第一篇：二手房運營模式[小編推薦]

互聯網快速發展改變著二手房中介運營模式

核心閱讀：處于傳統產業的二手房中介行業在美國等西方發達國家已經形成了一整套的發展模式，但是當google在美國推出在線房地產服務的時候，美國二手房中介行業開始意識到行業的變革力量的出現，開始思考以獨立經紀人制度和獨家委托制度為主體的市場運行規則將會發生怎么樣的變化。

這里還不談企業做大后并未提高我們行業在整個社會的知名度和美譽度，從業人員魚龍混雜的問題（動車出差旁坐一北京工作的美女，談起北京二手房中介她可謂是懷著深仇大恨、深惡痛絕來形容也不為過）。

這些問題和弊端的集中呈現，所表現出的就是當前直營中介企業區域化發展的特性，曇花一現的大規模實施全國化戰略的直營企業的收縮就是全國化失敗的例證。

曾經跟業內友人交談，我的一個觀點就是，誰解決了目前中介直營模式全國化復制和管理的難題，可以說這個人絕對就是個可以分享諾貝爾管理學獎的天才。事實來看，目前還沒有一個人有這個資格和能力。有朋友會說，香港、臺灣的直營模式都很成功啊，大家仔細想一想，港臺地區的面積與內地的面積，它們是何等的渺小。

那么問題是否出在我們這個行業人才的不優秀，答案是否定的。很多MBA、EMBA等高端人才正掌管著我們很多大型中介企業，他們都很優秀，我們的很多經紀人和大部分職業經理人也很優秀，都具有較高的學歷和多企業成長的經歷。

那么問題出在哪里？這些問題為什么會一而再、再而三的出現在我們行業最頂級的高峰論壇話題之中？反正我很少在IT行業峰會上看見大腕們去談論如何企業留人、激勵員工、如何管理及實施區域化的擴張、如何復制等問題（他們偶爾談的擴張是跨行業的、跨國界的擴張）。

可見，我們的直營模式存在著致命的發展缺陷，它不屬于一個成熟的商業模式，否則它也應該像成熟的商業模式如銀行、證券公司、保險公司一樣全國開分支機構，把自己企業的LOGO插遍全國。每每看見身邊的朋友前赴后繼的去探索店鋪式規模化發展的直營模式的時候，真替他們擔心，真是應了一句話“明知山有虎、偏向虎山行”！

互聯網快速發展改變著二手房中介運營模式

當互聯網逐漸成為人們日常生活的重要組成部分后，網絡對二手房中介行業的影響將會比現在更具有顛覆性。目前我國的二手房市場的發展還處于起步階段，但它的起步正處于以新經濟為代表的網絡經濟的發展時期。在這個階段，中國與世界的距離沒有像傳統的制造業那樣與發達資本主義國家差距那么大，甚至比某些國家還要發達。從最新的數據表明，中國的網民數量已經在世界上處于坐二望一的地位，中國的互聯網英雄們在本世紀初也不斷創造世界網絡奇跡。可以說中國的互聯網正改變著中國的產業發展并起到縮短與發達國家的差距的重要作用。

處于傳統產業的二手房中介行業在美國等西方發達國家已經形成了一整套的發展模式，但是當google在美國推出在線房地產服務的時候，美國二手房中介行業開始意識到行業的變革力量的出現，開始思考以獨立經紀人制度和獨家委托制度為主體的市場運行規則將會發生怎么樣的變化。

大家知道，以21世紀為代表的以品牌輸出為核心的中介特許加盟模式一直以來是國內企業所追求的終極目標。如何打造一個重量極的中介航母可能是許多中介老總現在還在追尋的夢想，但是中介行業以人為最大資源的行業，如何讓企業員工的利益與其企業利益緊密結合在一起并能夠長期共存，可能各企業老總都為這個所頭疼。

二手房中介企業具有非常非常大的管理難度，它不僅涉及對人的管理、還涉及動態的信息管理和財務管理，特別是直營連鎖企業的管理難度更遠大于特許加盟連鎖企業的管理難度，搞不好越大的直營企業越容易走向崩潰，也許這也是美國為什么不走直營發展道路的原因吧。

那么現階段是否在我國還可以產生一個像21世紀不動產這樣的具有世界品牌的特許企業嗎？從目前國內各企業的經營模式、我國的房地產市場的法制環境和從整個行業的人才儲備看，可以說都不具備這樣的條件。但是當互聯網在我國進一步快速發展的大環境下，網絡將加速中國的二手房中介企業像世界極企業進軍的步伐，這主要基于中國龐大的住房市場需求、人口基數以及互聯網人口數量所帶來的龐大的市場機會，會給有遠見的二手房企業帶來機會。

可以相信，未來幾年互聯網會改變美國現存的中介企業發展模式，也會讓中國的二手房中介企業獲得快速發展的良機。

第二篇：運營模式

運營模式

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火星女騎士 2011年03月30日 16:35 閱讀(3)評論(0)分類：個人日記

運營的定義就是：對企業經營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。從另一個角度來講，運營管理也可以指為對生產和提供公司主要的產品和服務的系統進行設計、運行、評價和改進。過去，西方學者把與工廠聯系在一起的有形產品的生產稱

運營模式：簡單來說就是經營方法。為“production”或“manufacturing”,而將提供服務的活動稱為“operations”。現在的趨勢是將兩者均稱為 “運營”。企業運營管理最基本的也是最主要的職能是財務會計、技術、生產運營、市場營銷和人力資源管理。企業的經營活動是這五大職能有機聯系的一個循環往復的過程，企業為了達到自身的經營目的，必須對上述五大職能進行統籌管理，這種管理就是運營。運營管理的對象是運營過程和運營系統。運營過程是一個投入、轉換、產出的過程，是一個勞動過程或價值增值的過程，它是運營的第一大對象，運營必須考慮如何對這樣的生產運營活動進行計劃、組織和控制。運營系統是指上述變換過程得以實現的手段。現代運營管理涵蓋的范圍越來越大。現代運營的范圍已從傳統的制造業企業擴大到非制造業。其研究內容也已不局限于生產過程的計劃、組織與控制，而是擴大到包括運營戰略的制定、運營系統設計以及運營系統運行等多個層次的內容。把運營戰略、新產品開發、產品設計、采購供應、生產制造、產品配送直至售后服務看作一個完整的“價值鏈”，對其進行集成管理。另外，有兩個運營名詞值得注意：一是“首席運營官(coo)”，二是“資本運營”。首席運營官(coo)的職責主要是負責公司的日常營運管理，輔助ceo的工作。一般來講，coo負責公司職能管理組織體系的建設，并代表ceo處理企業的日常職能事務。如果公司未設有總裁職務，則coo還要承擔整體業務管理的職能，主管企業營銷與綜合業務拓展，負責建立公司整個的銷售策略與政策，組織生產經營，協助ceo制定公司的業務發展計劃，并對公司的經營績效進行考核。所謂資本運營，就是對集團公司所擁有的一切有形與無形的存量資產，通過流動、裂變、組合、優化配置等各種方式進行有效運營，以最大限度地實現增值。從這層意義上來說，我們可以把企業的資本運營分為資本擴張與資本收縮兩種運營模式。

企業運營模式

當今大多數企業的內部運營模式都具有相近的特點，不論是國營還是私企或是合資、股份企業，其趨同性說明這種結構模式有其存在的優勢，研究這種模式無疑對企業的良性發展

會有很大的幫助。從結構上看大致可分為五個主要部分：行政管理層面銷售層面生產層面技術層面資金管理層面其基本職能體現為：1.行政管理層——企業的“大腦”和“中樞”，其主要職責為：企業的規劃、決策、管理、監督、考核人員聘用與任免以及相關的人事管理公關與企業形象推廣、相關社會活動融資、引資福利、后勤黨建、工會建設和形成企業精神和文化2.銷售層——企業的“龍頭”，其主要職責為：產品銷售——企業生存和資金流通的原動力市場開發新產品推廣——企業發展的原動力情報收集——提供給技術部門處理。是企業信息收集的主要渠道，也是領導決策的主要依據形象推廣——配合行政管理部門，推廣、樹立企業的良好形象，逐步建立品牌效應，引領企業良性發展產品監測——監督生產環節，進一步保證出廠產品的質量庫品管理——庫存產品的保管和規劃，企業生產調度的主要依據用戶服務——與生產部門、技術部門協作，做好售后服務、信息反饋，維護企業良好形象3.生產層——企業的“核心”，其主要職責是：設備采購、使用和管理原料采購、使用和管理生產組織、管理生產人員管理和考核生產成本管理、考核庫品管理外協加工管理、檢測產品檢測、質量保證其追求的理想目標是：質量 效率 成本 安全 創新質量——產品、管理效率——生產、管理、質量成本——材料、人員、生產、質量、安全安全——人員、設備創新——生產、管理4.技術層——企業的“發動機”，其主要職責是：為生產提供技術支持和保證為銷售提供技術支持和保證情報收集、分析、處理、解析技術創新、新產品開發生產過程和生產產品的質量監測人員技術培訓5.資金管理層——企業的“潤滑劑”，其主要職責是：常規財務工作資金使用的管理、監督、指導、考核、預警融資、引資生產經營成本的核算、考核從內部運營關系看具有以下基本特征：1.具有相對完整的基本經濟社會結構行政管理層——相當于政府及相關職能機構生產層——相當于生產企業、生產領域銷售層——相當于經銷商、流通領域技術層——相當于科研和教育機構資金管理層——相當于銀行及相關金融機構2.運營方式具有典型的計劃經濟特征銷售部門根據用戶和市場的需要，向生產部門提出“訂貨合同”生產部門根據“訂貨合同”，購置材料，組織生產，交付合格產品技術部門負責提供技術支持和保障并監督生產過程資金管理部門負責提供所需的資金和相關流通操作，負責成本、利潤的核算和考核，同時監督資金的使用。行政管理部門負責監督、指導、協調、考核3.需求具有單向性（不可選擇性）和相互依賴性特征例如：銷售和生產之間、銷售和財務之間、生產和財務之間就是處于這樣的關系狀態4.交易過程具有高度的透明性和開放性特征各部門之間信息透明度高5.運營調節具有較強的針對性和快速靈活性，可以根據需要快速調整生產和人員安排、改變生產計劃。利弊雙向分析1.這種有計劃、有目的、可控制的生產方式，具有明顯的運營優勢。有利于形成程序化規范管理和程序化流水線作業模式。有利于提高生產效率、降低成本、提高資金的使用率、減少損耗等。有利于規模化生產的形成。有利于企業的整體擴張。（企業的機器）2.對管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理藝術要求較高。制度化管理、質量效率管理、滿工作量管理、工時考核管理、任務承包管理、責任承包管理、工作時間管理、信仰精神管理、“突擊隊式”管理等各種有針對性的管理方式應運而生。管理的科學性、有效性、針對性、及時性將顯得尤為重要同時，開展人性化管理，充分調動人的積極性和主動性，利用好人的趨同性和依賴性，形成良好的企業文化，樹立企業精神和信仰，也會對企業可持續發展產生重要和積極的影響。（金錢不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依賴才是最高境界）（企業的靈魂）3.根據不同的市場需求，生產調度調整反應較快，人員調整、調動相對較容易。（不需要合同，一張文書，一紙調令，甚至一個電話就可解決問題）即由需求的產生，到轉化為生產過程（操作），到產生成品（結果）的效率相對較高。（企業的自由度）4.有利于內部形成小型的高質量的專業化的團體（組），以及最優化的團體組合。有利于產生生產精英，即生產能手、業務骨干、標兵、勞模。這些對生產過程、生產質量、生產效率都將非常有利。這些對企業的發展，特別是高質量、規模化的持續有效發展至關重要。一個人、一個團隊決定一個企業、集團的發展和命運的事例在世界范圍內屢見不鮮。（企業的精靈）5.多數成員對外界的市場變化不敏感，僅僅關心自身利益和身邊環境變化。企業應對市場變化以及在這種變化中的競爭能力往往把握在少數人手中，他們的思想、能力、工作熱情和方法等往往決定著企業的命運。即關鍵部門對個人能力的依賴性較強，是應力相對集中的節點，有一定的脆弱性。權利相對集中，容易造成重大的管理和決策失誤。合理有效的監督方法和機制，重大決策的科學審定等是所有現代規模化企業的重要課題。近期爆發的全球性的金融海嘯更加證明了這一點。（企業的核彈）6.個體發展空間受到一定的限制，可能導致個體的靈活性不強，競爭性不強，主動性不強，容易造成人浮于事。自主創新的動力不強，容易滿足現狀。責任心不強，容易造成事不關己的現象，（這些現象的形成往往與人性的固有弱點有關）。如果管理引導不利，將產生極為不利的負面影響。因而需要較強的宏觀調控、指導和監督（即行政干預和制度約束）經濟（金錢）調控不能成為唯一的有效手段，企業精神、文化、信仰也會起到重要的作用。（企業的隱患）企業發展謀略1.優化“大腦”，增強智慧。優化行政管理層，聘用優秀人才，特別是關鍵人物如總經理或常務副總經理。讓“精靈”變成“精神領袖”，成為公司這一龐大社會體系有效運轉的強有力的動力。即一個特殊的領導者，決定一個特殊企業的前途和命運。2.“政企”分開，各負其責公司的最高行政管理是董事會和監事會，相當于“政”。主要由出資人、股東組成，是公司利益的最大受益者。他們擁有公司的全部財產，以分紅的形式享有公司的利潤。他們有權決定公司的發展和走向，決定關鍵人物的任免，是公司的政策“靈魂”。最高執行機構是執行局和總經理，相當于“企”。由董事會聘用的總經理，以及由其建議聘用的各副總經理、部門主要領導組成。他們決定著企業的日常經營狀況和效益，也關系到企業的未來和發展，是公司的運營“靈魂”。政和企一定要分開，要各負其責。3.練好“鐵頭功”以銷促產，以銷定產，是現有大多數公司所采用的基本策略。因而銷售環節不約而同的就成為各公司、企業的運營“龍頭”，是否有一支強勁有效的銷售隊伍，直接關系到公司的經營和效益，影響著公司的發展和未來。4.擁有一個強有力的“心臟”企業的根本歸根結底是生產。生產的組織管理、員工的素質和對企業的情感、生產設備的合理配置是三個重要的基本要素。

5.科學技術是第一生產力技術是發展的“動力”，技術是運營的“保障”，技術是公司的“未來”。6.資金是企業的“血液”資金是公司生存的“血液”，是生產經營的“潤滑劑”。現代企業、公司是實體經濟和金融經濟的共同體7.企業的精神和文化是企業內部的“粘合劑”和“乳化劑”要讓員工對企業產生足夠的信任，并逐步上升為依賴，愿意把生存和事業交給本企業，這才是企業管理的最高境界。8.企業形象和影響是企業對外的“名片”

標簽 市場營銷 人員管理 計劃經濟 技術支持 行政管理

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第三篇：二手房行業運營管理分析

目前大部分中介采用無底薪高提成的薪金模式，在行業初期這種模式利于行業的快速成長，可在目前市場大環境下，這種模式已抑制了中介的發因素下面是一些簡單的分析

1.行業初期：作為一個新型行業二手房行業和所有的新興行業一樣具備進入門檻低，低運營成本，市場有待培育，后期利潤可觀等一系列同質的條件和市場大環境。在這個階段適合實行無底薪高提成的薪金模式，這一階段二手房行業迅速的擴張，擴張店面吸收大量的員工，其業績的支撐來源于大量的人力工作，而其業績的根本支撐是行業處于初級階段的條件和市場環境，在這里還要加一個心理支撐就是廣大的從業人員對該行業前景的預期。在這一時期和二手房行業同時存在的另一個情形是國內地產也的充分發展。所有的條件與大的市場環境給這個薪金模式提供了實行的可能與可行性。也正是在這一階段二手房行業造就了一些公司并培育了一批優秀的經紀人。為行業的進一步發展打造的堅實的基礎。

2.行業發展期：應該說目前正是這個行業的發展期，可不巧的是由于國內地產行業中處于二手房前端的新房地產行業的非健康發展，造成了今天市場低迷持幣觀望的市場形勢。這個由于行業前端鏈條造成的錯誤卻同樣需要二手房銷售行業一起承擔.于是市場的環境一下被打破了，而二手房行業還沒有發展到具備能自然承受這個市場環境的地步，這就是一種“痛”。在這樣的市場環境下二手房行業的運營模式一下子被市場拋棄了.出現了關門，人員大量離職.這里我們暫不去分析行業的下個階段即行業成熟期，我們來分析一下這個行業在目前的市場大環境下應該如何調整，革新以應對目前的市場，在行業的“陣痛”中生存并得以發展.這里我們暫且不談國內經濟形勢對地產行業的影響，（目前國內的經濟形勢很不明朗）.先分析一下新房行業目前的行業形勢：08年前國內房地產行業得到了充足的發展，然而這種發展并非完全健康，這里我們暫且拋開其行業非健康發展的由來只分析其行業形勢。08年前房地產的發展可用兩個詞形容.“迅猛”，“暴利”。在這兩個前提下地產商們在利益的驅使下不在計較行業是否健康發展，迅速的推動房價大量的囤積土地開發新樓盤，并在樓盤銷售中采用了一切能采用的方式和方法.這樣造成了兩個致命的錯誤一是房價非理性向上二是市場8成左右的同質化產品。這兩個方面積累到今天達到了無法附加的程度便造成了這樣的行業形勢。從而市場杠桿的規律在這時便被放大了，市場迫使地產行業開是的調整和洗牌.現在再看二手房行業，在新房調整洗牌的形勢下二手房也同樣開始調整和洗牌.這便是市場規律.如何調整呢！其實很多實物都有相同的規律和同質化的方面.我們看看成熟行業是個什么樣子的，成熟行業具備的特質如下：1.少數公司或企業控制擁有該行業的絕大部分業務和利潤，有一個成熟的行業標準并形成了利于行業發展的“潛規則”2.行業處于穩定發展期，利潤降低，行業抗風險能力高3.行業文化明朗清晰化4.公司或企業運營管理呈現“流水化”

5.非處于行業調整期，行業內各公司或企業利潤分配與其相應規模及技術成正比分配并不易在短期被打破.而二手房行業目前正處與發展期，準確地說是該階段的前期.可目前的市場大環境可觀的要求該行業快速的成長.下來的就是行業內的各個公司都在摸索。在市場的作用下該行業終會步入成熟期，關鍵就是看誰對目前市場環境看的透，切的準，把握的好，新的運營調整做的精細執行的準確無誤.這里有一個關鍵就是上面所說的成熟行業的第四點既“流水化”反應在二手房行業里準確的理解我工作“程序化”.而“程序化”需要一系列的規章制度和工作監督指導表格.所有這些的推行都需要一個支撐，這個支撐到底是什么我目前還沒想透，可我知道兩點是不可或缺的即底薪和人才

以上只是一點個人的看法，希望不要誤導大家，因為我是處于二線市場（鄭州市場）.有不足之處忘廣大同仁諒解，謝謝

福滿家賈志偉

第四篇：食堂運營模式

機關食堂開辦方案

修改時間:2013-6-19 13:45:27 瀏覽次數：4477次

根據領導關于建設機關食堂的指示，我們組織專人進行了專題調研，先后對省委、省政府、財政廳、教育廳、交通廳、水利廳、省電力總公司、省移動總公司、華中科技大學、華中農大等二十余家單位的食堂進行了實地學習考察，并邀請有關專家到局指導，召開了多次專題會議進行研討。先將開辦方案匯報如下。

一、基本定位

機關食堂以方便機關職工工作進餐，確保廳機關員工工作餐為目標，定位于服務性、非盈利性實體。

二、就餐對象

主要就餐對象為局機關（含機關各處室單位、調水局）在職職工以及上派人員計約297人。同時，廳機關離退休職工168人、省水文局機關在職133人、地方電力測試中心在職18人、漢江公司10人計329人也可自愿購卡進餐。預計平均每餐進餐人數在150人至200人左右。所有餐飲只對上述人員服務，憑身份卡就餐，不對外經營。三，食堂布局

1、場地條件：

2、食堂占用辦公室B、C座一樓及A座一樓一部分，總建筑面筋680&，其中：B座一樓380&(大廳144&，小房間6間分別為62&、45&各一間、30&左右4間計236&)；

三、就餐方式

1、食堂提供員工餐、客餐。員工餐至供應早、中餐，客餐供應中晚餐。

2、員工餐在大廳以自助（份菜自選）形式提供，憑身份卡就餐，不收現金。身份卡只限本人使用。客餐在包房以桌餐形式提供。

3、員工餐保本不賺，保質保量，熱情服務。客餐按市場規則運行，菜價低于市場價。

4、局機關在職職工（含上派人員）進員工餐方式：身份卡由局人事勞動處提供名單，水文局統一配卡，就餐按自助刷現金形式：將每位員工補貼資金充值到就餐卡內，消費不了不退現金，余額可到食堂小賣部消費，員工就餐不限次數，菜肴標價自選，菜肴定為十菜一湯或根據保溫臺，定為十一菜一湯一甜湯，或十二菜一湯；此形式利端：

1、便于員工自由選擇消費，食堂食品品種也可多樣化，員工充分享受到餐補福利；

2、因食堂食品衛生、原材料正規放心、飯菜可口，另因為現在外面餐飲店大部分使用的原材料化學用品超標，員工都有恐懼心理，所以員工會自己自愿選擇到食堂就餐，相對對自家食堂飯菜比較放心；

3、員工自費選擇搭配菜肴，浪費問題會徹底解決，滿意度也會提高；

5、其他就餐對象進員工餐方式：自愿向局機關后勤服務中心申請購置現金身份卡，自行充值現金就餐，就餐標準及價格一樣，消費不了可退現金。廳機關各處室單位可配公用卡一張，用于接待，由用卡單位自行充值

四、經營管理形式

食堂采取委托外包方式經營管理。實行公開招標形式面向社會招聘外包餐飲單位經營管理。

1、局方負責原材料采購，外包單位負責食堂的日常經營管理，包括與政府有關監管部門的接洽，并對食堂的食品制作及安全衛生等負責。

2、局機關后勤服務中心負責監管管理。監管內容以合同形式確定。后勤中心定期進行就餐滿意率統計，當滿意率達到90%以上時，進行獎勵：滿意率在70%--90%之間，不獎不懲：滿意率低于70%，予以懲處：滿意率低于60%，責令整改，或者更換承包單位。后勤中心不定期組織專家對員工餐的質量、品位、價位等進行評估，對發現的問題責令整改。

六、費用核算

局機關在職職工部分員工餐餐費建議由我局負責。若計年最多負責（）萬元（）人*20元*22天*12月）。若考慮局機關離退休職工，再增加（）人，（）萬元，則每年最多負責（）萬元。此項費用不是補助給職工個人，而是支付到實際就餐人員的伙食開支中，不吃不支付。因此核算時不按職工人數計算，而是按實際就餐人數計算。

七、有關問題

1、現廳機關食堂開辦已有三年，食堂部分餐具及雜件都已破損不堪，現要正常營業需增加部分防磁餐具，筷子及廚房雜件及包房用品用具；

2、食堂開辦費用中不含食堂餐具及廚房鍋碗瓢盆等雜件。現粗需費用估計10萬元左右，其中防磁餐具5萬元，廚房雜件5萬元；

3、食堂定位。食堂時定位為工作餐還是福利餐？建議定位為工作餐，主要就餐對象為局機關在職職工。

第五篇：房地產運營模式

房地產運營模式：

第一步 房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召

開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止

四、房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費

第八步 房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立 房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

拿到地塊后，房地產要做事情很多，你要詳細明白的話需要親自經歷或者查閱書籍。我這里給你籠統列舉一些：

一、前期準備階段：

土地獲取后開始前期手續工作：也就是幾個證的獲取（土地證、用地規劃證、工程規劃證、施工許可證）。大體過程是：設計院根據各項指標要求等設計 規劃方案—建筑方案—施工圖紙（這里面牽扯到前期報建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時間為10個月左右。有了施工許可證就可以進行下一步的工程施工工作了。

二、施工階段：

該階段主要是項目現場的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門（設計部、成本預算部、工程部、材料部、財務部、銷售部等）。該階段特點是根據設計圖紙來形成具體的實體工程。要有好多外來單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢的階段。

三、工程達到一定條件（各個地區要求不同）可以辦理預售許可證，房屋開始預售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）

地產商對建材，五金的購貨渠道：一般工程開發商將工程發包給一個施工總包單位，施工合同中約定材料的采購。有些開發商材料采購施工單位采購，根據當初報價結算。也有開發商有專門的材料部，他們給出材料價格，根據該價格最終結算。還有開發商單獨對鋼筋、水泥、商砼等大項自己采購，其他的施工單位采購。還有外墻保溫、門窗、單元門等一些分項工程，開發商也會單獨分包出來。

說這么多吧，你看不明白再追問吧。