第一篇：關于〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法(試行)〉的公告》的解讀

關于《山東省地方稅務局關于發布〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）〉的公告》的解讀

一、主管地稅機關應如何實施項目管理工作

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號，以下簡稱規程）第六條規定，主管地稅機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理，并做到稅務管理與納稅人項目開發同步。其目的：一是掌握房地產開發項目取得預售收入時點，加強土地增值稅預征管理；二是獲取房地產開發項目設計、立項、規劃、建設等基礎信息，在項目建設初期明確清算單位；三是規范納稅人按照確認的清算單位進行收入、成本、費用的核算和歸集；四是為實施清算條件認定和清算報告審核提供參考依據。主管地稅機關應按照《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理試行辦法(試行)》（以下簡稱辦法）第五條的規定，及時獲取房地產開發項目有關的各類報批報驗文件以及工程合同等相關資料，分項目建立檔案、設置臺帳，探索運用信息化手段對房地產開發全過程實行跟蹤管控的方式方法。同時，各縣（市、區）地稅機關可結合當地實際情況，實施房地產行業稅源專業化管理。

二、納稅人如何辦理項目登記。

根據國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（國稅發〔1995〕90號）規定，從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管地稅機關報送《土地增值稅項目登記表》。辦法第六條規定，納稅人應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后十日內，向主管地稅機關辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目登記表》及主管地稅機關要求報送的其他資料。

三、保障性住房是否預征土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”。《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕048號，以下簡稱財稅〔1995〕048號文件）第十四條規定：“當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案”。為落實國家關于促進公共租賃住房、經濟適用住房以及棚戶區改造安置住房建設等精神，針對保障性住房項目多屬于普通標準住宅且增值率較低，辦法第九條第二款規定，納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，報經主管地稅機關登記或備案后，暫不預征土地增值稅。上述保障性住房項目應符合《財政部 國家稅務總局關于廉租住房 經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）、《財政部國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）和《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》（財稅〔2014〕52號）的具體規定。

四、非直接銷售房地產的收入是否納入預征

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號，以下簡稱國稅發〔2006〕187號文件）第三條的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。辦法第十三條規定，對房地產開發項目在清算前發生的應視同銷售房地產的收入，應按規定預繳土地增值稅。

五、處置地下人防設施取得的收入是否納入預征和建造成本是否準予扣除 根據《中華人民共和國人防法》規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑、投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。國家保護人民防空設施不受侵害。禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。因此，房地產開發項目按規定建設的人防工程產權應屬于國家所有，其投資者處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施不能實現產權轉移，取得的收入不應視為轉讓房地產收入。辦法第十五條規定，房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅。在清算申報時，按照辦法第三十一條規定，房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。

六、如何確認房地產開發項目全部竣工和已竣工驗收

根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

（二）開發產品已開始投入使用；

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

辦法第二十一條參照以上規定，對房地產開發項目應清算和可清算條件中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”作了明確。

七、納稅人辦理清算申報時應提供哪些資料

（一）土地增值稅清算申報資料。《土地增值稅清算管理規程》第十二條規定了納稅人進行土地增值稅清算時應提供的清算資料。辦法第二十三條對清算申報所需提報的資料做了進一步明確。

（二）明確了補報資料的時限。納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書》，列明需補正的資料，要求納稅人在15日內補報，納稅人補齊資料后，予以受理。

八、稅務機關清算審核時限如何規定

根據《土地增值稅清算管理規程》第十五條規定，主管地稅機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內組織清算審核，具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。辦法第二十五條明確了主管地稅機關受理納稅人清算申報資料后，應自受理申報之日起90日內完成審核，如有特殊情況無法完成的，經縣級地方稅務機關批準，可延期完成，并書面告知納稅人。

九、清算單位如何確認

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”。國稅發〔2006〕187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額”。為方便基層操作，辦法第二十七條對清算單位進行了明確，即原則上以發展和改革部門下發的《立項批復書》、規劃部門頒發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》等為依據確認清算項目。

對在同一個項目中，既建造普通標準住宅又建造其它類型房地產的，無論是否享受普通標準住宅優惠政策，均應按規定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

具體清算類型劃分由各市地方稅務局視情統一確定，報山東省地方稅務局備案。

十、政府性基金和行政性事業收費如何扣除

辦法第二十九條第（二）房地產開發成本中規定，在房地產開發期間，按政府規定繳納的與房地產開發項目直接相關的政府性基金和行政事業性收費，計入開發成本，并加計扣除。具體范圍由各市地方稅務局確定。

十一、裝修費用如何扣除

辦法第二十九條規定，裝修費用可以計入房地產開發成本。

《財政部關于印發〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的通知》（財法字[1995]第6號）規定：“條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品”。因此，總局解釋，上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

十二、房地產開發企業繳納的與轉讓房地產有關的稅金是否包括印花稅 根據財稅〔1995〕48號文件第九條規定：“細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除”。因此，辦法第二十九條規定，與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

十三、土地增值稅如何進行風險防控

按照《山東省地方稅務局稅收風險管理實施辦法（試行）》的有關規定，辦法明確了以風險管理為導向，對土地增值稅預征環節和成本費用管控環節進行風險識別，并針對稅收風險點，采取有效措施，降低土地增值稅稅收損失率，提升土地增值稅征管質量。

十四、清算鑒證質量如何進行評價

辦法第五章要求縣級地稅機關從鑒證報告規范度、鑒證報告差異率、鑒證報告可信度三個方面進行評價，并對清算鑒證質量按甲、乙、丙三個等級做出評價結論。對被評為丙級的鑒證人，市級地稅機關可按國家稅務總局《注冊稅務師管理暫行辦法》（國家稅務總局令第14號）的相關規定進行處理。

十五、法律責任如何規定

根據《中華人民共和國征收管理法》等有關規定，辦法第六章重點對納稅人、稅務師事務所、會計人員、注冊稅務師、稅務人員以及造價工程師在土地增值稅管理過程中可能產生的法律責任進行了梳理、歸集，并對各類違規行為應承擔的法律責任和應采取的處罰措施進行了明確。

十六、辦法的執行日期是如何規定的

本辦法自2015年 8月1日起施行，納稅人已經進行土地增值稅清算申報、但主管地稅機關尚未下達清算審核結論的，也應參照本辦法執行。

山東省地稅局 2015年07月01日

第二篇：濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強我市房地產開發企業土地增值稅的清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務局土地增值稅預繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內房地產開發企業已預繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產開發企業主管地稅機關負責。

第四條 納稅人應在房地產單位項目竣工決算后30日內持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產開發合同（或房地產開發項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規劃批復；

（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他與開發轉讓房地產有關的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質量監督部門出具的單位工程質量認定合格(優良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結（決）算書》，全部實現銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產開發項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產開發項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。

納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，應自轉讓合同簽定之日起30日內提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產開發項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關認為有必要的，可報經縣（市、區）地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機關在進行土地增值稅清算時，應審核以下內容：

（一）轉讓房地產收入總額，包括轉讓土地收入、轉讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用以及與轉讓房地產有關的稅金；

（三）預繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產開發項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產轉讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據當地同類房地產的市場價格進行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以協議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費。

(二)房地產開發成本。指納稅人開發土地和新建房及配套設施實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

6、開發間接費用，包括企業內部獨立核算單位為開發產品而直接組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）房地產開發費用。指與開發土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和經省以上人民政府批準征收的規費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。

（五）根據《條例》第六條(五)項規定，按本條

（一）、（二）項規定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積占開發土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉讓土地使用權同時轉讓地上建筑物的，按照轉讓建筑物的建筑面積占總規劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內結清應補繳的稅款。預繳稅款超過清算后應繳稅款的，主管地稅機關應及時辦理退稅，或者經納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規定執行。

第十六條 本辦法由濟南市地方稅務局負責解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執行。

第三篇：山東省地方稅務局民間借貸稅收管理辦法(試行)

關于發布《山東省地方稅務局民間借貸稅收管理辦法（試行）》的公告

2011年第4號

為加強我省民間借貸稅收管理，堵塞稅收漏洞，山東省地方稅務局制定了《民間借貸稅收管理辦法（試行）》,現予以發布，自2011年10月1日起施行。

特此公告。

二○一一年九月二十一日

山東省地方稅務局民間借貸稅收管理辦法（試行）

第一條 為加強民間借貸稅收管理，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則等有關稅收法律、法規、規章，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱民間借貸，是指金融機構之外的單位、個人之間相互拆借資金、集資等融資行為（以下簡稱應稅勞務）。第三條 凡在我省范圍內有償提供民間借貸應稅勞務的單位和個人以及從我省取得利息收入的外國企業或個人（非居民），均應按本辦法的規定履行納稅義務。

有償是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

第四條 納稅人提供應稅勞務應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、地方水利建設基金、企業所得稅（或個人所得稅）。其中：營業稅適用“金融保險業”稅目，個人所得稅適用“利息、股息、紅利所得”稅目。

第五條 納稅人應納營業稅的計稅營業額為貸款利息收入，包括加息、罰息、逾期償還利息或者其他經濟利益。

第六條 納稅人的計稅營業額或應納稅所得額應以人民幣計算，納稅人以人民幣以外的貨幣結算的，應當折合成人民幣計算。營業稅計稅營業額的折合率可以選擇營業額發生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價，納稅人應當事先確定采取何種折合率，確定后1年不得變更。企業所得稅應納稅所得額的折合率應當按照月度或季度最后一日的人民幣匯率中間價，折合成人民幣計算。終了匯算清繳時，對已經按月度或季度預繳稅款的，不再重新折合計算，只就該內未繳納企業所得稅的部分，按照納稅最后一日的人民幣匯率中間價，折合成人民幣計算應納稅所得額。

第七條 納稅人提供應稅勞務，按照貸款利息收入和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額的計算公式為：

應納營業稅=利息收入×5% 應納個人所得稅=利息收入×20% 應納非居民企業所得稅=利息收入×10%（稅收協定或安排的稅率低于10%，按協定或安排規定的稅率計算）

城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、地方水利建設基金、企業所得稅應納稅額分別按相關的法律、行政法規、規章的規定計算繳納。

第八條 營業稅納稅義務發生時間，為納稅人提供應稅勞務并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。取得索取營業收入款項憑證的當天，是指：簽訂書面民間借貸合同并明確付款日期的，納稅義務發生時間為確定付款日期的當天；未簽訂書面合同或書面合同未確定付款日期的，納稅義務發生時間為取得借貸資金利息收入的當天。

個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付利息的單位或者個人為扣繳義務人，扣繳義務發生時間，為扣繳義務人支付利息的當天。

非居民各項稅收，以直接負有支付相關款項義務的單位或者個人為扣繳義務人。扣繳義務人對境外非居民納稅人支付利息超過三萬美元的，必須到主管稅務機關開具對外支付稅務證明后才能付匯。

第九條 營業稅的納稅期限為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別確定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

第十條 納稅人營業稅的納稅地點為其機構所在地或居住地；扣繳義務人代扣代繳個人所得稅的納稅地點為其機構所在地或居住地；扣繳義務人代扣代繳非居民各項稅收的納稅地點為其機構所在地或居住地； 第十一條 納稅人應當真實、準確、全面地核算應稅勞務的發生，并根據合法、有效憑證記賬。

第十二條 應稅勞務發生后，納稅人應當及時向主管稅務機關申報繳納稅款并申請開具合法票據。

第十三條 主管稅務機關應當建立民間借貸融資雙向申報制度，融資雙方應當按照本辦法規定按時辦理納稅申報，如實報送相關資料。具體報送資料由主管稅務機關根據實際需要確定。

第十四條 主管稅務機關應當拓寬信息采集渠道，建立健全信息核查制度，按月對融資雙方財務報表往來賬項進行比對、分析和驗證。

第十五條 主管稅務機關應當加強對融資過程的跟蹤控制，根據民間借貸雙方的關聯關系（集團企業、關聯企業和其他）、利息收付、財務處理等特征，確定適用不同的征收方式，實施分類管理。

第十六條 主管稅務機關應當根據企業融資類型、規模、頻繁程度，實施重點管理。

第十七條 納稅人有下列情況之一的，主管稅務機關有權核定其應納稅額：

1、納稅人不能提供真實有效的民間借貸合同或借據，但經稅務機關核查，有充分證據表明存在民間借貸行為和金額的；

2、納稅人雖能提供真實有效的民間借貸合同或借據，但約定的利率明顯低于市場利率水平又無正當理由的；

3、發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的。

第十八條 納稅人有本辦法第十七條所列情形之一的，主管稅務機關有權采用下列順序核定其應納稅額：

1、按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

2、按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

3、按下列公式核定：

營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省地方稅務局確定。

納稅人對稅務機關采取本條規定的方法核定的應納稅額有異議的，應當提供相關證據，經稅務機關認定后，調整應納稅額。

第十九條 主管稅務機關應當按照有利于稅源控管和方便納稅的原則，委托接受應稅勞務的單位和個人代征該應稅勞務應納的營業稅金及附加。

第二十條 扣繳義務人向個人支付利息時，應依法代扣代繳個人所得稅。

第二十一條納稅人發生的利息支出，按照企業所得稅法的有關規定可以在稅前扣除。企業向股東或其他與企業有關聯關系的自然人借款的利息支出，在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過規定比例和稅法及有關規定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發生的當期和以后扣除。

第二十二條納稅人、扣繳義務人未按規定申報納稅以及發生稅收違法行為的，應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

第二十三條本辦法未盡事宜按現行稅收法律法規及有關政策執行。

第二十四條本辦法由山東省地方稅務局負責解釋。第二十五條本辦法自2011年10月1日起實施。

第四篇：《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》解讀

《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理

規程（暫行）》解讀

為加強我省土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關文件規定，廣東省地方稅務局印發了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程（暫行）》（以下簡稱《規程》），現解讀如下：

一、為什么要制定《規程》？

隨著經濟的不斷發展，房地產開發行業發展壯大，土地增值稅的征收管理日顯重要。為了嚴格執行土地增值稅的稅收政策，認真落實國家稅務總局文件精神，強化對土地增值稅的征管工作，特別是進一步提升土地增值稅清算工作質量和效率，優化、規范土地增值稅清算管理業務流程，特制定《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程（暫行）》。

二、制定《規程》的政策依據是什么？

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，以《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等一系列文件為依據，在國家稅務總局授權內，結合今年我省土地增值稅征管實踐成果制定本規程。

三、制定《規程》的指導思想是什么？

制定《規程》的指導思想是：一是明確土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，強調納稅人應對清算申報資料的真實性、準確性和完整性負責；二是優化納稅服務，強調稅務機關應當提供周到細致的納稅服務，特別是更加注重降低納稅人的涉稅風險。

四、《規程》適用的范圍是什么？

《規程》適用于廣東省內房地產開發項目及直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。

五、《規程》突出的主要內容有哪些？

《規程》針對土地增值稅清算管理特點，結合我省房地產開發的實際，突出可操作性，努力實現土地增值稅清算業務的流程化、規范化、標準化。

六、稅務機關提升納稅服務質量，特別是加強開發前期的服務，努力降低納稅人涉稅風險的安排有哪些？

《規程》明確指出稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合市場因素，確定單位面積的扣除項目金額標準。凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設計或施工環節出現特殊情況可能導致工程造價高于當地扣除項目金額標準的，納稅人應在施工前或施工過程中向主管稅務機關報告，報送相應的設計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。

七、《規程》對納稅人資料報送有什么要求？

《規程》要求納稅人應將取得土地、項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務機關報送。

（一）取得土地、立項與規劃環節：納稅人取得（包括以出讓、轉讓、接受作價入股進行投資或聯營及其他方式取得）土地使用權，辦理立項與規劃手續并取得規劃建設部門的修建性詳細規劃批復后30日內，應向主管稅務機關報送下列資料：

1.國有土地使用證、出讓合同（協議）或其他相關證明。

2.修建性詳細規劃批復文件（含修建性詳細規劃圖）。

（二）項目工程施工環節：納稅人申請領用發票前，應向主管稅務機關報送下列資料:

1.建筑工程預算書。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造價情況備案表、工程量清單。

（三）銷（預）售商品房環節：

納稅人在取得商品房預售許可證時，應向主管稅務機關報備。開發項目的銷售比例達到80%的當季起，納稅人應按季向主管稅務機關報送項目銷（預）售的銷控明細，內容應包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

（四）項目竣工驗收備案環節：完成項目竣工驗收（備

案）手續后30日內，納稅人應向主管稅務機關報送由當地建設主管部門出具的建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。

（五）取得房地產權屬證明環節：取得商品房權屬證明后30日內，納稅人應向主管稅務機關報送下列資料：

1.建筑工程竣工結算資料。

2.房屋測量成果報告書。

（六）其他資料，如立項批準文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設計合同、商品房權屬證明和由建設單位、監理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產開發相關資料，需向主管稅務機關報送或者企業留置備查，由地級以上市地方稅務局確定。

八、納稅人報送的憑證資料不符合清算要求或不實應如何界定？

《規程》指出憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關規定、程序、手續進行工程結算的。

2.工程結算項目建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的。

3.裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質且賬務健全的企業施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程

量清單、材料苗木清單，建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質企業、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的。

4.房地產開發企業與工程承包企業互為關聯企業，建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的。

5.大額工程款采取現金支付或支付資金流向異常的。

九、《規程》對哪些法律責任進行了明確？

《規程》將相關涉稅人員法律責任單獨成章，對納稅人、會計人員、造價工程師、注冊稅務師和稅務師事務所以及稅務人員相關涉稅行為可能產生的法律責任進行了梳理、歸集，并強調如有違法違規行為，將由相關部門依照相應的法律法規進行問責。

第五篇：05貴州省地方稅務局土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)

貴州省地方稅務局 土地增值稅清算管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發?2006?187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發?2009?91號）等相關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于從事房地產開發的企業（以下簡稱納稅人）所開發房地產項目的土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》（見附件1），向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算，原則上以納稅人取得的《建設工程 規劃許可證》為依據確認清算單位。

第五條 房地產項目中既建有普通標準住宅，又建有其他商品房的，在土地增值稅清算時，應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第六條 土地增值稅的清算主體為納稅人，主管稅務機關負責土地增值稅的清算受理和審核。

第二章 項目管理

第七條 主管稅務機關應加強房地產項目的日常稅收管理，實施項目管理。主要應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第八條 納稅人應當按照國家財務會計制度并結合土地增值稅清算管理要求，對分期開發項目或者同時開發多個項目或同一項目中建造不同類型房地產要按不同期間和不同項目合理歸集不同類型房地產的收入、成本和費用。

第九條 納稅人應當在取得（包括出讓、轉讓、接受投資作價入股及其他方式）國有土地使用權環節，向主管稅務機關報送下列資料：

（一）國有土地使用權出讓或轉讓合同（協議）；

（二）國有土地使用權證；

（三）建設用地規劃許可證；

（四）其他相關資料。

第十條 納稅人應當在辦理立項與規劃環節，向主管稅務機關報送下列資料：

（一）房地產項目立項批文；

（二）建設工程規劃許可證；

（三）建設工程施工許可證；

（四）其他相關資料。

第十一條 納稅人申請領用或代開銷售不動產發票前，應向主管稅務機關報送下列資料：

（一）建筑工程預算書；

（二）建筑工程設計合同；

（三）建筑工程施工合同；

（四）工程造價情況備案表；

（五）工程量清單；

（六）其他相關資料。

第十二條 房地產項目設計或施工環節出現特殊情況可能導致土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等發生重大變化的，納稅人應當在施工前或施工中向主管稅務機關報告，并報送下列資料：

（一）變更的設計或施工圖；

（二）變更的工程量清單；

（三）變更的裝飾材料清單；

（四）變更的綠化苗木清單；

（五）其他相關資料。

第十三條 房地產項目每取得一張銷（預）售許可證時，納稅人應及時向主管稅務機關報備。房地產項目竣工驗收手續辦理完成后，納稅人應及時向主管稅務機關報送建筑工程竣工驗收備案表。

第十四條 納稅人應當在取得商品房權屬證明后向主管稅務機關報送下列資料：

（一）商品房權屬證明；

（二）建筑工程竣工結算資料；

（三）房屋測量成果報告書；

（四）建設單位、施工單位、監理單位三方簽字蓋章的 項目竣工圖；

（五）其他相關資料

第十五條 房地產項目已售建筑面積達到可售建筑面積 85%以上（以下簡稱銷售比例），或者該銷售比例雖未達到85%，但已售建筑面積與自用、出租面積合計達到可售建筑面積85%的，納稅人應當在15日內向主管稅務機關報送《房地產項目銷售和使用情況表》（見附件）。

第三章 清算條件

第十六條 符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增 值稅清算。

（一）房地產項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第十七條 符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%（含）以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經自用或出租的。

納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等視同銷售的房地產面積一并計入已轉讓房地產建筑面積計算銷售比例。

（二）取得房地產項目最后一張銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）主管稅務機關對房地產項目進行納稅評估后，有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為且可能造成稅款流失的。

上述第（一）款中“該比例雖未超過85%，但剩余的可 售建筑面積已經自用或出租的”是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產項目可售建筑面積比例在85%以上。

第四章 清算申請與受理

第十八條 凡房地產項目符合本辦法第十六條規定的，納稅人應當在達到土地增值稅清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

第十九條 凡房地產項目符合本辦法第十七條規定，主管稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的，應出具并送達《×××土地增值稅清算通知書》（見附件）。納稅人應當自收到《×××土地增值稅清算通知書》之日起90日內辦理清算手續。

第二十條 主管稅務機關應自受理清算申請之日起90日內完成清算審核并作出清算結論。如確有特殊困難無法在規定時間內完成清算審核的，經主管稅務機關批準，可適當延長清算審核時間，但最長不得超過60日，并書面告知納稅人。

第二十一條 納稅人應自收到主管稅務機關出具并送達的清算審核結論之日起5個工作日內辦理補（退）土地增值稅手續，預期不辦理補繳稅款手續，應自期限屆滿之次日起按日加收0.5%的滯納金。

第二十二條 納稅人未按本辦法第九至十四條規定及時 報送相關資料的，在辦理土地增值稅清算手續時，應連同下列資料一并向主管稅務機關提供：

（一）土地增值稅納稅申報表及其附表（見附件）。

（二）房地產項目清算說明，內容主要包括房地產項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況。

（三）項目竣工決算報表，當期財務會計報表（包括損益表、主要開發產品銷售明細表、已完工開發項目成本表）。

（四）取得土地使用權時所支付的地價款憑證。

（五）能夠按房地產項目計算分攤利息支出的銀行貸款利息結算通知單及有關的證明和借款合同。

（六）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（七）商品房購銷合同統計表及銷售明細表，內容主要包括：銷售項目棟號、房號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（八）房地產項目的工程竣工驗收報告。

（九）與轉讓房地產有關的稅費完稅憑證和繳費證明，包括已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

（十）納稅人委托稅務師事務所審核鑒證的房地產項目，還應報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（十一）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清 算有關的證明資料等。

第五章 清算收入確認

第二十三條 清算收入是指納稅人有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的全部價款及有關的經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十四條 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

第二十五條 納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，應在產權發生轉移時視同銷售并確認收入。

納稅人以其開發產品對被拆遷戶進行安臵補償的，安臵用房視同銷售處理并于產權發生轉移時確認收入。

上述所稱“產權發生轉移時”，應按實質重于形式的原則加以判斷。無論納稅人與受讓方是否辦理不動產權屬變更登記，只要有相關證據證明該轉讓行為已實質發生，且納稅人已獲得相應的經濟利益，受讓方也已取得對房地產占有、使用和收益的權利，即應視為產權發生轉移。第二十六條 納稅人銷售開發產品的價格低于同期同類房地產平均銷售價格20%以上或者低于成本價而又無正當理由的，主管稅務機關有權按市場公允價值核定其銷售價格，但下列情形除外。

（一）采取政府指導價、限價等非市場定價機制進行銷售的開發產品；

（二）由法院判決或裁定價格的開發產品；

（三）采取公開拍賣方式決定價格的開發產品；

（四）經主管稅務機關認定的其他合理情形。第二十七條 本辦法第二十五、二十六條所規定的情形，其收入的確認按以下方法和順序核定：

（一）按納稅人同一房地產項目當月或最近月份同類開發產品市場銷售的平均價格確定。

（二）按納稅人同一地區、同一同類開發產品市場銷售的平均價格確定。

（三）由主管稅務機關參照當地、當年同類開發產品市場售價或評估價格確定。

第二十八條 納稅人銷售開發產品時附贈受讓方車庫（位）并在售房合同中注明的，以售房合同金額確認銷售收入。

納稅人單獨銷售無產權的車庫（位）的，其實質為租賃收入，不征收土地增值稅。第二十九條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果代收費用計入房價中向購買方一并收取，視同銷售房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不確認為銷售房地產所取得的收入。

納稅人除前款規定之外的因銷售開發產品向購買方單獨收取的水、電、煤氣、天然氣、有線電視的初裝費、呼叫系統的購臵安裝費以及其他價外費用，一律確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十條 納稅人因銷售開發產品向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質的經濟利益，一律確認為土地增值稅的計稅收入。但因購買方違約導致合同被解除的，納稅人向購買方收取的違約金等，不得作為與銷售房地產有關的經濟利益，不確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十一條 納稅人以低于市場公允價值的價格銷售開發產品，并與購買方約定在一定期間內由納稅人或其關聯方擁有該開發產品部分或全部使用、收益權的，其土地增值稅的計稅收入應為銷售時所取得的價款與在該期間內納稅人或其關聯方因該開發產品的使用和收益所取得的全部經濟利益之和。

對前款所稱經濟利益的具體金額無法準確確認的，主管 稅務機關有權按照本辦法第二十六條的規定核定其計稅收入。

第六章 扣除項目金額確認

第三十二條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額，具體包括為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；

（二）開發土地和新建房及配套設施的成本，即房地產開發成本，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費；

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用，即房地產開發費用，具體包括與開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用；

（四）與轉讓房地產有關的稅（費）金，具體包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加；

（五）加計扣除，除另有規定外，即按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的20%扣除。

第三十三條 除另有規定外，納稅人計算扣除項目金額時，其支出必須實際發生且取得合法有效憑據，應當取得但未取得合法有效憑據的不得扣除。

第三十四條 納稅人為取得土地使用權支付的土地出讓 金、土地補償費、安臵補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費、消防設施費以及其他各種補償費用應申報繳納的契稅，視同“按國家統一規定繳納的有關費用”計入“取得土地使用權所支付的金額”項目中扣除。

納稅人因逾期開發所繳納的土地閑臵費以及各種性質的罰款、罰金、滯納金等不得扣除。

第三十五條 納稅人以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設配套費、消防設施費、稅金等），在確認扣除項目金額時應抵減“取得土地使用權所支付的金額”。

納稅人因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府依法征收或收回部分土地所取得的補償款應抵減“取得土地使用權所支付的金額”。

第三十六條 在土地出讓方式統一實行“招、拍、掛”之前，納稅人取得的土地使用權并已支付土地出讓金但沒有合法有效憑證的，經向主管稅務機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，可準予扣除：

（一）能提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料；

（二）按當年政府規定的土地出讓金標準并實際支付的。

實行“招、拍、掛”之后以出讓方式取得的土地使用權，納稅人不能提供土地出讓金的合法有效憑證的，不得計入扣除項目金額扣除。

三十七條 土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、勞動力安臵費、安臵動遷用房支出、拆遷補償款等。

納稅人用建造的本項目房地產安臵回遷戶的，支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

納稅人因拆遷從政府部門取得的各種形式的補償或補貼的，應相應抵減扣除項目金額。

第三十八條 前期工程費是指納稅人為開發房地產項目支付的規劃、設計、可行性研究、水文、地質、勘探、測繪、“三通一平”或“七通一平”等費用。

第三十九條 建筑安裝工程費是指納稅人為建造房地產項目支付的建筑工程費用、安裝工程費用及其他建筑安裝工程費用等。

第四十條 基礎設施費是指納稅人支付的開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的費用。

第四十一條 公共配套設施費是指納稅人建造的并與房地產項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、公共廁所等工程發生的 支出。土地增值稅清算時，公共配套設施費按下列原則進行扣除：

（一）建成后產權屬于全體業主所有，且納稅人能夠提供向業主委員會或業主委員會委任的物業管理單位辦理移交的相關證明材料，其公共配套設施費可以扣除；

（二）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，且納稅人能夠提供向政府有關部門或者公用事業單位辦理移交的相關證明材料，其公共配套設施費可以扣除；

（三）建成后有償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，納稅人取得的經濟補償或補貼，應沖減公共配套設施費；沖減后仍有余額的，公共配套設施費可以扣除；

（四）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除公共配套設施費。

第四十二條 納稅人將房地產項目中的公共配套設施移交給業主或政府有關部門、公用事業單位后又以各種名義取得對其實際占有、收益的權利并以自身名義用于租賃或者自用等商業用途的，其公共配套設施費不得扣除。

第四十三條 開發間接費是指納稅人為直接組織和管理房地產項目發生的費用，具體包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉 房攤銷、工程監理費等。

納稅人應嚴格區分開發間接費與房地產開發費用，不允許將屬于房地產開發費用性質的支出列入開發間接費。在土地增值稅清算時納稅人應提供費用劃分的相關依據，否則一律視為房地產開發費用進行扣除。

第四十四條 納稅人按規定將發生的利息支出予以資本化并計入房地產開發成本的，在土地增值稅清算時應先將已資本化的利息支出從開發成本調整至財務費用，再按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

第四十五條 納稅人發生的下列費用，一律視為管理費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

（一）向母公司或總公司繳納的管理費；

（二）轉讓房地產過程中發生的訴訟費用；

（三）為開發項目購買的商業保險；

（四）為辦理抵押貸款而支付的資產評估、測繪、抵押權登記等費用。

第四十六條 納稅人向房地產管理部門繳納的商品房預售款監督管理服務費，應作為銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

第四十七條 納稅人實際發生的營銷設施建造費，按下列原則進行扣除：

（一）納稅人單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板 房等營銷設施且不能轉讓的，其發生的設計、建造、裝修等費用按相關規定計算的折舊或攤銷，應計入銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除；

（二）納稅人采取經營租賃方式租賃房地產項目以外的其他建筑物裝修售樓部、樣板房等營銷設施的，在土地增值稅清算時已實際支付的租金與設計、建造、裝修等費用的折舊、攤銷額，應計入銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除；

（三）納稅人利用房地產項目中的開發產品修建售樓部、樣板房等營銷設施或者雖然單獨修建但可以轉讓的，其發生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除；

（四）納稅人利用房地產項目中的公共配套設施修建售樓部、樣板房等營銷設施的，其裝修費用應沖減公共配套設施費。

第四十八條 納稅人銷售精裝房、半精裝房、簡裝房等已裝修的開發產品，其裝修費用可以計入房地產開發成本。但其裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

第四十九條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑 證或資料不符合清算要求或金額明顯偏高的，主管稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

納稅人與其關聯方采取轉讓定價的方法，虛增前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費等四項開發成本，將其房地產項目利潤轉移至關聯方的，主管稅務機關可以參考前款規定進行核定。

第五十條 在土地增值稅清算時，扣除項目金額區分下列情況進行確認：

（一）納稅人取得土地使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（四）項規定進行確認；

（二）納稅人取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（四）項和加計房地產開發成本的20%進行確認。

（三）納稅人取得土地使用權后進行房地產開發建造的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定進行確認。

第五十一條 同一房地產項目中既建有普通標準住宅，又建有其他商品房的，其不同類型房地產的扣除項目金額原則上按可售建筑面積占房地產項目總的可售建筑面積的比 例計算分攤。商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。

商業用房層高系數=商業用房平均層高÷住宅平均層高

第七章 清算鑒證

第五十二條 納稅人可委托納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所進行土地增值稅清算鑒證工作，但主管稅務機關不得以納稅人未提供稅務師事務所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》為由拒絕受理其清算申報。

第五十三條 稅務師事務所受托對房地產項目進行土地增值稅清算鑒證時，應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的規定對審核鑒證情況出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。對符合要求的鑒證報告，主管稅務機關可以采信。

第五十四條 主管稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務師事務所在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

第五十五條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證時，應對不同類型房地產所涉及的收入、成本、費用等情況加以區分并說明情況。

第五十六條 稅務師事務所對房地產項目出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》，應同時向主管稅務機關提供鑒證工作底稿。稅務師事務所發現納稅人提供虛假的憑證、賬 冊、財務會計報告及有關納稅資料和數據的，應及時報告主管稅務機關。

第八章 核定征收

第五十七條 主管稅務機關在進行土地增值稅清算審核時，發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設臵但未設臵賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。第五十八條 主管稅務機關要加強對核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收范圍。納稅人直接轉讓國有土地使用權的，一律不得實行核定征收。

第五十九條 符合本辦法第五十七條規定的核定征收條件的，其核定征收率按下列標準執行：

（一）貴陽市云巖區、南明區、金陽新區、小河區、烏當區、白云區和花溪區：

1.普通標準住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標準住宅，核定征收率為 ％； 3.營業用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產，核定征收率為 ％。

（二）除上述地區之外的其他各市、縣（市、區、特區）： 1.普通標準住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標準住宅，核定征收率為 ％； 3.營業用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產，核定征收率為 ％。

第九章 清算后再轉讓房地產的處理

第六十條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后再轉讓房地產的，納稅人應按下列方法申報繳納土地增值稅：

扣除項目金額=清算時的單位建筑面積成本費用×再轉讓房地產建筑面積

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

增值額=再轉讓房地產收入-扣除項目金額 增值率=增值額÷扣除項目金額

再根據增值率確定新適用稅率和新速算扣除系數 應納土地增值稅稅額=增值額×新適用稅率-扣除項目金額×新速算扣除系數

第六十一條 納稅人在土地增值稅清算后收取的清算時已轉讓房地產的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確 定的適用稅率計算繳納土地增值稅。

第六十二條 納稅人清算后再轉讓房地產應當按月區分普通標準住宅和其他商品房按本辦法第六十條的規定申報繳納土地增值稅。

第十章 附 則

第六十三條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第六十四條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和現行土地增值稅政策的有關規定執行。

第六十五條 本辦法所規定事項生效施行后，國家有關部門對其有新的規定的，按新規定執行。

第六十六條 本辦法由貴州省地方稅務局負責解釋。第六十七條 本辦法自2014年1月1日起開始施行。《貴州省地方稅務局關于房地產開發項目土地增值稅核定征收率的公告》（貴州省地方稅務局公告2010第3號）同時廢止。

附件：1.土地增值稅納稅申報表

2.各類附表