第一篇：物業(yè)管理糾紛問題的反思與解決建議論文大全

摘要：經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展使住房商品化、貨幣化、社會化，隨之而來的就是物業(yè)管理的商品化。隨著物業(yè)管理的蓬勃興起，物業(yè)管理公司與業(yè)主以及業(yè)主委員會之間的矛盾也在逐步加大。關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理費(fèi)用的矛盾也在逐步升級，并且干擾著小區(qū)的正常生活秩序，給人們的生活帶來了一些不必要的困擾。結(jié)合在具體工作中遇到的實(shí)際情況，以及相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)和原則，對物業(yè)管理糾紛問題進(jìn)行反思，并對物業(yè)管理問題的解決策略進(jìn)行分析研究，希望對我國物業(yè)管理方面出現(xiàn)糾紛的解決有所幫助。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；糾紛問題；解決策略

近些年來，一些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業(yè)主之間生活習(xí)慣的差異、志趣愛好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾等等，如果物業(yè)管理水平提高，物業(yè)管理人員能夠?qū)@些問題進(jìn)行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業(yè)管理水平的提高事關(guān)到每一位業(yè)主的自身的利益和物業(yè)本身的利益，對提高物業(yè)管理水平的探討實(shí)在必要。

一、物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)

所謂的物業(yè)管理糾紛主要是指業(yè)主與物業(yè)從簽訂合同之時(shí)開始到合同終止這一個(gè)時(shí)間內(nèi)業(yè)主與物業(yè)之間就小區(qū)住宅等相關(guān)問題所產(chǎn)生的糾紛和摩擦。隨著我國小區(qū)住宅的規(guī)模不斷增大，業(yè)主的需要也呈現(xiàn)復(fù)雜化的趨勢，業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾也呈現(xiàn)復(fù)雜化的特征。就產(chǎn)生糾紛的當(dāng)事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：

（一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要集中在物業(yè)公司對小區(qū)的不合理管理上。例如，物業(yè)公司非法（未經(jīng)過業(yè)主的許可）占用業(yè)主土地；巧編名目亂收費(fèi)；隨便提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量差等等。由于我國還沒有對物業(yè)管理相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就給物業(yè)管理公司以可乘之機(jī)。由于一系列不合理的物業(yè)管理情況，導(dǎo)致業(yè)主強(qiáng)烈不滿，而物業(yè)管理公司又給不出合理的解決方式，最后導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。

（二）業(yè)主與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

這類糾紛的發(fā)展主要是由于業(yè)主之間生活習(xí)慣、志趣愛好之間的差異而導(dǎo)致的。例如，停放車位的不合理引發(fā)的糾紛、違章搭建或者飼養(yǎng)小動物引發(fā)的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發(fā)的糾紛等等。這類糾紛如果得不到及時(shí)的處理和解決，極易釀成災(zāi)禍。

（三）與業(yè)主委員會有關(guān)的物業(yè)管理糾紛

商品房的物業(yè)管理公司最終的確定有一個(gè)過程。在業(yè)主和業(yè)主委員會未選定物業(yè)管理企業(yè)，并沒有簽訂正式合同之前，由開發(fā)商選定的前期物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在業(yè)主委員會成立以后，將由業(yè)主委員會討論決議今后的物業(yè)管理公司。由于，前后的物業(yè)管理公司很有可能會發(fā)生變動，因此，前期的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間很有可能發(fā)生糾紛，前后期的物業(yè)管理公司之間也有可能發(fā)生糾紛。并且，由于業(yè)主委員會并不能代表每一個(gè)業(yè)主的利益，所以業(yè)主與業(yè)主委員會之間也有可能發(fā)生糾紛。更有甚者，業(yè)主委員會的成員有可能收了某一個(gè)物業(yè)管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。

（四）物業(yè)管理公司、業(yè)主、開發(fā)商之間產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛

業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛主要是指開發(fā)商在業(yè)主購買房屋前在合同中所記載的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)費(fèi)用等問題未能得到兌現(xiàn)。未能得到兌現(xiàn)的原因主要是在業(yè)主購買房屋后，業(yè)主與開發(fā)商之前的合同款項(xiàng)未能得到物業(yè)管理公司的認(rèn)可，這時(shí)，業(yè)主就會與物業(yè)管理公司發(fā)生實(shí)際的糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因

物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因雖然錯(cuò)綜復(fù)雜，但是歸結(jié)起來，主要是以下幾方面的原因。

（一）業(yè)主和物業(yè)管理公司的觀念不同

業(yè)主與物業(yè)管理公司實(shí)質(zhì)上是“主人”與“管家”的關(guān)系，業(yè)主就是“主人”，而物業(yè)管理公司是“管家”。然而，物業(yè)管理公司并沒有清醒的認(rèn)識到這一點(diǎn)。物業(yè)管理公司是業(yè)主花錢雇傭一個(gè)企業(yè)來管理小區(qū)的，而不是管住自己的。現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有秉承著“服務(wù)業(yè)主”的理念，而是“管理業(yè)主”的理念。對于業(yè)主違章停車、垃圾亂堆放等行為，物業(yè)管理公司就加大治理力度，甚至要求業(yè)主交高額的罰金，而對于水電供應(yīng)不正常、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問題則“放縱”。

（二）業(yè)主對前期物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的關(guān)系認(rèn)識不到位

新建小區(qū)的前期物業(yè)管理公司通常是由開發(fā)商投資建立的物業(yè)管理公司，與開發(fā)商具有同等的法律地位。業(yè)主購買房屋后，一旦發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題、物業(yè)管理公共的收費(fèi)問題和服務(wù)問題就會向物業(yè)管理公司反映，要求物業(yè)管理公司解決。而物業(yè)管理公司與開發(fā)商有著同等的法律地位，肯定不愿意代替開發(fā)商受過，于是物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間就會出現(xiàn)糾紛，有些物業(yè)管理公司還通過停水、停電來報(bào)復(fù)業(yè)主，由此，矛盾進(jìn)一步激化。

（三）發(fā)生糾紛的雙方重視自己的權(quán)利而輕視義務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)合同屬于雙發(fā)的有償合同，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)，一方的義務(wù)就是另一方的權(quán)利。業(yè)主一方的義務(wù)就是繳納物業(yè)管理公司所規(guī)定的各種費(fèi)用，權(quán)利就是享受物業(yè)管理公司所提供的各種服務(wù)。物業(yè)管理公司的義務(wù)就是向業(yè)主提供各種服務(wù)，權(quán)利就是依據(jù)所提供的服務(wù)要求業(yè)主繳納合理的費(fèi)用。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)管理公司雙方不明白權(quán)利和義務(wù)的辯證關(guān)系，而只重視自身的權(quán)益的實(shí)現(xiàn)而不重視自己義務(wù)的履行，而造成雙方的權(quán)利均無法得到實(shí)現(xiàn)而引發(fā)糾紛。

（四）物業(yè)管理的收費(fèi)混亂

由于我國尚未建立完整的物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，所以，一些物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目相當(dāng)混亂，五花八門。除了必須繳納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用以外，還有一些物業(yè)管理公司代收水電費(fèi)、電視費(fèi)用、電梯費(fèi)、電梯維修備用費(fèi)。五花八門的費(fèi)用讓業(yè)主難以辨別真?zhèn)巍ｏ@然業(yè)主不愿花冤枉錢，由此導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。

（五）當(dāng)事人惡意維權(quán)

由于業(yè)主或者是物業(yè)管理公司缺乏相關(guān)的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公共惡意維權(quán)，從而引發(fā)了糾紛。

三、物業(yè)管理糾紛的處理對策

根據(jù)以上對物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因和現(xiàn)狀的分析，總結(jié)了以下幾方面的對策，供大家參考。

（一）物業(yè)管理服務(wù)公司和業(yè)主應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念

物業(yè)管理公司與業(yè)主是雇傭關(guān)系，業(yè)主雇傭物業(yè)管理公司來為自己提供服務(wù)，這種服務(wù)是有償?shù)摹５牵F(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有以“服務(wù)”為核心來工作。雖然，物業(yè)管理公司在實(shí)際工作中需要對小區(qū)的環(huán)境、垃圾、設(shè)施等等進(jìn)行管理，但是，這種管理應(yīng)該物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)的一種手段，其工作的終極目標(biāo)應(yīng)該為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，方便業(yè)主的生活，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。由此可見，要想減少甚至避免業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛，首先就要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司的工作觀念；另一方面，業(yè)主也應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變“少花錢，享服務(wù)”的觀念，對物業(yè)管理公司有充分的信任。

（二）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間應(yīng)該相互理解、換位思考、交流溝通

物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關(guān)系。一方面，物業(yè)管理公司需要業(yè)主所提供的物業(yè)管理費(fèi)用維持其生產(chǎn)和發(fā)展，只要有足夠的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理公司才能夠不斷提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境。另一方面，業(yè)主需要物業(yè)管理公司提供的服務(wù)來對自己的生活環(huán)境進(jìn)行管理和維護(hù)，需要物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一些突發(fā)狀況進(jìn)行處理。同時(shí)，業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)也需要向物業(yè)管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環(huán)境有序。由此看來，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務(wù)和權(quán)利得到切實(shí)的履行和享受。

（三）建立健全物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)體制并進(jìn)行公示，杜絕亂收費(fèi)

目前，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要是由于物業(yè)管理費(fèi)所引起的。現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司收取高昂的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理的收費(fèi)項(xiàng)目更是五花八門、難辨真?zhèn)危@使得很多的業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了懷疑，由此產(chǎn)生了很多矛盾。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該嚴(yán)格按照法定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，收費(fèi)的款項(xiàng)也要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)行。按照要求，物業(yè)管理公司應(yīng)按對所收取的費(fèi)用款項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

（四）重視業(yè)主和物業(yè)管理公司所簽訂的合同

物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的憑證，是雙方行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律依據(jù)。所以應(yīng)該特別重視物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同的擬定應(yīng)該注意精確、全面、合理、科學(xué)、合法，避免用語含混、模糊不清等語句，如果物業(yè)管理合同對有關(guān)內(nèi)容交代不清就極有可能在今后引發(fā)物業(yè)管理公司與業(yè)主在相關(guān)方面的糾紛。因此，業(yè)主在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)要謹(jǐn)慎處之，不可大意，注意對于相關(guān)細(xì)節(jié)的審視，必要時(shí)，可以請律師來審核。

（五）提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平

物業(yè)管理公司不生產(chǎn)實(shí)在有形的物品，它們所生產(chǎn)的物品是無形的服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理公司安身立命的根本所在。因此，物業(yè)管理公司要無時(shí)無刻地把提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)放在首位，只有服務(wù)到位，業(yè)主的錢才能到位。提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平要提高行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，這需要相關(guān)法律文件的出臺，也需要行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督；此外，物業(yè)管理公司要加大對員工的培訓(xùn)工作，培養(yǎng)出服務(wù)精良的員工。

（六）雙方都應(yīng)該依法維權(quán)

物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的法律。因此，雙方一旦發(fā)生糾紛應(yīng)該依據(jù)物業(yè)管理合同的規(guī)定或者是《中華人民共和國合同法》的相關(guān)款項(xiàng)提請?jiān)V訟或者仲裁解決，不應(yīng)該無視合同，惡意維權(quán)。

四、結(jié)語

物業(yè)管理的糾紛問題是我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷募m紛，對于物業(yè)管理糾紛的解決應(yīng)該以法律為依據(jù)、以物業(yè)管理合同為依據(jù)來進(jìn)行解決。物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關(guān)系，雙方應(yīng)該相互理解、加強(qiáng)溝通才能實(shí)現(xiàn)共贏。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：物業(yè)管理問題及解決對策

一、物業(yè)管理存在的問題

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

盡管《物權(quán)法》出臺,又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.遺留問題

一方面是開發(fā)商遺留問題，由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。一些住宅小區(qū)物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

針對房山的老舊小區(qū)，由于建設(shè)時(shí)間已經(jīng)很久，許多問題是歷史遺留問題，直到現(xiàn)在可能還沒有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業(yè)主對物業(yè)公司的信任度降低，抵制情緒越來越大，更加不利于物業(yè)管理。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

4、老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。

5、業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

6、社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司

7、行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

8、物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位

一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對物業(yè)公司的信任度，同時(shí)也對整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。

二、相應(yīng)的對策

1、政府層面

（1）制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)，建立物業(yè)管理信用檔案。

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。同時(shí)建立物業(yè)管理信用檔案也有利于物業(yè)公司的良性發(fā)展，通過市場和業(yè)主的口碑來選擇出真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，使真正優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠在目前魚龍混雜的物業(yè)管理行業(yè)

中脫穎而出，獲得業(yè)主的青睞。

（2）制定完善相應(yīng)的法律法規(guī)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與個(gè)相關(guān)部門的關(guān)系，在物業(yè)公司做好服務(wù)的前提下，幫助物業(yè)公司協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、教育、銀行、水利、電力等各部門的關(guān)系，幫助物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù)能夠更人性化、更規(guī)范化；使物業(yè)公司成為業(yè)主們的朋友，而不是敵人。

（3）推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)

由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時(shí)對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會。

2、物業(yè)公司層面

（1）嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

針對遺留的質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí),以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

（2）培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作第一、增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識,不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)

主的自覺性。

第二、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作。

（4）物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)管理制定科學(xué)有效的管理體制，并認(rèn)真執(zhí)行到位，深刻認(rèn)識服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)，提高企業(yè)人員素質(zhì)；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

（5）制定好各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)要求已經(jīng)收費(fèi)明細(xì)，召開業(yè)主大會對相關(guān)規(guī)定及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。

3、社會層面

（1）物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

（2）加大對物業(yè)管理行業(yè)的宣傳力度，使社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。

（3）新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

（4）加強(qiáng)對廣大業(yè)主對物業(yè)管理的宣傳和指引，增強(qiáng)對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識和對物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

第三篇：人物速寫問題分析與解決建議

以下是問題分析與解決建議：

（1）五官不協(xié)調(diào)：這是位置沒有找準(zhǔn)的緣故。相信你應(yīng)該知道“人物面部處理十字交叉線”的知識吧？這就是一個(gè)很好的方法。這種輔助線可以完成各個(gè)角度，遠(yuǎn)近的人物面部五官與臉型的大體定型。在這個(gè)基礎(chǔ)上建議第一步先畫鼻子。因?yàn)槔碚撋蟻碇v人物的鼻子是在十字交叉輔助線的交匯處也就是中央點(diǎn)上。只要確定了中央面部器官的位置，那么以后就可以以鼻子為參照來確定余下的4個(gè)面部器官的位置了。其實(shí)主要是找對方法和了解作畫步驟的問題，不難。

（2）調(diào)子上不好：這個(gè)可以確定的是你的素描功底肯定不夠扎實(shí)，所以對光影的把握略顯不足。建議認(rèn)真，仔細(xì)，踏踏實(shí)實(shí)地學(xué)習(xí)一下人物素描，這是最實(shí)在的建議了。如果有條件的話最好把人物肌肉組織圖解也好好鉆研一下，這樣你就能大概知道光線對人物面部肌肉造成的影響，這可以幫助你更科學(xué)，更準(zhǔn)確地繪制人物面部。這個(gè)也沒有什么捷徑可走。

（3）神態(tài)與線條不足：前者一定程度上有一半原因是因?yàn)槟闵厦鎯蓚€(gè)問題沒有處理好，剩下的一半就是天賦問題了，線條的問題只能說你花在繪畫上的時(shí)間太少。這是因?yàn)榫€條是造型藝術(shù)最根本的根本，是最需要作畫者勤學(xué)苦練的部分。最后告誡你一條：繪畫藝術(shù)對任何人來講都沒有任何捷徑可走，不要質(zhì)疑，不要否認(rèn)，因?yàn)檫@是事實(shí)

第四篇：關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個(gè)方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。

二、硬件條件相對落后

舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：“單位自管房”物業(yè)管理公司，“房管局直管公房”物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃其

四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工

資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的“你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系”的觀念。

其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。文秘114版權(quán)所有

其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。

為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時(shí)，對新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。本文章共2頁，當(dāng)前在第2頁

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第五篇：關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個(gè)方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。

二、硬件條件相對落后舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：其

一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。其

二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。其

三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個(gè)小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。其

四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。其

五、建立房屋使用

人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。其

六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。其

七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。其

八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時(shí)，對新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。