第一篇：中國商業地產十種典型的開發模式

中國商業地產十種典型的開發模式

10年前，人們還都在問“什么是商業地產”；5年前，大家關注的是“誰在做商業地產”；今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業地產”。商業地產現在很火，房企逐漸重視商業地產價值，萬科、華潤、保利等企業均加大商業地產投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問：不發力商業地產就不是大牌開發商？在這個群雄亂占的時代，我們走向何方？我認為，群雄亂占的時代有泥腿子，也有專業的投行，目前中國商業地產有十種典型的開發模式，可供學習和借鑒。

商業地產典型開發模式之現金為王

SOHO中國的開發模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現金為王。其開發模式的特點主要表現在以下四個方面：概念炒作大師；堅持散售，物業符合散售的需求(街區/SOHO/寫字樓做法)；人海戰術、高傭金提成和末位淘汰制養成的強大銷售能力；對能源、資源類行業價值客戶的深入挖掘不掌握。

萬達: 商業地產典型開發模式之平衡中庸

萬達第一代產品是單店模式，通過將主力店低價出租給沃爾瑪等知名品牌帶來影響力，再通過高價出售底鋪盈利。萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉嫁給購買鋪面的小商戶。萬達廣場有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分資金。由于商業項目前期需要大力進行營銷推廣，剛剛起步的業績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經營壓力很大，也反過來影響了萬達廣場的整體形象。

萬達第二代產品是純商業組合店模式。第二代萬達形成購物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構成。在主力店和單店的構成比例方面，原來購物中心(Mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。

萬達第三代產品是城市綜合體。總結了第一代萬達廣場和第二代萬達廣場對于當時市場環境的不適應性后，萬達進入了第三代萬達廣場的開發。萬達廣場的第三代產品是多功能綜合集中開發，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強。核心商業購物中心“只租不售”。銷售部分為占項目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區商業。

由此可見，萬達的集團策略是不斷加長產業半徑做加法，延伸發展商業地產產業鏈，核心在于提高現有商業項目的投資回報率，同時培養新的利潤增長點。

那么，萬達模式能被復制嗎？我認為萬達成功的關鍵要素有以下四個：

1．品牌影響力強，能主動選址。萬達第三代城市綜合體的選址一般有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經濟新增長點，如上海五角場萬達等；第二種，選擇城市的新開發區，看好城市的再造，發展迅速，如寧波鄞州區等；第三種，選擇城市的新興商圈，如北京的CBD萬達商業廣場。

2．低價拿地。在萬達開發的商業項目中，第一、二代產品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。從近期萬達土地儲備的資料看，萬達的土地獲取方式仍為與地方政府以招商形式洽談土地，再通過“招拍掛”形式拿地，鮮有競爭者。對地價水平，銷售部分即使打 7 折，也有的賺。而通過并購方式獲得土地，在萬達已有項目中所占比例很少。

3．主力店、全業態組合容易復制，能制造繁榮景象，對主力店的資源掌控。對主力店的掌控力度是萬達集團商業地產的首要特點，也是創新。萬達集團和眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合開發協議，共同選址、約定信息共享等雙方權利和義務。

4．快速開發、快速銷售，盡可能提高資本周轉。萬達每年十五個以上項目開業，拿100米沖刺的速度跑萬米；拿地一年內銷售獎勵，拿地三年內開不出來下崗??這些都是萬達成功要素之四。

總地來講，萬達開發模式是全業態城市綜合體的連鎖化復制。除萬達地產外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者——金源，以及萬達的模仿者，農村包圍城市的寶龍的商業地產開發模式同樣屬于平衡中庸模式。

商業地產典型開發模式之資產經營

恒隆地產的發展歷程是從兩條腿走路到重資產持有經營。歷史上，恒隆地產在出租物業和開發物業上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業上實施“順周期”的擴張戰略，而在開發物業上實施“逆周期”的套利策略。出租物業的穩定現金保障了公司在開發物業上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會，同時，出租物業所支持的穩定分紅則為公司的股票價值構筑了一個底線；與之相對，開發物業的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業的跨越式發展提供了充足的現金支持。在出租物業上求穩，在開發物業上套利，用穩定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業的擴張并適時激活股價，這就是恒隆曾經的發展策略。到內地的恒隆地產越來越像一個純粹的商業地產開發商。

目前，恒隆在內地的9個項目是清一色的商業項目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個純商業開發的模式，在國內不是獨一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內地投資商用物業？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會涉及到調控。恒隆地產典型的商業地產開發模式是打造世界級綜合商業物業并長期持有。

恒隆的特點主要有以下幾個方面：

依賴大量持有資產經營為主，穩健開發新商業地產項目；拉長開發周期，盡可能利用租金收益去開發新物業；恒隆持有物業年收益是重要的開發資金來源；恒隆的財務策略相當保守，長期以來有息債務小于現金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質綜合物業。

在最后一點上，恒隆的做法表現在以下六條：在經濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現有商業區進行土地購置；嚴格價格底線，不拿地王；轉戰二線城市；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設計最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內地開發商學習不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價與房價的升值，而是通過團隊的經驗和能力去創造價值。最終，依靠良好的物業與管理優勢，恒隆內地項目的租金收入增長迅速。

除恒隆地產外，商業地產開發模式典型屬于資產經營的企業還有中糧和華潤。中糧主題化操作的大悅城模式經營效率至上，華潤則堅持購物中心的品牌化戰略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。

商業地產典型開發模式之嘉德地產金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中國REIT的上市，標志著境外成熟的持有物業發展模式已經進入中國??

嘉德的商業模式是將資本市場的金融技能與房地產的know-how、資產基礎相結合。2008年凱德已構建了一個由5只REITS和17只私募地產基金組成的基金平臺，管理資產總額達到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團自身資產，總管理資產額達到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產達到2630億元人民幣。

據公開資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產的AMC收費收入保守估計達到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費不同是，房地產AMC即使實現退出后，上市REIT的管理費仍持續穩定存在。同時，對于機構投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產投資風險較低；(2)REIT通道及相應的品牌和信譽。

事實證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財務狀況，也獲得了資本市場投資人的認同。新加坡五大地產公司中，嘉德置地無疑是幾家地產公司中輕資產戰略推進最快的。

嘉德置地地產金融模式成功的關鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺的打造，二是以費用收益模式替代資產收益模式，三是嚴格的非核心資產剝離政策。

其他商業地產典型開發模式

結語

這么多模式，究竟該學習誰呢？我認為，對于小開發商來說，SOHO的現金為王的散售模式是學習模仿的標杄，住宅仍是未來二十年國內房地產的主要矛盾和方向，盡量少持有商業，多做住宅。對于有上市平臺/大型開發商，可以學習萬達綜合體平衡模式穩健轉型，打通融資渠道，打造一個成功的項目，建立適合自己的產品模型，發育管理能力。對于央企開發商，可以學習恒隆香港模式，香港模式是重資產模式下的內部資金平衡，在向商業地產的滲透中更強調財務保守下的內部現金流平衡。

除了以上講的四類典型開發模式外，還有其他商業地產的典型開發模式，比如海航的資本對沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿物流+地產的郊區化開發策略，華僑城的旅游+商業+地產的獨特之路等等。

總之，企業不同的背景、不同的資金實力、不同的管理能力，對應不同的開發模式，以及不同的產品模型

第二篇：中國商業地產開發操作趨勢

中國商業地產開發操作趨勢

發表：fangzheng 時間：2010-05-13閱讀次數：1972 商業地產開發有其行業特殊性。一方面，大部分開發商自有投資能力較弱，許多開發商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產投資項目，但實現成功投資的少之又少。在未來，要實現穩定、高速的發展，商業地產必須進入“金融產品化”時代。

改變傳統的“售房”觀念，以制造“金融產品”的方式進行商業地產開發及運營，創造更高商業價值是國內商業地產開發的正確途徑。其宗旨是在項目開發的理念及開發方式上，以一種完整而專業的方式，體現項目的最大真實價值，以創造在項目的開發及運營各階段進行資本運作的基礎。商業地產開發“金融產品化”是國內商業地產發展的長遠趨勢，也是中國商業地產正常、良性發展的唯一出路。

開發模式專業化

商業地產由于其自身的高專業化特點，開發的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業管理方面，而國內目前開發操作模式多有盲目性。

商業地產項目的開發計劃性至關重要，而這關鍵的一環需要具有專業的經驗、技能和引進資源的潛在價值的專業機構完成的。在既缺乏經驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經歷了眾多失敗的商業地產商正在走上“開發模式專業化”的道路。住宅開發模式不再適用商業地產

很多商業項目的開發沿用了住宅開發的模式，思路上存在偏差。住宅地產可以被視為直銷，商業地產開發則更類似于傳銷。由于需要專業的機構介入前期招商與后期的管理，所以商業地產更類似于酒店項目的開發，其開發與顧問和管理方是相互獨立的，商業地

產開發的目標是招商與運營的成功，所以開發商主要的目標客戶是專業零售商家與專業管理團隊，而不是二手出租的散戶投資客。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發模式也已不再適用于商業地產。

專業機構的缺環制約商業地產發展

在中國商業地產開發產業鏈中，專業的顧問中介機構是明顯缺失的一環。在國際商業地產運作中，中介機構的價值被廣為接受。由于專業中介的存在，使得投資方、開發商、零售商的職責更清晰，操作更專業，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業態的專業中介。

中國地產的傳統是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服務不信任，這一點更反映在商業地產開發中，專業服務機構能提供五大方面的服務：1.提供最佳項目形態2.在國際化招商過程中起至關重要作用。3.全程提供專業水準的規劃4.確保規劃設計出優質商業設施5.代表客戶項目與國外商家有目標、有選擇地進行交流

而這五項服務正是中國開發商所沒有能力解決的。

專業招商渠道將更受重視

專業中介機構的優勢之一就是具有招商渠道。中介服務機構在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發商的利益。專業中介服務機構同商家的魚水關系是開發商不具備的，這也是中國商業地產最缺乏的招商渠道。

況且對于中國目前大型商業地產項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發的后續進程影響也最大，專業的國際中介在招商渠道方面的優勢十分明顯。

招商晚于設計則風險更大

多數開發商在招商未有結果的情況下已開始規劃設計，甚至開工建設，導致許多設計招投標完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷。與項目的整體商業規劃相比，建筑的規劃設計屬于下家。建筑的規劃設計方案必須滿足專業中介提出的整體商業業態搭配構想。合理的業態搭配是對零售商的專業吸引力，也是持久盈利的保證。

由于設計方不可能具有專業中介的能力，以建筑師為主導的商業項目只能是高通用性的虛擬設計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，在店家明確之前，設計是盲目的。不能滿足店家需求，有些項目在招商過程中由于缺乏整體規劃，按住宅營銷模式由店家自選認購。導致本來有希望整體招商的項目被切得七零八落。所以為降低風險，招商和商業規劃應在建筑規劃設計之前，不用于實施的虛擬建筑設計當然除外。統一規劃模式與運營方式的改變

新一代的商業項目開發將在計劃性、綜合性及開發與運營的統一性方面大幅提高。在不同業態的統籌方面，需結合購物、餐飲、娛樂等多種業態。而在零售一個層面，主力店、次主力店及小型商面之間在位置、規劃、檔次上的搭配同等重要。在行業層面，不同行業零售的租金支付能力不同，但不同行業的零售能帶來不同的支撐點，有的具有品牌，有的有高回報，有的低回報但能聚人氣，所以統一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業績。

為實現統一的籌劃與長久回報就需要運營商的早期介入和開發與運營的統一管理。只有開發與運營的高度配合，商業與地產的統一才能標志商業地產達到規范化與專業化的新高度。

既往開發模式將成為社會問題

我國商業地產開發的模式，先期是以住宅區的開發為支撐，以住宅底層商店的業態形式

出現。其基本的開發思路是建立在“小區配套”這一計劃經濟時代產物的基礎上，按照“千人指標”和“合理的服務半徑”的要求，定位定量。伴隨大盤開發模式的出現，及開發商集中運作專項的規模化的投資資金的可能，商業地產進入專門化、大型化、集約化的階段。在各地大中城市使出現了以“超市”業態為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業中心。在發展中，如果盲目的投資和孤立的建設，以及“賣掉就走”的商販式房地產營銷策略，勢必會造成投資無回報，“建成售不出、店家難經營”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價下滑的現象，已經呈現出了商業地產

第三篇：商業地產的開發模式培訓感言

培訓感言

搞好規劃設計絕不單是設計師的責任，反過來說，單靠設計師是做不好購物中心的。因為設計師大多是從建筑結構的角度提供有益的意見，而在實際運營和銷售中是缺乏經驗的，在沒有甲方市場銷售的指導下單靠建筑師的空間設計是有很多問題及隱患的。比如西方國家培養出來的設計師，他們講個性、講創新，不考慮投資成本，也不考慮從商業上是否合理。上海的正大廣場，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心。現在只有1、2層沒有關，3-8層全停業了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。正大集團就是因為崇洋媚外，迷信美國的設計師，連中庭都是拐來拐去的。美學是有了，但人流動線不合理，做商業地產是失敗的。

從這次培訓中我總結出搞好商業地產設計有以下四個關鍵點

1、人流動線

這是設計方面的第一要素。人怎么流動，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。我們自己的體會，單一通道是最好的，最多一個環路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。

2、視覺通透

在國外做購物中心有個設計要求，一眼至少能看到十個店招。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲。不能搞花里胡哨不實用的東西。

3、交通體系

卸貨區要盡量安排在地下，我們現在做購物中心，卸貨區全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區要把高度提高有點浪費，那么可以局部把卸貨區做高一點，其它地方做低一點。如果錢多一點，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。

再一個，廁所最好設在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細節問題。人有內急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊等候如廁，增加衛生清潔的難度。

4、主力店的技術標準

這與招商在前建設在后有很大關系。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，比如建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。所以只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握好這些東西。

第四篇：商業地產模式

商業地產模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經濟評估會是我們現在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由于商業地產具有“總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是，開發的商業地產用于整體出售時，難找到買家，開發資金無法回籠；二難是，自己經營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發，影響整體運作。開發商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發經營模式上有所創新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當的好，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢？大多數是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較。

第五篇：商業地產投資開發模式剖析

商業地產投資開發模式剖析一、二、三、四、五、六、商業地產投資開發概述定義 中國商業地產行業發展形勢分析 為什么要做商業地產（前景在哪里？）商業地產的產業鏈現代商業地產營銷鏈（發展商－投資者－經營商家－消費市場）商業地產的盈利模式 商業地產營銷，經營為先的理念

七、商業地產開發的戰略決策

商業地產立項、開發、運營的政策法規、商業業態分類與最新發展趨勢 發達城市的商業地產發展與機遇、中小城市的商業地產發展與機會 二次定寬下的中國商業地產發展新機遇

八、現時創新商業地產主流的開發模式

商業地產的主流產品介紹

城市綜合體的作用及產品組合關系

商業地產開發的關鍵要素九、十、商業地產項目開發價值構成及科學的開發流程 商業地產項目的開發價值構成住宅地產與商業地產的差別

商業地產的價值構成商業地產價值存在的方式及衡量標準

十一、開發模式的關鍵開發環節

團隊組建、選址、商業規劃與定位、建筑規劃設計、業態組合與招商、營銷戰略、運營管理

十二、中國典型商業案例分析

商業地產、第一單體到目前的綜合體快速擴張開發模式

十三、商業運營的基本理念

十四、運營管理的最終目標

十五、運營管理的核心指標

十六、項目運營管理的工作模塊

十七、企業現狀分析與有效改進方案推薦