第一篇：河北省2016年下半年房地產估價師《相關知識》：預備費考試試題

河北省2016年下半年房地產估價師《相關知識》：預備費考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、實物投資可分為。

A：固定資產投資、流動資產投資等 B：生產性投資和非生產性投資 C：直接投資和間接投資 D：短期投資和長期投資 E：借款合同

2、下列關于各資質等級房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數，表述錯誤的是。

A：一級資質要有15名以上專職注冊房地產估價師 B：二級資質要有8名以上專職注冊房地產估價師 C：三級資質要有3名以上專職注冊房地產估價師

D：暫定期的三級資質要有2名以上專職注冊房地產估價師 E：執行層的組織協調

3、安置補助費是。

A：為安置因征地造成的農村剩余勞動力的救濟費 B：為安置因地少造成的農村剩余勞動力的補助費 C：為安置因征地造成的農村全部勞動力的補助費 D：為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費 E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、下列關于商業銀行資產業務的表述中，正確的是__。

A．按貸款發放時有無擔保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款 B．商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類 C．長期貸款指貸款期限在10年以上(不含10年)的貸款

D．抵押貸款是指按一定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物而發放的貸款

5、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理合法經營活動而發生的各種費用，包括管理人員的工資和__。A．前期費用 B．房屋開發費 C．財務費用 D．辦公費

6、當前，二級房地產估價機構資質中，有__名以上專職注冊房地產估價師。A．3 B．5 C．8 D．15

7、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，其產權。(2008年試題)A：屬于房地產開發企業 B：屬于業主共有

C：屬于物業服務企業

D：歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執行層的組織協調

8、下列不屬于股票基本特征的是__。A．穩定性 B．決策參與性 C．流通性 D．非返還性

9、出售公有住房時，售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金，高層住宅不低于售房款的。A：5％ B：10％ C：20％ D：30％

E：執行層的組織協調

10、下列有關債券的表述中，不正確的是。

A：債券是一種有價證券，是社會各類經濟主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權債務憑證 B：關于債券的發行，若市場利率高于債券利率，則溢價發行 C：私募債券的最大特點是募集對象特定

D：債券利率的高低，主要受銀行利率、發行者的資信級別、償還期限、利率計算方式和資本市場資金供求關系等因素的影響 E：執行層的組織協調

11、某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為__年。A．37 B．40 C．43 D．50

12、下列關于招標的說法，不正確的是。

A：房地產開發商可依開發項目的建設規模和復雜程度選擇招標方式

B：通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位

C：開發商公開招標項目應授標給最低報價者

D：邀請招標適用于公開招標的結果未產生出中標單位的建設項目 E：借款合同

13、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是。A：交通擁擠 B：建筑技術進步 C：城市規劃改變 D：自然環境惡化

E：工業用地的監測點評估價格

14、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。A．出售 B．抵押 C．轉讓 D．經營

15、下列關于木材的物理力學性質，說法錯誤的是。

A：在木材內部含有的水分根據其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水

B：當木材干燥時，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C：纖維飽和點是木材物理力學性質發生改變的轉折點，是木材含水率是否影響其強度和干縮濕脹的臨界值

D：木材順紋方向的抗拉強度、抗剪強度最大，橫紋方向最小 E：執行層的組織協調

16、某銀行為開發商提供兩種方案貸款條件，甲方案的貸款利率為17%，按季計息；乙方案的貸款利率為18%，一年計息一次，從支付利息角度開發商適宜選擇（）。

A．方案甲 B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可 D．無法判斷

17、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現（）的情形。

A．估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況，價格高7% B．可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7% C．可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071 D．可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

18、假設開發法的原理依據與相同，是預期原理。A：收益法 B：經濟法 C：權益法 D：成本法

E：工業用地的監測點評估價格

19、下列房屋部位中，不計算建筑面積的是。A：房屋的天面

B：與房屋相連無柱有上蓋有圍護結構的走廊 C：有圍護結構的門廊

D：不封閉有頂蓋的永久性架空走廊 E：執行層的組織協調 20、開發成本是指在取得的物業開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發成本劃分為__和建筑物建造成本。A．物業管理成本 B．固定成本 C．變動成本

D．土地開發成本

21、抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由負擔． A：抵押權人 B：抵押人 C：中介公司 D：保險公司

E：執行層的組織協調

22、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元／㎡，對應的報酬率為7％。現假定報酬率為9％，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于元／㎡。A：3275 B：3287 C：3402 D：4375 E：工業用地的監測點評估價格

23、劃撥土地使用權可以出租，租賃時間超過__的，應辦理租賃合同，合同期限不得超過出讓年限。A．3個月 B．6個月 C．1年 D．2年

24、下列關于路線價法的表述中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

25、國有土有償使用合同或建設用地批準書未規定動工開發日期，房地產開發項目自__之日起滿1年未動工開發的，可以收取土地閑置費。A．使用土地

B．土地使用權出讓合同生效 C．土地使用權出讓金繳納 D．土地使用證取得

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、以下可以適用收益法估價的對象是。A：游樂場 B：倉庫 C：廉租住宅 D：標準廠房 E：寫字樓

2、房地產價格評估機構資格等級實行動態管理，根據機構發展情況進行調整，每__重新評定資格等級。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

3、租金常常以為計算基礎。A：建筑面積 B：使用面積

C：出租單元內可出租面積 D：每平方米可出租面積 E：借款合同

4、所謂__就是要按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的設計總概算控制施工圖設計。A．概算設計 B．限額設計 C．設計概算 D．限額概算

5、下列物業中，屬于特殊物業的是。A：在建工程 B：車站 C：購物中心

D：科技產業園區 E：借款合同

6、現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為__。A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2

7、由企業簽發，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據是__。A．匯票 B．本票 C．支票 D．銀行券

8、張某通過甲保險公司的代理人趙某向該保險公司為李某投了20萬元的人身保險。該保險合同的關系人是。(2008年試題)A：張某 B：李某 C：趙某

D：甲保險公司

E：執行層的組織協調

9、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

10、從事房地產咨詢業務的人員，必須具備__條件。A．具有2年房地產咨詢業務或相關的工作經驗 B．具有房地產及相關專業中等以上學歷

C．具有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業職稱 D．具備房地產相關知識的專業技術人員 E．考取房地產咨詢人員合格證

11、城市規劃的批后管理主要是。

A：對建設項目選址審批核發項目選址意見書 B：對城市用地審批核發建設用地規劃許可證 C：對建設工程審批核發建設工程規劃許可證

D：按照規劃實施監督檢查體系對違法占地的查禁工作 E：按照規劃實施監督檢查體系對違法建設的查禁工作

12、是財產保險中最典型的類別。A：財產損失保險 B：責任保險 C：信用保險 D：保證保險

E：執行層的組織協調

13、不屬于土地取得成本構成的項目有。A：可行性研究費用 B：拆遷安置補償費用 C：土地使用權出讓金 D：基礎設施配套費用 E：勘察設計工程費

14、租賃融資在房地產領域的應用模式主要是。A：置業投資 B：設備租賃 C：售后回租 D：權益融資 E：借款合同

15、收集一手資料的方法有。A：觀察 B：專題討論 C：問卷調查 D：電話 E：實驗

16、以下關于建筑物壽命的說法中，正確的有。A：建筑物的經濟壽命短于其自然壽命

B：建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數

C：建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預期產生的收入大于運營費用的持續年數

D：建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長

E：建筑物的自然壽命是指建筑物從財務入賬轉為固定資產之日起到不堪使用時的年數

17、房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向__發出保修通知。A．建設單位 B．施工單位 C．總承包單位 D．監理單位

18、房地產開發企業稅后利潤應首先用于__。A．彌補企業以前年度的虧損 B．提取法定盈余公積金 C．提取公益金 D．向投資者分紅

19、房地產投資決策分析的主要工作包括（）。A．投資機會尋找 B．市場分析

C．投資機會篩選 D．財務評價 E．規劃設計

20、個人住房貸款包括商業性住房貸款和__兩種類型。A．企業住房貸款 B．等額本金方式

C．政策性住房抵押貸款 D．等額本息方式

21、下列計算公式中正確的有。A：開發利潤 B：房地產價值 C： D：

E：房地產價值

22、在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案。估價作業方案的內容主要包括__。A．擬采用的估價技術路線和估價方法 B．擬調查搜集的資料及其來源渠道 C．預計所需的時間、人力、經費 D．估價作業步驟和時間進度安排 E．違約責任

23、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

24、項目竣工檔案中的技術資料的內容包括__。A．前期工程資料 B．土建資料

C．安裝方面的資料 D．設計文件 E．竣工圖

25、定義市場區域工作主要包括__。A．描繪市場區域的發展前景 B．描繪市場區域

C．在相應地圖上描繪區域的物業類型 D．在相應地圖上標出市場區域的邊界 E．解釋確定市場區域邊界的依據

第二篇：寧夏省2016年房地產估價師《相關知識》：水泥考試試題（最終版）

寧夏省2016年房地產估價師《相關知識》：水泥考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、城市用地評價中，下列__屬于適于修建的用地。A．一類用地 B．二類用地 C．三類用地

D．已征用的土地

2、某宗房地產的總建筑面積為6000m2，房地產總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為__。A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

3、直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由決定的。A：房地產的歷史價格資料 B：房地產的未來價格資料 C：房地產的現實價格資料

D：估價師選取的現時和未來的價格資料 E：工業用地的監測點評估價格

4、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。A．出售 B．抵押 C．轉讓 D．經營

5、在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。A：中國共產黨第十一次全國代表大會 B：中國共產黨第十二次全國代表大會 C：中國共產黨第十三次全國代表大會 D：中國共產黨第十四次全國代表大會 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、某宗房地產的成交價格比正常價格低8％，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5％和3％。現將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為。A：103．26％ B：105．43％ C：112．06％ D：114．42％ E：工業用地的監測點評估價格

7、房地產投資的經濟效果主要表現為__。A．銷售收入 B．開發利潤 C．成本利潤率 D．投資收益率

8、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D．鄉、村企業廠區內大宗土地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

9、下列不屬于土地使用權的是（）。A．建設用地使用權 B．宅基地使用權 C．土地承包經營權 D．租賃權

10、監理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協調”。其中，“一協調”是指。A：片面的組織協調 B：全面的組織協調 C：領導層的組織協調 D：決策層的組織協調 E：執行層的組織協調

11、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是__。A．甲＞乙＞丙 B．丙＞乙＞甲 C．乙＞甲＞丙 D．乙＞丙＞甲

12、房地產權屬登記、發證中根據工作需要而分類編制的各種表冊的總稱是．。A：房地產平面圖

B：房地產有關證明和文件 C：房地產卡片

D：房地產權屬簿冊 E：執行層的組織協調

13、__資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。A．一手 B．二手 C．原始 D．基礎

14、拆除非公益事業房屋的附屬物，補償方式為__。A．貨幣補償 B．產權調換

C．產權調換或貨幣補償 D．產權調換及貨幣補償

15、《中華人民共和國商業銀行法》規定：要求商業銀行對同一借款人的貸款余額與商業銀行資本余額的比例不得超過。A：8％ B：10％ C：25％ D：75％

E：執行層的組織協調

16、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過確定是否進行投資。A：等待投資型期權估價 B：放棄型期權估價 C：成長型期權估價 D：柔性期權估價 E：借款合同

17、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年末完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為__年。A．0.5 B．1.5 C．2 D．3

18、某宗房地產的收益期限為35年，預計第一年的凈收益為20萬元，以后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．581.38 B．462.43 C．268.06 D．716.86

19、在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為。A：0.95 B：0.99 C：1.01 D：1.05 E：工業用地的監測點評估價格

20、當建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎時，宜采用。A：條形基礎 B：獨立基礎 C：箱形基礎 D：樁基礎

E：執行層的組織協調

21、當房地產的供給減少大于需求減少時，房地產的均衡價格將__，均衡交易量__。

A．不變，增加 B．下降，增加 C．上升，減少 D．下降，減少

22、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A．乙＜丙＜甲 B．甲＜乙＜丙 C．丙＜甲＜乙 D．乙＜甲＜丙

23、某宗房地產的土地價值占總價值的40％，建筑物價值占總價值的60％，從可比實例房地產中求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，綜合資本化率為。A：6．2％ B：7．2％ C：8．2％ D：9．2％

E：工業用地的監測點評估價格

24、下列關于路線價法的表述中，不正確的是。

A：路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

E：工業用地的監測點評估價格

25、某公司擬出租其建成的寫字樓，其租金應由__確定。A．出租方 B．承租方

C．房地產管理局 D．租賃雙方

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是。

A：專業性 B：各異性 C：不可移動性 D：適應性 E：借款合同

2、零售商業物業的分類不是按__分類的。A．建筑規模

B．經營商品的特點 C．商業輻射區域的范圍 D．建筑范圍

3、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是__。A．獲利能力分析 B．盈虧平衡分析 C．市場狀況分析 D．定性風險分析

4、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是__。A．城市或區域產業結構與布局 B．人口數量與結構 C．土地資源狀況

D．信息技術的發展和應用

5、土地使用稅的課稅對象是范圍內的土地。A：城市 B：縣城 C：建制鎮 D：工礦區 E：農村

6、下列對房地產估價的本質描述中，不正確的是__。A．房地產估價是評估房地產的價值而不是價格 B．房地產估價是房地產估價師在給房地產定價

C．房地產估價或房地產估價機構是對估價對象在市場上可實現價格的保證 D．房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內 E．房地產估價既是科學又是藝術

7、下列關于資金時間價值的表述中，正確的有。A：資金時間價值是資金的增值特性使然 B：利率是資金時間價值的一種標志

C：從消費者角度來看，資金時間價值體現為放棄即期消費應得到的補償

D：即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發生的現金流量進行直接比較 E：資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹、風險因素等

8、根據時間序列中各個時期或時點的發展水平即指標值加以平均所得到的平均數是。

A：算術平均數 B：調和平均數 C：幾何平均數 D：序時平均數

E：執行層的組織協調

9、房地產開發前期的規劃管理包括__。A．開發項目的選址定點審批 B．規劃設計條件審批 C．規劃設計方案審批

D．核發建設用地規劃許可證 E．核發建設用地批準書

10、行政裁決的主要制度有__。A．行政調解制度 B．拆遷聽證制度 C．集體決策制度 D．行政復議制度 E．行政公開制度

11、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有。A：期望值相同、標準差小的為優 B：標準差相同、期望值小的為優 C：標準差相同、期望值大的為優 D：標準差系數大的為優 E：標準差系數小的為優

12、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現__的情形。

A．估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況，價格高7% B．可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7% C．可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071 D．可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

13、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在__m以上部位計算建筑面積。A．1.80 B．2.00 C．2.20 D．2.50

14、收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，價值的高低主要取決于。A：未來凈收益的大小 B：獲得凈收益的可靠性 C：獲得凈收益期限的長短 D：獲得凈收益預期 E：估價對象的現值

15、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A．租金調整條款 B．代收代繳費用條款 C．裝修費用條款 D．折讓優惠條款

16、通過資產負債表可以了解。A：企業的經濟實力 B：企業的償債能力 C：企業的經營能力

D：企業獲得的利潤總額和分配情況 E：企業未來的財務趨向

17、房地產開發企業銷售商品住宅時，應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供__。A．《住宅平面示意圖》 B．《住宅立面示意圖》 C．《住宅剖面示意圖》 D．《住宅質量保證書》 E．《住宅使用說明書》

18、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的。A：容積率 B：土地用途

C：土地開發程度 D：評估單位

E：土地使用權性質

19、下列關于國有土地使用權出讓的表述中，錯誤的是__。A．國有土地使用權出讓市場是土地一級市場 B．國有土地使用權可以由國家、單位進行出讓 C．集體土地不經征用不得出讓

D．國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書

20、假如市場的整體平均預期收益率為15%，一個投資項目的相關數是0.5，則其預期收益率為__，A．10% B．15% C．5% D．9%

21、某宗出讓土地，產權登記為居住用地，但可以通過合法手續變更其用途，經評估如果在該宗土地上進行商業開發的話，其價值為3000萬元；如果進行居住開發的話，其價值為 2000萬元，進行工業開發的話，其價值為2500萬元，則該宗土地的評估價格應為__萬元。A．2000 B．3000 C．2500～3000 D．2000～3000

22、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

23、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有__。A．導致房地產實際價值下降 B．導致房地產實際價值上升 C．加大投資者債務負擔 D．抑制房地產市場需求 E．增加房地產市場需求

24、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有。A：備選方案差異原則 B：備選方案獨立原則 C：最低可接受收益率原則 D：不行動原則

E：備選方案關聯性原則

25、對房地產估價總的要求是。A：公開 B：客觀 C：公正 D：平等 E：獨立

第三篇：安徽省2017年房地產估價師《相關知識》：環境污染概述考試試題

安徽省2017年房地產估價師《相關知識》：環境污染概述考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是。A：平等 B：自愿 C：有償 D：無限期

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)。A．建筑物重置價 B．建筑物現值 C．土地價格 D．房地產價格

3、下列有關房屋租賃的有關政策，說法不正確的是。

A：公有房屋租賃時，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規定的其他證明文件

B：私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明

C：承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人可以不繼續履行原租賃合同

D：共有房屋出租時，在同等條件下其他共有人有優先承租權 E：執行層的組織協調

4、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月

5、__經民政部批準成立了“中國房地產估價師學會”這一全國性的房地產估價行業組織。

A．1994年7月5 B．1993年7月5日 C．1994年8月15日 D．1993年6月1日

6、房屋征收實施過程中，違法建筑應由__認定。A．征收人

B．征收主管部門 C．房地產登記機構 D．規劃行政主管部門

7、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、__等。A．規劃設計方案 B．投資估算 C．資源條件 D．投資權益

8、估價對象土地2004年的純收益為500萬元，預計2005年到2009年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，若2009年底將該土地轉讓，轉讓價格為4000萬元，該類土地的報酬率為8％，土地使用權在2005年1月1日的價格為。A：6866萬元 B：7161萬元 C：5010萬元 D：5510萬元

E：工業用地的監測點評估價格

9、下列哪一項并不屬于房地產市場的運行環境__。A．政治環境 B．國際環境 C．自然環境 D．技術環境

10、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日~5月30日，估價報告應用有效期為1年．2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于．【2006年考題】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年

E：工業用地的監測點評估價格

11、債券的，是債券價格形成的主要依據。A：票面價值 B：市場價值 C：交易價值 D：實際價值

E：執行層的組織協調

12、某宗房地產2008年6月1日的價格為1800元／㎡，現需要將其調整到2008年10月1日。已知該宗房地產所在地區類似房地產2008年4月1日至10月1日的價格指數分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產2008年10月1日的價格為元／㎡。A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工業用地的監測點評估價格

13、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。A．過去數據簡單算術平均法 B．過去數據加權算術平均法 C．未來數據簡單算術平均法 D．未來數據加權算術平均法

14、某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數為80％，公用建筑面積系數為15％，則該寫字樓出租單元內建筑面積是萬㎡．(2005年試題)A：5．2 B：6．4 C：6．8 D：7．6 E：借款合同

15、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1．5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0．5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工業用地的監測點評估價格

16、信用最顯著的特征是。

A：以償還和付息為條件的價值的單方面讓渡 B：具有強制性的活動 C：以價格圍繞價值而運動 D：貨幣運動

E：執行層的組織協調

17、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意。A．原土地出讓方

B．市、縣人民政府城市規劃行政主管部門 C．市、縣人民政府房地產管理部門

D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門

18、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為。A：10.0％ B：14.0％ C：25.0％ D：35.0％ E：借款合同

19、《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發給拆遷房屋的法律憑證。A：房地產開發公司 B：房地產管理機構 C：被拆遷人 D：拆遷申請人

E：房地產估價機構必須加蓋公章 20、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

21、甲房地產估價機構與乙房地產估價機構合作完成估價業務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是。(2009年試題)A：經市(縣)人民政府批準 B：經委托人書面同意

C：經房地產行政主管部門批準

D：經省(自治區、直轄市)人民政府批準 E：執行層的組織協調

22、某宗房地產收益期限為35年，判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15．1萬元、16．3萬元、15．5萬元、17．2萬元，報酬率為9％，該房地產的價格為萬元。A：159．56 B：168．75 C：169．39 D：277．70 E：工業用地的監測點評估價格

23、下列關于廉租住房的表述中，正確的是__。A．廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房產稅

C．廉租住房的供應以實物配租為主

D．廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%

24、某宗房地產的土地總價為5000萬元，建筑層數14層，1～4層建筑面積相等，5～14層為標準層，每層建筑面積為1240m2。建筑覆蓋率為60%，容積率為5.5。則該宗房地產的樓面地價為__元/m2。A．2272.72 B．2727.22 C．2880.18 D．4032.26

25、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。A．土地面積 B．地質條件 C．土地位置 D．土地形狀

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、制定物業管理計劃的租金方案和出租策略時應做到。(2008年試題)A：物業租金必須能抵償所有投資成本

B：只要是業主滿意的租金方案就可以付諸實施 C：租金確定應考慮業主希望的投資回報率

D：市場經濟條件下，應充分考慮同類物業的市場供求關系 E：利用已有類似出租物業的租金數據時，應進行相應的修正

2、房屋所有權轉移登記是指房屋因原因致使其權屬發生轉移而進行的登記。A：買賣 B：贈與 C：交換 D：繼承

E：房屋的翻建和改建

3、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過__年。A．10 B．15 C．20 D．30 4、26不屬于宏觀經濟政策目標的是__。A．充分就業 B．消費質量 C．價格穩定 D．經濟增長

5、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是。A：標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱 B：熟地通常比生地或毛地變現能力弱 C：小商鋪通常比大商鋪變現能力弱

D：廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱 E：郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

6、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

7、以下不屬于現代房地產周期研究結論的是。A：經濟擴張與創造就業不再是線性關系 B：經濟復蘇不會立即導致新建筑的產生 C：房地產市場呈現自我修正的周期性

D：就業機會增加與空間需求不再同比增長 E：借款合同

8、房地產抵押估價報告應用有效期從起計，不得超過一年。A：估價時點 B：估價委托日

C：估價報告出具日 D：估價開始作業日 E：執行層的組織協調

9、為了減少房地產中介從業人員在房地產估價、交易代理等方面由于疏忽、過失等造成他人的經濟損失而應負有的損害賠償責任，中介者可以投保__。A．財產損失保險 B．職業責任保險 C．信用保險

D．第三者責任保險

10、從可將物品劃分為有形財產和無形財產。A：可否移動的角度

B：移動是否影響其價值功用的角度 C：是否具備物質實體形態的角度 D：可否流通及流通范圍的廣度 E：執行層的組織協調

11、下列關于建設用地使用權出讓，表述正確的是。

A：土地使用權出讓由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權 B：經出讓取得土地使用權的單位和個人，擁有土地所有權

C：土地使用權可以進入市場，進行轉讓、出租、抵押等經營活動，包括地下埋藏物在內

D：土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書

E：集體土地不經征收(成為國有土地)不得出讓

12、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按__計算的。A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現率 D．機會成本

13、下列關于土地使用權終止，說法錯誤的是。A：土地使用權因土地滅失而終止 B：因土地使用者的轉讓而終止 C：因土地使用者的拋棄而終止 D：因土地使用者的出租而終止 E：因土地使用者的抵押而終止

14、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

15、下列風險中，屬于個別風險的是__。A．購買力風險 B．市場供求風險 C．政策風險 D．比較風險

16、在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有。A：農用地改為非農建設用地 B：在寫字樓旁新建大型游樂場 C：住宅區道路禁止貨車通行

D：在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路 E：常常遭受洪水威脅

17、中國現有房地產價格統計，是基于各類物業的統計。A：平均價格 B：加權價格 C：抽樣價格 D：成交價格 E：借款合同

18、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是。A：加強對房地產市場的監測

B：及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況 C：督促開發企業按城市規劃實施開發

D：督促開發企業按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

19、下列保險險種中，屬于商業保險的有。A：責任保險 B：失業保險 C：工程保險 D：人壽保險 E：勞動工傷保險

20、B縣W房地產開發公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權，按照規定，建設用地使用權出讓合同由__與W房地產開發公司簽訂。A．A市人民政府

B．A市人民政府土地管理部門 C．B縣人民政府

D．B縣人民政府土地管理部門

21、房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用（）進行衡量。A．資產負債率 B．成本利潤率 C．投資收益率 D．開發利潤 E．償債備付率

22、下列有關城市房屋拆遷糾紛的處理中，說法不正確的是。

A：實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 B：房屋拆遷裁決應當自收到申請之日起60日內作出 C：實施強制拆遷必須以裁決為前提

D：實施行政強制拆遷，只能由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執行

E：沒有仲裁協議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會應予受理；當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴的，人民法院應子受理

23、保險的基本原則有__。A．最大利益原則 B．權責一致原則 C．保險利益原則 D．近因原則 E．損失補償原則

24、地價區段是根據__的原則來劃分的。A．形狀相似 B．用途相似 C．地價相近D．地段相連

25、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

第四篇：2001年房地產估價師考試

2001年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》試題

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內。

1.供人們生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業建筑 D.商業建筑

2.建筑地段地租的基礎是由真正的()

A.生產成本規定的 B.農業地租規定的C.生產價格決定的 D.壟斷利潤決定的3.城市化初期，產業結構以第一、二產業為主，則()

A.房地產價格較高 B.房地產價格不變

C.房地產價格有變化 D.房地產價格較低

4.商業中心往往位于地價高昂的()

A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與()

A.總面積之比 B.地塊面積之比

C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業標準宗地的位置應是()

A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產經過市場的競爭，其價格()

A.最終會基本趨于一致 B.最終會擴大差別

C.可能趨于一致，也可能擴大差別 D.由有關部門確定

9.運用市場比較法評估房地產價格，在因素修正時需要具有豐富經驗的估價師來確定()

A.土地還原利率 B.各有關修正系數

C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正

10.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對不動產價格造成的影響因素是()

A.土地的估價期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時期的基準地價不同

D.土地在不同時期的路線價不同

12.新開發區內可出售土地的平均售價()

A.不包含整個開發區的所有開發成本

B.應當是把整個開發區的所有開發成本分攤到可出售土地面積上

C.包含開發區內的基礎設施建設費，但不含服務設施建設費

D.包含開發區的服務設施建設費，但不含基礎設施建設費

13.房屋的商品租金構成因素是()

A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費

B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租

C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤

D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應包括()

A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費

C.利潤、稅費 D.利息、稅費

15.剩余法在評估待開發土地中運用得()

A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般

16.剩余法確定項目最高開發費用是為了使開發利潤保持在()

A.區域范圍 B.規定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價中調查土地位置時，要掌握土地所在城市的()

A.性質 B.工業狀況 C.生活狀況 D.設施狀況

18.路線價估價法是一種評估大量土地的()

A.迅速估價方法 B.較慢估價法

C.簡易法 D.延遲法

19.標準深度是指標準宗地的()

A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度

20.基準地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數據應具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內。多選、少選、錯選均無分。

21.土地收益性的利用方式包括工業用地方式和()

A.商業用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機關用地方式

D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產評估的特點主要有()

A.科學性 B.實踐和公正性 C.個別性

D.嚴肅性 E.固定性

23.區位理論除成本學派外，還有()

A.市場學派 B.價格學派 C.行為學派

D.競爭學派 E.交易學派

24.在房地產估價實踐中，應用預期收益原則的評估法有()

A.剩余法 B.收益還原法 C.開發法

D.價值法 E.市場法

25.直接影響土地級別界線位置的是()

A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元

D.指標取樣 E.指標計算

26.房地產的收入分為()

A.經營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

27.運用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是()

A.交易案例與待估房地產的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內

D.沒有土地使用證的房地產也可以

E.交易案例與待估房地產的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()

A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓

D.旅館 E.倉庫

29.市場比較法中，區域因素有()

A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產位置

D.房地產的地質條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現值，主要的前提是()

A.要求估價人員具有充分的鑒定技術

B.要求估價人員具有實際操作經驗

C.要求被估對象為新建筑物

D.要求被估對象為舊建筑物

E.僅對一些特殊建筑物進行估價

31.城市土地主管部門測算土地使用權出讓金或地價款，其根據主要是()

A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價區段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.舊建筑物所在地區有類似建筑物實際建設的各種費用的數據及明細

B.舊建筑物同一供需范圍內有類似建筑物實際建設的各種費用的數據及明細

C.根據舊建筑物特點計算間接工程費

D.根據舊建筑物特點計算直接工程費

E.以估價時點舊建筑物所在地區的各種單價為基礎，求得標準建造費

33.剩余法估價開發商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關部門對該土地規定了()

A.地塊限制條件 B.法律法規限制 C.資源條件

D.社會條件 E.經濟條件

34.房地產估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內：()

A.城市規劃 B.法律法規 C.市場條件

D.經濟條件 E.生活條件

35.同一路線價區段的劃分應是()

A.地價不等地段 B.地價相等地段 C.地段相連的路段

D.地段不相連接 E.性質相差大的地段

36.路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基準地價對應的平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內的平均容積率

B.該用途土地在該均質地域內的容積率

C.該用途土地在該級別地域的容積率

D.該用途土地在該均質地域內的平均容積率

E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

38.房地產環境條件不包括()

A.城市經濟發展條件 B.房地產開發情況 C.建筑物保養

D.城市社會發展水平E.房地產業稅收政策

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內打“√”，錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價格是債務人將房地產作為抵押物進行評估的價格，多用于房地產轉讓交易。()

40.大城市劃分的道路類型數目一般為4～6類。

41.建筑物在估價中的折舊基數是估價時點該建筑物的固定資產帳面原值。()

42.路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。

43.我國目前的基準地價表現形式為標準宗地的價格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產價格的因素。

45.房地產估價報告包括哪些內容?

46.試寫出剩余法評估不動產價格的基本公式。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。

48.(1)有一宗地塊，經可行性分析，認為受規劃條件限制，開發成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發成本(含稅費)最低為500萬元，開發商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?

(2)據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發該不動產的總價是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產評估報告中，估價結果的應用限制條件的重要性。

參考答案

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

39.╳ 抵押貸款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置價格或重建價格

42.√

43.╳ 區片價和路段價

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產價格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市區域因素。

(3)個別因素。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價方函；

(4)估價師聲明；

(5)估價的假設和限制條件；

(6)估價結果報告；

(7)估價技術報告；

(8)附件。

46.剩余法評估不動產價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購置土地價格，A—開發完成后的不動產價值，B—整個項目的開發成本，C—投資利息，D—開發商合理利潤，E—正常稅費。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬元)

(2)計算年經營費用

①房地產稅=30×12%=3.6(萬元)

②管理費=30×5%=1.5(萬元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

④修繕費=300×2%=6(萬元)

⑤保險費=300×3‰=0.9(萬元)

⑥家具年折舊費=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

⑦年經營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

(4)該寫字樓套間的價格

=137.099

48.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)

(2)總價＝18,000(萬元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產市場比較發達的地區，市場比較法才能得到較廣泛的應用。而且，在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與待評估房地產相類似的房地產交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

運用市場比較法評估房地產價格，一般要經過下列程序：

(1)交易實例的搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產價格確定。

50.估價結果的應用限制條件是房地產評估報告中十分關鍵的部分：

因為：

(1)在房地產估價過程中，存在估價的假設的和限制條件，如對未來房地產收益的預測，對城市規劃建設導致的房地產區位變化和價格變化的推測等。這些假設和前提必定對房地產的價格或價值產生影響，所以評估報告中的估價結果只在報告中載明的假設和前提下才有效。若條件不同則不能應用該結論。

(2)估價結果具有時效性，只有在評估報告應用的有效期內應用，才能保證結果的正確性。

(3)評估報告所提供的結論只適用于報告中載明的估價目的和價值定義。不同的估價目的下，同一宗房地產適用的估價方法、選取的資料及得到的結論都不同，所以報告中的結果不能應用于該估價目的以外的其他估價目的。

說明以上的條件，可以指導委托方正確估價結論，避免誤解及錯誤應用帶來的損失，也可以借此明確評估各方的責任界限，避免不必要的糾紛。

第五篇：2016年上海房地產估價師《相關知識》：石膏試題

2016年上海房地產估價師《相關知識》：石膏試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、如果房地產價格時間序列的逐期發展速度，就可以計算其平均發展速度。A：較大 B：較小 C：差距較大 D：大致接近

E：工業用地的監測點評估價格 2、2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行評估。被拆遷人李某就其房屋的性質與甲公司未能協商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。該區私營企業職工王某以抵押貸款的方式，于2006年2月以5000元／的價格預購了一套80的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入為44萬元。(2007年試題)該項目的工程竣工驗收工作由負責組織實施。A：該區人民政府建設行政主管部門 B：該市工程質量監督機構 C：甲公司 D：丙公司

E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后，于第5年年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（）元。A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24

4、建筑物的所有權可以分為獨有、共有和三種。A：區分共有 B：區分所有 C：公有 D：私有

E：工業用地的監測點評估價格

5、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年．該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7％，則該宗房地產的現時收益價格為．【2007年考題】 A：85．45萬元 B：87．16萬元 C：88．50萬元 D：88．90萬元

E：工業用地的監測點評估價格

6、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限

D：上、下限

E：執行層的組織協調

7、現有一套總售價為11萬元的住宅，八成15年按揭，按年貸款利率6%計，月還款額為__。A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元

8、當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是__。A．名義利率大于實際利率 B．實際利率大于名義利率 C．名義利率等于實際利率 D．實際利率小于名義利率

9、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。A：1 B：2 C：4 D：5 E：執行層的組織協調

10、強度相對指標的計算公式為。

A：總體內某部分或組的數值／總體總數值 B：某一總體總量／另一有聯系的總體總量

C：某一空間某種現象的指標值/另一空間同類現象的指標值 D：總體某一指標值/同一總體另一指標值 E：執行層的組織協調

11、假設開發法估價在選取估價對象最佳開發利用方式時，其中最重要的是選取。A：最佳用途 B：最佳規模 C：最佳集約度 D：最佳開發時機

E：工業用地的監測點評估價格

12、盈虧平衡分析結果顯示：甲項目當售價下降30％、成本上升60％時，開發利潤(稅前)為0；乙項目當售價下降20％、成本上升50％時，開發利潤(稅前)為0。因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面。A：甲項目強于乙項目 B：乙項目強于甲項目 C：甲項目與乙項目一樣強 D：不能確定哪個項目強 E：借款合同

13、__是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。A．變更登記 B．他項權利登記 C．注銷登記

D．房屋所有權初始登記

14、以下關于估價方法間的關系的表述，正確的是。A：在建工程適用市場法估價而不適用成本法估價 B：市場法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C：假設開發法中的開發完成后的價值可以采用市場法、成本法求取

D：在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法 E：工業用地的監測點評估價格

15、某地區房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為元/㎡。A：2427.18 B：2500.00 C：2575.00 D：2659.57 E：工業用地的監測點評估價格

16、某房產經紀公司為孫某介紹一套出租住房，該出租住房的每月房租為500元，按照規定，該房產經紀公司可收取孫某房屋租賃代理費最高為元。A：100 B：250 C：500 D：1000 E：執行層的組織協調

17、建筑施工合同中規定的維修期一般自__開始計算。A．竣工之

B．竣工證書簽發之日 C．缺陷責任期滿之日 D．交付使用之日

18、__資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。A．一級 B．二級 C．三級 D．暫定級

19、某商業店鋪的購買價格為607元，其中4073元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元、投資者權益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1% 20、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為__元。A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

21、下列關于宗地圖，表述錯誤的是。

A：宗地圖中應畫出與該宗地相鄰的道路及街巷，并注明道路和街巷的名稱 B：宗地圖是描述宗地位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖 C：宗地圖是用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的正圖 D：宗地圖中還應標出指北針方向，注明所選比例 E：執行層的組織協調

22、假設某房地產投資項目的折現率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%時，其對應的凈現值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是__。A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%

23、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是．【2005年考題】

A：未知的需要求取的待開發房地產的價值 B：投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 C：銷售稅費

D：開發成本和管理費用

E：工業用地的監測點評估價格

24、從事房地產經紀活動的基本條件是。A：取得房地產經紀人協理從業資格 B：取得房地產經紀人執業資格

C：取得房地產經紀人員相應執業資格證書 D：取得房地產經紀人執業資格并經注冊生效 E：執行層的組織協調

25、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地__部門出具證明。A．城市房地產行政主管部門 B．城市房屋拆遷管理部門 C．城市規劃行政主管部門 D．城市建設行政主管部門

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A．有租約限制下的價值 B．共有房地產的價值 C．無租約限制下的價值 D．承租人權益的價值

2、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括。A：土地補償費 B：安置補助費

C：地上附著物和青苗的補償費

D：土地使用權出讓金等土地有償使用費用 E：安排被征地農民的社會保障費用

3、某宗房地產，使用面積為830平方英尺，成交總價為7萬美元，于成交時一次付清。人民幣的年利率為5%，人民幣與美元的匯率為1美元＝7.7395元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1m2建筑面積=0.9m2使用面積，（1平方英尺＝0.09290304平方米），該宗房地產的實際成交價格為（）元人民幣/平方米建筑面積。A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58

4、對于出售的房地產，采用假設開發法估算開發完成后的房地產價值時，根據待估宗地的最佳開發利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，可以采用__和長期趨勢法相結合進估算。A．比較法 B．收益法 C．成本法 D．路線價法

5、商品房銷售中，禁止的行為包括__。A．返本銷售 B．實名制購房

C．未取得商品房預售許可證收取定金 D．成套住宅分割拆零銷售

E．預購人將購買的期房再行轉讓

6、某開發企業申請貸款5000萬元，該企業的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，該貸款綜合風險度是（）。A．18% B．25% C．30% D．50%

7、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有。(2006年試題)A：隨著研究目的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B：反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C：調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D：調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E：相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

8、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A：18周歲以上的成年人 B：10周歲以上的未成年人 C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認自己行為的精神病人 E：不能辨認自己行為的精神病人

9、王某購買了A房地產開發公司在w省B市C縣開發建設的商品房一套，與A房地產開發公司簽訂了商品房預售合同后，按照規定，應持商品房預售合同到部門辦理登記備案手續。A：B市房產管理部門 B：B市土地管理部門 C：C縣房產管理部門 D：C縣土地管理部門

E：W省房產管理部門和土地管理部門

10、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是__。A．轉讓利潤 B．市場影響

C．產權是否清晰 D．被拆遷人的利益

11、在運用成本法時，其中最主要的是要注意。A：應采用實際成本而不是客觀成本 B：應采用客觀成本而不是實際成本

C：應在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等的分析進行調整 D：應在實際成本的基礎上結合供求分析進行調整 E：應在客觀成本的基礎上結合供求分析進行調整

12、在控制性詳細規劃的控制體系中，屬于規定性指標的有。A：用地性質 B：容積率 C：人口容量 D：用地面積 E：建筑形式

13、凈租的形式一般有（）。

A．租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

B．租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 C．所有的經營費用，都由租戶直接支付

D．租戶應與業主制定出一個有準確數量的上限 E．租戶的租金可按不同時間支會給業主

14、一業主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經商。所以現在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行__登記。A．轉移登記 B．變更登記 C．先進行變更登記再進行轉移登記 D．先進行轉移登記再進行變更登記

15、從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是__。A．確定調查方式 B．設計問卷 C．收集信息

D．定義市場區域

16、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為__萬元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

17、下列關于銀行外部組織形式敘述錯誤的是__。

A．單元銀行制指業務只由一個獨立的銀行機構經營而不設分支機構的銀行組織形式

B．總分行制指在大城市設立總行，并在該市及國內或國外各地設立分支機構，分支行的業務和內部事務統一遵照總行的指示辦理

C．集團銀行制與連鎖銀行制的區別在于前者沒有股權公司形式，不需成立控股公司

D．連鎖銀行制形式下的成員銀行在法律上是獨立的

18、在具體估價作業中應當遵循的技術性原則有。A：替代原則 B：謹慎原則 C：合法原則

D：估價時點原則 E：最高最佳使用原則

19、購房人發現商品房質量有問題，不能選擇退房的情形有__。A．使用一年后發現屋面漏水

B．辦理房屋所有權證后，確認房屋主體結構有質量問題 C．辦理房屋所有權證前，確認房屋主體結構有質量問題 D．尚未使用即發現下水管道堵塞 E．下雨時發現外墻滲水

20、某房地產開發公司A擬開發一投資總額為1000萬元的一般項目，按照要求該項目的資本金最低應為__萬元。A．100 B．200 C．250 D．300

21、下列風險不屬于房地產投資系統性風險的是__。A．通貨膨脹風險 B．周期風險 C．比較風險 D．變現風險

22、某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為__元/m2。A．50 B．250 C．300 D．350

23、根據《房屋登記辦法》，可以辦理預告登記的有。A：預購商品房設定抵押 B：在建工程設定抵押 C：房屋所有權轉讓

D：房屋所有權設定抵押 E：購買預售商品房

24、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內容有__。A．確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B．對拆遷范圍內被拆遷的居民、機關、團體、企事業單位提出補償安置方案 C．安置房和臨時安置周轉房的房源情況

D．拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E．補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

25、設定房地產抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由__收執。A．抵押人 B．抵押權人

C．房屋權屬登記機關 D．公證機關