第一篇：商業地產成功運營的十大要素

商業地產成功運營的十大要素

第一，理念決定成敗

目前，國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市(或寫字樓)卻虧了商場。

第二，要規劃更要策劃

從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。

俗話說“三軍未動，糧草先行”，商業地產同樣要項目未動，策劃先行。整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

第三，整體布局事關開發成敗

商業地產的整體規劃與住宅的規劃有著根本不同，布局時理應先商業后地產，而當前國內開發商業地產卻往往先地產后商業，一味套用房地產模式搞規劃、搞布局。

商業地產必須要有突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局。重選址招商，輕規劃布局已成為商業地產的誤區之一。由于缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，房產專家設計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續經營。目前國內約有70%的商業地產項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，“整體布局事關商業地產的開發成敗，絕非危言聳聽!”

第四，招商成功不等于萬事成功

不少開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商。因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設施未完善就帶“病”招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業地產，開業后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

有的開發商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、布局位置、經營業態。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。

第五，商業地產開業需要好策略

開發商普遍認為，招商成功后，只要通知客戶按時開業就是了，卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

開業必須講究策略和時機，急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。第六，商業地產需要復合型團隊

商業地產是十分復雜的復合地產，“住宅地產是小學生;商務地產、寫字樓、度假村是中學生;商業地產是大學生。”商業地產迫切呼喚高素質專業人才。

商業地產與房地產是兩個既有聯系又運作完全不同的概念，房地產以銷售論回報，商業地產以經營論成敗。既懂地產又精通商業經營的復合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。

商業地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業地產開發運營成功豐富經驗及專業技能的復合型人才卻是良將難求。從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。

第七，以市場為導向重視培育商場

商業地產在開發運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。

不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的。

第八，訂單商業地產并非“靈丹妙藥”

近年來國內流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。表面看來，這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。這種產權分散存在影響后續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。

對此，訂單商業地產的倡導者也認為，“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是'毒藥'，利用跨國企業救項目就是'毒方'”。開發商為此付出的巨大學費和教訓已經有不少。

第九，商業地產策劃不可紙上談兵

綜觀國內不少商業地產策劃機構或專家，原來都是主要從事房地產策劃的，對商業地產可說是半路出家。往往只是套用房地產開發模式，迎合開發商的主觀欲望來策劃商業地產。

如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發實戰經驗的策劃機構或專家，那么商業地產開發將成紙上談兵的“實驗室”。這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業地產策劃界聲譽的案例并不少見，他們嚴重影響了商業地產全程策劃的健康發展。

第十，增強事前風險防范意識

古人云“上工治未病”，針對當前商業地產開發陷阱和誤區無處不在的現象，高回報誘惑之下潛在的高風險。不僅要考慮政策、資金有風險，更要認真調查論證，融會貫通，以整體觀念開發商業地產，做到前瞻后顧。

第二篇：商業地產項目成功運營十大主要因素

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商業地產項目成功運營十大主要因素

而缺乏以整體觀念進行全程策劃運營的管理，中國商業地產如果繼續套用房地產模式。生搬硬套國外MA LL模式進行盲目開發，必將面臨更大風險![摘要] 目前，第一。國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。

理念決定成敗

國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，目前。很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市(或寫字樓)卻虧了商場。商業地產項目投資 成功運營十大主要因素_商業地產招商模式

要規劃更要策劃第二。

中期招商、租售，從前期選址、定位、規劃布局。再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。

糧草先行“商業地產同樣要項目未動，俗話說”三軍未動。策劃先行。整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半深圳市嘉盟偉達投資管理有限公司

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功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

整體布局事關開發成敗第三。

布局時理應先商業后地產，商業地產的整體規劃與住宅的規劃有著根本不同。而當前國內開發商業地產卻往往先地產后商業，一味套用房地產模式搞規劃、搞布局。商業地產必須要有突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局。重選址招商，輕規劃布局已成為商業地產的誤區之一。由于缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，房產專家設計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續經營。

絕非危言聳聽!目前國內約有70%商業地產項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的“整體布局事關商業地產的開發成敗?！?招商成功不等于萬事成功第四。

商業地產開發的重中之重就是招商。因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃布局少做論證分析，不少開發商認為。一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設施未完善就帶“病”招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

招商順利并不代表今后一切都順利?，F實中宣傳炒作越轟動，商業地產開發以經營效益論成敗。招商租售越火爆的商業地產，開業后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

一味追求招商率，有的開發商招商時只顧眼前利益。缺乏全盤統深圳市嘉盟偉達投資管理有限公司

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籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、布局位置、經營業態。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。

商業地產開業需要好策略第五。

招商成功后，開發商普遍認為。只要通知客商業地產項目投資 成功運營十大主要因素_商業地產招商模式戶按時開業就是卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業“開壞頭”場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，開業必須講究策略和時機。做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

商業地產需要復合型團隊第六。

“住宅地產是小學生;商務地產、寫字樓、度假村是中學生;商業地產是大學生?！鄙虡I地產迫切呼喚高素質專業人才。商業地產是十分復雜的復合地產。

房地產以銷售論回報，商業地產與房地產是兩個既有聯系又運作完全不同的概念。商業地產以經營論成敗。既懂地產又精通商業經營的復合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂得人才者得“天下”妒人才者失“天下” 深圳市嘉盟偉達投資管理有限公司

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資金亦可多方籌集，商業地產選址可以多做選擇。而具備商業地產開發運營成功豐富經驗及專業技能的復合型人才卻是良將難求。從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。

以市場為導向重視培育商場第七。

不論是將商場分割銷售，商業地產在開發運營當中。還是只租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的

訂單商業地產并非“靈丹妙藥第八。” 再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。表面看來，近年來國內流行先找好主力商家。這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。這種產權分散存在影響后續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。

訂單商業地產的倡導者也認為，對此?！叭绻每鐕闶劬揞^的知名度來賣鋪就是'毒藥'利用跨國企業救項目就是'毒方'”開發商為此付出的巨大學費和教訓已經有不少。

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商業地產策劃不可紙上談兵第九。

原來都是主要從事房地產策劃的對商業地產可說是半路出家。往往只是套用房地產開發模式，綜觀國內不少商業地產策劃機構或專家。迎合開發商的主觀欲望來策劃商業地產。

有理論而無成功開發實戰經驗的策劃機構或專家，如果片面相信這種故弄玄虛。那么商業地產開發將成紙上談兵的“實驗室”這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業地產策劃界聲譽的案例并不少見，嚴重影響了商業地產全程策劃的健康發展。

增強事前風險防范意識第十。

高回報誘惑之下潛在高風險。不僅要考慮政策、商業地產項目投資 成功運營十大主要因素_商業地產招商模式資金有風險，古人云“上工治未病”針對當前商業地產開發陷阱和誤區無處不在現象。更要認真調查論證，融會貫通，以整體觀念開發商業地產，做到前瞻后顧。

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第三篇：商業地產項目成功運營的十個要素14835650

商業地產項目成功運營的十個要素

第一，理念決定成敗

目前，國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市（或寫字樓）卻虧了商場。第二，要規劃更要策劃

從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。俗話說“三軍未動，糧草先行”，商業地產同樣要項目未動，策劃先行。整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

第三，整體布局事關開發成敗

商業地產的整體規劃與住宅的規劃有著根本不同，布局時理應先商業后地產，而當前國內開發商業地產卻往往先地產后商業，一味套用房地產模式搞規劃、搞布局。商業地產必須要有突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局。重選址招商，輕規劃布局已成為商業地產的誤區之一。由于缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，房產專家設計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續經營。

目前國內約有70％的商業地產項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，“整體布局事關商業地產的開發成敗，絕非危言聳聽！”

第四，招商成功不等于萬事成功

不少開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商。因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設施未完善就帶“病”招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業地產，開業后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

有的開發商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、布局位置、經營業態。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。

第五，商業地產開業需要好策略

開發商普遍認為，招商成功后，只要通知客戶按時開業就是了，卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

開業必須講究策略和時機，急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

第六，商業地產需要復合型團隊

商業地產是十分復雜的復合地產，萬達的王健林比喻說：“住宅地產是小學生；商務地產、寫字樓、度假村是中學生；商業地產是大學生?！鄙虡I地產迫切呼喚高素質專業人才。

商業地產與房地產是兩個既有聯系又運作完全不同的概念，房地產以銷售論回報，商業地產以經營論成敗。既懂地產又精通商業經營的復合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。商業地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業地產開發運營成功豐富經驗及專業技能的復合型人才卻是良將難求。從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。

第七，以市場為導向重視培育商場

商業地產在開發運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商

場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的。

第八，訂單商業地產并非“靈丹妙藥”

近年來國內流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。表面看來，這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。這種產權分散存在影響后續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。

對此，訂單商業地產的倡導者也認為，“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是?毒藥?，利用跨國企業救項目就是?毒方?”。開發商為此付出的巨大學費和教訓已經有不少。

第九，商業地產策劃不可紙上談兵

綜觀國內不少商業地產策劃機構或專家，原來都是主要從事房地產策劃的，對商業地產可說是半路出家。往往只是套用房地產開發模式，迎合開發商的主觀欲望來策劃商業地產。

如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發實戰經驗的策劃機構或專家，那么商業地產開發將成紙上談兵的“實驗室”。這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業地產策劃界聲譽的案例并不少見，他們嚴重影響了商業地產全程策劃的健康發展。

第十，增強事前風險防范意識

古人云“上工治未病”，針對當前商業地產開發陷阱和誤區無處不

在的現象，高回報誘惑之下潛在的高風險。不僅要考慮政策、資金有風險，更要認真調查論證，融會貫通，以整體觀念開發商業地產，做到前瞻后顧。

中國商業地產如果繼續套用房地產模式，而缺乏以整體觀念進行全程策劃運營的管理，生搬硬套國外MALL模式進行盲目開發，必將面臨更大風險！

第四篇：商業地產項目運作成功要素分析

近年來我國商業地產發展勢頭迅猛，成為許多大地產商的投資重點。

商業地產緣何會熱氣沖天呢？

其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間，這為商業地產的發展提供了巨大商機。

第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產已經進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時，商業地產高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

商業地產和普通房地產究竟有何不同呢？

其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式，從經營模式和使用功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數采用相對比較簡單的開發­­——銷售的模式。商業房地產的形式多樣，規模相對較大，小的往往也有有幾千平，規模大的商業房地產如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的，這種方式所占的比例較小。

那么成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢？

第一、翔實的市場調查

房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪，對于住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但有些基礎的市場調查是相通的，包括市場環境調查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等），經濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況），市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等）。第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策，那么恐怕根本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。

以中小型專業市場項目為例，調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期，其“市”也相對穩定，經營業戶收入較為穩定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高，但要達到就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。

效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期，周邊區域會不會有新的類似項目冒出來，應予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。

第三、充足的資金準備

分割商鋪出售的方式，越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發

商資金準備充足，否則出現后續資金斷流項目難以為繼的情況，工程不能正常進行，招商就更加困難，這當然是非常法危險的。

地產圈對普通房地產的運作有一種“10％資金說”，就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金，建設費用由建筑商先行墊付，然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象，但其存在也為數不少。同樣，這個套路也絕對不適應商業地產項目。

最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產項目貸款，商業地產相對風險較大，指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產的火爆預售，商鋪的銷售難度更大，精明的經營業戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的，商品房按揭貸款通常是20年七成按揭，而各類商鋪按揭貸款的額度只有50％，還款周期最高只有10年，審批手續也更為復雜嚴格。

沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障，想要通過商業地產獲利將是極為困難的。第四、嚴格把握項目選址

談到商業地產成功的關鍵，很多專業人士認為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力，對于商家而言好地腳的優勢不言自明。

項目位置的確定一定要掌握市場規劃與政府發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行，在什么位置搞什么樣的商業地產項目已經被定位，然后才開展對外招商，開發商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規劃時考慮的更多的是商業地產項目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風險自然落到了開發商頭上。另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。

我們在考察商業地產項目時，要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想，我們又不能按照自己的意愿加以改變的話，最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經注意到這一點，為創造更優的投資環境，開始對商業地產項目在規劃上給與較為寬松的空間。

第五、縝密的規劃設計

對于大型商業房地產項目通常采用的都是先招商，然后根據入駐商家的要求規劃設計，這是萬達首創的“訂單地產”概念。這樣一來大型商業項目的規劃看起來很簡單，只要把不同的業態相互組合即可，其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，在規劃時既要考慮整體布局的合理性，又要充分考慮內部商家之間的競爭，創造適度、有序的內部競爭環境極為重要。另外對于大型商業項目，其不同業態對車流的吸引是不同的，比如高級餐飲的規劃要靠近道路或停車場；其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規劃不當，很容易造成巨大的成本增加和資源浪費，人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

由于功能多業態復合度高，大型商業地產項目在內部設計上要注意的細節很多很重要。比如影院對層高有要求，部分主力店對層高也有要求，餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

小型商業地產項目大多為單體結構，其規劃的重點在于周邊的道路交通。我們經?？梢钥吹?，一些較早間的市場多數只有一個主要出口，臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業地產項目寧可犧牲一部分容積率，也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環境。

商業地產項目尤其是小型商業地產項目，在內部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則，同時必須注意諸多細節。消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經營相協調，好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本，而且不利于市場的運營。

第六、相關專業人才

商業地產需要的是即懂地產又懂商業，即懂營銷又懂談判，經驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業地產專業人才的培養速度遠遠低于商業地產的發展速度，所以造成了人才短缺，流動性大，隊伍不穩定這一現象。對于地產商而言，用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業地產項目，而對外招聘新入盟的專業人才，恐怕還不能很快讓地產老板們建立較高的信任度，畢竟商業地產涉及的商業秘密更多。

能夠對專業人才產生更大吸引力的，一方面是工資待遇，另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。

對于商業地產專業人才，采用引進和內部培養相結合的折衷方案，倒也是地產老板們的較好選擇。

商業地產項目的招商工作，是以市場為載體和平臺，將不同的業態形式和商家，加以有機整合統一，形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規劃的承接，又是對項目后期運營管理的必要準備，能否突破招商的瓶頸是商業地產項目成敗的關鍵。

對于大型的商業項目，萬達訂單地產的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大，是從項目確立就開始的。對于小型商業地產項目，也有一種普遍該共識。就是不完成30％的招商工作，該商業地產項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內外著名商家建立穩定的合作關系固然好，招商工作變得更簡單，項目的風險也能降到最低。但作為我國商業地產先鋒的萬達，畢竟已經進入了將ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ這樣超大型商業項目連鎖經營的時期，一般的地產商是不能照搬萬達的成功模式的。

其實任何地產商投資商業地產項目，根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調資金的回籠，而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺，將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀，同時對于先期進入的骨干商家，對提升項目形象和功能有幫助的大商家，在招商政策上要予以傾斜。

商業地產的招商和普通房地產的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性，招商隊伍的構成需要掌握更多專業知識素質更高的人才，招商工作的開展需循序漸進多次商洽，連招商廣告都比普通房地產廣告在法律的嚴密性上要求更高?？傊?，如果一定要把招商理解為推銷的話，那么其推銷的內容也絕對不是商業物業，而應該是商機。

第八、絕對不容忽視的運營管理

很多地產商尤其是采用分割單元銷售招商方式的，面對喜人招商業績往往會感到大功告成，以為商業地產項目就此完事大吉。這種從運作普通地產項目延承下來思維方式面對商業地產項目是絕對要不得的。

商業地產同樣需要物業管理，保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少，但商業地產項目更重要的是商業管理，要把多樣的業態和松散的經營單位，統一以商業地產項目為核心的經營主題和信息平臺上，形成自己的商業核心競爭力。

商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑，因為商業地產項目人流集中，經營者之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天，良好的公眾口碑是特別重要。

成功的商業地產項目運營管理，能使商業地產項目的物業價值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商，無論繼續開發商業地產還是普通地產，都更容易實現更高的利潤目標。

影響商業地產運作的因素好有很多，諸如和當地政府的關系、團隊凝聚力、信息資源、地產商無形資產等等，但上述八個方面更加重要，應在商業地產運作中重點把握。

第五篇：員工大會成功十大要素

員工大會成功十大要素

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筆者在服務某知名定制企業時，參加其內部直營體系的員工月度大會，該會議由直接由直營負責人組織召開，會議內容主要是上月總結，本月計劃，本月工作重點，表彰先進，促銷活動宣導培訓等。由于是第一次參加該企業直營的員工月度大會，筆者選擇潛伏在最后一排的座位上，細微地觀察了整個會議的全過程。筆者發現整個會議基本都是直營經理在臺上喧嚷，看上去他組織的也較為吃力，而臺下員工大都是相安無事的表情，需要發表意見時，會上就不語，私下卻胡言亂語，有交頭接耳的，也有玩手機上網的，還有心不在焉的。為了會議的目的效果，直營經理剛開始都是好言提醒下面的員工，但情況仍然沒有改觀，到了后面直營經理再也按奈不住了，直接立起板著臉說些帶有威脅的言語。也許他真的是沒招了，萬般無奈下，也只有以這樣的方式去強壓屢屢不安靜與不投入的員工的會議場面。作為潛伏的旁觀者，看著臺上的直營經理百般用心卻要接受功倍事半的結果，再看臺下一半的員工都是應付的形式主義者。

一場會議下來一共用了二個半小時，整個會議氣氛平淡、苦乏無味，員工士氣不激昂，久之員工就會把這種會議當成走過場，形式上的應付，可謂是身在會中，心在外。會議結束后，筆者當即找直營經理進行交流，在交流中發現直營經理也是不滿這樣的會議結果，但也是因還未找到好的方法而一面的無奈。筆者就如何開好以后的員工大會提出了以下十點建議要求。

一、不要紙上的會議制度

雖然在企業規章制度上也有明文規定會議的制度要求，但往往有了制度還不能代表員工就會認真貫徹到日常的執行中。當制度還沒有成為習慣時，所有的制度都是紙上制度，結果并沒有給管理上帶來實際的效果。執行制度也是象征員工認可企業的文化之一，讓文化烙印在員工的心智中生根發芽，首先必須要多強調，常強調，反復強調，確保制度文化變為員工日常的習慣準則，這樣才能與企業的文化齊頭而行。所以會前最基本的三不與三禁要在會前宣導，如不準響手機鈴聲，不準接聽電話，不準隨意走動；禁止做與會議無關事情，禁止會上私下討論，禁止不做會議筆記。此外將各分店的員工集中坐在一起，由店長統一做會議現場的人員管理。

要點：適當以輕忪的語氣宣導違規的措施。

二、成功會議的前提預熱

一場良好的會議氛圍取決于開始要先將員工的士氣充分調動起來，先打消員工對長時間會議枯乏的排斥心態，讓員工迅速進入會議狀態。如做全員會前的口號習慣，管理者簡單的激勵故事分享，各類好人好事通報，新員工入職介紹做歡迎通報，企業發展各項喜訊通報，優秀店具體事跡通報，優秀員工具體事跡通報，各店每月精選的亮點表彰通報等等。在歡呼和掌聲下，很容易調動員工進入會議狀態，同時也是會議圓滿成功的開始。

要點：多肯定員工，只要善于觀察人人店店都有被激勵的理由！

三、上月工作總結與本月工作重點

按貫例做上月的工作總結，如各店業績達成總結通報，各店成交率總結通報，各店業績排名通報，各崗人員業績排名通報；以及各項工作完成情況總結通報，各項問題處理完成情況總結通報，顧客滿意度情況總結通報，競爭對手動態情況通報。以上由直營經理統一先做大的總結通報。對本月的工作重點除了業績目標外，主要核心是在人、事、物上的重點需要抓的工作再一一宣導通報。

要點：通報時忌當眾直接批判落后。

四、不做惡人的領導，從你要轉變為我要

針對未達成的店面以往是領導經常在會上直言批評，如你要加倍努力，你要提升而店長往往卻認為這是剝其面子，讓其在眾人面前失去顏面，信心受挫導致心態不佳直接影響店面其它成員的惡性循環，最終業績上不去從而一蹶不振。讓店長主動分析找自身的原因大大強過于直接給方法，或是提升業績的點子。當店長在眾人面前去分析業績未達成的因素，本身已是要頂住很大的壓力，同時讓其將未達成的原因梳理出來，最后轉化為其想要這樣做的相應對策。在眾人面前店長也不敢輕易信口開河，畢竟下月還會有同樣的檢討，所以會為所定的對策加倍去努力。此外，通過店長對問題的分析，其它店長或是直營領導在此基礎上，可以適當給出其它的思路和方法，讓店長感覺到團隊的群策群力，目的是為了幫其達成目標。

要點：店長在分析原因時，要先認可并規避客觀的問題，將問題聚焦在主觀問題上。如業績不好是位置不佳造成，這是客觀問題，除了要先認同外，更多要聚焦在主觀的問題上，如店面位置不佳的情況下，是否有主動積極去尋找客源？計劃采取什么樣的方法？面對的困難是什么？需要什么樣的配合支持？

五、一支促上進的興奮劑，重視先進表彰

對各項達成優秀的專賣店，店長以及店員和有其它突出貢獻者進行大力表彰。表彰要具體化，并由直營經理做點評，如表彰理由，具體事跡，達成的結果等?，F場配合音樂、獎品、獎狀以及要合影留念。重視表彰讓獲獎員工充分領會到優秀價值與優秀榜樣的榮耀感，讓未獲獎員工有種渴望拿獎的欲望，同時也是潛在優秀員工促上進的興奮劑。

要點：表彰要重視，表彰要具體化。

六、為員工搭建能量施展的舞臺

大部分員工往往處于一線的最底層，一些比較優秀有上進的員工往往都想去表現自己的才能，所以召開員工月大會也是他們最好展示才華和分享好經驗，以及充分展示自我的舞臺。

學習分享也是將個人的優秀經驗進行快速復制的一個好方法。具體由各店長每月進行提報一名該店某員工上月在銷售、設計、安裝、服務等做得較好的進行提報，由直營經理最后統一審核，待開月度員工大會時，被提報的員工一一上臺進行經驗的分享。

要點：每次評選最佳分享者，對最佳的分享者進行激勵。

七、為員工搭建持續成長的梯臺

持續提高員工終端的綜合能力，才能成就一個強大的終端團隊。往往基層的員工學習自律都較差，所以除了平時周會以外的日常培訓，每月應由二至三位店長輪流進行一次給力的互動培訓。由店長將日常銷售管理中各方面實戰的好方法、好經驗總結出來，直接做成PPT的格式，對全員做一次互動的大培訓。讓培訓分享成為一種習慣，讓每一次的月度大會員工有所感、有所獲，一場培訓帶來的知識盛宴比直接獎勵員工金錢還要值錢。

要點：每次評選最佳培訓店長，對最佳培訓店長進行激勵。

八、沒有比員工承諾更有效的壓力

領導往往在業績的高壓下，從而會對下屬員工強壓達成的要求，但對于店長畢竟所處的位置高度與肩負的責任與管理者不同，過于用言語的強壓反而適得其反。所以在本月的業績達成策略應由店長當眾進行達成對策分析，以及具體落實到工作的計劃。最后由各店長帶著店面的團隊成員，統一對當月的目標做達成的宣誓。讓員工自身承諾目標是最有效的方法，因為宣誓不僅意味著最高的承諾標準，同時也是將團隊力量擰緊往一個方向努力的內在驅動力。

要點：員工自主的承諾比什么嚴厲的高壓都更有效！

九、眾人獻計獻策，員工是發動機

終端業績要持續提升，首先要幫員工破障礙，解決日常的疑難雜癥。由直營經理將影響上月的業績且未解決或是尚未很好解決的各項疑難問題匯總出來，并主要針對比較有代表性的共性問題，進行分組展開討論。在分組討論時，應設定在規定的時間內由店長帶領店員做全員參與討論，討論結束后將由各個店長為代表對問題進行獻計獻策，最后由直營經理進行總結，在眾人獻策的基礎上將問題的最佳解決方法直接貫徹宣導。

要點：人人都是小諸葛，沒有優秀的個人，只有優秀的團隊！

十、大會結束前總結

會議最后由直營經理做總結性的發言，再次灌輸本次會議的重點，通過會議帶來新的學習知識再次做強調，并再次鼓勵先進，激勵落后，最后口號激勵，會議圓滿結束。

要點：總結工作重點、學習重點、土氣鼓舞。

為員工搭建施展個人的舞臺，學習分享的平臺，個人提升的梯臺，讓員工月度大會成為員工的興趣大會！只有提升了員工的個人，才能有強大的終端團隊，才能有持續倍增的業績！才能達到月會的最終核心目的持續提高終端的綜合盈利能力！開好月度員工大會應是大到每個企業，小到各部門組織都應重視的大會！

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