第一篇：如何做商業地產開發前的調查

如何做商業地產開發前的調查(2008-11-05 08:53:59)

標簽：雜談房地產項目在開發的前期應對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據回避風險。商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。

從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經濟環境的分析和研究、區域城市結構調查與發展規劃、商業發展規劃和政策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討。

一、經濟環境的分析和生活結構研究

開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，由于其開發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤，因此其風險很大。所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。

◆ 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等

◆ gdp發展狀況及產業結構情況

◆ 全社會消費品零售總額

◆ 全市商業增加值

◆ 城鄉居民的人均可支配收入

◆ 城鄉居民儲蓄存款余額

通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區域城市結構調查與城市發展規劃調查

所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義，在傳統商業區不論是同業態的聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括： ◆ 公共設施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 城市性質與功能特點

◆ 各項城市的機能

◆ 城市規劃

通過對區域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查，了解該區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。例如，交通網的開發計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發展規劃對商業將來的發展非常關鍵，諸如大型社區的發展計劃以及商業區建設計劃將直接對項目的規劃以及未來的經營產生重要影響。

以上調查必須通過專業的市場調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調查數據和資料的參考價值將大打折扣。

三、商業發展規劃和政策研究

每一個城市發展都有發展的規劃，商業布局和規劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業特別是零售服務業的發展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業態的迅猛發展和外資零售商業的“入侵”，既加快了零售業的整體發展，也出現大型商業設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現象，對國內零售商業的發展提出了新的挑戰，一些大中城市行業管理部門開始加強商業網點整體規劃和布局工作。為增強城市商業網點規劃管理的科學性、權威性，擴大規劃工作覆蓋面，國家經濟貿易委員會國內貿易局于今年一月二十四日，在《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》（國經貿貿易[2001]789號）和《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》（國經貿廳貿易[2002]44號）的基礎上，又下發了《關于加強城市商業網點規劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業網點規劃，要求未制定城市商業網點規劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業網點規劃并報貿易局備案。

凡未制定商業網點規劃（包括含有網點規劃內容的商業發展規劃）的城市，不得上報外商投資商業企業項目。通知要求在2004年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。

目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經完成了該項工作，在對大型商業房地產開發過程中，開發商及時了解商業網點的布局規劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。例如，北京市商業委員會關于商業網點的規劃不僅考慮目前商業布局特點，而且結合城市發展對限制地區的限制項目都有明確的規定：

特別鼓勵在四環路周邊發展大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈；新發展的居住區，10-15萬人要規劃建設一個地區級商業中心；地區級商業中心1公里以外的居民區，原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區商業中心。這些都是結合城市發展實際情況提出具體的建設性要求。

四、區域零售業結構的市場調查與分析

如果說前面所要調查的內容主要是宏觀經濟形勢、政策等方面的研究，那么區域零售業結構則是區域零售業實際情況的調查，在通常意義上是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內零售業經濟活動的指標和商業特征，而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業態設計、經濟效益預測提供定性的參考分析。◆ 地區間的銷售動向

◆ 業種別的銷售動向

◆ 商業地區間的競爭狀況

◆ 大型主力店的動向

以上內容的取得必須通過商業普查，對區域內經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、存在的問題、發展和經營動向等進行調查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結論。

五、典型性調查與研究

對大型商業區進行市場定位和商業功能建議，在初步的市場定位和業態規劃基礎上，除通過哈夫模型和損益計劃等經濟效益分析方法進行預測和評估以外，對城市所在地同類型業態收益狀況進行調查和了解也非常關鍵。對大型商業區的規劃，可以選擇本區域百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛樂等主要從規模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等幾個方面來分析現狀及結構特點，以便做競爭分析，對以上典型業態要分析每種設計業態的收益狀況。

六、未來商業地產的供應量分析

在一個區域內做商業地產，必須首先調查該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計，對許多開發商來講，以前在開發住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業不同，它最終取決于租賃和銷售后的經營如何去支撐。所以，不論是經營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。

在前期調查中，首先應考慮區域的規劃情況，了解其規劃的規模、開發的時間等。商業地產的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業做多大，做什么。在《城市居住區規劃設計規范》中，明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業服務建筑面積700-910平方米；社區服務每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。

根據具體項目的不同，規劃部門對商業面積的開發要求以及建筑形式的要求不同；對于開發商來講，在具體開發中，應根據實際情況，選擇好開發時間。開發太早，會由于居住人口規模沒有達到基本需求，導致消費需求不足，租賃經營不理想；開發太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業機會。如天通苑，由于一開始沒有發現商業價值，商業開發比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發現商業價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發的商戶。

所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業的規劃以及居住區商業配套、開發的時間進行調查和分析；對已經開發的居住區商業配套的情況、業態的構成進行綜合分析。現在房地產的開發已經完全市場化運營，我們開發的目的不僅要實現市場價值的最大化，而且要實現社會效應的最大化。

七、消費者消費行為的調查與研究

消費者的消費行為研究又稱生活結構研究。對其調查和研究的目的主要是收集該地區內消費者生活形態的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。

1．人口結構。人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結構調查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結構的變遷進行預測。如在區域內規劃建設高校，人口的增加的速度和人口結構變化將非常快，將直接影響整個區域的消費行為，而且對業態的設計產生重大影響。

2．家庭戶數構成。家庭戶數構成是人口結構的基本資料之一，可依據家庭戶數變動的情形及家庭人數、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構成比率，洞悉城市化的發展與生活形態的變化。如這幾年通州區許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和cbd的小白領，在短短時間內擴大了人口規模，而且家庭結構和戶數完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而cbd的小白領以2人家庭模式居多。

3．收入水平。根據收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。

4．消費水平。消費水平是地區內消費活動的直接指標，對零售業來說是最重要的衡量指標。據此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內容依據商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內的消費購買力的概況。

5．購買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經常在哪里消費以及消費的主要商品和服務；二是知悉選擇商品和服務的標準，以便對該地區的消費意識作深入探討。

6．交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內容。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業態、業種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區域內消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究

除對區域內各種因素進行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規劃商業周圍的環境和其本身的因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業績失之千里。

一個商店的立地力，首先和他的周邊環境密切相關，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。

1．道路類別。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業干道。像王府井大街是全國著名的商業干道；朝外大街兼具有商業干道和交通干道的雙重功能。對商業選址來說，商業干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通干道。

2．顧客是否容易達到商業區。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時候，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。

3．周邊環境和目前的商業設施。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業經營雖然會使新店面臨強大的競爭，但也能形成集合效應，帶來單一消費人流；業態的錯位經營或者互補性也很關鍵，玉泉營周邊的花卉市場就具備業態的交叉性，有利于共同聚集人氣。

4．商業的能見度和日照情況。商業建筑能否容易找到即商業的能見度也是一個非常關鍵的要素，尤其是大型商業建筑。因為商業的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經營。日照情況對商業經營也非常關鍵。據7月5日中央電視臺報道，由于長沙市持續高溫，在周末，許多消費者選擇在商場購物躲避天氣，商業街區東面門庭若市而西面因為西曬的原因冷冷清清。但是在北方地區商業選址時，西南面的商業店鋪會非常好，因為北方天氣冷或涼的時間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業。

九、商圈的確定和研究

1．商圈的概念及分析目的商圈是以設定的商業建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經營業種、商品特性、交通網分布等因素。進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業區或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測。如計劃開超市，根據周邊居民的人口規模、收入水平和競爭對手情況等指標，就可以基本計算出該店可能達到的營業額。

2．商圈的構成及顧客來源

商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發生重疊。

次級商圈內包含了商店顧客總數的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關鍵是取決于經營業態。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業店具備這樣的輻射能力真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經營業態、商店規模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導致他們集中在一起，共同吸引顧客。如圖：

3．商圈的設定

商圈的設定是一項非常復雜的工作，在決定經營什么業態的基礎上，不僅要對周邊競爭者狀況進行調查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業態需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為，一方面只有經營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規模和輻射范圍才能擴大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結合業態的規劃來確定基本的商圈范圍。

根據業態規劃，在商圈的構成基礎上，對商圈進行設定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結構對未來的經營銷售額進行匡算，結合商店的實際情況，預計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。

4．確定商圈的方法

商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發揮作用。

商業飽和理論是通過計算零售商業市場飽和系數，測定特定商圈內某類商品銷售的飽和系數程度，通過其計算該區域內同行業是過多還是不足。康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業區或商店的競爭關系，后者表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業經營的比率關系。

哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發，認為消費者利用某一商業設施的概率，取決于表現商品豐富性的營業面積，以及為購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。

以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結合綜合運用。就如同商業的前期調查和研究以上只是必須的調查內容，仍有許多數據需要針對具體的項目進行調查，如人流量、車流量等等，關鍵弄清楚市場調查是為市場定位服務或者驗證市場定位，市場調查只是手段，不是最終的目的。真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經營業態、商店規模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導致他們集中在一起，共同吸引顧客。

第二篇：商業地產調查

杭州銘立房產營銷公司問卷調查

桐鄉世貿中心經過2周年的發展，目前已成為皮革行業市場中的一顆新星，并且還出在一個高速發展過程中，您對桐鄉世貿中心的發展現狀滿意嗎？A滿意B一般

您對商業地產投資的前景看好嗎？

A非常看好B一般C不明確

您對哪種商業地產投資感興趣？

A沿街商鋪B商場型商鋪C市場型商鋪D單身公寓E酒店式公寓F寫字樓

您對哪些區域投資有興趣？

A嘉興區域（含桐鄉）B杭州C 上海D寧波

E溫州F蘇州G紹興H其他城市（）您的投資心里價位是多少？

A10萬——20萬B20萬——50萬C50萬——100萬

D100萬——200萬E200萬以上

您對商業地產投資的發展形勢和信息有關注嗎？

A經常關注B偶爾關注C不怎么關注

如果我們有好的投資信息，或者有好的投資機會，您比較喜歡我們以

哪種方式給你介紹。

A發短信介紹B打電話介紹C送資料介紹

聯系人：---------------------聯系電話：----------------------------

第三篇：商業地產策劃前十

2013年商業地產策劃公司前10強

1.飆馬（中國）商業地產顧問機構飆馬（中國）商業地產顧問機構是一家商業地產全程專業服務機構。以18年820余萬方商業地產項目專業服務經驗專業提供 城市商業綜合體、購物中心、商業步行街區、大型專業市場、復合型商業地產、社區商業、休閑娛樂商業等 商業地產項目提供商業地產決策咨詢、商業地產實操顧問、商業地產前期策劃、商業地產招商銷售運營管理等一系列專業化服務。

2.易居（中國）控股有限公司易居中國是中國首個提出房地產流通服務商概念，并親歷實踐的企業。在短短九年的發展歷程中，憑著敏銳的市場拓展、深入的自主研發以及永續提升的服務理念，構筑起了一個以現代信息技術為依托，以營銷代理、決策咨詢、房產經紀、廣告服務、投資管理為業務流，并覆蓋中國各大城市的房地產流通服務體系，成為中國房地產流通服務領域的整合者和領導者。易居(中國)控股有限公司于2007年8月8日紐交所上市

3.廣州旺地房地產發展顧問有限公司

旺地發展顧問面向全國，專業從事房地產全程控制策劃，為企業提供發展顧問服務，致力于成為中國最好的房地產策劃企業。旺地創始人周穎舟先生于1993年創立了房地產全程策劃及管理理論，從事房地產的研究和實踐長達20年。

4.上海華燕置業發展有限公司

于1995年,以線上線下服務相結合的房地產領域綜合服務商,上海地產代理十強之一。咨詢電話

5.上海同策房產咨詢股份有限公司

同策房產咨詢股份有限公司是中國領先的房地產服務企業，總部位于上海

6.深圳世聯地產顧問股份有限公司

中國住宅策劃代理機構百強,中國房地產策劃代理品牌價值TOP10

7.策源地產

最具影響力專業地產服務機構之一,十大品牌,上海策源置業顧問有限公司

8.新聚仁機構

新聚仁機構成立于1998年，專業從事房地產全程營銷代理，迄今共計代理策劃樓盤超過50個。

9.北京金網絡房地產經紀有限公司

中國最早成立的大型房地產綜合顧問機構之一,十大房地產策劃代理機構,北京金網絡置業投資顧問有限公司

10.新景祥投資控股有限公司

廈門最具規模的專業房地產服務公司之一,中國房地代理服務行業品牌

第四篇：商業地產開發的一般流程

商業地產開發的一般流程

1、市場條件判斷

開發商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。

該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。

因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。

商業房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

針對不同的項目有不同的確定方案，開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業咨詢機構進行選址。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確：崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業，這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。

該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。

不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同，分析結果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設，該種分析方法有其優點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢，依靠其大量調查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設較少，結論更具有時效性。

個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準：

1）、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2）、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。

通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計，委托國內設計單位進行初步設計及施工

圖的設計。該種組合即可以降低設計成本，又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發商。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。

在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。

1）交通審批

交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講，良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數量；良好的內部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內部交通循環。

2）消防審批

指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。一般來說，項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內的消防規范很保守，而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目，不突破中國的消防規范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突，開發商應探索雙方的平衡點。

3）規劃審批

指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計，以項目的規劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案，商業房地產的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。

規劃審批的過程對于開發商極為關鍵：如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發商完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

指開發商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。

對于小型商業房地產項目，該項工作需要，但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目，財務核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

在完成項目商業計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業融資服務機構進行融資；2）、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協調好的話，會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的，因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。

當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時，開發商是需要付出融資成本，即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時，需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題，換言之，這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業招商咨詢機構進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發商需要對商鋪的售價進行預測，并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一，是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

商業房地產管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。

其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。

第五篇：商業地產項目開發流程

商業地產項目開發流程

1、市場條件判斷(前期市場調研)

在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性,和對該項目的定位有個宏觀的思考。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。

商業房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準：

1、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

7、設計方案的市場化

商業房地產項目必須強調經營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求。如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

在完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。

10、項目招投標

在完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

在開發商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投

資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源，否則除非市場因素存在，企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種，即：

（1）、委托專業招商咨詢機構進行項目招商；

（2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進行預測，并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一，是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

商業房地產管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理參股；

（2）、聘請管理公司。