第一篇：房地產開發企業負債經營中的問題與對策

房地產開發企業負債經營中的問題與對策

2013年06月26日 10:26 來源：《當代經濟》2013年第8期下 作者：侯寶珍 字號

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摘要：負債經營是我國房地產開發企業很重要的一種經營方式，負債經營能夠給房地產企業帶來一定的利益，但同時也存在很多問題。本文就房地產企業負債經營中財務風險加大、資本結構和負債結構不合理等方面進行分析，并提出相應的對策。旨在促進房地產開發企業解決負債經營中的問題，使之能夠健康持續的發展。

關鍵詞：房地產開發企業，負債經營，資本結構，負債結構

負債經營是企業通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發企業很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產開發企業負債經營現狀

據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發企業本年資金來源如表1所示。

表1 2009—2011年全國房地產開發企業本年資金來源(單位：億元)

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，房地產開發企業的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6%；利用外資112億元，同比下降22.4%；自籌資金8910億元，同比增長25.0%；其他資金7506億元，同比下降8.0%。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2%；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5%。負債占總資金的比重為57.2%。此可見，房地產企業的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發企業負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業目前重要的經營戰略。但企業不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發企業風險

從理論上來講，企業經營風險和財務風險構成了企業經營的總風險。如果企業僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業破產，負債越多，則企業面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業的經營成本增加，導致企業保本銷售量增加，從而減弱了企業的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業的財務風險增加還會使企業的經營風險增加。

2、房地產開發企業的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，企業應根據自身企業的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發企業資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發企業負債結構不合理

負債結構是指企業負債數量的比例關系，各種負債業務(如吸收存款、借款、發行證券等)之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業的融資環境，影響著企業的負債結構。很多企業在發展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發揮債務的最大經濟效用，又能規避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發財務危機。企業長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業既能使風險最小，又能使企業盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發企業負債經營存在問題的治理措施

1、應樹立風險意識，建立有效的財務風險防范機制

(1)企業應牢固樹立風險意識。在目前經濟體制下，企業屬于自主經營、自負盈虧生產者和經營者，企業必須獨立承擔風險。企業需加強風險意識的防范，否則在風險臨頭時，企業毫無準備，一籌莫展，必然會遭致大敗。企業為了將總體風險控制在可以承受的范圍，總是要權衡經營風險和財務風險的組合關系。如果經營風險增加，必須通過降低負債比率來減少財務風險。當企業采取高負債策略，處于較高的債務資本比率狀態時，投資者將負擔較大的債務成本，并經受收益率大幅度變動的沖擊，財務風險增大，抵抗不利經營環境下的經營風險的能力相應減弱，或者說同樣的經營風險將對企業帶來更大的損害和危機。

(2)建立有效的風險防范機制和財務信息網絡。企業應建立風險預測、防范預警機制。首先應建立企業經營風險檢測機制。通過控制經營風險來減少籌資風險，充分利用財務杠桿原理來控制投資風險，使企業按市場需要組織生產經營，及時調整產品結構，不斷提高企業的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務危機，把風險減少到最低限度。建立一套完善的風險預防機制和財務信息網絡，企業應全面、及時地對財務風險進行預測和防范，制定適合企業實際情況的風險規避方案，通過合理的籌資結構來分散風險。

2、確定最佳的資本結構，適度舉債

(1)確定最佳的資本結構。公司的資本結構中，債務應該占有一定的比例。債務過高會增加公司的流動性和破產風險；債務過低則表明資金運用效率偏低。因此，房地產開發企業應確定最佳資本結構，努力實現風險與報酬的最優組合，增強抵御外界環境變化的能力。

所謂最佳資本結構是指在企業可接受的最大籌資風險以內，總資本成本最低的資本結構。如果一個企業只有股權資本而沒有負債資本，雖然沒有籌資風險，但資金成本較高，收益也不能最大化。反之，沒有股權資本，企業也不可能接收到負債性資本。假如負債資本多，企業的資金成本雖然可以降低，收益可以提高，但風險卻加大了。因此，應確定一個最佳資本結構，在籌資風險和籌資成本之間進行權衡，使企業價值最大化。

另外，籌措長期資本，成本較大、彈性小、風險小，而短期資本則與之相反。因此，企業在安排長、短期籌資方式的比例時，必須在風險與收益之間進行權衡。

(2)確定適度的負債數額，保持合理的負債比率。房地產開發企業應正確把握負債的量與度。企業的息稅前資金利潤率應高于借款利息率。這是企業負債經營的先決條件。如果計算出的利息率高于息稅前資金利潤率，就不能舉債，只能用增資的方法籌資，并且應努力減少現有債務，避免財務杠桿的反作用，否則就會使企業陷入財務困境。除考慮投入與回報外還應考慮以下問題：首先把握好負債率指標。從發達國家控制負債率看都具有具體標準，日本在第二次世界大戰后，資金缺乏，企業多舉債經營，因而負債比率很大，各年代一般均在70%～80%之間。美國負債率控制在40%～50%之間。目前，我國統一的負債率指標雖不存在，但對具體企業來說應制訂合理的負債率上限指標，來切實控制負債風險。以下為償債能力指標。其計算公式為：負債比率=負債總額

第二篇：企業負債經營的問題與對策(外文)

企業負債經營的問題與對策

外文資料翻譯

The advantages and disadvantages of debt management

I.INTRODUCTION Liabilities can raise the money.Enterprises in the case of insufficient funds, debt management may use more power to expand enterprise scale and economic strength, short time to improve the operation efficiency of enterprises and competitiveness.Any a enterprise not only in the case of insufficient funds need indebtedness, in funds under the condition of relatively abundant indebtedness is also very necessary.Even if an enterprise internal capital accumulation, more by its own capital alone enterprise scale and he can use the amount of money is limited.Through responsible business, and control can be obtained more the amount of capital.As long as reasonable use these funds organization and coordination, expand the business scope of business and the way of thinking, improve the technology and equipment, reform process, the introduction of advanced technology, updating equipment, expand the scale of enterprise, broaden the scope of business, improve the quality of the enterprise, can strengthen enterprise economic strength and competition ability.II.The advantages of debt management Debt management is a commodity to a certain stage of economic development.The inevitable product of market economy is the only way for the development of enterprises.Enterprises to develop, relying on internal accumulation and its own funds to meet the needs of enterprise development, not only does not allow time and the number would still be difficult to meet the demand, it will lose business opportunities and constraints of the rapid development of enterprises.Rational use of debt, to enable businesses to obtain financial leverage effect.Improper use may increase the enterprise’s financial risk, so that enterprises involved in financial crises.Tax debt can play a role.Because under the current system, the financial liabilities included in the cost of interest, and before the deduction of income tax, it can generate tax so that small business income tax, thus increasing the equity capital gains.The higher interest charges on, the greater the tax section, so that businesses with liabilities using its own funds for all businesses compared to the cost increase, reduction in profits.The amount of income tax be reduced, thereby reducing the amount of income tax paid to reduce the tax burden on enterprises.Liabilities of business enterprises can reduce the cost of capital.Operating requirements of the liabilities of enterprises regularly pay interest and principal payments due to creditors for a smaller investment risk and therefore required a low rate of return on investment.In addition, the role of the above-mentioned tax and therefore the cost of debt capital is usually less than the cost of equity capital.Liabilities of business can benefit from inflation.Liabilities are generally due to debt service, an increase in the inflation rate, the original liability of the real purchasing power will decline, after the enterprise by reducing the amount of debt service, in fact, is to shift the consequences of currency depreciation to the creditors.Debt management is beneficial to maintain control of companies.In the enterprise facing a new financing decisions, such as if to find stock way to raise equity capital, not only the cost of capital than debt financing, will also bring equity scattered, affect the existing shareholders for the control of the enterprise.But if to issue bonds or borrow from Banks and other financial institutions capital, to raise debt capital, the creditor has no right to participate in the company's operating decisions, while expanding enterprise capital source does not affect the control of the enterprise, is conducive to maintaining existing shareholders control enterprise production and business operation activities.The balance of financing in comparison with other modes of financing, financing a short time, to spend a small price.Borrowing in particular, after consultation of the loan amount, repayment terms, with the period shall change, but also for solution through consultations with greater flexibility.Ⅲ.The disadvantages of debt management

Debt to maintain the existing shareholders under the premise of control brought about by the rapid growth of wealth.Thus, capital markets, as well as for business managers have entrepreneurial spirit and readiness to take risks is a positive innovation as an important sign of the measure, that is, the level of debt.However, enterprises in the process of debt as a result of the business environment there are many uncertain factors, especially in pre-borrowing the idea of operating conditions is not conducive to business development, will result in the risk of debt.Run the risk of liability comes mainly from the financial risk and business risk issues.Financial risk is increasing due to the use of debt and financial burden, and thus the solvency of the enterprise may be lost, eventually leading to the risk of corporate insolvency.When enterprises are facing low economic development, due to a fixed amount of the interest burden, the profits will fall, bringing the interests of a substantial decline in rate of return of negative impact.Funding for the liabilities, businesses have due and timely payment of interest and a statutory duty to repay the principal.Once the financial conditions deteriorate, or the operation of short-term funds is inappropriate, it will enable the enterprises are facing the risk of insolvency.Thus, on the one hand, may cause long-term part of the short-term liabilities, and enable enterprises to increase the operating costs;On the other hand, will also affect the credibility of enterprises to make financing more difficult.Excessive debt is likely to cause the agency conflict between shareholders and creditors.The creditors' interests are not compromised a premise condition is the enterprise the risk degree is in predicting the allowed range.In the real economic life shareholders tend to invest in risky projects, because if the project is successful, the creditors can get fixed interest and principal, the rest of the profits for shareholders possess completely, and then realize the transfer of wealth from creditors to shareholder;If the high risk of investment project failed, the loss shall be borne by the common shareholders and creditors.In addition, shareholders to issue new bonds will also damage the interests of the creditors.Because shareholders in order to get new money, often can give new creditors claims priority, so that we can reduce new debt to pay interest rates, but also increase the risk of the creditors, led to the original real fall in the value of the bond.Debt ratio is too high, can lead to the company's share price.Business owners to the enterprise debt management's tolerance is limited.When the indebtedness of the investment rate is lower than its cost of capital, the enterprise must took part from the returns of originally by the owners used to repay the debt principal and interest, the owner income will therefore suffer.Owner may therefore selling stocks, due to the influence of psychological factors such as market expectations at the same time, enterprise's stock market is bound to decline.That stock market prices, investors will lose faith in business, this is not conducive to enterprise long-term development.Anyhow, debt management benefits a lot, but at the same time, the risk of operating liabilities are concomitant, indebtedness of the earnings and risks are fused together.Therefore, the enterprise can not blindly to finance operations with debt.Author: Gabilondo, Jose, Florida International University, Miami, Florida Latin American and Caribbean Law and Economics Association(ALACDE)Annual Papers

負債經營的優點和缺點

第一部分 介紹

負債經營是商品經濟發展到一定階段的必然產物，也是市場經濟中企業發展的必由之路。企業要發展，僅靠內部積累和自由資金來滿足企業發展的需要，不僅時間上不允許，而且數量上也難以滿足需求，這會使企業喪失商機，制約企業的快速發展。負債經營是一把雙刃劍，合理運用負債經營，能使企業獲得財務杠桿效應，使企業由小做大，最大限度的使企業資產增值，使企業走向輝煌。然則運用不當則可能增加企業財務風險，使企業陷入債務危機。第二部分 負債經營的優點

負債可以籌到資金。企業在資金不足的情況下，負債經營可以運用更大的資金力量來擴大企業的規模和經濟實力，短時間提高企業的運行效率和競爭力。任何一個企業不僅在資金不足的情況下需要負債經營，就是在資金比較充裕的情況下負債經營也是十分必要的。即使一個企業內部積累資金再多，單靠自有資金企業的規模和他所能運用的資金數量也是有限的。企業通過負責經營，可以取得和支配更多的資金量。只要合理的組織和協調使用這些資金，擴大企業的經營范圍和思路，改善技術設備、改革工藝、引進先進技術，更新設備，擴大企業規模，拓寬經營范圍，提高企業素質，就能增強企業的經濟實力和競爭能力。

負債可以扮演一個節稅角色。因為在現行體制下,金融負債包括在成本的利息,在扣除所得稅,它能產生稅收,以便中小企業所得稅,從而增加股權資本收益。較高的利息越大,稅收部分越低,因此,企業使用自有資金與負債相比,對所有企業成本增加,利潤減少。所得稅的金額減少,從而減少了所得稅的金額支付給減少企業的稅務負擔。

負債可以降低企業的資本成本。負債經營的企業要求被定期支付利息和本金，由于債權人對于一個較小的投資風險,因此需要一個低利率的投資回報。此外,上述稅收的作用,因此債務資本的成本通常低于股權資本的成本。

負債業務可以受益于通貨膨脹。負債通常是由于債務服務,提高通貨膨脹率,原始的責任的真實購買力將下降,在企業通過減少債務服務的數量,實際上,是將貨幣貶值的后果轉移給債權人。

負債經營有利于企業控制權的保持。在企業面臨新的籌資決策時，如果以發現股票等方式籌集權益資本，不僅資金成本要高于負債籌資，還會帶來股權的分散，影響到現有股東對于企業的控制權。但如果以發行債券或向銀行等金融機構借入資本等方式籌集債務資本，債權人無權參與公司的經營決策，在擴大企業資金來源的同時不影響企業的控制權，有利于保持現有股東控制企業的生產經營活動。

負債融資相比其他融資方式,融資短時間,花很小的代價。尤其是,協商后的貸款金額、還款條件,使用周期將改變,可以通過協商解決和更大的靈活性。第三部分 負債經營的缺點

債務維持現有股東的前提下所帶來的財富的快速增長。因此,在資本市場下,企業具有創業精神,樂于承擔風險是一種積極創新的一個重要標志,可以衡量債務水平。然而,企業債務的過程中由于商業環境有許多不確定的因素,特別是在計劃借款的想法不利于商業發展,將導致債務的風險。負債經營的風險主要來自金融風險和經營風險問題。

財務風險是由于使用增加的債務和財政負擔,因此企業的償付能力可能會丟失,最終導致企業破產的風險。當企業面臨經濟發展水平低,由于一個固定數額的利息負擔,利潤將下降,帶來的利益回報率大幅下降的負面影響。企業由于和及時支付利息和償還本金的法定義務。一旦財務狀況惡化,或操作的短期資金不合適,它會使企業面臨無力償債的風險。因此,一方面,可能會導致長期的部分短期債務,使企業增加運營成本;另一方面,也會影響企業的信譽,使融資更加困難。

過度負債有可能引起股東和債權人之間的代理沖突。債權人的利益不受損害的一個前提條件是企業的風險程度要處于預測所允許的范圍之內。而在現實經濟生活中股東往往喜歡投資于高風險的項目，因為若項目成功，債權人只能獲得固定的利息和本金，剩余的高額利潤就全為股東占有，于是就實現了財富由債權人向股東轉移；若投資的高風險項目失敗，其損失由股東和債權人共同承擔。另外，股東發行新的債券也會損害原債權人的利益。因為股東為了獲得新的資金，往往會給新債權人更優先的索償權，這樣可以降低新債務實際承擔的利率水平，但同時也使原債權人承擔的風險增大，導致原債券真實價值下降。

負債比例過高，可能導致公司的股價下跌。企業所有者對企業負債經營的容忍程度是有限的。當負債經營的投資收益率低于其資本成本時，企業必須從原本由所有者享有的收益中拿出一部分用于償還債務本息，所有者收益會因此受到損害。所有者可能會因此拋售股票，同時由于市場預期等心理因素的影響，企業的股票市價必然會下降。而股票市價下跌，投資者就會對企業失去信心，這不利于企業長期的發展。

總之，負債經營好處很多，但是與此同時，負債經營的風險也相伴而生，負債經營的收益和風險是相互融合在一起的。因此，企業不能盲目負債經營。作者：加比隆多,何塞,佛羅里達國際大學,邁阿密,佛羅里達

資料來源：拉丁美洲和加勒比地區法律和經濟學協會(ALACDE)論文

第三篇：企業負債經營的問題和對策

企業負債經營的問題與對策

摘要

隨著市場經濟的不斷深入，企業與企業之間的競爭日趨激烈，想要求得生存，就必須增強自身的實力。資金是所有企業在發展過程中都會碰到的一個突出問題，但是僅靠企業內部積累資金來滿足自身發展的需要，不但在數量上而且在時間上也不能實現企業價值最大化。負責經營已是廣大企業所接受的一種融資方式，它是通過銀行借款、發行債券、租賃和商業信用等方式來籌集資金的經營方式。企業負債經營，有利也有弊，本文就此談談它的問題與對策。

關鍵字

負債經營

兩面性

資產結構

營運資金

財務杠桿

財務風險

一.引言

目前,我國許多企業由于使用負債經營策略不當,僅僅看到負債經營有利于企業發展的一面,而沒

有認識到它可能潛伏危機的一面,導致對資金的剛性需求,從而使其陷入債務危機,過高的負債率使

企業因沉重的債務壓力而感受到了生存危機

。更有甚者,由于這些企業的負債大部分是屬于對銀行的負債,故而直接導致了銀行的不良資產增加

。這樣一來,企業的沉重債務將嚴重阻礙企業自身及銀行的改革進程

。那么,我國企業為什么會形成如此沉

重的不良債務呢

?

以下筆者會對我國企業負債經

營的問題與對策作以分析,然后對表層原因進行一般性分析,最后剖析其深層次原因。

二.企業負債經營現狀及成因

（一）1，企業負債經營的現狀分析

目前,我國不少企業,尤其是國有企業存在著資本金和債務比例不合理,負債比率過高的狀況,主要表現在以下方面

:

1、（1）從企業的資產負債來看,負債比率過高

。根據國家經貿委和國有資產管理局的統計資料,我國企業

（國

有

企

業)的資

產

負

債

率,1991年平均

為6015

%,1992年為6115

%,到

1993年上升到71179

%,1994年為

7012

%,而1995年則達到80

%以

上

;

1996年達到8211

%

;

1997年、1998年

為80%

。從總體上看,我國企業的資產負債率偏高,已遠

遠超出國際評估標準

。有些企業的負債比率已突破100%的警界線

。從債務負擔的絕對值看,有些企業的債務相當于資本金的數幾倍。

（2）

從企業的負債結構比率看,流動負債過度,長期負債水平普遍偏低

。根據經驗標準,流動負債與長期負債的比率一般要求達到50%,而我國企業總體平均達到

%,比經驗標準超過

個百分點

左右,這說明我國企業的流動負債過度

。一般而言,長期負債率應在30

%

%之間,而我國企業年均

為

%左右,這說明我國企業的長期負債處于較低水平。

（3）從企業的償債能力分析,資產收益率偏低

償債能力差

。我國企業的流動比率平均在1

左右,與經

驗

標

準2相

差

約

一

倍,而

利

息

保

障

系

數

為0166,有的企業甚至為負值,這說明我國企業的償債

能力嚴重不足,資本收益率偏低。

（4）從企業的融資方式看,我國企業資金需求過分依賴銀行

。我國企業長期負債的80

%,流動負債的30

%以上來自銀行貸款,企業正常的生產經營資金有三分之一要靠企業間的結算債務來維持,相互拖欠，“三角債”現象嚴重,這足以表明我國企業的債務結構已處于高危險狀態。

(5)

從企業間負債水平看,相差懸殊

。中國工商銀行上海經濟信息咨詢公司數據庫編列的1285

戶國

有

工

業

企

業

資

料

顯

示

:

資

產

負

債

率

最

高的達到18914

%,最

低的僅

為

16133

%,兩

者

相

差

10倍

以上

;流動負債與長期負債比率最高的達

1066%,最

低為零,即無負債

。其中資產負債率高達

70%以上的企業共

926

戶,占總戶數的7211

%

;

在70%以下的僅為

2719

%

;流動負債率超過

%的有1253

戶,占總

戶

數

9715

%,而

低

于

%的有

32戶,僅

占2155

%

;長期負債率超過

%的有

332

戶,占總戶

數的2518

%,其中超過

%的有

160

戶,無負債的有

128

戶

。通過以上現狀分析,說明我國企業普遍存在著過度負債的經營狀況,企業生產經營基本上是依靠高額負債來維持

;有相當多的企業利不抵息,靠借新

債還舊債度日,從而陷入惡性循環

。但是,過度負債

并非是我國企業,尤其是國有企業的獨有現象,日

本、韓國在經濟起飛階段均出現過企業借款的“超

借”現象,并且在發達國家、其他發展中國家也都不同程度的存在著過度負債現象。

除了以上對我國企業負債狀況從量的方面分析外,還有兩種現象

。一是非經營性負債現象普遍,主

要表現在:一方面企業依靠負債興辦社會福利設施

;

另一方面企業用于上交稅利和社會攤派

。二是企業的負債沉淀現象嚴重。

2，企業過度負債成因的一般分析

我國企業,尤其是國有企業造成過度負債現象的原因是復雜的,多方面的;

既有歷史原因,又有現實原因；既有主觀原因，又有客觀原因。當前在金融危機的大背景下，我國的很多企業面臨困境，陷入“債務危機”，企業負債累累，由于企業的負債大部分是屬于對銀行的負債，直接導致銀行的不良債務加大，以至于嚴重阻礙了企業自身改革的進程，同時也使專業銀行商業化的改革受阻。基于此,我們必須對導致企業過度負債的原因進行多方面分析,以謀求適合我國國情的化解

對策

。在學術界,對企業過度負債現象的原因也存

在著一些觀點,概括起來主要有以下幾個方面

:

(1)

認為企業的高負債是計劃經濟向市場經濟過渡的必然

。在傳統的計劃經濟體制下,相當一部分債務是由各級政府投資決策失誤造成的;

而在市場經濟體制下,債務繼續延襲。

(2)

認為企業缺乏市場機制,經營管理不善,經濟效益低下,尚未形成良性的資本積累機制

。企業

受政績驅動,熱衷于搞外延性擴大再生產和基本建

設,這使企業的債務負擔加重。

(3)

認為銀行經營管理不善

。長期以來,銀行放

款方式對擔保抵押貸款,票據放款方式推行不力,再加上銀行內部對貸款的權責劃分不清,以貸謀私或

不負責任的貸款行為,這些都助長了企業內部的高

負債經營,結果導致銀行自身的資產受牽連。

三.企業負債經營的風險

風險是一個與損失相關聯的概念，是一種不確定性或可能發生的損失。財務風險是指企業因使用債務資本而產生的在未來收益不確定情況下由主權資本承擔的附加風險。如果企業經營狀況良好，使得企業投資收益率大于負債利息率，則獲得財務杠桿利益，如果企業經營狀況不佳，使得企業投資收益率小于負債利息率，則獲得財務杠桿損失，甚至導致企業破產，這種不確定性就是企業運用負債所承擔的財務風險。

企業負債經營主要的風險表現在以下幾個方面：

（1）資金流動性差償還能力不足時給給企業生存帶來威脅

債務的本金及利息是企業必須按時償還的法定責任。償還短期債務主要的資金來源是流動資產，當企業整體資產的流動性較弱，變現能力弱的資產較多時，其財務風險就較大，如果企業無法在短期能變現償還到期債務，這時企業只能宣布破產。

（2）經營失敗影響企業的正常發展

當經營失敗時，企業的利潤率低于利息率，利息費用需要用企業的利潤額進行彌補。此時，企業獲得的利潤降低，最終減小企業的自身利潤率，降低盈利能力，甚至造成虧損，影響企業的正常發展。

（3）負債成本增加通貨緊縮，資金供不應求時，利息率就可能上升，此時企業負債成本將會增加

在通貨緊縮時，貨幣升值，物價下跌。企業借債必然造成企業擔負的利息上升，從而導致負債成本的增加。

（4）再籌資風險

由于負債經營使企業的負債比率增大，對債權人的債權保證程度降低，這就在很大程度上限制了以后增加負債籌資能力，使未來籌資成本增加，籌資難度加大。

四．對于經營風險的控制策略

香港百富勤公司在1996

年進入了

全

球

500

強

行

列，但

時

隔

不

到

兩年，因無力償還幾千萬美元的債務而宣告破產，十年輝煌毀于一旦。珠海巨人集團的財務危機源于興建“巨人

大廈”時所欠的4000

萬元人民幣債

務，上市公司“鄭州百文

”也是如

此。

負債經營作為投資體制改革后的客

觀存在，是企業融資形式中一種可行

性選擇，運

用

得

當

能

促進生

產

力

提

高，但若掌握不好臨

界

點，就

可

能

誤

入歧途。因此企業負債經營必須進行

風險控制。

（1）.確定合理的籌資渠道

隨著經濟的發展，負債籌資方式由過去單一向銀行借款，發展到可多渠道籌資。企業應根據借款的多少、使用期限的長短、可承擔利率的高低來選擇不同的籌資方式。向銀行借款仍是企業籌資的主渠道。但由于銀行是進行資金宏觀調控的主戰場，銀行貸款既要受資金頭寸的限制，又有貸款額度的制約，雙

向

鉗

制，所

以貸

款難度較大。

向資金市場拆借，是通過金融機構組織，對某些企業的閑散資金，通過資金市場集中起來，然后再借給那些短期內急需資金的企業。通過這種渠道籌集的資金，一般使用時間長而且資金成本較高。

使用商業信用，這是當今商品經濟較為發達的國家普遍采用的一種籌資方式，不僅成本

低，而

且

十分

靈活。在交易活動中，它可以背書轉讓；在資金緊張急需現款時，可以在銀行貼現取款，它是解開“債務三角”的最

佳選擇。但使用商業信用健全的經濟法規和良好的商業道德才能

穩妥地為我所用。

企業在選擇籌資方式時，應努力降低資金成本，考慮借入資金的期限結構。企業借入資金的使用期限短，不能還本付息的風險就大；使用期限長，雖然風險小，但是資金成本高。企業對不同期限的借入資

金要合理搭配，以使每年還款相

對

均

衡，避

免

還款時間過于集中。

（2）把握負債臨界點和籌資時機

企業應在債務資本結構適當、債務數量適度的情況下，把握負債經營時機。這就要求負債的時期盡量符合企業業務的經營周期。企業財務人員在籌集資金時必須根據

資金需求的具體情況，合理安排資金的籌集時間，適時獲取所需資金。負債時間過早，籌集的資金將形

成投放前的閑置，增加債務資金成本

；負

債

時

間

過遲，則會失去資金使用的最佳時效，錯過資金投放的最佳時間，喪失投資獲利的機會。因此，要充分利用時間差，少投入、晚支付，早產出、多產出。付款要力爭分期分批，并推遲部分資金支付。在法律允許的前提下，力爭占用對方一定時間的資金。相反，在銷售中，必須以責任制促使貨款加快回籠。在舉債投資中，在時間上要有超前意識。對發展前景好的項目，初露苗頭時就應適時舉債投入，捷足先登，搶占市場。相反，有些當時效益很好，一旦環境條件變化就會失去優勢的項目，必須動態考慮果斷決策。

（3）加強營運資金管理

一般來說，負債

投

入，一類

用

于企業長期投入，如固定資產投入；一類用于日常經營性投入。在決定長期投入時企業要使用投資收益率法、現值法、內含報酬率法、現

值

指

數

法

等相關決策方法，認真分析項目的可行性。此外，還應以有關不確定因素進行定量分析和定性分析，充分考慮未來經濟環境可能出現的變化，修正投資方案，提高投資成功率、降低風險。負債投入是日常經濟業務的決策，如大宗原材

料

和

商品的采

購、預

付

貨款、聯購分銷等業務

活

動，在進

行

這類決策時，應充分考慮市場風險、價格走向等。此外，企業應存有可應付一般意外和危機的一定數量的資金，以備緊急情況下可隨時支付。同時，企業還要對資金進行嚴格管理、合理運作。企業借入資金的投資方向不同，其產生效益的時間和水平也就不同。一般而言，長期投資產生效益的時間間隔較長、財務風險較大，短期投資產生效益的時間較短，財務風險相對較小。

（4）對負債經營的風險進行預警分析

對于企業負債經營

過程中產生的經營風險需要進行預警分析，以便防范。一般情況下，債務利息償還倍數可作為預警的主要指標。債務利息償付倍數

=（凈收益

+

利息費用

+

所得稅）÷利息費用。為了企業的長遠發展，應同時考慮債務本金償還能力，應將債務償還本息償付比率作為預警指標。債務償還本息償付比率

=息

稅

前

利

潤

÷〔利

息

費

用

+

債

務

本金÷（1-

所得稅率）〕。顯然，這個比率越高，表明企業的負債本息償還能力越高，負債經營的風

險

越

低

；反

之

這個比率越低，表明企業的負債本息償還能力越低，負債經營的風險越高。在通常情況下，可這樣確定預警信息：當這個比率大于

1.50

時，無需發出預警信息；當這個比率處于

1.25～1.50

時，需要發出輕度預警信息；當這個比率處于

1.10

～1.25

時，需要發出中度預警信息；當這個比率處于1.00～1.10

時，需要發出強度預警信息。若這個比率等于

1，表示負債經營收益剛夠支付利息費用，負債經營已無利可圖，預示負債經營已出現風險；若這個比率小于

1，表明負債經營收益已不足以支付債務利息，此時企業必須用自有資金的收益來補

償債務利息，實際上企業負債經營已處于虧本的地步。當后兩種情況出現時，企業應果斷停止負債經營。

結論

負債經營固然有對公司、對股東有利的一面，但過度負債會加大公司的財務風險，因而公司理財要注意負債的合理比率。我們必須摒棄“保守經營”的傳統觀念，充分利用財務杠桿效應，爭取最大利潤。同時，我們又必須嚴格、科學地遵循財務原理，把握負債經營的“尺度”，正確地理解負債經營，才能使負債經營給企業帶來良好的收益，使企業拓寬經營之路，從而保證企業在社會主義市場經濟競爭中立于不敗之。負債經營既能發財，也能垮臺。該貸不貸，財運不來；不該貸而貸，自找禍害。只要投資收益率高于借款利率，維持合理的負債規模，優化負債結構，提高經營管理水平，認真監控和規避風險，負債經營將給企業帶來豐厚的回報。但如背離市場經濟法則，盲目失控地進行負債經營，亦必將給企業造成慘痛的后果。負債經營是發財？是垮臺？高明的企業家當察之、慎之，避害趨利，奮力為之。

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第3

版

北京

:

企業管理出版

社,1997

.--余緒纓主編《企業理財學》

第2

版

遼寧人民出版社,1996

第四篇：論文-企業負債經營問題研究

商業大學本科生

學 年 論

2010年10月9日

文

指導教師評語

企業負債經營問題研究

成 績

指導教師簽字

****年**月**日

目 錄

內容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1企業負債經營的利弊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 1.1企業負債經營的優勢．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 1.2負債經營對企業的影響．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 企業負債經營的兩重性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2.1通過負債經營形成規模經濟 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

2.2負債經營的風險性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 負債經營風險的防范．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.1應樹立風險意識．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.2應建立有效的風險防范機制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.3應確定適度的負債數額，保持合理的負債比率．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.4應根據企業實際情況，制定負債財務計劃．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.5針對由利率變動帶來的籌資風險．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4負債經營的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4.1堅持負債經營數量適度原則．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4.2負債經營的具體運作情況．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2 3 4 4 4 4 5 5 5 6 8

內容摘要：負債經營是市場經濟的重要特點之一，并非所有企業都能走上“負債經營-提高盈利能力-及時還債-繼續負債經營發展企業” 的良性循環之路。這里需要全面分析和科學的經營思想。負債經營不僅可以滿足企業資金的需要，加速企業的發展,而且也可以把社會上的閑散資金充分利用起來,使債權人在經濟上獲取回報。關鍵字：負債經營;效益最大化;負債經營策略;負債經營的風險

1企業負債經營的利弊

1.1企業負債經營的優勢

1.1.1 具有迅速籌集資金的作用。

可以迅速籌集資金, 彌補企業發展資金不足, 增強企業經濟實力。在市場經濟的激烈競爭中, 新技術、新產品層出不窮, 企業必須不斷開拓, 才能獲得生存和發展。有了新產品, 有了發展的機遇, 沒有足夠的資金去擴大生產經營, 去開拓市場, 就會喪失機會。采取負債經營的戰略, 便可先發制人, 占領市場, 以獲取較大收益。所以企業必須不斷開拓進取, 才能求得生存和發展。而企業自身的資金有限, 顯然不能滿足擴大再生產的需要, 企業利用負債經營, 可以補足自身資金的缺陷, 爭取先發制人, 搶占市場以獲取較大收益。

1.1.2 有利于企業加強經營管理, 提高經濟效益。

負債經營是一種具有驅動力和風險性的經營方式, 它使企業承擔一定的債務壓力。這種壓力可以增強企業在資金使用上的責任心和緊迫感, 使經營者自覺加強管理, 提高資金利用效率和企業經濟效益。能促進企業加強管理, 提高資金使用效率。近年來, 企業成為自主經營, 自負盈虧的法人實體后, 企業經營者不用揚鞭自奮蹄, 負債經營的重鞭又催著他們把精力集中到以搞活經營為重點和以提高效益為核心的經濟活動中來, 最大限度實現資金的增值。1.1.3 具有抵減稅負的作用。

由于企業的債務利息可以計人企業的經營成本, 在稅前利潤中扣除, 減少企業的應稅所得額, 從而減少所得稅支出。增加企業經濟效益借入資金在正常率的前提下具有節稅作用, 按照《企業會計準則》規定, 企業借入資金所耗費的成本, 即負債利息, 引作為企業的財務費用, 直接計入當期產品成本或作為期間費用直接計入當期損益, 在稅前列支, 故可減少所得稅的交納額, 從而減輕企業的稅負, 增加企業經濟效益。

1.1.4 能夠減輕通貨膨脹帶來的損失。

負債通常要到期才還本息, 在市場利率低于通貨膨脹率的情況下, 企業負債實際是將貨幣貶值的后果轉嫁給債權人。因此, 企業資金中債務資金比例越大, 對企業越有利長期負債比例越大, 對企業越有利。在通貨膨脹情況下, 負債經營還可使企業得到由于貨幣貶值而產生購買力變化的利益。這是由于企業采用負債方式超前使 用了資金, 而把由于通貨膨脹帶來的可能損失轉移給了資金出借者。

1.1.5 利用負債方式籌集資金還可使企業既增加資金總額, 又不分散企業的控股權, 保護原有股東的權益。

負債經營對企業的發展壯大有積極作用, 但如果企業對負債的數量、限度、渠道和方式選擇不合理, 以及對債務資金使用不當, 也會給企業帶來很多負面影響。因此, 舉債籌資比增發股票等籌資更容易得到股東大會的支持。1.2負債經營對企業的影響

負債經營從增加企業經濟效益的角度來看, 對于企業是十分有利的。但是在實際運用過程中, 由于企業對舉措籌資的數量限度、渠道和方式選擇的不合理以及所籌資金使用不當也會給企業帶來很多負面影響。

1.2.1 影響企業生存的主要因素有債務規模過大帶來的風險。

企業負債比例較大, 財務風險就越大。當企業生產經營出現大的失誤時, 投人資金不能收回, 最后無力償還到期債券, 企業就會倒閉。1.2.1 由于企業未來的現金流量不穩定和債務調度不合理。

會使企業產生債務困難, 加劇了企業破產的危險。會使企業產生債務困難, 即企業可在經營上獲利但短期內卻無償債資金, 不得已用賤賣動產、不動產或其他方式抵償債務, 使企業發生虧損, 加大破產的危險。企業破產后,又會給債權人帶來經濟損失, 債權人為度過難關, 很可能又向新的債權人舉措, 從而造成企業間或企業與個人之間的“ 三角債”。

1.2.3 經濟不景氣, 資金供不應求時。

利率就可能上升, 此時企業負債成本將會增加價格不變或價格提高幅度小于負債利率提高幅度時, 企業利潤將減少當經營利潤不足以抵償債務利息時, 企業將賠本經營, 嚴重時可能導致破產。企業負債經營的兩重性

負債籌資具有兩重性，一是收益性；二是風險性。

負債經營的收益性：企業通過負債經營利用財務杠桿能夠取得更大的經濟效益。發揮財務杠桿作用當資本結構固定時，企業所需支付的債務利息是固定的。通過負債經營改變營業規模使營業利潤增加時，單位營業利潤所分攤的的利息費用亦會相應改變，從而達到改善股東收益率的效果。2.1通過負債經營形成規模經濟

在市場競爭中，負債經營能夠在較短時間內籌措充裕的資金從而形成經營的規模效益。由于規模經濟的存在，負債經營的企業能夠比其他企業更具有規模上的競爭優勢。

通過節稅增加企業潛在收益按照我國現行稅法的規定進行稅收籌劃，債務資本可以產、生節稅效應，其節稅額與利息費用成正比。

通過負債經營，債務利息從納稅所得中扣除，從而增加權益資本收益。提高資金使用效率負債經營迫使投資者重視投資的經濟效益，樹立資金的時間價值觀，克服債務資金在投資過程中的閑置浪費現象，加強資金的合理化使用、調度，同時在企業內部管理和資源配置上也要不斷加強，建立強有力的內部管理和最優資源配置。降低資本成本，影響資本結構決策由于債務利息率通常低于股票股利率和債務利息可以從稅前支付的雙重影響，企業為降低加權平均成本則應在一定范圍內提高債務資本比例。

2.2負債經營的風險性

一般而言，經營過程中的收益與風險是對等的。負債經營在具有收益性的同時也存在風險性。

財務杠桿的負效應。當企業資產利潤率低于同期債務利率時，負債經營就會帶來財務杠桿的負效應，由于存在固定額度的大量利息負擔，使企業的財務負擔加重，導致企業財務出現嚴重虧損，企業必須利用好財務杠桿。

負債規模的風險。如果企業負債的規模過大，一旦企業的生產經營出現失誤，投入的資金不能收回，不能有效的發揮債務資本的作用，那么到期將無法償還債務，企業將可能遭受更大的損失，同時企業本身的信譽和以后的再籌資將受其影響。經營者應把握好負債的度，把由負債引起的財務風險降至最低。

償債能力的風險。企業在負債經營過程中，如果投資項目的資金回收與預期收益存在不確定性，則其到期償債的能力就存在風險。到期若是無力還本付息，負債企業在承擔違約責任的同時進一步將會受到加息、罰息的財務損失。本身已存在經營風險的企業又將承擔一筆利息支出，結果將造成財務的進一步惡化。

再籌資風險。負債經營會使企業的負債比率增大，當債務規模超過一定限度時，債權人的債權就不能得到有效保證，使債權人債權投資的風險增大。這樣給企業帶 來再籌資的困難，在很大程度上限制了企業以后的再籌資能力。負債經營風險的防范

負債經營是現代企業的主要經營手段之一，運用得當會給企業帶來收益，成為發展經濟的有利杠桿。但是，如果運用不當，則會使企業陷入困境，甚至會將企業推到破產的境地。因此，企業對負債經營的風險應有充分的認識，必須采取措施發防范負債經營風險的發生。3.1應樹立風險意識。

在社會主義市場經濟體制下，企業成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的獨立商品生產者和經營者，企業必須獨立承擔風險。企業在從事生產經營活動時，內外部環境的變化，導致實際結果與預期效果相偏離的情況是難以避免的。如果在風險臨頭時，企業毫無準備，一籌莫展，必然會遭致失敗。因此，企業必須樹立風險意識，即正確承認風險，科學估測風險，預防發生風險，并且有效應付風險。3.2應建立有效的風險防范機制。

企業必須立足市場，建立一套完善的風險預防機制和財務信息網絡，及時地對財務風險進行預測和防范，制定適合企業實際情況的風險規避方案，通過合理的籌資結構來分散風險。

3.3應確定適度的負債數額，保持合理的負債比率。

負債經營能獲得財務杠桿利益，同時企業還要承擔由負債帶來的籌資風險損失。為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，以實現風險與報酬的最優組合。在實際工作中，如何選擇最優化的資金結構，是復雜和困難的，對一些生產經營好，產品適銷對路，資金周轉快的企業，負債比率可以適當高些；對于經營不理想，產銷不暢，資金周轉緩慢的企業，其負債比率應適當低些，否則就會使企業在原來商業風險的基礎上，又增加了籌資風險。根據國家有關部門統計，目前我國企業資產負債率普遍過高，一般在70%左右，有的在80%以上，為了增強抵御外界環境變化的能力，我國企業必須著力于補充自有流動資本，降低資產負債率。

3.4應根據企業實際情況，制定負債財務計劃。

根據企業一定資產數額，按照需要與可能安排適量的負債。同時，還應根據負債 的情況制定出還款計劃。如果舉債不當，經營不善，到了債務償還日無法償還，就會影響企業信譽。因此，企業利用負債經營加速發展，就必須從加強管理，加速資金周轉上下功夫，努力降低資金占用額，盡力縮短生產周期，提高產銷率，降低應收賬款，增強對風險的防范意識，使企業在充分考慮影響負債各項因素的基礎上，謹慎負債。

3.5針對由利率變動帶來的籌資風險。

應認真研究資金市場的供求情況，根據利率走勢，把握其發展趨勢，并以此做出相應的籌資安排。在利率處于高水平時期，盡量少籌資或只籌急需的短期資金。在利率處于由高向低過渡時期，也應盡量少籌資，不得不籌的資金，應采用浮動利率的計息方式。在利率處于低水平時，籌資較為有利。在利率處于由低向高過渡時期，應積極籌集長期資金，并盡量采用固定利率的計息方式。

另外，對于籌集外幣帶來的風險，應從預測匯率變動的趨勢入手，制定外匯風險管理戰略，通過其內在規律找出匯率變動的趨勢，采取有效的措施防范籌資風險。并且在預測匯率變動的同時，還應在籌資戰略上和具體籌資的過程中做出防范風險的安排。例如：注意債務幣種和期限的分散以及對債務貨幣實行“配對管理”等。負債經營的策略

通過以上對負債經營的分析可以看出, 運用負債經營戰略確實需要把握好“ 度” , 如何科學地負債經營, 從而給企業帶來巨大效益, 這是運用負債經營戰略的關鍵。

4.1堅持負債經營數量適度原則。4.1.1正確把握籌資時間原則。

企業對資金的需要有一定的時間性, 它過早進人企業會造成資金閑置浪費, 過遲又不能滿足企業的需要, 所以要做好所籌資金時間與運用資金的銜接工作。4.1.2合理確定負債經營的資金來源結構。

資金來源結構指資金來源項目構成和各個項目資金占全部資金比重。主要指合理安排負債與資本金比例。4.1.3效益原則。

投資的目的和動機是為了獲取效益, 企業生產經營活動是以提高經濟效益為核心的, 負債經營企業必須堅持效益第一的原則。只有以提高經濟效益為中心, 科學決 策, 不斷完善經營機制, 才能創造出較高的利潤率。4.1.4堅持負債經營的自主、公開原則。

負債經營涉及到投資者和籌資者兩個主體。堅持自主原則, 就是要求對債權、債務行為不可硬性攤派和強制推行, 應該是雙方互利互惠的。否則負債經營難以順利開展。負債經營堅持公開原則要求籌資者公開有關的財務狀況、財務政策、企業目標等, 以便于投資者作出正確的投資決策。4.2負債經營的具體運作情況

一個企業如果采取負債經營的戰略, 首先要保證其產品有可觀的市場前景, 這樣, 才能發揮負債的杠桿作用。否則將會使企業陷人嚴重的債務危機。負債經營企業的籌資一般是向商業銀行等金融機構或向信托投資公司等非金融性企業借款, 或通過有關銀行向社會發行企業債券進行的。企業以負債形式籌資, 它要按期歸還本息, 存在著風險,但要求的報酬率比權益資金低, 包括長期負債與短期負債。從籌資角度看, 企業主要是長期負債籌資, 包括向銀行和其它金融機構舉借長期貸款、發行長期債券等。一般來說短期負債的籌資主要是解決臨時的資金需要, 例如, 向銀行及其它機構舉借短期借款、發行短期債券等。4.2.1債券籌資。

它的特點是成本低, 債券利息在稅前支付,有一部分利息由政府負擔, 能起財務杠桿作用, 且保證控制權, 債券人只收回有限收入, 更多的收益留給股東或留歸企業。但風險高, 要定期支付利息, 按期還本, 且籌集資金有限。4.2.2長期借款籌資。

指企業根據借款合同向銀行或其它金融機構借人的需要還本付息的超過一年以上的款項。它的特點是籌資速度快, 比債券支付的利息低, 借款條件彈性大, 借款時間、數量、利息等可當面協商。但風險大, 限制條件多, 數額有限。4.2.3短期負債籌資。

方式有短期銀行借款, 商業信用、商業票據, 其它短期融資等, 通常是流動資產需要或生產經營周轉產生的經營負債, 其風險大于長期負債, 付款期短, 如無足夠現金付到期負債, 可能會導致財務困難。4.2.4租賃融資。

這是一種較理想的籌資方式, 可避開借款或債券對生產經營活動的限制, 租賃條 款對承租人經營活動很少加以限制, 它不需要抵押, 可滿足企業對固定資產長期使用的要求, 且可能減少設備陳舊老化的風險。但該種方式租金比負債購入資產利息高, 困難時固定的租金也會成為企業的負擔。

以上幾種方式都是負債經營常見的形式, 各有優缺點。不同的企業可根據自身的情況靈活地選擇適應自身的籌資方式, 同時企業還要制定嚴格歸還資金程序, 維護投資者的權益, 形成有自己特色的負債經營模式。

負債經營, 既是一項財務策略, 更是一種經營戰略, 需要企業家具備勇于開拓、敢于承擔風險的現代經營意識。負債經營的目標應是以最小的成本和最小的風險來獲取債務資金和最大的負債融資利益。全面、準確地了解和把握負債經營, 對于正確地運用負債經營戰略, 爭取企業最大的經濟效益是十分必要的。在實現負債經營目標過程中，利益和風險共存，企業必須把握合理負債的“度”，以興利除弊；同時，必須進行科學管理，優化資本結構，達到企業利潤最大化。

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第五篇：房地產開發企業會計核算中的問題和對策

關于名晟房地產開發企業會計核算中的問題和對策的調查報告

摘要:為了能夠深入理解房地產開發企業的會計核算問題，于2007年3月至6月間在泉州市名晟房地產開發有限公司進行實踐調查了解。在實踐過程中，通過日常的會計業務處理，對房地產開發企業在會計核算中的問題有進一步了解。房地產開發企業具有一定的特殊性，目前我國會計制度仍處在進一步改革和完善中，由此造成了房地產開發企業的會計核算存在著較多問題，就房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產開發企業會計核算規范的對策。

一、調查單位簡介

泉州市名晟房地產開發有限公司位于豐澤田安路文昌大樓5樓，公司主營房地產開發，銷售，出租，商品房；物業管理和承接裝修及裝潢業務；銷售，建筑材料。

二、調查內容

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷發布，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。因此就以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

（一）房地產開發企業會計核算存在的問題

1.房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權1

過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。在名晟房地產開發有限公司核算中是以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理.2.房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

在名晟房地產開發有限公司的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

（二）完善房地產開發企業會計核算規范的對策

1.正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買

賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。雖然收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

應引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且

不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶.這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

由于名晟房地產開發有限公司是一個規模較小的房地產開發企業，因此適用計劃售價成本率法。

三、實習總結

在名晟房地產開發有限公司為期3個月的會計核算工作過程中，通過對 房地產開發企業會計核算的存在的問題： 房地產開發企業收入確認的復雜性、房地產開發企業商品成本與售價的不配比性。并在相關資料的查找和實踐過程中獲取實完善房地產開發企業會計核算的存在的問題的實際解決方案： 正確確定和應用收入確認標準、引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比。從而更好了解會計在實踐過程中的應用。