第一篇：x淺析影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的十大要素

淺析影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的十大要素

經(jīng)過與商業(yè)地產(chǎn)一段時間的接觸，以及閱讀了部分相關(guān)的報刊雜志報道以后，發(fā)現(xiàn)今天的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或多或少都存在著這樣或那樣的問題，制約著這片市場的發(fā)展成熟。針對于此，在這里提幾點(diǎn)簡單粗淺的認(rèn)識，相信各商業(yè)項(xiàng)目在實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中，會發(fā)現(xiàn)更多更關(guān)鍵的要素，這里的十點(diǎn)，僅供拋磚引玉罷。

一、地塊素質(zhì)要過硬

相比較住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對地塊條件的要求無疑是更高的，這幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成敗的前提性因素，所以在選擇地塊的時候有必要引起充分的重視。

比如土地：位置一定要好，最好是在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或靠近交通要道。因?yàn)樵谌藗冮L期的消費(fèi)習(xí)慣沉淀下，已經(jīng)形成了一定的消費(fèi)思維定式，某塊地方就是做什么的或不是做什么的，在人們心里有時候已經(jīng)有了根深蒂固的認(rèn)識，與其改變這種認(rèn)識，另外開辟一塊處女地重新引導(dǎo)人們接受，當(dāng)然不如就近在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域開發(fā)，能夠收到立竿見影的效果。再比如區(qū)域消費(fèi)能力：周邊地區(qū)要有足夠的消費(fèi)群體以及購買能力。對此，國外的商業(yè)開發(fā)已經(jīng)形成了一套相應(yīng)的體系，區(qū)域內(nèi)人口達(dá)到多少、人均可支配收入超過多少才能開一個多大規(guī)模、什么檔次的商業(yè)消費(fèi)中心都有明確的參比規(guī)律，當(dāng)這些基礎(chǔ)的條件都不能滿足時，項(xiàng)目的開發(fā)無疑是有很大風(fēng)險的。又比如交通：要求一定要流暢、方便，要有盡可能多的交通工具存在。對于中國農(nóng)村有句話說：要想富，先修路；對于商業(yè)項(xiàng)目，同樣可以說：要想旺，道路暢；這是不言自明的道理。

此外，我們知道，一般大型連鎖店在選址時都有嚴(yán)格的要求，比如店址與市中心的距離、市場需求趨勢、周邊人口密度、客流車流、停車設(shè)施、交通條件、建筑狀況、使用年限、規(guī)劃限制、周邊店鋪數(shù)量、規(guī)模等等，只有這些基本條件符合了他們的要求，他們才會考慮是否進(jìn)駐的問題，可見，項(xiàng)目地塊的質(zhì)素高低徹徹底底影響著以后的招商及存活問題。

二、確定項(xiàng)目財務(wù)分析與目標(biāo)

商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，就應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商自身的實(shí)力確立相應(yīng)的財務(wù)目標(biāo)。包括根據(jù)開發(fā)商能承受資金壓力的大小確立商鋪?zhàn)馐鄣谋壤⒆馐鄣臅r機(jī)以及資金回籠的速度等，以保證開發(fā)商獲取利潤的最大化。對于大型商業(yè)項(xiàng)目，商鋪?zhàn)馐鄣谋壤妥馐鄣臅r機(jī)把握不當(dāng)都將會在很大程度上影響商業(yè)整體的運(yùn)營能力，實(shí)際的贏利能力，甚至導(dǎo)致整個項(xiàng)目的運(yùn)營失敗，所以說，一個合理的財務(wù)目標(biāo)是持久運(yùn)營大型商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)性因素。

三、重視特色開發(fā)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到今天，正在進(jìn)入一個追求特色的時代，是否具有特色已成為項(xiàng)目生存與發(fā)展的關(guān)鍵所在。就像人的靈魂，一定要有。特色，具體就體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異化和核心

競爭能力上，這是兩個完全不同的概念。現(xiàn)在市場上都在一窩蜂的搞“SHOPING

MALL”，概括起來都是“集吃喝玩為一體的一站式消費(fèi)中心”概念，顯然缺乏特征與差異，開發(fā)雷同造成市場明顯的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭也就由此加劇。而若想避開激烈的市場競爭并從中脫穎而出，就只有努力發(fā)掘、提升項(xiàng)目的核心的競爭能力，走差異化道路；市場證明只有有特色的產(chǎn)品和項(xiàng)目才能在市場競爭中立于不敗之地。

四、設(shè)置集客設(shè)施

對于商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)在有“體驗(yàn)為王”的說法，即創(chuàng)造出讓消費(fèi)者感到新奇愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)，這將是大型商業(yè)地產(chǎn)成功的基因所在。在商業(yè)形態(tài)形成初期，人們在室外消費(fèi)逛街，隨著商業(yè)的發(fā)展，人們由室外轉(zhuǎn)到了室內(nèi)，環(huán)境優(yōu)雅了，空調(diào)有了，但人們逛街游玩的樂趣卻沒有了。如果開發(fā)的商業(yè)設(shè)施能讓消費(fèi)者體驗(yàn)到文化、設(shè)計與美，并參與到各種游樂活動中去，那么，逛街就不僅是消費(fèi)這么簡單，而會成為充滿趣味的活動，這時，消費(fèi)場內(nèi)的建筑物也都會賦有個性與生命，充滿魅力。

比如無錫廣益海外風(fēng)情街項(xiàng)目，我們可利用項(xiàng)目自身的“水”資源，在娛樂區(qū)前方5、6米寬的河道上開辟一塊水上娛樂區(qū)：架上獨(dú)木橋、吊索，水上設(shè)置漂浮物等，讓游人挑戰(zhàn)自我，參與這種富有刺激性的娛樂活動，既匯聚了人氣，又營造了歡快愉悅的消費(fèi)氛圍，一舉兩得。

五、聘請專業(yè)顧問公司

商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)基本要完成5個方面的工作：市場分析與業(yè)態(tài)定位，功能流程規(guī)劃與提供設(shè)計技術(shù)依據(jù)，投資與財務(wù)評估，項(xiàng)目管理與實(shí)施，銷售與招商運(yùn)作。在社會分工日益細(xì)化的今天，卻還有發(fā)展商憑借一己之力獨(dú)立完成上述工作，這顯然是非常之不明智的。比如說市場分析與業(yè)態(tài)定位，應(yīng)該說，商業(yè)項(xiàng)目的前期市場調(diào)研工作是一個相當(dāng)龐大與復(fù)雜的過程，包括商圈的確定、問卷的設(shè)計、競爭性商業(yè)的考察分析等等，都有其自成體系的專業(yè)性與科學(xué)性，市場調(diào)查信息采擷的是否準(zhǔn)確到位，直接關(guān)系到定位的恰當(dāng)與否，直至最后的商業(yè)運(yùn)營成功與否，這是一連串的因果關(guān)系，如果前面的因因?yàn)閷I(yè)技術(shù)不夠產(chǎn)生偏差，那么，后面的果就有可能成幾何倍增的出現(xiàn)巨大偏離！這里就出現(xiàn)了明顯的需求——對專業(yè)顧問公司的需求。

再比如招商，如果說調(diào)研定位是運(yùn)用了專業(yè)公司的技術(shù)優(yōu)勢的話，那么，招商就要充分運(yùn)用上專業(yè)公司的資源優(yōu)勢，專業(yè)公司在多年的經(jīng)營過程中，與各商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)建立了多層面的合作關(guān)系，能夠?yàn)檎猩烫峁┒喾矫媲篮陀辛Φ谋ＷC；相反如果由于缺乏專業(yè)顧問公司的介入而導(dǎo)致招商不能順利完成的話，就會使項(xiàng)目面臨巨大的風(fēng)險，現(xiàn)在眾多大型商業(yè)店面空置畢竟并不全是物業(yè)自身素質(zhì)不佳導(dǎo)致的。

六、重視與商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的合作

對于有志于長期進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，應(yīng)重視與商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的合作。這種合作

當(dāng)然有別于住宅開發(fā)中的買與賣，也有別于與普通小商戶間短期的出售或租賃關(guān)系，這是一種長期協(xié)作，互利平等的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。這并不僅僅只是一個政治名詞，現(xiàn)在已廣泛運(yùn)用于各商業(yè)團(tuán)體，并發(fā)揮著著實(shí)有效的作用。

對于地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)，一個旨在租售出去自己的物業(yè)；一個為加速發(fā)展壯大又多方考察素質(zhì)好的商用物業(yè)，而且地產(chǎn)商在開發(fā)物業(yè)前，可以多方征詢經(jīng)營商的規(guī)矩與需求，做到有的放矢；而經(jīng)營商也可以根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃，示意地產(chǎn)商尋找合適的土地有目的的開發(fā)，促進(jìn)其順利擴(kuò)張；二者結(jié)合，良性互動，同時對項(xiàng)目品牌和價值的提升也相當(dāng)有裨益，因此達(dá)到真正的互利雙贏境界。

七、招商與規(guī)劃設(shè)計相互配合商業(yè)項(xiàng)目的招商與規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該是相互配合，彼此互動的。發(fā)展商首先提出一個總的相對概括的規(guī)劃設(shè)計，用其進(jìn)行招商，而在確定了一定商家后，再反過來對原先的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行修改、完善，然后再繼續(xù)招商這樣一個循環(huán)往復(fù)的過程。而現(xiàn)實(shí)中總有不少開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計完全完成后再去找主力店洽談?wù)猩蹋@種待價而沽的招商方式明顯只適合散戶小戶，而對于大型連鎖主力店，則會顯得過于被動。

一般來說，大型商業(yè)的買家或租客都是為數(shù)不多的商業(yè)集團(tuán)，只有度身定做才能真正迎合他們的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求，比如每家店的規(guī)模上下限，扶梯、樓梯的個數(shù)、位置，停車位的方式、數(shù)量以及空間布局、外力面處理等等。這些使用要求就是設(shè)計的依據(jù)，必須由店家提出，而不是發(fā)展商自己指定，等到建成后再要求店家削足適履。所以說，不與招商工作配合的盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要的成本和后期招商的難度。

八、招商資料要體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)

招商資料缺乏專業(yè)水準(zhǔn)是招商困難的另一個原因。一般大型連鎖商家對項(xiàng)目的評估有自己的方式和側(cè)重，也很看重專業(yè)機(jī)構(gòu)所做的分析報告，國外這樣的專業(yè)研究成本可達(dá)數(shù)百萬美元，但對投資者很有說服力。而如果招商資料完全由發(fā)展商自己編制，由于過分樂觀的論證與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的表現(xiàn)，一方面難以取信于人，另一方面，也會讓投資者懷疑開發(fā)商的專業(yè)能力。畢竟一本招商手冊是展現(xiàn)在投資者面前的唯一的、最直接的體現(xiàn)項(xiàng)目水準(zhǔn)的東西，而是否能打動投資者對項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，又不僅僅是幾行文字，幾張畫面的問題，而是透過這些硬件體現(xiàn)出來的軟件層面上的涵義的問題，其開發(fā)水平與開發(fā)理念才是一紙招商手冊實(shí)質(zhì)反映的問題。

九、推廣招商鎖定購買人群

與住宅一樣，商業(yè)項(xiàng)目的推廣也一定要鎖定目標(biāo)客戶對癥下藥。首先確定商鋪的投資客戶究竟是誰？他們在哪里？通過什么途徑才能讓他們知道這個項(xiàng)目？其次也是更關(guān)鍵的是確定他們的投資行為最關(guān)注哪些因素？他們的投資價值取向是什么等等。只有弄清楚這些問題進(jìn)行具有針對性的推廣工作，才能抓住投資客戶的心理，吸引其關(guān)注這個項(xiàng)目，對項(xiàng)目感

興趣，從而使招商工作取得明顯效果。

十、重視經(jīng)營管理對接能力

由于出售方式的存在，使得發(fā)展商把目光從長遠(yuǎn)拉回了短期，盯到短期利益上，這與大型商業(yè)項(xiàng)目依靠持久經(jīng)營而獲取動態(tài)收益是相違背的。大型商業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā)通常需要具備三個方面的能力：資金運(yùn)作能力、定位決策能力以及經(jīng)營管理對接能力，只有把握好這三個方面的問題，項(xiàng)目才能真正成功。但事實(shí)是多數(shù)發(fā)展商都忽視了經(jīng)營對接能力而使得這方面的問題和矛盾日益突出，使項(xiàng)目面臨巨大的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)在市場上普遍采用的是把商業(yè)物業(yè)出售給中小投資者、出租給大型零售商的方法，這樣其實(shí)商業(yè)管理的作用依然很重要。管理的價值就在于通過營造商圈的號召力、提供多樣性的消費(fèi)服務(wù)以及不間斷的主題行銷推廣來匯聚商業(yè)客流，幫助商戶創(chuàng)造收入，從而發(fā)展商自己才能有所收益。這其實(shí)更像一個生物鏈，只有經(jīng)營者從消費(fèi)者身上獲得了利潤，投資者才能從經(jīng)營者身上獲取投資回報，而開發(fā)商也才能從投資者身上獲取利潤和資金循環(huán)。同時也只有保證此良性循環(huán)，商業(yè)項(xiàng)目的價值才能不斷增值，為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)長期的最大利潤。有人把商場比作一個沒有硝煙的戰(zhàn)場，那么掌握了作戰(zhàn)的要點(diǎn)，也就把握住了作戰(zhàn)的主動權(quán)。在這場方興未艾的戰(zhàn)火中，市場時刻瞬息萬變，競爭與壓力隨時會如潮水般涌來，尋找新的突破口，就成了生死存亡的重要法則。隨著市場的發(fā)展，在充分發(fā)揮了人的主觀能動性之后，相信一定會碰撞出新的十大要點(diǎn)或二十大要點(diǎn)，這片市場會朝著更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，我們有理由相信中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會早日沖出自身發(fā)展局限的桎梏，迎來新世紀(jì)火紅的艷陽天！

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的十大要素

商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的十大要素

第一，理念決定成敗

目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市(或?qū)懽謽?卻虧了商場。

第二，要規(guī)劃更要策劃

從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

俗話說“三軍未動，糧草先行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個項(xiàng)目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

第三，整體布局事關(guān)開發(fā)成敗

商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。

商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續(xù)經(jīng)營。目前國內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的，“整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗，絕非危言聳聽!”

第四，招商成功不等于萬事成功

不少開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。現(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

有的開發(fā)商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢必會埋下重重隱患。

第五，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略

開發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，只要通知客戶按時開業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

開業(yè)必須講究策略和時機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。第六，商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)

商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生;商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。”商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。

商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。

商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第七，以市場為導(dǎo)向重視培育商場

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。

不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者共贏目的。

第八，訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥”

近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。

對此，訂單商業(yè)地產(chǎn)的倡導(dǎo)者也認(rèn)為，“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是'毒藥'，利用跨國企業(yè)救項(xiàng)目就是'毒方'”。開發(fā)商為此付出的巨大學(xué)費(fèi)和教訓(xùn)已經(jīng)有不少。

第九，商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵

綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥瓉矶际侵饕獜氖路康禺a(chǎn)策劃的，對商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。

如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥敲瓷虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的“實(shí)驗(yàn)室”。這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。

第十，增強(qiáng)事前風(fēng)險防范意識

古人云“上工治未病”，針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不在的現(xiàn)象，高回報誘惑之下潛在的高風(fēng)險。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)招商要素

四、確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶的招商洽談

項(xiàng)目進(jìn)行到設(shè)計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進(jìn)行聯(lián) 系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的招商工作中去。

五、研究項(xiàng)目的微觀及合作伙伴、項(xiàng)目融資渠道的確定

確定項(xiàng)目的主力定位布局后即需要解決項(xiàng)目的核心和整體的布局（即項(xiàng)目微觀），徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。

同時將此研究作為招商銷售的重要參考。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實(shí)力、現(xiàn)金流量考慮和目標(biāo)客戶群所在，確定是否需要進(jìn)行項(xiàng)目融資或邀請合作伙伴進(jìn)行協(xié)作。邀請合作伙伴需要制定詳細(xì)的商業(yè)計劃書和合作協(xié)議。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時參與到項(xiàng)目設(shè)計中去。

六、項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計包括項(xiàng)目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重。方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

七、設(shè)計方案的多方討論

地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。

無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)和需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計必須遵守市場需求。

建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場壓力。

如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計院共同參與。

八、項(xiàng)目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成項(xiàng)目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。

九、項(xiàng)目方案的政府許可

項(xiàng)目的進(jìn)展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了項(xiàng)目聽證制度。

完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交相關(guān)的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認(rèn)真對待。

在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項(xiàng)目的投資回報預(yù)測。在項(xiàng)目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。

十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項(xiàng)目操作管理單位

政府在討論聽證后都會依據(jù)城市整體情況對方案反饋意見，在此階段我們可以依據(jù)項(xiàng)目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。地產(chǎn)開發(fā)公司一般都不是商業(yè)操作公司，為讓項(xiàng)目獲得可持續(xù)發(fā)展可以聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行合作。聘請商業(yè)管理公司需要在項(xiàng)目開展初期就要介入。優(yōu)秀的商業(yè)管理公司可以在方案設(shè)計、招商銷售和長期的商業(yè)管理中發(fā)揮非常大的作用。

十一、項(xiàng)目招商的工作一般步驟

1、提前招租項(xiàng)目內(nèi)的大型主力戶

主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前進(jìn)行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計→ 實(shí)施建設(shè)（主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計和建造）

2、品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃

按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單，并依據(jù)品牌號召力將其設(shè)立成高級、中級、普通級目標(biāo)群，便于后期的規(guī)劃安排。

3、充分掌握客戶需求

召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會時，可邀請當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請他們在會上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。

4、多渠道進(jìn)行招商溝通

從總量來看，項(xiàng)目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補(bǔ)是很困難的，這要求我們必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。

5、商戶確定

視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃報告要素

主旨——最大化地提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

第一部分 商業(yè)市場調(diào)研

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。

調(diào)研種類所需資料/研究范圍

商圈研究對項(xiàng)目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。

消費(fèi)者研究對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。

投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等。

競爭對手研究包括競爭項(xiàng)目面積，基本狀況及競爭研究等。

一、市場調(diào)研概況

調(diào)研時間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較

2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析等

三、區(qū)域商業(yè)市場研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費(fèi)、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等。

（二）、終端消費(fèi)者研究

1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原因。

4、對項(xiàng)目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。

2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。

2、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討

1、基本結(jié)論：

消費(fèi)群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費(fèi)習(xí)慣等

2、專題研究

專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）

專題二：消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣

五、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證

1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證

4、項(xiàng)目的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證

5、項(xiàng)目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證

第二部分、項(xiàng)目可行性研究

一、前言

項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模

2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

三、整體市場分析

1、區(qū)域商業(yè)市場狀況

2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢。

3、主要競爭對手分析

對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較

4、項(xiàng)目SWOT分析

通過對項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅的分析，為項(xiàng)目的定位提供依據(jù)

5、項(xiàng)目市場定位

通過比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計方案提供依據(jù)

6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計方案

通過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計方案

錢湖天地有意向或已入住商家：食養(yǎng)、美日健身、伯豪、快客、來必堡、養(yǎng)生會所、依諾咖啡、日本火鍋料理、KFC、星巴克、K8酒吧、音樂房子

錢湖天地平均租金6-7元，臨錢湖路12元，靠內(nèi)部3-4元

第五篇：商業(yè)模式十大要素

商業(yè)模式十大必備元素

如果沒有一套能夠以合理的價格為消費(fèi)者提供價值、并且潛在的成本又讓你能夠獲得一些利潤的運(yùn)營模式的話，你很難在商業(yè)界獲得成功。實(shí)際上，沒有什么東西比商業(yè)模式更重要：人們并不會因?yàn)槟愕漠a(chǎn)品使用了最新的技術(shù)、渴望“綠色環(huán)保”或是你宣稱的目標(biāo)是減少世界范圍內(nèi)的饑餓而更青睞你。

我本來以為這個道理對于所有的創(chuàng)業(yè)者來說應(yīng)當(dāng)是顯而易見的，不過我所認(rèn)識的每一個投資者都曾遇到一大把連商業(yè)模式都有著明顯缺陷卻仍希望從他們那兒得到資金支持的創(chuàng)業(yè)公司。這些公司的商業(yè)模式中最常見的缺陷包括揣著答案找問題、潛在市場定義不清以及產(chǎn)品推廣計劃不足。

有很多方法能夠幫助你構(gòu)建你的商業(yè)模式，比如一個很好的例子就是風(fēng)險投資家伊麗莎白·愛德華茲最近寫的一本就叫做《創(chuàng)業(yè)公司》的書。這本書就是一本指導(dǎo)大家如何以更少的成本創(chuàng)立自己的公司的指導(dǎo)手冊。書里面有一個觀點(diǎn)，認(rèn)為一個好的商業(yè)模式至少包括了以下十個基本元素，我個人認(rèn)為至少前七個毫無疑問是必需的。

1.價值主張。

你的業(yè)務(wù)填補(bǔ)了消費(fèi)者的什么需求？解決了消費(fèi)者的什么問題？價值主張要求創(chuàng)業(yè)者們清晰地定義誰是業(yè)務(wù)的目標(biāo)消費(fèi)者、這些消費(fèi)者正在被怎樣的問題所困擾，你提供了怎樣獨(dú)特的解決方案，以及從消費(fèi)者的角度而言，你的解決方案能帶來什么樣的好處。

2.目標(biāo)市場。

你希望將你的產(chǎn)品賣給誰？目標(biāo)市場是指創(chuàng)業(yè)公司希望通過一系列營銷手段充分吸引并最終將自己的產(chǎn)品或業(yè)務(wù)賣給他們的這一部分消費(fèi)者群體。在你的商業(yè)模式里，這一部分內(nèi)容包括對于目標(biāo)消費(fèi)者人口結(jié)構(gòu)的精確定義，以及對他們?nèi)绾钨徺I你的產(chǎn)品的細(xì)致分析。

3.營銷手段。

你怎么樣才能捕獲你的消費(fèi)者群體？盡管口口相傳、病毒式營銷這些方式如今的確非常流行，但它們都不足以使得一個全新的公司在業(yè)界立足。采用什么樣的銷售渠道、舉辦什么樣的營銷活動，這些都是在商業(yè)模式中需要明確的。

4.生產(chǎn)方式。

你怎么樣生產(chǎn)你們的產(chǎn)品，或者是提供你們的服務(wù)？常見的方式包括自行生產(chǎn)、外包、使用現(xiàn)貨等。這里面的關(guān)鍵在于營銷的時機(jī)和生產(chǎn)的成本。

5.配送方式。

你怎么配送你的產(chǎn)品或者服務(wù)？有的產(chǎn)品和服務(wù)的配送僅僅通過網(wǎng)絡(luò)就能實(shí)現(xiàn)，而有的則需要多層次的物流商、合作者或是增值經(jīng)銷商。你需要考慮你的產(chǎn)品是面向本地的還是面向全球的。

6.收入模型。

你打算怎么賺錢？這里的關(guān)鍵是要給你自己以及你的投資者解釋清楚你的現(xiàn)金和收入流怎么能負(fù)擔(dān)包括管理和輔助支持費(fèi)用在內(nèi)的所有成本，并仍然能保證較高的回報率。

7.成本結(jié)構(gòu)。

你的成本是什么？起步階段的創(chuàng)業(yè)者往往只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)本身的成本，而忽略了宣傳和銷售、管理和支持等成本。對照同類公司公開的財務(wù)報告再仔細(xì)地考量一下你們的預(yù)測吧。

8.競爭對手。

你有多少可能的競爭對手？如果你沒有對手，很可能你做的事情就沒有市場。如果你有超過十個的競爭對手，那么你也許就選擇了一個已經(jīng)飽和的市場。你也許要在思考這個問題時試著打開一些思路，比如說試著認(rèn)為飛機(jī)和火車也可以是競爭關(guān)系。消費(fèi)者總是有其它選擇的。

9.獨(dú)具一格的銷售思路。

你怎么讓你的產(chǎn)品和服務(wù)從眾多競爭者中脫穎而出呢？投資者們尋覓的是一個可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，所以短期的優(yōu)惠或促銷活動大概算不上獨(dú)具一格的銷售思路。

10.市場規(guī)模、增長與份額。

以美元計，你所在的市場規(guī)模有多大？它是正在蓬勃發(fā)展還是逐漸縮水？你又能占到這個市場的多少？風(fēng)險投資家總是在找到一個增長在兩位數(shù)、規(guī)模超過十億美元而且占有率能達(dá)到兩位數(shù)的市場。

投資者希望能夠盡早地、盡可能充分地了解你的商業(yè)模式。他們不想聽到你向消費(fèi)者推銷時的說辭，因?yàn)檫@會讓你自然而然地回避考慮諸如你打算賺多少錢、你打算吸引多少消費(fèi)者這樣的問題。如果你試圖用這樣的方式說服投資者，最后的結(jié)果恐怕只會讓雙方都很挫敗。

一個可行且可投資的商業(yè)模式絕對是你的商業(yè)計劃中需要特別關(guān)注的頭一件事兒。其實(shí)，離了商業(yè)模式，創(chuàng)業(yè)也許就僅僅只是一個夢想。