第一篇：企業(yè)價(jià)值與金融不良資產(chǎn)評(píng)估新疆班講義3--資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)

后續(xù)教育培訓(xùn)教案---資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)

岳華會(huì)計(jì)師事務(wù)所

季珉 2006年8月

主要內(nèi)容

?公司法與企業(yè)價(jià)值評(píng)估 ?實(shí)務(wù)中應(yīng)關(guān)注的主要問(wèn)題 ?房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 ?無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

?股權(quán)評(píng)估（法人股評(píng)估）

第一部分 公司法與企業(yè)價(jià)值評(píng)估

背景—新公司法保留了評(píng)估業(yè)務(wù)

?2006年1月1日重新修訂后的《公司法》開始實(shí)施 ?修訂后的《公司法》堅(jiān)持了在公司中實(shí)行實(shí)收資本制度而未采納西方國(guó)家的授權(quán)資本制度 ?新《公司法》第二十七條規(guī)定“對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)”。

?這條規(guī)定無(wú)疑肯定了資產(chǎn)評(píng)估為規(guī)范公司治理所做出的歷史性貢獻(xiàn)。?修訂后的《公司法》在規(guī)定可用于出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)方面有了新的突破

背景---服務(wù)于注冊(cè)資本評(píng)估的理論是否可直接應(yīng)用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估

?在《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》和USPAP中，并無(wú)此類業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。?我國(guó)評(píng)估行業(yè)起步初期，引入了西方部分評(píng)估理論和操作實(shí)務(wù)。在近二十年的不斷實(shí)踐中，對(duì)服務(wù)于注冊(cè)資本的評(píng)估進(jìn)行了一系列的探索，形成了具有中國(guó)特色的評(píng)估理論和操作實(shí)務(wù)，并將這種評(píng)估思路延伸到企業(yè)價(jià)值及其他評(píng)估領(lǐng)域。?隨著股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的逐漸增多，評(píng)估準(zhǔn)則研究的進(jìn)一步深入，價(jià)值類型理論體系的引入，業(yè)界逐漸認(rèn)識(shí)到企業(yè)的價(jià)值并不等同于企業(yè)所占有的全部資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加和。問(wèn)題的提出

?國(guó)有企業(yè)改制為目的的評(píng)估應(yīng)采用何種價(jià)值類型？

?原企業(yè)投入改制后新公司的凈資產(chǎn)是企業(yè)價(jià)值的概念還是企業(yè)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加總？

?評(píng)估結(jié)論是否即可作為注冊(cè)資本金的依據(jù)，又可做為原企業(yè)以外投資人對(duì)價(jià)的依據(jù)，兩者有何不同？ 《公司法》對(duì)出資范圍的相關(guān)規(guī)定 ?“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。” ?其中，“可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)”是新增的，包括實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)與股權(quán)，但不包括債權(quán)。?對(duì)于股權(quán)的進(jìn)入公司法沒(méi)有明確載明，而只有在司法解釋中加以規(guī)定。

《公司法》對(duì)出資范圍的相關(guān)規(guī)定

?實(shí)物出資即以民法上的物出資，包括房屋、車輛、設(shè)備、原材料、成品或半成品等。用于出資的實(shí)物首先應(yīng)具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，因而才可能進(jìn)行出資額和資本額的界定。而且，出資的實(shí)物可以是公司經(jīng)營(yíng)所需，也可以與公司的經(jīng)營(yíng)使用無(wú)關(guān)，其允許用于股東出資在于公司可以對(duì)其變現(xiàn)支配并實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)價(jià)值。此種實(shí)物是否可以作為出資，應(yīng)由股東協(xié)商確定。?知識(shí)產(chǎn)權(quán)，是指人們對(duì)其智力勞動(dòng)成果所享有的民事權(quán)利。傳統(tǒng)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)和著作權(quán)。工業(yè)產(chǎn)權(quán)只包括商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)。現(xiàn)公司法已將出資形式由“工業(yè)產(chǎn)權(quán)”修改為“知識(shí)產(chǎn)權(quán)”，將著作權(quán)也納入出資形式的范疇，擴(kuò)大了無(wú)形資產(chǎn)的出資范圍。《公司登記管理?xiàng)l例（2005修訂）》

第十四條 股東的出資方式應(yīng)當(dāng)符合《公司法》第二十七條的規(guī)定。股東以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的，其登記辦法由國(guó)家工商行政管理總局會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定。

股東不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資。企業(yè)改制的兩種定價(jià)問(wèn)題

?企業(yè)改制是一個(gè)較為寬泛的概念，從目前評(píng)估服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為來(lái)看，可以將企業(yè)改制理解為將原全民所有制企業(yè)改組為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或者將有限責(zé)任公司改組為股份有限公司，或者將原企業(yè)的部分業(yè)務(wù)分拆與其他投資人合資成立新的有限公司。?改制形成的結(jié)果就是變更了原企業(yè)的性質(zhì)，形成了新的公司和公司股東構(gòu)成。

?因此改制中存在兩種定價(jià)的問(wèn)題，即注冊(cè)資本金的定價(jià)問(wèn)題和原企業(yè)全部或部分資產(chǎn)與新股東投入資產(chǎn)對(duì)價(jià)的定價(jià)問(wèn)題。企業(yè)改制中可用于注冊(cè)的財(cái)產(chǎn)范圍和對(duì)象

?從《公司法》的立法本意來(lái)看，采用注冊(cè)資本制度一是保證公司具有一定的財(cái)產(chǎn)，能夠保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常開展，二是保證公司具有一定的償債能力，也是對(duì)債權(quán)人的保障措施。

?用于注冊(cè)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值應(yīng)體現(xiàn)其為任何投資人獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)的價(jià)值，同時(shí)也應(yīng)體現(xiàn)一旦公司無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人通過(guò)公開市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。

?改制企業(yè)中用于注冊(cè)的財(cái)產(chǎn)，不是企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)，而是滿足《公司法》條件的部分資產(chǎn)。

企業(yè)改制中可用于注冊(cè)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值類型和評(píng)估方法

?改制企業(yè)中用于注冊(cè)的財(cái)產(chǎn)的評(píng)估，是對(duì)部分財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，而不是其他各類非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。

?對(duì)于改制企業(yè)中可用于注冊(cè)的部分財(cái)產(chǎn)的評(píng)估，在方法上應(yīng)是以各類財(cái)產(chǎn)分別為評(píng)估對(duì)象，根據(jù)收集的相關(guān)資料和評(píng)估參數(shù)，分別分析三種評(píng)估方法對(duì)每類財(cái)產(chǎn)的適用性，分別估算評(píng)估價(jià)值，加總后得出的評(píng)估結(jié)論做為注冊(cè)資本定價(jià)的依據(jù)。企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對(duì)價(jià) ?假設(shè)改制時(shí)沒(méi)有新股東的進(jìn)入，注冊(cè)資本只是企業(yè)整體價(jià)值中的部分價(jià)值，改制完成后新股東進(jìn)入就必須向原股東購(gòu)買股權(quán)，他應(yīng)當(dāng)支付按企業(yè)整體價(jià)值和股東所購(gòu)股權(quán)比例估算的股權(quán)價(jià)值。?如前述，允許注冊(cè)的財(cái)產(chǎn)只是原企業(yè)的部分財(cái)產(chǎn)，那么在注冊(cè)資本不能體現(xiàn)原企業(yè)價(jià)值的前提下，新股東的對(duì)價(jià)就不能以注冊(cè)資本為定價(jià)依據(jù)

?在我國(guó)大量國(guó)有企業(yè)改制中尤其要關(guān)注此類問(wèn)題，特別是銀行、電信、資源等國(guó)家壟斷型企業(yè)和具有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)，以注冊(cè)資本為新股東的對(duì)價(jià)依據(jù)必然造成部分國(guó)有資產(chǎn)的流失。企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對(duì)價(jià) ?在改制過(guò)程中以對(duì)價(jià)為目的的評(píng)估，應(yīng)以企業(yè)全部股權(quán)或部分股權(quán)為評(píng)估對(duì)象

?價(jià)值類型的選擇應(yīng)當(dāng)包括市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值。?當(dāng)以國(guó)有企業(yè)為改制對(duì)象，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)值做為監(jiān)督管理的依據(jù)，考核在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中評(píng)估結(jié)論是否反映了在公開市場(chǎng)上理性投資人能夠支付的公允價(jià)值。

?當(dāng)企業(yè)要求中介機(jī)構(gòu)針對(duì)特定投資人提供轉(zhuǎn)讓價(jià)格參考意見時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)可使用投資價(jià)值，考慮買賣雙方存在協(xié)同效應(yīng)下的企業(yè)價(jià)值。小結(jié)

?在企業(yè)改制過(guò)程中存在兩種資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)：企業(yè)注冊(cè)資本定價(jià)服務(wù)和為新股東出資對(duì)價(jià)服務(wù)。?不同評(píng)估服務(wù)評(píng)估對(duì)象不同：以注冊(cè)資本為目的的評(píng)估，其評(píng)估對(duì)象為企業(yè)中的部分財(cái)產(chǎn)，該部分財(cái)產(chǎn)應(yīng)滿足《公司法》的規(guī)定并經(jīng)股東協(xié)商同意；以股東出資對(duì)價(jià)為目的的評(píng)估，評(píng)估對(duì)象為企業(yè)價(jià)值。

?不同評(píng)估服務(wù)價(jià)值類型可能存在不同：以注冊(cè)資本為目的的評(píng)估，應(yīng)選用市場(chǎng)價(jià)值類型。以股東出資對(duì)價(jià)為目的的評(píng)估，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值做為監(jiān)管的依據(jù)。?

第二部分 資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題

資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范--資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)

在廣義上可以界定為“與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的單位或個(gè)人因資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)所引起的遭受損失的可能性”。

在狹義上是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的執(zhí)業(yè)中因資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果與事實(shí)不符而導(dǎo)致的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員承擔(dān)的損失，即資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范—風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)都來(lái)源于對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的揭示與事實(shí)上的資產(chǎn)價(jià)值的不一致性。導(dǎo)致此種不一致性的原因有：（1）信息的不完備性。

（2）評(píng)估人員能力的不足。

（3）評(píng)估人員道德的原因。

（4）報(bào)告表達(dá)和描述的不嚴(yán)謹(jǐn)。

評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷要點(diǎn)-來(lái)自委托方的風(fēng)險(xiǎn) ?委托目的是否明確合法 ?委托人對(duì)時(shí)間要求是否苛刻 ?對(duì)評(píng)估結(jié)果是否有不合理要求 ?與資產(chǎn)占有方關(guān)系如何 ?有無(wú)非法經(jīng)營(yíng)記錄 ?高管人員是否誠(chéng)信

評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷要點(diǎn)-來(lái)自資產(chǎn)占有方的風(fēng)險(xiǎn) ?對(duì)評(píng)估工作態(tài)度是否積極 ?是否面臨財(cái)務(wù)危機(jī) ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否明確 ?行業(yè)環(huán)境是否穩(wěn)定 ?內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)是否穩(wěn)定

?內(nèi)部管理和控制是否健全及是否得到有效貫徹執(zhí)行 ?基礎(chǔ)資料檔案管理是否健全 ?財(cái)務(wù)核算體系是否合理 ?財(cái)會(huì)人員素質(zhì)是否較高 ?高管人員是否誠(chéng)信

評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷要點(diǎn)-來(lái)自待估資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) ?產(chǎn)權(quán)證明文件是否齊全

?有無(wú)特殊而本機(jī)構(gòu)無(wú)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn) ?有無(wú)抵押、質(zhì)押、訴訟、抵債等資產(chǎn) ?有無(wú)安全與完整保證程度低的資產(chǎn) ?有無(wú)異地?zé)o法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的資產(chǎn)

評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷要點(diǎn)-來(lái)自本機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn) ?本機(jī)構(gòu)是否具備承接項(xiàng)目的資質(zhì)要求 ?承接該項(xiàng)目是否影響本機(jī)構(gòu)獨(dú)立性

?能否派出與資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目相適應(yīng)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及助理人員 ?能否派出能勝任的專家組 ?參加項(xiàng)目的人員是否滿足獨(dú)立性要求

評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷要點(diǎn)-報(bào)告的使用風(fēng)險(xiǎn) ?如評(píng)估報(bào)告是否需要公諸于公開媒體 ?是否可能被其他文件和資料引用

?是否提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門備案或核準(zhǔn)

?是否存在兩個(gè)或兩個(gè)以上利益對(duì)立的評(píng)估報(bào)告使用人 評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷要點(diǎn)-成本效益風(fēng)險(xiǎn)

?固定成本，指本公司參與項(xiàng)目人員薪酬、固定補(bǔ)助等成本預(yù)計(jì) ?變動(dòng)成本，指與項(xiàng)目有關(guān)的開發(fā)成本、差旅費(fèi)、外聘專家費(fèi)用等成本預(yù)計(jì)

?機(jī)會(huì)成本，指效率成本、管理成本等成本預(yù)計(jì) ?經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的平衡 評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施程序的控制

1、應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查。?

2、通過(guò)詢問(wèn)、核對(duì)、勘察、函證等方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。一般包括以下主要內(nèi)容：

?（1）獲得需要評(píng)估的資產(chǎn)清單；

?（2）核實(shí)評(píng)估對(duì)象的存在性及完整性；

?（3）對(duì)評(píng)估對(duì)象品質(zhì)、使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)勘查； ?（4）對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬資料的查驗(yàn)。?

3、根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況、評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及自身的經(jīng)驗(yàn)，可以遵循重要性原則謹(jǐn)慎進(jìn)行。?

4、根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，要求委托方或資產(chǎn)占有方等相關(guān)當(dāng)事方提供評(píng)估資料，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行清查，填報(bào)資產(chǎn)清查申報(bào)明細(xì)表。?

5、應(yīng)當(dāng)對(duì)委托方或資產(chǎn)占有方等相關(guān)當(dāng)事方提供的資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。?

6、受客觀條件限制，確實(shí)無(wú)法實(shí)施資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)該在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中披露，并說(shuō)明該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。?

7、如遇評(píng)估基準(zhǔn)日變更或出現(xiàn)評(píng)估目的、評(píng)估范圍、評(píng)估方法等變更情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況補(bǔ)充或調(diào)整資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作。股權(quán)投資的處理

1、預(yù)測(cè)基礎(chǔ)--合并報(bào)表OR非合并報(bào)表 ?

2、預(yù)測(cè)對(duì)象—法人主體OR業(yè)務(wù)主體

3、重要性原則的把握—持股比例OR投資額 評(píng)估報(bào)告披露要點(diǎn) ?

1、報(bào)告使用者 ?

2、價(jià)值類型

3、假設(shè)及限制條件

4、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 約定業(yè)務(wù)約定書的注意事項(xiàng)

1、不得在業(yè)務(wù)約定書簽訂過(guò)程中作出超越自身專業(yè)勝任能力和影響?yīng)毩⑿缘某兄Z

2、增加報(bào)告使用者和價(jià)值類型的約定

除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，評(píng)估報(bào)告僅供委托方和業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者使用。委托方和業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者以外的任何單位和個(gè)人不因獲得評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。

3、業(yè)務(wù)約定書中載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)惟一，評(píng)估目的表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。

第三部分 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一

?房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點(diǎn)對(duì)象 ?可以通過(guò)操縱在建房地產(chǎn)項(xiàng)目隱含的利潤(rùn)，控制轉(zhuǎn)讓價(jià)格 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—兩個(gè)典型案例

?某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價(jià)轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5000萬(wàn)元，美化報(bào)表為配股創(chuàng)造條件

?某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價(jià)賣給關(guān)聯(lián)公司，年報(bào)因此筆交易每股收益由—0.24元變?yōu)橼A利0.06元。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求 資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范

?企業(yè)整體成本加和法前提下—產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評(píng)估

?企業(yè)整體成本加和法前提下—土地使用權(quán)、房屋建筑物、在建工程評(píng)估

?收益法前提下企業(yè)價(jià)值評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

?最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求 ?假設(shè)開發(fā)法

?待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

?預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。

?開發(fā)利潤(rùn)=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和（或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）*同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率 ?必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估 ?低價(jià)的由來(lái)

?使用成本法，按核實(shí)后的成本計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估值

?為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤(rùn)，將開發(fā)項(xiàng)目按房屋建筑物和在建工程評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估 高價(jià)的由來(lái)

?使用收益法，操縱利潤(rùn)預(yù)測(cè)和折現(xiàn)率的選取

?利用最高最佳使用假設(shè)，忽視法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的限制

?使用假設(shè)開發(fā)法，將開發(fā)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn)量化，而未按原投資人投資資金應(yīng)分?jǐn)偟睦麧?rùn)進(jìn)行估算 ?忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵

?簡(jiǎn)單地利用土地估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析

2、評(píng)估方法的選擇

3、重要參數(shù)的選取

4、評(píng)估假設(shè)

第四部分 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二 ?用于注冊(cè)資金

?用于融資計(jì)劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人 ?用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—目前的規(guī)范和準(zhǔn)則 ?《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》

?第十章 第九十二條至第一百條 ?《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—無(wú)形資產(chǎn)》 ?共22條，自2001年9月實(shí)施

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn) ?強(qiáng)調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

（1）有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；

（2）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況；

（3）無(wú)形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命；

（4）無(wú)形資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力；

（5）無(wú)形資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況；

（6）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性；

（7）類似的無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息；

（8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；（9）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景；

（10）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景；（11）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景；（12）對(duì)不可比信息的調(diào)整。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)

?強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng) 成本法：

（1）無(wú)形資產(chǎn)的重臵成本應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)者或持有者的合理收益；（2）功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。收益法：

（1）合理確定無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、受益期限，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值；

（2）確信分配到包括無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的單項(xiàng)資產(chǎn)的收益之和不超過(guò)企業(yè)資產(chǎn)總和帶來(lái)的收益；

（3）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致；

（4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命的較短者；

（5）當(dāng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)與現(xiàn)實(shí)情況明顯不符時(shí)，分析產(chǎn)生差異的原因。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn) ?強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng) 市場(chǎng)法：

（1）確定具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn)；

（2）收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息和被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息；

（3）依據(jù)的價(jià)格信息具有代表性，且在評(píng)估基準(zhǔn)日是有效的；（4）根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和無(wú)形資產(chǎn)情況的變化，考慮時(shí)間因素，對(duì)被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往交易信息進(jìn)行必要調(diào)整。?強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng) ?聲明--

（1）評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是真實(shí)和準(zhǔn)確的；

（2）對(duì)評(píng)估所依據(jù)的信息來(lái)源進(jìn)行了驗(yàn)證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)模?/p>

（3）評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立；

（4）與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)及有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有任何利害關(guān)系；

（5）利用了專家的工作，并對(duì)專家工作的結(jié)果負(fù)責(zé)（如果沒(méi)有利用專家工作，則不用聲明）；（6）評(píng)估報(bào)告只能用于載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。?強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng)（1）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)；（2）評(píng)估范圍；（3）重要的前提、假設(shè)、限定條件及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響；（4）無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)屬；

（5）使用的信息來(lái)源；（6）宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的前景；（7）無(wú)形資產(chǎn)的歷史狀況；（8）無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)狀況；（9）無(wú)形資產(chǎn)的前景；

（10）無(wú)形資產(chǎn)以往的交易情況；（11）使用的評(píng)估方法及其理由；

（12）評(píng)估方法中的運(yùn)算和邏輯推理方式；（13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來(lái)源；

（14）各種價(jià)值結(jié)論調(diào)整為最終評(píng)估價(jià)值的邏輯推理方式。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題

?只依據(jù)委托方提供資料—一份可行性報(bào)告做出多個(gè)價(jià)值 ?未對(duì)權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查和披露—從誕生到確權(quán)

?未對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的描述—多次轉(zhuǎn)讓、多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明

?只按91號(hào)文報(bào)告披露要求披露—披露是否完整如何判斷 ?將運(yùn)用待估無(wú)形資產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值 ?將待估無(wú)形資產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值

?將無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價(jià)值乃至社會(huì)價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值—無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值是無(wú)形資產(chǎn)所有人通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)獲取的收益 ?職業(yè)道德問(wèn)題

?（1）使用無(wú)限年期或脫離實(shí)際的收益期間 ?（2）預(yù)測(cè)收益遠(yuǎn)高于歷史情況而無(wú)任何理由 ?（3）任意調(diào)控折現(xiàn)率

“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例

1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？ “甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例

1、評(píng)估方法的選擇

2、評(píng)估程序

3、權(quán)屬的清查驗(yàn)證與披露

4、重要參數(shù)的選取及依據(jù)

5、按無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則要求報(bào)告需披露的內(nèi)容

6、如何寫咨詢報(bào)告

第五部分

法人股評(píng)估

法人股評(píng)估—待規(guī)范的業(yè)務(wù) ?90%的證券機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)務(wù) ?截止2001年4月底，全國(guó)共有發(fā)行A股的上市公司1102家。第一大股東為國(guó)家持股的公司，占全部公司總數(shù)的65%，第一大股東為法人股東的，占全部公司總數(shù)的31%，兩者之和所占比例高達(dá)96%。?截止2002年5月底，深滬兩市發(fā)行總股本37,099,893萬(wàn)元，其中國(guó)家股19,695,677萬(wàn)元，占全部股本的53%，法人股3,186,120萬(wàn)元，占全部股本的9%，兩者之和所占比例高達(dá)62%。

?截止2002年6月底，已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共94家，占全部上市公司的8.5%。凍結(jié)國(guó)有股及社會(huì)法人股共796,971萬(wàn)股，占全部國(guó)有股及社會(huì)法人股的3.5%。?使機(jī)構(gòu)受到行政受罰最多的業(yè)務(wù) ?處罰的直接原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)未進(jìn)入股權(quán)所在企業(yè)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和工作程序，而出具了評(píng)估報(bào)告

?處罰的基本原因是法人股每股評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)，造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失，受到社會(huì)的關(guān)注 法人股評(píng)估—政策風(fēng)險(xiǎn)

?法釋（2001）28號(hào)文《關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股若干問(wèn)題的規(guī)定》第十三條規(guī)定：“股權(quán)拍賣保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估值確定。”

?財(cái)企（2001）656號(hào)《關(guān)于上市公司國(guó)有股被人民法院凍結(jié)、拍賣有關(guān)問(wèn)題的通知》第五條也規(guī)定拍賣保留價(jià)應(yīng)按評(píng)估值確定。?國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的《股份有限公司國(guó)有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見》第十七條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、實(shí)際投資價(jià)值（投資回報(bào)率）、近期市場(chǎng)價(jià)格以及合理的市盈率等因素來(lái)確定，但不得低于每股凈資產(chǎn)。”

法人股評(píng)估—市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

?涉案的債權(quán)人和債務(wù)人存在嚴(yán)重的沖突 ?拍賣中的操縱行為

?市場(chǎng)的蓄意利用—通過(guò)拍賣渠道低價(jià)實(shí)現(xiàn)國(guó)退民進(jìn)—“鄭州宇通”事件

法人股評(píng)估—評(píng)估中的技術(shù)障礙

?在何種情況下實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)程序，如何實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)程序 ?“清算前提”O(jiān)R”持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提”

?拍賣底價(jià)是“市場(chǎng)價(jià)值”O(jiān)R“非市場(chǎng)價(jià)值” ?特殊的報(bào)告使用者和特殊的報(bào)告披露 法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議 ?市場(chǎng)法和收益法并用

?市場(chǎng)法應(yīng)考慮的重點(diǎn)：根據(jù)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓條件、上市公司所屬行業(yè)等，選取各方面與評(píng)估對(duì)象接近的轉(zhuǎn)讓實(shí)例作為參照物，通過(guò)對(duì)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、主營(yíng)業(yè)務(wù)及行業(yè)前景、競(jìng)爭(zhēng)地位、歷史收益情況和未來(lái)盈利能力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)間、轉(zhuǎn)讓條件、法人股總量、流通股市盈率、公司效率、公司規(guī)模大小等影響法人股股權(quán)價(jià)格的因素進(jìn)行深入分析，調(diào)整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)率。

?充分依賴市場(chǎng)信息—上市公司信息及法人股投資信息 ?依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則確定現(xiàn)場(chǎng)勘察是否進(jìn)行及進(jìn)行的深度 法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議 報(bào)告特殊披露： ?方法的選取思

?重要參數(shù)的選取過(guò)程 ?評(píng)估程序的實(shí)施過(guò)程 ?提供了多種價(jià)值類型的，應(yīng)對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義并在報(bào)告中明確限制使用的條件 法人股評(píng)估—2003年拍賣案例總結(jié) ?總體情況：法人股網(wǎng)站共統(tǒng)計(jì)拍賣案例的樣本245個(gè)，其流通折扣率平均為0.22，凈資產(chǎn)倍率為0.80；流通折扣率在0.03至0.51之間，凈資產(chǎn)倍率在0.29至3.0之間。?有效樣本分析：

?扣除掉流通折扣率在10%以下(主要為莊股或凈資產(chǎn)為負(fù)的。其流通折扣率已失真)?扣除凈資產(chǎn)在0.5元以下的部分（這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會(huì)很高）

?扣除川投長(zhǎng)鋼、太化股份、魯北化工、大冶特鋼、粵富華五支股票，共計(jì)出現(xiàn)了15次

?其余樣本的平均凈資產(chǎn)倍率為0.79，平均流通折扣率為0.246。股權(quán)分臵的基本思路

?非流通的法人股要獲得上市流通權(quán)，就要為取得流通權(quán)支付相應(yīng)的代價(jià)，這就是解決股權(quán)分臵過(guò)程中所稱的對(duì)價(jià)。這一對(duì)價(jià)是由非流通股東支付給流通股東的。因?yàn)楣善钡牧魍看罅耍┬桕P(guān)系發(fā)生了變化，股票的價(jià)格會(huì)降低，流通股東的利益會(huì)受到損失。三一重工的案例

?三一重工股份有限公司實(shí)施股權(quán)分臵改革對(duì)價(jià)方案為：以方案實(shí)施的股權(quán)登記日公司總股本24000萬(wàn)股、流通股6000萬(wàn)股為基數(shù)，流通股股東每持有10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的3.5股股票和8元現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

?三一重工在05年3月31日的凈資產(chǎn)為8.16元，非流通股為18000萬(wàn)股，流通股6000萬(wàn)股。按上述方案實(shí)施后，原法人股東的股份變?yōu)?5900萬(wàn)股（18000-6000*0.35）。

?方案實(shí)施的股權(quán)登記日三一重工的股價(jià)為23.82元。理論上講，股權(quán)分臵的實(shí)施不影響流通股的股價(jià)，但實(shí)際上證券市場(chǎng)會(huì)自然進(jìn)行除權(quán)，因?yàn)榍耙惶焓毡P買入的股票市值不會(huì)因?yàn)榈诙斓膶?shí)施日而自動(dòng)增值，所以市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行自動(dòng)除權(quán)。三一重工除權(quán)日的自然除權(quán)價(jià)為17.05。

?三一重工非流通股東所擁有的權(quán)益價(jià)值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬(wàn)元。

?法人股在未實(shí)施股權(quán)分臵方案前的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的流通股價(jià)的比例為：原法人股的每股價(jià)格=權(quán)益價(jià)值/原擁有的股數(shù)=266295/18000=14.8元。

?與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=14.8/23.82=62.11% ?與原凈資產(chǎn)的倍率=14.8/8.16=1.81 紫江企業(yè)的案例

?與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=1.68/2.78=60.53% ?與原凈資產(chǎn)的倍率=1.68/1.9=0.885 ABC上市公司法人股評(píng)估案例

主講人簡(jiǎn)介

季珉，管理學(xué)博士，岳華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司合伙人、主任評(píng)估師。中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，中國(guó)注冊(cè)土地估價(jià)師，保險(xiǎn)公估人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

季珉博士兼任資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則專家委員會(huì)委員；國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)、財(cái)政部評(píng)估項(xiàng)目審核專家組成員；中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司項(xiàng)目審核專家組成員；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)執(zhí)業(yè)責(zé)任鑒定委員會(huì)委員；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)女評(píng)估師委員會(huì)委員。

季珉博士曾在中國(guó)航空工業(yè)總公司資產(chǎn)管理局從事資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)及確認(rèn)工作，致力于航空行業(yè)評(píng)估相關(guān)制度研究及制定工作，指導(dǎo)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)過(guò)程中涉及資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范化管理；在岳華會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)期間，負(fù)責(zé)完成資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目百余個(gè)，涉及資產(chǎn)總額數(shù)百億元；并在岳華會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制工作，具體包括制定資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量管理文件及本所資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)部及外部課題研究、報(bào)告的三級(jí)復(fù)核、集團(tuán)所專業(yè)培訓(xùn)、資產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、資產(chǎn)評(píng)估外聘專家管理等。

E-mail:jiminpost@vip.sina.com

第二篇：企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估

摘 要 《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》于2005年4月起實(shí)施，打破了價(jià)值評(píng)估中單一使用成本法的局面，使得收益法、市場(chǎng)法的應(yīng)用有了政策上的依據(jù)，對(duì)三種方法進(jìn)行了比較分析，探討如何正確、合理的選擇三種方法應(yīng)用于評(píng)估實(shí)踐這一問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估 成本法 市場(chǎng)法 收益法引言

2004年12月30日中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見書（試行）》（簡(jiǎn)稱“意見書”），從基本要求、評(píng)估要求、評(píng)估方法和評(píng)估披露等方面對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)提出了新的要求，并于2005年4月1日起開始實(shí)施。意見書明確提出收益法、市場(chǎng)法、成本法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的三種基本方法，這一規(guī)定打破了長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中單一使用成本法的局面，擬促成三足鼎立的評(píng)估方法格局。基于此，在具體的價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中方法的選擇成為亟待解決的問(wèn)題，對(duì)此進(jìn)行深入的討論具有現(xiàn)實(shí)意義。企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法應(yīng)用現(xiàn)狀

企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中，目前國(guó)際上通用的評(píng)估方法有收益法、市場(chǎng)法、成本法，期權(quán)法較少采用。而在我國(guó)的價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中，成本法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的首選和主要使用的方法，收益法、市場(chǎng)法很少采用，期權(quán)法幾乎不用。趙邦宏博士對(duì)我國(guó)2003年企業(yè)價(jià)值評(píng)估使用方法做了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，成本法在我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中所占的比例達(dá)95%左右，而收益法一般作為成本法的驗(yàn)證方法，不單獨(dú)使用，市場(chǎng)法很少使用，期權(quán)法一般無(wú)人采用，而且在2004年12月30日中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見書（試行）》中也未涉及到期權(quán)法，基于此，本文中對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的比較及選擇研究中不考慮期權(quán)法，僅以成本法、市場(chǎng)法、收益法三種方法為研究對(duì)象。3 成本法、市場(chǎng)法、收益法比較分析

要選擇適合于目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法，首先應(yīng)從不同的角度對(duì)方法進(jìn)行比較分析，以明確各種方法之間的差異性，以下從方法原理、方法的前提條件、方法的適用性和局限性對(duì)成本法、市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行比較分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置評(píng)估對(duì)象，即在條件允許的情況下，任何一個(gè)精明的潛在投資者，在購(gòu)置一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)建造一項(xiàng)與所購(gòu)資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期效用理論，一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值是利用它所能獲取的未來(lái)收益的現(xiàn)值，其折現(xiàn)率反映了投資該項(xiàng)資產(chǎn)并獲得收益的風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，即對(duì)于投資者來(lái)講，企業(yè)的價(jià)值在于預(yù)期企業(yè)未來(lái)所能夠產(chǎn)生的收益。這一理論基礎(chǔ)可以追溯到艾爾文·費(fèi)雪，費(fèi)雪認(rèn)為，資本帶來(lái)一系列的未來(lái)收入，因而資本的價(jià)值實(shí)質(zhì)上是對(duì)未來(lái)收入的折現(xiàn)值，即未來(lái)收入的資本化。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)法是基于一個(gè)經(jīng)濟(jì)理論和常識(shí)都認(rèn)同的原則，類似的資產(chǎn)應(yīng)該有類

似的交易價(jià)格。該原則的一個(gè)假設(shè)條件為，如果類似的資產(chǎn)在交易價(jià)格上存在較大差異，則在市場(chǎng)上就可能產(chǎn)生套利交易的情況，市場(chǎng)法就是基于該理論而得到應(yīng)用的。在對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估中，市場(chǎng)法充分利用市場(chǎng)及市場(chǎng)中參考企業(yè)的成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)，分析和判斷被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

3.2 各方法的前提條件

運(yùn)用成本法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)具備的前提條件有三個(gè)：一是進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)目標(biāo)企業(yè)的表外項(xiàng)目?jī)r(jià)值，如管理效率、自創(chuàng)商譽(yù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等，對(duì)企業(yè)整體價(jià)值的影響可以忽略不計(jì)；二是資產(chǎn)負(fù)債表中單項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值能夠公允客觀反映所評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值；三是投資者購(gòu)置一項(xiàng)資產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)具有相同用途所需的替代品所需的成本。若選擇收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)具備以下三個(gè)前提條件：一是投資主體愿意支付的價(jià)格不應(yīng)超過(guò)目標(biāo)企業(yè)按未來(lái)預(yù)期收益折算所得的現(xiàn)值；二是目標(biāo)企業(yè)的未來(lái)收益能夠合理的預(yù)測(cè)，企業(yè)未來(lái)收益的風(fēng)險(xiǎn)可以客觀的進(jìn)行估算，也就是說(shuō)目標(biāo)企業(yè)的未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)能合理的予以量化；三是被評(píng)估企業(yè)應(yīng)具持續(xù)的盈利能力。

采用市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估需要滿足三個(gè)基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)，公開市場(chǎng)指的是有多個(gè)交易主體自愿參與且他們之間進(jìn)行平等交易的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)上的交易價(jià)格代表了交易資產(chǎn)的行情，即可認(rèn)為是市場(chǎng)的公允價(jià)格；二是在這個(gè)市場(chǎng)上要有與評(píng)估對(duì)象相同或者相似的參考企業(yè)或者交易案例；三是能夠收集到與評(píng)估相關(guān)的信息資料，同時(shí)這些信息資料應(yīng)具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的適用性和局限性

成本法以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，相對(duì)于市場(chǎng)法和收益法，成本法的評(píng)估結(jié)果客觀依據(jù)較強(qiáng)。一般情況下，在涉及一個(gè)僅進(jìn)行投資或僅擁有不動(dòng)產(chǎn)的控股企業(yè)，以及所評(píng)估的企業(yè)的評(píng)估前提為非持續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，適宜用成本法進(jìn)行評(píng)估。但由于運(yùn)用成本法無(wú)法把握一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)值的整體性，也難衡量企業(yè)各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)間的工藝匹配以及有機(jī)組合因素可能產(chǎn)生出來(lái)的整合效應(yīng)。因而，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下，不宜單獨(dú)運(yùn)用成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

收益法以預(yù)期的收益和折現(xiàn)率為基礎(chǔ)，因而對(duì)于目標(biāo)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果目前的收益為正值，具有持續(xù)性，同時(shí)在收益期內(nèi)折現(xiàn)率能夠可靠的估計(jì)，則更適宜用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。通常，處于成長(zhǎng)期和成熟期的企業(yè)收益具有上述特點(diǎn)，可用收益法。基于收益法的應(yīng)用條件，有下述特點(diǎn)的企業(yè)不適合用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估：處于困境中的企業(yè)、收益具有周期性特點(diǎn)的企業(yè)、擁有較多閑置資產(chǎn)的企業(yè)、經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定以及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題難以合理衡量的私營(yíng)企業(yè)。

市場(chǎng)法最大的優(yōu)點(diǎn)在于具有簡(jiǎn)單、直觀便于理解、運(yùn)用靈活的特點(diǎn)。尤其是當(dāng)目標(biāo)公司未來(lái)的收益難以做出詳盡的預(yù)測(cè)時(shí)，運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估顯然受到限制，而市場(chǎng)法受到的限制相對(duì)較小。此外，站在實(shí)務(wù)的角度上，市場(chǎng)法往往更為常用，或通常作為運(yùn)用其他評(píng)估方法所獲得評(píng)估結(jié)果的驗(yàn)證或參考。但是運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值也存在一定的局限性：首先，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象和參考企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性往往不盡相同，因而要找到

與評(píng)估對(duì)象絕對(duì)相同或者類似的可比企業(yè)難度較大；其次，對(duì)價(jià)值比率的調(diào)整是運(yùn)用市場(chǎng)法及為關(guān)鍵的一步，這需要評(píng)估師有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的技術(shù)能力。價(jià)值評(píng)估方法選擇的原則

價(jià)值評(píng)估方法的選擇不是主觀隨意、沒(méi)有規(guī)律可循的，無(wú)論是哪一種方法，評(píng)估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務(wù)于市場(chǎng)交易和投資決策，因而各種方法之間有著內(nèi)在的聯(lián)系，結(jié)合前文對(duì)價(jià)值評(píng)估方法的比較分析，可以總結(jié)出企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法選擇的一些原則：

4.1 依據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則、規(guī)范的原則

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)準(zhǔn)則和規(guī)范是由管理部門頒布的，具有一定的權(quán)威性和部分強(qiáng)制性。如在2005年4月1日實(shí)施的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見書（試行）》二十三條中規(guī)定：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法、和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法”；第三十四條中指出：“以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評(píng)估方法”；第二十五條中指出：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評(píng)估企業(yè)成立時(shí)間的長(zhǎng)短、歷史經(jīng)營(yíng)情況，尤其是經(jīng)營(yíng)和收益穩(wěn)定狀況、未來(lái)收益的可預(yù)測(cè)性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性”。顯然，這些條款對(duì)選擇企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

4.2 借鑒共識(shí)性研究成果的原則

價(jià)值評(píng)估方法選擇的一些共識(shí)性研究成果是眾多研究人員共同努力的結(jié)果，是基于價(jià)值評(píng)估實(shí)踐的一些理論上的提煉，對(duì)于選擇合理的方法用于價(jià)值評(píng)估有較大的參考價(jià)值。如在涉及一個(gè)僅進(jìn)行投資或僅擁有不動(dòng)產(chǎn)的控股企業(yè)，或所評(píng)估的企業(yè)的評(píng)估前提為非持續(xù)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該考慮采用成本法。以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，不宜單獨(dú)使用成本法。在企業(yè)的初創(chuàng)期，經(jīng)營(yíng)和收益狀況不穩(wěn)定，不宜采用成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。一般來(lái)說(shuō)，收益法更適宜于無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。此外，如果企業(yè)處于成長(zhǎng)期或成熟期，經(jīng)營(yíng)、收益狀況穩(wěn)定并有充分的歷史資料為依據(jù)，能合理的預(yù)測(cè)企業(yè)的收益，這時(shí)采用收益法較好。在參考企業(yè)或交易案例的資料信息較完備、客觀時(shí)，從成本效率的角度來(lái)考慮，適合選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

4.3 客觀、公正的原則

客觀性原則要求評(píng)估師在選擇價(jià)值評(píng)估方法的時(shí)候應(yīng)始終站在客觀的立場(chǎng)上，堅(jiān)持以客觀事實(shí)為依據(jù)的科學(xué)態(tài)度，盡量避免用個(gè)人主觀臆斷來(lái)代替客觀實(shí)際，盡可能排除人為的主觀因素，擺脫利益沖突的影響，依據(jù)客觀的資料數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)的分析、判斷，選擇合理的方法。公正性原則要求評(píng)估人員客觀的闡明意見，不偏不倚的對(duì)待各利益主體。客觀、公正這一原則不僅具有方法選擇上的指導(dǎo)意義，而且從評(píng)估人員素質(zhì)的角度對(duì)方法選擇做了要求。

4.4 成本效率的原則

評(píng)估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體之一，也需要獲取利潤(rùn)以促進(jìn)企業(yè)的生存、發(fā)展，因而在評(píng)估方法選擇時(shí)，要考慮各種評(píng)估方法耗用的物質(zhì)資源、時(shí)間資源及人力資源，在法律、規(guī)范允許的范圍內(nèi)及滿足委托企業(yè)評(píng)估要求的前提下，力求提高效率、節(jié)約成本。只有如此，才能形成委托企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)互動(dòng)發(fā)展的雙贏模式，更有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)增強(qiáng)自身實(shí)力，提高服務(wù)水平。

4.5 風(fēng)險(xiǎn)防范的原則

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)可以界定為：“由于評(píng)估人員或者機(jī)構(gòu)在企業(yè)價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中對(duì)目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值作了不當(dāng)或錯(cuò)誤的意見而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)”，根據(jù)這一定義，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)可分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指評(píng)估機(jī)構(gòu)的外部因素客觀上阻礙和干擾評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估企業(yè)實(shí)施必要的和正常的評(píng)估過(guò)程而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指由于評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部因素導(dǎo)致評(píng)估人員對(duì)擬評(píng)估企業(yè)的價(jià)值作了不當(dāng)或錯(cuò)誤的意見而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。顯然，企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的選擇作為價(jià)值評(píng)估中的一個(gè)環(huán)節(jié)，可能會(huì)由于方法選擇的不當(dāng)帶來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。基于此，在選擇評(píng)估方法的時(shí)候要有強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，綜合考慮各種因素，分析可能產(chǎn)生的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，做出客觀、合理的價(jià)值評(píng)估方法選擇。

參考文獻(xiàn)阿斯躍斯,達(dá)蒙德理.張志強(qiáng)譯.價(jià)值評(píng)估[M].北京：北京大學(xué)出版社，200

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)．企業(yè)價(jià)值評(píng)估知道意見書（試行）講解[M]．北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，200

中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)．財(cái)務(wù)成本管理[M]．北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005王海粟．企業(yè)價(jià)值評(píng)估[M]．上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2005王少豪．企業(yè)價(jià)值評(píng)估：觀點(diǎn)、方法與實(shí)務(wù)[M]．北京：中國(guó)水利水電出版社，2005

第三篇：金融企業(yè)評(píng)估案例

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行XX縣支行納稅評(píng)估案例

一、內(nèi)容提要

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行XX縣支行是國(guó)有金融企業(yè),經(jīng)營(yíng)范圍主要是吸收公眾存款，發(fā)放貸款，辦理國(guó)內(nèi)結(jié)算、票據(jù)承兌，代理發(fā)行、兌付政府債券、金融債券，代理收付款項(xiàng)及代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等。2010該單位實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶小額貸款利息收入12486296.55元、涉農(nóng)貸款利息收入11872219.54元、中間業(yè)務(wù)收入15203932.02元，營(yíng)業(yè)外收入290578.79元，金融機(jī)構(gòu)往來(lái)收入70160003.09元，利潤(rùn)總額32839030.98元。

在2011重點(diǎn)稅源企業(yè)專項(xiàng)評(píng)估期間，XX縣地方稅務(wù)局將其列為重點(diǎn)評(píng)估對(duì)象，運(yùn)用項(xiàng)目評(píng)估法、指標(biāo)分析法等評(píng)估方法，利用稅收指標(biāo)和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)對(duì)納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)的合理性進(jìn)行評(píng)析，并對(duì)其房產(chǎn)、土地等情況進(jìn)行了帳實(shí)核對(duì)，發(fā)現(xiàn)該單位存在的納稅疑點(diǎn)，指導(dǎo)納稅人補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅以及滯納金合計(jì)13萬(wàn)余元。

二、案例介紹

（一）案頭分析，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)。

根據(jù)金融企業(yè)核算特點(diǎn)，評(píng)估人員通過(guò)“大集中”系統(tǒng)采集了納稅人納稅申報(bào)、稅款入庫(kù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表信息以及房產(chǎn)、土地等的稅源信息，分析申報(bào)數(shù)與其相應(yīng)稅基、稅率等稅種要素和企業(yè)狀況的邏輯關(guān)系，重點(diǎn)審核分析了其表外科目；同時(shí)，地稅機(jī)關(guān)針對(duì)銀行高收入的特點(diǎn)，對(duì)該企業(yè)的個(gè)人所得稅申報(bào)納稅情況進(jìn)行了評(píng)析。具體分析過(guò)程和疑點(diǎn)情況如下：

1、通過(guò)分析其表外科目，發(fā)現(xiàn)2010年末“應(yīng)收未收利息”1424776.92元，不能確定是否申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，存在少繳稅款的可能；

2、該單位2010年“營(yíng)業(yè)外收入”290578.79元，上年為0元，變動(dòng)率為100%，變動(dòng)異常，是否存在將應(yīng)稅項(xiàng)目列到營(yíng)業(yè)外收入，少申報(bào)繳納稅款；

3、該單位只申報(bào)繳納了借款合同印花稅，但通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，該單位2010年還書立了租賃合同等，未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅；

4、該單位“應(yīng)付職工薪酬”借方發(fā)生額18069953.06元，而“大集中”系統(tǒng)中個(gè)人所得稅全員全額申報(bào)發(fā)放工資額17545583.89元，二者不相符合，存在少申報(bào)工資薪金數(shù)額，少代扣代繳稅款的可能；

5、該單位“固定資產(chǎn)改良”支出科目借方余額637905.38元，結(jié)合采集的第三方信息得知，該單位于2009年7月份裝修營(yíng)業(yè)廳，于2009年11月達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，已投入使用，可能存在將增加的房產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)，少繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題。

（二）約談核實(shí)，舉證釋疑。

根據(jù)案頭分析的納稅疑點(diǎn)，XX縣地稅局決定對(duì)該單位相應(yīng)人員進(jìn)行約談。2011 年5月 26 日，評(píng)估人員經(jīng)批準(zhǔn)后向該單位發(fā)出《稅務(wù)約談通知書》，通知法人代表以及財(cái)務(wù)人員到稅源管理科進(jìn)行約談，并要其帶好有關(guān)的帳薄、憑證（或復(fù)印件）。5月 27 日，該單位法人代表及財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)時(shí)來(lái)到稅源管理科，并提供了報(bào)表、總帳、各類明細(xì)帳等資料。在約談過(guò)程中，被約談人介紹了該單位的基本情況，然后對(duì)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了解釋，評(píng)估人員制作了《約談舉證記錄》。

1、對(duì)于表外應(yīng)收未收利息，該單位財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人承認(rèn)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。但由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的差異，該單位對(duì)表外應(yīng)收未收利息是否繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)存在歧義。評(píng)估人員依據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則，以及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于公布若干廢止和失效的營(yíng)業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》文件精神，認(rèn)定表外應(yīng)收未收利息必須從2009年1月1日起征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，并將相關(guān)政策依據(jù)向該企業(yè)負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)人員作了講解。經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的稅法宣傳，該單位同意2009年1月1日后發(fā)生的應(yīng)收未收息798978.41元補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

2、經(jīng)了解，該單位2010年“營(yíng)業(yè)外收入”290578.79元為處置房地產(chǎn)收入，應(yīng)按規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加稅費(fèi)，但未繳納土地增值稅。由于該單位所處置的房產(chǎn)建造較早，扣除項(xiàng)目金額較難核實(shí)，評(píng)估人員根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及《山東省土地增值稅預(yù)征管理暫行辦法》的規(guī)定，決定先按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅5811.58元，該單位表示認(rèn)可。

3、印花稅方面，該單位承認(rèn)由于對(duì)稅收政策掌握不是太透徹，確實(shí)只繳納了借款合同印花稅，其他應(yīng)稅憑證未繳納，并表示愿意補(bǔ)繳。

4、關(guān)于該單位“應(yīng)付職工薪酬”借方發(fā)生額與“大集中”系統(tǒng)中個(gè)人所得稅全員全額申報(bào)發(fā)放工資額二者不相符合問(wèn)題，經(jīng)評(píng)估人員核查，納稅人舉證，主要是因?yàn)樵搯挝话l(fā)放的取暖費(fèi)61500元、全年一次性獎(jiǎng)金306088元及離退休人員返聘所支付的工資156781元未申報(bào)扣繳稅款，納稅人同意重新計(jì)算補(bǔ)繳。

5、該單位“固定資產(chǎn)改良”支出科目借方余額637905.38元，該單位承認(rèn)確為營(yíng)業(yè)廳裝修支出，已完工投入使用。由于未辦理竣工結(jié)算，故未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，少交了房產(chǎn)稅。

（三）評(píng)定處理，自查補(bǔ)稅。

通過(guò)評(píng)估分析以及納稅約談核實(shí)，地稅機(jī)關(guān)及時(shí)發(fā)現(xiàn)了納稅人在申報(bào)納稅中存在的問(wèn)題。由于產(chǎn)生少申報(bào)稅款的主要原因，是近年稅收政策變化比較大、比較快，納稅人不熟悉，掌握理解不透徹造成的，決定不認(rèn)定該單位偷稅。依據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則、《個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》以及其他稅收法律、法規(guī)的具體條款和國(guó)家稅務(wù)總局《納稅評(píng)估管理辦法（試行）》的規(guī)定，告知納稅人涉稅事項(xiàng)中存在的問(wèn)題，要求納稅人自行糾正錯(cuò)誤和調(diào)整賬務(wù)，申報(bào)補(bǔ)繳稅款13萬(wàn)余元，其中營(yíng)業(yè)稅39948.92元；個(gè)人所得稅72442.84元；城市維護(hù)建設(shè)稅1997.45元；房產(chǎn)稅5358.41元；教育費(fèi)附加1198.47元，地方教育附加399.49元；印花稅4386.20元；土地增值稅5811.58元。納稅人經(jīng)過(guò)地稅機(jī)關(guān)的評(píng)估及輔導(dǎo)，及時(shí)、足額地申報(bào)補(bǔ)繳了稅款及滯納金。

三、評(píng)估建議

（一）納稅評(píng)估工作要取得良好成效，必須走人機(jī)結(jié)合的道路。一方面，評(píng)估工作要取得較高的質(zhì)量與效率，必須依托信息化作出定量分析。另一方面，評(píng)估工作又必須 發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，利用稅務(wù)人員從長(zhǎng)期的稅源管理實(shí)踐中積累的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)納稅人納稅申報(bào)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性做出定性分析。二者是相輔相成，缺一不可的，缺少了哪一方面，評(píng)估工作都無(wú)法取得好的效果。

（二）事先了解評(píng)估企業(yè)的全面情況是進(jìn)行納稅評(píng)估的基礎(chǔ)評(píng)估人員要對(duì)評(píng)估企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、申報(bào)納稅情況以及所屬行業(yè)和企業(yè)特征進(jìn)行分析，了解行業(yè)特點(diǎn)，熟悉行業(yè)財(cái)務(wù)制度，掌握行業(yè)稅收政策，只有這樣才能在審核分析中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，做到有的放矢。

（三）約談方式的正確運(yùn)用是澄清和確認(rèn)疑點(diǎn)涉稅問(wèn)題的關(guān)鍵 評(píng)稅人員應(yīng)在約談前，根據(jù)評(píng)估分析的不同疑點(diǎn)問(wèn)題，擬定詳細(xì)的約談提綱，使約談過(guò)程更具有針對(duì)性、可操作性和有效性。這樣，一方面才能找準(zhǔn)切入點(diǎn)，才能讓企業(yè) 難以自圓其說(shuō)，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問(wèn)題。另一方面，通過(guò)企業(yè)參與約談的態(tài)度，從 中可判斷出企業(yè)存在問(wèn)題大小的程度。

（四）在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)宣傳講解相關(guān)稅收政策，讓納稅人對(duì)最新政策有了更深的了解，提高了納稅申報(bào)的質(zhì)量，從而提高納稅人的稅法遵從度，促進(jìn)征納關(guān)系更加和諧。

四、案例點(diǎn)評(píng)

本案例評(píng)估類型為專項(xiàng)評(píng)估, 評(píng)估稅種為所有涉及稅種, 評(píng)估對(duì)象為金融企業(yè),疑點(diǎn)核實(shí)的方式為約談舉證, 評(píng)估結(jié)論為差異符合性結(jié)論。

本案例反映的問(wèn)題在金融行業(yè)比較典型，觸及了金融行業(yè)在征收管理中存在的普遍性問(wèn)題，其處理方法和結(jié)果，對(duì)加強(qiáng)金融行業(yè)日常征收管理，提高征管質(zhì)量和效率具有普遍的借鑒和指導(dǎo)意義。在本案中，評(píng)估人員前期評(píng)估分析比較充分，能進(jìn)行多稅種全面評(píng)估分析，不放過(guò)一個(gè)疑點(diǎn)，并在約談中針對(duì)性的進(jìn)行政策輔導(dǎo)，使疑點(diǎn)逐個(gè)得到證實(shí)或排除，提高了評(píng)估工作的效率，體現(xiàn)了評(píng)估人員的強(qiáng)烈責(zé)任心和較高的業(yè)務(wù)水平。

報(bào)送單位：梁山縣地稅局稅源管理科

第四篇：金融租賃企業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)及案例分析

金融租賃企業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)及案例分析

（一）教學(xué)目標(biāo)

1．掌握金融租賃企業(yè)的概念及分類 2．了解金融租賃企業(yè)收益法評(píng)估要點(diǎn) 3．了解金融租賃企業(yè)市場(chǎng)法評(píng)估要點(diǎn)

一、金融租賃企業(yè)簡(jiǎn)介

（一）金融租賃企業(yè)概念

租賃企業(yè)包括兩大類：實(shí)物租賃企業(yè)、金融租賃企業(yè)。

兩類企業(yè)的區(qū)別主要是：前者最終只轉(zhuǎn)移租賃標(biāo)的物的使用權(quán)，一般稱之為經(jīng)營(yíng)性租賃；后者最終要轉(zhuǎn)移租賃標(biāo)的物的所有權(quán)，一般稱為融資性租賃。

金融租賃企業(yè)：是指經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，以經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)為主的非銀行金融機(jī)構(gòu)。金融租賃企業(yè)是一種金融機(jī)構(gòu)，受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管。金融租賃企業(yè)主要從事融資性租賃業(yè)務(wù)。金融租賃企業(yè)與商業(yè)銀行之間具有以下相同點(diǎn)：（1）都需要接受銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管；

（2）經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，金融租賃企業(yè)可以吸收非銀行股東3個(gè)月（含）以上定期存款，也就是可以“吸儲(chǔ)”，但吸儲(chǔ)對(duì)象與商業(yè)銀行不一樣；

（3）金融租賃公司資本充足率不得低于銀監(jiān)會(huì)的最低監(jiān)管要求。

（二）金融租賃企業(yè)主要業(yè)務(wù)及會(huì)計(jì)處理 1．金融租賃企業(yè)的主要業(yè)務(wù)模式

金融租賃：出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃標(biāo)的物和供貨人的選擇或認(rèn)可，將其從供貨人處取得的租賃標(biāo)的物按合同約定出租給承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活動(dòng)。

根據(jù)承租人對(duì)租賃標(biāo)的物和供貨人的選擇或認(rèn)可； 將租賃標(biāo)的物按合同約定出租給承租人占有、使用； 向承租人收取租金。

租賃標(biāo)的物主要為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會(huì)另有規(guī)定的除外。如果供貨人與承租人為同一主體，也就是承租人將自有物件出賣給出租人，同時(shí)與出租人簽訂融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式，該方式稱為售后回租，也是金融租賃的方式之一。

2．金融租賃企業(yè)會(huì)計(jì)的主要科目和主要核算流程介紹 主要會(huì)計(jì)科目：

（1）融資租賃資產(chǎn)：該科目核算租賃企業(yè)為開展融資租賃業(yè)務(wù)取得出租標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)際成本。

企業(yè)購(gòu)入和以其他方式取得的融資租賃資產(chǎn)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目； 注：此項(xiàng)會(huì)計(jì)分錄涉及現(xiàn)金流出！

在租賃期開始日，按租賃開始日租賃合同規(guī)定的租賃收款額與初始直接費(fèi)用之和，借記“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目，按租賃資產(chǎn)實(shí)際取得成本及相關(guān)費(fèi)用，貸記本科目，按發(fā)生的初始直接費(fèi)用，貸記“銀行存款”等科目，按其差額，貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目。

注：此項(xiàng)會(huì)計(jì)分錄不涉及現(xiàn)金流入/流出！

（2）長(zhǎng)期應(yīng)收款：本科目核算企業(yè)融資租賃產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)。

出租人融資租賃產(chǎn)生的應(yīng)收租賃款，在租賃期開始日，應(yīng)按租賃開始日合同約定租賃收款額與初始直接費(fèi)用之和，借記本科目，按租賃資產(chǎn)實(shí)際取得成本及相關(guān)費(fèi)用等貸記“融資租賃資產(chǎn)”等科目，按發(fā)生的初始直接費(fèi)用，貸記“銀行存款”等科目，按其差額，貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目；

出租人每年實(shí)際收到承租人的租賃款時(shí)，借記“銀行存款”，貸記本科目。注：本會(huì)計(jì)分錄涉及現(xiàn)金流入！

（3）未實(shí)現(xiàn)融資收益：本科目核算企業(yè)應(yīng)當(dāng)分期計(jì)入租賃收入或利息收入的未實(shí)現(xiàn)融資收益。

出租人在租賃期開始日，按租賃開始日租賃合同規(guī)定的租賃收款額與初始直接費(fèi)用之和，借記“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目，按租賃資產(chǎn)實(shí)際取得成本及相關(guān)費(fèi)用，貸記本科目，按發(fā)生的初始直接費(fèi)用，貸記“銀行存款”等科目，按其差額，貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目；

出租人每年根據(jù)租金收入情況，按比例借記未實(shí)現(xiàn)融資收益，貸記主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（租賃收入、利息收入等）。

注：本會(huì)計(jì)分錄一般不涉及現(xiàn)金流入/流出！3．融資租賃典型會(huì)計(jì)處理案例

（1）某融資租賃公司支付10 000萬(wàn)元購(gòu)置一臺(tái)用于融資租賃的設(shè)備，其主要的會(huì)計(jì)處理過(guò)程如下： 在購(gòu)置日： 借：融資租賃資產(chǎn)

000 000

貸：銀行存款

000 000

注：本步驟在租賃標(biāo)的物購(gòu)置日發(fā)生現(xiàn)金流出10 000萬(wàn)元。

（2）該融資租賃企業(yè)在與承租人簽訂出租協(xié)議，協(xié)議規(guī)定在未來(lái)10年內(nèi)承租人每年支付給出租人1200萬(wàn)元租金，不考慮相關(guān)費(fèi)用及殘值。

將資產(chǎn)租給承租人日：

借：長(zhǎng)期應(yīng)收款

000 000（12 000 000×10）

貸：融資租賃資產(chǎn)

000 000

未確認(rèn)融資收益000 000

注：本步驟不涉及現(xiàn)金流入/流出！【注意】

在租賃開始日，融資租賃企業(yè)沒(méi)有發(fā)生現(xiàn)金流入或流出，但是獲得未來(lái)收取租金的權(quán)利； 未確認(rèn)融資收益實(shí)際就是融資租賃業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)未來(lái)可以實(shí)現(xiàn)的毛利。（3）企業(yè)每年獲得承租人支付的租金收益1200萬(wàn)元時(shí)： 借：銀行存款000 000

貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款

000 000

同時(shí)： 借：未確認(rèn)融資收益

000 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（利息收入）

000 000

注：企業(yè)在承租期內(nèi)實(shí)際每年現(xiàn)金流入1200萬(wàn)元，但是確認(rèn)的年收入額僅為200萬(wàn)元，與現(xiàn)金流入的差額1000萬(wàn)元不進(jìn)入損益表。

對(duì)于融資租賃企業(yè)財(cái)務(wù)核算過(guò)程分析可以得出的幾點(diǎn)結(jié)論：

（1）融資租賃企業(yè)的損益表中僅反映融資收益中的部分現(xiàn)金流，沒(méi)有反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)置融資租賃資產(chǎn)價(jià)款本金的現(xiàn)金流入和流出；

（2）融資租賃資產(chǎn)價(jià)款本金的數(shù)額往往遠(yuǎn)高于進(jìn)入損益表中的融資租賃收益；（3）融資租賃資產(chǎn)的購(gòu)置本金通常是一次性支付，但是在租賃期回收本金則是每年逐步實(shí)現(xiàn)的，本金支出與回收存在時(shí)間差異。

金融租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)核算與一般制造業(yè)財(cái)務(wù)核算之間存在重大差異：

（1）一般制造業(yè)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)編制損益表，在一般情況下與收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流表之間存在的時(shí)間差異不大，評(píng)估師可以通過(guò)對(duì)凈利潤(rùn)調(diào)整獲得現(xiàn)金流表；（2）但是金融租賃企業(yè)一般是很難通過(guò)損益表調(diào)整獲得現(xiàn)金流表！

（3）企業(yè)價(jià)值收益法評(píng)估采用的折現(xiàn)現(xiàn)金流實(shí)際是折現(xiàn)收付實(shí)現(xiàn)制的現(xiàn)金流。

融資租賃企業(yè)是要大量占用資金的企業(yè)，或者說(shuō)是“用錢掙錢”的企業(yè)，因此該類企業(yè)一定是要盡量利用財(cái)務(wù)杠桿的企業(yè)，因此企業(yè)負(fù)債比例一定比較高；

理論上說(shuō)這類企業(yè)希望負(fù)債越高越好，但是監(jiān)管部門要求企業(yè)的負(fù)債比例不能太高。

二、金融租賃企業(yè)收益法評(píng)估要點(diǎn)

（一）金融租賃企業(yè)收益法評(píng)估模型的選擇 1．無(wú)負(fù)債自由現(xiàn)金流模型

評(píng)估標(biāo)的：企業(yè)的全部投資＝短期付息負(fù)債＋長(zhǎng)期負(fù)債＋股權(quán)/所有者權(quán)益（全投資）用于折現(xiàn)的現(xiàn)金流為無(wú)負(fù)債自由現(xiàn)金流＝經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)＋折舊/攤銷＋全部付息負(fù)債利息（1－所得稅率）－資本性支出－營(yíng)運(yùn)資金增加

模型適用前提：標(biāo)的企業(yè)的總投資（股權(quán)＋債權(quán)）在未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)，在不考慮自身經(jīng)營(yíng)所得前提下，要保持不變，或者說(shuō)企業(yè)沒(méi)有融資活動(dòng)，企業(yè)每年經(jīng)營(yíng)獲得的收益利潤(rùn)，通過(guò)分配、用于其他業(yè)務(wù)等方式退出經(jīng)營(yíng)。

2．股權(quán)投資自由現(xiàn)金流模型

評(píng)估標(biāo)的：企業(yè)的股權(quán)/所有者權(quán)益（股權(quán)投資）；

用于折現(xiàn)的現(xiàn)金流為股權(quán)自由經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流＝經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)＋折舊/攤銷－資本性支出－營(yíng)運(yùn)資金增加－付息負(fù)債本金減少；

模型適用前提：標(biāo)的企業(yè)未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)不能有外界股權(quán)資本的增資或減資，但是債權(quán)是可以變化的；

企業(yè)每年經(jīng)營(yíng)獲得的收益利潤(rùn)，可以通過(guò)分配、用于其他業(yè)務(wù)等方式退出經(jīng)營(yíng)，也可以以留存收益的方式留存企業(yè)或者歸還負(fù)債本金等；

金融租賃企業(yè)是一種金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展都是需要利用外部資金的（財(cái)務(wù)杠桿），不會(huì)全部采用自有資金；

金融租賃企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)模式將會(huì)導(dǎo)致其不能保證未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)其全投資＝股權(quán)＋債權(quán)保持不變，或者說(shuō)沒(méi)有融資活動(dòng)，因?yàn)椋?/p>

（1）金融租賃企業(yè)吸收的存款，可能會(huì)隨時(shí)發(fā)生變化；（2）金融租賃企業(yè)可能隨時(shí)需要進(jìn)行融資活動(dòng)。

【結(jié)論】金融租賃公司收益法評(píng)估一般不適合采用全投資自由現(xiàn)金流模型！

融資租賃企業(yè)一般不適用全投資自由現(xiàn)金流模型，因此只有采用股權(quán)投資現(xiàn)金流模型； 股權(quán)投資現(xiàn)金流模型一般要求不能有外部“增資”，因此只能采用留存收益的方式增加所有者權(quán)益；

股權(quán)投資現(xiàn)金流模型允許進(jìn)行債權(quán)融資，因此可以保證融資租賃企業(yè)的最低經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需求。

企業(yè)的借款數(shù)額也是有所限制的，不可能無(wú)限制的增加借款，債權(quán)比例增加會(huì)導(dǎo)致：（1）財(cái)務(wù)杠桿加劇，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，無(wú)法滿足監(jiān)管要求；（2）融資成本增加。

企業(yè)股權(quán)價(jià)值與債權(quán)價(jià)值發(fā)生變化，就可能會(huì)造成股權(quán)與債權(quán)的比例（D/E）資本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)在未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)發(fā)生變化，最直接的后果就是導(dǎo)致未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)每年的折現(xiàn)率要改變。

每年折現(xiàn)率的改變將會(huì)導(dǎo)致以下模型無(wú)法使用：

【總結(jié)】

（1）金融租賃企業(yè)收益法評(píng)估一般僅適用股權(quán)自由現(xiàn)金流模型；

（2）在采用股權(quán)自由現(xiàn)金流模型中需要關(guān)注未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)資本結(jié)構(gòu)（D/E）的變化可能對(duì)每年折現(xiàn)率的影響；

（3）為了可以采用通常采用的現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，評(píng)估師需要設(shè)法保證金融租賃企業(yè)在未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)資本結(jié)構(gòu)保持不變；

（4）保持資本結(jié)構(gòu)不變實(shí)際也是變相的滿足監(jiān)管指標(biāo)資本充足率的一種方式；（5）保持未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)資本結(jié)構(gòu)不變的途徑是增加留存收益，減少年現(xiàn)金回報(bào)金額。

金融租賃企業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)及案例分析

（二）（二）收益法相關(guān)參數(shù)估算及需要關(guān)注的問(wèn)題 1．付息負(fù)債的確認(rèn)問(wèn)題

所謂付息負(fù)債，實(shí)質(zhì)就是企業(yè)通過(guò)融資活動(dòng)（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的）途徑獲得的債務(wù)性現(xiàn)金流入或節(jié)省的現(xiàn)金流出，這種債務(wù)是否真實(shí)需要支付利息已經(jīng)不再作為判斷付息負(fù)債的標(biāo)準(zhǔn)，付息負(fù)債一般包括，但不限于：

（1）融資借款，包括向央行、其他金融機(jī)構(gòu)借款/非經(jīng)融機(jī)構(gòu)借款；股東借款/其他企業(yè)之間往來(lái)借款等；（2）企業(yè)發(fā)行的債券；（3）金融機(jī)構(gòu)吸收的儲(chǔ)蓄存款；（4）賣出回購(gòu)金融資產(chǎn)款；（5）其他對(duì)應(yīng)資金用于企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的負(fù)債。

2．現(xiàn)金流表中的現(xiàn)金流入、流出與損益表中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的相互關(guān)系問(wèn)題

（1）確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

收益法現(xiàn)金流表中的現(xiàn)金流入、流出是需要按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)的，流入、流出時(shí)間非常重要。

損益表中收入、成本是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的，與實(shí)際收到與支付現(xiàn)金的時(shí)間沒(méi)有直接關(guān)系。

當(dāng)權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制導(dǎo)致現(xiàn)金流入、流出存在重大差異時(shí)，我們就需要考慮采用損益表調(diào)整方式獲得的現(xiàn)金流是否合理？

一般制造企業(yè)采用估算營(yíng)運(yùn)資金占用方式調(diào)整損益確認(rèn)與實(shí)際發(fā)生現(xiàn)金收益或支付的時(shí)間差異，但是這種方式僅適合于差異在一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)，如果差異超過(guò)一個(gè)營(yíng)業(yè)周期，則這種調(diào)整方式很難再適用。（2）內(nèi)涵差異問(wèn)題

融資租賃企業(yè)收益法現(xiàn)金流表中需要的是企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的全部現(xiàn)金流入或流出。融資租賃企業(yè)損益表中的收入僅為未確認(rèn)融資收益科目中記錄的利息收益、服務(wù)費(fèi)收益等，不是全部租金收入，購(gòu)置租賃標(biāo)的物本金的回收沒(méi)有包括。

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入記錄的實(shí)際是出租物的附件收益（Return On），而沒(méi)有包括本金回收（Return Of）部分。

企業(yè)購(gòu)置租賃標(biāo)的物支付非現(xiàn)金流出，在損益表中也沒(méi)有反映，損益表中成本一般僅為借款的利息支出等。【結(jié)論與建議】

對(duì)于金融租賃企業(yè)收益法評(píng)估不但需要預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的損益表，更重要的是還要預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流表！

對(duì)于金融租賃企業(yè)，收益法評(píng)估的現(xiàn)金流表可能選擇直接通過(guò)企業(yè)損益表經(jīng)過(guò)加回折舊/攤銷、營(yíng)運(yùn)資金占用等簡(jiǎn)單調(diào)整方式獲得，未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流表最好是根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際收、付現(xiàn)金時(shí)間與數(shù)量進(jìn)行預(yù)測(cè)！

3．金融租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的租賃標(biāo)的物購(gòu)置問(wèn)題

租賃標(biāo)的物購(gòu)置的現(xiàn)金支出應(yīng)該按收付實(shí)現(xiàn)制確定現(xiàn)金流出時(shí)點(diǎn)。

租賃標(biāo)的物購(gòu)置支出與金融租賃企業(yè)自用資產(chǎn)，包括辦公設(shè)備等的補(bǔ)充、更新支出等需要分別估算：（1）租賃標(biāo)的物購(gòu)置支出形成融資租賃資產(chǎn)，并最終形成長(zhǎng)期應(yīng)收款；（2）一般資本性支出形成融資租賃企業(yè)的固定資產(chǎn)。

新增租賃標(biāo)的物的購(gòu)置支出需要與企業(yè)融資租賃資產(chǎn)余額或長(zhǎng)期應(yīng)收款余額等勾稽。企業(yè)融資租賃資產(chǎn)余額＝上年余額－本年結(jié)轉(zhuǎn)長(zhǎng)期應(yīng)收款額＋本年新增額 企業(yè)長(zhǎng)期應(yīng)收款余額＝上年余額－本年轉(zhuǎn)出額＋本年新增額

本年新增長(zhǎng)期應(yīng)收款額＝本年新購(gòu)置標(biāo)的物價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用＋本年根據(jù)租賃協(xié)議確定的未實(shí)現(xiàn)融資收益

收益法相關(guān)表中要體現(xiàn)這些重要的勾稽關(guān)系！購(gòu)置金融租賃標(biāo)的資產(chǎn)的資金來(lái)源問(wèn)題：

（1）租賃標(biāo)的物資產(chǎn)購(gòu)置需要大量的資金，融資租賃企業(yè)通常需要利用負(fù)債，以有效地利用財(cái)務(wù)杠桿。

自有資金增加部分：

以前收益留存：包括以前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、折舊/攤銷等；

以前收益用于購(gòu)置新增融資租賃資產(chǎn)的需要作為現(xiàn)金流出，而不能再作為以前的投資回報(bào)；

新增負(fù)債；

本年新增的負(fù)債本金應(yīng)該作為本年現(xiàn)金流入，本年減少的負(fù)債本金作為現(xiàn)金流出。4．金融租賃企業(yè)如何保持預(yù)測(cè)期內(nèi)資本結(jié)構(gòu)一致性的問(wèn)題 保持資本結(jié)構(gòu)一致性的必要性；

保持資本結(jié)構(gòu)一致性主要是為了實(shí)現(xiàn)未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)折現(xiàn)率可以保持不變，減少計(jì)算麻煩；

保持資本結(jié)構(gòu)一致性的可行性。

（1）金融租賃公司都會(huì)合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，但是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門一定會(huì)要求其要保持合理的資本充足率，實(shí)際就是債權(quán)D與股權(quán)E的比例（D/E）的比率；

（2）對(duì)于一個(gè)實(shí)際的融資租賃企業(yè)，如果其內(nèi)部控制制度健全，在規(guī)劃未來(lái)發(fā)展時(shí)，都會(huì)確定一個(gè)每年外部新增負(fù)債本金與自籌資金的一個(gè)比例；

（3）評(píng)估師可以通過(guò)向管理層調(diào)查了解，并與管理層充分溝通后確定一個(gè)未來(lái)購(gòu)置租賃標(biāo)的物自由資金與借款資金的一個(gè)固定比例，在以后的預(yù)測(cè)期內(nèi)保持不變。

先證明一個(gè)數(shù)學(xué)定理：

另外：

上述命題的含義是：

如果最初企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)D0/E0＝k，則企業(yè)以后每年Di、Ei增加都能使得Di/Ei＝k，則最后企業(yè)的整體資本結(jié)構(gòu)D/E是可以保持不變的。

即便企業(yè)初期的資本結(jié)構(gòu)≠k，但以后每年按股權(quán)與債權(quán)比例K進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，最終企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也會(huì)接近為k。

我們?cè)谠u(píng)估融資租賃企業(yè)時(shí)，評(píng)估師可以根據(jù)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，合理地預(yù)測(cè)以后每年增加的Di與Ei，使得可以應(yīng)用上述數(shù)學(xué)定理，保持企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不發(fā)生重大改變。

這里增加Ei是指企業(yè)通過(guò)自身增加留存收益來(lái)實(shí)現(xiàn)，并不是利用外部增資的方式實(shí)現(xiàn)。5．融資租賃企業(yè)損益表利用問(wèn)題

融資租賃企業(yè)現(xiàn)金流表不能通過(guò)損益表簡(jiǎn)單加回折舊/攤銷的方式獲得，但是并不代表?yè)p益表可以忽略。

估算以下參數(shù)時(shí)還是需要利用損益表的：（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加；（2）所得稅。

6．租賃標(biāo)的物增值稅問(wèn)題

融資租賃實(shí)質(zhì)是一種貨物分期付款的銷售行為，因此當(dāng)租賃標(biāo)的物為增值稅應(yīng)稅貨物時(shí)，可能需要繳納增值稅。

增值稅進(jìn)項(xiàng)稅在支付貨款時(shí)一并支付。

銷項(xiàng)稅則會(huì)在以后租賃期內(nèi)每年實(shí)現(xiàn)，這里也有一個(gè)現(xiàn)金流入、流出時(shí)點(diǎn)差異問(wèn)題。7．標(biāo)的企業(yè)截止基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表中相關(guān)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的處理問(wèn)題

由于融資租賃企業(yè)未來(lái)預(yù)測(cè)易采用直接預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流方式，而不采用凈利潤(rùn)調(diào)整到現(xiàn)金流的方式，由于沒(méi)有所謂“營(yíng)運(yùn)資金增加”這一調(diào)整項(xiàng)，因此評(píng)估師應(yīng)該特別關(guān)注截止評(píng)估基準(zhǔn)日標(biāo)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收、應(yīng)付以及存貨的處理。

對(duì)于融資租賃企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債表中的長(zhǎng)期應(yīng)收款，付息負(fù)債等已經(jīng)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的現(xiàn)金流入、流出中考慮。

對(duì)于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物可以在未來(lái)融資標(biāo)的物購(gòu)置支出中考慮。應(yīng)收、應(yīng)付等款項(xiàng)則需要具體分析其發(fā)生的時(shí)間計(jì)入未來(lái)的現(xiàn)金流表中。

不涉及直接導(dǎo)致現(xiàn)金流實(shí)際流入或流出的資產(chǎn)、負(fù)債則需要考慮是否會(huì)導(dǎo)致所得稅的變化，并進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

三、金融租賃企業(yè)市場(chǎng)法評(píng)估要點(diǎn)

（一）金融租賃企業(yè)市場(chǎng)法評(píng)估價(jià)值（Multiples）的選擇

價(jià)值比率的概念：價(jià)值比率就是企業(yè)整體價(jià)值或股權(quán)價(jià)值與自身一個(gè)與整體價(jià)值或股權(quán)價(jià)值密切相關(guān)的體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)參數(shù)的比值。

價(jià)值比率是市場(chǎng)法評(píng)估將被評(píng)估企業(yè)與可比公司進(jìn)行“對(duì)比分析”的基礎(chǔ)。價(jià)值比率的實(shí)質(zhì)就是“單位價(jià)值”的概念。可比公司價(jià)值比率的種類：

1．盈利價(jià)值比率

2．收入價(jià)值比率

3．資產(chǎn)價(jià)值比率

資產(chǎn)類價(jià)值比率計(jì)算理論上應(yīng)該采用資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，但由于受到各方面因素限制，經(jīng)常采用賬面價(jià)值替代。

4．金融租賃企業(yè)市場(chǎng)法評(píng)估適合的價(jià)值比率

由于金融租賃企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入核算的特殊性，一般不適合采用銷售收入類價(jià)值比率。由于全投資會(huì)因負(fù)債變化而無(wú)法合理確定，因此一般不適合采用全投資口徑的價(jià)值比率，應(yīng)該多選擇股權(quán)口徑的價(jià)值比率。

包括：資產(chǎn)類價(jià)值比率和盈利類價(jià)值比率。

根據(jù)融資租賃企業(yè)特點(diǎn)，可以考慮采用以下特殊的價(jià)值比率：

（二）價(jià)值比率的修正

通過(guò)對(duì)比目標(biāo)公司與可比公司的風(fēng)險(xiǎn)因素和預(yù)期增長(zhǎng)率的差異，構(gòu)造調(diào)整/修正系數(shù)修正可比公司的價(jià)值比率。

價(jià)值比率調(diào)整/修正包括：（1）風(fēng)險(xiǎn)因素修正；（2）預(yù)期增長(zhǎng)率修正。這種調(diào)整/修正一般僅適用盈利類價(jià)值比率。1．風(fēng)險(xiǎn)因素差異修正

可比公司與目標(biāo)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)差異可以采用折現(xiàn)率來(lái)體現(xiàn)：

所謂風(fēng)險(xiǎn)修正實(shí)際是由于可比公司和目標(biāo)企業(yè)由于風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的折現(xiàn)率r的差異而需要進(jìn)行的修正。

企業(yè)的股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下四類風(fēng)險(xiǎn)：（1）行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：主要表現(xiàn)在?系數(shù)上；（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：主要以財(cái)務(wù)杠桿來(lái)表現(xiàn)；（3）公司特有風(fēng)險(xiǎn)：主要以Rs表達(dá)；（4）國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)：主要體現(xiàn)在ERP中。

企業(yè)債權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際也主要與財(cái)務(wù)杠桿有關(guān)。（1）債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際與債權(quán)評(píng)級(jí)和已獲利息倍數(shù)等有關(guān)；

（2）在估算目標(biāo)企業(yè)的折現(xiàn)率時(shí)我們一般都是選擇同行業(yè)的可比公司，因此可以近似認(rèn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類似，不修正剔除杠桿的?；

（3）在估算目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能與對(duì)比公司不一樣，因此對(duì)于融資租賃企業(yè)通常需要考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)差異修正；

（4）估算融資租賃企業(yè)通常也需要考慮特有風(fēng)險(xiǎn)修正；

（5）如果對(duì)比公司與目標(biāo)企業(yè)處于不同的國(guó)家或地區(qū)，通常可能還需要考慮國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)因素修正。

2．預(yù)期增長(zhǎng)率因素修正

一個(gè)公司的發(fā)展史可以分為開創(chuàng)期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期，不同時(shí)期預(yù)計(jì)的預(yù)期增長(zhǎng)率應(yīng)該是不同的。

目標(biāo)公司與選擇的可比公司可能會(huì)處在不同的發(fā)展時(shí)期，因此預(yù)期的未來(lái)增長(zhǎng)率可能不一致，需要進(jìn)行預(yù)期增長(zhǎng)率差異修正。

rS-rG和gG-gS分別是風(fēng)險(xiǎn)因素和預(yù)期增長(zhǎng)率修正因素。

總結(jié)

金融租賃企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)該盡量采用股權(quán)現(xiàn)金流，最好采用直接預(yù)測(cè)現(xiàn)金流方式，盡量不采用利潤(rùn)調(diào)整現(xiàn)金流的方式。

金融租賃企業(yè)收益法評(píng)估要注意資本結(jié)構(gòu)D/E對(duì)折現(xiàn)率的影響。

金融企業(yè)市場(chǎng)法評(píng)估要恰當(dāng)選擇價(jià)值比率，價(jià)值比率的修正要選擇正確的修整因素。

第五篇：資產(chǎn)評(píng)估承諾函(企業(yè))

資產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函

海口匯力遠(yuǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司：

因 事宜，我方委托貴公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的 截止于 年 月 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。為確保資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)客觀、公正、合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，我方承諾如下，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：

1．資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家規(guī)定并已獲批準(zhǔn)；

2．納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)均已向貴公司如實(shí)申報(bào)，不存在故意隱瞞、虛報(bào)、漏報(bào)的情況；

3．納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬明確，出具的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法有效；

4．所提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及其他資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有關(guān)重大事項(xiàng)揭示充分；

5．所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料客觀、真實(shí)、科學(xué)、合理； 6．積極配合但不干預(yù)貴公司的評(píng)估工作。

委托方公章： 委托方法定代表人：

日 期： 年 月 日

委托方關(guān)于委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)說(shuō)明

海口匯力遠(yuǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司：

因 事宜，我方委托貴公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的 截止于 年 月 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。我方承諾：截止本次評(píng)估基準(zhǔn)日，我方擁有委估資產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)，我方未以該委估資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售、轉(zhuǎn)換、拍賣、抵債、抵押、擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)行為，該項(xiàng)資產(chǎn)不存在他項(xiàng)權(quán)利。

特此說(shuō)明。

委托方公章：

日 期： 年 月 日

委托方關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)的說(shuō)明

海口匯力遠(yuǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司：

因 事宜，我方委托貴公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的 截止于 年 月 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。自本次評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告出具日 年 月 日，我方未以該委估資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售、轉(zhuǎn)換、拍賣、抵債、抵押、擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)行為，該項(xiàng)資產(chǎn)不存在他項(xiàng)權(quán)利。

特此說(shuō)明。

委托方公章：

日 期： 年 月 日