第一篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的16個流程框架

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的16個流程框架

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程一：管理公司的選擇

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極的影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。

商業(yè)管理公司的介入不僅有利于建筑設(shè)計和布局的合理性，更重要的是對周邊業(yè)態(tài)的考察，也就是對未來經(jīng)營前景的準確判斷，看準市場需求的空白點，這需要靠有豐富實力的商業(yè)經(jīng)營管理公司來掌控。

商業(yè)地產(chǎn)管理的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計管理使項目升值。在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是項目最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者。因此，整個商業(yè)地產(chǎn)的管理應(yīng)當以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進行。對于地產(chǎn)開發(fā)，重視商業(yè)管理公司就極為重要，同時也應(yīng)慎重選擇有商業(yè)項目專長的設(shè)計師或設(shè)計團隊。發(fā)展商對商業(yè)管理設(shè)計公司的重視程度和投入如何，對于項目的后期回報無疑將具有重大的影響。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程二：市場條件的判斷

開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目的微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手，判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，同時，要對該項目的定位有初步的宏觀思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平又不高，那么投資商即便再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程三：項目位置的選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題，對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有具備了相應(yīng)條件后，才可以做。

商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比更為嚴苛。一個住宅社區(qū)或一幢寫字樓，所要解決的客流只局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同。商業(yè)房地產(chǎn)所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化發(fā)生倍增或銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。

不同的項目要有不同的解決方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行針對該項的研究分析，也可以委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行選址。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程四：判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析，以確定該項目的市場基礎(chǔ)、周邊商圈覆蓋人口的情況、可能的客戶流量、客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米。一期1998年投入運營后生意興隆，但二期2000年開業(yè)后長期經(jīng)營狀況不佳。管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后，二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實，新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)。這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。

該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地址可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。

不同的咨詢機構(gòu)在進行上述分析時，因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時，采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量的調(diào)查信息，建立全方位分析模型，對項目的市場潛力進行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時效性。

在完成市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料，對項目的客戶定位進行階段性判斷。在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程五：項目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格，從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準等。

項目土地取得有兩大標準：

1、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢，尤其在項目運

作初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程六：項目定位細化

項目定位細化包括：徹底、細致的研究分析項目的目標客戶、市場定位、產(chǎn)品形式特點、啟動策略、財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則導(dǎo)致項目沒有成功的可能。

通常第五與第六步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目的定位過程中取地工作已開始。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程七：項目規(guī)劃設(shè)計

項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程方面的深化、細化。

一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合既可以降低設(shè)計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度將達不到應(yīng)有的要求，造成國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者在完成后遺留大量潛在問題給開發(fā)商。

業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程八：項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證并確定最終的可行方案。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程九：項目招投標

項目招投標指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化、項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，通過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后續(xù)階段的機電咨詢商等，做好項目施工前的所有準備工作。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十：項目的財務(wù)核算

項目的財務(wù)核算指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析

等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性作為參考，并大量引用分析結(jié)論。

對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作不需要做的很細，尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作會簡化很多。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十一：資金需求方案

資金需求方案指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十二：項目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，或項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進項目運作過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內(nèi)容,主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。

開發(fā)商在進行項目融資工作之前，首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后的首要工作，是項目商業(yè)計劃書的編寫。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。

在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：

1、委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行融資;

2、自己組織融資團隊進行融資。

這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的。因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。

當然，委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行項目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機構(gòu)在支付一定融資啟動費用的同時，另外支付相當于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高，但可以明確的是，只要求

1.5%左右融資費用的融資服務(wù)機構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機構(gòu)不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，而且融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十三：市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間、收益空間和利潤空間。要贏得市場，就必須面對市場競爭的局面，而避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十四：招商

項目招商的方式主要有兩種，即：

1、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商;

2、自己搭建招商團隊進行招商。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十五：價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進行預(yù)測，并依據(jù)市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十六：租金策略

開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非凡，準確的租金定位將提高項目的招商效率

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)合作框架協(xié)議

合作框架協(xié)議書

本協(xié)議由以下各方于年 月 日在簽署：

甲方：

身份證號：

聯(lián)系地址：

乙方：

身份證號：

聯(lián)系地址：

丙方：

身份證號：

聯(lián)系地址：

…

…

…

鑒于上述各方有志于探索以新型合作模式，共同開發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)市場，經(jīng)各方充分協(xié)商，就有關(guān)合作事宜，達成如下協(xié)議：釋義：

各方：是指簽署本協(xié)議并投資設(shè)立母公司的各位股東的合稱；

母公司：指各方共同投資在市工商登記注冊的 xx房地產(chǎn)

咨詢有限責任公司；

項目：指由任何股東提供，且經(jīng)母公司論證，依據(jù)本協(xié)議確定實施的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

項目參加人：指同意某一項目的實施，并愿意參加的股東，以及不同意某一項目的實施，但仍愿意出資的股東。

項目公司：指母公司為實施某一項目在項目所在地，以自身名義設(shè)立并由項目參加人實際運營的、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全資子公司。

核心股東：指在母公司投資，且在項目運營中發(fā)揮關(guān)鍵作用，依據(jù)本協(xié)議第條確定的股東。合作模式

1.1 以上各方同比例投資設(shè)立xx房地產(chǎn)咨詢有限責任公司（公司名稱以工商管理部門核定為準，以下簡稱：母公司），以該公司名義在全國范圍內(nèi)尋找、調(diào)查、論證具有投資價值以及開發(fā)前景的房地產(chǎn)項目；

1.2 擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目確定后（以下簡稱：項目），項目參加人共同合作，以母公司的名義融資，并在項目開發(fā)地設(shè)立具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全資子公司（以下簡稱：項目公司）

1.3 項目參加人以項目公司的名義投資項目，本協(xié)議項下任何項目公司、項目均獨立核算，任何項目風險由該項目參加人同比例承擔；任何項目收益由該項目參加人同比例分配。2 組建母公司

2.1 公司名稱：市xx房地產(chǎn)咨詢有限責任公司（注：建議將母公司設(shè)立為咨詢公司，但咨詢公司投資實體公司是否有限制，請向當?shù)毓ど坦芾聿块T咨詢）；

2.2 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)行業(yè)資訊收集、政策研究、房地產(chǎn)

投資咨詢等（以工商管理部門核定為準）；

2.3 注冊資本：元，由各方同比例投入；

2.4 公司注冊地址：北京市；

2.5 法定代表人：。成立項目公司

3.1 各方均可將自己擁有、控制的房地產(chǎn)項目或獲悉的房地產(chǎn)項目推薦給母公司，母公司經(jīng)論證，半數(shù)以上股東同意且核心股東一致同意實施的，方可實施。

3.2 項目公司以母公司名義在項目所在地設(shè)立，由項目參加人組建并運營項目公司。在項目實施過程中，任何項目參加人不得提前退出項目，任何未參與項目的股東也不得中途加入項目。

3.3 根據(jù)項目所需開發(fā)資質(zhì)確定項目公司注冊資本金，項目公司所需注冊資本金由母公司在項目參加人內(nèi)部募集，并按照屆時銀行貸款利率的倍確定募集資金利息。

3.4 項目公司后期開發(fā)所需資金，由項目開發(fā)公司在項目參加人內(nèi)部募集，并按照屆時銀行貸款利率的倍確定募集資金利息（注：民間借貸利率不得超過同期銀行貸款利率的四倍）

3.5 在項目公司建設(shè)、運營項目期間，所有項目參加人共同組成該項目公司的董事會成員，有權(quán)對項目開發(fā)的成本進行監(jiān)督、質(zhì)詢、提出建議或聘請中介機構(gòu)進行審計。

4核心股東職務(wù)和分工

4.1 甲、乙、丙三方為母公司核心股東；

4.2 甲方擔任母公司的董事長，負責母公司的經(jīng)營項目和外部事務(wù)，對公司經(jīng)營項目有一票否決權(quán)；

4.3 乙方擔任母公司的董事兼任總經(jīng)理，負責公司的日常經(jīng)營和管理，對公司經(jīng)營項目有一票否決權(quán)；

4.4 丙方擔任母公司的財務(wù)總監(jiān)，負責公司經(jīng)營財務(wù)收支事

宜，對公司經(jīng)營項目有一票否決權(quán)。利潤分配方式

5.1 任何項目的經(jīng)營收益在除去募集資金成本和建設(shè)開發(fā)成本后的利潤部分返回母公司，由項目參加人按照同比例分配的原則分紅；

5.2 任何項目公司在項目開發(fā)完成并清算后，如有剩余財產(chǎn)，返回母公司，由項目參加人按照同比例分配原則進行分配。

5.3 在項目收益按照上述約定分配后，項目參加人一致同意，各拿出所獲收益的%，獎勵核心股東及項目提供股東，并按照同比例原則由核心股東及項目提供股東分享。股權(quán)以及權(quán)益轉(zhuǎn)讓

6.1 母公司的股東自公司成立之日起三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓股份。

6.2 母公司股份只在公司股東內(nèi)部之間流轉(zhuǎn)，任何股東不得對外轉(zhuǎn)讓所持有的母公司股份；

6.3 任何股東轉(zhuǎn)讓母公司股權(quán)時，由其他股東按照同比例原則受讓。

6.4 任何股東轉(zhuǎn)讓母公司股權(quán)時，其轉(zhuǎn)讓價格均按照原始入股金額確定。

6.5 任何項目參加人未經(jīng)全體項目參加人同意，不得轉(zhuǎn)讓、抵押或以其他方式處置其在項目中的權(quán)益以及可能獲得的收益。7 保密及信息披露

7.1 除非本協(xié)議另有約定，各方對其因履行本協(xié)議而取得的所有有關(guān)各方及項目的各種形式的信息、資料具有承擔保密的義務(wù)。參與談判的各方人員不得以任何形式泄露談判信息和內(nèi)容，具體包括：本協(xié)議的各項條款、協(xié)議的談判、協(xié)議的標的、各方相互提交或傳遞的商業(yè)秘密、商業(yè)信息、資料、技術(shù)、文件、合同，及口頭、書面達成的各種協(xié)議等。

7.2 上述限制不適用于：

7.2.1在披露時已成為公眾一般可獲取的信息和資料；

7.2.2任何一方依照法律要求，有義務(wù)向有關(guān)政府部門披露，或任何一方因其正常經(jīng)營所需，向其直接法律顧問和財務(wù)顧問披露上述保密信息；

7.2.3 如果本協(xié)議標的未能完成、母公司因故未能成立，各方負有相互返還或銷毀各方提供之信息資料的義務(wù)。

7.2.4 該條款所述的保密義務(wù)于本協(xié)議終止后繼續(xù)有效。8 協(xié)議終止

發(fā)生下列情形之一的，本協(xié)議自動終止：

8.1 各方協(xié)商一致同意終止本協(xié)議；

8.2 因不可抗力導(dǎo)致本協(xié)議無法履行，經(jīng)各方書面確認后本協(xié)議終止；

8.3 核心股東擬轉(zhuǎn)讓其在母公司的股權(quán)；

8.4 母公司成立三年內(nèi)，未實際運營任何項目；

8.5 依法應(yīng)當終止的其他終止情形。

9附則

9.1 本協(xié)議經(jīng)各方簽字后生效。

9.2本協(xié)議的修改均應(yīng)采用書面形式，否則修改無效。

9.3 本協(xié)議在執(zhí)行過程中，如遇變更或不明的地方，各方另行協(xié)商并簽訂協(xié)議作為本協(xié)議的附件，所有附件作為本協(xié)議不可分割的內(nèi)容，與本協(xié)議具有同等法律效力。

9.4 本協(xié)議如與國家法律、法規(guī)相抵觸，以國家法律、法規(guī)為準。

9.5 本協(xié)議一式 份，各方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

（本頁無正文，為簽字頁）甲方簽字：

乙方簽字：

丙方簽字：

丁方簽字：

戊方簽字：

…

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)交易流程

一次性交易流程

簽約 存房款、收件 繳費領(lǐng)證 結(jié)算（預(yù)留交房保證金）房屋物業(yè)交接 退保證金

1、簽合同

在《簽約注意事項》一次性付款的單子，在簽約時一定要約定買賣雙方的收件時間及買方款項到位時間。

2、存房款、收件

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①購房款 ②準產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場 ②產(chǎn)權(quán)證《買賣契約》《申請表》（交易所領(lǐng)取）

㈡存房款：為了保障買賣雙方的利益，買方應(yīng)按合同約定在收件前將全部購房款及所有交易及應(yīng)付費用一起轉(zhuǎn)入銀行資金監(jiān)管帳戶。

㈢收件：所謂收件，即為買賣雙方攜相關(guān)材料到交易辦理過戶登記申請。

3、繳稅、領(lǐng)證

買方：①（準產(chǎn)權(quán)人）身份證、本人到場 ②稅款

賣方：①稅款

4、結(jié)算（預(yù)留交房保證金）

買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①合同 ②麥田擔保公司代收款單據(jù)

賣方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡 ③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

5、房屋交接、附屬配套過戶

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

賣方：①收視證 ②用氣證（有管煤的）③煤氣產(chǎn)權(quán)過戶證明 ④電存折 ⑤附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場 ⑥房屋鎖匙

6、退保證金

㈠賣方應(yīng)準備材料

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡

㈡戶口問題必須經(jīng)買方確認按照約定將押金退給房東。

商業(yè)按揭流程

簽約 → 存首付款、銀行審批 → 存差額款、收件 → 繳稅、交他項 → 銀行放款、領(lǐng)證 → 物業(yè)交接 → 結(jié)算

1、簽合同

在《簽約注意事項》關(guān)于按揭付款的單子，在簽約時一定要注意買方首付款及差額款到位時間。

2、存首付款、銀行審批

㈠乙方應(yīng)到貸款銀行開具首付款存折或卡、將首付款存入帳戶中。

㈡買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①首付款存折或卡 ②準產(chǎn)權(quán)人身份證及配偶身份證、戶口薄、結(jié)婚證、本人及配偶到場 ③收入證明（收入證明的金額必須是月供金額的2倍以上，如之前還有未還清的月供，也必須計算在內(nèi)）

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場 ②貸款銀行的銀行存折或卡

3、存差額款、收件

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①差額款（存在建行卡或銀聯(lián)卡上）②準產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

我們準備：①《買賣契約》《申請表》（交易所領(lǐng)取）②貸款銀行出具的審批材料（到乙方貸款銀行領(lǐng)取）③評估報告 ④賣方產(chǎn)權(quán)證

㈡存差額款：為了保障買賣雙方的利益，買方應(yīng)按合同約定在收件前將差額款（扣除簽約時已付的履約保證金）及交易和應(yīng)付相關(guān)費用轉(zhuǎn)入銀行監(jiān)管帳 戶。

注：差額款=成交價-履約保證金-評估凈值（即首付款+貸款金額）+傭金+手續(xù)費 ㈢收件：所謂收件，即為買賣雙方攜相關(guān)材料到交易辦理過戶登記申請。

4、繳稅、交他項

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①（準產(chǎn)權(quán)人）身份證、本人到場 ②稅款

賣方：①稅款

5、銀行放款、領(lǐng)證

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①首付款存折或卡 ②準產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場 ②貸款銀行的銀行存折或卡 ㈡銀行將產(chǎn)權(quán)證原件交給買方。

6、房屋交接、附屬配套過戶

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

賣方：①房屋鎖匙 ②收視證 ③用氣證（有管煤的）④煤氣產(chǎn)權(quán)過戶證明 ⑤電存折 ⑥附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場（賣方應(yīng)在過戶前確保相關(guān)的附屬配套設(shè)施不欠費，如電費，煤氣費，否則無法順利過戶）

7、結(jié)算（留下戶口等押金）

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①合同 ②麥田擔保公司代收款單據(jù)

賣方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡（有中信監(jiān)管的需帶之前開的中信銀行卡）③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

7、退保證金 ㈠賣方應(yīng)準備材料

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡（有中信監(jiān)管的需帶之前開的中信銀行卡）

㈡戶口問題必須經(jīng)買方確認按照約定將押金退給房東。

公積金貸款流程

基本流程：評估→申請→公積金中心審批→銀行簽約→抵押→放貸→還貸→清戶

1、簽合同：重點要區(qū)別是市直還是省直，市直房齡在10年以內(nèi)，且雙證齊全。

2、評估（五個工作日）：

㈠委托評估公司進行評估：以公積金中心指定銀行認可的評估公司，需甲級資質(zhì)。

3、公積金貸款審批（申請）：（七個工作日，下個環(huán)節(jié)等待銀行通知）

以上材料均需提供原件及A4復(fù)印件，收入證明表格與公積金貸款申請表均需提前至公積金中心領(lǐng)取。

4、銀行簽約（即簽借款合同），存首付款：五個工作日；公積金中心審核批準（7個工作日）后，通知買方與銀行簽訂借款合同（審核匯3-5個工作日后，我們預(yù)約雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)）。

5、轉(zhuǎn)差額款、收件、抵押（強調(diào)重點環(huán)節(jié)）：十五個工作日

定義：將銀行審批好的抵押材料準備好，去交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶的收件手續(xù)，十五個工作日將產(chǎn)權(quán)證辦至買方名下，出稅單，完稅，交他項。

6、繳稅、交他項：

根據(jù)收件時交易所提供的《交易登記收件受理單》上的時間，確認交稅，約上買方交稅及他項，交完他項費用。待銀行人員領(lǐng)取《產(chǎn)權(quán)證》和《他項權(quán)證》。執(zhí)管后１０個工作日，銀行通知放款。

7、土地證過戶

買賣雙方應(yīng)備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②準產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場 賣方：①舊土地證 ②準產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

8、結(jié)算：

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①合同 ②麥田擔保公司代收款單據(jù)

賣方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡 ③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

9、物業(yè)交接：

㈠買賣雙方應(yīng)準備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場

賣方：①收視證 ②用氣證（有管煤的）③煤氣產(chǎn)權(quán)過戶證明 ④電存折 ⑤附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場 ⑥房屋鎖匙（賣方應(yīng)在過戶前 確保相關(guān)的附屬配套設(shè)施不欠費，如電費，煤氣費，否則無法順利過戶）

10、退保證金 ㈠賣方應(yīng)準備材料

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡 ㈡戶口問題必須經(jīng)買方確認按照約定將押金退給房東。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商流程

商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程:

1、商業(yè)項目部進行市場調(diào)研和目標客戶分析分

2、確定招商對象；

3、確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營；

4、制定招商優(yōu)惠策略；

5、商業(yè)項目部進行客戶招商月計劃實施；

6、招商主管制定客戶招商周計劃；

7、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；

8、招商主管進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽；

9、商業(yè)項目部進行客戶分類、確定重點；

10、商業(yè)項目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表

11、商業(yè)項目部負責客戶與開發(fā)商的溝通談判；

12、開發(fā)商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；

13、商業(yè)項目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；

14、開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議

項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：進行針對項目微觀角度的分析，從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。

2、項目位置可發(fā)展調(diào)查

商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增或銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。

3、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期 2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地

區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

二、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細定位方案

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城 市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細 分析優(yōu)劣并確定項目的類型。

三、項目組織確定和工作次序的建立

房地產(chǎn)公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項目公司主要執(zhí)行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執(zhí)行者，需要對項目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎(chǔ)。

四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談

項目進行到設(shè)計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的招商工作中去。

五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定

確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局(即項目微觀)，徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策 略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實力、現(xiàn)金流量考慮和目標客戶群所在確定是否需要進行項目融資或邀請合作伙伴進行協(xié) 作。邀請合作伙伴需要制定詳細的商業(yè)計劃書和合作協(xié)議。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時參與到項目設(shè)計中去。

六、項目規(guī)劃進行設(shè)計

項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方 案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。

七、設(shè)計方案的多方討論

方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有 需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn) 品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計院共同參與。

八、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在 完成項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需 要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。

房地產(chǎn)俱

九、項目方案的政府許可

項 目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證制度，完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃 部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要 認真對待。

在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目 的交通條件保

證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。

房

十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位

政府在討論聽證后都會依據(jù)城市整體情況對方案反饋意見，在此階段我們可以依據(jù)項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。地產(chǎn)開發(fā)公司一般都不是商業(yè)操作公司，為讓項目獲得可持續(xù)發(fā)展可以聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司進行合作。聘請商業(yè)管理公司需要在項目開展初期就要介入。優(yōu)秀的商業(yè)管理公司可以在方案設(shè)計、招商銷售和長期的商業(yè)管理中發(fā)揮非常大的作用。

十一、項目招商的工作一般步驟

1、提前招租項目內(nèi)的大型主力店,主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前進行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件;掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計→ 實施建設(shè)(主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設(shè)計和建造

2、品牌商家的引進和規(guī)劃

按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主 力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設(shè)立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規(guī)劃安排。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論 文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃

3、充分掌握客戶需求

召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標群 所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會時，可邀請當?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請他們在會上介紹當?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當然，最好能邀請當?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談 會。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃

4、多渠道進行招商溝通房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃,從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是很困難的，這要

求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當?shù)赝顿Y過的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。

5、商戶確定

視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商流程

商業(yè)地產(chǎn)的招商流程

1、市場條件成熟度調(diào)查8@ M B7t*u3a!_!y.A

項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。

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商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增或銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。

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3、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃5@ ^1F J h9d r

| D在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。T$} e2例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。;q s#l {&i2w F

二、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細定位方案 r Q k I N E o Z

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。+a如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細分析優(yōu)劣并確定項目的類型。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃 ^)un8J

三、項目組織確定和工作次序的建立

房地產(chǎn)論壇'G T ^地產(chǎn)公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項目公司主要執(zhí)行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執(zhí)行者，需要對項目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎(chǔ)。2h E { Y u oJ

房地產(chǎn)俱,房地產(chǎn)銷

四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談房地產(chǎn)論壇 y/K ? F)| k$^

項目進行到設(shè)計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的招商工作中去。V$K?p.G5t h

五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定

中國地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇zgdcs..z s確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實力、現(xiàn)金流量考慮和目標客戶群所在確定是否需要進行項目融資或邀請合作伙伴進行協(xié)作。邀請合作伙伴需要制定詳細的商業(yè)計劃書和合作協(xié)議。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時參與到項目設(shè)計中去。中國地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇zgdcs.com為房地產(chǎn)專業(yè)人士提供基于房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、策劃、銷售以及規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、業(yè)內(nèi)交流等的在線討論與交流服務(wù)。3?-X'? W V9o:s ^/l

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六、項目規(guī)劃進行設(shè)計

_ i(d 項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。X?k f

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七、設(shè)計方案的多方討論

房地產(chǎn)論壇!A/地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計院共同參與。

八、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合O$t

在完成項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。

房地產(chǎn)俱

九、項目方案的政府許可

項目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證制度，完成項目方案的系統(tǒng)化整

合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。

在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。房

十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位

$S({ f E 1m k-政府在討論聽證后都會依據(jù)城市整體情況對方案反饋意見，在此階段我們可以依據(jù)項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。地產(chǎn)開發(fā)公司一般都不是商業(yè)操作公司，為讓項目獲得可持續(xù)發(fā)展可以聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司進行合作。聘請商業(yè)管理公司需要在項目開展初期就要介入。優(yōu)秀的商業(yè)管理公司可以在方案設(shè)計、招商銷售和長期的商業(yè)管理中發(fā)揮非常大的作用。

十一、項目招商的工作一般步驟 G g?z7B!~ x `;iv1、提前招租項目內(nèi)的大型主力店,主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前進行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計→ 實施建設(shè)（主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設(shè)計和建造

2、品牌商家的引進和規(guī)劃

按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據(jù)品牌號召力將其設(shè)立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規(guī)劃安排。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃 p+l g6K%R

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3、充分掌握客戶需求

召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會時，可邀請當?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請他們在會上介紹當?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當然，最好能邀請當?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃

w w84、多渠道進行招商溝通房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃,E

s從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是很困難的，這要求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當?shù)赝顿Y過的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。

m M5、商戶確定

視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。