第一篇：物業管理概述課教學大綱

《物業管理基礎知識》教學大綱

一、教學目的和要求

掌握物業管理的基本常識，包括物業管理基本概念，業主、業主大會及業主委員會，物業管理法律法規，物業管理收費、物業管理職業禮儀等內容。培養同學們的從業素質和基本能力，為同學日后從事物業管理行業的工作打下基礎。

二、教學原則、方法

針對同學的基礎比較差的情況，教學中盡量注意通俗易懂。在講解基本理論知識的基礎上，多注重實際案例介紹，傳授實際經驗。希望同學們在學完該課程后，能夠很快融入物業管理工作之中。

教學方法采用課堂教學、案例學習、實景導入等手段。課堂教學主要講解物業管理的理論知識，以案例和書本知識相結合的方法進行。案例學習具體方法是在每次的課堂教學中都融入與教學內容相關的物業管理案例，讓同學們在學習案例的同事概括案例并獨立分析案例，旨在提高同學們的獨立思考能力和判斷力，提高表達能力和寫作能力。除此以外，在教學過程中導入實景模擬學習，給同學更加感性的認識，加深和鞏固理論知識。

三、考試

考試目的是檢測教學的成果，了解同學對基本常識的掌握情況。考試主要采用單項選擇、多項選擇、判斷和簡答題的形式。

四、教學內容安排（共14課時）第一講 物業管理基本概念（4課時）第一節 物業與物業管理

第二節 物業管理在我國的興起與發展 第三節 物業管理的性質與特征 第四節 物業管理的基本原則

第二講 物業管理的基本內容與基本環節（4課時）第一節 物業管理的基本內容 第二節 物業管理的基本環節

第三講 業主（4課時）第一節 業主和使用人 第二節 業主的四種意識 1．法律意識 2．消費意識 3．規約意識 第三節 最高人民法院關于物業管理糾紛和建筑物區分所有權的兩個法律解釋 第四節 業主的三個層次 1．業主大會 2．業主委員會 3．單個業主

第五節 與業主相關的法律、文件和合同

第四講 工程技術人員的職業禮儀（4課時）

第一節 物業管理中的工程技術的特殊性

第二節 第三節

物業管理的工程技術人員在工作中的注意事項 物業管理中工程技術人員的職業禮儀 2

第二篇：物業管理培訓概述

第一講：物業管理培訓概述

在我國，物業管理是一個新興的行業，從業人員參差不齊。對物業管理人員進行培訓，將對整個行業的發展起到巨大的推動作用。

一、培訓的必要性

從事不同的職業的人都需要掌握一定的知識或技能。由于人們自身的知識水平和能力與客觀要求之間存在著差距，因此在實際工作中一些人無法有效的履行自己的職責，于是，組織相關人員進行培訓就有了可能性和必要性。培訓關注的是工作人員現有的工作績效水平與所欲達到的績效水平之間的差距，并努力去縮小這個差距。通過培訓，工作人員的知識、技能、態度等得到改善，最終達到提高工作績效的目的。

物業管理人員專業水平參差不齊的現狀與業主的期望、要求極不適應。物業管理人員的素質的高低，不僅影響到物業管理公司的質量水平，而且關系到整個公司的興衰成敗。對于物業管理這樣的服務性行業來說，優秀的管理人員就是公司的一面旗幟。所以，加強物業管理人員的培訓，提高管理人員的思想品德素質、個性心理素質、知識結構素質、業務能力素質等，具有積極的現實意義。

二、培訓的主要內容

（一）思想作風培訓

物業管理人員思想作風培訓的內容，總結起來主要是幫助大家樹立服務意識、法律觀念、“五勤”思想和“五愛”思想。

1.服務意識

引導和教育全體人員牢固樹立“服務第一，業主至上”的思想，全心全意為業主服務。具體做到：服務態度---文明禮貌；服務行為---合理規范；服務效率---及時快捷；服務效果---業主滿意。

2.法律觀念

當前我國已經由過去的傳統計劃經濟轉軌到市場經濟，房屋管理也由過去的行政管理轉變為社會化、專業化、企業化的物業管理。過去制定的方針、政策不能再生搬硬套，但是新的法制尚未健全，在這種情況下開展物業管理工作，一定要本著對業主、公司負責的態度，遵守國家的有關法律法規。能否按照國家法律法規辦事，是衡量管理工作是否具有正確的工作作風的基本標準。

五勤，指腦勤、眼勤、口勤、手勤、腳勤。具體反映在管理工作中是要多動腦筋，善于觀察，發現問題，多做說服工作，多動手，經常巡查。

4.“五愛”思想

愛房產---熱愛房地產行業；愛住戶---對住戶充滿愛心；愛崗位---熱愛物業管理工作崗位；愛服務---熱心為住戶排憂解難，提高服務質量；愛信譽---愛護公司信譽，在住戶中樹立良好的企業形象。

（二）職業道德培訓

所謂的職業道德培訓，就是從事一定職業的人們在其職業生活中所遵循的行為規范及與之相適應的道德觀念、道德情感、道德品質的總和。物業管理是第三產業，管理公司主要通過各種優質、高效的管理和服務獲取酬金。對物業管理人員的從業道德培訓主要從以下幾個

方面入手：（1）語言規范；（2）日常行為規范；（3）工作紀律規范；

（4）接聽電話的規范；（5）接待業主和客人的規范。

第三篇：第一章 物業管理概述

第一節物業經營管理的概念

知識點一：物業經營管理的內涵（常考點）

物業經營管理主要是指物業服務企業以滿足客戶需求為目標，綜合利用物業管理（含設施管理）、物業資產管理、物業組合投資管理的技術、手段和模式，為客戶提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務與經營活動。物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。例：（2011）關于物業經營管理內涵的說法，錯誤的是(b)。a.物業經營管理是以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務

b.物業經營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理

c.物業經營管理既包括保證物業正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業作為一種收益性資產所進行的一系列的經營活動

d.收益性物業通過物業經營管理活動，為業主或者投資者創造利潤和回報

知識點二：物業經營管理的層次（輪換考點）物業經營管理分為物業管理、物業資產管理和物業組合投資管理三個層次，其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，物業資產管理和物業組合投資管理以策略性管理為主。

（一）物業管理

物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業主提供服務，以保障物業始終處于正常的運行狀態。對于居住物業，傳統的物業管理不包括物業經營管理的其他內容。

（二）物業資產管理

1.物業資產管理是指物業服務企業受物業資產所有人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托的物業資產進行管理和經營，以實現資產保值、增值，實現資產價值最大化，同時能分享其價值創造的成果，實現多方共贏或其他特定目標的行為。

2.我國物業資產管理的起步與發展。

我國物業資產管理是伴隨著物業管理行業的發展而起步并逐步發展起來的。大致有兩種情況：一是借助物業管理平臺開拓資產管理，如：物業服務企業受建設單位或業主委托進行房屋及場地的租售經營與中介服務；二是物業服務企業獨立從事資產管理經營活動，如獨立投資房地產開發，專門從事對不良資產盤活業務，與其他運營商合作開展物業經營等。

3．資產管理與傳統物業管理的關系(1)聯系：

首先，二者的宗旨是一致的，都是為了獲取相應的經濟利益。其次，兩者互為聯系、互相促進。良好的傳統物業管理能促進資產管理的開展；物業資產管理又能延伸物業管理服務內容，滿足業主深層次需求，進一步提升客戶滿意度等。(2)區別。

首先，出發點不同。傳統物業管理是基于管理服務，強調物業基本功能的正常發揮；資產管理是基于價值，強調物業和客戶資產的保值、增值。其次，內容不同。傳統物業管理的內容主要包括物業維護、清潔等常規服務項目和內容；資產管理的內容強調是多元化與開放性。再次，考核評價標準不同。傳統物業管理的考核評價強調物業的正常運作使用與業主、物業使用人的滿意度；資產管理的考核評價則以經濟效益為主。

最后，運行效果不同。傳統物業管理運作強調物業的運行維護，物業服務企業的收益主要集中于項目酬金或服務利潤；資產管理不僅開拓了物業管理的服務范圍和行業新的利潤空間，提升了行業質量與層次，而且能全面帶動行業的優化、升級。

（三）物業組合投資管理

物業組合投資管理是在資產管理基礎上，業務覆蓋范圍更深更廣的高級物業資產管理形態。組合投資管理以風險控制和組合投資回報最大化為目標，并以組合投資的整體績效作為組合投資管理者業績評價的標準。如：就新購置物業或處置物業做出決策并在合適的時機購買或出售物業等。

例：以實現資產保值、增值，實現資產價值最大化，同時能分享其價值創造的成果，實現多方共贏或其他特定目標的行為是指（c）。a.物業管理 b.設施管理 c.物業資產管理 d.物業投資組合管理

知識點三：我國物業經營管理的出現（新增考點）

可以從以下幾個方面來認識物業經營管理在我國的出現與發展。1．業主需求的變化呼喚物業經營管理——這是物業經營管理最初的萌芽 物業的業主或投資者希望通過物業經營管理，不僅使其物業在運行使用過程中能夠保值，而且實現增值。這就要求物業管理從傳統的物業運行管理服務，向策略性的物業資產價值管理方向拓展。可以說，業主需求的變化呼喚物業經營管理。

2．物業管理業態的擴展給物業經營管理提供了發展的空間

我國物業管理起步于住宅小區的管理，目前已覆蓋到各種業態的物業。不同類型的物業對物業管理的需求是不一樣的。如寫字樓、零售商業更關注物業價值的體現和收益的多少；企事業單位（如政府機關、學校、醫院等）的后勤改革要求物業服務企業在做好基本保障服務外，還要提供多種經營的增值服務；大型企業強調物業資產保值增值等。

3．物業服務企業自身良性發展的要求是企業開展物業經營管理的直接動力 4．信息技術的出現給物業經營管理提供了進一步發展的技術支持

第二節物業經營管理的商業模式

知識點一：商業模式的概念（新增考點）從現象上看，商業模式是企業“賣什么’’、“怎么賣”和“掙多少“的問題；從本質上看，商業模式是企業如何為客戶創造價值以實現自身價值的問題。物業管理的商業模式，是指物業服務企業運用專業能力，通過特定的業務流程，提供滿足客戶特定需求的物業服務產品，藉此獲得其賴以生存和發展的價值回報的經營范式。知識點二：現有商業模式（新增考點）

1．模式一：物業服務提供商物業服務提供商，又稱基礎服務模式。其特征是，物業服務企業通過向業主及使用人提供物業管理區域內的保潔、綠化、秩序維護和房屋維修養護等綜合性的基礎服務，來獲取物業服務費的收入。其實質是，物業服務企業直接向業主出售準公共性的物業服務產品。這是目前在物業管理行業占絕對優勢地位的主流商業模式。這種模式下，還談不上物業經營管理的開展。2．模式二：物業資源開發商物業資源開發商，又稱為多種經營模式。其特征是，物業服務企業利用其管理的物業資源和客戶資源開展多種經營，通過搭建物業平臺的方式，直接向客戶提供家居生活服務或者間接促成商家與客戶之間的交易，來獲得物業服務費用以外的收入。其實質是，物業服務企業開發物業資源邊際效益的多元化經營。這屬于物業管理的經營。“物業搭臺、商家唱戲、業主捧場”，當前一些企業試水的物業服務電子商務，正是運用最新網絡信息技術探索平臺收費商業模式的實踐。3．模式三：物業顧問服務商物業顧問服務商，又稱不動產顧問服務模式。其特征是，物業服務企業利用掌握的專業知識和專業技能開展顧問服務，通過向上游的開發企業提供投資咨詢、前期策劃，向中游的物業服務企業提供管理方案設計，向下游的業主提供租務管理等服務來獲物業顧問費用或傭金收入。其實質是，物業服務企業向客戶出售專業化的房地產咨詢和服務產品。這屬于物業經營管理中的資產管理的內容。如成都嘉寶物業。知識點三：未來商業模式（新增考點）

1．物業服務集成商物業服務集成商，又稱物業服務總包模式。其特征是，物業服務企業通過前端策劃服務（設計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業）、中端監管服務（監督服務過程、管控服務品質）和后端評判服務（匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業）的方式，將各分包企業的專項服務集成為面向業主的綜合性物業服務產品。其實質是，物業服務企業運用策劃、協調、溝通和評價等專業能力，通過控制物業管理價值鏈前后兩端的方式，協助業主購買專業化的物業管理服務。物業服務集成商對應的收費模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產權業主以及較為專業的業主團體。

2．物業資產運營商物業資產運營商，又稱物業資產管理模式，是伴隨著物業從消費功能向投資功能擴展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業模式。其特征是，業主不僅將物業硬件的日常維修、養護和管理工作委托給物業服務企業，而且將資產屬性的不動產的日常投資、經營和管理工作（如租務管理、物業招商、營銷策劃、銷售代理和不動產融資等）委托給物業服務企業。其實質是，物業服務企業利用客戶資源和專業技能，同時為業主提供傳統物業管理和不動產投資理財兩項服務，從而獲取物業服務費用和資產管理傭金的雙重收益。這就是建立在物業管理平臺上的物業經營管理。物業資產運營商模式主要面向具有較高利潤回報的辦公、商業、休閑娛樂等收益型物業。

3．物業保障服務商物業保障服務商，又稱物業后勤服務模式或者物業支援服務模式，是物業管理行業順應后勤服務社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業模式。其特征是，物業服務企業不僅從事不動產管理業務，而且受托提供配餐、會務、接待、交通、物流等方面的后勤服務，以全方位滿足客戶非主流業務之外的多元化需求。其實質是，物業服務企業取代客戶的后勤保障部門，以市場化的方式為客戶的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關注其核心業務的開展和品牌價值的創造。該模式是物業服務企業和客戶雙贏的理性選擇。與其他商業模式相比，物業保障服務商模式對企業的客戶關系管理能力提出更高的要求。一般商業模式下，物業服務企業只關注合約客戶的需求和滿意度。

知識點四：創新商業模式應處理好四個關系（新增考點）1．標準化和個性化的關系物業服務產品的準公共性和成功商業模式的可復制性，都要求企業提供標準化服務。標準化促成了低成本和大規模，個性化實現了差別優勢和客戶滿意，兩者有機結合形成的標準化定制模式，實現了企業低成本和客戶高滿意的平衡互補和協調發展，是趨于完美的商業模式。

2．專業化和多元化的關系專業化是物業管理的本質特征之一，是物業管理行業的立身之本。多元化是物業管理行業發展壯大的必經之路，能夠為專業化提供強大的物質和客戶保證。

3．盈利模式和管理模式的關系物業服務企業首先應當是一個優秀的企業，其次才是一個優秀的物業服務企業。物業盈利模式的創新，必須有包括資本、技術、勞動和流程等要素在內的管理模式的創新與之匹配，才能真正實現內部管理與外部服務的有機統一。4．價格競爭與價值競爭的關系

成本固然是商業模式選擇的一個重要考量因素，但如果不能為最終客戶創造價值，不能為主營業務增值提供保障，再低的成本也將轉化為毫無意義的沉沒成本。從價格競爭到價值競爭的轉變，是物業服務企業選擇、復制、改進和創新商業模式時應當預見到的一個基本趨勢。成功的商業模式：①是客戶需求和企業目標的有機統一； ②是盈利模式和管理模式的有機統一； ③是商業風險和經營收益的有機統一； ④是客戶價值和企業價值的有機統一。

第三節物業經營管理資源

知識點一：物業服務企業資源（新增考點）1．管理技術資源

物業服務企業通過長期實踐，形成了一套行之有效的物業管理技術，對外出售這些管理技術的做法稱為物業管理顧問咨詢服務。顧問咨詢服務已經成為品牌物業服務企業的一項重要的經營業務。2．品牌資源 品牌是物業服務企業最為重要的無形資產。3．人力資源 物業服務企業聚集、整合了各類管理與專業技術人才。4．自有設施設備資源 不少物業服務企業通過發展積累擁有工程維修、保潔、綠化、秩序維護等各種專業操作、檢測設施設備。

5．信息類資源 信息類資源主要有三類。一是物業開發建設過程中形成的各類資料；二是物業服務企業運行中形成的各類資料；三是物業服務企業在提供管理服務的過程中搜集和掌握的各類信息。

6．社會關系類資源 關系也是資源，而且是企業重要的無形資產。

知識點二：物業資源（新增考點）物業資源有兩重含義：一是物業管理區域內可直接使用或經營的資源，如可租售的物業空間、場地（停車場、網球場等）；二是由物業建筑、配套設施設備和場地派生出的可經營資源，如屋頂廣告（牌）、電梯廣告（位）、庭院和車場廣告等。

（一）物業資源的界定

1．從所有權上劃分(1)單一產權物業(2)區分所有權物業。通常，住宅小區里可以作為物業服務企業經營的物業資源的權屬可劃分為以下幾種類型：①屬發展商所有：例如小區停車場、會所等設施。②屬政府所有：如人防工程等。③屬業主共有：一般來說，除去上述①、②之外的可經營物業部分均屬業主所共有。如利用小區道路、綠地改建的露天停車位，物業管理用房等。

2．從物業使用屬性上劃分從物業使用屬性上劃分，可將物業資源分為內部資源和關聯資源，內部空間和附屬空間。

（二）物業資源的經營管理原則 1．不可越權經營。

2．不妨礙物業管理基本服務的開展3．規避經營活動中的風險

4．正確把握不同物業管理發展階段的經營特性（如前期物業服務階段和物業服務階段）

5．獲取物業資源的途徑(1)向開發商爭取。(2)購買或租用商業網點。

6．區別不同物業類型及業主群體7．開展統一的專業化經營

知識點三：業主資源（新增考點）

（一）業主資源的分類1．業主需求資源。2．業主財產資源3．業主無形資產資源(1)業主知識資源。(2)業主社會關系資源。

（二）業主資源經營管理的方式

1．特約服務和綜合經營特約服務，即在物業服務合同的范圍之外，物業服務企業受業主委托為業主個體提供的服務。這種特約服務逐漸擴展延伸到多個領域，并被冠以“綜合經營”、“增值服務”、“特色服務”等多種名稱。2．社區服務集成商物業服務集成商是指物業服務企業在利用業主需求資源的過程中，不提供具體的商品服務，而是搭建專業的信息服務平臺，讓業主的需求與社會服務資源的利用在這個平臺上實現對接，并從社會服務資源的提供方處獲取傭金收入。

3．社區商業服務物業服務企業可根據社區需求，自行開展社區商業服務；也可通過與商業機構聯合經營；還可通過對進駐社區的商業組織提供物業管理服務，收取物業服務費。

（三）業主資源經營的實施過程在業主資源的利用經營中，滿足業主需求一般需要經過五個步驟：(1)掌握需求信息；(2)尋求經營場所；(3)成立服務組織；(4)整合社會資源；(5)搭建商務平臺

第四節物業經營管理的風險與管控知識點一：風險管理簡介（輪換考點）

（一）風險管理的定義

風險管理是指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風險帶來的損失。確切地說，風險管理就是利用各種自然資源和技術手段對各種導致人們利益損失的潛在風險進行識別、鑒定、衡量并加以防范、控制以至消除的過程。其目的是以最小的經濟成本達到分散、轉移或消除風險，使損失降到最低，保障人們的經濟利益和社會穩定的基本目的。

（二）風險管理的步驟

1．風險識別 2．風險評估

3．風險控制風險控制的手段措施包括：

(1)回避。當風險可能引起的損失大于或等于冒此風險所可能獲得的利益時，采取回避策略。例如在游泳池里不設跳臺（板）就可以避免跳臺（板）的風險，這已是住宅區內游泳池的普遍做法。(2)自擔或保留。這是指風險的承受人自己要承擔某項風險的部分以至全部的損失。(3)預防與抑制。這是指風險承受人直接面對風險采取行動，以減少損失發生的可能。預防與抑制的區別在于前者施之于事前，后者施之于事中。例如，保險箱被竊的風險可以用限制放在保險箱里現金的數量、在財務室安裝報警系統等來解決；建筑火災的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制。(4)轉移。這是指個人或團體通過一定的方式將風險轉移給其他個人或團體。轉移的形式

主要有兩種：一種是以保險形式轉移，即通過購買保險，將承擔的風險部分或全部地轉移給承保方。另一種是非保險轉移，即通過合同方式將某些風險責任轉移給對方。4．風險調整這是針對不同的風險控制措施的結果進行檢查和評估，從而對原風險管理系統作適當的調整。例：（2013）在住宅小區的游泳池里不設置跳臺的風險防范手段或措施是(b)。

a.風險控制b.風險回避c.風險轉移d.風險調整知識點二：風險種類及特點（輪換考點）

（一）管理模式風險

管理模式風險主要指在從事物業經營管理活動時，責任方采取的管理方式以及法律模式等導致的風險，主要包括以下兩種： 1．不同企業管理模式帶來的風險不同的物業服務企業對于從事經營性管理活動所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項目部。成立子公司是目前最穩妥的辦法。子公司是獨立法人，獨立承擔民事責任，可以最大限度地降低項目一旦運作失敗給物業服務企業造成的影響，可以說是在項目和物業服務企業之間建立了一道有效的“防火墻”。但是，成立子公司時間長，手續繁雜，不利于迅速開展工作。2．不同產權結構帶來的風險開發商成功開發商場項目后，對項目處置的三種方式：(1)完全擁有產權，或直接出售一小部分產權，自己仍維持大股東（大業主）的身份；(2)將大部分產權出售，成為小股東；(3)全部出售套現。后兩種由于產權分散，業主眾多，意見難以集中。而大部分業主又沒有管理商場項目的經驗，憑想象和主觀推斷的人不在少數。

（二）經營項目選擇的風險

物業服務企業開展經營管理工作，要把握以下幾點：(1)與企業自身的主業相協調。(2)與企業人才儲備相協調。(3)與企業的發展方向和發展階段相協調。

（三）經營過程中的風險 特別值得關注的有以下幾類： 1．合同簽訂中的風險 如物業產權人過分注重自己的收益，而忽視對經營方產品質量的監管；物業服務企業在外委具體經營項目時，過分強調租金，而忽略對承包人的考核等，以致出現問題后依據不足。

2．產品組合的風險這是指產品定位后產品組合不當導致的風險。

3．產品質量的風險在物業經營管理活動中，始終存在質量風險，特別是有關特種經營項目。4．突發事件的風險

（四）財務風險

1．墊款風險物業服務企業應當把握一條原則：不能以大量前期資金投入作為獲得一個物業經營項目的管理權的前提條件，而應以物業服務企業的整體經營管理實力和服務特色贏得管理權。

2．抵押風險大部分經營者都依賴籌措的資金從事經營活動，而抵押貸款是籌措資金的一種重要方式。

（五）管理團隊的風險物業經營管理團隊，是各類專業人才的集合。選擇適宜的帶頭人，配備相對專業的管理班

子，是物業經營管理成功與否的關鍵和基礎。

（六）政策環境變化的風險這是指因國家政策變化給物業經營管理帶來的風險。例如城市改造拆遷，進城務工人員季節性停工，最低工資標準及社會保障制度的調整，有關稅收政策的變化等，都需要物業服務企業和具體經營者高度關注，做到提前預防。風險一旦發生，在最短的時間內采取有效措施處理，減少損失。知識點三：風險防控（新增考點）

物業經營管理中，風險的防控主要有以下幾個要點。1．制訂合理的經營管理計劃 步驟：(1)市場分析

(2)交通與公用設施情況調查(3)同類物業供求關系調查(4)消費者調查、分析(5)進行嚴密的經濟論證

(6)組建精干的經營管理團隊，確定合理的經營目標。2．協調處理好各方關系

(1)協調處理好與業主的關系。(2)協調處理好與租戶的關系。

(3)協調處理好業主與租戶間的關系。(4)協調處理好與消費者間的關系。(5)協調處理好與媒體的關系。3．建立風險防范機制4．合理投保，轉移風險

第四篇：物業管理法規教學大綱

第一部分 大綱說明

一、課程的性質、目的與任務

“物業管理法規”是開放教育試點物業管理（專科）專業主干課程，是中央電大統設必修課。同時也可作為其他相關專業的選修課，本課程開設一個學期。

通過《物業管理法規》課程的學習目的是使學生能初步了解、掌握物業管理方面的法律法規，熟悉與物業管理有關的糾紛處理程序，增強學生的法律素養。

通過學習《物業管理法規》這門課程，首先是要掌握該課程的基本理論、基本概念、基本技能，其次是作為物業管理專業的專業主干課程，《物業管理法規》的學習使學生初步掌握運用法律去解決物業管理工作中的實際問題。

二、與其他課程的關系

學習本課程應具備物業管理的基礎知識和法學基本常識，同時兼顧法學專業課程特點，尤其是法律體系中的實體法與程序法關系，從而提高學生法律意識和應用能力。

三、課程的特點

1、本課程屬專業基礎和主干課程，授課時注重理解基本概念、基本原理和掌握基本的法律操作規程，特別注重對法規的理解和實際應用能力的培養。

2、本課程屬比較新的知識領域，理論上有待完善和發展，實務問題有待于法律、法規進一步明確，因此，授課時應注重現行法律法規的修改與應用，力爭做到理論與實際的有機結合。

四、課程教學要求的層次

為了幫助學生準確掌握各章要點及復習重點，本大綱把教學內容分成了解、掌握和重點掌握等三個層次來要求。了解的內容主要是物業管理法的一些常識，及其歷史概況和發展動態；掌握的內容主要是物業管理法的基本概念、基礎知識和基本技能；重點掌握的內容主要是物業管理的重要概念，基本原理的應用。屬于了解層次的，考試時所占份量較輕；屬于掌握和熟練掌握層次的是考試的重點。

五、教學方法和教學形式建議

學習本課程要理論聯系實際，重視實踐教學環節。建議教師在介紹各種概念時要注意進行案例教學，注重實例分析，避免抽象地純理論地灌輸。學習者在學習中既要掌握基本的概念和基本知識，又要避免為了應試死記硬背。應當特別注重理解，把所學的知識同實際的需要結合起來。

學生應當在教師的指導下自主學習。在學習中，《物業管理法規》文字主教材是學習這門課程的基本依據，建議盡量閱讀有關物業管理法類案例，提倡獨立思考問題，提倡對法規理解能力并就疑難問題展開討論，以加強自學能力的培養，逐步提高解決問題的能力。

第二部分 媒體使用和教學過程建議

一、學時分配

本門課程的課內學時數為54學時，共3學分，開設一個學期。從2003年秋開始滾動開設。教學環節建議采取錄象、面授、IP課件相結合的形式進行。

教學內容的學時具體分配如下：

序號 1 2 3 4 5 6 7 8

教學內容 物業管理法緒論 物業管理法律制度 業主及業主委員會 物業管理企業 物業管理合同及服務收費 不同物業的管理規范 物業管理法律責任 物業管理糾紛的防范與處理

合計

課內學時 8 8 6 6 6 8 6 54 2 錄像 1 IP課件

二、多種媒體教材的總體說明

1、文字教材

本課程以《物業管理法規》作為文字主教材，由孫彬主編，25萬字，廣東高等教育出版社出版。

《物業管理法規》共8章，25節，基本教材全面、系統、具體地講述課程內容，是組織教學和期末考試的基本依據。教學重點為熟練掌握部分，約占全部知識點的50%。

《物業管理法規學習指導》是對《物業管理法規》內容的壓縮、提煉和必要的說明，目的是便于學生把握所學知識的要點和重點、難點。

《物業管理法規學習指導》中每一章所附的思考練習均是為了鞏固對所學內容的理解，學習者應當盡可能完成。

2、音像教材

（1）《物業管理法規》制作2課時錄像課，對課程內容進行重點講授和難點分析。

（2）《物業管理法規》制作1課時IP課，介紹期末復習指導。

三、教學環節

1、自主學習

自主學習是遠程開放教育的學生獲取知識的主要方式，本課程的教學要注意對學生自主學習能力的培養。學生可以通過自學，收看錄像、IP課件、直播課堂、網上教學輔導等方式進行學習，各教學點可以采用靈活多樣的導學助學方式，幫助學生學習。

2、教學單位組織必要的集中輔導

以學生自主學習為主，各試點電大應安排一定量的集中輔導。各試點電大不得減少課內時數。（見課內學時分配）

3、形成性考核

《物業管理法規》配有形成性考核作業。形成性考核作業是學生學好本課程的一項重要的、必不可少的工作。通過這些習題的練習，逐步加深對課程中各種概念的理解、熟悉基本理論、基本規程、基本方法和基本技能，增強學生對物業管理法規的理解和培養學生運用法律解決實際問題的能力，達到本課程的教學目的。形成性考核占總成績的20%。

4、考試

考試題目要全面，符合教學大綱要求，同時要做到體現重點，題量適度，難度適中，題量和難度的梯度應按教學要求的不同層次安排。不出難題、怪題。

本課程考試方式：《物業管理法規》考試方式為閉卷。時間120分鐘。

第三部分 教學內容和教學要求

第一章 緒論 教學要求：

了解：物業管理的概念，物業管理立法的主要內容，國內外物業管理立法的概況，物業管理法的地位和作用

掌握：狹義物業的三個特征，物業管理法的效力等級 重點掌握：狹義的物業管理法，物業管理立法體制和法律體系

教學內容：

第一節

物業管理與物業管理法 第二節 物業管理立法

第三節 國外及香港、臺灣的物業管理立法 第四節 物業管理法的地位和作用

教學建議：

1、強調學好本課程的意義

2、了解本課程的特點

3、弄清物業管理法的概念及基本原理。第二章

物業管理法律制度 教學要求：

了解：物業管理法律關系在物業管理法律制度中的意義；物業管理經濟法律關系；物權的特征；基地使用權的取得；建筑物區分所有權的種類；物業相鄰關系的主要類型及有關處理辦法；房屋權屬狀況。掌握：法律關系；物業權屬的特征；物業權屬管理的兩種制度；物業權屬登記的功能。

重點掌握：物業管理法律關系概念與特征；物權與物業權屬的概念；物業權屬管理的概念；房屋所有權的取得方法； 物業產權行使的法律限制 教學內容：

第一節

物業管理法律關系概述 第二節

物業權屬及其法律制度

第三節

物業產權的持有形式和取得方式 第四節

物業產權的法律限制和不動產相鄰關系 第五節

物業產權與物業管理權 教學建議：

1、弄清物業管理法律關系

2、明確物業權屬及其法律制度

第三章 業主及業主團體

教學要求：

了解：業主 業主委員會 業主公約 住戶手冊 業主委員會章程 業主自治

掌握：業主及業主委員會的權利義務 業主自治的原則

重點掌握：業主公約及住戶手冊的內容

教學內容：

第一節 業主的法律地位

第二節

業主團體

第三節 業主公約及住戶手冊

教學建議：

1、弄清業主及業主的權利義務

2、理解業主公約的內容

第四章 物業管理企業

教學要求：

了解：物業管理企業的概念.類型.資質

掌握：物業管理企業的設立條件.資質等級.職責

重點掌握：物業管理企業的組織機構.內部管理制度

教學內容：

第一節

物業管理企業的設立及組織運行

第二節

物業管理企業的資質管理

第三節

物業管理企業的法律地位及職責范圍

教學建議：

1、弄清物業管理企業的組織機構

2、明確物業管理企業的法律地位及職責范圍

第五章

物業管理合同

教學要求：

了解：物業管理合同的概念.合同履行的概念.物業管理服務收費的概念

掌握：物業管理合同的特征.訂立的原則.違約及終止

重點掌握：物業管理合同的內容.示范文本.小區物業管理服務費規定

教學內容：

第一節

物業管理合同的性質與分類

第二節

物業管理合同的訂立及內容

第三節

物業管理合同履行中的其他問題 教學建議：

1、弄清物業管理合同訂立與內容

2、明確物業管理合同履行的有關問題 第六章

不同物業的管理規范 教學要求：

了解：收益性物業，管委會應開展的工作，商場管理公約，住宅小區的文明建設，公共商業樓宇的管理方式

掌握：小區管理的原則，物業綜合管理規范的特點及實施

重點掌握：物業綜合管理規范的含義及內容，收益性物業管理的特點和內容，小區管理的內容，物業綜合管理規范的含義及內容 教學內容：

第一節

收益性物業的管理規范 第二節

住宅小區管理的內容及原則 第三節

物業綜合管理規范 教學建議：

1、弄清收益性物業管理的不同方式，住宅小區管理的內容

2、明確物業綜合管理規范的實施。

第七章 物業管理法律責任

教學要求：

了解：物業管理的民事責任、行政責任、刑事責任的概念

掌握：物業管理法律責任的概念、內容及其特征

重點掌握：物業管理法律責任的構成 教學內容：

第一節物業管理法律責任概述

第二節物業管理法律責任的構成 第三節物業管理法律責任的種類

教學建議：

1、弄清物業管理法律責任的構成

2、明確物業管理法律責任的概念、內容及其特征

第八章 物業管理糾紛的防范與處理

教學要求：

了解：物業管理糾紛的范圍、起因與特點

掌握：物業管理糾紛的防范措施

重點掌握：物業管理糾紛的處理方式與程序

教學內容：

第一節 物業管理糾紛概述

第二節 物業管理糾紛的處理

第三節物業管理糾紛的防范

教學建議：

1、弄清物業管理糾紛的處理方式與程序

2、明確掌握物業管理糾紛的防范措施

第五篇：物業管理 課程教學大綱

物業管理

課程教學大綱

課程編碼：

課程名稱：物業管理（Property Management）

先修課程：管理學基礎、社會心理學、公共關系、社交禮儀、房地產開發、房屋建筑學、房地產制度與政策

總 學 時：48 實踐學時：0 授課學時：48 上機學時：0

一、課程的性質和任務

學習本課程的目的是在學習了房地產開發概論的基礎上，進一步學習有關物業管理的相關理論和實務，了解物業管理在我國的興起與發展前景，物業管理的基本特點與相關法規，熟悉物業管理的基本內容、基本環節和基本要求，掌握物業管理公司的設立與運作方式，業主委員會的選舉、作用與運作，物業管理委托合同的內容及招標程序，物業管理費的測算方法，物業管理相關規章制度的制定等。課程的任務是培養學生具有以下方面的知識與技能：

1.使學生熟悉物業管理的全過程及物業管理的基本工作內容； 2.掌握物業服務的基本理論與方法技巧，懂得如何與業主打交道； 3.熟悉各種物業管理法律法規，依法管理服務；

4.熟悉各種物業管理應用文體裁的撰寫及文書檔案管理常識； 5.培養學生的應變能力、創新能力及預測、決策等經營管理能力。

二、課程教學內容的基本要求、重點和難點及學時分配 1.物業管理概論（6學時）

基本要求：了解物業管理的起源、發展和理論基礎，熟悉和掌握物業管理的目標、內容和原則，掌握物業管理從業人員的素質要求，及物業管理的主要環節和未來發展趨勢。

重點難點：物業管理的基本理論和主要環節的理解與掌握。2.物業管理機構（6學時）

基本要求：了解和熟悉物業服務企業模式，業主委員會及業主大會的權利與義務，掌握物業管理公司與各有關部門的關系。

重點和難點：業主和業主大會的成立、相互關系及運行制度。3.物業服務市場（6學時）

基本要求：了解物業服務市場的委托代理關系，招投標的一般程序；熟悉物業服務合同，掌握物業服務價格與收費形式。

重點難點：物業管理投標書主要內容及物業價格與收費的制定。4.前期物業管理（6學時）

基本要求：了解物業前期管理的工作內容和超前介入概念；熟練和掌握客戶物業管理接管驗收及入伙與裝修管理。

重點難點：物業管理超前介入的工作理念及接管驗收和入伙管理規范。5.物業基礎管理（6學時）

基本要求：了解物業基礎管理的意義及重要性；熟悉房屋維修管理和設施設備保養與維修的程序；掌握房屋維修管理和設施設備保養與維修的內容。

重點難點：物業基礎管理的程序和內容。6.物業綜合管理與服務（6學時）基本要求：了解和熟悉物業環境管理、車輛管理及安全消防管理的內容與方法；熟悉和掌握物業服務的質量考評。

重點難點：物業服務的綜合管理內容與方法及其質量考評。7.物業服務企業管理（4學時）

基本要求：了解和熟悉物業服務企業資質、人力管理和物業服務企業ISO認證及CI設計的標準要求；熟練和掌握物業企業財務管理。

重點難點：物業服務企業人力資源管理和資金管理內容。8.不同類型物業的管理（8學時）

基本要求：了解居住物業、寫字樓物業、商業物業及工業物業的特點；熟練和掌握各類物業的管理服務要點及內容。

重點難點：不同類型物業管理的特點及其各自服務要點。

三、能力培養要求

本課程主要培養學生認知問題、分析問題、解決問題的能力。通過本課程的學習，使學生了解、熟悉物業管理的核心內容，了解所學理論與技能并進行簡單分析、判斷及處理，在此基礎上用其為物業管理相關企業服務。

四、教材

《物業管理》，劉新華、周哲編著，清華大學出版社；

《物業管理實務》，北京亞太教育研究院物業管理研究中心編寫，工人出版社； 《物業管理實務》，王怡紅主編，北京大學出版社； 《物業管理實務》，魯杰主編，機械工業出版。

五、考核形式 開卷筆試。

六、有關說明

《物業管理》課程主要介紹物業管理的基本理論、基本服務內容與程序及基本服務方法。重點是服務內容與程序。在教學中應注意解決好兩個問題，一是物業管理作為一個新興行業，目前發展中還有很多未能根本解決的矛盾，所以引導學生拓展思路，不斷創新是不容忽視的；二是物業管理畢竟屬服務行業，培養學生樹立敬業愛崗、全心全意為業主服務的觀念同樣重要。

七、課程建議及改革摘要

本課程針對性強，注重與實踐的結合。建議增加講座與討論等環節。