第一篇：2015年房地產業(yè)稅收風險特征與檢查要點

2015年房地產業(yè)稅收風險特征與檢查要點

一、房地產業(yè)稅收風險特征

（一）營業(yè)稅

1.是否將收取的房屋預售收入（包括定金）計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。銷售開發(fā)產品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。

「樊劍英：沒有辦理銷售許可證之前所收取的款項，是否繳納營業(yè)稅？已具備定金和預收賬款實質了」

2.是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。

「樊劍英：打入個人儲蓄賬戶，一般對應的是不開正式收據或者發(fā)票，不過總有一天是要入賬的，出現了時間差異。如果直接轉入了關聯單位，一般計入的是其他應付款，但明細對不上」

3.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不計收入。

「樊劍英：按規(guī)定計稅，一是營業(yè)稅、二是企業(yè)所得稅，計入短期借款幾乎無可能性」

4.委托代理銷售，是否按規(guī)定進行納稅申報。

「樊劍英：關鍵是看簽訂合同的銷售主體是誰，代理傭金不得沖減計稅收入，涉及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅」

第二篇：2015年建筑安裝業(yè)稅收風險特征與檢查要點

2015年建筑安裝業(yè)稅收風險特征與檢查要點

（一）營業(yè)稅

1.是否存在不按照稅法規(guī)定的納稅期限繳稅，而是以開票金額申報納稅的情況。具體包括：合同明確規(guī)定付款日期的，是否按合同規(guī)定的付款日期確認收入；合同未明確規(guī)定付款日期的，或未與甲方（發(fā)包方）簽訂書面合同，在收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據后是否確認收入；預收工程款，是否按規(guī)定申報納稅。

「樊劍英：開票不給錢，誰也不開票，開了票也不給錢，更沒人開票，但是稅要不要繳呢？一是檢查合同的付款日期；二是檢查建設方應付賬款借方余額或者預付賬款、其他應收款科目的借方發(fā)生額」

2.是否將整體工程分解記賬，沒有將部分或全部的安裝、裝飾等其他工程收入并入該項工程總造價內核算。

「樊劍英：分解記賬也是一套賬，只要收入總額與建設方合同額一致」

3.以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費、管理費等勞務收入作為營業(yè)稅計稅依據，未將甲方提供的材料、動力等價款計入計稅依據，未申報納稅。

「樊劍英：甲供材只有設備及裝飾勞務除外，建設方提供的物資、動力費用均應該計征營業(yè)稅」

4.對取得工程價款以外的機械作業(yè)收入、固定資產出租收入等是否申報納稅。

「樊劍英：工程價款以外的機械作業(yè)收入也屬于工程收入，固定資產出租收入動產就是有形動產租賃收入，應交增值稅」

5.將超計劃、超面積施工部分是否只確認成本，未確認收入。

第三篇：房地產業(yè)建筑安裝業(yè)存在的稅收風險

房地產業(yè)建筑安裝業(yè)存在的稅收風險

為幫助房地產及建筑安裝業(yè)納稅人了解和規(guī)避涉稅風險，促進納稅義務的依法履行，切實保護納稅人合法權益，助力房地產及建筑業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產業(yè)稅收風險特征

（一）營業(yè)稅

1、是否將收取的房屋預售收入（包括定金）計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。銷售開發(fā)產品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。

2、是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。

3、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不計收入。

4、委托代理銷售，是否按規(guī)定進行納稅申報。

5、私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬和申報納稅。

6、是否利用關聯關系進行關聯交易，以較低的價格轉讓房產（包括銷售給股東、法定代表人）少繳營業(yè)稅。

7、納稅人開發(fā)保障性住房等用途的房產是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

8、銷售商業(yè)店鋪或精裝修房屋時，人為將售房總價分解為購房款和裝修款，對裝修款未并入房屋總價申報繳納營業(yè)稅。

9、發(fā)生視同銷售行為包括：以開發(fā)產品換取土地使用權、股權；以開發(fā)產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務；將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否按規(guī)定申報納稅。

10、按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

11、對將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產品確認收入。

12、出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。

13、出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續(xù)費收入等是否未按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入；或以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規(guī)定計稅。

14、商品房售后服務如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入是否未按規(guī)定申報納稅。

15、利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

16、中途轉讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

17、未完工開發(fā)產品的銷售收入是否已按規(guī)定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

18、產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當本項目的應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨房地產開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。

19、取得政府的經濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

20、客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認收入。

21、取得的土地資產是否不按規(guī)定計價，包括是否擅自擴大或減少土地資產的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。

22、是否虛列拆遷補償費，虛增成本。包括：是否虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費；征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進行歸集分攤，涉及分片分期開發(fā)的，是否在各個項目進行合理分攤。

23、是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。包括：是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，提高建安工程費用；是否存在利用關聯關系虛增成本轉移利潤，從關聯企業(yè)購進材料，向關聯企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本；是否虛列工程監(jiān)理費；是否存在從法人代表個人賬戶支付公司采購費用的情況。

24、是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。包括：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內容不實的發(fā)票入賬等。

25、是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。包括：是否未根據開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發(fā)成本；企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本；一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）；未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本；雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤；發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。

26、是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額。包括：將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除；由開發(fā)企業(yè)投資建設的，位于開發(fā)小區(qū)內的郵電通訊、學校、醫(yī)療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理；在開發(fā)小區(qū)內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產進行賬務處理；臨時出租的待售開發(fā)產品，對其已計提折舊處理是否正確。企業(yè)購買的交通工具（車輛）不計入固定資產計提折舊，而是直接進入管理費用，影響當年利潤，可能存在少繳納企業(yè)所得稅的風險。

27、是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。包括：“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“業(yè)務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況；開發(fā)產品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調整；從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整；工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進行納稅調整；計提的以前應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調整；是否在稅前扣除與收入無關的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

28、各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整；政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；以前損益調整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已作納稅調整；接受捐贈貨幣性資產是否未調增應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產是否低價入賬，少繳所得稅；固定資產盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅；未經審批的固定資產盤虧，是否未作納稅調增，少繳企業(yè)所得稅；無法支付的應付款項長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調整。

（三）土地增值稅

29、對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

30、是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。

31、是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

32、混淆不同項目成本，把不同的項目成本費用混淆，是否按規(guī)定進行成本費用分攤；是否多開具建安發(fā)票金額，虛增建安成本；按照開出的發(fā)票金額作為銷售收入環(huán)節(jié)申報稅款，而對于預收賬款，是否只作長期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報稅款；轉讓方以凈地價轉讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和各項稅費的，是否將土地出讓金和各項稅費轉換一并計算繳納各項稅款。

33、是否未按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

34、是否列支不屬于清算項目的開發(fā)成本；從事房地產開發(fā)企業(yè)，在綠化工程支出方面，是否存在代開與實際業(yè)務價款不符的發(fā)票并據實扣除，虛增開發(fā)成本，少繳納土地增值稅。

35、是否未按規(guī)定方法將相關項目成本在普通住宅和非普通住宅之間進行分攤。

36、是否通過多次對土地進行評估增值的方式增加土地成本，少繳土地增值稅；房地產企業(yè)利用土地評估，將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。

37、清算后又銷售或有償轉讓的房地產，是否未按規(guī)定進行納稅申報，仍然采用預征方式申報；是否存在達到土地增值稅清算條件，并已經進行清算后，剩余的存量房銷售時未按原清算成本進行申報繳納土增稅，只按預征率申報繳納，造成少繳稅款。

38、是否及時進行土地增值稅清算，是否及時向稅務機關報送清算資料，報送的資料是否完整。

（四）土地使用稅

39、承租集體土地用于開發(fā)項目建設，是否繳納土地使用稅。

40、土地等級和使用稅額變更后是否及時調整納稅申報。

41、開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅；《土地使用稅暫行條例》第三條中規(guī)定：土地使用稅按照企業(yè)實際占用面積繳納。在實際中，企業(yè)認為有證無地的部分企業(yè)沒有實際占用，因而在繳稅過程中未按照土地房屋權屬證書上的面積繳稅。

42、未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。

43、符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)；企業(yè)與農民或集體簽訂土地租賃合同，長租（50年或70年）無產權證，實際擁有使用權，沒有土地使用權證，是否存在未申報納稅造成少繳土地使用稅的情況。

44、企業(yè)實際占有使用土地的時間與辦理土地使用證的時間不一致，在計算繳納稅款時應以實際占有使用的時間，而不是以辦證的時間。以辦證時間為準計算繳納稅款的，可能存在少繳納土地使用稅問題。

（五）契稅

45、出讓方式取得國有土地使用權，是否按照取得該土地使用權支付的全部經濟利益計繳契稅。具體包括：以協議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費；以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。

46、以劃撥方式取得的土地使用權，后經批準改為出讓方式取得使用權的，是否補繳契稅。

47、土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉讓或無償贈與的土地使用權，是否已參照納稅義務發(fā)生時當地的市場價格，繳納契稅。

48、房地產開發(fā)企業(yè)以工程換取土地，是否繳納契稅。

49、承受舊城改造拆遷范圍內的土地使用權，是否按規(guī)定繳納契稅。

50、分期支付方式取得的土地使用權，是否按合同規(guī)定的總價繳納契稅。

51、企業(yè)已占有使用土地，但以尚未辦理土地過戶手續(xù)為由不申報繳納契稅；競價取得的土地使用權尚未辦理產權，直接再轉讓的，是否按規(guī)定申報繳納契稅。

52、代收業(yè)主的房屋契稅，是否按規(guī)定代繳；有些房地產企業(yè)銷售精裝修房屋時，往往給購房者分別開具售房發(fā)票和安裝發(fā)票，造成少繳納裝修部分契稅。

（六）房產稅

53、自行建造的自用房產交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。

54、是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應付款上未繳房產稅。

55、與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出是否增加計稅房產原值。

56、新建和購置的房產是否從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。

57、自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關規(guī)定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產稅。

58、是否按規(guī)定將相應的土地價值計入房產原值據以征收房產稅。

59、納稅單位使用免稅單位的房產，未履行納稅義務。

（七）印花稅

60、房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。

61、有否混淆合同性質，從低適用稅率或擅自減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。

62、忽視對工商執(zhí)照、土地使用證貼印花稅票；各類應稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。63、2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，是否按規(guī)定申報繳納印花稅。

（八）個人所得稅

64、未通過“應付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

65、為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅；加班補助是否計入工資薪金所得繳納個人所得稅。

66、以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。

67、以發(fā)票報銷方式套取現金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。

68、支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

69、房地產銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。

70、為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅；企業(yè)按照激勵機制獎勵給員工汽車、提供免費旅游等是否代扣代繳個人所得稅；高管人員收入是否以燃料費等沖減，少繳個人所得稅。

71、各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。

72、支付的利息是否涉及代扣代繳稅金義務而未履行。

73、支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代繳個人所得稅。

74、借給自然人股東超過1年以上的借款，應被認定為股息、紅利分配是否代扣代繳個人所得稅；企業(yè)出資為股東或管理者購各式各樣的會員卡，少代扣代繳個人所得稅；股東或公司員工向企業(yè)借款超過一年未歸還，未代扣代繳個人所得稅。

75、商品房買賣過程中，有的房地產公司因未協調好與按揭銀行的合作關系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金時是否履行個人所得稅代扣代繳義務。

（九）耕地占用稅

76、占用耕地建房是否按規(guī)定申報繳納耕地占用稅；經批準占用耕地的，納稅人須在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅；未經批準占用耕地的，納稅人應自實際占用耕地之日起30日內繳納耕地占用稅。

（十）城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

77、國稅機關查補增值稅、消費稅后，納稅人未向地稅機關申報相應的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

78、不按增值稅、消費稅、營業(yè)稅“三稅”應稅行為發(fā)生地適用稅率、費率申報繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

二、建筑安裝業(yè)稅收風險特征

（一）營業(yè)稅

1、是否存在不按照稅法規(guī)定的納稅期限繳稅，而是以開票金額申報納稅的情況。具體包括：合同明確規(guī)定付款日期的，是否按合同規(guī)定的付款日期確認收入；合同未明確規(guī)定付款日期的，或未與甲方（發(fā)包方）簽訂書面合同，在收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據后是否確認收入；預收工程款，是否按規(guī)定申報納稅。

2、是否將整體工程分解記賬，沒有將部分或全部的安裝、裝飾等其他工程收入并入該項工程總造價內核算。

3、以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費、管理費等勞務收入作為營業(yè)稅計稅依據，未將甲方提供的材料、動力等價款計入計稅依據，未申報納稅。

4、對取得工程價款以外的機械作業(yè)收入、固定資產出租收入等是否申報納稅。

5、將超計劃、超面積施工部分是否只確認成本，未確認收入。

6、是否將水暖、電照、給排水、寬帶等施工項目的收入全額確認。

7、是否將材料差價款、搶工費、優(yōu)質工程獎、提前竣工獎等價外收入直接通過“應付職工薪酬”、“盈余公積”、“利潤分配”等賬戶進行核算，或者直接沖減費用，未申報納稅。

8、對發(fā)包方向承包方提供實物或勞務抵償工程價款等應付款項，承包方未按規(guī)定確認工程價款，隱匿應稅收入。

9、是否將工程價款直接沖減工程成本或費用、抵償債務或換取材料，未申報納稅。

10、是否將工程質量差和延誤工期的罰款等直接沖減工程價款。

11、是否將非主營業(yè)務高稅率的項目混作低稅率項目申報納稅。

12、是否將收取的工程款不入賬，采取“體外循環(huán)”，不給建設方開發(fā)票或開具假發(fā)票，不申報納稅。

13、出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照規(guī)定申報納稅。

（二）企業(yè)所得稅

14、企業(yè)是否按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入。

15、是否混淆成本歸屬期，提前結轉或多結轉工程成本費用。包括：提前結轉未完工工程成本。企業(yè)是否按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本；將直接費用和間接費用提前轉入工程成本；擅自縮短臨時設施的攤銷期，虛增臨時設施攤銷成本。

16、是否虛列材料成本，虛增工程成本。包括：虛列已耗用材料的單價、數量，虛增材料成本；將尚未耗用的材料列入成本；將不屬于材料成本、不能稅前扣除的其他費用列入材料成本；取得虛開發(fā)票或虛構購進材料業(yè)務，虛增材料成本；已竣工的工地剩余已領用材料有無辦理退料手續(xù)沖減成本。

17、是否未按規(guī)定年限計提折舊、計提折舊時固定資產殘值率低于稅法規(guī)定的殘值率。

18、達到無形資產標準的管理系統(tǒng)軟件，是否在營業(yè)費用中一次性列支。

19、是否虛列施工人員數量、虛列應付工資，虛增人工費用。

20、購置、建造固定資產、無形資產購置或開發(fā)期間發(fā)生的合理的借款費用是否不作為資本性支出，而直接計入財務費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確。

21、與生產經營無關的其它費用支出是否稅前扣除；逾期完工的違約金、賠償金、逾期還貸的罰息是否擠占成本。

22、是否未按規(guī)定開具發(fā)票、開具假發(fā)票或虛開發(fā)票。

23、是否以不合法憑證（或無票）列支各項成本、費用，成本核算混亂。

24、承攬外地工程項目，在外出經營申請開具《外出經營活動稅收管理證明》時，是否按外管證記載金額1.5%預繳企業(yè)所得稅；外出經營虛列成本，少繳企業(yè)所得稅。

（三）個人所得稅

25、未通過“應付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

26、以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放交通補貼、誤餐補助、加班補助、通信補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內的部分可免征個人所得稅）。

27、為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。

28、是否以發(fā)票報銷的方式套取現金，支付給個人獎金、回扣、提成等，未代扣代繳個人所得稅。

29、支付給無用工手續(xù)的臨時工工資，是否代扣代繳個人所得稅。

（四）印花稅、房產稅

30、是否按實收資本和資本公積兩項的合計，繳納印花稅。

31、將工程轉包、分包給其他納稅人，所簽訂的分包、轉包合同，是否按照規(guī)定繳納印花稅。

32、經營自用的房屋，是否按規(guī)定繳納房產稅。

33、出租房屋的租金收入是否按規(guī)定繳納房產稅。

34、對房產進行改造、擴建，增加的房產原值是否按規(guī)定繳納房產稅。

35、同房屋不可分割的附屬設施是否計入房產價值，按規(guī)定繳納房產稅。

36、是否按規(guī)定將相應的土地價值計入房產原值據以征收房產稅。

37、簽訂工程施工合同后未依時繳納稅款，是否等到來稅務機關代開建安發(fā)票再同時申報繳納印花稅。

第四篇：“營改增”后房地產業(yè)增值稅稅收風險研究

“營改增”后房地產業(yè)增值稅稅收風險研究

房地產業(yè)營改增有助于暢通增值稅抵扣鏈條、減少企業(yè)負擔。但由于增值稅核算遠比營業(yè)稅復雜，房地產企業(yè)可能存在諸多增值稅涉稅風險，因此有必要梳理分析房地產行業(yè)的增值稅涉稅風險，建立相對應的風險提示指標，以強化對房地產業(yè)的稅源管理。

一、房地產行業(yè)經營特點

房地產業(yè)，是指開發(fā)、管理、交易房地產的整合性行業(yè)，房地產行業(yè)具有以下特點：

（一）經營業(yè)務復雜，往來對象多。除開發(fā)土地和房屋外，房地產企業(yè)還要完善對應的基礎和配套服務設施，覆蓋了從征地、規(guī)劃、建造、出售到后期服務的全部流程，業(yè)務內容復雜多樣，涉及對象廣泛多變，給企業(yè)的進項取得和銷項核算帶來極大的挑戰(zhàn)。

（二）開發(fā)周期長，投資數額大。開地產開發(fā)要經歷勘察設計、征地拆遷、安置補償、建筑施工、配套工程等數個階段，要持續(xù)幾年才能完成，且每個階段都需要大量的人力財力，必須要有源源不斷的資金投入。

（三）資產負債率高，依賴銀行。房地產項目投資大，資金占用時間長，依靠自身資金遠無法滿足投資需求，而一部分房地產開發(fā)企業(yè)因不夠條件上市，只能大量依靠銀行貸款融資。但依靠銀行貸款來進行投資風險較大，成本也相對較高。

（四）政策變化快，經營風險大。近年來，國家對房地產市場的宏觀調控頻頻推出，一定程度上影響了企業(yè)的規(guī)劃和決策。同時，房地產業(yè)資金鏈長、收益期長，一旦規(guī)劃不周全、決策不準確資金運轉不暢，可能會造成產品堆積，導致企業(yè)生產無以為繼。

二、房地產業(yè)面臨的涉稅風險

（一）銷售收入方面

1.銷售產品收入賬務處理不規(guī)范。如取得的銷售款不按規(guī)定入賬，而是故意留在銷售部門；對于出售閣樓、地下停車位、以及房屋裝修部分單獨收取款項，未計入收入；借手續(xù)費、集資費、代收款項等名義向購買者收取的各種性質的價外收費，以及客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金等收入未納入繳稅收入；對外出租房屋商鋪，不如實按收取的租金計算繳納稅款。2.預售收入、結轉收入或分期付款的處理不規(guī)范。如通過預售方式銷售正在開發(fā)建設的產品，取得的款項未如實申報繳納增值稅；開發(fā)建設完成產品后，仍然把預售款記在“預收賬款”等往來賬戶；以按揭等方式銷售開發(fā)產品，在收到首付款、銀行按揭貸款后未如實計算繳稅，或是記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。3.特殊業(yè)務未做視同銷售處理。“以物易物”、“以房抵債”等銷售方式在房地產開發(fā)企業(yè)并不少見，往往使得房地產企業(yè)未及時確認銷售收入，從而導致未及時繳納或少繳納增值稅。

（二）進項抵扣方面

1.多抵進項稅額。如企業(yè)同時開發(fā)多個房地產項目，老項目和新項目混雜，可能存在簡易計稅老項目的進項稅納入新項目抵扣；公共配套設施中像物業(yè)樓等自建自用的不動產，進項稅金與商品房無法區(qū)分，可能多抵扣進項稅額； 出租未售出的商品房，未將產品轉入固定資產并做進項轉出，造成多抵進項。2.虛抵進項稅額。在甲供材模式下，通過虛假的單獨合同，虛開鋼筋、砂石等原材料的專用發(fā)票來認證抵扣進項稅；接受關聯關系企業(yè)提供的原材料或工程服務，故意抬高材料價格或是工程費用，從而增加進項費用。3.不得抵扣進項稅額帶來的風險。房地產業(yè)的建筑工人工資、安置補償費用，自小規(guī)模納稅人那里購買的材料以及企業(yè)自制的磚瓦石灰等，是無法取得增值稅專用發(fā)票的，因此無法進項進項稅抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工單位的費用，在開發(fā)階段支付給的批報建費、拆遷管理費等，不能抵扣進項稅，可能導致企業(yè)少報收入或多抵進項的風險。

三、房地產業(yè)增值稅風險分析指標

（一）行業(yè)增值稅稅負指標

增值稅稅負率=實納增值稅總額/主營業(yè)務收入×100%。將房地產行業(yè)的平均增值稅稅負率設為提醒值。對比企業(yè)增值稅稅負率與提醒值，如果兩者偏差值較大則可能企業(yè)會存在故意隱藏收入、多計成本費用、多抵扣進項稅額等風險疑點。

（二）進項指標

工程完工后，結合第三方涉稅數據，將企業(yè)認證抵扣的進項與施工合同、標書及預決算報告進行對比，分析企業(yè)是否存在多抵、虛抵進項或是進項不合理的風險。

1.分析企業(yè)耗用磚瓦砂石等原材料的情況，與同類產品平均用量和成本進行對比，對用量過大、價格過高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣進項稅的問題。2.分析企業(yè)建筑施工費用及輔助工程費用，與同行業(yè)同類型的平均費用標準，以及企業(yè)預算報告等進行對比，看看企業(yè)的工程及輔助工程費用是否恰當。3.分析企業(yè)廣告、咨詢、鑒證、設計費等進項金額，對比同類開發(fā)產品的平均標準，如超過標準較多且無合理理由的，通過企業(yè)及相關資料核實業(yè)務真實性，分析其是否存在少納稅問題。4.核查企業(yè)選擇簡易征收的老項目的實際情況，隨時跟進未完成交工的老項目的推進情況，查看發(fā)生的進項稅額有沒有按規(guī)定進行轉出。

（三）銷售收入指標

將企業(yè)的申報數據與開工項目登記資料、第三方數據對比分析，查看其銷售收入是否全面完整。

1.通過售樓處相關資料比如銷售記錄、買賣合同、銷售發(fā)票、各類收據等，推算房地產已出售的面積和收入。將測算收入和“主營業(yè)務收入”等科目、增值稅申報表等進行分析比對，查看企業(yè)是否真??統(tǒng)計了銷售收入并進行了納稅申報。2.核查企業(yè)與中介服務機構簽訂的代理銷售合同，以支付的傭金金額和比例來推算企業(yè)的銷售額，反推企業(yè)的銷售收入是否完整屬實。3.將《建設工程規(guī)劃許可證》中記載的房屋開發(fā)面積、容積率、可出售面積以及相應配套設施等數據，與企業(yè)賬載面積、實地開發(fā)面積進行對比，核實是否存在私增可售面積并隱瞞收入的情況。4.與當地房管局交換購房合同備案信息，根據購房合同中列明的面積、金額，與企業(yè)記載的“預收賬款”等明細賬進行比對，推算企業(yè)實際銷售情況。

【參考文獻】

[1] 吳志勇.“營改增”對房地產企業(yè)的影響及應對[J].經濟師，2017，（05）：127-128+131.

第五篇：2006年房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結

2006年房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結

2006年，全國共有67個省級稅務機關組織開展了房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作。現將有關情況專題總結分析如下：

一、房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)的概況

(一)行業(yè)現狀

房地產企業(yè)，既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。其開發(fā)業(yè)務的運作，一般需經過土地或房產的獲取、籌資、規(guī)劃設計、開發(fā)、銷售策劃、預售銷售、房屋完工驗收交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房的售后回租、項目成本清算及所得稅計算環(huán)節(jié)。而建筑安裝業(yè)，則包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)等內容。

房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)既有緊密聯系又有很大不同。其

一、它們是不同的產業(yè)：房地產屬于第三產業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產業(yè)。其

二、是流動性差異大：房地產公司絕大多數為項目公司，依附在所開發(fā)的土地上。即開發(fā)一塊土地成立一個項目法人公司，項目結束公司也就注銷。而建筑公司由于有跨省經營、施工地點變化多，造成流動性大。其

三、是承擔的任務與人員結構不同：房地產公司的主要工作是辦理房地產項目開發(fā)的各項手續(xù)，職工人數少，管理人員所占比例大，主要承擔房產建造過程中的管理、協調與房產建成后的營銷工作。建筑公司主要是承擔對建設項目的工程作業(yè)，職工人數多，管理人員所占比例小。其

四、房地產公司的開發(fā)周期長，資金占用量大，自有資金少，借款多，開發(fā)手續(xù)繁，風險大，利潤高，屬于資金密集性企業(yè)。建筑公司競爭激烈，屬于勞動力密集性企業(yè)。這兩個行業(yè)的緊密聯系的方面是房地產公司的開發(fā)項目一般都交給建筑公司進行施工。

(二)稅收征管現狀

房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)的稅收，除2002年以來的新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅外，其他各稅基本上都屬地稅機關負責征收。另外，建筑安裝業(yè)還有兩個特殊情況：其

一、其外出經營施工業(yè)務需繳納的流轉稅由勞務發(fā)生地負責征收；其

二、有分包業(yè)務的，總承包方依法負有代扣代繳分包公司營業(yè)稅的義務。

從征收方式上看，房地產公司一般都是實行查帳征收，建筑公司既有核定征收又有查賬征收。

從企業(yè)所得稅的匯算清繳上看，房地產公司既有清算又有項目清算，而建筑公司一般只有清算。

二、2006年房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查情況

(一)檢查概況

2006年，全國共有67個省級稅務機關組織開展了房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查，共檢查納稅人51390戶，檢查有問題26197戶，問題率為50.98％；查補收入807349.46萬元(其中，查補稅款708879.12萬元、加收滯納金25977．63

萬元、處以罰款72492．72萬元)，處罰率為10．23％；入庫收入552913．49萬元，入庫率為68.49％；共調減虧損企業(yè)申報虧損額

81955．65萬元。國地稅分項情況見下表：

2006年房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查國、地稅情況表

單位：戶、萬元

項目國稅系統(tǒng)地稅系統(tǒng)

開展單位數33個34個

檢查總戶數16160戶 35230戶

檢查有問題戶數7065戶19132戶

問題率43.72％54.31％

查補收入合計268380.53萬元538968.93萬元

其中，查補稅款241886.43萬元466992.69萬元

加收滯納金7204.66萬元18772.97萬元

處以罰款19289.45萬元53203.27萬元

處罰率7.97％11.39％

入庫收入合計180437.26萬元372476.23萬元

入庫率67.23％69.11％

調減虧損企業(yè)申

報虧損額

70127.92萬元

11827.73萬元

(二)相關數據分析

1．查補總量分析。房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)查補收入占2006年稅收專項檢查工作查補收入總額的42．51％；戶均查補收入(查補收入數／有問題戶數)30．82萬元，是總體戶均查補收入的4．37倍；問題率為50．98％，高于全國平均問題率(38．64％)12．34個百分點。這說明在今后一段時期內，房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)仍將是稅務稽查工作的重點之一。

2．稅種分析。從查補各稅的組成上看，查補的營業(yè)稅、內外資企業(yè)所得稅占本項檢查查補收入的72．78％。其中，營業(yè)稅212809．07萬元，占27．85％；內外資企業(yè)所得稅362726．12萬元，占44．93％。這說明營業(yè)稅、內外資企業(yè)所得稅等行業(yè)主體稅種是房地產業(yè)及建筑安裝業(yè)的稽查重點。

三、檢查發(fā)現的征管漏洞及改進建議

(一)房地產業(yè)

1．稅收管理員責任心不強，造成征管漏洞。一些征管人員不認真分析企業(yè)申報資料的真實性、合理性，不認真分析稅金增減情況及產生的原因，企業(yè)申報多少就征收多少，對企業(yè)申報中涉及的重大涉稅事項、重大涉稅金額不能及時與其他資料進行核對，也不到企業(yè)去與財務帳冊進行核對，造成了稅收征管上的漏洞。如廣州國稅在檢查中發(fā)現有企業(yè)將合同金額中已預提但未付的款項以及按合同金額的1％預提的不可預見費用，在開發(fā)成本中列支，涉及金額4577萬元。另有廣州某房地產企業(yè)預提了還沒有發(fā)生的開發(fā)成本，初步查明涉及金額約3000多萬元。又如2005年廣西南方置業(yè)有限責任公司將原收購的佳園房地產40％股權轉讓給廣西萬正房地產有限責任公司，取得轉讓收益1360．6萬元未進行納稅申報。又如海南金鼎實業(yè)發(fā)展股份有限公司2004年轉讓某房地產項目，把經評估增值的土地成本計入開發(fā)成本中并以此結轉開發(fā)產品銷售成本，按稅法相關規(guī)定少調增應納稅所得額1201．2萬元；2005年轉讓某房地產項目，把經評估增值的土地成本計入開發(fā)成本中并以此結轉開發(fā)產品銷售成本，少調增應納稅所得額975萬元；2004～2005年海南在建項目金鼎中心商廈，把經評估增值的土地成本1050萬元計入開發(fā)成本中。

改進建議：鑒于房地產開發(fā)業(yè)務具有特殊性，業(yè)務流程比較復雜，專業(yè)素質要求較高，建議實施專業(yè)化分類管理。在此基礎上，進一步落實稅收管理員制度，提高稅收管理員素質。房地產行業(yè)企業(yè)所得稅稅收征管工作與稅收管理員的業(yè)務素質、執(zhí)法水平也有著密不可分的關系。因此，要對稅收管理員有針對性的開展房地產行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓，讓其熟悉掌握房地產行業(yè)相關的政策法規(guī)，熟悉房地產企業(yè)的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發(fā)交易的全過程，適應復雜的房地產稅收征管工作。

2．主管稅務機關未能及時與當地相關職能部門進行有效溝通。檢查發(fā)現，稅務部門未根據房地產開發(fā)項目屬地征收的原則，定期主動到屬地房地產管理部門了解索取開發(fā)項目的預售證書、產證等資料及辦理情況，據此督促房地產企業(yè)及時對預售收入交納預征所得稅、對竣工項目及時結轉收入以納入所得稅清算。如桂林桂加房地產有限公司2003年年末“預收帳款”余額達2340萬元，未按季預繳企業(yè)所得稅；又如海南金手指公司是房地產開發(fā)公司，同時開發(fā)幾個項目，已陸續(xù)完工并入住，但一直未按規(guī)定對完工的項目進行結轉繳納企業(yè)所得稅。

改進建議：加強部門信息共享，實現稅收的源泉控管。房地產企業(yè)的開發(fā)業(yè)務流程主要包括立項審批、規(guī)劃設計、項目建設施工、房屋銷售和物業(yè)管理等，在每一環(huán)節(jié)都必須通過政府有關部門辦理相關手續(xù)。稅務機關應與政府、地稅、計劃管理，國土管理，城市規(guī)劃，城市建設和房產管理等行政管理部門加強配合，定期主動向相關部門索取房地產業(yè)的涉稅資料，及時掌握房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)進程，對房地產企業(yè)進行跟蹤管理，隨時了解房地產企業(yè)的應納稅情況和納稅異常情況，項目竣工結算要由稅務師事務所提供審核報告，通過借助外部力量來共同把關，從而對稅收征管工作起到事半功倍的作用。

3．國稅機關對房地產業(yè)的日常管理缺乏力度。目前，國稅部門普遍存在“重增值稅，輕所得稅”的管理理念；對房地產企業(yè)的申報數據、費用列支的真實性、計算方法的政策準確性更缺少有效的日常監(jiān)督，企業(yè)出現的問題得不到及時糾正，并由此造成了房地產業(yè)偷逃稅款的大量存在。

改進建議：將房地產企業(yè)作為重點稅源管理對象進行監(jiān)控。每年的稅收專項檢查都將房地產行業(yè)做為檢查的重點，從該行業(yè)的戶均查補數看也應作為稅收征管部門的重點征管對象。各級征管部門應該在所管房地產公司建立一整套重點企業(yè)稅源監(jiān)控管理辦法，從源頭上堵住房地產企業(yè)偷稅現象的發(fā)生。通過健全制度、夯實基礎、跟蹤監(jiān)控、落實責任，實行精細化管理。從制度入手，從基礎著眼，按戶和單項工程項目建立房地產行業(yè)納稅檔案，實行一戶一檔，對房產開發(fā)項目實行“棟號管理”，按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬，全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，把房地產開發(fā)全過程納入稅源監(jiān)控，不斷地改善和創(chuàng)新管理方式，并不折不扣地執(zhí)行落實，這是精細化管理的基礎。房地產行業(yè)企業(yè)所得稅雖然因為會計核算復雜，有其征管的難度，但它相比其它工商業(yè)，也有它好管理的一面：一是它所開發(fā)的商品房是一種特殊的商品，是不動產，不能轉移也不能隱藏；二是它的許多信息，都可以通過調查進行比對核實；三是從立項施工到銷售，它都有一定的程序，并要簽訂一系列的合同。只要把基礎工作做細做實，就能牽住牛鼻子，把不好管的稅收管好。

4．部分稅務機關內控管理薄弱。河北國稅在檢查中發(fā)現部分稅務機關內部管理不力，存在人為調節(jié)收入的現象。一些地區(qū)稅務部門在完成稅收計劃的情況下，人為控制稅收入庫進度，將稅源留在企業(yè)，有稅不征、違規(guī)緩征，甚至違規(guī)退庫或利用稅款過渡戶人為調節(jié)收入。

改進建議：要嚴肅稅收征管紀律，嚴格按照稅收征管法的要求按時、足額把稅款解繳入庫。

5．企業(yè)所得稅的現行管轄體制存在不足。一是由于目前發(fā)票的管轄權是按照流轉稅分別進行劃分的。因此，企業(yè)所得稅和流轉稅在國、地稅分別管理的納稅人，在現在國、地稅征管信息沒有達到共享的情況下，納稅人少記、漏記應稅收入在短時間內很難被發(fā)現。二是企業(yè)所得稅管理范圍是以企業(yè)所得稅企業(yè)成立的時間為劃分標準，在2002年以前成立的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地稅管理，2002年以后成立的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國稅管理。廣西國稅在稽查中反映，由于房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅與流轉稅的管理機關分離，造成了同一納稅人國地稅都管或都不管的現象。

改進建議：必須加強國、地稅務機關之間的配合與信息溝通；盡快構建國地稅一體化的信息平臺。

(二)建筑安裝業(yè)

1．粗放型的稅收征管模式，效率較低。目前，對于建筑安裝業(yè)的稅收征管，由于主管稅務機關征管人員較少、專業(yè)性管理較弱、征管流程設置尚不完善等原因，各征收單位普遍采取“以票管稅’’手段，僅停留在對建筑業(yè)專用發(fā)票實行代開監(jiān)管上。稅務部門對建筑業(yè)納稅人僅從納稅申報表和財務報表獲取征管信息，不能從整體上掌握其收入、成本、費用、稅金、資金流動等財務指標，因此對納稅人具體施工工程項目的納稅狀況難以準確掌握，零申報、申報不實甚至不申報等情況時有發(fā)生，工程稅收監(jiān)控、稅款流失或滯后繳納現象仍不同程度的存在。如浙江地稅檢查的某建筑公司接受一項目經理(某房地產公司的在職管理人員)掛靠承建一商住兩用樓，合同金額600多萬元(不含附屬工程款)，同時合同約定工程進度款先支付給建筑公司，項目所涉及稅費由建筑公司繳納后將工程余款返還給該項目經理。但實際操作中，僅有28萬元工程款通過掛靠單位支付給該建筑公司，其余700多萬元(含附屬工程款及工程量增加的工程款)直接支付給項目經理，未在該建筑公司賬面上反映施工收入，而工程竣工驗收后，又因其他原因未及時進行竣工結算，結果造成未入賬的700多萬元工程款遲遲未申報納稅達2年之久。改進建議：對建安企業(yè)實行工程施工備案制。加強工程監(jiān)督，嚴格規(guī)范總承包人的納稅申報，要求建筑安裝企業(yè)在每項工程動工之前，將承接工程的施工合同或協議復印一份報主管稅務機關備案。對各個建筑項目實行一人一個或多個實施跟蹤，適時掌握各個建筑項目的進展情況，確保稅款及時足額入庫。此外，統(tǒng)一按照工程進度征稅，根據規(guī)定提供建筑安裝業(yè)專用發(fā)票，并對發(fā)票開具及稅款征收實行全程監(jiān)控。

2．外出經營項目的稅收管理亟待加強。建筑安裝企業(yè)跨地區(qū)跨省經營的情況較多，在現行稅收征管體制下，其企業(yè)所得稅的納稅地點與營業(yè)稅納稅地點不在同一個主管稅務機關，納稅人使用的發(fā)票是經營地稅務機關提供的，納稅人核算地的主管稅務機關無法及時掌握其發(fā)票開具情況，如果納稅人在經營地取得的收入不記帳，經營地主管稅務機關又不能及時提供納稅人經營情況的信息，那么核算地的主管稅務機關就發(fā)現不了納稅人的偷稅嫌疑，待發(fā)現時還須跨地區(qū)調查，耗時費力，增加稅收成本。

改進建議：對建筑業(yè)營業(yè)稅的征收管理，要嚴格實行“項目登記”和“以票管稅”相結合的管理制度重點解決稅款征收和稅源監(jiān)管問題。建筑業(yè)納稅人在簽訂工程承包合同后，辦理《建筑安裝工程項目納稅登記》，按工程項目申報繳納營業(yè)稅。辦理納稅申報時，須同時持納稅申報表、《已完工程項目明細表》和《建筑安裝工程項目納稅登記》，由主管地稅機關登記、驗證并作納稅記錄。同時，要求納稅人進行已完工程結算時，必須開具建筑業(yè)專用發(fā)票；建設單位在結算或支付工程款時也必須以建筑業(yè)專用發(fā)票作為結算或支付憑證。建筑業(yè)專用發(fā)票交由主管稅務機關保管，實行監(jiān)管代開制度。如此一來，既遏制了一些建筑業(yè)納稅人欠稅的連續(xù)發(fā)生，也可以堵住小型零散建筑單位利用發(fā)票偷稅的空子，從而管住建筑業(yè)稅收的源頭。

3．稅務部門未對連續(xù)虧損申報的企業(yè)進行嚴格審核。如云南雅飾裝飾設計工程有限公司在怒江、大理等地的工程收入未按規(guī)定依法申報納稅，賬務處理也未按稅法規(guī)定進行核算和調整，1995年至2004年共收取工程款5015．78萬元，其中掛“應付賬款“1519．27萬元未結轉收入，而向稅務機關報送虛假的納稅申報表，多年來申報企業(yè)所得稅一直為虧損，以此方式偷逃國家稅款。

改進建議：稅務部門要根據規(guī)定對企業(yè)的虧損額進行實地審核或進行納稅評估。同時，總局應專門下文明確：未經稅務機關審核、評估的虧損，企業(yè)不得在以后的稅前彌補。

4．部分查帳征收企業(yè)稅前利潤向所得稅核定征收企業(yè)轉移。如寧波國稅在檢查中發(fā)現，一些企業(yè)在“核定征收”上做文章，將稅前利潤從查帳征收企業(yè)轉移到核定征收企業(yè)。

改進建議：盡管由于客觀上查帳征收與核定征收在稅收制度安排上存在差異，使企業(yè)具備利益輸送的條件，但如果兩者之間不存在關聯關系，則利潤轉移也不會產生。因此核定征收企業(yè)如果與關聯企業(yè)有經濟業(yè)務的往來，則稅務征管部門應該要求這些企業(yè)在納稅申報時進行明示。

四、檢查發(fā)現的政策缺陷及改進建議

1．非關聯企業(yè)間的民間融資利息支出的稅前扣除問題。按照現行《貸款通則》第61條“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務”的規(guī)定，不允許民間融資。但房地產企業(yè)普遍存在向非關聯企業(yè)間融資的現象，稅收政策認可民間融資行為，并對其借款利息支出稅前扣除問題作出了具體規(guī)定：

《企業(yè)所得稅暫行條例》第6條第2款第l項規(guī)定，“向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除”，在《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第10條“納稅人除建造、購置固定資產，以及籌辦期間發(fā)生的利息支出，允許扣除。包括納稅人之間相互拆借的利息支出。其利息支出的扣除標準按照第6條第2款1項的規(guī)定執(zhí)行”，在《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第36條“納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除”。這種政策上的不一致，給稅務機關和納稅人帶來了困惑。

改進建議：總局與相關部門進行溝通協調，盡快明確民間融資利息支出的稅前扣除問題。

2．廣告費稅前列支的政策規(guī)定不一致。湖北國稅反映，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)第8條第2款第l0項規(guī)定，“內資房地產開發(fā)企業(yè)，其預售收入不可以作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數；新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按規(guī)定標準扣除，結轉期最長不超三個納稅。”這就是說，在預售期間至完工之前，即使這三項費用進入當期損益，也要進行納稅調整，如三個內還未完工，意味著這三項費用不能進入計稅成本，但《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第40條規(guī)定，“廣告費可以無限期向以后納稅結轉。”

改進建議：進一步明確規(guī)定房地產企業(yè)廣告費稅前扣除結轉期期是否也可以按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第40條規(guī)定執(zhí)行。

3．房地產企業(yè)在內外資政策規(guī)定上的不統(tǒng)一。湖北國稅反映，國稅發(fā)[2006131號文件第6條規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。”但外資房產企業(yè)所得稅政策上沒有明確視同銷售的規(guī)定。

改進建議：內外資房地產企業(yè)在現有所得稅政策上存在著一定尚未明確的方面應作進一步的明確與解釋。

五、檢查發(fā)現的違法問題及檢查技巧

(一)房地產企業(yè)

1．預售房款未按規(guī)定預繳稅款

違法問題：①預售房款記入“應付賬款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款’’科目核算，長期掛賬不結轉收入。②將預收房款作為購房定金或其他墊付款項，不結轉收入。③以收抵支，巧立門目，通過“其他應收或應付款”科目直接撥付工程款等。④分開開票，一部分開預收款發(fā)票交財務，將另一部分開具收據貨款入銷售部，不入企業(yè)財務賬。

檢查技巧：

1、了解企業(yè)預售房款從收取到記賬的程序及相關記錄，將記錄內容和發(fā)票、明細賬、總賬報表相核對，看金額是否一致；

2、到地稅部門核對企業(yè)開具預收房款的發(fā)票金額與申報的預售房款是否一致；

3、查看建設部門批準的預售房許可證，看企業(yè)可預售的房屋的位置、地點、面積售價等；

4、查看預售房合同，核對與客戶進行商品房交接記錄，確認已交接商品房收取貨款是否與開票數一致。

2、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入。

違法問題：

1、銷售收入確認不及時，長期掛在“預收款”賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；

2、只計商品房收入，車庫銷售不計收入；

3、整體轉讓“樓花”不作收入，即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權整體轉讓給其他具有開發(fā)資質的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬；

4、先租后售的收取的租金不記收入；

5、以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務重組業(yè)務中，不進行收入的確認；

6、以房屋抵頂地價款賠償給原住戶的房屋不作收入處理；

7、合作建造開發(fā)產品以房屋抵頂投資額、以土地使用權、股權等權利換取開發(fā)產品不作收入處理；

8、視同銷售產品不記收入；

9、視同銷售商品價格偏低；

10、價外費用(如代物業(yè)收取的有線電視初裝費、燃氣管道安裝費、防盜門、封閉陽臺等)不記收入；

11、與關聯方之間的出售、出租業(yè)務，或掛往來、或隨意作價；l2、代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；

13、將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不結轉營業(yè)收入；l4、其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質獎等不入“營業(yè)外收入’’核算。l

5、開發(fā)企業(yè)將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來賬戶。

檢查技巧：

1、收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過程中取得的立項審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預售許可證、土地轉讓合同、項目建筑平面圖、竣工驗收單等資料，了解企業(yè)開發(fā)項目及進度情況；

2、從房地產主管部門或相關部門收集各項目建筑面積，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，以確定可銷售面積；

3、審查企業(yè)各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發(fā)生(如抵債、贈送等)；

4、到銷售部門實地查看銷售合同、統(tǒng)計數據、售房發(fā)票、收款收據等資料，并將結果與賬載記錄相核對，以確認收入準確性、及時性；

5、根據未售房屋明細表，并到實地核對，確認未售房數量、面積；

6、根據發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。

7、應檢查“銀行存款，明細賬及“其他應付款”、“營業(yè)外收入”、間接費用等科目，看企業(yè)收到更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等費用后是否掛往來，是否進營業(yè)外收入，是否沖減期間費用。

3．固定資產未按規(guī)定核算

違法問題：

1、企業(yè)將用于辦公的電子設備及汽車、用于宣傳音像設備等記入銷售費用或低值易耗品，在稅前扣除。

2、企業(yè)將開發(fā)產品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產權證明(產權所有人為本企業(yè))，未將此部分成本從可售總成本中結轉至“固定資產"。

檢查技巧：

1、檢查企業(yè)的固定資產賬目，核實相關情況。

2、檢查企業(yè)辦理產權情況，凡將開發(fā)產品產權為本企業(yè)的應當作相應稅務處理。

4．成本劃分不清

違法問題：

1、不按規(guī)定計算期間費用和開發(fā)產品成本，擅自擴大期間費用；

2、將未竣工驗收產品成本并入產品銷售成本；

3、擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉經營成本；

3、在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預計建筑成本轉為銷售成本；

4、返還給建筑商的貨款未沖減銷售成本；

5、立項作為經營資產的項目不及時結轉，或并入可售面積計算銷售成本；

6、企業(yè)自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤；

7、建筑成本重復入賬，在取得建筑發(fā)票結轉完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復進入開發(fā)成本。

檢查技巧：

1、檢查企業(yè)銷售成本明細賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復核計入銷售成本的戶數、面積和銷售收入的統(tǒng)計口徑是否一致；

2、根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，計算當期成本費用，審查申報數據是．否準確；

3、檢查企業(yè)開發(fā)產品成本明細賬，看所列成本是否有合法憑證入賬；

4、查看企業(yè)立項報告書和竣工驗收單，了解公用設施、配套設施和經營資產的處理情況；

5、看往來款項科目，看是否有返還建筑商或其他供應商資金而未沖減成本情況。

5．借款費用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范

違法問題：

1、將利息支出全額在“財務費用”科目中直接列支；

2、向關聯企業(yè)借款全額在稅前列支；

3、借款給關聯企業(yè)長期掛“應收賬款”、“其他應收款”等往來賬務，不按照獨立企業(yè)往來結算應收利息；

4、通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務費用”列支。

檢查技巧：

1、檢查企業(yè)“長期借款”、“短期借款賬”，了解企業(yè)資金來源情況；

2、檢查企業(yè)“財務費用”等科目，看企業(yè)列支的金額是否超過規(guī)定標準；，3、檢查企業(yè)資金往來科目，看是否有長期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關聯企業(yè)。

(二)建筑安裝業(yè)

違法問題：

1、混淆稅目，采取低稅率代替高稅率的手法偷漏稅款。企業(yè)對其應按5％申報納稅的設計與建筑裝飾收入全部按建筑安裝收入3％稅率申報納稅，造成營業(yè)稅流失。

2、總承包人對其分包業(yè)務未依法履行扣繳義務。某些建安企業(yè)承包工程后，按項目部分對外分包，承包企業(yè)只就本身收入部分申報納稅，未履行代扣代繳義務。分包人既無資質又無證件，也不申報納稅。工程總承包人是外地的，分包工程由外地和本地的施工企業(yè)分別承建。工程完工后，建設單位按協議將工程款分別支付給總承包人、轉包人、分包人，致使稅務機關無法按規(guī)定讓總承包人履行代扣代繳義務，部分建筑企業(yè)向個人移包工程，與個人在訂立分包合同時，沒有對個人分包工程實行代扣代繳營業(yè)稅及附加。分包．現象的普遍存在使稅務機關對建安企業(yè)的員工情況很難監(jiān)控，個人所得稅流失嚴重。

3、農村建安企業(yè)稅收秩序混亂。農村建安企業(yè)在內部管理、工程款結算、納稅秩序上混亂。公司對各施工小分隊包而不管，只為其在建筑合同或銀行貸款書上蓋章，而收取一定的管理費，其他一概不管。偷稅行為表現在：私結工程款存入個人存款賬戶，隱匿工程收入進行偷稅；開票不入賬，少提或漏提稅金，結算不開票，轉移工程款項，逃避納稅。

4、掛靠企業(yè)財務制度混亂。工程收支采取往來結算，對工程成本不作真實完整的反映，不建賬或建賬不規(guī)范，增加了對企業(yè)建筑安裝經營活動實施監(jiān)督的難度。企業(yè)通常是先向掛靠方(個人或企業(yè))收取標書制作費，如果投標成功，再按照掛靠方工程金額的一定比例收取管理費，但在繳納稅款時，企業(yè)很少將標書制作費作為收入進行納稅，而管理費也沒有足額繳納營業(yè)稅。掛靠雙方在資金往來、款項支付上不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來進行操作，而是相互交叉攤計費用，在稅收上，瞞報項目、隱瞞收入等。根據稅法的有關規(guī)定，企業(yè)必須對掛靠方取得的工程收入代扣代繳企業(yè)所得稅，但相當一部分企業(yè)未按照規(guī)定扣繳稅款。

5、建安企業(yè)被拖久工程款，加大了企業(yè)所得稅的征管難度。首先，企業(yè)的收入與成本費用不配比，對某項工程，在收付實現制的核算方式下，企業(yè)只確認部分收入，卻將全部工程成本計入同期，造成大部分企業(yè)處于微利或虧損狀態(tài)，從而導致企業(yè)所得稅流失、稅款遞延以及國家稅款被占用；其次，建安企業(yè)將實際收到的款項確認為營業(yè)收入，而不將企業(yè)應收未收賬款確認為應收賬款導致國家稅款流失。

6、建筑安裝行業(yè)在納稅申報方面存在以下問題：第一、工程竣工只列預收賬款，不作工程結算收入，企業(yè)在工程未全部結算前，對取得的部分工程收入款長期在預收賬款中掛帳，只在結轉工程結算收入申報納稅，使稅款出現滯后現象。第二、有的企業(yè)將工程收款部分記入工程結算收入申報納稅，而一部分記入預收賬款和應付賬款。第三是建設單位自備主要材料，建安企業(yè)提供輔助材料，在申報納稅時只按取得的工程入進行申報納稅。第四，建安企業(yè)與建設單位實行以物抵賬和應收應付賬款互抵等方式壓低工程造價．甚至對某些建筑項目收入不入賬，從而形成偷稅。第五、項目完工后由于各種原因遲遲不結算，或以未結算為由，不將預收賬款轉賬。

7、建筑安裝企業(yè)所需用的建筑材料缺乏原始單據，以白條、收據入賬，賬務不健全，造成建筑安裝企業(yè)和貨物銷貨方稅收大量流失，同時建筑材料的供貨商供貨不出具正規(guī)發(fā)票，隱匿銷售收入，偷逃應繳納的增值稅。

檢查技巧：

1、將“工程價款結算收入”賬戶的貸方發(fā)生額的記賬時間與“工程價款結算單”上標明的結算時間及合同規(guī)定的結算時間進行核對，檢查企業(yè)有無推后或提前記錄“工程價款結算收入”賬戶的情況。

2、將建筑安裝企業(yè)損益表中的“工程價款結算收入”項目與“工程結算收入，賬戶貸方發(fā)生額及納稅申報表中的申報數進行核對，檢查企業(yè)是否如實申報納稅。

3、將“工程價款結算收入，賬戶貸方發(fā)生額與“工程價款結算單”、“承包合同書”、“工程預決算表”“工程進度計劃”、“已完工程月報表”等有關會計憑證相對照，檢查企業(yè)應稅收入是否全額入賬，有無漏記工程收入的情況。特別要檢查納稅人向發(fā)包單位收取前述的各種價外費用是否全部入賬。

4、檢查核對企業(yè)賬戶對應關系是否正確合理。一般情況下，“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶的借方對應賬戶應該是“工程價款結算收入，賬戶的貸方，檢查時，如果發(fā)現對應賬戶為“工程施工”、“庫存材料”、“營業(yè)外收入”、“應付福利費”等賬戶，則更要注意納稅人是否存在將應稅收人直接沖減工程成本及轉入營業(yè)外收入、職工福利費等分解、轉移工程價款的情況。

5、檢查“預收賬款”、“應付賬款”、“預付賬款”等往來類賬戶的貸方發(fā)生額，同時核對有關會計憑證，是否存在將已結算的工程價款長期掛賬的現象。特別是“預收賬款(預收工程款)”賬戶，如果該賬戶期末仍有貸方余額，很可能是已實現的工程收入未及時結算轉賬；可結合檢查“工程施工”及工程合同，核實工程進度和結算辦法．查實其營業(yè)額。

6、賬內檢查與賬外檢查相結合。首先應向企業(yè)的生產、計劃部門了解當年開工項目及未完工程數和各項工程的具體位置，并與“工程價款結算收入”、“工程施工”等明細賬戶名稱相核對，企業(yè)是否存在少報工程項目及工程價款結算收入不入賬的問題；其次要深入施工現場進行調查，切實了解工程的實際進度，企業(yè)是否存在將已完工程作為未完工程而導致未申報納稅的情況。

7、建筑安裝企業(yè)將工程分包或轉包給他人的，應首先向企業(yè)的生產、計劃部門調查了解分包、轉包工程情況，然后將“應付賬款”等賬戶與分包轉包工程合同、分包轉包工程的“工程價款結算單”進行核對，檢查分包轉包工程的營業(yè)額是否正確，同時檢查“應交稅金一應交營業(yè)稅”與“應付賬款”賬戶，企業(yè)是否按時、足額計算應扣繳的營業(yè)稅。

8、對于包工不包料的建筑工程，應首先分析“工程施工”賬戶反映的支出結構．判斷建筑安裝企業(yè)有無包工不包料的工程項目。對于“工程施工”賬戶中沒有或很少反映材料物資和動力耗費的工程項目，則應調閱合同、施工圖、預算及發(fā)包方提供的其他有關資料，核實工程耗用但未列工程成本的原材料、其他物資和動力的價款總額并視同工程價款結算收入計算營業(yè)稅。

9、檢查納稅人自建自用建筑物中的自建行為是否視同提供建筑安裝勞務交納營業(yè)稅。具體可通過檢查“固定資產清理”、“固定資產”等科目進行判斷分析。特別要注意企業(yè)行政事業(yè)單位中實行獨立核算的自營施工單位為所在單位承建建筑安裝工程，且與本單位結算工程價款未申報納稅的情況。

10、對于納稅人兼營的其他應納營業(yè)稅項目，可重點檢查是否列入帳外，并檢查“其他業(yè)務收入”明細賬貸方發(fā)生額，并同時核對納稅申報表，是否如實申報納稅。

六、檢查工作建議

(一)通過對房產業(yè)及建筑安裝業(yè)的稅收專項檢查，對這兩個行業(yè)存在的屬于稅務機關調控稅收入庫進度，違規(guī)緩征等稅收征管中存在的問題，應向被查企業(yè)主管稅務機關提出書面稽查建議，從而達到“以查促管”的目的。

(二)對于在稽查過程中查處的無視稅收法律，賬外經營或者利用虛假合同、協議隱瞞應稅收入、虛列成本、做假賬等來偷逃稅收的行為，稽查部門應該嚴格按照《稅收征管法》等法律、法規(guī)規(guī)定，加大處罰和打擊力度，該立案的立案，該移交的移交，不能以罰代刑。

(三)在對房產業(yè)及建筑安裝業(yè)的檢查中較多地存在收受虛假普通發(fā)票入賬的情況，因此，除了對其進行處理、處罰外，應該進一步加強對其取得的虛假發(fā)票進行深入檢查，從源頭上杜絕虛假發(fā)票的開具。

(四)在對于房地產業(yè)檢查過程中存在的取得預售收入未按規(guī)定進行土地增值稅預繳，應按照規(guī)定進行查補預繳稅款，對于在檢查中發(fā)現房產銷售后達到土地增值稅清算標準的，但仍未進行土地增值稅清算的項目，要認真做好有關項目的土地增值稅清算工作，從而確保稅收政策的落實到位。

（五)稽查部門應加強對建筑安裝業(yè)核定征收的檢查，發(fā)現其不符合《稅收征管法》及國稅總局有關文件所規(guī)定的核定標準的，應當建議主管稅務機關取消該企業(yè)核定征收，恢復查帳征收，防止國家稅收的流失。

(六)要加強建筑安裝企業(yè)跨省市經營的檢查力度，通過稅務征收機關獲取企業(yè)外出經營的相關資料和申報納稅的情況，檢查企業(yè)是否存在利用異地經營所取得收入不入賬，不向核算地主管稅務機關申報納稅，有意逃避納稅的偷稅行為。

(七)檢查中發(fā)現建筑安裝業(yè)對其分包工程不履行稅款的代扣代繳義務，只是收取管理費，同時有意編造虛假記賬憑證，虛增工程成本，掩蓋分包情況，進行偷逃稅款，因此在對建筑安裝業(yè)進行檢查時，應加強對存在總包與分包項目合同的了解，以及納稅人進行項目分包后稅款代扣代繳情況的檢查。