第一篇：眉山商業地產開發運動考察報告

眉山商業地產開發運動考察報告

編者按

在最近一期《市長論壇》雜志上，中共眉山市委書記余斌以“強化城市經營、加速眉山城市化進程”為題作了深刻論述。其中就眉山的規劃發展說：“按照建設東坡文化品位的山水園林城市的目標和‘能寬則寬、依江建城’的原則，不求最大，但求最好，突出東坡文化、數字城市、生態眉山三大亮點、準確定位。”

本文通過透視該市商業地產的繁榮興起，從一個側面力圖對上述定位作一解讀。

掐表計算,驅車跑完成(都)樂(山)高速干線,僅僅用了90分鐘。

在這條黃金走廊的中間一站,即是在中國文學史上大放燦爛之光的“三蘇父子”的故鄉——眉山。

一個月前,正值蘇軾去世902年,一行由蘇東坡之孫蘇紹箕繁衍于廣東車坡村的蘇氏后裔的代表,披紅掛彩,鼓樂喧天地來到眉山東坡區土地鄉蘇公陵訪祖尋宗,祭祀先賢。據說,至今全球共有三蘇后裔近30萬人,比時下眉山全市城市人口還多1/3。

自南齊建武三年(496)始,眉山設政。歷經廢郡存州,州降縣,縣復州,后又改縣,吏治行政逾千年。記者近期曾先后到省內綿陽、遂寧、南充、自貢、瀘州、宜賓、樂山等幾大城市就當地的舊城改造和商業地產開發進行了初步考察。

饒有興味的是,所到之處,每個城市的建設部門都在認真思忖如何較為貼切地給自己的城市從人文的角度定位。如樂山市早在2001年即以“精雕細刻的山水之城”為對外宣傳主題。由此,當本月中旬我們前往眉山時,恰遇該市新建的東坡湖廣場“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此后的乘興泛舟東坡湖之際,遙望湖畔巨大基座上那擱筆半臥,手執酒壺凝目皓月,似在沉呤千古絕唱的東坡銅像,不禁感慨油生,有30萬蘇氏后裔遍布海內外,此地真可謂天府人杰第一城。

要提速城市化進程,必須依靠房地產的規模化經營。城市建設,恰似一盤“沒有下完的棋”。如何布局,怎樣行棋,時刻檢驗著城市管理者的運營水平。這其中,自然也包含著開發商的自身素質、企業成熟度、資金實力、營銷手段及推廣策略等諸多因素。

兩年前,我到眉山,當地一位廖姓開發商曾開車將我拉到東坡湖畔,站在一片河灘地上,第一句話即是:“當年蘇東坡正是從此處搭船出川的”!揮指間,頗有古蜀名士“若非巫山云遮斷,看破江南十二州”的一腔豪情。

他說要在此處建眉山最高檔的別墅。

我聽了尚不以為然。當時眉山城區房價僅350元一平方米,修高檔別墅,誰來買?廣場是聚集人氣的,人氣即意味著商機。眉山人是有眼光和有魄力的,當川內一些城市在舊城改造中同時開辟幾處體量高達數十萬平方米的商業地產大盤時,多友公司卻瞄準了具有珍稀性和不可復制性的城區東坡湖畔,落子布局,即規避了舊城改造拆遷面大,政策性強,問題矛盾繁雜,施工難以提速等遲滯狀況,又搶占了市場先機,一陣大刀闊斧,大干快上。同樣是兩年多前,當成都開發商在雙流縣華陽鎮搞開發之際,眾多人對當時售價僅幾百元一平方米的華陽樓市并不動心,可兩年后,同樣社區二、三期的樓盤,卻一躍超過2000余元一平方米!對比眉山,兩年多前市區有的房價僅350元一平方米,時到今日,這個價格還能買到房嗎?

眉山商業地產有四個項目,有意思的是,其中有兩個以“東坡”人名為稱。一日“東坡湖廣場”,一謂“東坡城”,而另外兩個,則又以城市取名,一為“金羅馬”,一叫“小香港”。但無論人名地名,均各有棋路,各有行子之招。目前這四者中,除某項目因賠償安置資金尚未到位而延緩推進外,其余3家均已正式對外發售。

房地產行業素有一句老板們時刻在琢磨的難言之隱:市場如棋局,總有人會被淘汰出局的。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生,亦會認同此理。與川北或川東一些城市上馬的大型商業地產項目相比,眉山市多友房地產公司以成樂、成雅兩條高速公路為紐帶,以眉(山)樂(山)雅(安)三座川南重鎮為輻射點的大盤戰略,在其東坡湖廣場一期的熱銷中,即已吸引了眉山、樂山、雅安、成都、德陽等城市投資置業者的目光,內部認購銷售的頭兩天,僅成都市打進售樓熱線0833—8334888的咨詢電話便有300余個,顯然,“經濟半小時市”對汽車擁有量位居全國第3的成都人來說,車程40分鐘,僅相當于成都的一個遠郊。

勿庸忌言,商業經濟的經營模式及多種商業形態的不同,對地產開發商來說都是一堂新課。招商的成功其實只能算是一個起點,在后期如何選擇合作經營模式上,方可謂真正進入“角色”。

在與東坡湖廣場營銷顧問洪強先生的溝通中,這位成都藍葉管理咨詢公司的管理咨詢師對商業地產的業態規劃、商業經營、市場分析、投資回報系統、企業市場化管理等的務實精熟給我留下了深刻的印象。

東坡湖廣場作為眉山市商業地產的領軍之旗,其得天獨厚的地理位置,純生態的水系環境以及4000多元/平方米左右的高性價比商鋪價格,隨著眉山市的城市建設和旅游經濟的飛速發展,無疑將會在不長的時間內顯示出極大的增值潛力。

房地產行業,實際上是一個老實人才能做的行業。哪些急功近利,總想以炒作慨念打開局面的開發商——如栽些綠草樹木就冠以“生態住宅”,挨條小河便稱“親水樓盤”,甚至在外立面造型上弄幾個歐式符號就大吹“歐陸風情”的作法,是根本經不起時間的檢驗的。

“好房子自己會說話”這句被業界廣泛引用的名言,或許正道出了成功者的開發真諦。

走馬眉山,記者除了再度體味到“東坡文化”的強烈浸淫之外,更深刻感受到了當地城市建設與開發的巨大活力。眉山人好學敢闖,誠如東坡湖廣場開盤熱銷之際,本地一位以最早開發玫瑰園而聲名鵲起的開發商,即親臨東坡湖廣場售樓部,攝像機、照像機并用,而且不恥下問,細心與前來辦理定購手續的各地購房者對話交流,以欲對本市商業地產市場來個觀一斑而窺全豹。

作為已在眉山成功開發了多個房地產項目的多友公司董事長劉總,曾在東坡湖廣場的開盤慶典上,擲地有聲地說道:“東坡湖廣場將在建成后成為川西平原上的‘八個一流’的商業地產:一流的環境、一流的口岸優勢、一流的升值空間、一流的業態規劃、一流的經營管理、一流的商業服務、一流的物業服務、一流的投資回報。并努力實現‘三贏’——政府達到經營城市提高城市檔次的目的;開發企業達到提升自身實力提高品牌知名度的目的;投資人達到坐享財富增值的目的。”劉總還飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:“我是眉山人,我從不做讓家鄉人截脊梁骨的事”!

隨著慶典儀式上的彩球飄飛,萬鴿騰空,眉山商業地產走進了一個與時俱進,橫鎖川南的大盤時代。

我們相信,金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業地產投資見面會”上,眉山東坡湖廣場作為成都平原西南緣的一個厚重的地產板塊,必將會有一個精彩的發言。

第二篇：眉山商業地產開發運動考察報告

眉山商業地產開發運動考察報告

編者按

在最近一期《市長論壇》雜志上，中共眉山市委書記余斌以“強化城市經營、加速眉山城市化進程”為題作了深刻論述。其中就眉山的規劃發展說：“按照建設東坡文化品位的山水園林城市的目標和‘能寬則寬、依江建城’的原則，不求最大，但求最好，突出東坡文化、數字城市、生態眉山三大亮點、準確定位。”

本文通過透視該市商業地產的繁榮興起，從一個側面力圖對上述定位作一解讀。

掐表計算,驅車跑完成(都)樂(山)高速干線,僅僅用了90分鐘。

在這條黃金走廊的中間一站,即是在中國文學史上大放燦爛之光的“三蘇父子”的故鄉——眉山。

一個月前,正值蘇軾去世902年,一行由蘇東坡之孫蘇紹箕繁衍于廣東車坡村的蘇氏后裔的代表,披紅掛彩,鼓樂喧天地來到眉山東坡區土地鄉蘇公陵訪祖尋宗,祭祀先賢。據說,至今全球共有三蘇后裔近30萬人,比時下眉山全市城市人口還多1/3。

自南齊建武三年(496)始,眉山設政。歷經廢郡存州,州降縣,縣復州,后又改縣,吏治行政逾千年。

2000年12月,眉山撤地(區)建市。在中國21世紀迅猛推進的城市化進程大潮中,因其所擁有的舉世聞名的三蘇祠以及亞洲第一牌坊——雙石牌坊、高家大佛、千塔佛國、奎星閣、槽漁灘、瓦屋山等旅游名勝而成為最具文化底蘊的“年輕態”新興城市。

記者近期曾先后到省內綿陽、遂寧、南充、自貢、瀘州、宜賓、樂山等幾大城市就當地的舊城改造和商業地產開發進行了初步考察。

饒有興味的是,所到之處,每個城市的建設部門都在認真思忖如何較為貼切地給自己的城市從人文的角度定位。如樂山市早在2001年即以“精雕細刻的山水之城”為對外宣傳主題。由此,當本月中旬我們前往眉山時,恰遇該市新建的東坡湖廣場“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此后的乘興泛舟東坡湖之際,遙望湖畔巨大基座上那擱筆半臥,手執酒壺凝目皓月,似在沉呤千古絕唱的東坡銅像,不禁感慨油生,有30萬蘇氏后裔遍布海內外,此地真可謂天府人杰第一城。

要提速城市化進程,必須依靠房地產的規模化經營。城市建設,恰似一盤“沒有下完的棋”。如何布局,怎樣行棋,時刻檢驗著城市管理者的運營水平。這其中,自然也包含著開發商的自身素質、企業成熟度、資金實力、營銷手段及推廣策略等諸多因素。

兩年前,我到眉山,當地一位廖姓開發商曾開車將我拉到東坡湖畔,站在一片河灘地上,第一句話即是:“當年蘇東坡正是從此處搭船出川的”!揮指間,頗有古蜀名士“若非巫山云遮斷,看破江南十二州”的一腔豪情。

他說要在此處建眉山最高檔的別墅。

我聽了尚不以為然。當時眉山城區房價僅350元一平方米,修高檔別墅,誰來買?

兩年后,就在我們當年駐足談笑的地方,“綠島華庭”別墅區已然售罄,而且與之毗鄰由眉山市多友房地產公司開發的建筑面積達12萬平方米的東坡湖廣場,也以其自建的座落有“東坡醉月”雕像的休閑廣場投入使用為認購銷售標志,一舉揭開了川西南第一商業地產大盤的壯麗帷幕。與東坡湖廣場相銜接的,則又是已見偉岸身軀的四星級眉州大酒店,使這一集全市餐飲、娛樂、休閑和專業批發為一體的大型賣場,構成了東坡湖畔一條長達近2公里的特色商業街市,并被譽為四川省首家“商業公園”。

廣場是聚集人氣的,人氣即意味著商機。

“東坡醉月”落成時,東坡湖休閑廣場呼啦啦一下子擁來6萬人,幾乎占了全城人口的1/3,且不足一星期時間,多友公司即已售出2000余萬元的商鋪。1/3人口與第一期銷售體量的1/3,證明眉山多友公司以“東坡文化”為背景展開營銷與推廣,收到了令人欣慰的成效。

眉山人是有眼光和有魄力的,當川內一些城市在舊城改造中同時開辟幾處體量高達數十萬平方米的商業地產大盤時,多友公司卻瞄準了具有珍稀性和不可復制性的城區東坡湖畔,落子布局,即規避了舊城改造拆遷面大,政策性強,問題矛盾繁雜,施工難以提速等遲滯狀況,又搶占了市場先機,一陣大刀闊斧,大干快上。同樣是兩年多前,當成都開發商在雙流縣華陽鎮搞開發之際,眾多人對當時售價僅幾百元一平方米的華陽樓市并不動心,可兩年后,同樣社區二、三期的樓盤,卻一躍超過2000余元一平方米!對比眉山,兩年多前市區有的房價僅350元一平方米,時到今日,這個價格還能買到房嗎?

眉山商業地產有四個項目,有意思的是,其中有兩個以“東坡”人名為稱。一日“東坡湖廣場”,一謂“東坡城”,而另外兩個,則又以城市取名,一為“金羅馬”,一叫“小香港”。但無論人名地名,均各有棋路,各有行子之招。目前這四者中,除某項目因賠償安置資金尚未到位而延緩推進外,其余3家均已正式對外發售。

房地產行業素有一句老板們時刻在琢磨的難言之隱:市場如棋局,總有人會被淘汰出局的。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生,亦會認同此理。

近年間,商業地產的高風險,曾被某些地產商戲言為“圈地、蓋樓、逃跑”。在上月廣州媒體上展開的一場有關地產的系列熱門話題大討論中,房企老總們便總結出了幾類“出局法”:

1、銷售手段老態百出者;

2、靠“空手套狼”、或“以小搏大”沒有實力者;

3、不合理資本結構者;

4、信譽差的“關系型者”。由于國家對土地市場的調整和各項政策的進一步規范,過去可以通過劃撥、協議出讓等多種方式“八仙過海”搞開發的時代已經一去不復返了。爭奪土地的惟一舞臺在拍賣會上,這就需要各家開發商們真刀真槍地展開資金與實力的對壘。

與川北或川東一些城市上馬的大型商業地產項目相比,眉山市多友房地產公司以成樂、成雅兩條高速公路為紐帶,以眉(山)樂(山)雅(安)三座川南重鎮為輻射點的大盤戰略,在其東坡湖廣場一期的熱銷中,即已吸引了眉山、樂山、雅安、成都、德陽等城市投資置業者的目光,內部認購銷售的頭兩天,僅成都市打進售樓熱線0833—8334888的咨詢電話便有300余個,顯然,“經濟半小時市”對汽車擁有量位居全國第3的成都人來說,車程40分鐘,僅相當于成都的一個遠郊。

勿庸忌言,商業經濟的經營模式及多種商業形態的不同,對地產開發商來說都是一堂新課。招商的成功其實只能算是一個起點,在后期如何選擇合作經營模式上,方可謂真正進入“角色”。

在與東坡湖廣場營銷顧問洪強先生的溝通中,這位成都藍葉管理咨詢公司的管理咨詢師對商業地產的業態規劃、商業經營、市場分析、投資回報系統、企業市場化管理等的務實精熟給我留下了深刻的印象。

東坡湖廣場作為眉山市商業地產的領軍之旗,其得天獨厚的地理位置,純生態的水系環境以及4000多元/平方米左右的高性價比商鋪價格,隨著眉山市的城市建設和旅游經濟的飛速發展,無疑將會在不長的時間內顯示出極大的增值潛力。

房地產行業,實際上是一個老實人才能做的行業。哪些急功近利,總想以炒作慨念打開局面的開發商——如栽些綠草樹木就冠以“生態住宅”,挨條小河便稱“親水樓盤”,甚至在外立面造型上弄幾個歐式符號就大吹“歐陸風情”的作法,是根本經不起時間的檢驗的。

“好房子自己會說話”這句被業界廣泛引用的名言,或許正道出了成功者的開發真諦。

走馬眉山,記者除了再度體味到“東坡文化”的強烈浸淫之外,更深刻感受到了當地城市建設與開發的巨大活力。眉山人好學敢闖,誠如東坡湖廣場開盤熱銷之際,本地一位以最早開發玫瑰園而聲名鵲起的開發商,即親臨東坡湖廣場售樓部,攝像機、照像機并用,而且不恥下問,細心與前來辦理定購手續的各地購房者對話交流,以欲對本市商業地產市場來個觀一斑而窺全豹。

作為已在眉山成功開發了多個房地產項目的多友公司董事長劉總,曾在東坡湖廣場的開盤慶典上,擲地有聲地說道:“東坡湖廣場將在建成后成為川西平原上的‘八個一流’的商業地產:一流的環境、一流的口岸優勢、一流的升值空間、一流的業態規劃、一流的經營管理、一流的商業服務、一流的物業服務、一流的投資回報。并努力實現‘三贏’——政府達到經營城市提高城市檔次的目的;開發企業達到提升自身實力提高品牌知名度的目的;投資人達到坐享財富增值的目的。”劉總還飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:“我是眉山人,我從不做讓家鄉人截脊梁骨的事”!

隨著慶典儀式上的彩球飄飛,萬鴿騰空,眉山商業地產走進了一個與時俱進,橫鎖川南的大盤時代。

我們相信,金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業地產投資見面會”上,眉山東坡湖廣場作為成都平原西南緣的一個厚重的地產板塊,必將會有一個精彩的發言。

第三篇：商業地產項目開發流程

商業地產項目開發流程

1、市場條件判斷(前期市場調研)

在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性,和對該項目的定位有個宏觀的思考。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。

商業房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準：

1、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

7、設計方案的市場化

商業房地產項目必須強調經營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求。如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

在完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。

10、項目招投標

在完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

在開發商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投

資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源，否則除非市場因素存在，企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種，即：

（1）、委托專業招商咨詢機構進行項目招商；

（2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進行預測，并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一，是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

商業房地產管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理參股；

（2）、聘請管理公司。

第四篇：商業地產開發項目商業計劃書

商業地產開發項目商業計劃書模板 1.0 項目概要

1.1 項目公司

1.2 項目簡介

1.3 客戶基礎

1.4 市場機遇

1.5 項目投資價值

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關鍵

1.8 公司使命

1.9 經濟目標

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關聯公司

2.2 公司組織結構

2.3 [歷史]財務經營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎

2.5 公司地理位置

2.6 公司發展戰略

2.7 公司內部控制管理

3.0 項目介紹

3.1 商業地產開發目標

3.2 商業地產開發思路

3.3 商業地產開資源狀況

3.4 項目建設基本方案

3.4.1 規劃建設年限與階段

3.4.2 項目規劃建設依據

3.4.3 商業地產開發基礎設施建設內容

3.5 項目功能分區及主要內容

4.0 所在城市房地產市場分析

4.1 國家宏觀經濟政策

4.1.1 國家宏觀經濟形勢對房地產的影響

4.1.2 房地產宏觀政策

4.2 城市周邊區域經濟環境

4.3 城市市城市規劃

4.3.1 城市總體規劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區的五大問題

4.4 城市土地和房地產市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業地產市場供需

4.5 城市商業地產供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業業態分析

4.5.3 城市商業現狀分析

4.5.4 居民消費特征分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業商業地產供需分析

4.6 消費者調查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 商業地產潛在消費者問卷調查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

5.0 開發模式及QB區選擇

5.1 [RRR城]及QB區項目

5.1.1 [RRR城]的開發背景

5.1.2 [RRR城]項目

5.1.3 [RRR城]開發情況

5.2 項目競爭戰略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發策略和開發模式

5.2.3 QB區項目

6.0 QB區方案概念設計

6.1 規劃設計主題原則

6.2 產品組合和功能定位

6.3 建筑風格和色彩計劃

6.4 建筑及景觀概念規劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區各地塊設計要求

6.6.1 商業地產功能配置要求

6.6.2 A13地塊設計要求

6.6.3 A21地塊設計要求

6.6.4 A08地塊(局部)設計要求

6.6.5 A22地塊設計要求

7.0 營銷策略

7.1 預計銷售額及市場份額

7.2 產品定位

7.2.1 各項目的住房產品定位

7.2.2 商業地產定位

7.3 定價策略

7.3.1 住房項目的定價策略

7.3.2 商業地產的定價策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住房地產的銷售策略

7.4.2 商業地產的銷售策略

7.4.3 品牌發展戰略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網絡營銷策略

8.0 項目實施進度

8.1 項目工程進度計劃表

8.2 項目工程進度管理體系

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執行

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程一級計劃——總控制進度計劃

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃三級計劃——月、周計劃

9.0 項目風險分析與規避對策

9.1項目風險分析

9.1.1 項目市場風險分析

9.1.2 項目工程風險分析

9.2 項目風險的防范對策

9.2.1 市場風險規避對策

9.2.2 工程風險的防范對策

9.2.3 安全風險控制措施

10.0 QB區投資估算和開發計劃

10.1 項目投資估算

10.1.1 項目開發成本估算10.1.2 開發費用估算

10.1.3 項目總成本費用估算10.2 項目開發計劃

10.2.1 開發分期 69

10.2.2 項目開發進度計劃表 69-7210.3 項目人員和組織機構配置 72-7310.3.1 組織保障 72

10.3.2 組織機構 72-73

10.4 項目融資計劃和財務費用 73-74

11.0 QB區財務與投資價值分析

11.1 銷售收入

11.1.1 銷售價格

11.1.2 銷售收入

11.1.3 項目稅費率

11.2 項目現金流量

11.2.1 全部資金的投資現金流量表11.2.2 自有資金的現金流量表11.2.3 主要經濟數據指標匯總11.3 不確定性和風險分析

11.3.1 盈虧平衡分析

11.3.2 敏感性分析

11.4 結論

11.4.1 項目投資決策結論

11.4.2 項目總體效益評價

12.0 公司無形資產價值分析

12.1 分析方法的選擇 12.2 收益年限的確定 12.3 基本數據

12.4 無形資產價值的確定

附件

.1 財務報表

.2 相關證明文件

第五篇：商業地產開發的一般流程

商業地產開發的一般流程

1、市場條件判斷

開發商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。

該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。

因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。

商業房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

針對不同的項目有不同的確定方案，開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業咨詢機構進行選址。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確：崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業，這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。

該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。

不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同，分析結果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設，該種分析方法有其優點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢，依靠其大量調查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設較少，結論更具有時效性。

個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準：

1）、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2）、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。

通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計，委托國內設計單位進行初步設計及施工

圖的設計。該種組合即可以降低設計成本，又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發商。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。

在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。

1）交通審批

交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講，良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數量；良好的內部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內部交通循環。

2）消防審批

指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。一般來說，項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內的消防規范很保守，而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目，不突破中國的消防規范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突，開發商應探索雙方的平衡點。

3）規劃審批

指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計，以項目的規劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案，商業房地產的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。

規劃審批的過程對于開發商極為關鍵：如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發商完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

指開發商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。

對于小型商業房地產項目，該項工作需要，但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目，財務核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

在完成項目商業計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業融資服務機構進行融資；2）、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協調好的話，會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的，因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。

當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時，開發商是需要付出融資成本，即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時，需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題，換言之，這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業招商咨詢機構進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發商需要對商鋪的售價進行預測，并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一，是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

商業房地產管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。

其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。