第一篇：地價評估的表述方式-2001年7月

地價評估的表述方式

土地估價、地價管理是土地資產管理的核心內容，要做好這項工作，并使之制度化、規范化，必須正確地掌握地價評估的表述方式，才能合理有效地確定地價，促進土地使用制度改革向縱深發展。準確地表述地價并正確地確定地價首先必須明確土地的使用類型，這是較好地評估地價的基礎。

根據國家有關土地管理的規定，結合城鎮土地規程，用地類型可劃分為商業、工業、住宅三種，在實踐中，對商業性房地產、科研、醫院、營業性公用設施等用地性質的認定界線較為模糊，缺少層次，有必要在實踐中進一步研究解決。

在日常土地估價中，可以依據主導用途確定，如工業項目中，配套的辦公、內部食堂、單身宿舍、娛樂場所等。依照實際用途和用地面積比例計算：商業用地中倉儲類用地不能單獨列出，視為商業用地。在確定了劃分土地使用類型的基礎上，才能根據市場特點進行表述和確定地價。其表述方式是：

1、基準地價的表述方式。目前。國內基準地價的表述方式基本是兩種：一是地租還原性基準地價的表述方式。即地價等于地租資本化，用測算的年級差地租除以土地還原率，然后用每類用地的最高出讓年期修正。二是成本法基準地價的表述方式。將基準地價劃分為幾部分，如劃分為土地開發及其他費用、各級別基準地價由各部分調整后累加而來，近似于成本估價法。從實踐上看，地租還原法表述的地價靜態上符合地價理論，而在當前土地市場培育及實地運用上則缺乏彈性，有些問題難以解決。地價測算本質上與土地的地租量多少有關，可是準確地測定地租量是一大難題。成本法表達的地價在當前多數城市運用起來較靈活，符合現行市場規律，有利于土地市場培育。待將來土地市場發育到一定程度時，可以采用市場比較法估價。

2、宗地出讓金的表述方式。為確保土地超額利潤收歸國家，一是出讓金的數量水平，如何定價才能使土地使用者可以承擔，同時也可以保證國家盡可能多的土地收益；二是用何種方式去定價。根據評估實踐，我認為，應將各級別測算的理論級差地租的一定比例作為國家收歸的最低出讓金，經區域及個別因素修正后，作為協議出讓某宗土地的出讓金最低限價。在一定期限內向上調整比例，在測算商業專用或房地產開發用地出讓金時，同時采用剩余法或收益還原法估價，當高于最低限價時，可采用測算的地價收取出讓金。當低于最低限價時，則必須執行最低限價，從而確保土地超額利潤收歸國家。

3、劃撥土地價格評估的表述方式。對于一個已經擁有劃撥土地的使用者來說，土地資產中有沒有應該屬于他所有的價值呢？這是一個不容回避的問題。無論怎樣的土地制度，無論改革如何進行，土地收益是客觀存在的，而國家和土地使用者對收益如何分析，直接影響土地市場的培育與發展。原劃撥土地能否公開合法，很大程度上取決于市場主體對土地的收益分配制度。因此，對劃撥地價評估必須依實際需要進行表述，使其與深化土地改革制度相適應，與市場的展相配

套。

4、宗地估價的表述方式。在日常地價評估中，主要結合估價目的、土地權利關系、交易方式等科學確立地價構成，根據不同宗地地價的內涵，確定不同的宗地價格：（1）出讓金的計算方式。根據發布的地價文件，確定出讓地塊土地級別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數等規劃指標計算。對轉讓價格的評估要根據評估目的確定土地價格結構。如劃撥土地轉讓，價格為土地使用者所擁有的土地資本價格。指基礎地價、開發費部分；又如出讓土地的轉讓，價格構成含在當時條件下相當剩余年限的出讓金部分。

（2）租賃價格的計算方式。要點是評估土地價格后，根據價格構成部分確定產權所有者，如某企業擁有的劃撥土地租賃給一外商使用，采用租賃方式，還原率為10.6％。其租金計算方法是，宗地指定地價100萬元，企業擁有土地資本部分40萬元，國家擁有60萬元，外商應付給企業年租金4.24萬元，支付給國家的租金是6.36萬元，加土地使用金之和。（3）抵押價格的計算方式。在評估抵押價格時，根據現行法律、法規，不僅國有土地使用權可以用于抵押，而且在一定條件下，劃撥方式的國有土地使用權甚至集體所有的土地也可以用于抵押。因此在評估抵押地產價格時，一是要區別不同土地的權利關系，對劃撥和集體土地，可以基礎地價、土地開發費等作為抵押價格。二是估價基準日。三是根據目前抵押地塊利用現狀、未來土地處置債務清償難易程度確定價格。

第二篇：地價監測與物業稅稅基評估

地價監測與物業稅稅基評估“合二為一”

國土資源網(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

編者按：開征物業稅一直備受社會各界的關注，可這一過程存在許多的硬性約束。作者結合多年的實踐經驗，通過分析城市地價動態監測系統的優勢，提出利用城市地價動態監測系統平臺來構建物業稅稅基評估體系的建議，并詳細解讀了評估流程，指出如二者有效結合將對物業稅的開征提供有利支持，為相關部門決策提供了參考依據。

在房地產市場調整尚未到位，房價依舊飛漲的背景下，政府關于“研究年內開征物業稅”的言論再次引起輿論界的嘩然。物業稅被看作是政府調控高房價的最后“殺手锏”，且在一些大中城市如北京等試行“空轉”，但一直未能轉實。究其原因，在于物業稅如何操作實施，尤其是物業稅稅基評估體系如何構建，缺乏實操的方案。為此，筆者結合近年來參與北京城市地價動態監測工作的實踐經驗，力圖構建一個實操性較強的物業稅稅基評估體系，為政府部門的決策提供參考依據。本文研究思路如下：即利用現有城市地價動態監測系統平臺，構建物業稅稅基評估體系，以解決物業稅實征過程中可能出現的成本高、難度大、效率低等問題。

城市地價動態監測系統的優勢

城市地價動態監測工作源于1999年國土資源部部署的新一輪國土資源大調查工作。該項工作經歷了10年的發展，城市地價動態監測體系逐步完善，且具有覆蓋面廣、技術標準體系完整、組織實施操作性強、成果應用公開透明、有一定的權威性和公信力等特點。監測城市覆蓋范圍由最初的6個城市拓展到105個，建立了基于全國直轄市、省會城市、計劃單列市和區域主要城市的地價監測體系。

城市地價動態監測就是通過建立監測點（即標準宗地），采用評估等手段，收集城市不同級別、不同區段、不同用地類型土地價格及相關數據，對地價現狀進行調查和觀測，然后通過系列指標對城市地價狀況進行全面描述，對城市地價狀況作出基本的評價和判斷，最后生成相關信息并向社會發布。

由于物業稅稅基評估體系構建的核心是稅基的評估問題，因此，通過對我國專家學者提出的基準物業評估與實際的城市地價動態監測評估進行比較研究，發現兩者具有如下特點：評估對象均為不動產，城市地價動態監測以土地為主；評估對象內涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制條件；估價方法均以常規的評估方法為主，但地價監測評估要求更加明確、具體和具有可操作性；評估值的確定，前者只停留在理論層面，后者主要是通過估價師的實際經驗評估確定；動態更新周期，前者只是參考值，后者是通過實踐檢驗可行的，且目前按此種模式操作。由于物業稅作為一個關系老百姓切身利益的稅種，其涉及面廣量大，操作實施難度大，且其成果必須有公信力，否則將激發社會矛盾。以上優勢恰好能夠有效解決物業稅開征時所面臨的一些難點問題。為此，筆者大膽提出利用地價動態監測系統平臺來構建物業稅稅基評估體系。

利用城市地價系統平臺構建物業稅稅基評估體系

物業稅稅基價值的確定——以北京為例。通過以上比較分析可以看出，在方法上，城市地價動態監測評估與基準物業評估有異曲同工之妙，而從結果來看，前者運作相對成熟規范，具有較強的可操作性，后者僅停留在理論層面，其實際操作的可行性有待檢驗。因此，筆者在北京城市地價動態監測工作的基礎上，按照基準物業評估的思路，提出物業稅稅基價值確定的思路及操作流程。（注：下文所提的標準宗地，即為基準物業評估中所提的基準物業。）

（1）物業稅稅基評估思路——標準宗地價格評估。（見表1）

（2）物業稅稅基評估的具體操作流程。第一步，設定標準宗地。依據《技術規范》 的要求，標準宗地需具代表性、確定性、穩定性和易標識性；以地價區段為基礎，在地價區段內均勻分布，分布密度至少達到每區段1～2個。其中，地價區段的劃分要滿足以下要求：在同一地價區段內，地價水平比較接近或者一致；在同一地價區段內，土地的利用狀況、基礎設施條件、環境條件和規劃條件等基本相同；各地價區段的面積規模適當，最小為一個街區范圍，并保持地塊的完整性；各地價區段彼此相連，能完全覆蓋被監測范圍。

由于物業稅涉及物業的范圍量多面廣，為確保基準物業有效反映區域市場價值，建議以現有地價監測所劃分的地價區段和標準宗地為基礎，根據物業稅課征的實際需要，增加地價區段的劃分與布局，并在此基礎上合理設定標準宗地。如在一些物業集中區域可以細化地價區段，增加標準宗地的數量；而在物業分布相對零散的地區，可以保持現狀或適度增加。

第二步，標準宗地價格評估。如北京標準宗地價格評估要求如下，除不可用基準地價系數修正外，《城鎮土地估價規程》中確定的常規估價方法均可應用；符合市場比較法應用條件的，應以市場比較法為主；如果標準宗地在距估價期日1年以內發生過交易，可直接通過期日、土地開發程度、土地使用權年限、容積率等修正得出其價格；原則上要求至少采用兩種方法評估。因此，作為基準物業的標準宗地評估，其相關評估技術要求可參考地價動態監測要求執行，涉及到與物業稅稅基評估的具體要求可以一并納入標準宗地評估的技術要求中進行綜合考慮。

第三步，標準宗地價格的確定。北京市標準宗地價格評估工作由兩名估價師“背靠背”進行，其結果由技術承擔單位進行綜合平衡后，最終由國土資源管理部門組織專家會審，最終確定標準宗地的價格。因此，由于物業稅稅基評估結果涉及百姓的切身利益，其結果確定的權威性與公信力將成為物業稅能否順利開征的關鍵。因此，在以后的運作過程中，建議由國家稅務部門、國土資源部門、建設部門等政府主管部門牽頭，成立專門的標準宗地價格評審委員會，該委員會由行業內的技術專家組成，對標準宗地評估結果進行綜合評審確定。

第四步，標準宗地價格的公示。目前，標準宗地價格主要在“中國城市地價動態監測系統”上公示，但成果的應用與宣傳力度不夠。因此，物業稅稅基評估工作及結果公示可以在利用現有平臺的基礎上，進一步擴大公示范圍與渠道，尤其是通過稅務、國土及建設等政府權威部門網站向社會公示，或以公文的形式向社會發布，以增強標準宗地價格的公信力及透明度，同時接受社會大眾的監督。如在第一時間通過政府權威部門網站或公文對社會公開每期更新的標準宗地價格等。

第五步，編制修正系數表。以標準宗地為基準物業的物業稅稅基確定后，針對不同的物業，由于其個性因素可能導致其價值存在差異，因此，建議根據地價監測物業用途的劃分，編制不同用途的修正系數表。由于前面對區段的劃分及標準宗地的設定均有明確的標準與要求，一般因素及區域因素在區段劃分時均有所考慮，因此，修正系數表主要以個別因素修正為主。

第六步，待估宗地的評估。由于標準宗地價格相關條件設置相對清晰，根據評估中的可替代原則，待估宗地評估可利用其與標準宗地進行比較修正得出。

第七步，標準宗地價格的動態更新。目前，國際上房地產價值評估的更新周期通常為2~4年，而北京市地價動態監測中標準宗地價格評估是季度抽樣評估，全樣本評估。在我國房地產市場尚不成熟，市場波動較大的環境下，標準宗地價格評估的動態更新周期不宜過長；同時，由于物業稅的開征涉及量多面廣，開征成本較高，因此，其更新周期也不宜過短。基于以上分析，筆者認為在我國的現狀情況下，在一些條件成熟的地區，如北京等開展地價動態監測的大中城市，其標準宗地價格更新周期可以定為1年，而對于一些房地產市場變化不大的中小城市，其更新周期可定為2年，或更長。通過因地而異的方式，既可以與地價動態監測的更新相一致，減少重復工作，也能有效反映各地市場變化情況，使物業價值更為客觀合理。

以上是利用現有地價監測成果的一部分，對以土地等不動產為稅基的物業進行評估。而房產等物業的評估可以借鑒以上思路進行拓展,如在標準宗地基礎上確定標準房屋的重置成新價，其價格可根據造價部門或行業管理部門公布的數據確定。筆者認為其具有一定的可操作性。

評估主體的選用——估價師與估價機構。目前，開征物業稅的國家或地區，其評估主體主要有三種：評估中介機構、稅務部門內設專門機構和新設立的獨立半官方機構這三種機構負責房地產稅基評估工作。

基于我國物業稅征稅范圍量多面廣的現實，短期內由稅務部門內設專門機構或新設立獨立半官方機構負責房地產稅基評估工作均不現實。不僅設立成本較高，同時，未來的管理成本更不可估量，此外，還容易滋生腐敗。因此，筆者認為，物業稅稅基評估由獨立的第三方評估效果更好，這也是大勢所趨。自1999年開始，我國估價機構脫鉤改制以來，經過10年的發展，逐步規范與成熟，行業協會的作用也得到充分的發揮。因此建議物業稅稅基評估工作參照地價動態監測模式，由稅務機關委托社會評估機構和估價師進行，并協同行業協會、政府其他相關部門從制度上確保估價結果的客觀、公正。

評估基準日與評估周期的確定。為了與城市地價動態監測工作進行有效銜接，節省成本，建議物業稅稅基評估的基準日定為每年的12月31日。評估周期為1年，為物業稅按年征繳提供充分的依據。

存在的問題與不足

單獨構建物業稅稅基評估體系可能存在的問題。單獨構建物業稅稅基評估體系除了上面所提到的成本高外，針對我國地大物博、物業量多面廣的現狀，在毫無基礎的前提下，物業稅的開征難度可想而知。這也是為什么我國物業稅研究了十幾年，且從2006年開始在北京、深圳、重慶、南京、寧夏、江蘇等省（區）及城市試點“空轉”，而至今未能轉實的一個重要原因。此外，如果現有的城市地價動態監測體系與新構建的物業稅稅基評估體系同時運行，最終的結果是兩套體系因評估價值標準內涵不一，導致所出價格相差甚遠。而國家稅務總局與國土資源部作為兩套體系的牽頭單位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能產生的社會不良影響勢必直接影響到稅費的征繳。基于此，本文提出兩個體系合二為一的技術思路。

利用城市地價動態監測體系構建物業稅稅基評估體系存在的不足。第一，目前成熟的經驗僅針對土地等不動產物業，而對房產缺乏現成的體系或運作模式，且房產等物業類型多樣，標準房屋設置難度較大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案》中所提出的標準樣本房屋。一般應滿足以下條件：鋼混或磚混結構、毛坯房或普通裝修的設置，或許能為未來物業稅稅基評估提供新的思路，即基準物業的價值由標準宗地價值加上標準房屋的重置成新價值確定。第二，雖然估價機構自1999年開始脫鉤改制以來，其聲譽和社會地位已有很大的提高，但作為稅基評估的主體，其社會地位及社會認可度仍有待提升，其行業規范與自律機制仍有待進一步完善。第三，由于城市地價動態監測工作由國土資源部門主導，如何有效利用其現有成果或平臺，需要稅務部門與國土資源部門的有效溝通與協作。此外，物業稅涉及房產的征稅工作，因此，其協作同樣離不開住房和城鄉建設部的大力支持與配合。有效解決相關主管部門之間的協作問題，仍需做大量的工作。

城市地價動態監測經過10年的運行，機制成熟，成果顯著，尤其是它所搭建的全國平臺，架構合理，操作性強，但其優勢尚未得到有效發揮。而物業稅稅基評估工作也是一個全國范圍內龐大的系統工程，如能將兩者有效結合起來，這將為物業稅的開征掃清障礙。因此，本文嘗試將兩者結合，試圖為理論界和實務界工作的銜接提供思路，并希望能為物業稅開征工作由“空轉實”提供有意義的參考。

（作者單位：北京首佳房地產評估公司 北京首佳房地產評估公司市場研究中心）

第三篇：土地估價師案例分析基準地價評估

2015年土地估價師案例分析：基準地價評估（2）

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿__年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。A．1 B．2 C．3 D．4

2、對于同一房地產投資項目來說，如果其財務內部收益率大于設定的基準收益率，則財務凈現值．【2009年考試真題】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不確定 E：土地

3、市場經濟與計劃經濟的本質區別在于。A：價格的形成機制 B：生產力水平高低 C：有無計劃和調控 D：所有制形式 E：土地

4、各類公共設施的規劃布局與居住用地分級相對應，分級成套地布置。小區級公共設施的服務半徑一般為（）m之內。A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～1000

5、下列關于土地使用權抵押的法律特征，表述不正確的是__。A．用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權 B．土地使用權抵押設定本身發生土地使用權轉移 C．土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押 D．土地使用權人將土地抵押后，喪失轉讓權 E．土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人

6、我國的房地產成交價格申報制度，要求房地產權利人轉讓房地產時應向__如實申報成交價格。A．縣級人民政府 B．縣級以上國土資源管理部門 C．縣級以上人民政府規定的部門

D．縣級稅務征管部門

7、《土地復墾規定》規定，復墾后的土地用于農、林、牧、漁業生產的，依照國家有關規定__；用于基本建設的，依照國家有關規定__。A．減免農業稅 B．減免耕地占用稅 C．減免土地使用稅 D．給予優惠 E．給予處罰

8、引起土地所有權壟斷和土地經營壟斷的基本前提是。A：土地供給稀缺性 B：土地利用方向變更的相對困難性 C：報酬遞減的可能性 D：利用后果的社會性 E：35％～50％

9、從經濟角度分析，我們可以將稅率區分為__稅率。A．比例 B．累進 C．名義 D．定額 E．實際

10、國土資源部依照法律規定負責對各級__部門的行政復議工作進行監督。A．土地行政主管部門 B．規劃行政主管部門 C．建設行政主管部門 D．地質礦產主管部門

11、下列土地估價中的技術處理不正確的是。【2009年考試真題】 A：當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為2年內成交的交易實例 B：當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發費用應準確區分宗地紅線內外的開發程度 C：收益還原法中估價對象的凈收益應根據估價對象實際經營的財務報表分析獲得 D：剩余法中未來開發完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算 E：時間因素

12、承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的．必須經本集體經濟組織成員的村民會議__以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一

13、《城鄉規劃法》規定，城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。

公告的時間不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

14、地籍按分類，可分為農村地籍和城鎮地籍。A：功能 B：所記載的對象 C：建立的時序 D：表現形式 E：35％～50％

15、根據《城鎮土地估價規程》，毛地價與生地價的區別在于（）。A．是否完成基礎設施建設 B．土地使用權性質不同 C．土地交易市場條件不同 D．土地使用批準手續不同

16、房地產開發項目竣工驗收后，其有關圖紙及竣工檔案應保存在__檔案部門。A．開發商 B．施工單位 C．使用單位 D．設計單位

17、工業用地的土地使用權出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：國家實行土地估價師資格認證制度

18、有四宗土地，土地狀況基本相同，但土地坡度不同，第一塊為0.5m，第二塊為0.7m，第三塊為1m，第四塊為1.5m，那么第__塊土地地價較高。A．一 B．二 C．三 D．四

19、“城市的土地屬于國家所有”的規定，是年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。A：1972 B：1982 C：1992 D：2002 E：35％～50％

20、為制止工程建設活動隨意性、加強項目建設全過程控制，必須實行工程建設．【2004年考試真題】 A：技術責任制 B：設計交底制度

C：全面質量管理制度 D：監理體制 E：土地

21、在下列選項中，屬于中央稅．【2008年考試真題】 A：消費稅 B：營業稅 C：土地增值稅 D：耕地占用稅 E：土地

22、公民、法人或者其他組織從事特定活動，依法需要取得行政許可的，應當向__提出申請。A．行政機關 B．事業單位 C．企業單位 D．中介機構

23、土地利用總體規劃的審查報批一般經過__等階段。A．前期工作一申報一審查一批復 B．前期工作一審查一申報一批復 C．前期工作一申報一批復一審查 D．前期工作一批復一申報一審查

24、按照法律規定，我國的土地登記發證工作具體由負責。A：縣級以上人民政府土地行政主管部門 B：土地登記代理事務所 C：縣級以上人民政府房屋管理部門 D：A和B均可 E：35％～50％

25、在我國，對于商譽會計處理的原則是（）。A．一律不入賬 B．外購商譽可以入賬 C．外購商譽和自創商譽均可入賬 D．只有符合條件的自創商譽才能入賬

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、基于下列目的的地價評估中，評估結果能夠體現土地在市場上客觀價格水平的有。A：確定征地區片綜合地價 B：用地者委托評估其擁有土地的公開競買價格 C：銀行為發放抵押貸款而評估的土地抵押價格 D：土地在有形市場中正常轉讓，轉出方委托評估的價格 E：土地在有形市場中正常轉讓，潛在購買方委托評估的價格

2、下列屬于農用地的有。A：耕地 B：園地 C：牧草地

D：閑置的土地 E：養殖水面用地

3、土地的功能不包括__。A．人類生存的物質基礎 B．人類生存的社會基礎 C．人類生產的場所 D．人類生活的場所

4、下列選項中，關于城市規劃對土地價格的影響，說法正確的是。A：規定土地用途對城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這方面看是屬于地價影響因素中的區域因素 B：在限制容積率的地區，容積率的高低直接影響著所限制地區的地價高低 C：區域土地用地限制條件、交通管制等影響地價的城市規劃因素，屬于區域因素 D：某宗地的容積率、建筑密度、宗地用途屬于城市規劃中對土地價格的影響因素，但相對于該宗地來說屬于個別因素 E：同一塊土地用于商業、住宅和工業時的地價有很大的差異．因此城市規劃中對某一區域土地用途的規定，會直接影響該區域土地的價格水平

5、經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的，以出讓方式取得土地使用權，超過規定開工日期1年以上未動工建設，應按規定繳納__。A．土地補償費 B．土地荒蕪費 C．土地復墾費 D．土地閑置費

6、根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發[2008]131號)規定，下列表述正確的是__。A．爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題 B．中央加大對廉租住房建設和棚戶區改造的投資支持力度，對中西部地區適當提高補助標準 C．將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅，改為超過3年(含3年)轉讓免征營業稅 D．個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅 E．取消城市房地產稅

7、居住區公共綠地布置可以采取不同類型的多級布置方式，包括等方式。A：居住區公園一居住小區公園一小塊公共綠地 B：居住區公園一居住小區公園 C：居住區公園一小塊公共綠地 D：居住小區公園一小塊公共綠地 E：取得開工許可證

8、根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定，當建設占用時，需征收耕地占用稅。A：種植糧食作物、經濟作物的土地 B：菜地 C：園地 D：林地

E：草地和水面

9、下列有關標準差系數的敘述，正確的說法有。A：標準差系數是標準差與平均值的比值 B：標準差系數是方差與平均值的比值 C：標準差系數是極差與平均值的比值 D：標準差系數越小，則表明其平均值的代表性越強 E：標準差系數越大，則表明其平均值的代表性越強

10、定性分析的主要方法有__。A．政策研究 B．法律研究 C．德爾菲法 D．相關性分析 E．聚類分析

11、《耕地占補平衡考核辦法》規定，耕地占補平衡考核，堅持的原則。A：統一標準、分級負責 B：統一標準、全面負責 C：嚴格規范、違者查處 D：嚴格認真、違者查處 E：實事求是、客觀公正

12、根據工業區位理論，下列描述正確的是（）。A.影響工業企業布局的因素為運輸、勞力及集聚? B.遍布性原料的參與程度越大，原料指數則越大? C.限制性原料的失重程度越大，原料指數則越大? D.勞動力成本導致工業區位模式產生第一次變形? E.社會集聚為一般集聚因素，生產集聚為特殊集聚因素

13、下列對土地估價中的替代原則描述正確的是__。A．土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定 B．土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格 C．土地價格主要由購買者決定 D．土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定 E．任何土地價格都可運用替代原則

14、《耕地占補平衡考核辦法》規定，補充耕地的實地核查工作應當與__相結合。A．土地開發整理項目的準備運作 B．土地開發整理項目的竣工驗收 C．地籍調查工作 D．土地變更調查工作 E．土地整理工作

15、在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于__。A．區域平均地價 B．市場價格的平均值 C．成交地價的平均水平D．評估價格的平均值

16、土地質量即土地的__，其優劣由土地位置和地塊的條件決定。

A．成本 B．潛力 C．價值 D．使用價值

17、不動產開發建設周期包括。A：土地取得期 B：規劃設計和工程預算期 C：工程建設期 D：租售期 E：土地

18、在房地產開發項目經濟評價中，是考察項目盈利能力的靜態指標．【2007年考試真題】 A：凈現值 B：成本利潤率 C：投資利潤率 D：內部收益率 E：資本金利潤率

19、全部不動產對必須具有效用。A：承租人 B：承租型所有人 C：所有權人 D：投資型所有人 E：自用型所有人 20、農業區位論創始人杜能認為，某個經營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于。A：農業生產成本 B：產品市場價格 C：農產品運輸費用 D：社會平均利潤率 E：個別農產品的利潤率

21、農業區位理論認為，某個經營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于。A：農產品運輸費用 B：社會平均利潤率 C：農業生產成本 D：農產品市場價格 E：土地

22、評估價格包括。A：交易底價 B：基準地價 C：申報地價 D：拍賣底價 E：成交價格

23、已知，某宗已完成配套開發的國有土地評估價為，政府確定其出讓底價為，拍賣中其成交價為。按照正常情況，下列關于評估價、出讓底價、成交價之間的關系描述正確的有。A： B： C： D： E：

24、當建筑物各層建筑面積一致時，下列對規劃指標相互關系描述正確的是。A：容積率是地塊建筑密度與建筑層數的乘積 B：當地塊面積不變時，容積率與地塊總建筑面積成正比 C：當地塊建筑總面積不變時，容積率與土地面積成正比 D：在一定的容積率下，建筑層數與建筑密度成正比 E：當地塊面積與建筑層數不變時，容積率與建筑基底面積成正比

25、遵循合法原則，要求土地估價應以估價對象（）為前提估價。A．合法產權 B．合法使用 C．合法處分 D．合法交易 E．最佳使用

第四篇：《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》2018

附件

國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范

前言

為規范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國資產評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等相關規定和土地估價國家標準、行業標準，制定本規范。

本規范由國土資源部提出并歸口。

本規范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師與土地登記代理人協會。

本規范由國土資源部負責解釋。1適用范圍

在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規范；國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權依法入市、國有農用地使用權出讓等涉及的地價評估，可參照本規范執行。

2引用的標準

下列標準所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時，所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》 GB/T 18507-2014《城鎮土地分等定級規程》 GB/T 21010-2017《土地利用現狀分類》 GB/T 28406-2012《農用地估價規程》 TD/T 1052-2017《標定地價規程》

TD/T 1009-2007《城市地價動態監測技術規范》 3依據

（1）《中華人民共和國物權法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《中華人民共和國城市房地產管理法》（4）《中華人民共和國資產評估法》

（5）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）

（6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）

（7）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）

（8《）節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）（9）《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國

發?2001?15號）

（10）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發?2004?28號）

4總則

4.1出讓地價評估定義

本規范所稱的土地使用權出讓地價評估，是指土地估價專業評估師按照規定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

4.2出讓地價評估目的

開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。

4.3評估原則

除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：

價值主導原則：土地綜合質量優劣是對地價產生影響的主要因素。

審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的風險。

公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。

4.4評估方法（1）收益還原法（2）市場比較法（3）剩余法（4）成本逼近法

（5）公示地價系數修正法

出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。

4.5評估程序

（1）土地估價機構接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價目的等基本事項；

（2）擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；（3）實地查勘；

（4）選定估價方法進行評估；

（5）確定估價結果，并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定，給出底價決策建議；

（6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業評估師簽署，履行土地估價報告備案程序，取得電子備案號；（7）提交估價報告；（8）估價資料歸檔。5評估方法的運用

5.1收益還原法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）確定土地收益，應通過調查市場實例進行比較后得出，符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應不少于3個。

（2）確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。（3）確定還原率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）在綜合分析當地土地市場近三年交易實例的基礎上，優先選用正常市場環境下的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。近三年內所在或相似區域的交易實例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

（2）比較實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修正后的比準價格-實例價格）／實例價格≤30％。

（3）各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40％。即（高比準價格-低比準價格）／低比準價格≤40％，對超過40％的，應另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）在假設項目開發情況時，按規劃建設條件評估；容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的，在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。（2）假設的項目開發周期一般不超過3年。

（3）對于開發完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價。（4）開發完成后用于出租或自營的項目，按照本規范收益還原法的有關技術要求評估。

（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據，能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標等指標流轉費用，不得計

入土地成本，也不得計入出讓底價。

（2）土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋征收和安置補償等標準的差異。

（3）土地開發成本應通過調查所在區域開發同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域開發同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。（4）評估工業用地出讓地價時，不得以當地工業用地出讓最低價標準為基礎，推算各項參數和取值后，評估出地價。5.5公示地價系數修正法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。

（2）在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數修正法進行評估。

6特定情況評估要點

6.1場地未通平或通平不完全

（1）土地開發程度不足。土地開發程度未達到當地正常水平的，先評估當地正常開發程序下的熟地地價，再根據當地各項通平開發所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

（2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物

或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。

當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的，評估結果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當出讓時重新設定規劃建設條件的，評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

（1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采用“限地價、競房價（或競自持面積）”方式出讓的，在評估時應按本規范，評估出正常市場條件下的土地價格。

采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

（2）限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

（3）出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據測算相應比例的不動產價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實例的，優先采用市場比較法，實例不足的，應采用收益還原法。

6.3 協議出讓

（1）對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓最低價標準。

當地未公布協議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，按照本規范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進行對比。

評估結果低于協議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中有明確提示。

（2）劃撥土地辦理協議出讓。使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權正常

市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。出讓時重新設定規劃建設條件的，應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。

當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，合理確定應繳土地收益。

6.4 已出讓土地補繳地價款

（1）估價期日的確定。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。

（2）調整容積率補繳地價。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規劃條件下估價期日的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。

因調低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確定。

容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地

價。

（3）調整用途補繳地價。調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

工業用地調整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業用地價格。

（4）多項條件同時調整。多項用地條件同時調整的，應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。

用途與容積率同時調整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規劃條件下的正常市場樓面地價確定。

因其他土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。

核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

7估價報告內容

除需符合《城鎮土地估價規程》規定的報告內容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求：

7.1估價結果。涉及協議出讓最低價標準、工業用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準。

在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。

7.2報告組成要件。除《城鎮土地估價規程》規定的附件內容外(機構依法備案的有關證明為必備要件)，應視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：

（1）涉及土地取得成本的相關文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協議等資料；

（2）已形成土地出讓方案的，應附方案；

（3）報告中采用的相關實例的詳細資料（包括照片）；（4）設定規劃建設條件的相關文件依據。

第五篇：信息撰寫要找準切入點講究表述方式

信息撰寫要找準切入點講究表述方式

撰寫信息是信息工作者的基本功。有了好的事實不一定有好的信息，有了好的思想也不一定能寫出好的信息。首先在于怎么把握角度，怎么找準切入點：

一、大處著眼，小處著手。反映信息要有高度，要站到一定的層面去分析判斷這條信息的價值。但是，寫信息的切入點又要小，不能面面俱到。一是切口要小，入手要低。現在的信息撰寫有兩個通病：其一，從自身角度出發反映情況，干了什么工作就寫什么，而不善于作縱橫交錯的對照比較，下功夫尋找信息反映的側重點、切入點；其二，鋪排太多、面面俱到，題目入手大、排場結構大，哪怕是一個很生動具體的事情也要肢解開來，鋪排羅列成幾個要點。事實上，當前基層工作都是中央正確領導下實施運作的，一般不可能在整體上實現突破，只要在具體環節上有創新、有突破，就有一定的反映價值。另一方面，也可能信息反映的情況只是一個很小的側面，但就是這個側面體現了亮點，引起了領導的關注，那也值得反映。二是精心選擇好角度。角度可以決定一篇信息的生命，有了好的角度就知道怎么切入立題、怎樣取舍材料。信息反映的關鍵就在于發現亮點、尋找可取之處，以最佳的角度、最新的視角、最優的表述，去反映比較好的信息內容，而不是寫一篇全方位的匯報材料。三要堅持“獨特情況單個反映，普通情況綜合反

作為一種獨特的文體還是有自己的表述方式和要求的：

三、題好一半文，眉清目傳神。所謂“看人先看臉、看報先看題、看書先看皮”。對于領導來說，每天閱讀量很大，要關注一條信息首先就是看標題。真正好的信息標題就是一個濃縮的點，一眼望去，甚至可以不再看下面的具體內容，就已經獲取了相當多的信息量。對于一些比較獨特的情況需要全面反映工作過程，可以用二級標題。

四、行內話要少說，新鮮事要多講。信息主要在黨政系統內部運行，是給領導者、給同行中人看的，要少講道理，多說事實。除了適當介紹背景情況，信息反映一般不需要直白地講道理，主要是以事實來說話。根據什么、依據什么、針對什么要交代清楚，讓人明白開展這項工作的出發點和落腳點，從而判斷其價值意義。

五、報送信息要跑在前面，撰寫信息要站在后面。報送信息要有時效性、敏感性，要沖在前面、報在前面，但撰寫信息時就不能把自己主觀意愿擺進去，而要“以事實來說話，讓別人去評判”。事實勝過任何夸張的表述，信息的真正魅力是靠客觀事實支撐起來的。所反映的信息內容有沒有價值，要讓讀者自己通過你客觀表述的事實去認識判斷。

六、信息反映無禁區，報送出手有講究。報送信息既要實事求是，也要講方式方法。一方面反映的范圍不應當設置禁區和障礙，但凡“領導需要了解的”和“需要領導了解的”情況