第一篇：成功商業地產項目的靈魂

成功商業地產項目的靈魂

通常情況下，當地產顧問公司或開發企業內前期策劃部門在接到一個商業地產項目后，從判斷是否能做商業物業，到做什么形式的商業物業，再到各類必須的商業計劃及策劃的付諸實現，是一整由調研、定位、產品和營銷四大部分所組成的完整策劃體系。其中，前兩部分是論證的過程，后兩部分是實施的方法。大多數代理公司對前兩個板塊是比較熟悉的，可是落到實操板塊就出問題。問題出現的原因是多種多樣的，而一些十分關鍵的要點被忽略，是造成問題的一大主要因素。今天我們就來分享一下在很多開發商團隊里往往被忽視的客流動線和商鋪劃分等方面的知識點。

在商業項目中，人們經常會聽到客流動線這個詞匯，那么什么是客流動線呢？通俗意義上講，客流動線就是人群在商業體內外或商業體行走時點的連接，換句話說就是人群在購物中心內或外的行走路線，一個腳印一個點、一串腳印一條線，這就是動線?，F如今，客流動線已成為商業地產規劃設計方面需要重點考慮的一個方面。

在現代商業地產規劃時，如果客流動線規劃失敗，就會造成動線混亂、客流行走不暢、商業死角（死鋪）等現象，直接影響商業經營業績。相對外部動線來講，購物中心內部客流規劃顯然是更為重要，因為購物中心內部交通動線的規劃方案必須從總體上考慮商業各業態的平衡，使所有商戶都可以得到最大的客流量，一般而言，租戶銷售額與經過商店門口的客流數量是成正比的，所以，優化客流運動，最大限

度讓客流經過盡可能多的商店門口而又不把距離拉的太長，才能達到最佳效果。簡單的說，就是通過商戶組合及建筑設計的各種手段引導顧客在商場內的流動，從而促進顧客在商場內的消費，達到購物中心利益的最大化。因此，客流動線系統是否合理,被普遍認為是一個商業項目能否經營成功的基礎條件。

一、外部客流動線系統：

很多人認為商業建筑的外部環境不參與直接經營，也不直接產生經濟效益，所以忽略了其對吸引客流及聚集客流的重要意義。

易達性：眾所周知，位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業項目，通常能獲得大量、持續客流，暢旺的客流、車流是商業經營之根本。因此，外部交通的易達性和客流組織的結合是商業項目成功的關鍵，商業項目必須具有非常好的易達性，通常情況下可以根據不同情況進行如下考慮：

★將商業主入口設置在路口或靠近車站的位置

★在商場地下一層設置通道與地鐵車站相通

★設置過街人行天橋

★設置規范、準確的引導標識系統

停車體系：停車難是現代城市居民日常消費時最頭疼的事情，因此現代商業對停車要求越來越高，除要確保停車位數量的基本條件外，車流的組織以及停車后的客流動線是目前集中型商業操作時急需要被關注的要點。人車分流、客貨分流已經成為規劃設計中最基本的一個

滿足條件，專門的出租車上下客區已經成為越來越多的新建商業都會考慮的問題。

廣場：通過觀察我們可以發現，多數大型的商業項目都設置有廣場，無論面積大小，廣場既可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；此外，廣場也可以作為室內商業空間的有效延伸，例如：可在廣場周邊布置餐飲的戶外餐區、休閑項目或室外運動娛樂設施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。通常意義上，大型商業的廣場，分為室內和室外兩種情況，其用途主要有：

★設置地面停車場

★設置綠化、道路景觀

★設置消費者休憩空間

★品牌商戶舉辦商業推廣活動

二、商業建筑的內部客流動線系統

有人說，內部客流動線規劃是購物中心規劃的靈魂，其實這樣的說法并不為過。內部客流動線的成功與否直接關系到商業項目的成敗，因此,令每一平方米的室內空間都為購物者提供值得回憶的購物經驗，是內部客流動線規劃者的最終目標。具體而言,內部客流動線設計的基本原則是盡量引導客流經過每一間店鋪，同時動線設計要注重隨機性、趣味性、流線型。此外，在注意建筑形態沒有特殊要求的前提下，要注重室內空間設計對消費者困客流的引導作用。例如導示牌、店招、地面鋪裝、景觀小品、顏色、照明、以及業態布置等等，這些因素都會對客流起到積極引導作用。所以說，軟硬結合的動線整體設計，才是好的動線。

如何才能規劃出適合商業項目本身的內部客流動線，發揮其最大的價值呢？以下幾點因素需要綜合考慮：

商業性質的定位: 在進行室內的動線規劃前，首先要考慮商業性質的定位。例如綜合性類的、休閑類的、娛樂類的、餐飲類的、生活必需品類的、專業類的等等。不同商業性質的定位需要不同的客流動線，不可一概而論。

消費層次的定位: 商業項目的消費層次也會影響到客流動線的設計。在商業項目的性質已經確定后，消費層次的定位也會影響到動線設計。比如消費定位在奢侈品或高端消費層次上，客流動線的設計中，走道就會設計的相對寬敞，通常會達到6-8米，因為高端商業都是店面式的，自然動線也就不會很復雜。如果商業定位在中檔，生活必需上，客流動線就會設計得緊湊些，四通八達些，方便人群的來往。項目面積與業態落位: 項目的大小自然是動線的設計最直接的影響因素，不同面積的項目，動線設計也略有不同，如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解客流的擁堵，提升客流平均到達率。為了最大限度的保證客流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速客流行走。但是這樣的設計也會

存在一些問題，例如：商鋪產品的安全性，在銷售過程中客戶容易收到打擾，并且客流導向存在了不可預見性。

此外，業態的落位也至關重要，動線的設計要根據業態的排列做最合理的安排，有時甚至要因為動線的設計而改變部分業態的排列。例如：如果按照消費者的購物目的進行業態分布，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，家用電器、娛樂、培訓類、家居、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。

安全因素: 安全因素是每一種客流動線設計都必須要重視的因素。利用客流動線來規避安全風險是動線對商業非常重要的作用。在設計客流動線時，要兼顧到消防通道、監控系統、疏散通道等多方面的安全因素。

三、客流動線劃分

通常我們將購物中心內部的客流動線劃分為平面客流動線、垂直客流動線、以及兩者的結合部。

平面客流動線: 顧名思義，是指在某一樓層或平面上的客流動線。在進行平面動線規劃時，我們應該考慮以下因素：曲與直的結合、角度的處理、寬窄的變化、長度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設置等。

垂直客流: 垂直客流相對于平面客流，設置應該相對簡單，其實只要注意三個因素，形式、數量、地點。形式是指設置電動扶梯、垂直觀

光電梯、坡道、普通樓梯、個性化樓梯，如懸臂式樓梯，此外，形式還包括是并列還是交叉等，是直跑樓梯、雙跑樓梯、旋轉樓梯等。數量指電梯的幾部等。地點是指各個垂直交通設施在平面上的具體地點。

垂直動線在內部動線規劃中具有非常重要的意義，例如：觀光電梯的設置，可以增加觀光、趣味性，一般情況下觀光電梯和自動扶梯設置在進入商場后最明顯的位置，是消費者的所視景觀的一部分，同時使消費者對如何向上走一目了然。此外，垂直通道可以消化平面動線中形成的死角部位。再者，娛樂、餐飲等營業時間比較特殊（深夜營業）的業態需要單獨設置垂直交通，以滿足其業態的特殊性。

在有些購物中心，還有設置直接跨越數層的自動扶梯，這種自動扶梯應該因地制宜的設置，要綜合考慮業態的需要和對空間的影響，例如：香港的朗豪坊以及大家熟悉的大悅城系列，在北京和沈陽的項目都采用了這樣的垂直動線。

本文以案例的形式簡要論述平面客流動線規劃與商鋪設置之間關系的一些基本原則。下面選取了某個項目的一樓平面圖作為案例來分析。該項目主要展示面在東側，即圖中出入口的位置，也是客流進入最多的主入口。圖中紅色虛線為主要動線，藍色虛線為輔助動線，箭頭表示走向。

第二篇：商業地產項目運作成功要素分析

近年來我國商業地產發展勢頭迅猛，成為許多大地產商的投資重點。

商業地產緣何會熱氣沖天呢？

其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間，這為商業地產的發展提供了巨大商機。

第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產已經進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時，商業地產高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

商業地產和普通房地產究竟有何不同呢？

其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式，從經營模式和使用功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數采用相對比較簡單的開發­­——銷售的模式。商業房地產的形式多樣，規模相對較大，小的往往也有有幾千平，規模大的商業房地產如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的，這種方式所占的比例較小。

那么成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢？

第一、翔實的市場調查

房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪，對于住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但有些基礎的市場調查是相通的，包括市場環境調查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等），經濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況），市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等）。第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策，那么恐怕根本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。

以中小型專業市場項目為例，調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期，其“市”也相對穩定，經營業戶收入較為穩定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高，但要達到就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。

效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期，周邊區域會不會有新的類似項目冒出來，應予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。

第三、充足的資金準備

分割商鋪出售的方式，越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發

商資金準備充足，否則出現后續資金斷流項目難以為繼的情況，工程不能正常進行，招商就更加困難，這當然是非常法危險的。

地產圈對普通房地產的運作有一種“10％資金說”，就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金，建設費用由建筑商先行墊付，然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象，但其存在也為數不少。同樣，這個套路也絕對不適應商業地產項目。

最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產項目貸款，商業地產相對風險較大，指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產的火爆預售，商鋪的銷售難度更大，精明的經營業戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的，商品房按揭貸款通常是20年七成按揭，而各類商鋪按揭貸款的額度只有50％，還款周期最高只有10年，審批手續也更為復雜嚴格。

沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障，想要通過商業地產獲利將是極為困難的。第四、嚴格把握項目選址

談到商業地產成功的關鍵，很多專業人士認為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力，對于商家而言好地腳的優勢不言自明。

項目位置的確定一定要掌握市場規劃與政府發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行，在什么位置搞什么樣的商業地產項目已經被定位，然后才開展對外招商，開發商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規劃時考慮的更多的是商業地產項目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風險自然落到了開發商頭上。另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。

我們在考察商業地產項目時，要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想，我們又不能按照自己的意愿加以改變的話，最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經注意到這一點，為創造更優的投資環境，開始對商業地產項目在規劃上給與較為寬松的空間。

第五、縝密的規劃設計

對于大型商業房地產項目通常采用的都是先招商，然后根據入駐商家的要求規劃設計，這是萬達首創的“訂單地產”概念。這樣一來大型商業項目的規劃看起來很簡單，只要把不同的業態相互組合即可，其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，在規劃時既要考慮整體布局的合理性，又要充分考慮內部商家之間的競爭，創造適度、有序的內部競爭環境極為重要。另外對于大型商業項目，其不同業態對車流的吸引是不同的，比如高級餐飲的規劃要靠近道路或停車場；其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規劃不當，很容易造成巨大的成本增加和資源浪費，人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

由于功能多業態復合度高，大型商業地產項目在內部設計上要注意的細節很多很重要。比如影院對層高有要求，部分主力店對層高也有要求，餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

小型商業地產項目大多為單體結構，其規劃的重點在于周邊的道路交通。我們經?？梢钥吹?，一些較早間的市場多數只有一個主要出口，臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業地產項目寧可犧牲一部分容積率，也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環境。

商業地產項目尤其是小型商業地產項目，在內部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則，同時必須注意諸多細節。消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經營相協調，好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本，而且不利于市場的運營。

第六、相關專業人才

商業地產需要的是即懂地產又懂商業，即懂營銷又懂談判，經驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業地產專業人才的培養速度遠遠低于商業地產的發展速度，所以造成了人才短缺，流動性大，隊伍不穩定這一現象。對于地產商而言，用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業地產項目，而對外招聘新入盟的專業人才，恐怕還不能很快讓地產老板們建立較高的信任度，畢竟商業地產涉及的商業秘密更多。

能夠對專業人才產生更大吸引力的，一方面是工資待遇，另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。

對于商業地產專業人才，采用引進和內部培養相結合的折衷方案，倒也是地產老板們的較好選擇。

商業地產項目的招商工作，是以市場為載體和平臺，將不同的業態形式和商家，加以有機整合統一，形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規劃的承接，又是對項目后期運營管理的必要準備，能否突破招商的瓶頸是商業地產項目成敗的關鍵。

對于大型的商業項目，萬達訂單地產的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大，是從項目確立就開始的。對于小型商業地產項目，也有一種普遍該共識。就是不完成30％的招商工作，該商業地產項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內外著名商家建立穩定的合作關系固然好，招商工作變得更簡單，項目的風險也能降到最低。但作為我國商業地產先鋒的萬達，畢竟已經進入了將ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ這樣超大型商業項目連鎖經營的時期，一般的地產商是不能照搬萬達的成功模式的。

其實任何地產商投資商業地產項目，根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調資金的回籠，而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺，將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀，同時對于先期進入的骨干商家，對提升項目形象和功能有幫助的大商家，在招商政策上要予以傾斜。

商業地產的招商和普通房地產的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性，招商隊伍的構成需要掌握更多專業知識素質更高的人才，招商工作的開展需循序漸進多次商洽，連招商廣告都比普通房地產廣告在法律的嚴密性上要求更高?？傊?，如果一定要把招商理解為推銷的話，那么其推銷的內容也絕對不是商業物業，而應該是商機。

第八、絕對不容忽視的運營管理

很多地產商尤其是采用分割單元銷售招商方式的，面對喜人招商業績往往會感到大功告成，以為商業地產項目就此完事大吉。這種從運作普通地產項目延承下來思維方式面對商業地產項目是絕對要不得的。

商業地產同樣需要物業管理，保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少，但商業地產項目更重要的是商業管理，要把多樣的業態和松散的經營單位，統一以商業地產項目為核心的經營主題和信息平臺上，形成自己的商業核心競爭力。

商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑，因為商業地產項目人流集中，經營者之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天，良好的公眾口碑是特別重要。

成功的商業地產項目運營管理，能使商業地產項目的物業價值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商，無論繼續開發商業地產還是普通地產，都更容易實現更高的利潤目標。

影響商業地產運作的因素好有很多，諸如和當地政府的關系、團隊凝聚力、信息資源、地產商無形資產等等，但上述八個方面更加重要，應在商業地產運作中重點把握。

第三篇：商業地產項目成功運營十大主要因素

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商業地產項目成功運營十大主要因素

而缺乏以整體觀念進行全程策劃運營的管理，中國商業地產如果繼續套用房地產模式。生搬硬套國外MA LL模式進行盲目開發，必將面臨更大風險![摘要] 目前，第一。國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。

理念決定成敗

國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，目前。很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市(或寫字樓)卻虧了商場。商業地產項目投資 成功運營十大主要因素_商業地產招商模式

要規劃更要策劃第二。

中期招商、租售，從前期選址、定位、規劃布局。再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。

糧草先行“商業地產同樣要項目未動，俗話說”三軍未動。策劃先行。整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半深圳市嘉盟偉達投資管理有限公司

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功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

整體布局事關開發成敗第三。

布局時理應先商業后地產，商業地產的整體規劃與住宅的規劃有著根本不同。而當前國內開發商業地產卻往往先地產后商業，一味套用房地產模式搞規劃、搞布局。商業地產必須要有突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局。重選址招商，輕規劃布局已成為商業地產的誤區之一。由于缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，房產專家設計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續經營。

絕非危言聳聽!目前國內約有70%商業地產項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的“整體布局事關商業地產的開發成敗?！?招商成功不等于萬事成功第四。

商業地產開發的重中之重就是招商。因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃布局少做論證分析，不少開發商認為。一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設施未完善就帶“病”招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

招商順利并不代表今后一切都順利。現實中宣傳炒作越轟動，商業地產開發以經營效益論成敗。招商租售越火爆的商業地產，開業后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

一味追求招商率，有的開發商招商時只顧眼前利益。缺乏全盤統深圳市嘉盟偉達投資管理有限公司

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籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、布局位置、經營業態。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。

商業地產開業需要好策略第五。

招商成功后，開發商普遍認為。只要通知客商業地產項目投資 成功運營十大主要因素_商業地產招商模式戶按時開業就是卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業“開壞頭”場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，開業必須講究策略和時機。做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

商業地產需要復合型團隊第六。

“住宅地產是小學生;商務地產、寫字樓、度假村是中學生;商業地產是大學生。”商業地產迫切呼喚高素質專業人才。商業地產是十分復雜的復合地產。

房地產以銷售論回報，商業地產與房地產是兩個既有聯系又運作完全不同的概念。商業地產以經營論成敗。既懂地產又精通商業經營的復合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂得人才者得“天下”妒人才者失“天下” 深圳市嘉盟偉達投資管理有限公司

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資金亦可多方籌集，商業地產選址可以多做選擇。而具備商業地產開發運營成功豐富經驗及專業技能的復合型人才卻是良將難求。從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。

以市場為導向重視培育商場第七。

不論是將商場分割銷售，商業地產在開發運營當中。還是只租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的

訂單商業地產并非“靈丹妙藥第八?！?再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。表面看來，近年來國內流行先找好主力商家。這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。這種產權分散存在影響后續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。

訂單商業地產的倡導者也認為，對此。“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是'毒藥'利用跨國企業救項目就是'毒方'”開發商為此付出的巨大學費和教訓已經有不少。

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商業地產策劃不可紙上談兵第九。

原來都是主要從事房地產策劃的對商業地產可說是半路出家。往往只是套用房地產開發模式，綜觀國內不少商業地產策劃機構或專家。迎合開發商的主觀欲望來策劃商業地產。

有理論而無成功開發實戰經驗的策劃機構或專家，如果片面相信這種故弄玄虛。那么商業地產開發將成紙上談兵的“實驗室”這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業地產策劃界聲譽的案例并不少見，嚴重影響了商業地產全程策劃的健康發展。

增強事前風險防范意識第十。

高回報誘惑之下潛在高風險。不僅要考慮政策、商業地產項目投資 成功運營十大主要因素_商業地產招商模式資金有風險，古人云“上工治未病”針對當前商業地產開發陷阱和誤區無處不在現象。更要認真調查論證，融會貫通，以整體觀念開發商業地產，做到前瞻后顧。

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第四篇：商業地產策劃成功要訣

商業地產策劃成功要訣

一、綜述——商業地產開發的基本規律

商業地產是一種非常規的房地產形式，其價值表現、開發方式、開發程序等基本規律和住宅等房地產形式很大的不同，運作手法、操作方式也有很大的差異，研究、開發商業地產，要換一換思維方式思考，去制定策略，制定方案，商業地產注重“因地制宜、專案專做”，只有掌握了商業地產的規律才能百戰不殆，勝機在握。

二、拿地——商業地產贏在前期

在建筑材料中，A3鋼有著廣泛的運用；如盤園、螺紋鋼等，如果給我們一塊A3鋼而要求我們制作一把鋒利的刀具，那么我們不可能取得成功。

商業地產前期取地、開發也是這樣，不同的商業地塊有不同的開發方向，如城郊接近高速公路且地區收入水平比較高，具有一定規模的地塊可以做奧特萊斯；人口密度較高，民用商品制造業發的的地區，地塊又比較接近主要干道可以做市場，大型社區中心地塊可以做購物中心等，商業地產的前期研究十分重要，用地判析、取地攻略、拍賣技巧等一系列拿地動作，環環相扣，戰場的成敗源于帷幄之中。

三、策劃——商業地產的KFC

策劃的核心技術在于定位，定位的實質就是決策。對于商業地產而言，策劃先于規劃；策劃是一種積極的規劃，能最大范圍體現開發的價值。策劃是商業地產開發的必須程序，絕不是可有可無的瑣事，許多開發企業不知這種內在的順序關系，把商業地產的策劃一并交給設計機構執行，設計人員為難，外國設計人員會做不能做，因為不了解中國消費市場，中國的設計人員不會做，因為中國的建筑教育缺少這一環節，于是策劃變得十分重要。對于商業地產而言，幾乎可以說“無處不策劃”，策劃存在于前期拿地、策劃定位、開發方案、招商企劃、營銷、資產經營等每一個環節，只有通過高超的策劃，商業地產才能盡顯其特殊的魅力和投資價值。

四、規劃——從想象到實施

如果策劃是思想的話，那么規劃和設計是把感性的思想和單調的數字變成可以按圖施工的關鍵一步，思想可以是原則的、抽象的，而規劃設計則必須具體的、符合規范的、適合商業的實際，可以執行和實施的，從策劃到規劃并不容易，既要考慮商業的適用性，又要考慮投資的效率以及開發商的利益，“一線三家看，畫好真不易”。

五、招商——商業地產的動力、活力、增長力

房地產企業開發商業地產多半是開發商業地產的“硬件”——建筑，而真正要做成有價值的商業地產產品的話，它還需要“軟件”——商業運營方案，包括商場規劃、商業秩序、商業資源整合和招商工作等。就為商業地產配制商業資源是其中的關鍵一步。商業地產開發是一種雙重開發，它既要開發商業建筑的空間形態，只有這個過程圓滿完成，項目的開發程序才算結束，否則心里會很煩。

六、營銷——商業地產變現的捷徑

有的商鋪是可以拆零賣的，而有的商場是不可以分解產權的，賣與不賣在策劃和規劃過程中早有定局，到營銷階段，我們關注怎么賣、怎么好賣。和其他營銷方案不同，商業地產營銷不僅僅要關注“產品”、“價格”、“對象”、“手段”等常規營銷方案的要素，還有商業地產特有的“返租”、特別的“銷控”等內容。商業地產的營銷推廣要入耳入腦。讓投資“聽得到錢響，看得見錢途”，要讓他們知道盈利途徑和方式。

1、商業地產營銷的本質—盈利性工具分銷

2、商業地產營銷的關注點

3、營銷方案設計—產品、對象、價格、收益率、手段五要素

4、營銷流程的設計

5、營銷推廣

6、營銷的勝敗之間—成功并不容易，失敗就在一念之間

七、盈利模式——商業地產的煉金之術

商業地產的盈利模式并不僅僅局限于拆零銷售的一條途徑，還有整體變現（收購）、股權轉讓、資產上市等多種形式，商業地產盈利也有國際慣例，“經營實心化、資產優質化”使其上市的通行證，“萬達”、“瑞安”、“萬科”、“復地”、“大摩”等機構在遵循這一簡明的法則的同時，又演繹了一出出精彩的眼花繚亂的商業地產掘金大動作。通過這些案例，我們可以了解到大鱷本色，找到自己思維的差距。（中國專業市場網）

第五篇：商業地產項目成功運營的十個要素14835650

商業地產項目成功運營的十個要素

第一，理念決定成敗

目前，國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市（或寫字樓）卻虧了商場。第二，要規劃更要策劃

從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。俗話說“三軍未動，糧草先行”，商業地產同樣要項目未動，策劃先行。整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

第三，整體布局事關開發成敗

商業地產的整體規劃與住宅的規劃有著根本不同，布局時理應先商業后地產，而當前國內開發商業地產卻往往先地產后商業，一味套用房地產模式搞規劃、搞布局。商業地產必須要有突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局。重選址招商，輕規劃布局已成為商業地產的誤區之一。由于缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，房產專家設計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續經營。

目前國內約有70％的商業地產項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，“整體布局事關商業地產的開發成敗，絕非危言聳聽！”

第四，招商成功不等于萬事成功

不少開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商。因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設施未完善就帶“病”招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業地產，開業后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

有的開發商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、布局位置、經營業態。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。

第五，商業地產開業需要好策略

開發商普遍認為，招商成功后，只要通知客戶按時開業就是了，卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

開業必須講究策略和時機，急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

第六，商業地產需要復合型團隊

商業地產是十分復雜的復合地產，萬達的王健林比喻說：“住宅地產是小學生；商務地產、寫字樓、度假村是中學生；商業地產是大學生?！鄙虡I地產迫切呼喚高素質專業人才。

商業地產與房地產是兩個既有聯系又運作完全不同的概念，房地產以銷售論回報，商業地產以經營論成敗。既懂地產又精通商業經營的復合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。商業地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業地產開發運營成功豐富經驗及專業技能的復合型人才卻是良將難求。從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。

第七，以市場為導向重視培育商場

商業地產在開發運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商

場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的。

第八，訂單商業地產并非“靈丹妙藥”

近年來國內流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。表面看來，這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。這種產權分散存在影響后續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。

對此，訂單商業地產的倡導者也認為，“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是?毒藥?，利用跨國企業救項目就是?毒方?”。開發商為此付出的巨大學費和教訓已經有不少。

第九，商業地產策劃不可紙上談兵

綜觀國內不少商業地產策劃機構或專家，原來都是主要從事房地產策劃的，對商業地產可說是半路出家。往往只是套用房地產開發模式，迎合開發商的主觀欲望來策劃商業地產。

如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發實戰經驗的策劃機構或專家，那么商業地產開發將成紙上談兵的“實驗室”。這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業地產策劃界聲譽的案例并不少見，他們嚴重影響了商業地產全程策劃的健康發展。

第十，增強事前風險防范意識

古人云“上工治未病”，針對當前商業地產開發陷阱和誤區無處不

在的現象，高回報誘惑之下潛在的高風險。不僅要考慮政策、資金有風險，更要認真調查論證，融會貫通，以整體觀念開發商業地產，做到前瞻后顧。

中國商業地產如果繼續套用房地產模式，而缺乏以整體觀念進行全程策劃運營的管理，生搬硬套國外MALL模式進行盲目開發，必將面臨更大風險！