第一篇：地價(jià)監(jiān)測(cè)與物業(yè)稅稅基評(píng)估

地價(jià)監(jiān)測(cè)與物業(yè)稅稅基評(píng)估“合二為一”

國(guó)土資源網(wǎng)(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

編者按：開征物業(yè)稅一直備受社會(huì)各界的關(guān)注，可這一過程存在許多的硬性約束。作者結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過分析城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，提出利用城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)平臺(tái)來(lái)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的建議，并詳細(xì)解讀了評(píng)估流程，指出如二者有效結(jié)合將對(duì)物業(yè)稅的開征提供有利支持，為相關(guān)部門決策提供了參考依據(jù)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未到位，房?jī)r(jià)依舊飛漲的背景下，政府關(guān)于“研究年內(nèi)開征物業(yè)稅”的言論再次引起輿論界的嘩然。物業(yè)稅被看作是政府調(diào)控高房?jī)r(jià)的最后“殺手锏”，且在一些大中城市如北京等試行“空轉(zhuǎn)”，但一直未能轉(zhuǎn)實(shí)。究其原因，在于物業(yè)稅如何操作實(shí)施，尤其是物業(yè)稅稅基評(píng)估體系如何構(gòu)建，缺乏實(shí)操的方案。為此，筆者結(jié)合近年來(lái)參與北京城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，力圖構(gòu)建一個(gè)實(shí)操性較強(qiáng)的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，為政府部門的決策提供參考依據(jù)。本文研究思路如下：即利用現(xiàn)有城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)平臺(tái)，構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，以解決物業(yè)稅實(shí)征過程中可能出現(xiàn)的成本高、難度大、效率低等問題。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作源于1999年國(guó)土資源部部署的新一輪國(guó)土資源大調(diào)查工作。該項(xiàng)工作經(jīng)歷了10年的發(fā)展，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系逐步完善，且具有覆蓋面廣、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系完整、組織實(shí)施操作性強(qiáng)、成果應(yīng)用公開透明、有一定的權(quán)威性和公信力等特點(diǎn)。監(jiān)測(cè)城市覆蓋范圍由最初的6個(gè)城市拓展到105個(gè)，建立了基于全國(guó)直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和區(qū)域主要城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)體系。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)就是通過建立監(jiān)測(cè)點(diǎn)（即標(biāo)準(zhǔn)宗地），采用評(píng)估等手段，收集城市不同級(jí)別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)地價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測(cè)，然后通過系列指標(biāo)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行全面描述，對(duì)城市地價(jià)狀況作出基本的評(píng)價(jià)和判斷，最后生成相關(guān)信息并向社會(huì)發(fā)布。

由于物業(yè)稅稅基評(píng)估體系構(gòu)建的核心是稅基的評(píng)估問題，因此，通過對(duì)我國(guó)專家學(xué)者提出的基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估與實(shí)際的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)估進(jìn)行比較研究，發(fā)現(xiàn)兩者具有如下特點(diǎn)：評(píng)估對(duì)象均為不動(dòng)產(chǎn)，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)以土地為主；評(píng)估對(duì)象內(nèi)涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制條件；估價(jià)方法均以常規(guī)的評(píng)估方法為主，但地價(jià)監(jiān)測(cè)評(píng)估要求更加明確、具體和具有可操作性；評(píng)估值的確定，前者只停留在理論層面，后者主要是通過估價(jià)師的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)評(píng)估確定；動(dòng)態(tài)更新周期，前者只是參考值，后者是通過實(shí)踐檢驗(yàn)可行的，且目前按此種模式操作。由于物業(yè)稅作為一個(gè)關(guān)系老百姓切身利益的稅種，其涉及面廣量大，操作實(shí)施難度大，且其成果必須有公信力，否則將激發(fā)社會(huì)矛盾。以上優(yōu)勢(shì)恰好能夠有效解決物業(yè)稅開征時(shí)所面臨的一些難點(diǎn)問題。為此，筆者大膽提出利用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)平臺(tái)來(lái)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系。

利用城市地價(jià)系統(tǒng)平臺(tái)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系

物業(yè)稅稅基價(jià)值的確定——以北京為例。通過以上比較分析可以看出，在方法上，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)估與基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估有異曲同工之妙，而從結(jié)果來(lái)看，前者運(yùn)作相對(duì)成熟規(guī)范，具有較強(qiáng)的可操作性，后者僅停留在理論層面，其實(shí)際操作的可行性有待檢驗(yàn)。因此，筆者在北京城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的基礎(chǔ)上，按照基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估的思路，提出物業(yè)稅稅基價(jià)值確定的思路及操作流程。（注：下文所提的標(biāo)準(zhǔn)宗地，即為基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估中所提的基準(zhǔn)物業(yè)。）

（1）物業(yè)稅稅基評(píng)估思路——標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估。（見表1）

（2）物業(yè)稅稅基評(píng)估的具體操作流程。第一步，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地。依據(jù)《技術(shù)規(guī)范》 的要求，標(biāo)準(zhǔn)宗地需具代表性、確定性、穩(wěn)定性和易標(biāo)識(shí)性；以地價(jià)區(qū)段為基礎(chǔ)，在地價(jià)區(qū)段內(nèi)均勻分布，分布密度至少達(dá)到每區(qū)段1～2個(gè)。其中，地價(jià)區(qū)段的劃分要滿足以下要求：在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，地價(jià)水平比較接近或者一致；在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃條件等基本相同；各地價(jià)區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，最小為一個(gè)街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；各地價(jià)區(qū)段彼此相連，能完全覆蓋被監(jiān)測(cè)范圍。

由于物業(yè)稅涉及物業(yè)的范圍量多面廣，為確保基準(zhǔn)物業(yè)有效反映區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值，建議以現(xiàn)有地價(jià)監(jiān)測(cè)所劃分的地價(jià)區(qū)段和標(biāo)準(zhǔn)宗地為基礎(chǔ)，根據(jù)物業(yè)稅課征的實(shí)際需要，增加地價(jià)區(qū)段的劃分與布局，并在此基礎(chǔ)上合理設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地。如在一些物業(yè)集中區(qū)域可以細(xì)化地價(jià)區(qū)段，增加標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量；而在物業(yè)分布相對(duì)零散的地區(qū)，可以保持現(xiàn)狀或適度增加。

第二步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估。如北京標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估要求如下，除不可用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正外，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中確定的常規(guī)估價(jià)方法均可應(yīng)用；符合市場(chǎng)比較法應(yīng)用條件的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主；如果標(biāo)準(zhǔn)宗地在距估價(jià)期日1年以內(nèi)發(fā)生過交易，可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得出其價(jià)格；原則上要求至少采用兩種方法評(píng)估。因此，作為基準(zhǔn)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估，其相關(guān)評(píng)估技術(shù)要求可參考地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)要求執(zhí)行，涉及到與物業(yè)稅稅基評(píng)估的具體要求可以一并納入標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估的技術(shù)要求中進(jìn)行綜合考慮。

第三步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的確定。北京市標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估工作由兩名估價(jià)師“背靠背”進(jìn)行，其結(jié)果由技術(shù)承擔(dān)單位進(jìn)行綜合平衡后，最終由國(guó)土資源管理部門組織專家會(huì)審，最終確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。因此，由于物業(yè)稅稅基評(píng)估結(jié)果涉及百姓的切身利益，其結(jié)果確定的權(quán)威性與公信力將成為物業(yè)稅能否順利開征的關(guān)鍵。因此，在以后的運(yùn)作過程中，建議由國(guó)家稅務(wù)部門、國(guó)土資源部門、建設(shè)部門等政府主管部門牽頭，成立專門的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)審委員會(huì)，該委員會(huì)由行業(yè)內(nèi)的技術(shù)專家組成，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)審確定。

第四步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的公示。目前，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格主要在“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”上公示，但成果的應(yīng)用與宣傳力度不夠。因此，物業(yè)稅稅基評(píng)估工作及結(jié)果公示可以在利用現(xiàn)有平臺(tái)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大公示范圍與渠道，尤其是通過稅務(wù)、國(guó)土及建設(shè)等政府權(quán)威部門網(wǎng)站向社會(huì)公示，或以公文的形式向社會(huì)發(fā)布，以增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的公信力及透明度，同時(shí)接受社會(huì)大眾的監(jiān)督。如在第一時(shí)間通過政府權(quán)威部門網(wǎng)站或公文對(duì)社會(huì)公開每期更新的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格等。

第五步，編制修正系數(shù)表。以標(biāo)準(zhǔn)宗地為基準(zhǔn)物業(yè)的物業(yè)稅稅基確定后，針對(duì)不同的物業(yè)，由于其個(gè)性因素可能導(dǎo)致其價(jià)值存在差異，因此，建議根據(jù)地價(jià)監(jiān)測(cè)物業(yè)用途的劃分，編制不同用途的修正系數(shù)表。由于前面對(duì)區(qū)段的劃分及標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定均有明確的標(biāo)準(zhǔn)與要求，一般因素及區(qū)域因素在區(qū)段劃分時(shí)均有所考慮，因此，修正系數(shù)表主要以個(gè)別因素修正為主。

第六步，待估宗地的評(píng)估。由于標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格相關(guān)條件設(shè)置相對(duì)清晰，根據(jù)評(píng)估中的可替代原則，待估宗地評(píng)估可利用其與標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行比較修正得出。

第七步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的動(dòng)態(tài)更新。目前，國(guó)際上房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的更新周期通常為2~4年，而北京市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估是季度抽樣評(píng)估，年度全樣本評(píng)估。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，市場(chǎng)波動(dòng)較大的環(huán)境下，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估的動(dòng)態(tài)更新周期不宜過長(zhǎng)；同時(shí)，由于物業(yè)稅的開征涉及量多面廣，開征成本較高，因此，其更新周期也不宜過短。基于以上分析，筆者認(rèn)為在我國(guó)的現(xiàn)狀情況下，在一些條件成熟的地區(qū)，如北京等開展地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的大中城市，其標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新周期可以定為1年，而對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)變化不大的中小城市，其更新周期可定為2年，或更長(zhǎng)。通過因地而異的方式，既可以與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的年度更新相一致，減少重復(fù)工作，也能有效反映各地市場(chǎng)變化情況，使物業(yè)價(jià)值更為客觀合理。

以上是利用現(xiàn)有地價(jià)監(jiān)測(cè)成果的一部分，對(duì)以土地等不動(dòng)產(chǎn)為稅基的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。而房產(chǎn)等物業(yè)的評(píng)估可以借鑒以上思路進(jìn)行拓展,如在標(biāo)準(zhǔn)宗地基礎(chǔ)上確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的重置成新價(jià)，其價(jià)格可根據(jù)造價(jià)部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。筆者認(rèn)為其具有一定的可操作性。

評(píng)估主體的選用——估價(jià)師與估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前，開征物業(yè)稅的國(guó)家或地區(qū)，其評(píng)估主體主要有三種：評(píng)估中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門內(nèi)設(shè)專門機(jī)構(gòu)和新設(shè)立的獨(dú)立半官方機(jī)構(gòu)這三種機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作。

基于我國(guó)物業(yè)稅征稅范圍量多面廣的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)由稅務(wù)部門內(nèi)設(shè)專門機(jī)構(gòu)或新設(shè)立獨(dú)立半官方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作均不現(xiàn)實(shí)。不僅設(shè)立成本較高，同時(shí)，未來(lái)的管理成本更不可估量，此外，還容易滋生腐敗。因此，筆者認(rèn)為，物業(yè)稅稅基評(píng)估由獨(dú)立的第三方評(píng)估效果更好，這也是大勢(shì)所趨。自1999年開始，我國(guó)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制以來(lái)，經(jīng)過10年的發(fā)展，逐步規(guī)范與成熟，行業(yè)協(xié)會(huì)的作用也得到充分的發(fā)揮。因此建議物業(yè)稅稅基評(píng)估工作參照地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)模式，由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師進(jìn)行，并協(xié)同行業(yè)協(xié)會(huì)、政府其他相關(guān)部門從制度上確保估價(jià)結(jié)果的客觀、公正。

評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估周期的確定。為了與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作進(jìn)行有效銜接，節(jié)省成本，建議物業(yè)稅稅基評(píng)估的基準(zhǔn)日定為每年的12月31日。評(píng)估周期為1年，為物業(yè)稅按年征繳提供充分的依據(jù)。

存在的問題與不足

單獨(dú)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系可能存在的問題。單獨(dú)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系除了上面所提到的成本高外，針對(duì)我國(guó)地大物博、物業(yè)量多面廣的現(xiàn)狀，在毫無(wú)基礎(chǔ)的前提下，物業(yè)稅的開征難度可想而知。這也是為什么我國(guó)物業(yè)稅研究了十幾年，且從2006年開始在北京、深圳、重慶、南京、寧夏、江蘇等省（區(qū)）及城市試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”，而至今未能轉(zhuǎn)實(shí)的一個(gè)重要原因。此外，如果現(xiàn)有的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系與新構(gòu)建的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系同時(shí)運(yùn)行，最終的結(jié)果是兩套體系因評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵不一，導(dǎo)致所出價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。而國(guó)家稅務(wù)總局與國(guó)土資源部作為兩套體系的牽頭單位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能產(chǎn)生的社會(huì)不良影響勢(shì)必直接影響到稅費(fèi)的征繳。基于此，本文提出兩個(gè)體系合二為一的技術(shù)思路。

利用城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系存在的不足。第一，目前成熟的經(jīng)驗(yàn)僅針對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，而對(duì)房產(chǎn)缺乏現(xiàn)成的體系或運(yùn)作模式，且房產(chǎn)等物業(yè)類型多樣，標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)置難度較大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》中所提出的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。一般應(yīng)滿足以下條件：鋼混或磚混結(jié)構(gòu)、毛坯房或普通裝修的設(shè)置，或許能為未來(lái)物業(yè)稅稅基評(píng)估提供新的思路，即基準(zhǔn)物業(yè)的價(jià)值由標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)值加上標(biāo)準(zhǔn)房屋的重置成新價(jià)值確定。第二，雖然估價(jià)機(jī)構(gòu)自1999年開始脫鉤改制以來(lái)，其聲譽(yù)和社會(huì)地位已有很大的提高，但作為稅基評(píng)估的主體，其社會(huì)地位及社會(huì)認(rèn)可度仍有待提升，其行業(yè)規(guī)范與自律機(jī)制仍有待進(jìn)一步完善。第三，由于城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作由國(guó)土資源部門主導(dǎo)，如何有效利用其現(xiàn)有成果或平臺(tái)，需要稅務(wù)部門與國(guó)土資源部門的有效溝通與協(xié)作。此外，物業(yè)稅涉及房產(chǎn)的征稅工作，因此，其協(xié)作同樣離不開住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的大力支持與配合。有效解決相關(guān)主管部門之間的協(xié)作問題，仍需做大量的工作。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)經(jīng)過10年的運(yùn)行，機(jī)制成熟，成果顯著，尤其是它所搭建的全國(guó)平臺(tái)，架構(gòu)合理，操作性強(qiáng)，但其優(yōu)勢(shì)尚未得到有效發(fā)揮。而物業(yè)稅稅基評(píng)估工作也是一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)龐大的系統(tǒng)工程，如能將兩者有效結(jié)合起來(lái)，這將為物業(yè)稅的開征掃清障礙。因此，本文嘗試將兩者結(jié)合，試圖為理論界和實(shí)務(wù)界工作的銜接提供思路，并希望能為物業(yè)稅開征工作由“空轉(zhuǎn)實(shí)”提供有意義的參考。

（作者單位：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估公司 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估公司市場(chǎng)研究中心）

第二篇：稅基評(píng)估綜述

我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估體系構(gòu)建研究綜述

摘要：開征物業(yè)稅是改革我國(guó)現(xiàn)行稅制，改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)上漲過快的一個(gè)重要工具。但是基于現(xiàn)狀，我國(guó)物業(yè)稅的實(shí)施還面臨許多困難，稅基評(píng)估就是其中最為困難的問題之一。我國(guó)擬推行的物業(yè)稅是在不動(dòng)產(chǎn)保有階段征收的一種稅種，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是稅基數(shù)額確定的主要依據(jù)。物業(yè)稅的課征需要有關(guān)部門定期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以確定物業(yè)稅稅基并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅。如何對(duì)保有階段的不動(dòng)產(chǎn)稅基進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估，是研究物業(yè)稅的核心問題之一。因此對(duì)物業(yè)稅稅基評(píng)估體系展開研究，不僅有利于拓展和完善我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論，而且為我國(guó)開征物業(yè)稅進(jìn)行物業(yè)稅稅基評(píng)估提供理論和方法支持。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；稅基評(píng)估；批量評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)化是從不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估開始的。兩千多年前，我國(guó)的漢朝和歐洲的羅馬時(shí)期就已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)和其他一些財(cái)產(chǎn)作為納稅依據(jù)，這就是物業(yè)稅稅基評(píng)估的雛形。此后，隨著各國(guó)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，物業(yè)稅稅基評(píng)估逐步發(fā)展成為世界各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的重要組成部分。

1.關(guān)于國(guó)外物業(yè)稅稅基評(píng)估體系構(gòu)建的研究

物業(yè)稅評(píng)估在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)有比較悠久的發(fā)展歷史。在過去的幾百年間，國(guó)外的財(cái)產(chǎn)稅制度經(jīng)歷了不斷完善的過程，由此推動(dòng)了物業(yè)稅稅基評(píng)估的發(fā)展。伴隨著各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、在長(zhǎng)期的物業(yè)稅稅基評(píng)估實(shí)踐和理論研究中，各國(guó)逐步形成了較成熟的評(píng)估理論體系、較先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)和較完善的評(píng)估體系。國(guó)外有關(guān)物業(yè)稅稅基評(píng)估的主體、客體、價(jià)值類型、評(píng)估方法與技術(shù)等方面的實(shí)踐狀況如下：

(l)關(guān)于稅基評(píng)估的主體選擇

物業(yè)稅稅基評(píng)估的主體是評(píng)估活動(dòng)的主要實(shí)施者。目前己經(jīng)開展物業(yè)稅稅基評(píng)估業(yè)務(wù)的世界各國(guó)在稅基評(píng)估主體方面的規(guī)定各不相同，主要分為兩大類，一類是國(guó)家設(shè)立專門機(jī)構(gòu)從事物業(yè)稅稅基評(píng)估，稅基評(píng)估是政府行為，如澳大利亞、英國(guó)等；另一類是出于節(jié)約政府行政成本的考慮，國(guó)家委托現(xiàn)有的社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅基評(píng)估，中介機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體獨(dú)立展開活動(dòng)，如美國(guó)、加拿大等。

(2)關(guān)于稅基評(píng)估的客體選擇

物業(yè)稅稅基評(píng)估的客體是指稅基評(píng)估的對(duì)象，即與物業(yè)稅征納有關(guān)的標(biāo)的物。比較各國(guó)的稅制可見，計(jì)算物業(yè)稅有基于房地產(chǎn)的面積、市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值等三種不同的方法。在俄羅斯、烏克蘭、肯尼亞等國(guó)，根據(jù)核定的土地或建筑物的面積進(jìn)行征稅；在美國(guó)、加拿大、菲律賓等國(guó)按照估算的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)

行征稅；在泰國(guó)、印尼、澳大利亞、印度、香港等地，主要按照凈租金來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)，在此基礎(chǔ)上征收物業(yè)稅。

(3)關(guān)于稅基評(píng)估的價(jià)值類型選擇

物業(yè)稅稅基評(píng)估中的價(jià)值類型主要分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值兩種。稅基評(píng)估以稅收征納為目的，從稅收征納應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公平公正的角度，稅基評(píng)估中的價(jià)值類型選擇應(yīng)該是相對(duì)于市場(chǎng)整體合理的市場(chǎng)價(jià)值。目前稅基評(píng)估較為發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)中，一大部分國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅都選擇征稅對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值(即當(dāng)前價(jià)值)作為稅基評(píng)估的價(jià)值類型。也有一些市場(chǎng)發(fā)育程度較低的國(guó)家選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值作為稅基評(píng)估的價(jià)值類型。

(4)關(guān)于稅基評(píng)估方法選擇

物業(yè)稅稅基評(píng)估方法是物業(yè)稅稅基評(píng)估的核心部分。目前世界各國(guó)在物業(yè)稅稅基評(píng)估中多采用批量評(píng)估方法，該方法是以市場(chǎng)法、收益法和成本法等估價(jià)方法為理論基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理建立評(píng)稅模型，結(jié)合計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)一次性對(duì)多宗應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)稅活動(dòng)。批量評(píng)估能夠低成本、高效率地完成大規(guī)模目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估任務(wù)，避免了單宗評(píng)估方法在物業(yè)稅評(píng)估中造成的稅負(fù)不公、稅收流失、稅收成本大等諸多問題，現(xiàn)已逐步取代單宗物業(yè)稅稅基評(píng)估成為物業(yè)稅稅基評(píng)估方法的主流。目前，批量評(píng)估技術(shù)在世界上一些開征物業(yè)稅的國(guó)家和地區(qū)都得到了廣泛的應(yīng)用。這其中，美國(guó)的批量評(píng)估技術(shù)起步最早，發(fā)展最成熟，體系最完善。美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)(the American Foundation)制定的專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)以及國(guó)際估稅官員協(xié)會(huì)(IntemationalAssoeiation of Assessing Officers，簡(jiǎn)稱IAAO)制定的有關(guān)批量評(píng)估的準(zhǔn)財(cái)現(xiàn)已成為應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)的國(guó)家競(jìng)相借鑒的標(biāo)準(zhǔn)。批量評(píng)估方法的基本程序是：第一，鑒定所評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征；第二，確定適用所評(píng)估財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定交易運(yùn)轉(zhuǎn)的市場(chǎng)區(qū)域；第三，確定此市場(chǎng)區(qū)域中影響價(jià)值形成的(供給和需求)特征；第四，建立能體現(xiàn)此市場(chǎng)區(qū)域中影響財(cái)產(chǎn)價(jià)值特征因素之間關(guān)系的評(píng)估模型(模型設(shè)定)；第五，調(diào)整評(píng)估模型從而確定影響價(jià)值的各特征因素的作用(模型校準(zhǔn))；第六，根據(jù)所評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征因素，應(yīng)用評(píng)估模型進(jìn)行推論判斷；第七，檢測(cè)批量評(píng)估的結(jié)果。以AVM(自動(dòng)評(píng)估模型)為核心技術(shù)的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)是美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基價(jià)值評(píng)估的技術(shù)支撐。運(yùn)用批量評(píng)估方法需要具備三個(gè)條件：評(píng)估人員熟練掌握多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、建立完善的地理信息系統(tǒng)和配套的計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)。

2.關(guān)于我國(guó)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的研究

我國(guó)的物業(yè)稅現(xiàn)在還處于空轉(zhuǎn)階段，具體的實(shí)施方案還未出臺(tái)，對(duì)物業(yè)稅的研究?jī)H限于理論試驗(yàn)階段。2006年稅基評(píng)估首次被納入全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考

試教材中進(jìn)行介紹。2006年我國(guó)昆明召開國(guó)際評(píng)估論壇時(shí)將稅基評(píng)估列為一個(gè)重要的研究?jī)?nèi)容，一定程度上推動(dòng)了稅基評(píng)估理論在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)界的傳播與普及2007年3月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立稅基評(píng)估專業(yè)委員會(huì)，稅基評(píng)估成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論研究中的一個(gè)重要組成部分。國(guó)內(nèi)有關(guān)物業(yè)稅評(píng)估的主體、客體、價(jià)值類型、評(píng)估方法與技術(shù)等方面的理論觀點(diǎn)如下：

(1)關(guān)于稅基評(píng)估的主體選擇

紀(jì)益成(2005)在《再論稅基評(píng)估的有關(guān)問題》中主要對(duì)糾紛稅基評(píng)估行為主體的選擇進(jìn)行了詳細(xì)分析。他認(rèn)為稅基評(píng)估的行為主體從評(píng)估活動(dòng)的目的來(lái)看，物業(yè)稅稅基評(píng)估主要包括兩種：一種是為確定征納物業(yè)稅的稅基而評(píng)估，即因物業(yè)稅征收和繳納需要而發(fā)生在稅收征納之前的申報(bào)征納物業(yè)稅的稅基評(píng)估活動(dòng)；另一種是為了處理物業(yè)稅稅基的爭(zhēng)議而評(píng)估，即當(dāng)事人因?qū)Χ惢u(píng)估結(jié)果不滿意而引出的糾紛稅基評(píng)估活動(dòng)。我國(guó)在確定糾紛稅基評(píng)估主體時(shí)有三種選擇：一是選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估行為主體。這一選擇可以改變一直由征稅部門單方面作為行為主體的狀況，保證稅基評(píng)估結(jié)果的客觀、公平、公正；二是選擇非政府的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估行為的主體，這樣既可以利用現(xiàn)有社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的資源，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)；三是選擇稅務(wù)部門以外的政府其他部門來(lái)作為評(píng)估行為的主體，這是三種選擇方案中最差的選擇，不但不能利用現(xiàn)存的社會(huì)評(píng)估資源，還需要政府培養(yǎng)大量具備資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)知識(shí)的人員，從而增加了政府在機(jī)構(gòu)、編制和財(cái)政方面的負(fù)擔(dān)。

鄭婕(2008)在《建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系研究》中提出應(yīng)該成立具有準(zhǔn)政府性質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

陳淑賢(2008)在《論物業(yè)稅稅基評(píng)估主體的選擇》中認(rèn)為物業(yè)稅稅基評(píng)估不同于一般資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，因此物業(yè)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)也不同于一般資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，其性質(zhì)的界定可以有三種選擇：政府機(jī)構(gòu)、準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的專屬評(píng)估機(jī)構(gòu)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。作者認(rèn)為，在物業(yè)稅開征初期及過渡期內(nèi)，選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)稅基評(píng)估工作更符合我國(guó)國(guó)情，這樣既可以保證評(píng)估工作的專業(yè)性、獨(dú)立性和權(quán)威性，又避免增加政府部門的人員編制負(fù)擔(dān)。

(2)關(guān)于稅基評(píng)估的客體選擇

近年來(lái)多數(shù)計(jì)稅依據(jù)的選擇傾向于采用從價(jià)計(jì)征的土地與地上建筑物價(jià)值。鄭婕(2008)在《建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系研究》中認(rèn)為我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估中的客體應(yīng)為土地、房屋建筑物及其附屬設(shè)施形成的綜合體，附屬設(shè)施包括與房屋建筑物不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，例如：水、電、氣、熱等設(shè)備、管線。

(3)關(guān)于稅基評(píng)估的價(jià)值類型選擇

紀(jì)益成(2006)在《再論稅基評(píng)估有關(guān)問題》一文中對(duì)稅基評(píng)估的價(jià)值類型(包括計(jì)稅價(jià)值、稅基市場(chǎng)價(jià)值、稅基法定估算價(jià)值、稅基評(píng)估價(jià)值、評(píng)估的計(jì)稅價(jià)值)及其相互關(guān)系進(jìn)行了較為深入的分析。

耿星在(2006)《開征物業(yè)稅中的評(píng)估問題》一文中認(rèn)為物業(yè)稅稅基評(píng)估的價(jià)值類型應(yīng)選擇不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

姜楠在(2008)《稅基評(píng)估中價(jià)值類型選擇與評(píng)估對(duì)象界定的探討》中詳細(xì)討論了稅基評(píng)估的價(jià)值類型選擇與物業(yè)稅課稅范圍界定的關(guān)系及其相互影響。

(4)關(guān)于稅基評(píng)估方法選擇

紀(jì)益成(2005)在《再論稅基評(píng)估的有關(guān)問題》中就稅基評(píng)估中收益法的運(yùn)用提出了新見解。紀(jì)益成(2006)又在《批量評(píng)估：從價(jià)稅的稅基評(píng)估方法》一文中詳細(xì)介紹了批量評(píng)估方法產(chǎn)生與發(fā)展的歷程，并詳細(xì)闡述了其方法原理和主要操作過程。同年又在《三論稅基評(píng)估有關(guān)問題》中深入分析了評(píng)估方法體系(主要包括批量評(píng)估與單量評(píng)估及其差異比較)。

耿星(2004)在《開征物業(yè)稅中的評(píng)估問題》中提出在實(shí)際評(píng)估中應(yīng)當(dāng)采用批量評(píng)估方法，同時(shí)當(dāng)前應(yīng)盡快開展房地產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息的收集整理工作，建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)等建議。

周叔敏(2005)在《不動(dòng)產(chǎn)稅征收中的稅基評(píng)估方法》中從不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的低成本及評(píng)估結(jié)果的公正性與合理性要求出發(fā)，詳細(xì)介紹了國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)稅基價(jià)值評(píng)估的具體程序與具體方法。

李明和練奇峰(2005)在《試析房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中指出了制定房地產(chǎn)稅基評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的必要性，并從房地產(chǎn)稅基評(píng)估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價(jià)報(bào)告等方面分析，同時(shí)提出相應(yīng)的建議。

第三篇：大連市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作匯報(bào)

2006年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)東北區(qū)片會(huì)議 page 1 大連市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作匯報(bào)

一、工作組織及經(jīng)費(fèi)

大連市作為全國(guó)首批開展城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的城市之一，于2000年正式開展此項(xiàng)工作。該項(xiàng)工作由大連市國(guó)土資源和房屋局負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施，大連天石不動(dòng)產(chǎn)顧問有限公司為項(xiàng)目的具體承擔(dān)單位。

地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作開展后，市領(lǐng)導(dǎo)、主管局領(lǐng)導(dǎo)及承擔(dān)單位的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此項(xiàng)工作非常重視。在組織上，成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作；項(xiàng)目承接單位成立了專門的課題小組，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)、采集和分析各個(gè)管理部門及評(píng)估中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門的信息數(shù)據(jù)，并進(jìn)行成果整理，課題組人員固定，分工明確，并一直工作至今，從而保障了此項(xiàng)工作的連續(xù)性和質(zhì)量性。

項(xiàng)目之初，在沒有地方配套經(jīng)費(fèi)的情況下，該項(xiàng)工作主要靠國(guó)家下?lián)芙?jīng)費(fèi)起動(dòng)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的墊資運(yùn)營(yíng)，從而保證了監(jiān)測(cè)工作的持續(xù)進(jìn)行。2005年，連同全市農(nóng)地分等定級(jí)、最低限價(jià)制定、存量建設(shè)用地調(diào)查等多項(xiàng)工作，大連市政府下?lián)芰瞬糠纸?jīng)費(fèi)。雖然地價(jià)監(jiān)測(cè)經(jīng)費(fèi)只是其中的極小部分，但對(duì)該項(xiàng)工作的繼續(xù)開展卻給予了一定的經(jīng)費(fèi)保障。

二、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立

大連市的地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍為主城區(qū)（包括甘井子農(nóng)村部分）約580平方公里。除山林地230平方公里外，實(shí)際監(jiān)測(cè)范圍約為350平方公里。

根據(jù)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)的要求，按照地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則，我們采

2006年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)東北區(qū)片會(huì)議 page 2 用分層抽樣技術(shù)，按不同土地級(jí)別、不同用地類型，在監(jiān)測(cè)區(qū)域內(nèi)共劃分了240個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)，其中120個(gè)為長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)區(qū)。根據(jù)要求，在監(jiān)測(cè)區(qū)內(nèi)布設(shè)了監(jiān)測(cè)點(diǎn)，其中商業(yè)用地50個(gè)，居住用地40個(gè)，工業(yè)用地30個(gè)，每個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)又選取了3-4個(gè)輔助樣點(diǎn)。

為了做好監(jiān)測(cè)分析工作，我們按照區(qū)域的開發(fā)及地價(jià)變化程度劃定了三類地價(jià)區(qū)，即開發(fā)成熟區(qū)域（地價(jià)變化平穩(wěn)）、開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域（地價(jià)變化明顯）、待開發(fā)區(qū)域（地價(jià)基本無(wú)變化），通過分析區(qū)域的地價(jià)變化趨勢(shì)，進(jìn)而分析城市地價(jià)變化趨勢(shì)。

三、地價(jià)監(jiān)測(cè)資料的收集

地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作需要大量的信息數(shù)據(jù)支持。為保證資料收集的全面、準(zhǔn)確、及時(shí)，我們采用多種方式進(jìn)行收集，如派估價(jià)人員到土地、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等部門進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、查閱資料；到土地、房產(chǎn)等交易部門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查或派調(diào)查小組進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查；對(duì)內(nèi)部資料進(jìn)行整理，獲取有用的地價(jià)信息；上網(wǎng)查詢相關(guān)信息；對(duì)地價(jià)信息資料不足的，采用評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)充；通過多種方式，收集了大量的信息資料，平均每個(gè)季度的信息采集量近千條。

在信息數(shù)據(jù)的采集過程中，我們側(cè)重對(duì)以下六個(gè)方面的信息資料進(jìn)行收集。

1．土地管理信息：包括土地日常供應(yīng)情況、基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行情況等； 2．土地招標(biāo)、拍賣、掛牌信息；

3．房地產(chǎn)市場(chǎng)信息：包括新建商品房及二手房信息； 4．土地抵押及企業(yè)改制中的地價(jià)信息；

5．土地課題性研究信息：如區(qū)片價(jià)、最低限價(jià)工作中的基礎(chǔ)資料及成果信息；

2006年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)東北區(qū)片會(huì)議 page 3 6．背景信息：如社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、土地公告、最新政策規(guī)定、房地產(chǎn)管理動(dòng)態(tài)等

我們將以上收集的信息資料分門別類錄入到計(jì)算機(jī)中，并進(jìn)行整理分析，剔除異常信息或進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)修正，建立地價(jià)監(jiān)測(cè)空間及屬性數(shù)據(jù)庫(kù)。

四、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果校核

在城市地價(jià)監(jiān)測(cè)初步成果形成后，我們采用分層核對(duì)的方式進(jìn)行校核。

1．與行政管理人員進(jìn)行溝通。由管理人員綜合考慮土地日常供應(yīng)狀況，從行政管理的角度分析地價(jià)變化趨勢(shì)是否與之吻合；

2．組織評(píng)估人員進(jìn)行核對(duì)。通過評(píng)估人員對(duì)日常個(gè)案評(píng)估的地價(jià)水平的了解，驗(yàn)證地價(jià)變化趨勢(shì)是否與之吻合；

3．分析房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行核對(duì)。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況、土地招拍掛情況以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等進(jìn)行分析，了解地價(jià)變化趨勢(shì)是否與之吻合；

經(jīng)過分層核對(duì)，對(duì)不合理的地價(jià)異常變動(dòng)情況進(jìn)行分析和解釋，在無(wú)異議后，將成果匯總，形成分析報(bào)告。

五、下一步工作打算

為了進(jìn)一步做好我市的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，我們擬在今后的工作中加強(qiáng)以下幾方面的工作：

1．?dāng)U大城市地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍至全市區(qū)域

隨著城市化進(jìn)程的加快，我市的城市邊緣區(qū)正在成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已延伸至外圍區(qū)市縣。為了更好地監(jiān)測(cè)城市 2006年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)東北區(qū)片會(huì)議 page 4 地價(jià)變化趨勢(shì)，我們將逐步擴(kuò)大地價(jià)監(jiān)測(cè)的范圍，第一步先將監(jiān)測(cè)范圍由主城區(qū)擴(kuò)大到城市相鄰區(qū)域，然后與土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作相結(jié)合，將監(jiān)測(cè)范圍擴(kuò)大至全市區(qū)域。

2．加大市場(chǎng)信息收集力度，建立全方位、實(shí)時(shí)性的信息收集體系 地價(jià)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)及及時(shí)性，對(duì)監(jiān)測(cè)成果的準(zhǔn)確性非常重要。我們將進(jìn)一步加大市場(chǎng)信息資料的收集力度，將組織全市域的評(píng)估機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等參與此項(xiàng)工作，通過與房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的數(shù)據(jù)有機(jī)結(jié)合，建立全方位的、實(shí)時(shí)性的信息收集體系，以保證信息數(shù)據(jù)的全面、準(zhǔn)確、及時(shí)，建立原始數(shù)據(jù)的采集檔案，保證信息資料達(dá)到可復(fù)核程度。

3．建立市場(chǎng)分析體系，加大市場(chǎng)分析力度

與土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作相結(jié)合，通過設(shè)立固定的專家組、開展專題性研究、技術(shù)論壇等方式，建立市場(chǎng)分析體系，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)分析力度，使地價(jià)監(jiān)測(cè)成果更能客觀地反映城市地價(jià)變化趨勢(shì)，更符合實(shí)際。

4．加強(qiáng)監(jiān)測(cè)成果的推廣應(yīng)用

加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)測(cè)成果的宣傳及應(yīng)用，深化與地方政府政務(wù)公開、信息公開工作的銜接，將成果融入到基準(zhǔn)地價(jià)更新、市級(jí)土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃、節(jié)約集約用地等國(guó)土資源的日常管理工作中，通過實(shí)際應(yīng)用，可校核及驗(yàn)證該成果是否符合實(shí)際，以利于該成果的進(jìn)一步完善；另一方面，通過對(duì)現(xiàn)有成果的深加工，提升成果的附加值，提高社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。

六、尚需進(jìn)一步探討的技術(shù)難點(diǎn)

按照國(guó)家城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)程，我市的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

2006年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)東北區(qū)片會(huì)議 page 5 工作在不斷地完善。但是，在日常工作中，我們也碰到了幾個(gè)技術(shù)難點(diǎn)，需要進(jìn)一步探討和解決。

1．監(jiān)測(cè)目標(biāo)市場(chǎng)的設(shè)定

目前，我們城市地價(jià)監(jiān)測(cè)關(guān)注的始終是一級(jí)市場(chǎng)。但是對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)，以及目前一級(jí)市場(chǎng)正在不斷完善的地區(qū)，在監(jiān)測(cè)中應(yīng)如何考慮，如何設(shè)定監(jiān)測(cè)目標(biāo)市場(chǎng)。

2．土地級(jí)別與區(qū)片價(jià)

在地價(jià)監(jiān)測(cè)工作中，土地級(jí)別的劃定，已不適應(yīng)地價(jià)監(jiān)測(cè)工作。土地級(jí)別與區(qū)片價(jià)兩者如何更好地結(jié)合、統(tǒng)一。

3．?dāng)?shù)據(jù)的分析及解讀工具

目前，城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)及成果由各地方自行上報(bào)至國(guó)家，各地?cái)?shù)據(jù)量大、工作量大，缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分析和解讀工具，迫切需要市場(chǎng)分析工具和理論研究成果。

第四篇：食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作制度

食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作制度

第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)食品安全法》的規(guī)定，為做好中心食 品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作，確保監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作質(zhì)量，制定本制度。第二條 食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，是通過系統(tǒng)和持續(xù)地收集食源性疾病、食品污染以及食品中有害因素的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息，并進(jìn)行綜合分析和 及時(shí)通報(bào)的活動(dòng)。

第三條 食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估應(yīng)本著代表性、客觀性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性的原則進(jìn)行。第四條 食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的范圍包括對(duì)本市區(qū)域性食品、食品添加劑、食品相關(guān)產(chǎn)品中生物性、化學(xué)性和物理性危害進(jìn)行的評(píng)估。

第五條 衛(wèi)生科負(fù)責(zé)本中心食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估日常管理工作。按照上級(jí)部門食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估方案組織實(shí)施，負(fù)責(zé)采集樣品及對(duì)監(jiān)測(cè)結(jié)果進(jìn)行分析，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告監(jiān)測(cè)情況。第六條 檢驗(yàn)科按照上級(jí)部門食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估方案開展食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，協(xié)助采樣并及時(shí)完成監(jiān)測(cè)方案規(guī)定的監(jiān)測(cè)任務(wù)，按時(shí)向有關(guān)部門報(bào)送監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，保證監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、客觀，確保政府下達(dá)的任務(wù)能及時(shí)認(rèn)真完成。年底做好食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)總結(jié)上

報(bào)衛(wèi)生科和質(zhì)量管理科。

第七條 質(zhì)量管理科負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)的質(zhì)量控制工作。第八條 食品風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估所獲得的數(shù)據(jù)、結(jié)果、結(jié)論等相關(guān)信息實(shí)行保密制度，在批準(zhǔn)公布前，任何科室和個(gè)人不得以任何方式擅自引用或?qū)ν夤肌?/p>

第九條 食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是指對(duì)食品、食品添加劑中生物性、化學(xué)性和物理性危害對(duì)人體健康可能造成的不良影響所進(jìn)行的科學(xué)評(píng)估，包括危害識(shí)別、危害特征描述、暴露評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)特征描述等。它是以食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和監(jiān)督管理信息、科學(xué)數(shù)據(jù)及其他有關(guān)信息為基礎(chǔ)，遵循科學(xué)、透明和個(gè)案處理的原則進(jìn)行。

第十條 當(dāng)通過食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)或者接到舉報(bào)發(fā)現(xiàn)食品可能存在安全隱患的，在組織進(jìn)行檢驗(yàn)后認(rèn)為屬于區(qū)域性污染，需要進(jìn)行食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的，或接受市食品安全委員會(huì)/上級(jí)部門要求開展食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的，由中心食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。

第十一條 食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委員會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果和報(bào)告負(fù)責(zé)，并及時(shí)將結(jié)果、報(bào)告上報(bào)市食品安全委員會(huì)/上級(jí)部門。

第十二條 食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作具體按《食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè) 與評(píng)估工作程序》進(jìn)行。（見附錄）第十三條 本制度自發(fā)布之日起實(shí)施。

附錄 食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作程序 附件 7 附錄 食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作程序 1．目的

為規(guī)范中心食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作，落實(shí)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估工作制度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)食品安全法》、《食品安全法實(shí)施條例》、《食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理規(guī)定（試行）》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本程序。2．適用范圍

本程序適用于本中心按照市食品安全委員會(huì)或上級(jí)部門制定的食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估方案或計(jì)劃，對(duì)本轄區(qū)范圍內(nèi)的食品、食品添加劑、食品相關(guān)產(chǎn)品中生物性、化學(xué)性和物理性危害進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估工作。3．職責(zé)

3.1中心主任負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。

3.2 收到市食品安全委員會(huì)或上級(jí)部門制定的食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估方案或計(jì)劃時(shí)，中心分管領(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)人員立即對(duì)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估編制計(jì)劃，確保食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)檢驗(yàn)優(yōu)先于其他檢測(cè)任務(wù)，并保質(zhì)保量按時(shí)完成。

3.3 衛(wèi)生科負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估工作的組織和協(xié)調(diào)，包括采樣送檢、數(shù)據(jù)分析匯總、結(jié)果評(píng)價(jià)及結(jié)果報(bào)送。

3.4質(zhì)量管理科負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估的質(zhì)量控制等。3.5 檢測(cè)科室負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)的檢驗(yàn)、檢測(cè)過程的質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果的報(bào)送等。

3.6 辦公室負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作所需的物資和交通工具等的后勤保障工作。3.7本中心成立食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委員會(huì)開展食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。4．程序 4.1采樣

4.1.1采樣由衛(wèi)生科2名（含）以上人員參加，檢驗(yàn)科協(xié)助。4.1.2采樣后，采樣人員應(yīng)及時(shí)填寫采樣記錄。

4.1.3采樣數(shù)量應(yīng)滿足食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估方案或計(jì)劃。4.1.4 采樣點(diǎn)的選擇要根據(jù)被監(jiān)測(cè)食品抽樣數(shù)量的要求按照隨機(jī)原則從中挑選出在本地具有代表性、典型性和適時(shí)性的監(jiān)測(cè)樣品。4.2食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)檢驗(yàn) 4.2.1食源性致病菌監(jiān)測(cè)

4.2.1.1 通過食源性致病菌監(jiān)測(cè)，主動(dòng)收集動(dòng)物、食品和環(huán)境中分離的病原情況以及對(duì)這些病原的耐藥性和相似性進(jìn)行分析，可以進(jìn)一步確定污染源或污染環(huán)節(jié)，掌握我市主要食源性致病菌的流行和耐藥趨勢(shì)，制定有效的預(yù)防控制措施，同時(shí)也為制定或評(píng)價(jià)良好生產(chǎn)、加工操作規(guī)范提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

4.2.1.2監(jiān)測(cè)項(xiàng)目涵蓋沙門氏菌、彎曲菌、副溶血性弧菌、大腸桿菌O157：H7、金黃色葡萄球菌、單核細(xì)胞增生李斯特氏菌、阪崎腸桿菌等主要食源性致病菌。

4.2.1.3 微生物檢驗(yàn)科負(fù)責(zé)食源性致病菌監(jiān)測(cè)的檢驗(yàn)、檢測(cè)過程的質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果的報(bào)送等。

4.2.1.4檢測(cè)方法按市食品安全委員會(huì)或上級(jí)部門規(guī)定的方法進(jìn)行。4.2.2化學(xué)污染物及有害因素監(jiān)測(cè)

4.2.2.1通過化學(xué)污染物及有害因素監(jiān)測(cè)，為食品風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、預(yù)警和制（修）訂食品安全標(biāo)準(zhǔn)提供科學(xué)依據(jù)；及時(shí)發(fā)現(xiàn)食品安全隱患，降低我市食源性疾病的發(fā)病率，為食品安全監(jiān)管提供科學(xué)依據(jù)。4.2.2.2 監(jiān)測(cè)項(xiàng)目有農(nóng)藥殘留、元素、食品添加劑、非法添加物質(zhì)等及食品加工過程中形成的有害物質(zhì)。

4.2.2.3 理化檢驗(yàn)科負(fù)責(zé)化學(xué)污染物及有害因素監(jiān)測(cè)的檢驗(yàn)、檢測(cè)過程的質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果的報(bào)送等。

4.2.2.4檢測(cè)方法按市食品安全委員會(huì)或上級(jí)部門規(guī)定的方法進(jìn)行。4.3 質(zhì)量控制

4.3.1質(zhì)量管理科負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估的質(zhì)量控制等。4.3.2檢驗(yàn)科按規(guī)定參加上級(jí)部門組織的室間質(zhì)評(píng)。4.4數(shù)據(jù)分析匯總、結(jié)果評(píng)價(jià)及結(jié)果報(bào)送衛(wèi)生科負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析匯總、結(jié)果評(píng)價(jià)及結(jié)果報(bào)送。4.5后勤保障

辦公室負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作所需的物資和交通工具等的后勤保障工作。4.6食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

4.6.1中心食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委員會(huì)負(fù)責(zé)食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。4.6.2食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的時(shí)機(jī)

4.6.2.1 當(dāng)通過食品安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)或者接到舉報(bào)發(fā)現(xiàn)食品可能存在安全隱患的，在組織進(jìn)行檢驗(yàn)后認(rèn)為屬于區(qū)域性污染，需要進(jìn)行食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的； 4.6.2.2 接受市食品安全委員會(huì)/上級(jí)部門要求開展食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 的。

4.6.3 食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括四個(gè)步驟，即危害識(shí)別、危害描述、暴露評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)描述。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的最后結(jié)論是在考慮評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上做出的。通過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，找出減少風(fēng)險(xiǎn)的措施，得出風(fēng)險(xiǎn)概率，為決策者提供科學(xué)的依據(jù)。

4.6.4 食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委員會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果和報(bào)告負(fù)責(zé)，并及時(shí) 將結(jié)果、報(bào)告上報(bào)市食品安全委員會(huì)/上級(jí)部門。5.支持性文件 食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理規(guī)定（試行）（衛(wèi)生部等七部門 2010 年）附件 8 食品檢驗(yàn)回避制度

第一條 建立食品檢驗(yàn)回避制度，就是為保障社會(huì)實(shí)現(xiàn)公平公正，促進(jìn)社會(huì)和諧有序發(fā)展，防止在食品檢驗(yàn)中可能發(fā)生的營(yíng)私舞弊現(xiàn)象發(fā)生。第二條 有下列情形之一的，檢驗(yàn)人員應(yīng)主動(dòng)回避： 1．本人或者其近親屬的委托檢驗(yàn)；

2．本人與客戶或與委托檢驗(yàn)項(xiàng)目有利害關(guān)系； 3．參加過初次食品檢驗(yàn)的復(fù)檢事項(xiàng)；

4．作為專家提供過咨詢意見的食品檢驗(yàn)項(xiàng)目。

第三條 回避的提出和實(shí)施：

1．自行提出回避，由其所屬的食品檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)決定； 2．客戶要求檢驗(yàn)人員回避，向食品檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)； 3．客戶對(duì)回避的決定有異議的，可以撤銷委托； 4．有提請(qǐng)和批準(zhǔn)的相關(guān)記錄。第四條 回避申請(qǐng)由中心分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

第五條 對(duì)違反本制度的檢驗(yàn)人員，一經(jīng)查實(shí)，將視情節(jié)給以行政處 分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六條 中心黨支部要加強(qiáng)對(duì)食品檢驗(yàn)回避制度的檢查與監(jiān)督，要與 檢驗(yàn)人員晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)，完善回避監(jiān)督管理機(jī)制。

第五篇：2015年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)：地價(jià)變化量

2015年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)：地價(jià)變化量

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、已知某宗地4個(gè)界址點(diǎn)坐標(biāo)值如下表，則該宗地面積為平方米．【2007年考試真題】 A：350000 B：250000 C：200000 D：150000 E：土地

2、已知甲、乙兩塊土地，面積和肥沃程度相同，生產(chǎn)投入均為300元，產(chǎn)量相同，但距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近不同，運(yùn)費(fèi)分別是30元和45元，按平均利潤(rùn)率20％計(jì)，甲地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格是 元。A：396 B：450 C：330 D：390 E：35％～50％

3、在下列選項(xiàng)中，不能在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為企業(yè)的費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益．【2008年考試真題】

A：辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) B：研究費(fèi)用

C：對(duì)外銷售產(chǎn)品時(shí)提供的產(chǎn)品質(zhì)量保證

D：用于購(gòu)買工程用物資的500萬(wàn)元銀行存款 E：土地

4、韋伯認(rèn)為，__是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。A．原料指數(shù) B．集聚因素 C．分散因素 D．勞工成本

5、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格制度。A：評(píng)估 B：確認(rèn) C：審核 D：申報(bào)

E：時(shí)間因素

6、按照__劃分，可將土地規(guī)劃分為國(guó)家規(guī)劃和地方規(guī)劃。A．時(shí)限不同 B．規(guī)劃性質(zhì)

C．規(guī)劃任務(wù)大小 D．規(guī)劃范圍大小

7、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地地價(jià)，在選擇比較交易案例時(shí)，該案例發(fā)生的區(qū)域與待估宗地所處區(qū)域__。A．只要在同一個(gè)城市即可 B．需在同一供需圈內(nèi) C．要相鄰

D．需在同一級(jí)行政區(qū)內(nèi)

8、下列屬于行政法的是__。A．《行政處罰法》

B．《城市房地產(chǎn)管理法》 C．《行政許可法》 D．《行政復(fù)議法》 E．《行政訴訟法》

9、下列關(guān)于臨時(shí)用地，表述不正確的是__。

A．在城市規(guī)劃區(qū)的臨時(shí)用地應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意

B．搶險(xiǎn)救災(zāi)等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于永久性建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在災(zāi)情結(jié)束后9個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)

C．臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn) D．臨時(shí)用地合同由臨時(shí)用地的使用者與所有者簽訂

10、根據(jù)原則，投保人因保險(xiǎn)標(biāo)的遭受損失而獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償．【2006年考試真題】 A：賠償 B：保險(xiǎn)利益 C：代位追償 D：最大誠(chéng)信 E：土地

11、按照土地利用規(guī)劃的（）不同，可將規(guī)劃分為土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃。A．規(guī)劃時(shí)限 B．規(guī)劃范圍 C．規(guī)劃性質(zhì) D．規(guī)劃等級(jí)

12、盤盈的固定資產(chǎn)應(yīng)按計(jì)價(jià)。A：評(píng)估確認(rèn)價(jià)值 B：市場(chǎng)價(jià)值 C：凈值

D：重值完全價(jià)值 E：土地

13、某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)2年完成開發(fā)建設(shè)，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，項(xiàng)目建成后的商場(chǎng)房地年凈收益可達(dá)到400萬(wàn)元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為__萬(wàn)元。A．5333 B．5277 C．4804 D．4754

14、《國(guó)土資源行政復(fù)議規(guī)定》規(guī)定，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自收到行政復(fù)議申請(qǐng)書副本或者申請(qǐng)筆錄復(fù)印件之日起__日內(nèi)，提出書面答復(fù)，并提交作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料。A．3 B．5 C．7 D．10

15、國(guó)家在__情況下可以提前收回土地使用權(quán)。A．土地低效利用 B．未交納土地使用稅

C．為了社會(huì)公共利益的需要 D．劃撥土地用于出租、抵押

16、地價(jià)評(píng)估中，利息率應(yīng)參照同期確定。A：銀行存款利率 B：銀行貸款利率 C：國(guó)債利率 D：投資報(bào)酬率 E：時(shí)間因素

17、估價(jià)的基本事項(xiàng)不包括__。A．估價(jià)目的 B．估價(jià)對(duì)象 C．估價(jià)時(shí)點(diǎn) D．估價(jià)原則

18、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于．【2009年考試真題】

A：基準(zhǔn)回收期 B：靜態(tài)投資回收期 C：項(xiàng)目開發(fā)期 D：項(xiàng)目建設(shè)期 E：土地

19、國(guó)家機(jī)關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重，并致使國(guó)家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是__。A．三年以上六年以下 B．兩年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下

20、在我國(guó)社會(huì)主義土地公有制條件下仍然存在地租，是由于。

A：存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離 B：在任何社會(huì)制度下都存在地租

C：存在著國(guó)家所有和集體所有兩種所有制形式 D：土地是重要的生產(chǎn)要素 E：時(shí)間因素

21、土地登記的基本程序不包括__。A．土地登記通告 B．地籍調(diào)查 C．注冊(cè)登記

D．核發(fā)或更改土地證書

22、下列項(xiàng)目中不屬于企業(yè)資產(chǎn)的是．【2002年考試真題】 A：銀行凍結(jié)的存款 B：涉及訴訟的財(cái)產(chǎn) C：租借設(shè)備 D：庫(kù)存設(shè)備 E：土地

23、下列選項(xiàng)中，不屬于我國(guó)招標(biāo)方法的是__招標(biāo)。A．公開 B．邀請(qǐng) C．競(jìng)爭(zhēng) D．協(xié)議

24、我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，對(duì)于短期投資的期末計(jì)價(jià)采用。A：成本法 B：市價(jià)法

C：市價(jià)與成本孰低法 D：凈價(jià)法 E：土地

25、某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，已使用15年，殘值率為5％，重置價(jià)格為2000元／㎡，則該建筑物現(xiàn)值為萬(wàn)元。A：1220 B：1274 C：1525 D：1593 E：時(shí)間因素

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、影響土地估價(jià)的因素有。

A：自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素 B：區(qū)域因素

C：宗地自身的地價(jià)影響因素 D：宗地的開發(fā)程度 E：人們的心理

2、票據(jù)是以一種載有一定__和付款人的無(wú)條件支付的流通證券。A．付款證券 B．付款日期 C．付款地點(diǎn) D．付款金額 E．票據(jù)有效期

3、依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括等。【2008年考試真題】 A：國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地 B：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地 C：公共交通設(shè)施用地

D：國(guó)家重點(diǎn)扶持的水利設(shè)施用地 E：經(jīng)濟(jì)適用住房用地

4、“雅典憲章”中規(guī)定的城市四大活動(dòng)，包括居住、__、游憩和交通。A．綠化 B．生活 C．工作 D．建筑

5、工程造價(jià)比較分析在實(shí)際工作中，應(yīng)主要分析的內(nèi)容有__。A．主要實(shí)物工程量 B．平面布置構(gòu)造形式 C．設(shè)備工(器)具費(fèi) D．主要材料消耗費(fèi)

E．工程建筑的完工日期

6、國(guó)有土地使用權(quán)拍賣確定競(jìng)得人后，拍賣人與競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)簽訂。A：中標(biāo)通知書 B：成交確認(rèn)書

C：建設(shè)用地批準(zhǔn)書

D：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 E：35％～50％

7、在城鎮(zhèn)土地定級(jí)過程中，對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行初步劃分時(shí)可采用的方法有（）。A．多元統(tǒng)計(jì)聚類——判別法 B．剖面圖法 C．動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法 D．?dāng)?shù)軸法

E．主導(dǎo)因素判定法

8、立面圖的主要功能有。A：縱觀全局 B：顯示大門位置 C：顯示門窗的形狀 D：顯示門窗的高度

E：顯示建筑物內(nèi)部的構(gòu)造關(guān)系

9、按具有綜合職能可將城市劃分為。A：全國(guó)性的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 B：大區(qū)級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 C：省區(qū)級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 D：地區(qū)級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 E：縣級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心

10、中國(guó)土地市場(chǎng)體系有其自身的特點(diǎn)，具體有。A：中國(guó)土地市場(chǎng)是政府驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng) B：目前中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)在土地市場(chǎng)體系中占據(jù)主導(dǎo)地位 C：中國(guó)城市土地市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng) D：在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市 E：中國(guó)城市土地市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)

11、在我國(guó)證券發(fā)行、交易及監(jiān)管中，應(yīng)堅(jiān)持的證券管理原則有__ A．公平、公正

B．自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用

C．證券業(yè)與其他金融業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理 D．證券業(yè)與市場(chǎng)兼容的形成復(fù)雜，公開發(fā)行 E．守法

12、土地的經(jīng)濟(jì)特性有__。A．土地永續(xù)利用的相對(duì)性 B．土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性 C．土地用途變更的困難性 D．土地報(bào)酬遞增的可能性 E．土地利用后果的社會(huì)性

13、一個(gè)地區(qū)的綠化覆蓋面積至少應(yīng)占用地的__以上，才能起到改善氣候的作用。A．20% B．25% C．30% D．40%

14、土地既可作為工業(yè)用地，又可作為居住用地、商業(yè)用地，這是的體現(xiàn)。A：土地用途多樣性

B：土地經(jīng)濟(jì)供給的多樣性 C：土地種類的多樣性 D：土地區(qū)位的多樣性 E：35％～50％

15、連續(xù)年金是按照__來(lái)劃分的。

A．年金的支付時(shí)間和支付金額是否確定 B．年金的支付期限長(zhǎng)短 C．年金的支付周期不同

D．年金開始支付的時(shí)間不同

16、下面屬于收益性房地產(chǎn)的是__。A．旅店

B．商業(yè)寫字樓 C．政府辦公樓 D．公園

E．未開發(fā)土地

17、采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，一般可采用__對(duì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。A．市場(chǎng)比較法 B．成本逼近法 C．假設(shè)開發(fā)法 D．收益還原法

18、土地復(fù)墾的對(duì)象包括。A：開采礦產(chǎn)資源、挖沙、取土等對(duì)地表造成直接破壞的土地 B：地下開采引起的地表下沉的土地

C：工礦企業(yè)的排土場(chǎng)、尾礦場(chǎng)、電廠儲(chǔ)灰場(chǎng)、鋼廠灰渣場(chǎng)、城市垃圾場(chǎng)等 D：工業(yè)等污染而造成的廢棄土地 E：基本農(nóng)田

19、在我國(guó)，建設(shè)項(xiàng)目的投資估算主要是根據(jù)等資料，采取相應(yīng)的方法進(jìn)行編制的。

A：投資估算指標(biāo) B：概算指標(biāo) C：預(yù)算指標(biāo)

D：類似工程預(yù)算 E：取得開工許可證

20、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，不包括下列的。A：耕地、林地、草地 B：養(yǎng)殖水面

C：交通水利設(shè)施用地 D：農(nóng)田水利用地 E：35％～50％

21、在土地估價(jià)的原則中，__原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似不動(dòng)產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。A．平等 B．均價(jià) C．分配 D．替代

22、在計(jì)算每幢建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e時(shí)，從整幢建筑物的建筑面積中扣除的部分包括。

A：各套套內(nèi)建筑面積 B：作為獨(dú)立使用的地下室

C：為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室與管理用房 D：人防工程 E：電梯井

23、現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，估價(jià)師調(diào)查到工藝品加工企業(yè)甲已登記發(fā)證的出讓工業(yè)用地建設(shè)情況如下。臨街建有一棟7層綜合樓，其中地上2層出租給某百 貨公司做超市，3、4層為甲自用辦公用房，綜合樓后有3棟單層生產(chǎn)車問為甲自用。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，估價(jià)師就該宗地土地用途確定所做的下列分析中正確的是__。A．遵循客觀性原則，以實(shí)際用途為準(zhǔn)設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評(píng)估

B．若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營(yíng)行為向國(guó)土部門繳納了土地收益金，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評(píng)估

C．在沒有得到合法批準(zhǔn)的情況下，應(yīng)按原土地登記用途進(jìn)行評(píng)估

D．若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營(yíng)行為分別向規(guī)劃和國(guó)土部門補(bǔ)繳了罰款，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評(píng)估

24、以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租會(huì)中所含的土地收益應(yīng)__。

A．由房屋所有權(quán)人與國(guó)家按約定比例分配 B．上繳國(guó)家

C．由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配 D．全部歸房屋所有權(quán)人

25、房屋附屬設(shè)施測(cè)量中以下說法正確的有。A：柱廊以柱外圍為準(zhǔn)

B：檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準(zhǔn)

C：門廊以柱或圍護(hù)物外圍為準(zhǔn)，獨(dú)立柱的門廊以頂蓋投影為準(zhǔn) D：門墩以墩內(nèi)圍為準(zhǔn) E：門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)