第一篇：冠名權及肖像權價值資產評估

冠名權及肖像權價值資產評估

四、價值類型及其定義

根據本次評估對象及評估目的，確定本次評估的袁隆平的冠名權及肖像權價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

五、評估基準日

本項目評估基準日為 2014 年 06 月 30 日；

選擇上述時點為此次評估基準日，是為了有利于保證評估結果有效地服務于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調整事項，合理選擇作價依據、價格標準、評估方法和評估參數。

六、評估依據

（一）法律法規依據

1、《中華人民共和國公司法》（2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂）；

2、國務院令 1991 第 91 號《國有資產評估管理辦法》；

3、國務院國資委第 12 號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》；

4、其他相關法律、法規、通知文件等。

（二）準則依據

1、財政部財企[2004]20 號批準發布的《資產評估準則-基本準則》和《資產評估職業道德準則-基本準則》(2004 年 2 月 25 日發布，2004 年 5 月 1 日執行)；

2、中國注冊會計師協會會協[2003]18 號《中國注冊會計師協會關于印發<注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》；

3、中國資產評估協會關于印發《資產評估準則—評估報告》等 7 項資產評估準則的通知（中評協[2007]189 號，2007 年 11 月 28 日發布，2008 年 7 月 1 日起執行）；

4、《資產評估職業道德準則——獨立性》（中評協〔2012〕248 號，2012 年12 月 28 日發布，2013 年 7 月 1 日起施行)；

5、《資產評估準則－無形資產》（中評協[2007]189 號，2007 年 11 月 28 日發 布，2008 年 7 月 1 日起執行）。

（三）行為依據

袁隆平農業高科技股份有限公司與評估機構簽訂的評估業務委托約定書。

（四）產權依據

1、委托方營業執照；

2、冠名權協議；

3、其他相關文件。

（五）取價依據

1、評估人員實地勘查、市場調查所獲得的資料；

2、隆平高科近三年經營收益分析及相關行業調查分析資料；

3、委托方未來經營收益預測資料和未來發展規劃等；

4、同花順資訊提供的上市公司相關信息；

5、評估基準日適用的國債利率；

6、本評估機構掌握的其他價格資料。

（六）其它參考資料

1、委托方提供的有關企業獲獎榮譽證書及新聞媒體資料；

2、其它資料。

七、評估方法

（一）評估方法的選擇

冠名權及肖像權價值評估一般有下列三種方法：成本法、市場法、收益法。

1、成本法

成本法是以現時情況下重建委估資產所需支付的全部成本作為該資產的評估價值。但在實際評估操作中，冠名權及肖像權重建成本往往為進行相關標示設計的設計費、注冊手續費等可以進行貨幣化衡量的成本。但是，冠名權及肖像權的重建成本，尤其是著名人物冠名權和肖像權的重建成本，不僅僅包括標示設計、注冊手續費等成本內容，還包括相當一部分為了標示推廣、管理和維護等耗費的而又難以進行貨幣化衡量的經濟資源，如持續的廣告宣傳和市場推廣、嚴格的內部管理和產品質量控制、人力資源的投入和戰略決策等等相關成本。因此，對于該類無形資產評估一般不采用成本法。

2、市場法

市場法也叫市場比較法，是指將被評估對象與在公開市場上已經成交的且與被評估對象相同或同一范圍內的交易資產進行比較以確定評估對象價值的評估方法。運用市場法時，資產的價值是通過參考可比資產在最近的收購或交易活動中的價格來獲得的。由于冠名權和肖像權的獨特性，可比案例不容易取得。此外，有關交易的具體條件往往是非公開的。一般來講，如果一個企業經過努力創出了一個馳名公司名稱，它是不會輕易對外轉讓其所有權權益的。因此，冠名權和像權轉讓市場一般是不活躍的。考慮到冠名權和肖像權的特定情況以及市場環境和信息條件的限制，評估人員很難在市場上找到與本次委估冠名權和肖像權類似的參照物及完整交易信息。因此評估人員也難以采用市場法進行評估。

3、收益法

收益法是從資產未來獲益能力角度來考慮資產的價值，體現了資產評估中將利求本的評估思路，即資產的購買者為購買資產而愿意支付的貨幣量不會超過該項資產未來所能帶來的期望收益的折現值。運用收益法對無形資產價值進行評估是目前國內外通行的做法。本次評估中，因使用委估冠名權和肖像權的企業已經經營多年，委估冠名權和肖像權依托產品的收益及風險可以參考企業以前經營情況及行業發展狀況合理估測，因此可以采用收益法對委估冠名權和肖像權進行評估。

綜合分析后，本次評估采用收益法進行評估，相對于成本法和市場比較法，采用收益法進行評估無論是從理論上還是實踐上，都是合理可行的。

（二）收益法說明

收益法也叫收益現值法，是通過估算被評估資產未來壽命期內預期收益，并以適當的折現率折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種評估方法。

由于冠名權及肖像權無形資產的收益是依附在有形資產共同生產和創造的產品中，是通過依托的產品實現銷售，最終以現金流入企業而實現其超額收益。因此，要對冠名權和肖像權無形資產的預期收益進行預測，首先要對該項無形資產以及與其配比的有形資產共同創造的收益進行預測，然后計算出冠名權和肖像權資產超出整體行業平均收益的超額利潤率，通過利潤分成率計算出冠名權和肖像權創造的超額收益，并以此作為評估據此計算冠名權和肖像權價值的基礎。

本次評估中，委估資產實現的未來收益額是以超額收益為計算口徑，考慮到評估對象的法律權屬狀態和實際使用情況，采用了資產未來超額收益無限期并且未來超額收益分段估算的計算方法，評估模型如下：

本次采用的收益法評估模型如下：

式中：P—冠名權及肖像權無形資產價值

α —利潤分成率

Ft—企業相關產品未來第 t 年凈利潤

F0—企業相關產品永續年凈利潤

i—折現率

t—序列年期

n —經濟年限

（三）適用條件

1、被評估資產的未來超額收益必須是能用貨幣衡量；

2、產權持有者是持續經營的。即企業資產在評估預測的期限內不改變現有用途繼續使用，業務范圍沒有根本性的轉變，企業未來的發展與現時制定的發展戰略、經營方針和經營方式基本保持不變。

（四）經濟年限

袁隆平農業高科技股份有限公司是農業產業化國家重點龍頭企業和湖南省農業產業化龍頭企業，也是全國科技創新型星火龍頭企業、湖南省重點高新技術企業和長沙高新技術開發區科技創新優秀企業，2003 年被農業部評為中國種業五十強，經營優勢明顯，其發展空間巨大，依據企業持續經營的評估假設性原則，冠名權和肖像權資產的經濟年限取無限年期。

（五）折現率

折現率是將未來收益還原或轉換為現值的比率，折現率是一種特定條件下的資產收益率，反映了資產的風險收益水平。此次評估，折現率計算采用資本資產定價模型（CAPM）。CAPM 表明，投資者會要求額外的回報，對從股票市場回收的總體風險相關的任何風險進行補償。從股票市場回收的總體風險相關的風險被稱為系統風險，并由一個稱為β 的參數進行度量，而其他風險被稱為非系統風險。在

此次評估中，我們根據項目的具體情況，折現率計算采用了擴展的資本資產定價模型，用于計算折現率的 CAPM 公式如下：

Re=Rf+β(Rm-Rf)+α 其中：

Re—資本成本（即折現率）

Rf—無風險報酬率 Rm-Rf—市場風險溢價

β —貝塔因子，一個對敏感度和項目風險與看作一個整體的市場之間關系的 統計學度量。

Rm—預期市場報酬率

α —項目實施風險報酬率

八、評估程序實施過程和情況

北京北方亞事資產評估有限責任公司接受袁隆平農業高科技股份有限公司的委托，對公司擁有擬買斷的“袁隆平冠名權及肖像權”無形資產進行評估。評估人員對納入評估范圍內的資產完成了必要的評估程序。在此基礎上根據本次評估目的和委估資產的具體情況，采用收益法對袁隆平冠名權及肖像權價值進行了評定估算。整個評估過程包括接受委托、評估準備、現場清查核實、評定估算、評估匯總及提交報告等，具體評估過程如下：

（一）初步了解此次經濟行為及委估資產的有關情況，明確評估目的、評估范圍和評估對象，與委托方及產權持有者共同確定評估基準日；根據資產評估規范要求，布置資產評估申報表、準備資料清單。

（二）前期準備

評估人員根據產權持有者的資產類型及產權持有者涉及的資產量組建了評估項目小組，并對評估人員簡單地介紹了項目情況和評估計劃。

（三）資產核實及現場盡職調查

根據隆平高科提供的評估申報資料，評估人員于2014年07月10日至 2014 年 09 月 07 日對申報的資產進行了必要的清查、核實，對企業財務、經營情況進行系統調查。盡職調查主要分為六個方面，即產權持有者基本情況調查、業務與技術調查、財務調查、資產清查與核實、業務發展目標調查和風險因素及其他重要事項調查。

1、現場實地勘察

根據評估業務具體情況，我們對評估對象進行了適當的現場調查。包括： 聽取委托方有關人員對企業情況和委估資產的歷史及現狀所作的介紹，了解企業目前的生產經營狀況，產品情況及市場發展情況，分析了解評估對象袁隆平冠名權及肖像權無形資產的價值內涵和涵蓋范圍。

根據評估業務具體情況收集評估資料，根據委托方提供的評估資料對委托方及其子公司生產經營場所及現有生產能力進行了解和查勘，對企業未來發展規劃中已經實施的情況進行現場核實并了解項目進展情況。

在核實了解基礎上對委托方提供的子公司未來收益預測數據進行審核和分析，并與企業提供的有關財務數據進行核對，對發現的問題進行了解，在核實了解基礎上與企業溝通合理確定預測數據，補充完善評估資料。

2、查驗產權證明文件資料

對評估范圍內的商標證的產權資料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況，提請企業核實。

3、現場盡職調查

評估人員通過收集分析隆平高科子公司歷史經營情況和未來經營規劃以及與管理層訪談對企業的經營業務進行調查，主要內容如下：

(1)了解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權益資本變化的原因；

(2)了解企業歷史年度經營情況及其變化，分析主營業務收入變化的原因；

(3)了解企業歷史年度主營成本的構成及其變化；(4)了解企業歷史年度利潤情況，分析利潤變化的主要原因；

(5)收集了解企業各項生產指標、財務指標，分析各項指標變動原因；

(6)了解企業未來年度的經營計劃、投資計劃等；

(7)了解企業的稅收及其他優惠政策；

(8)收集企業所在行業的有關資料，了解行業現狀、區域市場狀況及未來發展趨勢。

（四）評定估算

評估人員結合企業實際情況確定資產的作價方案，明確資產的具體評估參數和價格標準，最后匯總資產評估初步結果、進行評估結論的分析、撰寫評估報告和說明的初稿。

（五）內部審核、征求意見及出具報告

項目負責人在完成一審后，將報告初稿提交公司審核，審核包括二級審核、三級審核。經過公司內部審核后，將評估結果與委托方及產權持有者進行溝通和匯報。根據溝通意見進行修改、完善后，將正式評估報告提交給委托方。

九、評估假設

對企業未來收益進行預測是采用收益法進行評估的基礎，而任何預測都是在一定假設和限定條件下進行的，本次評估收益法預測建立在以下假設和限定條件基礎上：

（一）前提假設

1、交易假設：資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，它是假定評估對象已經處在交易過程中，評估師根據待評估對象的交易條件等模擬市場進行估價。

2、公開市場假設：假設被評估資產擬進入的市場條件是公開市場。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。

3、持續使用假設：持續使用假設首先設定被評估資產正處于使用狀態，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處于使用狀態的資產還將繼續使用下去。

（二）一般性假設

1、委托方及其子公司在經營中所需遵循的國家和地方的現行法律、法規、制度及社會政治和經濟政策與現時無重大變化；

2、委托方及其子公司將保持持續經營，并在經營方式上與現時保持一致；

3、國家現行的稅賦基準及稅率，稅收優惠政策、銀行信貸利率以及其他政策性收費等不發生重大變化；

4、委托方提供的資產權屬、經營及財務數據資料真實、可靠；

5、無其他人力不可抗拒及不可預見因素對企業造成的重大不利影響；

6、不考慮通貨膨脹對經營價格和經營成本的影響。

（三）特別假設

1、未來收益預測是在對企業以前年度的經營和管理能力分析基礎上產生的，本次評估以企業能夠維持或提高現有管理水平和經營水平為假設前提。對企業未來因重大決策或管理原因導致企業效益出現大幅波動或超出預測范圍的情況，不在本次評估影響范圍內；

2、企業以目前的經營方式、合理投入的基礎上持續經營，企業能夠保留并吸引有能力的管理人員、關鍵人才、技術人員以支持企業向前發展；

3、公司保持現有的技術優勢，并不斷加大研發費用的投入，提高產品競爭力；

4、企業目前已經實施的發展規劃能夠按照規劃時間完成并實現預期收益；

5、公司未來幾年生產經營相對穩定，其經營成果是可以預測的，假設未來幾年企業的各項收入、成本、費用預測能夠如期實現；

6、委托方提供的歷年財務資料所采用的會計政策和進行收益預測時所采用的會計政策與會計核算方法在重要方面基本一致；

7、企業持續使用委估袁隆平冠名權及肖像權，并在商標注冊到期后持續續展。評估人員根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同評估結果的責任。

第二篇：企業價值資產評估

摘 要 《企業價值評估指導意見（試行）》于2005年4月起實施，打破了價值評估中單一使用成本法的局面，使得收益法、市場法的應用有了政策上的依據，對三種方法進行了比較分析，探討如何正確、合理的選擇三種方法應用于評估實踐這一問題。

關鍵詞 企業價值資產評估 成本法 市場法 收益法引言

2004年12月30日中國資產評估協會發布了《企業價值評估指導意見書（試行）》（簡稱“意見書”），從基本要求、評估要求、評估方法和評估披露等方面對注冊資產評估師執行企業價值評估業務提出了新的要求，并于2005年4月1日起開始實施。意見書明確提出收益法、市場法、成本法是企業價值評估的三種基本方法，這一規定打破了長期以來我國企業價值評估實踐中單一使用成本法的局面，擬促成三足鼎立的評估方法格局。基于此，在具體的價值評估實踐中方法的選擇成為亟待解決的問題，對此進行深入的討論具有現實意義。企業價值評估方法應用現狀

企業價值評估實踐中，目前國際上通用的評估方法有收益法、市場法、成本法，期權法較少采用。而在我國的價值評估實踐中，成本法是企業價值評估的首選和主要使用的方法，收益法、市場法很少采用，期權法幾乎不用。趙邦宏博士對我國2003年企業價值評估使用方法做了問卷調查，調查結果顯示，成本法在我國企業價值評估業務中所占的比例達95%左右，而收益法一般作為成本法的驗證方法，不單獨使用，市場法很少使用，期權法一般無人采用，而且在2004年12月30日中國資產評估協會發布的《企業價值評估指導意見書（試行）》中也未涉及到期權法，基于此，本文中對企業價值評估方法的比較及選擇研究中不考慮期權法，僅以成本法、市場法、收益法三種方法為研究對象。3 成本法、市場法、收益法比較分析

要選擇適合于目標企業價值評估的方法，首先應從不同的角度對方法進行比較分析，以明確各種方法之間的差異性，以下從方法原理、方法的前提條件、方法的適用性和局限性對成本法、市場法、收益法進行比較分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置評估對象，即在條件允許的情況下，任何一個精明的潛在投資者，在購置一項資產時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基礎是經濟學中的預期效用理論，一項資產的價值是利用它所能獲取的未來收益的現值，其折現率反映了投資該項資產并獲得收益的風險的回報率，即對于投資者來講，企業的價值在于預期企業未來所能夠產生的收益。這一理論基礎可以追溯到艾爾文·費雪，費雪認為，資本帶來一系列的未來收入，因而資本的價值實質上是對未來收入的折現值，即未來收入的資本化。

企業價值評估市場法是基于一個經濟理論和常識都認同的原則，類似的資產應該有類

似的交易價格。該原則的一個假設條件為，如果類似的資產在交易價格上存在較大差異，則在市場上就可能產生套利交易的情況，市場法就是基于該理論而得到應用的。在對企業價值的評估中，市場法充分利用市場及市場中參考企業的成交價格信息，并以此為基礎，分析和判斷被評估對象的價值。

3.2 各方法的前提條件

運用成本法進行企業價值評估應具備的前提條件有三個：一是進行價值評估時目標企業的表外項目價值，如管理效率、自創商譽、銷售網絡等，對企業整體價值的影響可以忽略不計；二是資產負債表中單項資產的市場價值能夠公允客觀反映所評估資產的價值；三是投資者購置一項資產所愿意支付的價格不會超過具有相同用途所需的替代品所需的成本。若選擇收益法進行企業價值評估，應具備以下三個前提條件：一是投資主體愿意支付的價格不應超過目標企業按未來預期收益折算所得的現值；二是目標企業的未來收益能夠合理的預測，企業未來收益的風險可以客觀的進行估算，也就是說目標企業的未來收益和風險能合理的予以量化；三是被評估企業應具持續的盈利能力。

采用市場法進行企業價值評估需要滿足三個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場，公開市場指的是有多個交易主體自愿參與且他們之間進行平等交易的市場，這個市場上的交易價格代表了交易資產的行情，即可認為是市場的公允價格；二是在這個市場上要有與評估對象相同或者相似的參考企業或者交易案例；三是能夠收集到與評估相關的信息資料，同時這些信息資料應具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的適用性和局限性

成本法以資產負債表為基礎，相對于市場法和收益法，成本法的評估結果客觀依據較強。一般情況下，在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，以及所評估的企業的評估前提為非持續經營時，適宜用成本法進行評估。但由于運用成本法無法把握一個持續經營企業價值的整體性，也難衡量企業各個單項資產間的工藝匹配以及有機組合因素可能產生出來的整合效應。因而，在持續經營假設前提下，不宜單獨運用成本法進行價值評估。

收益法以預期的收益和折現率為基礎，因而對于目標企業來說，如果目前的收益為正值，具有持續性，同時在收益期內折現率能夠可靠的估計，則更適宜用收益法進行價值評估。通常，處于成長期和成熟期的企業收益具有上述特點，可用收益法。基于收益法的應用條件，有下述特點的企業不適合用收益法進行價值評估：處于困境中的企業、收益具有周期性特點的企業、擁有較多閑置資產的企業、經營狀況不穩定以及風險問題難以合理衡量的私營企業。

市場法最大的優點在于具有簡單、直觀便于理解、運用靈活的特點。尤其是當目標公司未來的收益難以做出詳盡的預測時，運用收益法進行評估顯然受到限制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務的角度上，市場法往往更為常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結果的驗證或參考。但是運用市場法評估企業價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業所面臨的風險和不確定性往往不盡相同，因而要找到

與評估對象絕對相同或者類似的可比企業難度較大；其次，對價值比率的調整是運用市場法及為關鍵的一步，這需要評估師有豐富的實踐經驗和較強的技術能力。價值評估方法選擇的原則

價值評估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規律可循的，無論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務于市場交易和投資決策，因而各種方法之間有著內在的聯系，結合前文對價值評估方法的比較分析，可以總結出企業價值評估方法選擇的一些原則：

4.1 依據相關準則、規范的原則

企業價值評估的相關準則和規范是由管理部門頒布的，具有一定的權威性和部分強制性。如在2005年4月1日實施的《企業價值評估指導意見書（試行）》二十三條中規定：“注冊資產評估師應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法、和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法”；第三十四條中指出：“以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法”；第二十五條中指出：“注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩定狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性”。顯然，這些條款對選擇企業價值評估方法具有很強的指導意義。

4.2 借鑒共識性研究成果的原則

價值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結果，是基于價值評估實踐的一些理論上的提煉，對于選擇合理的方法用于價值評估有較大的參考價值。如在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，或所評估的企業的評估前提為非持續經營，應該考慮采用成本法。以持續經營為前提進行企業價值評估，不宜單獨使用成本法。在企業的初創期，經營和收益狀況不穩定，不宜采用成本法進行價值評估。一般來說，收益法更適宜于無形資產的價值評估。此外，如果企業處于成長期或成熟期，經營、收益狀況穩定并有充分的歷史資料為依據，能合理的預測企業的收益，這時采用收益法較好。在參考企業或交易案例的資料信息較完備、客觀時，從成本效率的角度來考慮，適合選擇市場法進行價值評估。

4.3 客觀、公正的原則

客觀性原則要求評估師在選擇價值評估方法的時候應始終站在客觀的立場上，堅持以客觀事實為依據的科學態度，盡量避免用個人主觀臆斷來代替客觀實際，盡可能排除人為的主觀因素，擺脫利益沖突的影響，依據客觀的資料數據，進行科學的分析、判斷，選擇合理的方法。公正性原則要求評估人員客觀的闡明意見，不偏不倚的對待各利益主體。客觀、公正這一原則不僅具有方法選擇上的指導意義，而且從評估人員素質的角度對方法選擇做了要求。

4.4 成本效率的原則

評估機構作為獨立的經濟主體之一，也需要獲取利潤以促進企業的生存、發展，因而在評估方法選擇時，要考慮各種評估方法耗用的物質資源、時間資源及人力資源，在法律、規范允許的范圍內及滿足委托企業評估要求的前提下，力求提高效率、節約成本。只有如此，才能形成委托企業和評估機構互動發展的雙贏模式，更有利于評估機構增強自身實力，提高服務水平。

4.5 風險防范的原則

企業價值評估的風險可以界定為：“由于評估人員或者機構在企業價值評估的過程中對目標企業的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險”，根據這一定義，企業價值評估中的風險可分為外部風險和內部風險。外部風險是指評估機構的外部因素客觀上阻礙和干擾評估人員對被評估企業實施必要的和正常的評估過程而產生的風險。內部風險是指由于評估機構的內部因素導致評估人員對擬評估企業的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險。顯然，企業價值評估方法的選擇作為價值評估中的一個環節，可能會由于方法選擇的不當帶來評估風險。基于此，在選擇評估方法的時候要有強的風險防范意識，綜合考慮各種因素，分析可能產生的評估風險，做出客觀、合理的價值評估方法選擇。

參考文獻阿斯躍斯,達蒙德理.張志強譯.價值評估[M].北京：北京大學出版社，200

中國資產評估協會．企業價值評估知道意見書（試行）講解[M]．北京：經濟科學出版社，200

中國注冊會計師協會．財務成本管理[M]．北京：經濟科學出版社，2005王海粟．企業價值評估[M]．上海：復旦大學出版社，2005王少豪．企業價值評估：觀點、方法與實務[M]．北京：中國水利水電出版社，2005

第三篇：抵押資產價值評估質量保證方案 - 副本

抵押資產價值評估質量保證方案

一、編制估價實務技術參考文件

Ⅰ、編制各種類型估價報告格式電子文檔

我公司在《房地產估價規范》等技術規范性文件的框架內，自行編制了各種類型估價報告格式電子文檔，以供本公司估價人員在撰寫估價報告時參考使用。其目的，一是規范估價報告格式，二是提高工作效率。

在《房地產估價規范》等技術規范性文件的框架內，編制住宅、辦公、店鋪、工業等類型，以及房地產抵押、房屋拆遷等有專門要求的房地產估價報告格式電子文檔。還可編制簡單形式房地產估價報告和房地產價值咨詢報告格式電子文檔，等等。

二、進行房地產估價的組織流程

Ⅰ、明確估價基本事項

(1)明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等;對房屋，應明確它的坐落位置(門牌號碼)、結構、層數、面積、使用情況等。

(2)明確估價對象的權利狀態，如完全產權、已設定有某種他項權利的不完全產權，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。

(3)明確估價對象的范圍，如單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。

(4)明確估價目的，由于同一房地產出于不同的估價目的，其估價結果往往不同。所以必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區分不同性質的估價。

(5)明確估價時點，某房地產的估價結果，是表示該房地產在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產估價是沒有意義的。

(6)明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協商確定，一般估價報告的作業日期為7-15個工作日。

三、質量管理方案

Ⅰ、實行估價報告三級審核

Ⅱ、公司內部管理制度

Ⅲ、建立房地產市場信息數據庫

Ⅳ、總評估師的作用

Ⅴ、員工培訓

第四篇：公允價值計量和資產評估探析

公允價值計量和資產評估探析

【摘要】會計中的公允價值只是資產評估中公允價值的一個典型，即正常市場條件下的公允價值的實現值，會計中的公允價值和評估中的市場價值有著質的相似性。評估師運用專業判斷得出的市場價值結論可以適應會計工作的需求，評估師可以利用其在市場價值發現方面的優勢全面介入公允價值計量模式中公允價值的估算。在市場不穩定時期，利用評估師的職業判斷和專業技術，從較長的時期或周期來把握資產及負債的公允價值，可以降低當前市場價格中的情緒化傾向和從眾傾向對公允價值的扭曲程度，避免或減緩盯市方式計量公允價值的順周期效應。為了更好的發揮以財務報告為目的資產評估的作用，我們應該采取完善市場條件、建立服務于評估的信息服務系統、完善相關會計準則、評估準則等相應對策。

【關鍵詞】公允價值

資產評估

市場價值

會計計量

長期以來，歷史成本一直在會計計量實務中占據主導地位，原因在于歷史成本具有可驗證性，相對更可靠。但是歷史成本缺乏相關性，賬面歷史成本會隨著時間和市場條件的改變而改變。隨著經濟的虛擬化和不確定性因素的增加，以歷史成本為計量基礎的會計信息的相關性越來越受到信息使用者的質疑，出現了資產減值會計、通貨膨脹會計和當前最為流行的公允價值會計。但許多投資者認為，歷史成本計量模式下的財務報告不僅未能為金融監管部門和投資者發出預警信號，甚至誤導了投資者對這些金融機構的判斷。

一、會計中的公允價值

公允價值計量與歷史成本計量不同的是，公允價值計量具有較強的相關性。引入公允價值計量模式，可以使財務報告包涵企業未來發展的信息，增進財務報告關于企業財務業績信息的完整性和有用性。通過公允價值信息，可以了解企業當前所持有的資產負債的真實價值，從而對企業做出正確評價，使投資者把握投資的機會并規避風險，使管理者提高其管理業績。對金融工具來說，公允價值是最相關的計量屬性，而對衍生金融工具來說，公允價值是唯一相關的計量屬性。

次貸危機爆發以來，廣大的投資者、會計界和會計信息監管部門對公允價值會計，特別是公允價值計量中的盯市方式引發的順周期效應給予了大量的批判和關注，在一定程度上動搖了公允價值會計的基礎、信心和穩定性。

（一）公允價值計量的優缺點

公允價值計量的優勢是十分明顯的，公允價值能夠反映物價、匯率變動及科技進步引起 的貶值等因素對資產負債價值的影響，從而能夠動態地反映企業真實的財務狀況和經營成果。首先，公允價值計量提高了會計信息的相關性，滿足了風險管理的需要。其次，公允價值計量適應了金融創新的需要，使會計信息使用者達到防范、規避與化解金融風險的目的。再次，公允價值計量更能反映收益和資產的定義。

公允價值計量的主要缺點包括：會計計量中的可操作性和最終會計信息的可靠性；從會計信息的可靠性來說，與歷史成本計量相比，計量所依據的憑據不足，采用公允價值計量的可供選擇的形式較多，其確認要受市場環境與交易所面臨的不同情況所制約，存在許多不確定因素，容易受到人為因素的影響；公允價值隨市場波動而變動，在經濟周期的不同階段會引起銀行凈資產的大幅波動；公允價值會計只是提供企業各項資產要素的而不是企業整體資產公允價值信息，企業的整體資產價值不僅僅是單個資產價值的累加，而決定于未來持續流入的現金流及盈利能力，這意味著公允價值會計反映的企業整體資產價值是相對的。

（二）公允價值的獲取對方式

國際上對于公允價值的確定基礎一般分為三個層次：換入或換出資產或負債存在活躍市場的，如公開交易的股票和債券等，其公允價值應當根據在相同資產或負債的掛牌價格確定；換入或換出資產或負債本身不存在活躍市場、但類似資產存在活躍市場的，其公允價值則根據在活躍市場中類似資產或負債的掛牌價格調整后確定，如同行業類似規模企業的股票或債券的價格；換入或換出資產或負債不存在同類或類似資產的可比市場交易的，應當采用估值技術確定其公允價值。會計準則在公允價值計量方式順序安排上將估值技術放到了最后一個級次，主要是基于估值技術是由人來運用和操作的，存在人為主觀因素。而在市場不穩定時期，現行市價可能已經部分甚至全部扭曲，充分利用估值技術以及專業人士的理性判斷，可以起到平穩市場波動的幅度，緩和甚至避免公允價值盯市計量方式推波助瀾的作用。

二、以報告為目的資產評估

以報告為目的的評估是指基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求，運用評估技術，對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。資產評估是將市場條件及影響資產價值的各種因素等綜合考慮而進行的價值判斷，其本質是模擬市場對資產價值做出經得起市場檢驗的評定估算和報告的行為，而以財務報告為目的的資產評估的目的就在于公允價值的確定。

三、提高以財務報告目的的資產評估質量的對策思考

為了更好的發揮以財務報告為目的資產評估的作用，以推動公允價值會計實踐的深入，提高會計信息的決策有用性，針對評估行業目前所面對的現實問題，提出如下對策：

（一）完善公允價值應用的市場條件，建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統

公允價值得以運用的前提條件就是存在活躍的市場，市場價格是最為客觀可靠程度最高的，也是最簡便的公允價值的來源。所以，要想保證公允價值的有效實施，必須努力構建一個完整、充分競爭的市場，特別是生產資料市場和二手交易市場，建立完善的市場體系，打破行業壟斷，引入充分的競爭機制。

（二）加強公允價值計量規則和評估技術規范的制定

資產的公允價值計量本質上是一種會計估計，人們對公允價值計量可靠性的質疑主要是計量過程中需要大量的主觀判斷和計量結果的可驗證性。為了增加公允價值計量的可比性和可靠性，我們應該借鑒英國、德國等國外的做法，結合我國的國情，制定詳細的資產公允價值計量準則，完善運用公允價值計量的細節，規定固定的程序和判定尺度，盡量減少人為判斷的因素。比如應當在有關準則中明確：何時采用公允價值，何時采用歷史成本；在采用公允價值時，是選用市價法還是成本法或現值法；如何確定計量所需的輸入信息；規定采用公允價值后因賬面價值調整而形成的差額如何處理等等。

（三）研究資產公允價值計量模型并推廣

評估技術是估計公允價值的重要方法，應該從改善公允價值計量的具體實務操作性和準確性兩方面來提高評估技術。目前中國資本市場發展尚不成熟，估值模型的建設正處于探索階段，相應的風險管理和內部評級水平仍有待提高。因此，國內學者應進一步加強對公允價值的估值模型和相關參數假設，公允價值審計及規范評估市場等方面的研究，就目前廣泛應用的估值模型重新做深入剖析，改進其對經濟預測參數的估計技術，研究能夠綜合考慮影響評估對象的多種因素，克服主觀預測的弊端的模型，減少主觀夸大經濟波動的傾向，區別各種市場條件，擬訂更細化更嚴密的應用條件、應用方式，制定詳細的操作指南。對于已經研究成熟并被現實驗證的模型，會計準則制定機構應該進行推廣，以會計準則指南等形式發布。

（四）加強以財務報告為目的的資產評估與會計、審計的銜接

目前會計和審計工作需要更多的評估專業的支持，對評估的需求越來越大。評估行業應當緊密結合資產評估和會計、審計的準則與實務，從注冊資產評估師執業要求的角度，有針對的架設起一座連接資產評估與會計和審計的橋梁，在理論上促進相互融合、協同發展，在實務中相互協調。

公允價值計量模式引入會計準則后，產生了以財務報告為目的的評估業務，它與傳統資產評估業務相比在業務要素的確定，相關參數的運用等方面都有較大差別。由于中國公允價

值會計發展尚不成熟，在市場動蕩情況下如何準確反映資產內在價值的難題尚未得到根本解決。為了公允價值更合理的運用，為會計信息使用者提供既相關又可靠的信息，評估行業需要借鑒國際評估界和會計界的合作經驗，從理論上、實務上做好充分準備，加強與我國會計界的協調，為深化會計體制改革服務。

參考文獻

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2．姜楠，公允價值計量與資產評估——基于公允價值會計的順周期效應的思考，中國資產評估，2010 3．葛夏晴，IASB公允價值計量項目的進展及對我國的啟示，經濟論壇，2010，06 4．曲曉輝、肖弘，公允價值反思與財務報表列報改進展望——中國會計學會會計基礎理論專業委員會2010年專題學術研討會暨第九屆會計與財務問題研討會觀點綜述

5． 盧興杰，國際財務報告準則變革及中國對策———2010年中國會計學會資深會員論壇綜述，會計研究，2010，04 6． 黃世忠，公允價值會計:面向21 世紀的計量模式，會計研究，1997，12

第五篇：資產評估

可行性研究報告是申辦者向有權審批機關提出立項申請的文件之一，起草時應從：

1、企業的名稱、性質、注冊資金；

2、經營范圍和生產規模；

3、產品市場分布；

4、經營期限；

5、原材料的采購、生產流程、環保；

6、成本結算和經濟效益分析等六方面進行論證。其目的在于說明該項目的開發是具可行性的，不僅可以充分利用國內資源，生產暢銷國際市場的新產品，同時能引進外國先進技術、科學管理方法以及擴大就業。可行性研究報告的作用在于使審批機關了解該項目的基本情況和優勢，使立項能順利獲準，所以可行性研究報告應具體翔實，最好能羅列數據來說明問題。分兩種情況：

1、報關企業登記，先到直屬海關的企管處或者企管科得到許可，再到企業所在地隸屬海關辦理登記。

《中華人民共和國海關對報關單位注冊登記管理規定》

第十條 申請報關企業注冊登記許可，應當提交下列文件材料：

（一）報關企業注冊登記許可申請書；

（二）《企業法人營業執照》副本或者《企業名稱預先核準通知書》復印件；

（三）企業章程；

（四）出資證明文件復印件；

（五）所聘報關從業人員的《報關員資格證》復印件；

（六）從事報關服務業可行性研究報告；

（七）報關業務負責人工作簡歷；

（八）報關服務營業場所所有權證明、租賃證明；

（九）其他與申請注冊登記許可相關的材料。

第三十四條 報關企業申請辦理注冊登記，應當提交下列文件材料：

（一）直屬海關注冊登記許可文件復印件；

（二）《企業法人營業執照》副本復印件（分支機構提交營業執照）；

（三）稅務登記證書副本復印件；

（四）銀行開戶證明復印件；

（五）組織機構代碼證書副本復印件；

（六）《報關單位情況登記表》、《報關單位管理人員情況登記表》（見附件3）；

（七）報關企業與所聘報關員簽訂的用工勞動合同復印件；

（八）其他與報關注冊登記有關的文件材料。

2、收發貨人登記直接到所在地隸屬海關就行了。

第三十五條 進出口貨物收發貨人應當按照規定到所在地海關辦理報關單位注冊登記手續。

進出口貨物收發貨人在海關辦理注冊登記后可以在中華人民共和國關境內各個口岸地或者海關監管業務集中的地點辦理本企業的報關業務。

第三十六條 進出口貨物收發貨人申請辦理注冊登記，應當提交下列文件材料：

（一）企業法人營業執照副本復印件（個人獨資、合伙企業或者個體工商戶提交營業執照）；

（二）對外貿易經營者登記備案表復印件（法律、行政法規或者商務部規定不需要備案登記的除外）；

（三）企業章程復印件（非企業法人免提交）；

（四）本規定第三十四條

（三）、（五）、（六）項規定的文件材料；

（五）其他與注冊登記有關的文件材料。

（四）、