陽河自然保護區等山地旅游。全力實施好旅游扶貧試點村項目建設，結合“六綠”攻堅工作，宜種經果林，發展經果林，讓群眾在綠色發展中收益，不斷帶動群眾增收，推動城鄉融合發展。

（二）棚戶區改造

實施棚戶區改造，改善了棚戶區居民居住條件。從2014年棚戶區改造項目實施以來，我縣采取政府主導，市場化運作的方式，按照貨幣安置和實物安置相結合，分散安置與集中安置相結合，新建與綜合整治改造相結合的原則，采取多種措施，實施了ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ等 個片區的棚戶區改造項目，受益群眾 萬人；目前正在實施ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ等 戶棚戶區改造項目。通過新建安置房、商品住宅小區配建安置房、貨幣化安置、綜合整治等方式，從根本上改善了我縣城棚戶區群眾的居住條件和生活環境，同時也有效改變了舊城臟亂差現象。

實施棚戶區改造，拉動了固定資產投資。通過棚戶區改造項目的實施，為我縣城鎮化建設提供了建設用地，有效推動了城市基礎設施建設，也有利于房地產業的平穩發展，同時吸納了民間資本投向城市建設，有效拉動了全縣固定資產增長。全縣固定資產投次500萬元以上的固定資產投資 億元。

實施棚戶區改造，解決了拆遷難的問題。在棚戶區改造項目實施過程中，充分尊重拆遷戶的意愿和主權，靈活采取集中安置，居民自由支配補償款，居民自住購買商品房等方式，實現了安置方式固定化向多元化的轉變，既保障了居民的合法權益，又保證了拆遷工作的順利進行，有效化解了拆遷與安置的矛盾，實現了居民與政府雙贏的目標。拆除近年來棚改項目區面積 萬平方米。

實施棚戶區改造，提升了城市品位。采取政府主導與市場化運作“雙輪驅動”，加快舊城區改造步伐，提升了城市品位。縣委、縣政府通過招商引資，引進有實力的開發企業，由政府主導組織拆遷，結合配套基礎設施建設，申報項目專項基金與貸款融資等方式大力推進舊城區棚戶區改造項目。目前，ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ、ＸＸ等項目有序推進，助推了城鎮建設，提升了城市品位。

第二篇：棚戶區改造經驗材料

加快棚戶區改造 改善城市人居環境

——關于棚戶區改造在改善城市人居環境中作用的調查

武紹平

為了改善棚戶區居民的居住條件，年初市委、市政府決定兩年內基本完成105.4萬平方米棚戶區改造任務，共將惠及3.21萬戶，9.62萬人。納入今年棚戶區改造計劃的61萬平方米，涉及居民1.52萬戶，3.5萬人。拆遷過程中，市區3000干部下到棚戶區包戶拆遷，于7月下旬完成了拆遷工作。為了使廣大動遷戶早日住上新居，回遷樓建設者夜以繼日工作，短短3個月時間完成了10萬平方米回遷樓的建設，棚戶區改造取得了階段性成果，在全省率先實現今年棚戶區改造回遷，也在鐵嶺的城市建設史上創造了一個新的紀錄。

我市有史以來由政府出資并組織實施的大規模集中連片棚戶區改造工程，體現了市委、市政府情為民所系、權為民所用、利為民所謀的拳拳之心，同時是在城市建設特別是在改善人居環境方面的一個巨大貢獻。給我們提供了寶貴的經驗和深刻的啟示。

一、棚戶區現狀及對城市人居環境的影響

我市城市集中連片棚戶區主要分布在城市中心區，按地域劃分為十趟房、啤酒廠北、銅鐘、鐵西百貨西（精工）、龍翔、橡膠廠6塊，占地159.87萬平方米，建筑面積105.4萬平方米，居民3.21萬戶，人口9.62萬人。

我市棚戶區歷史久遠，上述區域的棚戶房大多始建于上世紀五六十年代，最早的建于解放前。隨著城市人口的增加，人們陸續在這些區域的空地上建房。后來人口密度不斷加大，住房日見緊張，為緩解住房壓力，幾乎各家各房都在建房，大房接小房，小房再接窩棚。久而久之棚戶區就形成了規模。棚戶區建筑密度大，多數家庭幾代人生活在一起。“屋里小半間，頭頂能望天，四世同堂住，睡覺肩挨肩。”成為棚戶區絕大部分人居住條件的真實寫照。棚戶區內巷道狹窄，基礎設施落后，環境惡劣。棚戶區沒有排水設施，棚戶房又普遍低矮、下窖，有的屋內地面比巷道路面竟低半米左右。下雨天和開春雪化時，水流倒灌，屋內長年陰暗潮濕。這里垃圾點少，公廁又都是旱廁，環境衛生狀況極差，春天污水橫流，夏天蚊蠅肆虐，冬天積雪成山。居住在這里的人無奈地自嘲：“晴天一身土，雨天一身泥，冬天爬冰山，雨季把水掏。”棚戶區內居住人員成份復雜，生活水平較低。這里出租房屋比比皆是，眾多的外來務工人員和流動人口都把落腳點選擇在了棚戶區，使得這里的社會治安管理和房產部門房屋管理十分困難。

改革開放以來，我市經濟和社會發展速度加快，城市建設日新月異。但是棚戶區的居民卻始終多年生活在惡劣的條件下，與絕大多數市民日益提高的生活水平特別是居住水平反差極大。同時棚戶區的存在，與城市整體形象、文明檔次極不協調，使大的城市人居環境大打折扣，并且也不利于發展城市經濟和招商引資。所以棚戶區改造勢在必行。

二、棚戶區改造對改善人居環境的作用和成果

（一）棚戶區改造的決策

城市集中連片棚戶區的問題，在全國全省有一定的普遍性。其產生既有歷史原因，又有受地方財政、就業壓力等現實條件制約的原因，但都是在構建和諧社會過程中的問題。我市棚戶區問題尤其如此。今年初，省委、省政府提出用2-3年的時間，基本完成城市集中連片棚戶區改造任務，把改善棚戶區居民的居住條件作為全省人民群眾最迫切、最期盼解決的大事之一，市委、市政府更把改造棚戶區這件關乎百姓切身利益的事當做頭等大事，承諾“改造連片棚戶區，讓老百姓告別低矮、簡陋、潮濕的平房，住上了樓房。”棚戶區改造對居民而言，意味著他們將告別惡劣的居住條件和居住環境；而對于一座城市來說，不僅僅意味著“城市村莊將從人們的視線中消失，更意味著在一幅和諧美好的城市畫卷上留下明麗的一筆。

棚戶區改造是個巨大的系統工程，涉及面之廣、政策性之強、人口之多、工程量之大，在我市都是史無前例的。結合我市的實際情況，市政府制定了此次棚戶區改造的基本原則。一是堅持政府主導和市場運作相結合，以市場運作為主，政府補助為輔，統一拆遷安置，凈地招標出讓，對有條件的地塊可以毛地出讓。二是統一規劃建設，統一動遷安置，統一政策標準。三是依法運作，嚴格依照土地、規劃、房產、建筑、拆遷、稅務等法律法規。四是堅持好事辦好的原則。

（二）棚戶區改造的規劃設計

大規模集中連片棚戶區改造，在鐵嶺城市建設史上是第一次。這是改善城市人居環境的大工程，事關廣大群眾切身利益；又是政府開發利用土地、經營城市的極好機會。市委、市政府要求科學規劃，統籌安排，力爭達到規劃標準高、小區配套齊全、環境和諧優美，使棚戶區居民花最少的錢住較好的房。同時，要完善棚戶區周邊的基礎設施，對醫療、教育、商貿、交通等資源進行合理整合，力爭最大限度地方便群眾生活。

規劃部門十分重視回遷規劃設計工作，按照城市總體規劃，多次研究了棚戶區改造安置小區的規劃，科學的確定了回遷樓建設區域和小區位置，包括原址回遷和部分異地回遷新址。在回遷樓戶型設計上，建筑設計單位充分考慮棚戶區居民的生活需求和經濟條件，涉及了35、45、55、65、75平方米的五種戶型。35平方米戶型的確定，充分體現了決策者以人為本、貼近實際的思想。按照省里的指導性意見，當初確定回遷安置房的設計最小戶型是45平方米。后來通過調查發現，棚戶區居民中有一部分居民仍承擔不起。考慮這部分居民的利益，最后確定設計35平方米的最小戶型，受到了居民的歡迎和省領導的肯定。在規劃設計過程中，小區規劃設計和戶型設計都向市民公示，充分聽取群眾的意見和建議。

在棚戶區改造回遷樓的規劃和設計中，堅持了環境優良和配套設施齊全的原則，每個小區都設有物業管理辦公室、社區辦公室，有的小區甚至還有街道辦公場所、幼兒園。小區內還建有公廁、自行車棚及車庫。住戶的電話線配有鐵通和網通的兩套供選用。小區的中心廣場設計成葵花型，暗含”陽光園“的主題，周圍配有休閑、健身場地。小區的綠地覆蓋率在35%以上，高于一般開發商建的商品住宅小區。小區四周的圍墻采用綠化先進城市應用的比較普遍的樹墻，美觀、現代，在銀州區為首次應用。

（三）棚戶區的拆遷

棚戶區改造工程實施后，市委、市政府提出要在三個多月的時間里實現1.52萬戶、近5萬人的拆遷工作，同時又要遵循”以人為本、以情拆遷“的理念，時間緊、任務重。為切實抓好、抓實棚戶區改造拆遷工作，在確定市級領導包片后，又采取了市直各單位包戶拆遷的措施。舉全市之力，打勝拆遷攻堅戰。市區各單位抽調三千多名機關干部，深入到棚戶區當中，做動遷戶的拆遷工作。廣大動遷戶通過包戶干部的實際行動，看到了政府做好這項民心工程的決心，理解和支持拆遷工作，主動搬遷，同時，還與廣大干部結下深厚的友誼。終于在三個月時間內完成了一、二期拆遷任務。

機關干部包戶拆遷是棚戶區改造過程中拆遷工作的一個創舉。承擔包戶任務的領導和機關干部，認真負責，動真情、使真勁、辦實事，為群眾解決了一個又一個難題，化解了一個又一個矛盾，不僅圓滿完成了拆遷任務，而且實現了”和諧拆遷“，收到了”百姓得實惠，干部受教育“的雙重效果。省領導對鐵嶺的干部包戶拆遷作法給予了很高的評價，并批轉各市學習借鑒。

（三）棚戶區改造回遷工程建設

”回遷將會住上什么樣的新樓？“這是每一位棚戶區居民關心的問題，在回遷樓建設工作中，為真正讓市民滿意，采取了一系列公開透明措施，建設這項”陽光工程“。用有限的資金辦更多更好的實事。在棚戶區改造建設過程的實施過程中，依照嚴格的法律程序，通過項目招投標和競爭性談判采購，選用優秀施工企業、優質建筑材料，確保工程質量，降低建設成 2 本。回遷建設工程開工前，委托中介機構組織召開了建筑工程招標會。會議還特別邀請了10位動遷戶代表到會監督，這在全省尚屬首次。建設工程開工后，全部建筑工程及市政基礎設置工程均實行了公開招標。由于整個投招標過程運行規范嚴謹，保證了評標結果的公平、公正。施工隊伍確定后，為了確保及時向其提供優質價廉的建設用料，對工程所需主要材料全部實行政府采購，僅水泥、空心磚、電子對講門等18個主要項目就節省資金800萬元。

為了把實事辦實，把好事辦好，針對回遷樓建設的特點，采用科學的施工材料、施工技術，創建嚴密的質量管理體系、管理辦法，邀請回遷戶代表介入監督。市委、市政府領導多次強調要嚴把工程質量關，確保高標準建設，決不允許出現”豆腐渣工程“。為此，首先建立了嚴密的管理制度，改事后監督為事前監督，把質量問題消滅在萌芽狀態。由承建單位、監理單位、質檢人員、甲方代表、回遷戶代表、規劃設計單位共同組成工程質量管理系統。其中，對承建單位要求設專人負責工程質量管理，做好自檢工作；對監理單位，要求監理人員實行全程監理，嚴格執行監理制度，對作業程序及時跟蹤到位；對質檢人員，要求嚴格檢查、巡查，對工程質量有問題的，要曝光、處罰；工程建設還特別聘請了工程質量監督機構的負責人和業務骨干作為甲方代表，實施質量監管，這一作法得到了省建設工程質量檢查組的肯定，并建議在全省推廣。

為了盡早完成回遷樓的建設工作，減少回遷戶生活上的不便，市委、市政府組建了強有力的建設指揮系統，以對人民高度負責的精神，以高效務實的工作方法，實現了超常規的建設速度。今年棚戶區改造開工建設36萬平方米回遷樓，分為8片，統稱為陽光園一至八區，以保證第一批動遷的棚戶區居民在明年的7月1日前全部入住新樓。8月初，就有7片共22.5萬平方米回遷樓開始施工建設，此后，其余的也陸續開工。可以用”一天一個樣“來形容回遷樓的建設速度。常規的六層住宅樓建設，一般需要5-6個月時間，小區的外網建設需要一個半月時間，而在回遷樓建設過程中，兩項工程加一起僅用三個半月時間，工期差不多縮短了一半。棚戶區首期回遷樓原計劃交付使用時間是2006年6月，后來提前到2005年10月25日，提前了至少8個月，創造了鐵嶺建筑史上的一個奇跡。

三、棚戶區改造對改善人居環境作用的幾點啟示

棚戶區改造對我市改善城市人居環境起到了重要的推動和示范作用，也給了我們一些重要的啟示。

（一）市委、市政府的正確決策是棚戶區改造的基本保證

鐵嶺城區有近三分之一的居民居住在棚戶區，對如此大規模的棚戶區進行改造，在我市歷史上是空前的。不言而喻，做出這個重大決策，市委、市政府承受了巨大的壓力，面臨諸多困難。但是市委、市政府領導認為此舉不僅是經濟任務，更是政治任務；不僅是城市改造工程，更是扶貧幫困工程；不僅是為困難群眾雪中送炭的實際舉措，更是立黨為公、執政為民的集中體現。市委明確要求”不求政績求民心，不圖形式圖滿意“，把棚戶區改造辦成一項德政工程、民心工程。我們的城市人居環境改善任重而道遠，市委、市政府堅持”情為民所用、利為民所謀“，是我們盡快實現優美城市人居環境的基本保證和希望所在。

（二）科學規劃、陽光操作是棚戶區改造的重要保證

面對浩大的為民造福工程，市委、市政府要求科學規劃，統籌安排。在棚戶區改造回遷工作上，市委、市政府以現代化城市建設和發展的眼光謀劃回遷安置小區的建設工作，同時兼顧回遷戶的經濟承受能力，確保其住得起、住得上。小區配套設施齊全，除戶型外與商品住宅小區沒有標準上的差異。同時，在有限的空間內，大到房間的功能，小到燈具的采買，力求經濟合理、環境優化，讓動遷戶住得舒心、稱心，傳遞著對回遷戶的深切關愛。此外，棚戶區改造整個過程的陽光操作，也使這個全市矚目的工程得以順利進行。動遷補償標準在陽光下公開，拆遷程序在陽光下操作，建筑工程在陽光下施工，回遷安置在陽光下進行，被拆遷居民在陽光下受益。動遷者與被拆遷者的和諧互動，證明一個道理：辦事透明，才能有服 3 力；決策公正，才能民心暢通。這對于今后創造優美和諧人居環境的實踐無疑是值得借鑒的經驗。

（三）全社會關注、建設者奉獻是棚戶區改造的根本保證

棚戶區改造全市關注，也需要全社會支持和參與。為了改盡快完成拆遷任務，市委、市政府在確定市級領導包片的決策后，又采取了”市直各單位包戶拆遷“的措施，舉全市之力打勝拆遷攻堅戰。在廣大干部共同努力下，包戶拆遷創造了棚戶區改造工作的奇跡。給予我們的啟示，一是完成各項工作任務，必須始終堅持群眾觀點，高度重視新時期群眾工作充分調動全社會的積極性；二是凡是涉及群眾切身利益的事，必須堅持公開、公平、公正的原則，做到科學執政、民主執政、依法執政；三是破解復雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統一，創新工作思路，用好、用活、用足政策；四是面對大事難事，必須善于集中各方面的力量，提高抓落實的能力，形成攻堅克難的合力；五是必須重實際、重實干、重實效。關于回遷樓從建設到回遷的速度，可以說是鐵嶺建設史上的一個奇跡。這樣的奇跡，來自包括決策者、指揮者和施工人員在內無數建設者的無私奉獻。一方面是市委、市政府的強力推動，一方面是指揮系統的科學高效指揮，再有就是施工人員夜以繼日的頑強奮戰。這一切形成了無堅不摧的強大力量，保證了回遷工程建設優質快速完成。

在學臨沂、找差距、明方向、促發展活動中，在創造良好城市人居環境的實踐中，我們迫切需要發揚棚戶區改造的精神，實現鐵嶺超常規、跨越式發展。鐵嶺市房產局

二00五年十一月一日

遼寧省阜新市棚戶區改造調研報告

www.tmdps.cn 2006年07月13日 來源：振興東北辦

按：近日，建設部部長汪光燾同志深入遼寧阜新，考察了棚戶區改造工作，形成了《遼寧省阜新市棚戶區改造調研報告》。現印發，供參閱。

為貫徹落實《中共中央國務院關于實施東北地區等老工業基地振興戰略的若干意見》，2003年以來，建設部多次召開專題會議，研究推進棚戶區改造的思路和政策措施。在2004年下發的《建設部關于貫徹落實〈中共中央國務院關于實施東北地區等老工業基地振興戰略的若干意見〉的意見》中，提出要積極穩妥地推進危房和棚戶區改造，做好冬季供熱采暖的組織工作，加強基礎設施建設和維護改造，加強規劃指導和服務等工作。2005年在兩次赴遼寧調研的基礎上，建設部又下發了《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》。遼寧省委、省政府高度重視棚戶區改造工作，2004年底，省委全委會決定自2005年起，用二至三年時間，基本完成全省5萬平方米以上城市集中連片棚戶區改造任務。為推動和加快煤礦棚戶區改造，分別于2004年和2005年下發了《關于進一步加快城市棚戶區改造有關問題的通知》和《全省城市集中連片棚戶區改造實施方案》兩個重要文件，對全省棚戶區改造進行了統一部署。遼寧省 4 的棚戶區改造工作受到人民群眾的擁護和社會方方面面的支持與好評。

為總結遼寧省特別是阜新市棚戶區改造經驗，探索資源枯竭型城市轉型的思路，2006年6月6-9日建設部調研組對遼寧省阜新市棚戶區改造情況進行了調研。現將阜新市結合資源枯竭型城市轉型，加快棚戶區改造的有關情況報告如下：

一、棚戶區改造已成為推動資源枯竭型城市轉型的重要切入點

阜新市棚戶區在整個遼寧省具有典型性。全市棚戶區總面積為387萬平方米。其中，5萬平方米以上的集中連片棚戶區283萬平方米。阜新市列入全省棚戶區改造計劃的房屋建筑面積221萬平方米，占全省棚戶區改造計劃的27％。涉及居民81820戶、22．66萬人。2005年初，阜新市啟動了城南、高德、平西、新邱四片棚戶區改造工程，截至到2006年5月底，已完成221萬平方米的拆除任務，回遷樓開工面積230萬平方米，占計劃的82％；竣工35萬平方米，安置拆遷居民8372戶；預計2006年底，約有85％的被拆遷居民可以順利回遷。

從入戶訪談和現場調研的情況看，阜新市棚戶區改造在經濟、政治、社會、文化等多個方面都取得了良好成效。

(一)有效地解決低收入家庭的住房困難，體現了社會公正。阜新市棚戶區戶數占市區總戶數的28．68％，人口占市區總人口的28．98％。棚戶區居民絕大多數都是低收入困難群體，低保戶和低保邊緣戶占棚戶區總戶數的比例高達75％。改革開放以來，這一群體的生活狀況并沒有發生明顯改善，反而因下崗失業而被日益邊緣化。棚戶區改造前，棚戶區居民戶均住房建筑面積27平方米，人均9．7平方米，其中，低保戶戶均住房建筑面積為22．2平方米，人均7．4平方米；改造后，戶均住房建筑面積增加到50多平方米，人均達16．7平方米，已接近全市人均建筑面積17．34平方米的居住水平。在對棚戶居民進行回遷住房安置時，阜新市規定原面積部分按每平方米120元結算結構差價，合理超面積部分按每平方米650元購買，超過合理面積部分按每平方米1100元購買，從而使絕大多數經濟收入低、生活困難、無法依靠自身力量解決住房問題的群眾，經過棚戶區改造之后，不僅改善了居住環境和居住質量，而且擁有了價值數萬元的房屋資產，享受到了改革開放和經濟發展的成果，體現了社會的公平與公正。以在棚戶區改造前住房面積為20平方米的三口之家為例，按照同地段商品房每平方米1600元的市場價格計算，這戶居民只需支付2．32萬元，就可以獲得一套價值8．32萬元、面積為52平方米的回遷安置房；按照同樣的方法計算，這戶居民支付3．64萬元后，就可以獲得一套價值10．24萬元、面積為64平方米的回遷安置房。

(二)提升和完善城市功能，改善了城市面貌。國家支持遼寧省”中央下放地方煤礦“棚戶區改造的26 億元資金中，安排給阜新市9．3億元。根據國家有關規定，這部分資金將主要用于城市基礎設施和公共服務設施的配套建設。在國家專項資金的支持下，阜新市結合棚戶區改造，大力進行基礎設施和服務設施配套建設，完成了煤城路的改造工程和細河的城市段治理，一大批市政道路列入改造范圍，建設了日處理1500噸能力的垃圾無害化處理場和日處理10萬噸能力的污水處理廠。另外，隨著今年改造計劃的實施，阜新市將相應地搬遷改造幾所學校，并積極爭取國家支持以推動將采煤沉陷區改造為地質公園的工作。棚戶區改造項目的實施，加快了城市基礎設施建設進程，改變了礦區城市基礎設施條件，完善了城市功能，改善了城市面貌，提升了城市形象和綜合競爭力。

(三)優化配置土地資源，促進了土地合理利用。集中連片棚戶區的改造盤活了存量土地，提高了土地的使用價值，使稀缺的土地資源得以再生利用。阜新市列入省計劃改造的集中連片棚戶區共涉及12塊，拆除房屋面積221萬平方米，總占地面積15．8平方公里。改造整合后新建10片回遷樓，總建筑面積為264萬平方米。騰空土地10塊，總面積約5．8平方公里，這為阜新市推進產業結構調整、完善城市功能、促進經濟發展提供了有利條件。

(四)促進產業結構調整，增加了社會就業．阜新市結合棚戶區改造，以土地置換為依托，大力調整產業結構，突出發展現代農業，加快發展現代服務業，大力優化工業結構。目前，阜新市已引進對當地農業生產帶動力極強的伊利、雙匯等農業產業化企業，培育和發展了資訊、旅游、社區服務等現代服務業，發展和扶持了科技含量較高的電子、化工等工業企業，并因地制宜地發展了一些勞動密集型企業。從對參與阜新市棚戶區改造的新澳房地產開發有限公司和鼎新房地產開發有限公司的調查情況看，兩個企業職工的年收入分別由6000元和8000元增加到8000元和10000元。同時，棚戶區的改造拉動了建筑業的發展，2005年建筑業產值達25億，建筑業、建材業、物業管理等行業共吸納約2萬人就業，每月可為每名職工帶來約800元的收入，促進了當地經濟的增長和居民收入的提高。

(五)密切黨和政府與人民群眾的感情，促進了社會和諧。通過棚戶區改造，多數普通群眾告別棚戶區搬遷上樓，穩定了民心，增強了黨和政府與人民群眾的血肉聯系。在新邱西部棚戶區 79歲的李柏祥家和75歲的齊曰信家訪問時，兩位老人都向汪光燾部長表達了即將告別棚戶區住進新樓時的喜悅心情。李柏祥家僅用1．5萬元，購買了價值7萬多元，面積64平方米的安置用房，這位參加過解放戰爭的老軍人激動地說：”做夢都沒想到會住上樓房，感謝共產黨、感謝政府“；在城南棚戶區7 1歲的朱淑霞家訪問時，老人向汪光燾部長說：”原來用煤爐子取暖，家里到處是黑的，現在住上這么寬敞明亮的新房，家里裝修的漂漂亮亮，一進家門就覺得舒坦“。在對棚戶區老百姓的隨機訪談中，大家對棚戶區改造都給予了極高評價，認為棚戶區改造是政府為民辦實事、辦好事，是老百姓歡迎的”民心工程“，許多人反映現在的街道干凈了，馬路寬敞了，河水清潔了，人的心情也舒暢了。另外，阜新市在棚戶區改造中還為 6 每個社區無償提供 200-300平方米的社區管理用房，加強了社區組織建設。

總的來看，棚戶區改造改善了低收入家庭的住房條件，縮小了城市不同群體之間的住房差距和生活差距，提高了城市基礎設施配套水平，實現了城市土地資源的優化配置，為實現東北老工業基地的振興創造了良好環境與支撐條件。另外，棚戶區改造提高了黨員、干部的執政能力，密切了干群關系，增強了社會凝聚力，促進了社會的和諧發展。可以說，阜新市對棚戶區改造的實踐已經為資源枯竭型城市轉型探索了一條新路，成為推動資源枯竭型城市轉型的重要切入點。

二、棚戶區改造的基本經驗

(一)”政府主導，全社會參與“是推進棚戶區改造的有效機制

在省委、省政府的統一領導下，為了克服時間緊、任務重、資金短缺等諸多困難，2005年阜新市按照”政府引導，市場運作，統一政策，開發企業建設，全社會參與，屬地協作“的運作機制。對具備商業開發條件或基本可以實現資金平衡的地塊，選擇本地具有一定實力的房地產開發企業，通過政府引導、市場化運作的方式實現對棚戶區的改造：市政府統一規劃、統一拆遷政策、統一建設標準；開發企業根據市政府確定的規劃、政策和標準，組織拆遷、建設和回遷，接受政府有關部門的指導、檢查和監督。2005年阜新市共有三家開發企業參與四片棚戶區改造，共拆遷棚戶區房屋面積121．5萬平方米，建設回遷住宅樓80萬平方米，竣工35萬平方米。

2006年在總結2005年的棚戶區改造經驗的基礎上，為了更好的全面完成棚戶區改造任務，加大了政府推進力度，對列入全省改造計劃的沒有商業開發價值的八片92．4萬平方米棚戶區，按照”統一規劃、統一政策、統一標準“的總體要求，由棚戶區所在的區政府及市政府有關部門直接承擔棚戶區改造任務，具體負責棚戶區的拆遷、建設、回遷安置，從而有效地推進了棚戶區改造工作的進程。政府通過招投標等方式選擇設計、施工、監理單位，并對大宗建筑材料進行統一采購。阜新市充分發揮公眾在棚戶區改造中的作用，多渠道籌集改造資金，包括：通過危改與房改相結合，按照房屋的壽命和質量，每平方米按30-60元的房改成本價收取售房款；對安置住房按原面積部分、合理超面積部分和超過合理面積部分，分別收取不同標準的購房費用。僅這兩項可收取7．4億元改造資金，占棚戶區改造總投資的20％。另外，在工程建設中，聘請32名有工程建設經驗的回遷群眾進行質量監督，既調動了回遷群眾參與改造的積極性，又有效監督了工程質量。

(二)主要領導親自抓，層層落實責任制。遼寧省委、省政府把棚戶區改造納入考核目標，明確各市市長作為第一責任人。阜新市委、市政府將棚戶區改造作為全市的”一號工程“，市政府成立由市長任組長的棚戶區改造領導小組，主要領導多次主持召開棚戶區改造專題會、調度會，并經常深入棚戶區拆遷 現場和工地指導棚戶區改造工作。各職能部門和各區、各街道明確責任，分工協作，層層抓落實。全市92個市直單位共同抽取政策水平高、業務能力強的干部承擔拆遷包戶工作，通過細致的政治思想工作，使群眾充分了解棚戶區改造政策，由抵觸變為支持，8萬多拆遷居民沒有一戶因為棚戶區改造拆遷安置越級上訪、也沒有一戶實行強拆，有效保證了棚戶區改造的順利實施。

(三)統籌規劃，分步實施。在棚戶區改造過程中，阜新市堅持以人為本，統籌兼顧，努力做到”四個相結合“，即使棚戶區改造與推進城市發展和經濟轉型相結合，與促進居民就業和再就業相結合，與增強城市功能、提高城市核心競爭力相結合，與完善城市基礎設施相結合。在對棚戶區改造進行統籌規劃的基礎上，阜新市又通過深入細致的調查，摸清了棚戶區的底數和居民的可承受能力，了解了棚戶區居民對安置住房面積、戶型結構等的具體需求，并以此為依據，組織編制了城市棚戶區改造方案，擬定每天的工作量，按照工期倒排計劃，逐個檢查、登記各分項工程的完成情況。建筑施工單位堅持”規定動作做到位，自選動作有特色“，除按照棚戶區新建住房標準進行施工外，還根據居民的意見和要求，對室內戶型和設施進行更改和調整。

(四)明確政策，陽光操作。阜新市為確保國家和棚戶區居民的利益不受侵害，保證群眾滿意，保障建筑工程質量和工程進度，在棚戶區改造過程中實施陽光操作：通過公開招投標，選聘資質高、信譽好、能力強的建設隊伍；通過監督檢查，解決非法轉保、分包等違規行為；通過對大宗建筑材料的政府集中采購，確保工程建設的公開透明；通過建立專款專用制度，確保棚戶區改造資金安全；通過制定科學的補償安置方案，及時公布拆遷安置方案和補償標準，實行先簽協議、先繳錢的先選房，所有補償款、選擇的房源及時公示，接受社會監督，實現了拆遷補償安置的公平、公正和透明。

(五)政策落實到群眾，使群眾享有實惠。在安置房屋設計中，根據被拆遷居民的需求和承受能力，分別建設了37、45、52、64、68平方米等五種戶型的安置住房。為減輕棚戶區居民負擔，阜新市制定了一系列讓利于民的優惠政策：一是新舊房屋差價每平方米減收30元；二是所有回遷居民共用部位公用設施維修基金按成本價每平方米800元的1％收取；三是棚戶區居民在辦理產權證時免收所有稅費。這三項政策使棚戶區居民每戶享受了近3000元的優惠。此外，對低保戶和低保特困戶實行了更加優惠的政策：私有產權原面積拆一還一，免收新舊房屋結構差價。除此之外，對于擁有被拆遷房屋產權的低保特困戶，合理擴大面積部分每平方米補助200元；如果確實無能力出資購買合理擴大面積部分，則允許欠款入住，待交夠欠款后再辦理房屋所有權證；如果到期后仍然無能力繳納欠款，則按廉租住房進行管理。

三、關于棚戶區改造的建議

(一)加強棚戶區居民安置用房的質量管理。棚戶區居民安置用房包含大量的政府優惠，建設標準以 8 小戶型為主，因此，在住房戶型、環境設計中，應充分發揮各級規劃、設計單位的作用，推廣高水平的戶型設計方案，使戶型設計更加科學合理，實現在較小的面積內達到較高的舒適度，同時，要兼顧居民生活水平提高后的可改造性。另外，在開發、設計、拆遷、施工、監理等各個環節，要盡可能通過公開招標的方式選擇有實力的單位參與建設，加強工程質量安全監督管理，確保回遷安置房屋的建設質量，防止因質量問題引發糾紛。

(二)完善服務功能，進一步做好棚戶區改造工作。棚戶區改造是惠及廣大棚戶區改造居民的”民心工程“、”德政工程“。阜新市棚戶區改造的數量多、面積廣，建成后的房屋管理難度大。建議對安置小區公共部位維修、小區物業管理、供暖等要早作安排，把好事辦好、辦實。另外，阜新市尚有5萬平方米以上的連片棚戶區62萬平方米、5萬平方米以下的非集中連片棚戶區104萬平方米需要改造，棚戶區居民改造愿望強烈，建議統籌安排、加快改造步伐，防止因互相攀比而引發不必要的上訪。

阜新市”政府主導，市場運作，公眾參與"的棚戶區改造機制，讓利于民、公開透明及落實到人的改造政策，各級政府分級負責的改造體制，為資源枯竭型城市棚戶區改造提供了寶貴經驗，對全國城市危房改造具有借鑒意義，建設部將加強工作指導，積極穩妥地推進這項工作的展開。（建設部調研組供稿）

第三篇：棚戶區改造實施方案

中鹽皓龍棚戶區改造實施方案

推進城市棚戶區改造工作,是落實科學發展觀、構建和諧社會的重要舉措,是市委、市政府為擴大內需、改善城鎮低收入家庭住房條件作出的重大決策,對提升我市城市居民居住水平、改善城市環境、完善城市功能具有重要意義。為進一步加快推進我公司棚戶區改造,現提出如下意見:

一、指導思想及原則(一)指導思想

全面貫徹落實科學發展觀,按照保增長、保民生、保穩定的要求,堅持以人為本,以建設和諧皓龍、促進經濟社會協調發展為目的,加快棚戶區改造步伐,改善我公司職工的住房條件,提高城市土地節約集約利用水平,提升城市形象。

(二)基本原則

1.統一領導,屬地實施。堅持統一領導,因地制宜,加強協調。

2.整體推進,配套建設。堅持以人為本、安置先行,按照“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針,將棚戶區改造成房屋質量優良、功能完善、設施齊全、生活便利、環境優美的新型城市社區。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎設施和學校、商業等公共服務設施要同步規劃建設,同步交付使用。

3.要在深入調查、摸清底數、精確測算的基礎上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目標及建設標準

(二)工作目標

(三)建設標準

棚戶區改造要按照國家建筑節能的有關規定,建設節能省地型住宅。充分考慮棚戶區居民的購買能力和意愿,原則上工礦棚戶區改造項目戶型建筑面積控制在80平方米以內,高層建筑可適當放寬到90平方米。城市棚戶區安置回遷居民的戶型面積結合當地居民住房實際情況和居民收入水平確定,以中小套型為主。

三、政策保障

(一)資金籌措政策

(二)土地支持政策

納入城市棚戶區改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地,由市和縣(市)土地儲備機構統一納入儲備計劃,實施開發整理,也可以委托有資質、有實力的企業參與棚戶區改造建設用地的開發整理。開發整理后的土地按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發整理土地的資金,按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市棚戶區改造范圍內的市政和公用設施用地及配建經濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益,優先用于城市棚戶區改造的基礎設施和公共服務設施建設。對工礦棚戶區,原屬于國有劃撥的生產用地,城鄉規劃部門應及時調整為棚戶區建設住宅用地,國土資源管理部門要根據規劃部門的土地用途調整為原土地使用者辦理土地用途變更手續;對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批,比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。

(三)稅費優惠政策

城市棚戶區改造和工礦棚戶區改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費;經營服務性收費項目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區改造項目要納入經濟適用住房建設計劃,并免征土地契稅;城市棚戶區居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的,免征契稅;房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷房屋面積部分,按照有關規定減免稅費。棚戶區改造中配建的經濟適用住房和廉租住房項目,可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定的優惠政策。

(四)拆遷安置政策

嚴格拆遷計劃管理,在拆遷計劃中優先滿足拆遷棚戶區的需要。城市棚戶區房屋拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償的方式,鼓勵以產權調換方式為主。被拆遷人選擇產權調換的,原則上實行拆補平衡。房屋安置面積超出原有面積,在規定標準(另行制定)內的部分,可按成本價格購買;超出規定標準的部分,按房屋市場價格購買。被拆遷人選擇貨幣補償的,貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、折舊等因素,以房屋市場評估價格確定補償價款,不再進行土地補償。

城市棚戶區和工礦棚戶區改造范圍內國有直管公房、已改制和未改制單位的自管公房,統一由市房管局履行國有產權代表職責,按照市場評估價格優惠優先出售給現房屋租賃戶(公變私)后,按棚戶區改造有關拆遷安置政策進行拆遷安置。對經濟困難,無力購買原租賃住房產權的低收入家庭,安排保障性住房實物配租,確立新的租賃關系。國有公房出售收入納入全市住房保障和棚戶區改造統籌資金。

(五)住房保障政策

城市棚戶區和工礦棚戶區改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%;對棚戶區內符合經濟適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優先保障,一次性解決住房問題。

(六)棚戶區居民購房支持政策

市住房公積金管理中心在防范風險的前提下,對繳納公積金的居民要降低首付款比例,簡化貸款手續,支持棚戶區改造。設立規范的住房置業擔保機構,鼓勵有條件的各類經濟組織和民間資金介入,為中低收入家庭提供住房貸款擔保,降低銀行貸款風險,支持個人合理住房消費。

(七)產權政策

城市棚戶區改造中用于回遷居民安置的房屋產權歸棚戶區居民所有,商品住房以市場價購買后確認產權。工礦棚戶區改造的房屋納入經濟適用住房的,實行國家和個人共有產權制度,個人以其出資額和企業補助取得部分產權;工礦棚戶區居民通過補交土地出讓金后可取得全部產權。持有部分房屋產權的工礦棚戶區居民轉讓棚戶區改造房屋時,要取得全部產權后方可上市交易。棚戶區改造配建的廉租住房產權全部歸國家所有。

四、組織領導

成立“新鄉市棚戶區改造領導小組”和“新鄉市棚戶區改造辦公室”,建立市棚戶區改造聯席辦公會議制度,市發改、住房和城鄉建設、財政、城鄉規劃、國土資源、房產管理、拆遷、審計、地稅、人防等部門要協調聯動,加強合作,研究解決棚戶區改造的重大問題,主動提供服務,共同推進棚戶區改造工作。

1.各縣(市)、區政府:要成立相應工作機構,制定實施細則,搞好前期摸底調查和宣傳動員,組織實施項目管理;負責棚戶區房屋拆遷安置、資金監管和社會穩定工作,制止棚戶區內亂搭亂建行為。

2.市發展和改革委員會:負責棚戶區改造規劃、計劃的制定和安置住宅建設項目審批立項工作。

3.市住房和城鄉建設局:負責棚戶區改造工作的指導、協調和監督;負責棚戶區的認定;工程建設質量、安全、進度的監督檢查;拆遷安置房建設成本的審核;組織新建小區的綜合驗收。

4.市財政局:負責棚戶區改造融資工作,落實棚戶區改造財政補貼資金,爭取國家、省的支持資金,落實本級財政廉租住房建設資金和棚戶區改造項目貸款貼息資金。

5.市國土資源局:根據規劃預留棚戶區改造、廉租住房建設土地利用計劃指標,提供異地安置住宅建設地塊,確保土地供給;做好土地出讓金收繳工作;辦理棚戶區改造項目、廉租住房建設項目土地手續。

6.市城鄉規劃局:依據城市總體規劃編制擬改造片區和異地安置住宅地塊的控制性詳細規劃及規劃設計條件,規劃相應的回遷安置和商業開發用地,審批棚戶區改造中新建小區規劃方案,對棚戶區改造范圍內的違法建設行為進行查處。

7.市房產管理局:負責棚戶區改造中住房保障對象資格確認和保障性住房建設的組織協調,指導各縣(市)、區落實住房保障工作。

8.市審計局:負責棚戶區改造政府投入資金使用的監督審計工作。

各縣(市)、區政府要制定棚戶區改造實施細則,于3月15日報市棚戶區改造領導小組辦公室。

五、組織實施

(一)編制改造規劃和計劃

各縣(市)、區政府依據城市總體規劃、城市住房發展規劃、棚戶區改造任務及資金籌集情況,按照3年完成改造任務的要求,編制3年棚戶區改造規劃和計劃,2010年3月底報市發改委審核同意后實施。市政府與各縣(市)、區政府和市直有關部門簽訂棚戶區改造目標責任書,納入市政府績效目標考核范圍。

(二)加快項目審批

將所有工礦棚戶區、城市棚戶區改造項目全部納入省、市兩級聯審聯批范圍,實行一站式、一條龍集約化審批服務,簡化審批程序,縮短審批時限,提供高效服務。

(三)依法規范拆遷

棚戶區改造方案、優惠政策、面積測算方法、安置順序等事關拆遷居民的事項要及時張榜公布,接受群眾和社會監督。拆遷安置由各縣(市)、區政府負責組織,嚴格執行國家和省、市的拆遷政策,陽光操作,和諧拆遷。堅持先安置后拆遷,實行貨幣補助或提供過渡性住房相結合的方式,解決被拆遷群眾的安置問題。棚戶區改造回遷安置住房只能安置棚戶區住戶,不得面向社會銷售。改造資金的使用、成本核算、價格核定要向社會公開,接受審計監督。棚戶區改造房屋拆遷,與拆遷當事人達不成補償安置協議、在規定拆遷期限內拒不搬遷的,依法實施行政強制拆遷;對野蠻拆遷,無理取鬧、阻撓拆遷的,要依法追究當事人的法律責任。

(四)加強建設監管

嚴格執行工程監理、質量責任制和項目投標制,嚴格工程質量管理,堅決杜絕“豆腐渣”工程。項目竣工后,由建設主管部門牽頭,依法組織相關部門聯合驗收,合格后方可交付使用。市有關部門要加大審計和稽查工作力度,對棚戶區改造工程進度、工程質量、改造資金的籌集和安排使用等情況進行監督檢查,對各縣(市)、區計劃執行情況進行驗收檢查,對不能按期完成改造任務的縣(市)、區和工礦企業,扣減棚戶區改造以獎代補資金,并追究有關人員的責任。

(五)強化物業管理

新建回遷小區實行物業管理,繳納公共維修基金,由業主按招投標方式確定物業管理公司,嚴格執行有關物業管理政策。小區內配建的商業性用房的經營收益可作為補充小區管理、房屋維修等費用。

第四篇：棚戶區改造流程

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質，確定適用拆遷的程序。

主要區分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內集體土地上房屋的拆遷，以及農村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內發生轉讓，應經拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規劃許可證并且公示。

（5）調查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘特殊對象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構。評估機構應當具有經建設行政主管機關依法核準的相應房地產評估資質。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。②對估價機構確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。④對估價報告的形式與內容進行核實。

⑤對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質的評估公司專業評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區位是指房屋的地理位置，與城市區域發展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環境等有關。區位是決定房屋價格的主要因素，實質上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規劃、城建部門同意，是否取得合法手續為依據。如原設計為住宅，改為營業用途不但要看是否有營業執照，還要有規劃部門批準手續。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質的面積測繪單位測繪結果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結構形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數進行換算。

（3）房屋拆遷評估行為的法律性質

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產估價規范》等法律法規、規章的規定，估價機構做出的《評估報告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協商達成一致意見，可不經過評估程序，直接簽訂補償安置協議。

Ⅳ 專業性：從事房屋拆遷評估的機構必須具有三級以上房地產評估資質，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構出現，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結論可以作為補償安置的依據。但有證據證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結論明顯背離事實的情況，該評估結論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據評估報告確定的估價值協商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據，沒有拘束力。

（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托其他資產評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構的產生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產價格評估資格，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

Ⅱ房地產估價機構資質等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業務，但處于暫定期內的三級估價機構除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構按以下程序產生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協商共同選定并委托一家具有資質的房地產評估機構承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質的房地產評估機構進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構。⑶公示入選的評估機構。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。⑷拆遷估價機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。Ⅳ評估機構產生程序的弊端

⑴評估機構出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構建立起一定的利益聯系，可能影響評估的公正性。（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，房地產管理部門給與協助查閱。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。Ⅲ現場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償的基本數據。其中兩個數據非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發之日；二是當地房地產市場交易價格數據。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現在雙方協商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質等等因素決定交易價格。Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發法，是預計估價對象開發完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產開發成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發經營者在商（pin）品房開發期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，理解該條規定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。（9）被拆遷人對評估機構不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。

（10）拆遷當事人對評估結果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結果有爭議是最常見的，通常認為該結果不能反映自己房產的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結果有爭議時，應當遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

第五篇：棚戶區改造

一、首先要明確幾個概念

什么是危房，即危險房屋。據《城市危險房屋管理規定》，危險房屋是指，“結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。”是棚戶區改造中的一種類型;棚戶區改造是政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程;“環保拆遷”，是指為了實現環境保護的措施和目標，主管部門自身或者委托拆遷實施單位依照我國集體土地和國有土地征收和拆遷法律，對土地上單位或個人的房屋進行征收和拆遷。環保拆遷的目的和宗旨是為了保護環境，實現國家的環境保護政策和目標。由此可見，小編認為危房、棚戶區、環保搬遷、征收拆遷是包涵關系。三者既有相似又有不同的地方。相似之處就是都是根據所在區域的土地性質的不同拆遷補償標準有所不同。它們各自的特點具體來說在于：

1、危房改造有主動申請型也有被動改造型的

認定危險房屋是要經過一系列法定的程序，可以自己主動申請也可以是行政部門來審查認定，但是經申請或審查后如果認定為危房，也不意味著要強制拆除，這之間是沒有必然的聯系的。根據法定程序認定危房的程度不同，采取的措施也有不同，比如修繕等。所以如果拆遷方認定為危房之后，不加以區分，一律要求拆除，甚至都沒有走過法定程序，只是找相關人員進行通知，那么我們的當事人就應當注意了，這或許是對方的逼簽手段。此時不要慌張，及時的找專業的拆遷律師來維護自己的權利。

2、棚戶區改造是屬于為了公共利益的政府行為可訴

棚戶區是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域。它包括但不限于危房改造。有的時候當事人會說自己的房屋還是嶄新亮堂著，怎么會被認定為棚戶區。這里小編要告訴大家，首先棚戶區不是一個法律概念，拆遷方認定棚戶區的要素有很多，各個地方也有不同，政策是從整體出發，在一塊區域內來認定，因此某個小區如果在整個棚戶區范圍內，那么會被視為一同改造的對象。小編告訴大家不要過多的糾纏于自己的房屋所在地能不能說成是棚戶區，這不是主要矛盾，棚戶區改造是為了公共利益，由此我們需要抓住的重點是補償合不合理。究竟應該是什么樣的拆遷補償，小編在后面一起說。

3、在環保拆遷中，和征收拆遷一樣，拆遷方應當先補償、后搬遷。

拆遷補償資金來源于既有的土地出讓收入。在實踐中，企業為了實現環保目標，受拆遷方委托，自籌資金實施了環保拆遷，對于企業所支出的環保拆遷費用，財政部門應當從已有的土地出讓收入償還企業，不論怎樣，對于被拆遷人都有爭取合理的拆遷補償的權利。

二、危房、棚戶區改造、環保搬遷實施主體

我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”

《物權法》第42條第1款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”

《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收國有土地上單位、個人的房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。市、縣級人民政府負責、組織和實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

根據上述規定，為了實現公共利益，國家可以對土地實行征收或者征用。也就是說，只有國家才能運用公權力對集體或私人不動產進行干預，將其強制性地移轉給國家。具體而言，在危房、棚戶區改造、環保搬遷中，履行土地征收和房屋拆遷職責的主體只能是國家行政機關，當地的居委會/村委會不具有征收拆遷的主體資格。其組織實施的全程工作，均應當在有權拆遷方的主導下，按法律規定的步驟程序進行至完結。

對無拆遷補償的危房、棚戶區改造、環保搬遷說NO!

三、危房、棚戶區改造、環保搬遷的拆遷補償

從上面的論述中，我們可以知道，不要在意一個項目的名稱是什么，只要是為了公共利益需要的征收搬遷，我們都可以要求合理的拆遷補償，拆遷律師認為進行補償應弱化對土地所有權性質的區分，均應結合房屋實際情況，參照周邊同類性質房屋予以補償。簡以概之，補償方式有兩種，產權置換與貨幣補償。產權置換后被征收人的實際生活質量不應降低。補償的標準具體是什么，多少錢一平米，這些都是各地的政策在法律的規定之下制定具體的補償方案來執行的。當事人首先要根據相關法律的規定對自己的房屋土地有個心里預估價，之后看拆遷方和你們談不談拆遷補償，談的拆遷補償有多少。這樣覺得不合理千萬不要等待，要抓住主動權，咨詢專業的拆遷律師，拆遷律師要采取法律調查手段，要看項目從開始到執行過程中存在什么樣的違法點，之后才能爭取到合理的拆遷補償。