第一篇：物業公司工作計劃書

物業公司工作計劃書

在送舊迎新之際，物業公司在回顧XX年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內 部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發 揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》說：間于天地之間，莫貴于人。員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基矗我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊 作為XX年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚 力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于 5%

人員培訓覆蓋率達到 100%

人員招聘到崗率達到 98%

員工生活滿意度達到 90%

1、團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相配合的績效 考核制度，調動員工的積極性。績效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工 主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到100%業主第一。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，述職報告統一 行動的共同基矗在人事管理流程中，采取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

4、效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規范化。及時完成 物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持 以人為本的服務宗旨，規范管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序；

強調團隊的有效運作和服務流程；

強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化； 強調以人為本的服務理念和服務的人性化；

篇二：物業管理公司計劃書

物業管理公司計劃書

一、公司籌建

1.出資人情況：法人與自然人

2.物業管理企業的組建條件

1）企業名稱的確定；

2)企業住所；

3)法定代表人；

4)注冊資本；

5)公司章程； 6)公司從業人員。

3.物業管理企業的設立

在組建條件具備以后，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。

4.在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級

1)資質一級企業：注冊資本500萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80％以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

2)資質二級企業：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60％以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號，10％以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

3)資質三級企業：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50％以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書；有委托的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業公司的經營計劃

1.物業管理的目標和任務

1）創造安居樂業的生產、生活環境

2）對實現物業的保值和增值。

2.物業管理的主要內容

l）維護物業管理區域內的規劃不受破壞 2）房屋裝修監督管理

3）房屋的維護與修繕

4）設備、設施的管理及維修養護

5）安全保衛與消防 6）保潔、消毒、防疫管理

7）環境保護

8）綠化管理

9）車輛管理

10）綜合經營服務

3、物業管理的基本原則

1）產權、經營權分離原則；

2）業主至上原則；

3）統一管理原則；

4）專業高效原則；

5）權、責分明原則；

6）經濟合理原則；

7）公平競爭原則；

8）依法行事原則。

4.物業管理公司內部的組織機構以及功能設置

1）總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。

2）辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。

3)財務部：參與企業經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。4）物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。

5)社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為用戶提供優質服務。

6)工程部：負責物業維修及設備運行的技術管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。

8）產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。

9）租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。

5.物業管理公司的前期工作

設立物業公司，并取得相關資質后，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場；物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業（包括物業周圍的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。按照以下步驟進行開展工作。

1）人員準備與資料準備；

2）設備、器材準備；

3）資金準備；

4）擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查；

通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

②項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

③項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

⑤消防、安保、清潔等設施狀況

⑥項目性質及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等

6.制訂物業管理方案的其他準備工作

l）組建制訂物業管理方案的工作班子：

2）對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

3）準備經費；

4）準備設備；

5）準備相關資料。

7.制訂物業管理方案

l）物業管理方案的內容

①物業管理檔次

②物業管理服務的標準

③物業管理財務收支預算

2）物業管理方案的基本架構

①項目管理的整體設想與策劃

②管理模式

③公司人力資源管理

④規章制度建設

⑤經營管理指標 ⑥社區文化建設與服務

⑦財務管理及經費收入測算

⑧日常管理

⑨物業維修養護計劃和實施

3）制訂物業管理方案的主要步驟

第一步：成立制訂方案的工作機構

第二步：培訓工作人員

第三步：經費、設備、資料準備

第四步：項目、使用人、競爭調查

第五步：研究分析調查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

第七步：經費預算 第八步：草擬方案文本

第九步：向專家顧問征詢

第十步：送公司領導審閱

第十一步：修改、研討、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：實施、反饋

8.介入物業管理工作

1）物業的接管驗收與撤管

2）物業的撤管

3)簽訂物業委托管理合同

4)物業公司入駐社區后，依法設立社區業主大會。

9.物業管理企業與相關社會機構建立關系

l）物業管理企業與房地產行政主管部門的關系

2）物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關系

3）物業管理企業與房地產開發企業的關系

4）物業管理企業與業主委員會的關系

業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負責，定期間業主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。

5）物業管理企業與專業性服務機構的關系

6）物業管理企業與街道辦事處和居委會的關系

7）物業管理區域建設與社區建設的關系

設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社區建設。

三.物業管理費用的管理

1．物業管理費用構成

l）物業管理費用分類

一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。

2）有關部門關于住宅小區公共性服務收費的構成

①管理、服務人員的工資和按規提取的福利費；

②公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

③綠化管理費；

④清潔衛生費 ⑤保安費；

⑥辦公費；

⑦物業管理單位固定資產折舊費； ⑧法定稅費。

3）住宅小區物業管理經費的來源

①定期收取物業管理服務費；

②小區維修養護專項基金；

③以業養業，一業為主，多種經營的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤開發建設單位給予一定的支持。

4）物業管理對物業的基本要求是：

①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

④環境優美、安全、舒適。

⑤為物業管理提供必要的設施。

四.物業管理企業管理制度的建設

1．物業管理制度體系的內容

l）物業管理企業內部制度

①物業管理公司員工管理條例

②物業管理企業各部門的職責范圍

③物業管理企業員工崗位責任制

2）物業管理企業外部制度

①物業接管驗收規定

②樓宇入住規定 ③物業管理公約

④住戶須知手冊

⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度

⑥房屋管理服務制度

⑦住宅區管理制度

⑧業主公約

⑨業主委員會章程

五.管理制度示例

1.消防制度和規定

1）消防中心值班制度；

2）防火檔案制度；

3）防火崗位責任制度；

4）其他消防規定。

5）消防設備管理制度

2.車輛管理制度

1）門衛管理制度

2）物業區域大門門衛的職責

3）停車場（庫）門衛的職責

3.車輛保管規定

1）汽車管理規定

2）自行車、摩托車管理規定

4.住宅區內車輛交通管理規定 5.物業環境的綠化管理

1）綠化管理機構的設置及崗位職責

2)綠化養護與管理的考核指標

六.物業管理資金的來源和管理

1.物業管理啟動資金

物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。

1）資金來源與管理

一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。

篇三：商業物業管理方案√

【商業物業管理方案】

商業物業是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商業物業進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。

對于開發商來說，開發、銷售商業物業是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商業物業進行管理，才能長久發展。目前國內商業物業購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商業物業按揭貸款，在這種情況下，開發商對商業物業的管理更為重要。如果商業物業商業管理不力，影響商業物業業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。

1.0商業物業物業管理理念

商業物業是有計劃的商業聚集,對商業物業進行“統一管理,分散經營”是商業物業區別于其他房地產的核心特點。“統一管理”，要求商業物業必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商業物業是難以經受激烈的零售業市場競爭。

“分散經營”，是商業物業對消費者和經營者間的交易提供場所，商業物業的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。1.1.商業物業的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。

為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商業物業銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商業物業管理公司的管理地位。

1.1.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經營業態是受到整個商業物業的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可(業主委員會成立之前，經開發商認可);營業時間的確定;

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理;

為整個商業物業促銷承擔的義務;

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制;

投保范圍事宜;

是否統一的收銀等

1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商業物業策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。

組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商業物業統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。

商業物業須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商業物業的高效運轉。常見的方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排;

協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作;

服務項目：行政事務管理;

監督項目：維護商業物業的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

商業物業的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商業物業的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0物業的管理特點

2.1 顧客流量大商業物業進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品

第二篇：物業公司工作計劃書

物業公司工作計劃書范文

物業工作計劃書范文

有效實施各項業務工作,現擬定以下工作計劃: 一、三個小區公共事務方面

1、全面推行租賃經營服務工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務意義目的,統一思想,集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程,確保工作正常進展。

2、為提高費用收繳率,確保財務良性循環,以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。

3、以專題會議形式,組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格,明確責任關系,杜絕各種同類負面案例再次發生,全面提高管理服務質量。

4、制定《保安器材管理規定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認真貫徹實施,明確責任關系,誰損壞誰負責,杜絕各種不合理使用現象。

5、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

二、xx華庭項目

1、全力抓好30-35幢物業移交工作,確保業主滿意。

2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知,要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。

3、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。

4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

5、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。

6、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等),確保項目工作正常運行。

7、擬定“xx華庭首屆業主委員會成立方案”及籌備會一系列工作措施,為創建“市優”工作打好基礎。

三、xx居項目

1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發揮標識識別作用,強化憑辦理租賃手續方可停放,加強收費工作。

2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現象,維護秩序正常。

3、與財務協調,及時做好壞帳處理。

4、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。

5、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。

6、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業的完好。

8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。

四、xx項目

1、督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。

2、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。

3、制定安全警報現場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關要求,避免作業疏忽。

4、跟進落實好會所泳池的開張營業,并做好相應的管理與維護工作,包括門票發售、泳池水質處理等。

5、督促做好12-15幢相關附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。

6、跟進做好小區健身器材的安裝。

7、督促做好各種費用的追收。

8、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

9、跟進部分綠化植物的補種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應該更換)。

五、其它事項

1、xx“士多”招商登記等工作配合。

2、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。

3、協調相關部門完成好各項工作任務。

以上計劃,敬請上級領導審核指示

物業公司上半年工作計劃書

在送舊迎新之際，物業公司在回顧××年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊作為××年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于

人員培訓覆蓋率達到

人員招聘到崗率達到

員工生活滿意度達到 ⒈團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相

配合的績效考核制度，調動員工的積極性。績效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

⒉人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“業主第一”。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，統一行動的共同基礎。在人事管理流程中，采取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

⒊在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

⒋效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

⒌行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規范管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序；

強調團隊的有效運作和服務流程；

強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化；

強調“以人為本”的服務理念和服務的人性化；

致力于建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目標設置：

客戶綜合滿意率不低于％；

服務綜合及時率不低于％；

業務技能培訓％；

小區綠化完好率不低于％；

綠化覆蓋率不低于％；

管理費收費率一期逐步達到％；

二期收費率達到％；

生活垃圾日清率為％；

工作重點：

根據對××年的工作回顧和反思，××年將致力于加強規范管理、協調溝通、落實執行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環境。

()制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規章制度及操作規程》等。使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范自我、服務業戶的目的。并對員工進行定期的業務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領出一支業務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

()小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題，以往的管理經驗

告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓落實到位，才能充實發揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環保意識，使小區的環境衛生狀況達到最佳狀態。

()根據目前的收樓情況，強化對工程維修的監管力度，與各部門積極協調配合，完成收樓任務。

()對物業管理費收取率較低的現狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調查等多種渠道與業戶進行溝通，聽取業戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應的整改，提高管理質量；對于超出管理標準的要求，按國家及有關規定向業主耐心解釋，并加強對物業管理行業的政策宣傳，以轉變以往固有的觀念，爭取業主的理解，對經解釋無效拒交管理費的業戶，將通過法律途徑解決，使管理工

作得以順利開展。

()加強社區文化的建設，建立與業主的良好溝通，共建和諧社區。

()協助成立業主委員會籌備小組，實行業主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對××年總結和分析工作情況，繼續堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結合公司的發展需要和管理方向，做好小區的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度；

無因管理責任事故率；

新員工崗前培訓率；

不合格項整改率；

員工流動率≤(不包括非正常流動率)；

突發事件快速反應率為；

非正常投訴率低于。

⒈做好《百日安全無事故評比活動》方案的實施(××年月日至××年月日)，并全力配合做好二期水鄉別墅外售和收樓工作及本部相關工作事項的接管，同時全面做好二期有關工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

⒉做好元旦、春節期間小區各項安防工作，節日前小區安全大檢查，由主管領導負責；同時落實好春節期間主管領導巡查和值班；明確強調放假不放制度；組織和安排好春節期間部門員工的業余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工，擬成立物業公司籃球隊，既可豐富員工業余生活，又可為公司聯誼公關比賽做好準備。

⒊保安部將于月份開展為業主或客人優質服務月活動，體現保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

⒋做好一二期智能化系統投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統的使用和管理制度，及時進行智能化系統操作規范培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監控中心上崗，保證小區小時的監督和管理，提高安防標準。

⒌針對一、二期消防設備設施的分布和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使

用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發事件處理演練。根據實際情況將小區日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發事件處理方法等安防常識制作后派發業主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

⒍做好人員的培養和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉型和建設成為強有力綜合型的隊

伍。結合保安職業特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總人數比例為，其它占比例為(保安學校、警校、武校人員)。發揮和利用現有人力創造最大價值，做好物業公司排頭服務部門。

⒎加強骨干隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質和層次，(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結時工作述職。

五、會所經營

×年上半年將繼續以服務為先、效益為本的經營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經營手法，推出更貼身的服務，把會所經營做到推陳出新。在內部管理上，加強本部門各經營點的協調合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調動人員的積極性、創造性；切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區配套服務工作的開展。

工作目標

力爭半年創收萬元；

六、財務管理

圍繞集團發展戰略和財務工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規范的賬務管理，積極配合業務部門工作的開展，加快科耐物業管理軟件的投入使用。為全面完成物業的各項工作指標和工作任務，制定物業財務部年上半年工作計劃如下：

工作目標：

服務滿意度；

控制虧損在萬元以內；

建立君華物業成本庫；

⒈物業財務部在集團財務中心的統一指導下根據物業公司財務管理制度結合物業財

務工作的實際情況建立一套詳細完整的成本庫合理的進行成本控制及時準確地向管理層提供最真實的財務數據。

⒉負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告進行成本分析提出相關的建議力爭控制半年虧損額在萬以內。

⒊以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到％。把物業公司的收費工作推向一個新的臺階。

⒋負責各種款項的審核，規范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執行。財務部門進行監督把關。

⒌完成年的年終財務總結，進行財務狀況分析，編制財務報告。并且根據各部門提供的數據編制年上半年資金計劃，上報集團資金計劃部，根據集團批準的資金計劃，合理安排物業公司年上半年每個月的資金，并與各部門協商對一些付款計劃進行相應的調整。

在××年的工作展望中，隨著二期業主的入住，對物業公司的服務水平，服務素質、工作效率的要求都將是一個很大的提升。在××年，我們有信心齊心合力打造物業的企業形象，有信心提高物業管理費的收費率，有信心組建我們自己的服務團隊，有信心比今天做得更好。

第三篇：物業公司上半年工作計劃書

物業公司上半年工作計劃書

在送舊迎新之際，物業公司在回顧××年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發揚敬業、奉獻的精

神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊作為××年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于

人員培訓覆蓋率達到

人員招聘到崗率達到

員工生活滿意度達到

⒈團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調動員工的積極性。績效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

⒉人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“業主第一”。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，統一行動的共同基礎。在人事管理流程中，采取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

⒊在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

⒋效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，原創：www.tmdps.cn人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

⒌行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規范管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序；

強調團隊的有效運作和服務流程；

強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化；

強調“以人為本”的服務理念和服務的人性化；

致力于建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目標設置：

客戶綜合滿意率不低于％；

服務綜合及時率不低于％；

業務技能培訓％；

小區綠化完好率不低于％；

綠化覆蓋率不低于％；

管理費收費率一期逐步達到％；

二期收費率達到％；

生活垃圾日清率為％；

工作重點：

根據對××年的工作回顧和反思，××年將致力于加強規范管理、協調溝通、落實執行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環境。

（）制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規章制度及操作規程》等。使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范自我、服務業戶的目的。并對員工進行定期的業務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領出一支業務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

（）小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題，以往的管理經驗告

第四篇：物業公司發展計劃書

物業公司發展計劃書

一、工作目標

1、近期目標(2009年8月至2010年8月)建設成長期2年

A、為集團公司的戰略緊密配合,為公司開發的樓盤(盛和花園)做好前、中、后期的物業管理服務;

B、計劃從盛和花園開始建設、練就一支物業管理隊伍,通過內部管理,外塑公司品牌;

C、在物業管理行業引進先進的理念、技術、服務,保障公司在行業內有一定的知名度;

D、通過資源整合,將物業管理的先進理念,在“文化中心”適當運用,加強窗口的宣傳力度;

2、遠期目標(2010年8月至2015年8月)穩定發展期4年~5年

A、引進5S、ISO9000質量體系、14000環保、8000職業健康等先進理念和管理技術;

B、爭創區優、市優、省優、國優小區;

C、做全東莞、廣東乃至全國 ,有一定知名度的物業管理公司。

D、開拓物業管理市場,通過企業的管理質量,在市場上接管樓盤,如厚街的各類市場(醫院、政府辦公樓、農民公寓等物業),并且通過顧問市場,拓展內省物業管理顧問、全委項目,通過規模經營,樹立企業品牌及效益;

二、制度化建設(相關制度目錄及完成計劃表見附表)

A、計劃實施層級管理、工作日記、督辦制度等,加強內部管理;

B、逐步草擬、完善各種規章制度、工作流程、表格(在制度小組指導下完成);

C、計劃在物業管理顧問公司的幫助下實施上述管理。

三、人力資源管理(注:總公司人力資源部指導下完成,詳見附件)

A、計劃在人力資源部的協助下,開展秘書、工程主管、保安主管、客戶服務中心主管及售房部保安、清潔工等職務的招聘;

B、開展對上述人員的培訓、教育工作;

C、計劃對部分崗位(如工程主管、保安主管、客戶服務中心主管、及物業助理、保安、電工骨干)在開盤前外送至物業管理顧問公司已經在管樓盤參觀學習或在崗半月或一個月學習;

D、針對售房部的保安、清潔工專門開展禮儀、服務等培訓;

E、針對各崗位開展“一職多能”的培訓,讓一個崗位至少掌握兩門技術,既可讓員工有轉崗的可能,保障人力資源的流失率在可控制的范圍;

F、對物業助理等崗位要求取得“物業管理上崗資格”;

G、對電工要培訓至少一人具有“電梯維修證”,保證后續的物業管理市場拓展;

H、要求各部門主管必須每年培養一名副手,保證后續的物業管理市場拓展時必須人力資源;

I、若是實施ISO9000等認證,則需外培內審員資格培訓;

J、競爭上崗,優勝劣汰,善用人,激勵人:

員工隊伍綜合素質中最重要的是觀念到位,服務觀念、客戶滿意、危機意識、創造性管理等尤為重要。物業管理行業,只有不斷學習,及時變革,才能爭取主動,贏得勝利。有效管理的關鍵在于員工全體的參與,因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領域,注意引導員工廣泛參與,群策群力,實現各項管理目標。

堅持各級領導崗位在公司內部公開招聘,競爭上崗,并實行聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制,盤活人力資源。通過綜合考評,實行員工隊伍每年10%換崗、首數5%提薪和末數5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準、全方位的物業管理服務。

四、客戶服務

1、內部運作流程

公司擬建立以客戶服務中心為重點的物業管理服務體系。客戶服務中心是管理的指揮調度中心及信息樞紐,24小時保證所有服務需求及投訴建議均可及時匯總、處理。而管理處所有需要公布的管理服務信息亦通過該中心反饋給業主、客戶。設立服務中心并強化其指揮、協調功能是提高服務效率的有力措施。計劃實施“客戶服務中心”來實施一站式物業管理服務??設立前臺一站式服務模式(商務秘書+私人客戶助理)

★ 以客戶為中心的服務流程

述職 授權

考核 考核

服務需求建議 信息

意見、投訴 指令

信息 指揮

反饋 協調

反饋、回訪 反饋執行情況

A.客戶服務中心擔負統一指揮、協調工作,處理日常管理事務和緊急事項。

B.設立值班主任制由管理處主任及部門主管輪值負責,堅持每周工作例會和每天工作早會,一般問題不過夜。

2、信息系統(信息反饋及流程處理圖)

① 堅持管理處每季度安排客戶專訪,收集客戶意見、建議或投訴。

② 管理處每季度向開發商/業主委員會作正式匯報并提交管理報告,征詢各方面意見和建議。

③ 堅持每半年組織一次客戶座談會,廣泛了解客戶對物業服務的意見和建議,同時要強化服務系統的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務需求。

④ 管理處員工日常征詢客戶意見,這是最重要的溝通渠道。

3、物業管理工作要求表

工作內容 工作時間/作業頻度 質量標準

裝修審核 1天內辦完 符合規定,無危及安全和影響外觀,無改變用途。

巡 視 2次/小時 無亂堆放、亂挖亂接亂搭、無違章裝修,房屋完好率100%。

跟蹤、監督 4次/天 問題部位無重復違章現象。

走 訪 2次/周 及時聽取業主、客戶意見,滿足其合理要求,滿意率100%。

回 訪 12小時內,100% 記錄完成情況,調查滿意率100%。

工作日記 每日下午5:00~5:30 記錄全面、真實、準確。

收 費 12小時隨來隨辦 收費率100%。

財 務 日清月結 賬表相符,收支平衡,每月公開一次。

時間安排 8:00~8:30向值班室了解和處理客戶申報、投訴;8:30~10:00巡視檢查;

14:00~15:30建檔、培訓;15:00~17:30走訪、回訪。

動作督導方式 分片包干,管理員巡查,主任不定期抽查。

服務意見征詢流程圖

每年1次征詢、分析

不定時

(2)服務投訴處理

★ 服務投訴處理及回訪流程圖

(3)建立客戶服務快速反應系統

公司設立以客戶服務中心為主導的客戶服務快速反應系統,根據客戶需求信息協調、調度各個職能部門和作業層面的日常服務工作,設立客戶信息檔案,高效反饋、處理客戶意見及需求。每月按期將客戶需求、客戶回訪的結果進行深入細致的分析,調整工作思路。

(4)實行首問負責制

第一個接到客戶服務投訴的員工就是解決和滿足客戶需求的總負責人,他有責任使本次服務圓滿完成。公司所有員工時刻牢記“滿意客戶是我們的最高原則”,認真對待客戶提出的每一個需求,用優質服務來解決和滿足客戶需求。

(5)隱性化預見性服務

公司提倡隱性物業管理服務,為減少客戶投訴或不便,要求全體員工有良好的服務意識、豐富的服務經驗和敏銳的識別力,加強日常巡視及維護工作,使我們的服務超前于業主、客戶的感受,在業主、客戶尚示意識不不便之前解決問題。因為高層次的服務境界是沒有投訴,而非僅僅是圓滿處理投訴。如建議在宿舍設計時考慮不影響業主出入,盡可能在邊角位置;

建議在住宅、停車場、商場設計時預留如清潔潔工具擺放的空間、位置,以免打擾業主、客戶;

★ 報修、維修工作流程圖

接到報修的有關部門

急需處理的問題,10分鐘趕到現場予以處理。非急需處理的問題,半個工作日內與報修人聯系,1~2個工作日內予以處理。一時無法解決或根本無法解決的問題,要立即聯系報修人說明情況或商定處理的辦法及時間。

5、便民服務

(1)優質服務、方便用戶、低價收費

為業主提供便利經濟的便民服務是管理處最基本的服務功能。公司認為,服務客戶最高原則的體現之一便是高效、便利、經濟的便民服務,“勿以善小而不為”。公司將堅持“優質服務、方便客戶、低價收費”的原則,開展便民服務活動。

(2)無償服務項目

①設立便民箱:包括急救用品、常用工具等。

②文化服務:組織各類信息、文化交流。(視情況及需求)

③及時收集掌握天氣、環境、溫濕度預報數值,在大堂醒目位置公布,方便樓內工作人員的出行。

④根據情況,在人流量大的地方準備好雨傘、傘套、傘架及類似超市的推車等便民用品。

⑤提供室內維修服務,其中若有需要購置小件材料的,僅收取其成本費。

(3)特約性服務

特約性服務實質上是一種代理業務,為客戶提供工作、生活的方便。本項目專項服務遵循“有法可依、有章可查”原則設置,質量與收費標準公開、明確。

★ 特約性服務項目表

序號 類別 服務項目 方式及價格 代辦類 信件代收管理服務 免服務費

車、機票、鮮花、禮品代訂服務 免服務費

出租車代叫服務 免服務費

常用維修工具、電器便利服務傳真收發服務 免服務費;當借用較貴重或較大的物品并需要收費 清潔類服務 大理石打蠟、做晶面

木地板打蠟

地毯飾毯吸塵和清洗

真皮沙發清洗護理

日常保潔(開荒)車輛清洗

清潔排風扇

衣物干洗 維修類服務 家電維修

水路、電路維修

家居小五金維修

木質家具維修

注:以上表內僅為參考,具體運作時,將依照當地價格變化做出調整。

增值服務開展

1、代辦服務

a)問訊服務和留言服務

a)傳真、打字、復印、國內、國際長途(如開辦郵政代辦所,有附近的學校、工業區等資源)

b)信刊收發

c)產品展示廳保衛服務

d)公司派對

e)商務旅游

f)代辦商務文件編寫

g)代辦商務會議紀要 h)代辦翻譯

i)會議室出租(如文化中心會場的資源可共用)

2、清潔服務

a)每天地板清潔、地毯清潔、辦公桌清潔

b)產品展示廳清潔

c)特約清潔服務

3、商業加油站??客戶俱樂部

a)舉辦各類商業培訓,如“領導力”“5S”等,若首層商業是飲食為,則協助收集各類飲食業資料,并定期發給租戶或業主,提高經營品牌;

b)有氧放松

c)瑜珈

d)健美

e)舞蹈

f)健身器械指導

4、私人客戶服務

A、舉辦各類家政培訓班,如廚藝、家庭庭宴會禮儀、家庭保健(如可與厚街醫院社康部聯系);

B、代辦郵政(是否與郵政部門聯系成立代辦點)

C、代發郵件

D、代叫出租車

E、代繳水電煤氣費(是否考慮在東莞未有市政管道煤氣前建立小型煤氣組裝站)

F、代聘人員

G、代購代植花木

H、代訂代送飲水服務

I、代訂機票(是否與航空、火車、旅游部門聯系成立代辦點)

J、代房屋出租

K、代客攝像、錄像

L、代辦旅游

M、保姆式服務

a)代管車輛

b)車輛清洗(在地下室設計時需否設計請考慮此項的可能性、收益率)

c)家居保潔

d)送洗衣服

e)接送小孩上下學、陪病人看病

f)上門烹調、插花、家庭宴會

g)家電維修

h)代請保姆、鐘點工、家教

i)代定鮮花、賀卡

j)特約家庭醫生

5、特色餐飲

a)在小區內設立商場或超市,為業主和租戶提供日常生活用品,滿足小區內居民生活的需求。

b)在小區內設立咖啡廳。隨時向業主和租戶及來訪的客人提供中西式茶點、中西式飲品和快餐。

c)提供送餐服務和家庭聚會服務。

送餐服務,按業主和租戶要求的時間準時提供,并在用餐完畢后及時將餐具、用具撤走。

家庭聚會服務,提供廚師、服務人員,并配備各種餐具、用具、原材料,按業主要求的時間準時提供,在用餐完畢后,及時將餐具、用具撤走,并將廚房、餐廳衛生徹底清理干凈。

6、會議服務:

(1)按照會議的種類要求,提供各類會議、商務洽談(只限于小型會議場地設計標準)場型、臺型、布局等服務。

(2)提供會議商務功能服務,包括打印、復印、制作文件、傳真、電話(國際、國內)、電腦、投影等項服務,做到熟練操作各項設備,效率高、簡捷方便、準確無差錯。

(3)會議服務項目:提供簽到、題詞、茶水、茶歇、筆、紙、用餐、酒會等多項服務,做到態度好、效率高、規范化。

(4)受業主和租戶的委托,代業主和租戶到酒店預定、安排宴會及會議服務。

7、代業主出租房屋服務

A、受業主委托,代業主出租房屋,并同業主簽訂代租房協議。

B、由管理公司為業主提供客源。

C、對出租房屋的業主的財產由管理公司妥善管理,確保房屋出租期間業主財產不受損失;業主返回入住前,物業管理方為業主房間恢復原貌。

D、管理公司代替業主出租房屋所得的收入,扣除管理公司的代租手續及相關成本費用后全部返回給業主。

E、預計若是做特色的休閑咖啡一條街,則在招商時物業管理公司協助售房部開展工作,在以后初期招商結束后,二次、三次??招商及管理,設想成立“租賃部”,不僅是針對小區二

手市場,業主的房屋的租賃、銷售而且還有公司工業區地產、恒嘉公寓及公司的客戶群資源整合的初期“中介市場”;另后期隨著公司外接全委、顧問業務開拓,勢必也有資源可利用,且可以整合再利用的長期“中介市場”;

五、綠化工作

★ 環境管理分項框圖

★ 環境管理工作要求和質量標準表

工作項目 作業頻度 質 量 標 準

地面清掃 2次/天,大堂等重要部位專人隨時清掃 地面無雜物垃圾;道路無土無沙,無雜草,無積水,無煙頭;車庫、車棚、樓梯口無雜物;門窗、天臺、天棚無塵,無蜘蛛網。

保 潔 每天6:00~次日0:00 所有公共場所無雜物、無垃圾。保潔率99.5%以上。

樓道、樓梯走廊 每周清掃3次,每月清洗15次。無雜物、無蜘蛛網、無亂貼廣告、無亂堆放,消防箱、扶手無塵。保潔率99.5%以上。

垃圾清運 運送2次/天,清洗垃圾池1次/天。日清理100%,要求整潔、無臭味、無污跡現象。消殺 噴灑殺蟲劑垃圾池3次/周、排污井池2次/月。投放滅鼠藥1次/月。蚊蠅消殺率99.5%,蟑螂、老鼠密度1%以下。

清理項目 雨、污水井1次/月化糞池1次/半年污水管道1次/季 無堵塞、無污積、無外溢、無井蓋破損丟失。

綠 化 造型修剪夏季20天1次,其他季1次/月。保持草坪平整;保持綠化有足夠的生長肥料、水分;無死苗、桔草現象,綠地保持率99%。

草坪修剪1次/年

施肥2次/年

澆水冬季1次/天,其他季節1次/2天。

觀賞水管 理 不池水面浮物清理2次/天 保持水質清潔、無雜物,保潔率100%。池底、溪底清洗1次/周。保持底面清潔、無雜草、無青苔,保潔率100%。水質消毒1次/月 做到100%無臭味現象。

補充水源1次/10天

換水1次/3月

工作流程 樓內清掃垃圾早晨4:00~5:00,樓外地面清掃早晨4:00~5:00,24小時內保潔,下午2:00~5:30清潔,凌晨1:00~3:00消殺,外運垃圾上午10:00~11:00、下午4:00~5:00。

動作督導方 法 實行定人分片包干責任區。衛生檢查員按標準要求進行巡視檢查不少1次/天。清潔主管每天進行全面巡視檢查。主任不定期抽查4次/月。

激勵方法 環境管理員按相關的ISO9000標準質量管理體系文件進行檢查。按文件要求執行者前5%員工進行加分表揚、加薪等獎勵,未按文件要求執行者,按規定執行扣分、批評、降薪、培訓再上崗、辭退等處罰。

綠化工作檢驗標準、方法

分類 序號 項目 標準 檢查方法 頻率

修剪 1 喬木

1、無枯枝,2、樹不阻礙車輛和行人通過,3、主側枝分布均勻 目視,抽檢10棵 2次/年 九里香等灌木

1、成型、整齊,2、新長枝不超過30厘米 目視,抽檢3處共30米 5次以上/年 杜鵑

1、綠籬成型,造型美觀,2、新長枝不超過30厘米 目視,抽檢5處 6~8次/年

臺灣草

1、路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊,2、草坪目視平整 目視,抽檢6處共90平方米 2~3次/年

施肥 1 喬木、灌木

1、采用穴施或溝施,施肥、澆水及時,2、覆土平整,肥料不外露土面

目視檢查 4次/年 草地 播施和噴施,不傷花草 目視檢查 1次/年 花卉 保證基肥,追施化肥,少量多次,不傷花草 目視檢查 視長勢而定

防病治蟲 1

無明顯枯枝、死枝,有蟲害枝條2%以下 目視抽查 防治1次/年,發現病蟲及時噴射

抗旱 1 花卉、苗 泥土不染花葉,土不壓苗心,水不沖倒苗 目視,全面檢查 2次/年 樹木

1、冬季早晚不澆水,夏季中午不澆水;

2、澆水時不漏澆,澆水透土深度為:樹木3厘米,草地2厘米;

3、無旱死、旱枯現象 抽查5次 2次/周(雨后泥土濕度大除外)

除雜草 1

無明顯雜草,臺灣草地純度在90%以上,樹木底下土面層不板結,透氣良好 抽查草地50平方米3處,取平均值 6次以上/年

中耕、松土 1

施肥前和下雨后進行松土, 抽查草地50平方米4處,取平均值 6次以上/年

補栽種 1

1、無明顯黃土裸露,最在裸 露塊在0.4平方米以下,裸露面積在總面積的0.5%以下,2、缺株在0.5%以下 抽檢5處,匯總計算 按花草樹木栽種季節,及時補栽補種

防風排澇 1

暴風雨過后12小時,草地無1平方米以上的積水,樹木無倒斜,斷枝落葉在半天內處理 目視檢查 每天巡視一遍

巡視 1

每天巡視一遍

環境管理思路

1、清潔管理

現代清潔不但注重一般業務的“掃”,更為注重專業的“保”,防止建材的磨損、變色、生銹、發霉等。因此,我們的清潔作業更注重專業的含義是“保潔”。

選用適當的清潔用品,不但能保持建材的外觀整潔,而且能更進一步減少各種腐蝕;使用無污染清潔劑保持環境的清新,并采取保護措施,還可以提高建材使用中的抗磨損能力。

小區的外圍、道路、樓梯及所有公共區域實行標準化清掃保潔,由經過嚴格挑選和培訓考核過的專業員工負責實施,確保按照作業頻度、標準開展工作,保持高水準的清潔衛生服務。

2、綠化管理

在提高綠化植物的生長質量、維護綠化植物優美外型的同時,注重與園林藝術協調與融合。選擇專業的綠化人員,建立綠色的“四周”,最終達到生態平衡、環境凈化、美化感官的目的。保證花草樹木搭配適當,綠化充分,無裸露土地。綠地整潔,植物無蟲害、無斑禿、無折損等現象;確保教育信息大廈的園林小品完好;綠地無破壞、踐踏、占用等現象;綠化區所產生的垃圾及時清運。

3、消殺管理

為有效控制的“四害”密度,營造良好的工作和生活環境,公司將以“預防為主、全面達標”為原則,根據季節的變化,制定相應的消殺工作計劃,把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。

消殺區域主要包括:大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及功能廳、各機房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內外公共區域及值班室。

在消殺工作過程中,公司將以不影響小區業主正常生活為前提,把有噪音和刺激性氣味的消殺工作控制在夜間進行,把周期性大區域普及消殺與重點區域強化管理相結合,嚴格控制蚊蠅滋生地和密集發生區,控制鼠患,消滅白蟻危害。

4、排污管理

管理處對于污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理,確保客戶有一個無污水、無廢氣、無臭氣的工作環境。

5、污染控制

管理處對于各種可能的污染源如風機噪音、冷卻塔飄散水、機器設備震動、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類收集處理和節約能源活動。

六、安防工作

A、設想盛和花園主要以人防結合技防來保障小區的公共秩序維護,結合公安、村治安隊的力量,有力利用各種資源來做安防工作;

B、群防群治:在小區廣泛開展宣傳教育工作,提高業主的安防意識,通過小區文化活動,讓左右上下的鄰居相識 熟悉 相互關心,發動群眾力量,如利用老年人經常在家,關心有無陌生人等,來加強安防;

C、保安及消防管理分項框圖

(1)建立消防責任制

由于高層盛和花園火險因素多、火勢蔓延快、疏通困難、撲救難度大等特點,消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠遠不夠的,需要業主的每一個人都來參與。建立區域消防責任制,各單元均簽訂區域消防責任書,直接消防責任人是該單元業主,由此使大樓消防管理全面展開,使火災事故的隱患降到最小程度。

(2)控制火災隱患要點

鑒于大部分火災是由于沒有控制火源及易燃材料而釀成,所以日常嚴格控制火災事故的隱患是最有效的消防管理。日常防火工作應注意如下幾個要點:首先要控制火源。在高層中火源除了人為疏忽失火外,也可能由于二次裝修施工、用電設備短路、電線老化等因素造成;其次要控制易燃材料。如屬于必須使用的,要經過特殊處理;其三要監視可能引起火災的區域。在商業部分,可能引起火災的物品;其四要增強人的防范意識。在大多數火災中,人為因素占有很大比例,加強防火安全教育,提高全員防火意識是防火工作的重點。

(3)加強宣傳,勤演勤練

通過印發有關宣傳手冊和利用通告欄、網絡、LED展示屏等方式,廣泛宣傳消防知識,特別秋冬干燥季節更要重點宣傳和預防,同時建立以保安員以為主的消防隊伍,勤練基本功,定時進行消防演習,并組織盛和花園客戶參與實地消防演習。

2、交通、停車場管理

公司將充分利用盛和花園停車場智能系統、電視、紅外監控系統以及訓練有素的專職管理人員,對盛和花園停車及交通場所進行24小時監控管理,確保進出車輛安全有序。

(1)合理規劃交通,實現規范管理

結合周邊環境,合理規劃盛和花園進出口和行駛路線,實行人車分流,對車輛及停車場實行規范管理,包括標志規范、指揮規范、制度規范及責任分明等。

(2)建立停車疏導系統

為給客戶提供快捷、方便的停車服務,建議建立停車疏導系統,該系統具有車位檢索、車位顯示、行駛指引的功能,有序地指引車輛停放,維持良好的停車秩序。

3、車輛管理規定

(1)機動車輛

①進出車輛須服從管理員的管理。

②車輛必須按規定的行駛路線行駛,不得逆行,不得高速行駛和按喇叭。

③客戶長期在停車場內存放車輛的,須辦理定位立戶手續,領取停車牌放于車上,停于指定車位并憑卡出入停車場。

④不得在停車場范圍內洗車和修車,漏油、漏水車輛不許進入車庫。

⑤車輛出庫時,管理員憑卡放行,特殊情況急需用車無卡,須憑開具的證明并示本人有關證件,由管理員登記后方可取車。

⑥為了保證車庫有良好的衛生環境,進入車庫的一切人員不得隨地大小便、吐痰,亂扔果

皮和紙屑及清掃車上的雜物棄之于地面。

⑦施工、送貨、垃圾清運等車輛,按管理處規定的路線及時間通行。

(2)自行車、摩托車

①盛和花園內客戶需要長期保管自行車和摩托車的,須先辦理立戶登記手續,領取存車牌。未辦理停車牌的車輛作臨時停車對待。

②在車棚存放車輛后務必立即領取“存車牌”,并詳閱“存車牌”背面上的“存車須知”。③自行車、摩托車必須存放在指定位置。

4、保安監控及巡視

(1)合理布控,人防與技防緊密結合

充分利用盛和花園閉路電視監控及光電紅外線防范、有線呼救報警等系統,建立以監控中心為主導,技防為主,人防為輔的防范體系,反復演練,合理布控,力求結構嚴密,無盲區。保安員監控實行24小時值班與巡視。在技防設計時要多與智能設計、施工單位溝通。

(2)專業保安與應急支持相配合

①監控中心獲得信息,按程序指揮和調動有關力量,及時妥當地解決各種突發事件;

②組織一只快速反應支持隊伍,24小時處于待命狀態,以確保在最短時間內趕赴事發現場;建議在保安宿舍設計時設計一緊急集合的的警鈴,與治安中心相聯,治安中心一旦發現緊急事件,既可通過 緊急集合的的警鈴讓所有保安集合交赴事發地點或分控等;所在宿舍設計在何處應與東莞電子設計院充分溝通;

③與客戶/業主及公安部門建立方便、高效的聯系方式,以形成強大的保安系統。

(3)強化訓練與高效監控

對保安隊伍實行準軍事化管理和訓練,不斷提高保安人員的思想覺悟,規范服務行為,強化技能和體能訓練。確定最佳巡更路線,保證保安巡視的有效范圍和工作效率。

★ 保安監控及巡視控制圖

5、緊急事件處理(制定各類緊急事件處理方法及流程,將事件影響控制在最小范圍)。

(1)發生火警時,一般處理程序

(2)安全消防標識

①樓層疏散指示圖、疏散樓梯標識、各種消防器材標識、各防火卷簾門標識、各防火門標識、禁火區及易燃物品注意標識等。

②場所標識:樓名標識、形象標識、門牌號、洗手間標識、會議室標識、小品介紹說明等。

③提醒標識:保持安靜標識、禁煙標識、綠化保護標識、避碰標識等。

④電梯標識:電梯內禁煙標識、乘電梯注意事項告示等。

⑤電子圖文展示屏:設置小區功能、機構介紹、用戶樓層分布、信息發布等。

(3)突發事件防范措施(略)、對盜竊事件的一般處理程序(略)

七、養護工作

1、物業維修養護計劃和實施

A、基本思路

房屋本體和共用設施設備的維修養護是物業管理的重要內容,是盛和花園使用功能不斷完善的基礎工作。

B、房屋本體及共用設施維修養護范圍

房屋本體共用部位維修養護范圍:房屋承重結構部件(基礎、屋面、梁、柱、墻體),抗震結構部位(構造柱、梁、墻)、外墻面、樓梯間、公共通道。

共用設施設備維修養護范圍:盛和花園道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、機電設備、消防設施、上下水主管道。

C、房屋本體共用部位及共用設施維修養護運作

房屋本體及共用設施維修養護工作將按制度(見下圖)有計劃按標準要求實施,屬日常維護的其費用由管理處日常物業管理費中支出,屬大中修、改造項目的報請開發商/業委會/房管局相關部門批準從房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金中支出。按建設部、財政部及東莞市區有關法規精神,建議盛和花園基金的使用和審批采用以下方案。

管理處每年年末向開發商/業委會/房管局相關部門作出本共用部位及共用設施設備維修養護實施情況的總結,并提出下一計劃。經開發商/業委會相關部門審核批準后由管理處組織實施,所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修基金中支出。堅持專款專用。

★ 維修保養計劃運作程序結構程序圖

2、特

殊情況下,緊急搶修項目是為了確保盛和花園工作人員正常工作不受影響和人身安全、財產安全免受威脅而緊急實施的,管理處在搶修項目實施后立即報開發商/業委會相關部門(有可能的盡量在實施前通報),費用從相應的維修基金中支出。每半年向開發商/業委會相關部門匯總結算。

D、房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期

公司根房屋本體共用部位維修和共用設施設備維修基金有關規章制度,結合盛和花園房屋本體共用部位及共用設施設備的使用年限,制定出房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期。

1、房屋本體共用部位維修養護周期

2、共用設施設備維修養護周期

E、房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準

1、房屋本體共用部位維修計劃、標準

(1)房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案(2)房屋本體共用部位定期維修養護計劃及實施方案

(3)房屋本體共用部位維修養護標準及實施效果

(4)房屋本體共用部位日常檢查表

2、共用設施設備維修養護計劃及標準

(1)共用設施設備日常維修計劃及實施方案

(2)共用設施設備日常維修標準及實施方案

(3)共用設施設備定期維修計劃及實施方案

(4)共用設施設備定期維修標準及實施效果

(5)共用設施設備日常檢查表

★ 緊急搶修程序圖

2、工程維修服務

A、10分鐘內處理有關事項

B、緊急服務于45分鐘內趕到現場支援

C、每年提交有關機電設備之狀況報告

D、所有電器技工持有有效技工資質證書

E、對小區配套的公共設施、設備、經有關部門驗收合格后,定期對其進行維修和保養,確保其保持良好的運轉狀態。

F、對小區內各業主及會所的外墻、屋頂定期進行清洗、粉刷,保持小區建筑整體的外表美觀,塑造小區干凈、整潔的外表形象。

G、建立完善的管理制度,以業主和租戶提出的各種維修問題詳細記錄備案,對突發性問

題及時處理,確保在最短的時間內為業主和租戶解決問題。

H、協助解決業主和租戶入住及裝修期間可能出現的工程遺留問題。

I、提供24小時維修服務,隨時解決業主和租戶提出的各種維修要求。并根據工程維修內容分等級、分時段向業主和租戶承諾完成。

J、對工程維修人員進入業主和租戶室內維修工作要求:

(1)維修人員統一著裝、帶牌上崗、儀容儀表端莊大方,文明禮貌。

(2)工程維修人員自帶鞋套,垃圾袋、擦布和墊布,維修前先鋪好維修現場,再進行維修。維修結束后,清理維修現場,并帶走維修殘留物。

八、目標管理計劃

A、具體見戰略方針與方向中關內容;

B、附表如下:

NO 管理指標項目 承諾指標 規范標準

房屋及配套設施完好率 98%以上 98% 房屋零修、急修及時率 100% 98% 維修工程合格率 100% 98% 維修服務回訪率 100% 98% 綠化完好率 100% 99% 清潔、保潔率 100% 99% 停車場場完好率 100% 98% 公共設施設備完好率 98%以上 98% 主要機電設備完好率 100% 98 10 治安案件發生率 0% 0% 火災發生率 0% 0% 有效投訴率 2? 5? 有效投訴處理率 100% 98% 管理人員專業培訓合格率 100% 98% 客戶滿意率 98%以上 90% 報修/投訴接待 24小時對應

九、財務管理計劃(注:在集團公司財務中心指導下完成)

1、向物價局申請辦理物業管理費;

2、編制財務制度(如請款程序、低值易耗品攤銷、現金管理、記帳制度、應收未收賬管理等);

3、每月檢查財務工作;

4、檢討財務制度、流程;

5、定期發收費通知,追收未繳管理費,審計賬務;

6、編制首年財務預算、管理費收費標準;

7、財務軟件的供應商了解、安裝、組織財務人員對財會軟件的學習;

8、每年12月份編制下一財務預算;

9、每年對固定資產進行盤點、清查;

第五篇：物業公司工作職責

物業管理分公司崗位職責

1、直接上級：副總經理

2、下屬單位：黨政辦、綜合業務辦、水東物業站 協調上京生服中心、物資供應中心管理

3、部門性質：副總經理生活管理的辦事、協調機構。

4、管理權限：受公司領導委托行使對公司生活后勤管理，涉及礦區職工房水電、地面土建、機關事務、權證辦理等全過程的管理權限，并承擔檢查、落實、協調等工作。

5、管理職能：管理、落實、協調、監督、檢查的雙職管理部門，對承擔的工作負責。

6、主要職責：

（1）負責制訂完善煤業公司生活福利管理規章制度及組織實施煤業公司生活福利工作。（2）負責煤業公司“兩堂一舍”標準化的日常管理、檢查、考核與評比工作。（3）負責煤業公司生活資產的建帳管理工作。

（4）負責管理生產、生活、辦公及經營場所的房產管護工作和做好房租收取及店面出租工作。

（5）負責執行國家和地方公房出售房改等政策，組織落實煤業公司住房公積金使用與管理的協調工作。

（6）負責組織實施煤業公司礦區地面環境規劃與建設工作。（7）負責礦區生活服務與經營工作。

（8）負責公司生活物資、辦公用品的統一采購與經營管理工作。（9）負責公司內部通訊網絡管護及對外業務協調工作（10）負責組織推行物業管理社會化的改革改制工作

（11）負責對城區退休基地公有財產管護及后勤協調工作。（12）負責對原水東機關、生活小區實施物業管理工作。

（13）負責做好煤業公司機關總部辦公樓、單身宿舍、經營窗口的管理與服務工作。（14）負責煤業公司機關戶籍管理及對外協調工作。

（15）負責對公司的物業、房地產的建帳歸檔管理及對外協調工作。（16）負責煤業公司機關的日常事務管理與服務工作。

（17）參與做好煤業公司新開發經營場點的生活后勤保障工作。（18）配合有關部室做好各類文體活動和節日慶典工作。（19）負責組織實施礦區內地面土建修繕工作。（20）負責完成領導交辦其它工作。物業公司經理崗位職責

1、直接上級：副總經理

2、下轄崗位：副經理、上京生服中心經理、物資供應中心主任、各部門負責人

3、管理權限：督辦、協調、服務

4、崗位作用：有效處理日常事務，確保企業正常工作。

5、主要職責：

（1）主持物業公司全面行政、經營管理工作，認真貫徹執行國家及企業安全生產方針、政策及規章制度，組織實施本單位生產經營計劃，抓好煤業公司生活后勤管理工作。（2）組織、監督、指導地面生活后勤管理工作的檢查、考核和評比工作。

（3）推進礦區環境建設，強化綠化美化的規劃與指導，努力改善與提升職工生產、生活環境質量水平。（4）組織實施公司集團消費物資的統一采購管理和地面土建工程的統一施工管理制度，落實生活物資采購和工程施工管理的招投（議）標制度。

（5）負責組織推行煤業公司生活后勤實施物業管理社會化改革。探索與實施生活小區的物業管理，為職工提供系列綜合服務及安全、方便、舒適、配套齊全的居住環境。

（6）負責參與煤業公司有關住房改革方案制訂，協調落實住房公積金的使用與管理。（7）加強對煤業公司所屬房產的管理，建立健全各類臺帳管理，盤活與整合房地產資源，做好修繕維護工作，實現房地產的保值增值。

（8）加強與城管、居委會、通訊、戶籍、房改、水資源、綠化等對外業務部門溝通與聯系，理順并協調好內外關系。

（9）協調、指導分公司生活服務中心的各項管理工作，組織實施監督、檢查、考核工作。（10）完成煤業公司領導交辦的其他工作。支部書記崗位職責

1、直接上級：公司黨委書記

2、下轄崗位：黨政辦主任、女工計生負責人、共青團負責人

3、管理權限：協助、落實、服務

4、崗位作用：有效地發揮黨組織先鋒模范作用，保證企業正常工作。

5、主要職責：

（1）在公司黨委的領導下，貫徹執行黨的路線、方針、政策。

（2）切實保證部門經理負責制的實行，充分發揮黨支部的政治核心作用。主持支部日常工作。

（3）負責召開支部會議，根據制度有關規定和黨政議事規則，研究安排好工作，參與行政工作中重大問題的決策和處理。

（4）根據形勢和任務及上級黨委的部署，結合本單位的實際情況，組織全體職工的政治學習，有針對性地做好思想政治工作，不斷加強職業道德建設和精神文明建設。

（5）領導和制定組織、宣傳、紀檢、統戰、群眾工作計劃，在執行情況和出現的問題時做出決議。

（6）負責領導和督促檢查工會、共青團、婦聯、計劃生育工作。（7）抓好黨風廉政建設及效能監察工作。（8）認真做好“爭先創優”工作。

（9）完成煤業公司領導交辦的其他工作。物業公司副經理崗位職責

1、直接上級：部門經理

2、下轄崗位：綜合業務辦主任、副主任、水電班

3、管理權限：落實、協調、服務

4、崗位作用：有效處理日常行政事務，確保企業工作正常。

5、主要職責：

（1）在經理的領導下工作，協助經理履行職責，抓好經理交給的分管項目的管理工作。（2）負責公司地面后勤管理的日常、季度、檢查、考核和評比工作。（3）負責指導地面土建工程施工圖紙設計、工程質量施工監督及竣工驗收。

（4）負責落實公司安全生產工作方針，對消防安全、工程施工安全、房屋安全、飲食衛生安全負管理考核責任。

（5）加強礦區房產維護工作，組織做好房屋修繕管理。

（6）強化房地產內業管理，建立健全相關檔案材料，進行規范管理。（7）負責公司生活福利性設施設備的租賃、考核、管理工作。（8）負責加強公司房租統一收費，歸集使用管理，強化店面出租管理工作。（9）加強供水供電設施的管理，組織開展“節能降耗”勞動競賽活動。（10）負責實施公司綠化美化管理工作。（11）完成領導交辦的其他工作。黨政辦主任崗位職責

1、直接上級：經理、支部書記

2、下轄崗位：黨政辦、辦公樓群保潔員

3、管理權限：服務、執行、檢查

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）貫徹和落實煤業公司及本單位有關文件精神，負責對本單位各崗位工作責任制和經濟責任制的檢查與考核。

（2）負責有關文件的起草及日常文書處理工作，并及時督辦好領導交辦的各項工作。（3）發揮辦公室綜合協調職能，加強溝通和交流，暢通民主渠道，提高公司職工的組織聚集力。

（4）負責印章的管理和介紹信的使用、保管工作，做好公司合同管理工作。

（5）協助公司支部書記做好綜治、工會、團委有關工作，積極組織與參與公司的各項文體活動和對外接待工作。

（6）負責文件收存和檔案管理工作，遵守和維護保密制度。（7）負責公司機關辦公設施及低值易耗品的建帳管理工作。（8）做好公司機關辦公通訊話費控制管理工作。

（9）負責煤業公司機關后勤接待具體事務管理工作。

（10）負責公司機關招待所、食堂、單身樓的后勤服務與管理工作。（11）負責做好宣傳、文體活動和節日慶典工作。（12）負責做好勞工、綜治、職教和群團工作。（13）負責落實消防、治安安全工作。（14）完成領導交辦的其他工作。黨政辦職工公寓管理員崗位職責

1、直接上級：部門經理

2、下轄崗位：職工公寓、食堂、3、管理權限：服務、落實、協調

4、崗位作用：有效處理日常行政事務，確保企業工作正常。

5、主要職責：

（1）負責煤業公司機關后勤接待具體事務管理工作。

（2）負責公司機關招待所、食堂、單身樓的后勤服務與管理工作。

（3）協助辦公室做好辦公室日常工作，加強溝通和交流，暢通民主渠道，提高公司職工的組織聚集力。

（3）協助做好宣傳、文體活動和節日慶典工作。（4）負責物業公司女工、計生等具體事務工作。（5）負責做好食堂飲食衛生安全工作。

（6）負責做好職工公寓住宿人身財產安全工作。（7）協助做好辦公樓群花卉管理。（8）完成領導交辦的工作。綜合業務辦主任崗位職責

1、直接上級：副經理

2、下轄崗位：綜合業務辦、土建修繕組、水電班

3、管理權限：服務、執行、檢查

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）負責公司地面后勤管理的檢查、考核、評比工作。經常深入基層，進行不定期抽查，督促各單位抓好日常管理工作。

（2）負責落實礦區環境建設規劃的實施工作。

（3）具體負責公司地面土建施工管理和房屋修繕管理工作。

（4）組織設計土建施工圖紙，工程施工管理，辦理工程預決算工作。（5）落實安全施工管理制度，進行工程質量跟蹤監督，嚴把工程質量關。（6）負責公司地面土建及房屋修繕工程招投標管理工作。

（7）負責落實工程施工安全、礦區飲食衛生安全、房屋安全工作。

（8）建立健全內業資料管理制度，做好工程施工圖文材料歸檔與管理工作。（9）協助做好辦公樓群、退休基地的水電管理。（10）協助做好機關事務管理。（11）完成領導交辦的其他工作。綜合業務辦管理員崗位職責

1、直接上級：副經理、綜合業務辦

2、下轄崗位：水電班

3、管理權限：服務、執行、檢查

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）負責公司房水電收費統計與管理。

（2）負責公司機關戶籍管理，做好公司機關常住戶口的登記、造冊、遷入、遷出等工作，對外租戶實行不定期檢查與動態跟蹤管理工作。

（3）做好煤業公司機關辦公用品的保管、發放和統計工作。

（4）負責做好房產證、土地證的登記、辦理、變更管理工作，配合做好住房改革等其他相關工作。

（5）負責物業公司女工、計生等具體事務工作。

（6）協助做好本內部人員勞動工資結算、獎金發放等工作。（7）協助做好本單位內業檔案管理工作。（8）協助做好房產出租及管理工作。（9）協助做好機關辦公樓群環境工作。（10）認真完成領導交辦的其他工作。

水東物業站主任工作職責

1、直接上級：經理

2、下轄崗位：水東物業站、安保班、環衛員、幼兒員

3、管理權限：服務、協調、落實

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要工作崗位：

（1）負責水東大院、熱水片公有資產、資源的安全管護，積極安置退休人員入住，努力盤活租賃房屋場所。（2）負責水東大院安保消防、環衛綠化、房屋修繕、房水電和電視收費以及熱水片物業、水東養殖場管護工作。

（3）制訂管理中心各階段工作計劃、任務，認真組織實施和分析，定期召開員工會議，上傳下達，落實員工績效考核，完成物業部下達的各項經濟指標和工作任務。

（4）負責管理中心月度房水電、電視報表繳費以及員工工資等的審核。會同物業部相關部室對各類收費、經濟指標進行核實查對。

（5）負責水東大院閑置資產、物品的歸集管理，按規定實行調配并建立相關檔案資料。（6）負責同屬地政府、村兩委及公安等部門工作勾通聯系，完成企業掛包新農村建設的聯絡員工作。

（7）協助落實“一崗兩責”，做好宣傳引導，保持員工、住戶的穩定，嚴防“黃、賭、毒”，提升管理、服務、保障水平，構建“平安、和諧、優美”的大院。（8）完成領導交辦的任務。水東物業站管理人員工作職責

1、直接上級：水東物業站主任

2、下轄崗位：水電班

3、管理權限：服務、協調、落實

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要工作崗位：

（1）協助做好水東管理中心各項工作。

（2）負責水東大院供電、供水、電話、電視管理和文檔資料工作。（3）負責永安礦區各單位通信代維、公司手機虛擬網各項業務辦理和水東片電視代維工作。（4）協助做好水東大院事務的房屋修繕、零星派工、涉外補償等費用的簽證以及員工績效考核工作。

（5）負責水東大院月度水電監抄，收視費監審，水電材料進出庫監管，合同協議簽訂、執行監督工作。

（6）做好水東大院環境綠化及環境消毒工作，確保環境整潔。（7）保管好水東大院滯留的各類財產，做到進出有帳。

（8）負責管理中心各類文檔材料的打印、校對、存備、傳送，做到及時、準確、無誤。（9）協助做好員工、住戶的思想工作，保持員工、住戶穩定，嚴防“黃、賭、毒”，確保大院的平安和諧和管理、服務、保障的同步開展。（10）完成領導交辦的任務。水電配暖工崗位職責

1、直接上級：綜合業務辦

2、下轄崗位：

3、服務權限：服務、執行、檢查

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）負責機關辦公大樓、招待所、單身樓及詠梅園小區水電維護與管理。（2）負責機關辦公大樓的配暖工程的綜合維護與管理。

（3）負責職責范圍內的水電及配暖設施管理工作，確保設施運行安全、穩定、節能。（4）嚴格按照操作規程進行相關維修操作，嚴禁違規操作或留有安全隱患。（5）負責對職責范圍內的場點水電抄表和匯總工作。（6）負責落實機關樓群消防安全工作。

（7）努力推行技術革新，積極開展挖潛節能創效活動。（8）做好水電維修工器具的保管和維護工作，對材料等維修配件應做好進倉和領料臺帳登記管理。

（9）加強服務意識，及時為職工解決各類力所能及的疑難問題，確實為職工辦實事。（10）完成領導交辦的其他工作。電梯管護工崗位職責

1、直接上級：綜合業務辦

2、下轄崗位：

3、服務權限：服務、執行、檢查

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）負責機關辦公大樓、燕歸退休樓、招待所的電梯日常安全運行和綜合維護管理工作。（2）負責永安退休基地的水電管理與維護工作。（3）負責電梯年審相關工作。

（4）負責對職責范圍內的公共場所、物業外租店面的水電抄表和匯總工作。（5）負責落實機關辦公樓群和燕歸場所消防安全工作。（6）努力推行技術革新，積極開展挖潛節能創效活動。

（7）做好電梯維修等工器具的保管和維護工作，對材料等維修配件應做好進倉和領料臺帳登記管理。

（8）加強服務意識，及時為職工解決各類力所能及的疑難問題，確實為職工辦實事。（9）完成領導交辦的其他工作。招待所服務員崗位責任制

1、直接上級：黨政辦

2、下轄崗位：

3、服務權限：服務、執行、檢查

4、崗位作用：以誠相待、熱情服務、樹立窗口形象

5、主要崗位職責：

（1）愛崗敬業，工作責任心強，對待客人要熱情、端莊、主動、誠懇、耐心，應使用文明禮貌用語，服務周到。（2）準時上班，上班期間必須著工作服，佩證上崗。嚴禁上崗期間穿拖鞋、態度拖拉傲慢。（3）上班時，不準隨意離開工作崗位，不干私活，不準帶人在值班室談天、取鬧、看電視。（4）嚴格按規定做好食宿登記、物品寄存和退房結算工作，耐心回答客人詢問。下班前做好交接班制度，及時填制相關報表。

（5）認真記錄顧客或訪客的留言、電話及服務要求，為顧客主動提供相關服務。（6）認真保管好鑰匙，住客取鑰匙要查看身份證等有關證件。（7）認真做好訪客登記，發現可疑現象應及時報告有關部門。（8）認真做好大廳和樓層衛生，確保干凈整潔。

（9）客人床上用品做到一客一換，常住客三天一換，客房內務要及時整理到位。（10）完成領導交辦的其他工作。食堂崗位管理員責任制

1、直接上級：黨政辦

2、下轄崗位：食堂人員

3、服務權限：服務、創新

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及處理突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：（1）食堂衛生符合兩堂一舍標準化管理要求。餐廳和操作間衛生要整潔干凈，餐廳與餐椅按規定擺設整齊，桌上崐配齊醬醋瓶及衛生紙等。（2）嚴格執行《食品衛生法》，餐具、飲食用具用后要作消毒處理，生熟食品要分開存放，要做好防蠅、防塵、防鼠等各種防疫措施。杜絕出現食物中毒現象，每發生一起，處于200～500元的處罰。

（3）嚴格按煤業公司辦公室或其他職能部門要求的標準并按開具的客餐單安排客餐，沒有客餐單或未經許可不得隨意超標接待，否則發生的一切費用自理。

（4）炊事人員在工作時間，要求身著工作服，頭戴工作帽。定期檢查身體，發現有傳染病必須及時向物業公司匯報，并積極采取防治措施。（5）不斷提高烹飪和服務水平，確保來賓滿意，無發生較大失誤。每發生一起扣罰食堂100～300元。

（7）加強服務意識，豐富主付食品種類，確實為職工提供鮮美、實惠的伙食。（8）認真做好包間或大型接待服務工作，確保服務熱情到位。（9）積極配合公司做好對外接待工作。

辦公樓保潔員崗位職責

1、直接上級：綜合業務辦

2、下轄崗位：

3、服務權限：服務、落實、執行

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）辦公及單身樓宇玻璃無污跡、無指紋跡、透亮無痕。（2）各電梯門無污漬、銹跡、劃痕、電梯門可清晰照人。（3）各層地面光亮、干澀、無紙屑、煙頭、無水跡。

（4）各層墻壁無亂寫、亂畫、亂貼、亂掛，并做到無污跡、無積塵、劃痕。（5）各層頂棚無浮塵、斑跡、污漬、塔灰，無蜘蛛網，無墻皮脫落現象。

（6）各層通行門門面、門體、扶手無積塵、污漬、無粘稠物，門玻璃光亮透明。（7）各層立式煙灰筒保持光亮，水面經常更換，筒內垃圾物不得堆放過滿，每日及時清倒。（8）各層水、電表間門體、扶手、玻璃做到無塵、無銹、無劃痕、無水跡、用水擦拭無明顯浮塵。

（9）電梯轎筒內四壁光亮、清潔、無劃痕，地面清潔干澀、無雜物。

（10）各層垃圾不得堆放在過道上，不得有裸露垃圾，且必須日產日清，垃圾應及時清理至指定地點。

（11）各層防火樓梯扶手無塵、無污跡，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。（12）各層樓道玻璃護欄應做到無塵、無銹、無污漬、用于觸摸無明顯粗糙感。（13）單身樓內務每日必須按照酒店服務規范進行整理，做到干凈、整潔、規范。（14）積極完成領導交辦的其他工作。環衛工崗位責任制

1、直接上級：水東物業站

2、下轄崗位：

3、服務權限：服務、落實、執行

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）綠化環衛班負責機關大院職責范圍內的衛生清掃和崐環境綠化美化工作。（2）環衛工必須合理安排時間，?保證每天上班以前先將崐主要地段打掃干凈，并做好日常的保潔工作，杜絕衛生邊崐角、死角的存在，要求每天下午對各路段進行巡查、打掃、崐整理。

（3）垃圾應定點存放，當天清理，定期焚燒。（4）定期對綠籬、樹枝進行修剪以及日常盆花的培植，崐定期對大院內的綠化帶進行消毒。要求園藝工應不斷提高崐業務水平，綠籬修剪要整齊美觀，植物造景要富有創意，崐切忌敷衍了事。

（5）綠籬修剪下來的殘枝，綠籬周圍的雜草，紙屑等雜崐物要及時清理。

（6）機關大院公共場所的盆花數量要保持原有水平，根崐據盆花的生產習性適時更換。（7）每逢參觀檢查，應義務加班、加點，及時做好責任崐區的環境衛生。

（8）工作應積極主動，要有工作計劃，統疇安排，分清崐事情的輕重緩急，保質保量完成環衛、綠化職責范圍內的崐工作。因不負責任、工作不到位、逾期未處理等情況而被崐永安煤業公司領導、職工等投訴的，對有關責任人按每件崐(項)罰款50元處理。（9）積極完成領導交辦的其他工作。水東大院門衛崗位職責

1、直接上級：水東物業站

2、下轄崗位：

3、服務權限：服務、落實、執行

4、崗位作用：有效執行日常管理事務及突發事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責：

（1）認直做好值班、巡查工作，確保水東大院內住戶的安全。

（2）負責對公共場所內的滅火器檢查工作，同時保證消防通道是暢通無阻，確保不發生各類火災事故。

（3）對小區內施工的人員要檢查是否有工作證，無證人員要問清原因，并上報部門主管處理，如是閑雜人員立即禮貌勸其離開小區。

4.接到火警要問清樓層和區域，迅速到現場查明原因并撲滅初起的火災。5.如發現區內任何公共設施被毀壞須予以記錄并通知上級主管部門。

6.發現有異常情況或可疑人員要密切監視，認真觀察，加強布控，防止罪案發生。

（1）根據安排認真做好值班，阻止不受歡迎的人進入大院(衣衫不整、攜帶危險品、精神病患者)。

3.堅持禮貌用語，保持良好的儀容儀表，以微笑來迎接往來人員，并盡可能對客人的提問給予滿意的回答。

4.對可疑人員應報告上級領導。

5.對進出入小區的車輛進行相應的登記，并發放出入證。6.對進出的大件物品進行檢查和登記，對裝修施工人員帶出的物品必須有物業站的出門條方可放行。

巡邏人員崗位職責

1.不定時巡查外圍、樓內和各區域重點設施及小區周圍的安全保安工作。

2.檢查各類滅火器是否正常、消防通道是否暢通無阻及照明指示燈是否正常工作。3.對小區內施工的人員要檢查是否有工作證，無證人員要問清原因，并上報部門主管處理，如是閑雜人員立即禮貌勸其離開小區。

4.接到火警要問清樓層和區域，迅速到現場查明原因并撲滅初起的火災。5.如發現區內任何公共設施被毀壞須予以記錄并通知上級主管部門。

6.發現有異常情況或可疑人員要密切監視，認真觀察，加強布控，防止罪案發生。7.按規定的巡邏路線巡邏并做好記錄，不得把巡邏路線透露給無關人員。8.留意進出車輛出入情況，凡進入停車場的任何車輛或自行車必須有物業管理站發出的停車證和員工停車證。