第一篇：閑置土地處理相關(guān)法律問(wèn)題探析

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閑置土地處理相關(guān)法律問(wèn)題探析

謝俊林 黃剛強(qiáng)

（廣東智洋律師事務(wù)所，廣東 廣州 510095）

[內(nèi)容提要]近年來(lái)，全國(guó)各地土地閑置情況日益嚴(yán)重。為切實(shí)保護(hù)耕地，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展，中央和地方各級(jí)政府均采取嚴(yán)厲措施，加大對(duì)閑置土地的處理力度。閑置土地處理是一個(gè)比較新的政府行政行為，相關(guān)的法律、法規(guī)尚未完善，因此政府土地管理部門(mén)在相關(guān)工作中或多或少會(huì)遇到一些困難。為此，本文對(duì)如何認(rèn)定閑置土地行為，如何在實(shí)體與程序上確保政府土地管理部門(mén)閑置土地行政處罰行為的合法性以及對(duì)非法定閑置土地的處理等問(wèn)題進(jìn)行了初步探討。

[關(guān)鍵詞] 閑置土地處理

閑置土地行為

閑置土地行政處罰

非法定閑置土地

人口多，人均耕地少，土地后備資源不足是我國(guó)的基本國(guó)情，但是建設(shè)用地粗放利用嚴(yán)重，甚至大量閑置，仍是我國(guó)土地利用的基本現(xiàn)狀。因此，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，盤(pán)活土地存量，加大對(duì)閑置土地的處理力度，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必需的用地條件，勢(shì)必成為各級(jí)政府地政工作的重心之一。然而，對(duì)閑置土地的處理涉及的我國(guó)土地管理制度中深層次的法律問(wèn)題——如何做到既依法行政，又兼顧廣大投資者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，已成為政府土地管理部門(mén)面臨的一個(gè)重大考驗(yàn)。

盡管我國(guó)現(xiàn)行的土地法律、法規(guī)對(duì)閑置土地行為規(guī)定了行政處罰措施，但處理閑置土地是一個(gè)比較新的政府行政行為，相關(guān)的法律、法規(guī)尚未完善，因此政府土地管理部門(mén)在相關(guān)工作中或多或少會(huì)遇到一些困難。本文作者有幸接受政府的委托，作為專(zhuān)項(xiàng)法律顧問(wèn)全面參與了廣州保稅區(qū)、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)閑置土地的處理工作。本文擬就閑置土地處理的相關(guān)法律問(wèn)題做初步探討，并將筆者在參與處理土地閑置工作過(guò)程中的一些心得體會(huì)與讀者分享。

一、閑置土地行為的認(rèn)定依據(jù)

正確認(rèn)定閑置土地行為，是政府土地管理部門(mén)作出閑置土地行政處罰合法性的基礎(chǔ)。早在1990年，國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條就規(guī)定，土地使用者“未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)文檔

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情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。”然而，“未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的”的情形是否就是閑置土地？該行政法規(guī)并未明確指出。1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂后實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條中規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，１年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；１年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)２年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理。” 土地管理法也沒(méi)有對(duì)閑置土地的內(nèi)涵和外延作出規(guī)定，但卻對(duì)兩種閑置土地的情形，即已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的閑置情形和以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，作出了處理規(guī)定。１９９５年１月１日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)２年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”房地產(chǎn)管理法補(bǔ)充了處理“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地”的規(guī)定，但仍未對(duì)閑置土地的定義作出明確的回答。

土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法是為了加強(qiáng)土地管理，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地①，以及加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而制定的土地、房地產(chǎn)管理方面②的基本法律。因而，這兩部法律僅對(duì)處理閑置土地的依據(jù)處理方式作了基本的、概括性的規(guī)定，然而現(xiàn)實(shí)中土地閑置的情形卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出法律規(guī)定的范圍。針對(duì)各地區(qū)土地閑置行為日益嚴(yán)重的情況，為了依法處理和充分利用閑置土地，切實(shí)保護(hù)耕地，國(guó)土資源部于1999年4月26日以第5號(hào)令出臺(tái)了《閑置土地處理辦法》，辦法中將閑置土地定義為“土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地”，同時(shí)，辦法還以列舉的方式將具有一定情形的土地界定為閑置 ①② 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第1條的規(guī)定

參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第1條的規(guī)定

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土地，具體包括：

（一）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足２５％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)１年的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。此外，各地政府也根據(jù)各地的土地閑置具體情況對(duì)閑置土地的界定和行政處罰等問(wèn)題作出了相關(guān)的規(guī)定，如廣州市人民政府于1997年8月1日公布的《廣州市閑置土地處理辦法》。

盡管《閑置土地處理辦法》對(duì)“閑置土地”作出了定義，但在實(shí)際工作中認(rèn)定和處理閑置土地時(shí)，卻存在這樣一個(gè)問(wèn)題：除必須遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定外，能否依據(jù)部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章認(rèn)定閑置土地并作出相應(yīng)的行政處罰？在這一問(wèn)題上，學(xué)術(shù)界存在著較大分歧。依筆者看來(lái)，在對(duì)閑置土地的認(rèn)定和行政處罰的法律適用上應(yīng)正確理解“法”的外延。從理論上講，部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章也是法律的重要淵源③，二者都是為了配合法律、法規(guī)的正確實(shí)施而制定的，但前提是二者不得與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸；從實(shí)際情況看，由于我國(guó)目前的土地管理法律制度尚不完善，關(guān)于閑置土地管理的內(nèi)容多在部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章中出現(xiàn)，排除部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章的適用，會(huì)使得許多土地閑置違法行為無(wú)“法”可依而不受制約，反而不利于對(duì)土地閑置違法行為的監(jiān)督管理。因此，在對(duì)土地閑置違法行為進(jìn)行認(rèn)定和處罰時(shí)除遵循法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)參照相應(yīng)的部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章。

二、依法對(duì)閑置土地行為進(jìn)行行政處罰

土地行政處罰，屬于土地管理行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法行為之一，是指政府土地管理部門(mén)依法懲戒違反土地法律、法規(guī)但尚未構(gòu)成犯罪的行政相對(duì)人的一種行政強(qiáng)制措施。本文所討論的“閑置土地行政處罰”衍生于土地行政處罰，針對(duì)的是行政相對(duì)人的閑置土地行為。在正確認(rèn)定閑置土地的基礎(chǔ)上，政府土地管理部門(mén)作出的閑置土地行政處罰并不必然合法。從處理閑置土地的法律實(shí)踐上看，由于土地閑置違法行為的多樣性、復(fù)雜性，造成土地管理部門(mén)執(zhí)法過(guò)程中違法行政的情形很復(fù)雜。有的是行政主體違反了行政程序規(guī)則的同時(shí)，實(shí)體上也違法；有的是行政主體違反了行政程序規(guī)則，但實(shí)體上不違法，實(shí)體上并未侵害相對(duì)方合法權(quán)益。為了明確閑置土地行政處罰行為的規(guī)范運(yùn)作，防止行政主體濫用權(quán)力、保護(hù)行政相對(duì)人的合法權(quán)益，極有必要建立一套法定的、科學(xué)的土地閑置 ③ 孫國(guó)華、朱景文主編，法理學(xué)[M]，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1999，第261頁(yè)和第262頁(yè)。

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違法行為行政處罰程序規(guī)則。在一定意義上講，依法行政除要遵循相關(guān)的實(shí)體法律制度外，主要是依法定程序行政，下面分而述之。

（一）閑置土地行政處罰行為合法性的實(shí)體要件

1、行政處罰主體是否適格

依《土地管理法》的規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，因土地閑置違法行為行使收回國(guó)有土地使用權(quán)的行政處罰機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上人民政府。④為提高土地管理行政機(jī)關(guān)制裁土地閑置違法行為的效率，依據(jù)《行政處罰法》的規(guī)定，具有行使行政處罰權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)可以依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的委托規(guī)定，以委托機(jī)關(guān)名義對(duì)土地閑置違法行為實(shí)施行政處罰。可見(jiàn)，除土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章有明文規(guī)定外，對(duì)土地閑置違法行為行使行政處罰的行政主體可以是縣級(jí)以上人民政府，也可以是縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)，但后者必須取得縣級(jí)以上人民政府的授權(quán)或者委托，否則，對(duì)土地閑置違法行為相對(duì)人作出的行政處罰行為將會(huì)因行政主體不適格而導(dǎo)致無(wú)效。

2、行政處罰是否符合行政處罰的法定理由

土地閑置違法行為的依法行政包括依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定認(rèn)定土地閑置違法事實(shí)，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。行政處罰的依據(jù)和理由必須符合法律規(guī)定，作出的行政處罰決定必須證據(jù)確鑿、處罰適當(dāng)。所謂，法無(wú)明文規(guī)定不處罰，⑤否則，處罰決定將因處罰內(nèi)容、依據(jù)不當(dāng)而導(dǎo)致行政處罰行為否定性的法律后果。例如，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定，土地使用者“未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。”根據(jù)這一規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地使用權(quán)，其法定理由是：（1）土地使用者未按合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)、利用土地的。（2）土地使用者未按合同規(guī)定的條件開(kāi)發(fā)、利用土地的。只有當(dāng)上述事由出現(xiàn)時(shí)，土地管理部門(mén)才能對(duì)土地使用者施以收回土地使用權(quán)的處罰。行政機(jī)關(guān)如以土地使用者未繳清土地使用權(quán)出讓金而實(shí)施行政處罰則無(wú)法定理由，其結(jié)果必然導(dǎo)致在接受司法審查時(shí)被司法機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)行政處罰行為的法律后果。

3、行政處罰的相對(duì)人是否適格

行政處罰的相對(duì)人是行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為所對(duì)應(yīng)的、直接或者間接承受行政處罰內(nèi)容的民事主體。土地閑置違法行為中，多數(shù)情形是單一主體的原因造成，但有些情況下也會(huì)涉及兩方或 ④⑤ 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第66條的規(guī)定。

張正釗主編，行政法與行政訴訟法[M]，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1999，第159頁(yè)。

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者三方相對(duì)人。例如，在一些情況下，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給次受讓人后，次受讓人未繳清土地轉(zhuǎn)讓款之前就對(duì)土地進(jìn)行了投入開(kāi)發(fā)，并因某種原因停止開(kāi)發(fā)建設(shè)，造成土地閑置。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六條規(guī)定，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。這種情況下，土地使用權(quán)次受讓人應(yīng)當(dāng)視為尚未取得該土地使用權(quán)，行政處罰的相對(duì)人應(yīng)包括土地使用權(quán)受讓人和次受讓人。如該土地使用權(quán)已依法設(shè)定抵押，抵押權(quán)人也應(yīng)一并作為行政處罰的相對(duì)主體，土地管理部門(mén)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)告知其享有要求聽(tīng)證的權(quán)利。

（二）閑置土地行政處罰行為合法性的程序要件

現(xiàn)代行政法制要求行政主體在行使行政權(quán)力時(shí)必須遵循法定程序規(guī)則，違反行政處罰程序?qū)⒅苯訉?dǎo)致行政處罰無(wú)效的法律結(jié)果。我國(guó)《行政處罰法》第三條規(guī)定，沒(méi)有法定依據(jù)或者不遵守法定程序的，行政處罰無(wú)效。同樣，在對(duì)閑置土地作出認(rèn)定和行政處罰決定時(shí)，也必須嚴(yán)格遵循法定程序規(guī)則。

根據(jù)閑置土地行政處罰程序的構(gòu)成要素，土地管理部門(mén)在認(rèn)定閑置土地并對(duì)之作出行政處罰決定時(shí)應(yīng)在四個(gè)方面把握其程序上的合法性：

1、步驟的合法性

步驟就是“完成某一程序的若干必經(jīng)階段”⑥。任何行政程序，無(wú)論多么簡(jiǎn)單，都必須經(jīng)過(guò)若干不同的階段。如果對(duì)土地閑置違法行為進(jìn)行行政處罰的行為違反法律規(guī)定的步驟，就構(gòu)成步驟違法。步驟違法主要有兩種表現(xiàn)形式，一是隨意增加法定步驟，二是減少或遺漏法定步驟。減少或遺漏法定步驟是步驟違法的主要表現(xiàn)形式，也是最明顯的步驟違法。例如，《行政處罰法》第42條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)作出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)許可證或者執(zhí)照，處以較大金額罰款等行政處罰前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽(tīng)證的權(quán)利；當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證。處罰土地閑置違法行為一般涉及的金額標(biāo)的都比較大，如果行政機(jī)關(guān)在作出行政處罰決定前不告之當(dāng)事人有要求舉行聽(tīng)證的權(quán)利，或者當(dāng)事人要求舉行聽(tīng)證而行政機(jī)關(guān)不組織聽(tīng)證便作出行政處罰的，就導(dǎo)致步驟違法。

2、順序的合法性

土地閑置違法行為行政處罰的順序主要是指各個(gè)程序步驟之間的先后次序。比如，在實(shí)施土地閑置違法案件行政處罰過(guò)程中，土地管理部門(mén)應(yīng)先表明身份，后實(shí)施監(jiān)督；先聽(tīng)證，后處理；先取證，后裁決；先裁決，后執(zhí)行等。行政處罰行為中的法定順序不能隨意顛倒，它是行政行為客觀需 ⑥ 辭海，上海辭書(shū)出版社，1989。

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要的、帶有規(guī)律性的合理排列，違反了法定程序，也構(gòu)成程序違法，而且可能是嚴(yán)重的程序違法，如行政處罰法規(guī)定，沒(méi)有法定依據(jù)或者不遵守法定程序的，行政處罰無(wú)效。若土地管理部門(mén)違反了閑置土地處罰行政程序中的先聽(tīng)證，后處理規(guī)則作出行政行為，依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，則要承擔(dān)敗訴后果。

3、方式的合法性

土地閑置違法行為行政處罰的方式是指行政行為采取的方法和形式。法律規(guī)定要求土地閑置違法行為行政處罰行為必須采取某種特定的方式作出，而行政機(jī)關(guān)沒(méi)有采取法定方式；或者行政機(jī)關(guān)采取法律禁止采取的方式作出行政行為，則違反方式的合法性。比如，《行政處罰法》第三十九條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)依照本法第三十八條的規(guī)定給予行政處罰，應(yīng)當(dāng)制作行政處罰決定書(shū)。又如《閑置土地處理辦法》第五條規(guī)定，依照本辦法第四條規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國(guó)有上地使用權(quán)決定書(shū)》，終止土地有償使用合同或者撤銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)。如果土地管理部門(mén)實(shí)施土地閑置行政處罰行為時(shí)沒(méi)有制作《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)》，即為違反法定的方式。

4、期限的合法性

土地閑置違法行為行政處罰的期限是指法律所規(guī)定的土地管理部門(mén)作出或者完成行政處罰行為必須遵循的時(shí)間限制。期限也是行政處罰程序的基本要素，違反法定期限的行政處罰行為也屬于程序違法，這也是土地閑置行政處罰程序違法中最普遍的表現(xiàn)。例如，《行政處罰法》第四十二條規(guī)定，當(dāng)事人要求舉行聽(tīng)證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在聽(tīng)證的七日前，通知當(dāng)事人舉行聽(tīng)證的時(shí)間、地點(diǎn)。超過(guò)上述通知期限的，即屬于期限違法。

三、如何處理已經(jīng)閑置但不符合法定閑置土地定義的土地

如上文所述，所謂“閑置土地”是指“土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地”。是否屬于閑置土地，必須滿(mǎn)足以三個(gè)要件：

一、必須是建設(shè)用地；

二、土地使用者必須依法取得土地使用權(quán)；

三、土地使用者沒(méi)有得到原批準(zhǔn)用地人民政府的同意，超過(guò)規(guī)定時(shí)間未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。然而，在實(shí)踐中卻存在著這樣的一種情形，即土地使用者并未取得土地使用權(quán)，但卻獲得人民政府的準(zhǔn)許使用土地，最后由于該土地使用者的自身的原因致使土地被閑置了。為了方便討論，本文且將此種閑置土地的情形稱(chēng)為“不符合文檔

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法定閑置土地定義的閑置土地”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)非法定閑置土地）。那么，非法定閑置土地到底是如何產(chǎn)生的呢？構(gòu)成非法定閑置土地的前提是土地使用者沒(méi)有依法取得土地使用權(quán)。而土地使用權(quán)的取得方式一般有兩種：劃撥取得和出讓取得。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于其出讓金一般非常低廉，土地使用者只須履行法定手續(xù)即可取得土地使用權(quán)，因而一般不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題；而以出讓方式取得土地使用權(quán)，由于其出讓金是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)擬定的，且一般價(jià)格不菲，因而問(wèn)題也就常常發(fā)生。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)必須同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：

一、土地使用者于市、縣人民政府的土地管理部門(mén)簽訂了書(shū)面出讓合同；

二、土地使用者必須按照出讓合同約定的數(shù)額，在合同簽訂后六十日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

三、應(yīng)當(dāng)向縣以上土地人民政府土地管理部門(mén)辦理登記、取得同級(jí)人民政府頒發(fā)的土地使用權(quán)證書(shū)。在這三個(gè)要件當(dāng)中，第二個(gè)條件應(yīng)屬重中之重。然而，一些地方政府在經(jīng)濟(jì)工作中，片面追求高速度，急于求成，在土地使用者在法定期限內(nèi)尚未繳清全部土地使用權(quán)出讓金，不能申請(qǐng)登記取得土地使用權(quán)證書(shū)的情況下，就準(zhǔn)許土地使用者使用土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，如向土地使用者頒發(fā)建設(shè)用地許可證；同時(shí)，還準(zhǔn)許土地使用者在法定期限外的一定期限內(nèi)，如一年到兩年不等，補(bǔ)交所欠的土地使用權(quán)出讓金，之后再申請(qǐng)登記，取得土地使用權(quán)證書(shū)。如果土地使用者能夠政府寬限的期間內(nèi)補(bǔ)交齊土地使用權(quán)出讓金，并能繼續(xù)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，則各方都相安無(wú)事。然而，一旦土地使用者的經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，不能在政府寬限的期間內(nèi)補(bǔ)交齊土地使用權(quán)出讓金，當(dāng)然，如果連土地使用權(quán)出讓金都不能交齊就更別談繼續(xù)進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)了。其結(jié)果是，土地使用者不能依法取得土地使用權(quán)，土地開(kāi)發(fā)也不能如期完成。非法定閑置土地就在這種情形下出現(xiàn)了。目前，我國(guó)法律對(duì)非法定閑置土地尚無(wú)明確的處理規(guī)定。有人提出，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定來(lái)處理。如上文所述，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地使用權(quán)，其法定理由是：（1）土地使用者未按合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)、利用土地的。（2）土地使用者未按合同規(guī)定的條件開(kāi)發(fā)、利用土地的。只有當(dāng)上述事由出現(xiàn)時(shí)，政府土地管理部門(mén)才能對(duì)土地使用者施以收回土地使用權(quán)的處罰。然而不能忽略這樣一個(gè)前提條件，即土地使用者已依法取得土地使用權(quán)。如果土地使用者不享有合法的土地使用權(quán)，政府土地管理部門(mén)又憑什么作出“警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)”的行政處罰呢？而對(duì)于非法定閑置土地的情形，土地使用者根本就不享有合法的土地使用權(quán)，因而《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定顯然是不能適用的。

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還有人提出，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條的規(guī)定，由政府土地管理部門(mén)依職權(quán)解除合同，并要求違約賠償。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定，“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可要求違約賠償。”所謂解除合同，是指合同有效成立以后，當(dāng)解除的條件具備時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系自始或僅向?qū)?lái)消滅的行為。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t訂立。這些原則明顯具有民事合同的特征。因此，城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓合同本質(zhì)上屬民事合同。既然如此，城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓合同的解除必須按照我國(guó)民事訴訟法規(guī)定的方式進(jìn)行，即經(jīng)協(xié)商解除，如果協(xié)商不成，交由仲裁機(jī)關(guān)或人民法院裁決解除。第十四條所規(guī)定的有權(quán)是指民事權(quán)利，而非行政權(quán)力。因而，政府土地管理部門(mén)作為民事合同的一方當(dāng)事人，與另一方當(dāng)事人地位平等，不能依仗其行政權(quán)力擅自解除合同。此外，在土地使用者獲得政府準(zhǔn)許延期交納土地使用權(quán)出讓金，甚至獲頒發(fā)建設(shè)用地許可證的情形下，政府的行為可視為對(duì)原合同內(nèi)容的變更，而這一變更也得到了對(duì)方當(dāng)事人的同意。因而這一情形屬合同雙方協(xié)商一致變更合同內(nèi)容的行為，仍屬民事合同范疇。有關(guān)糾紛應(yīng)提請(qǐng)仲裁機(jī)關(guān)或人民法院根據(jù)相關(guān)民事法律，如《民法通則》、《合同法》等來(lái)處理。筆者認(rèn)為，從目前我國(guó)關(guān)于閑置土地處理的立法現(xiàn)狀來(lái)看，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫

⑧

⑦行條例》第十四條的規(guī)定，依民事途徑來(lái)處理非法定閑置土地相對(duì)比較合適。然而，要根本解決非法定閑置土地的問(wèn)題，更重要的是杜絕非法定閑置土地的產(chǎn)生，這關(guān)鍵在于人民政府本身。試想一下，如果政府及有關(guān)部門(mén)能夠嚴(yán)格按照法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)欠ǘㄩe置土地的情形還會(huì)發(fā)生嗎？此外，政府也可以著手進(jìn)行相關(guān)的立法以便亡羊補(bǔ)牢。據(jù)筆者了解，廣州市政府已經(jīng)組織有關(guān)方面人士進(jìn)行了多次研究討論，準(zhǔn)備擬訂新的閑置土地處理辦法，其中一個(gè)主要內(nèi)容就是擴(kuò)大閑置土地的定義。筆者相信如果該部新的規(guī)章出臺(tái)，將會(huì)對(duì)廣州市的閑置土地處理工作起到極大的促進(jìn)作用。以上僅僅是筆者對(duì)政府處理閑置土地工作的一些淺薄之見(jiàn)。而筆者感受最深的是，在我國(guó)的社會(huì)主義法治事業(yè)尚處于起步階段，法治理念尚未在全社會(huì)普及的現(xiàn)狀下，人民政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦事。無(wú)論是處理閑置土地還是非法定閑置土地，人民政府應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則，真正做到依法行政。

⑦⑧ 崔建遠(yuǎn)主編，合同法[M]，北京：法律出版社，2000，第195頁(yè)。

參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法》第93條和第96條。

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[主要參考文獻(xiàn)] 1.孫國(guó)華、朱景文主編，法理學(xué)[M]，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1999。2.張正釗主編，行政法與行政訴訟法[M]，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1999。3.劉光遠(yuǎn)、王志彬主編，新編土地法教程[M]，北京：北京大學(xué)出版社，1999。4.符啟林著，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律制度研究[M]，北京：法律出版社，2000。

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第二篇：長(zhǎng)沙市閑置土地處理辦法

第一條為了加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)土地有效利用，依法處理閑置土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的處理適用本辦法。

第三條市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)閑置土地處理工作，組織實(shí)施本辦法。

發(fā)展改革、規(guī)劃、監(jiān)察、財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)有資產(chǎn)等行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)協(xié)助實(shí)施本辦法。

閑置土地所在地的區(qū)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助土地行政主管部門(mén)做好閑置土地的處理工作。

第四條市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立閑置土地檢查制度，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

單位和個(gè)人可以對(duì)土地閑置行為進(jìn)行舉報(bào)或者反映情況。

第五條本辦法所稱(chēng)閑置土地是指土地使用權(quán)人依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)或者雖已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但投資額或者開(kāi)發(fā)建設(shè)土地面積等不符合規(guī)定要求的建設(shè)用地。

第六條具有下列情形之一的，認(rèn)定為閑置土地：

（一）未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意，超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或者國(guó)有土地劃撥批準(zhǔn)文件規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同未約定或者國(guó)有土地劃撥批準(zhǔn)文件未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期的，自合同生效或者批準(zhǔn)文件頒發(fā)之日起滿(mǎn)12個(gè)月未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（三）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)土地面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)12個(gè)月的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第七條因延遲交付土地、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整（因土地使用權(quán)人申請(qǐng)調(diào)整國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的規(guī)劃條件的除外）、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政府及政府有關(guān)部門(mén)的行為造成土地未按規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)提交相關(guān)書(shū)面證明文件，經(jīng)市、縣（市）人民

政府土地行政主管部門(mén)核實(shí)并報(bào)同級(jí)人民政府認(rèn)定后，受影響時(shí)段不計(jì)入土地使用權(quán)人土地閑置時(shí)限。

第八條政府及政府有關(guān)部門(mén)的行為造成土地未按規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)的，監(jiān)察部門(mén)應(yīng)當(dāng)就相關(guān)工作人員的履職情況進(jìn)行調(diào)查；有未依法履職情形的，依法追究相關(guān)責(zé)任人員的行政責(zé)任。

第九條閑置土地的處理以宗地為單位。

已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)土地面積達(dá)到應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)土地面積1/3或者已投資額占總投資額達(dá)到25％的建設(shè)項(xiàng)目，因土地使用權(quán)分戶(hù)、分割登記后未開(kāi)發(fā)的土地重新登記土地使用權(quán)的，以重新登記的宗地面積認(rèn)定閑置土地面積，其土地閑置時(shí)間自重新登記之日起計(jì)算。

第十條國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件規(guī)定或者其他建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定分期建設(shè)的，按分期建設(shè)的范圍認(rèn)定閑置土地面積。

第十一條市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照下列程序處理閑置土地：

（一）調(diào)查取證；

（二）告知當(dāng)事人已認(rèn)定閑置土地的事實(shí)、理由和依據(jù)；

（三）聽(tīng)取當(dāng)事人的陳述和申辯；當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證；

（四）擬定閑置土地處理方案。閑置土地處理方案應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)或者采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人或者采取保全措施的機(jī)關(guān)參與處理方案的擬訂工作；

（五）作出閑置土地處理決定；

（六）送達(dá)閑置土地處理決定書(shū)。

第十二條市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)開(kāi)展閑置土地調(diào)查，應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人發(fā)出閑置土地調(diào)查通知書(shū)。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自閑置土地調(diào)查通知書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，將土地使用情況、閑置原因及土地后續(xù)利用意見(jiàn)報(bào)送市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)。

市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)依法開(kāi)展閑置土地調(diào)查，可以采取下列措施：

（一）詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人；

（二）現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、拍照、攝像；

（三）查閱、復(fù)制有關(guān)資料。

第十三條除本辦法第七條規(guī)定的情形以外，土地使用權(quán)人閑置土地時(shí)間在12個(gè)月以上的，市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)可以按照下列標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)：

（一）閑置土地時(shí)間滿(mǎn)12個(gè)月不滿(mǎn)18個(gè)月的，按照土地使用權(quán)出讓金的7%-10％征收土地閑置費(fèi)；

（二）閑置土地時(shí)間滿(mǎn)18個(gè)月不滿(mǎn)24個(gè)月的，按照土地使用權(quán)出讓金的12%-15％征收土地閑置費(fèi)；

（三）閑置土地滿(mǎn)24個(gè)月的，按照土地使用權(quán)出讓金的17%-20％征收土地閑置費(fèi)。

土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地閑置費(fèi)，拒不繳納的，市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十四條除本辦法第七條規(guī)定的情形以外，經(jīng)認(rèn)定的閑置土地時(shí)間滿(mǎn)12個(gè)月不滿(mǎn)24個(gè)月的，除依照本辦法第十三條規(guī)定征收土地閑置費(fèi)外，還可以按照以下方式處理：

（一）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任（重新約定的延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)12個(gè)月）；

（二）協(xié)議收回土地使用權(quán)；

（三）國(guó)家規(guī)定的其他方式。

土地使用權(quán)人接到閑置土地處理決定書(shū)后5日內(nèi)未選擇處理方式的，市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同的約定追究其違約責(zé)任。

第十五條除本辦法第七條規(guī)定情形以外，經(jīng)認(rèn)定的閑置土地時(shí)間滿(mǎn)24個(gè)月的，除依照本辦法第十三條規(guī)定征收土地閑置費(fèi)外，還可以按照以下方式處理：

（一）未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，依法無(wú)償收回土地使用權(quán)；

（二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，按照本辦法第十四條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的方式處理。土地使用權(quán)人拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同的約定追究其違約責(zé)任。

第十六條依照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定，采用簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式處理閑置土地的，不得改變?cè)瓏?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的容積率、限高等規(guī)劃指標(biāo)。

第十七條依法無(wú)償收回土地使用權(quán)的，原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自閑置土地處理決定書(shū)送達(dá)之日起30日內(nèi)按照閑置土地處理決定書(shū)的要求移交土地。拒不交還繼續(xù)占用土地的，按非法占地依法予以處理；逾期不辦理土地注銷(xiāo)登記手續(xù)、不交回土地使用證書(shū)的，由市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(mén)注銷(xiāo)土地登記。

第三篇：中山市閑置土地處理規(guī)定

《中山市閑置土地處理規(guī)定》

發(fā)文單位：中山市人民政府

文

號(hào)：中府[2003]32號(hào) 發(fā)布日期：2003-2-28 執(zhí)行日期：2003-3-1 火炬區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市屬各單位：

現(xiàn)將《中山市閑置土地處理規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。

二○○三年二月十九日

第一條 為加強(qiáng)土地管理，盤(pán)活閑置土地，充分利用土地資源，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)土資源部《閑置土地處理辦法》以及省政府有關(guān)政策文件的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于中山市行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的認(rèn)定和處置。

第三條 市土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)閑置土地的認(rèn)定和處理工作。

市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門(mén)按照各自的職責(zé)，協(xié)同市土地行政主管部門(mén)做好閑置土地處理的相關(guān)工作。

第四條 本規(guī)定所稱(chēng)閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定或者有償使用合同、劃撥用地批準(zhǔn)文件約定的動(dòng)工期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的出讓用地、國(guó)有劃撥用地和集體建設(shè)用地等非農(nóng)建設(shè)用地。

有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：

（一）國(guó)有土地有償使用合同或劃撥用地批準(zhǔn)文件未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，自國(guó)有土地出讓合同生效或劃撥用地批準(zhǔn)文件生效之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工建設(shè)的；

（二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的；

（三）城市房屋拆遷公告公布之后，其土地使用者在規(guī)定的拆遷期限滿(mǎn)1年仍未實(shí)施房屋拆遷的；或者地上建筑物已拆平（含部分拆平）具備開(kāi)工條件，但超過(guò)出讓合同約定或批準(zhǔn)用地文件規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)是指已領(lǐng)取施工許可證，并進(jìn)場(chǎng)施工。

第五條 國(guó)有土地有償使用合同約定或劃撥用地批準(zhǔn)文件規(guī)定分期開(kāi)發(fā)的，按分期開(kāi)發(fā)范圍核定閑置土地面積。

第六條 因不可抗力原因或由于政府或政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)遲延而閑置土地的，順延計(jì)算動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期。

第七條 市土地行政主管部門(mén)每年應(yīng)定期對(duì)閑置土地的情況進(jìn)行清查、登記。對(duì)閑置土地，任何單位和個(gè)人都可以向土地行政主管部門(mén)舉報(bào)。

第八條 市土地行政主管部門(mén)認(rèn)定閑置土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知土地使用者在30天內(nèi)如實(shí)報(bào)告用地情況，土地使用者應(yīng)當(dāng)將閑置土地的范圍、面積、閑置的時(shí)間和原因及閑置土地審批、抵押等有關(guān)資料，如實(shí)向市土地行政主管部門(mén)提供，接受調(diào)查處理。經(jīng)審查確認(rèn)為閑置土地的，市土地行政主管部門(mén)應(yīng)通報(bào)市計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃部門(mén)，并將認(rèn)定的事實(shí)、依據(jù)通知土地使用者，閑置土地依法設(shè)有抵押的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人。

經(jīng)認(rèn)定為閑置土地的，市土地行政主管部門(mén)應(yīng)將閑置的情況進(jìn)行公布。

第九條 經(jīng)認(rèn)定的閑置土地，由市土地行政主管部門(mén)擬定處置方案，閑置土地已依法設(shè)定抵押的，應(yīng)通知抵押權(quán)人參與處置方案的擬定工作。處置方案報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，由市土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

處置方案可以選擇下列方式：

（一）政府收購(gòu)進(jìn)行土地儲(chǔ)備；

（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用者已全部支付土地有償使用費(fèi)，且開(kāi)發(fā)建設(shè)前期工作準(zhǔn)備就緒，資金落實(shí)，已基本具備開(kāi)工建設(shè)條件并明確開(kāi)發(fā)建設(shè)期限的，可一次性延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，并限期動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不超過(guò)1年；

（三）以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用者已部分支付土地有償使用費(fèi)，按已支付的土地有償使用費(fèi)占應(yīng)交地價(jià)款的比例折算土 地使用面積，確定相應(yīng)土地給土地使用者，對(duì)重新確定的土地，可一次性延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，并限期動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不超過(guò)1年。其余部分由政府無(wú)償收回；

（四）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；

（五）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地增值的，由市政府收取增值地價(jià)；

（六）置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；

（七）采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌競(jìng)價(jià)方式確定新的土地使用者，重新簽訂出讓合同，確定新的使用年限，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償；

（八）土地使用者與市政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議書(shū)，將土地使用權(quán)交還給市政府，原土地使用者需要使用土地時(shí)，由市政府按照土地使用權(quán)交還協(xié)議書(shū)的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。

第十條 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，由市土地行政主管部門(mén)報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

用地者確因?qū)嶋H困難要求延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限的，應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)政府加具意見(jiàn)，報(bào)市土地行政主管部門(mén)審查，并按本規(guī)定第九條的規(guī)定處理。

第十一條 土地使用者應(yīng)自收到市土地行政主管部門(mén)核發(fā)《征收土地閑置費(fèi)決定書(shū)》之日起15日內(nèi)，按規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)。

土地閑置費(fèi)按1年不超過(guò)該用地的出讓地價(jià)（劃撥用地按所在地當(dāng)年的基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算）的15%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。

第十二條 閑置的土地原為耕地，但已停止耕作或耕作條件已被破壞的，除按第十一條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)外，由市土地行政主管部門(mén)責(zé)令土地使用者限期復(fù)耕或恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途，逾期不復(fù)耕或恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途的，按第十一條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)加倍征收土地閑置費(fèi)。

第十三條 土地閑置費(fèi)實(shí)行收支兩條線管理，市土地行政主管部門(mén)委托銀行代收款，土地使用者應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和期限，到指定的銀行代收網(wǎng)點(diǎn)繳交，逾期繳納土地閑置費(fèi)的，從逾期之日起，按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額3‰的滯納金。拒繳土地閑置費(fèi)的，市土地行政主管部門(mén)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十四條 土地閑置費(fèi)原則上不得減免。因自然災(zāi)害等不可抗力原因而使土地閑置，需緩繳、減免繳土地閑置費(fèi)的，由土地使用者提出書(shū)面申請(qǐng)及有關(guān)證明文件，經(jīng)市土地行政主管部門(mén)審核，報(bào)省國(guó)土、財(cái)政部門(mén)核準(zhǔn)。

第十五條 市土地行政主管部門(mén)依法征收的土地閑置費(fèi)，按市留45%、鎮(zhèn)（區(qū)）留45%、上繳省10%的比例，分級(jí)安排使用。在市、鎮(zhèn)留成使用的土地閑置費(fèi)中，由市財(cái)政部門(mén)提取2%作為市土地行政主管部門(mén)的管理費(fèi)用。

第十六條 土地閑置費(fèi)必須專(zhuān)款用于土地保護(hù)、開(kāi)發(fā)和管理。因?qū)嵤┩恋乇Ｗo(hù)、開(kāi)發(fā)和管理需要使用土地閑置費(fèi)的，由市土地行政主管部門(mén)提出具體的用款計(jì)劃，報(bào)市財(cái)政部門(mén)審核同意后撥付。

第十七條 收回閑置土地，市土地行政主管部門(mén)按照下列程序進(jìn)行：

（一）立案，調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí)；

（二）告知土地使用者作出收回閑置土地決定的事實(shí)、理由和依據(jù)，閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，還應(yīng)告知抵押權(quán)人；

（三）聽(tīng)取土地使用者的陳述和申辯，當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證；

（四）擬定收回閑置土地決定報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)；

（五）將收回閑置土地決定書(shū)送達(dá)當(dāng)事人，同時(shí)告知當(dāng)事人有申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利；

（六）撤銷(xiāo)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》或者終止國(guó)有土地有償使用合同，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)，同時(shí)通知市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)撤銷(xiāo)相關(guān)批準(zhǔn)文件；

（七）向社會(huì)公告。

第十八條 被收回閑置土地的土地使用者，應(yīng)當(dāng)自收回閑置土地決定書(shū)送達(dá)之日起30日內(nèi)，到市土地行政主管部門(mén)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)，交回土地使用權(quán)證書(shū)。逾期不辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)、不交回土 6 地使用證書(shū)的，由市土地行政主管部門(mén)向社會(huì)公告后直接注銷(xiāo)土地登記和土地使用證書(shū)。

第十九條 因處置閑置土地而致土地權(quán)屬、土地用途發(fā)生變化的，土地使用者應(yīng)在15日內(nèi)到市土地行政主管部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，市土地行政主管部門(mén)應(yīng)通知市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)撤銷(xiāo)或變更相關(guān)批準(zhǔn)文件。土地使用者逾期不辦理的，由市土地行政主管部門(mén)直接予以變更。

各鎮(zhèn)區(qū)在引進(jìn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)優(yōu)先安排使用收回的閑置土地。

第二十條 市土地行政主管部門(mén)對(duì)依法收回的閑置土地，應(yīng)當(dāng)重新明確用途、設(shè)定使用條件、確定供地方式，并向社會(huì)公告。

（一）屬?lài)?guó)有閑置土地的，應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的用途安排建設(shè)項(xiàng)目或者其他臨時(shí)用途；近期無(wú)法安排建設(shè)項(xiàng)目且耕種條件未被破壞的，可以組織耕種，不適宜耕種的，可采取綠地等方式作為政府土地儲(chǔ)備。

（二）屬集體閑置土地的，應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，優(yōu)先用于本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他建設(shè)項(xiàng)目；本集體經(jīng)濟(jì)組織近期無(wú)法安排建設(shè)項(xiàng)目的，可擬訂置換方案，經(jīng)鎮(zhèn)政府（區(qū)辦事處）同意，報(bào)市土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法安排其他建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)原集體經(jīng)濟(jì)組織給予補(bǔ)償。

（三）規(guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，恢復(fù)耕種，不適宜耕種的，改為其他農(nóng)用地。

第二十一條 市土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在地籍調(diào)查和土地變更登記的基礎(chǔ)上，核實(shí)閑置土地的位置和面積等情況，建立閑置土地宗地檔案，繪制閑置土地分布現(xiàn)狀圖，監(jiān)督跟蹤其利用情況。

第二十二條 市土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)全市閑置土地的狀況，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)用地的需求，優(yōu)先安排使用閑置土地。建設(shè)用地能夠使用閑置土地的，應(yīng)當(dāng)使用閑置土地，不得批準(zhǔn)其占用農(nóng)用地。

第二十三條 妨礙土地管理工作人員依法執(zhí)行公務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條 土地管理工作人員在閑置土地管理過(guò)程中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由其所在單位或上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條 本規(guī)定自2003年3月1日起施行，《中山市土地閑置費(fèi)征收與使用管理實(shí)施辦法》（中府[1999]102號(hào)）同時(shí)廢止。

第四篇：10)廣州市閑置土地處理辦法(20

【法規(guī)名稱(chēng)】 廣州市閑置土地處理辦法(2010)

【頒布部門(mén)】 廣州市政府

【發(fā)文字號(hào)】 廣州市人民政府令第23號(hào)

【頒布時(shí)間】 2010-01-08

【實(shí)施時(shí)間】 2010-03-01

【效力屬性】 有效

【正

文】

廣州市閑置土地處理辦法(2010)

《廣州市閑置土地處理辦法》已經(jīng)2009年12月15日市政府第13屆101次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予以公布，自2010年3月1日起施行。

市長(zhǎng) 張廣寧

二0一0年一月八日

廣州市閑置土地處理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)本市土地管理，依法處理和充分利用閑置土地，切實(shí)保護(hù)耕地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的處理，適用本辦法。

第三條 市土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市閑置土地的處理工作，組織實(shí)施本辦法。縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)閑置土地的處理工作。

發(fā)展改革、規(guī)劃、財(cái)政、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、國(guó)有資產(chǎn)、林業(yè)和園林等行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)協(xié)助本辦法的實(shí)施。

閑置土地所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助土地行政主管部門(mén)做好閑置土地的調(diào)查處理工作，并協(xié)助農(nóng)業(yè)、林業(yè)和園林行政管理部門(mén)對(duì)復(fù)耕、復(fù)綠的閑置土地及復(fù)耕、復(fù)綠狀況進(jìn)行檢查監(jiān)督。

第四條 市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立閑置土地檢查制度，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行定期檢查。

單位和個(gè)人可以對(duì)閑置的土地進(jìn)行舉報(bào)或者反映情況。

第五條 本辦法所稱(chēng)閑置土地包括已完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地和未完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地。

已完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地是指具有下列情形之一的土地：

(一)超過(guò)國(guó)有土地有償使用合同約定或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

(二)國(guó)有土地有償使用合同未約定或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

(三)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地面積占應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總用地面積不足1/3或者已建設(shè)投資額(不含土地取得成本)占總建設(shè)投資額(不含土地取得成本)不足25%，且非因不可抗力、政府及其有關(guān)部門(mén)行為中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

未完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地是指超過(guò)土地行政主管部門(mén)核發(fā)的通知用地單位辦理建設(shè)用地手續(xù)各類(lèi)文件的有效期或者規(guī)定期限，用地單位未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的土地。

第六條 因不可抗力、政府及其有關(guān)部門(mén)行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作(不含用地單位應(yīng)承擔(dān)的工作)造成本辦法第五條第二、三款規(guī)定期限延遲的，經(jīng)核實(shí)后，受影響時(shí)段不計(jì)入規(guī)定期限。

前款所稱(chēng)政府及其有關(guān)部門(mén)造成規(guī)定期限延遲的行為包括：

(一)規(guī)劃行政管理部門(mén)因規(guī)劃調(diào)整不予受理用地單位規(guī)劃許可申請(qǐng)或者受理后延遲核發(fā)規(guī)劃許可文件造成土地閑置的，但用地單位申請(qǐng)規(guī)劃許可時(shí)土地閑置已滿(mǎn)2年的除外;

(二)權(quán)屬不清或者不符合國(guó)有土地有償使用合同約定交付土地條件，致使用地單位無(wú)法按期動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

(三)政府及其有關(guān)部門(mén)因文物保護(hù)、市政建設(shè)等原因書(shū)面告知用地單位停止施工造成規(guī)定期限延遲的，但因用地單位違法行為導(dǎo)致的除外;

(四)因國(guó)家相關(guān)政策重大調(diào)整造成規(guī)定期限延遲的;

(五)政府及其有關(guān)部門(mén)的其他行為造成規(guī)定期限延遲的。

第七條 本辦法所稱(chēng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)是指房屋建設(shè)項(xiàng)目已實(shí)施基礎(chǔ)施工，其他建設(shè)項(xiàng)目已實(shí)施通水、通電、通道路和場(chǎng)地平整工程。

前款所稱(chēng)實(shí)施基礎(chǔ)施工是指經(jīng)依法批準(zhǔn)，實(shí)施建筑物向地基傳遞荷載的下部結(jié)構(gòu)的施工。

第二章 閑置土地的處理

第一節(jié) 一般規(guī)定

第八條 閑置土地由市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)調(diào)查認(rèn)定。

調(diào)查和處理閑置土地以宗地為單位。

第九條 市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)開(kāi)展閑置土地調(diào)查工作，可以采取下列措施：

(一)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人及其他證人;

(二)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、拍照、攝像;

(三)查閱、復(fù)制被調(diào)查單位或者個(gè)人的有關(guān)用地審批文件、土地權(quán)利文件和資料;

(四)要求被調(diào)查單位或者個(gè)人就有關(guān)土地權(quán)利的問(wèn)題作出說(shuō)明。

第十條 市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)開(kāi)展閑置土地調(diào)查，應(yīng)當(dāng)向用地單位發(fā)出閑置土地調(diào)查通知書(shū)。

用地單位應(yīng)當(dāng)自閑置土地調(diào)查通知書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，將土地開(kāi)發(fā)利用情況、相關(guān)證據(jù)和土地后續(xù)利用意見(jiàn)，書(shū)面報(bào)送調(diào)查部門(mén)。

用地單位在申請(qǐng)延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限或者辦理變更建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)時(shí)已書(shū)面確認(rèn)土地閑置事實(shí)的，土地行政主管部門(mén)核實(shí)后，可以直接擬訂閑置土地處置方案。

第十一條 因不可抗力、政府及其有關(guān)部門(mén)行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作(不含用地單位應(yīng)承擔(dān)的工作)造成無(wú)法開(kāi)發(fā)建設(shè)或者取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的，用地單位可以在下列期限內(nèi)以書(shū)面形式向土地行政主管部門(mén)提交相關(guān)證明材料：

(一)不可抗力、政府及其有關(guān)部門(mén)行為發(fā)生之日起15日內(nèi);

(二)本辦法第五條規(guī)定的期限屆滿(mǎn)60日前;

(三)閑置土地調(diào)查通知書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)。

用地單位按照前款規(guī)定向土地行政主管部門(mén)提交證明材料的，土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到材料之日起7日內(nèi)啟動(dòng)調(diào)查。

對(duì)符合本辦法第六條規(guī)定，經(jīng)查證屬實(shí)的，土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)作出順延期限的決定或者擬訂閑置土地處置方案;情況復(fù)雜的，可以會(huì)同相關(guān)部門(mén)聯(lián)合上報(bào)同級(jí)人民政府審議后決定。

第十二條 市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)根據(jù)閑置土地調(diào)查中查明的事實(shí)和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，分別作出以下處理：

(一)符合本辦法第五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)擬訂閑置土地處置方案;

(二)不符合本辦法第五條規(guī)定，不屬于閑置土地的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知用地單位。

閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)或者被采取保全措施的，市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)擬訂閑置土地處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人或者采取保全措施的機(jī)關(guān)參與處置方案的擬訂工作。

第十三條 閑置土地處置方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。閑置土地處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施并向用地單位送達(dá)閑置土地處置決定書(shū)。

第十四條 經(jīng)認(rèn)定土地閑置滿(mǎn)1年的，市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收土地閑置費(fèi)：

(一)用地單位以出讓方式取得土地使用權(quán)的，按出讓土地價(jià)款的20%計(jì)收土地閑置費(fèi);

(二)用地單位以劃撥方式取得土地使用權(quán)，有劃撥土地價(jià)款的，按劃撥土地價(jià)款的20%計(jì)收土地閑置費(fèi);無(wú)劃撥土地價(jià)款的，按劃撥土地時(shí)土地使用權(quán)價(jià)格的20%計(jì)收土地閑置費(fèi)。

按照本辦法第十七條第(一)項(xiàng)規(guī)定用作臨時(shí)綠地和廣場(chǎng)的，臨時(shí)使用期間免收土地閑置費(fèi);按照本辦法第十七條第(二)項(xiàng)規(guī)定用作停車(chē)場(chǎng)的，臨時(shí)使用期間按原計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)的60%計(jì)收土地閑置費(fèi)。

用地單位應(yīng)當(dāng)在繳納土地閑置費(fèi)通知書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地閑置費(fèi)。用地單位逾期不繳納土地閑置費(fèi)的，自逾期之日起，按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1‰的滯納金。

第二節(jié) 已完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地處置

第十五條 處置已完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地包括下列方式：

(一)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但自閑置土地處置方案批準(zhǔn)之日起最長(zhǎng)不得超過(guò)1年;

(二)改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè);

(三)安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā);

(四)收回閑置土地。

按照前款第(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定處置閑置土地的，市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與用地單位簽訂國(guó)有土地有償使用補(bǔ)充合同;土地增值的，按照有關(guān)規(guī)定調(diào)整土地價(jià)款;同時(shí)，自閑置土地處置決定書(shū)送達(dá)之日起中止計(jì)算土地閑置期間，閑置土地處置決定書(shū)規(guī)定的期限屆滿(mǎn)后繼續(xù)閑置的，土地閑置期間自規(guī)定期限屆滿(mǎn)次日起繼續(xù)計(jì)算。

第十六條 按照本辦法第十五條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定，以延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間或者改變用途繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的方式處置閑置土地的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃;

(二)符合產(chǎn)業(yè)用地政策;

(三)具備占總建設(shè)投資額30%以上的資金實(shí)力。

第十七條 已領(lǐng)取國(guó)有土地使用證的閑置土地，用地單位提出申請(qǐng)的，可以按照下列方式安排臨時(shí)使用：

(一)由用地單位負(fù)責(zé)建設(shè)、養(yǎng)護(hù)臨時(shí)綠地、廣場(chǎng)等;

(二)臨時(shí)用作停車(chē)場(chǎng)。

經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)用作停車(chē)場(chǎng)的，用地單位應(yīng)當(dāng)按照《廣州市停車(chē)場(chǎng)管理辦法》的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

閑置土地臨時(shí)使用期限一般不得超過(guò)2年。臨時(shí)使用期限屆滿(mǎn)，用地單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)清理場(chǎng)地、完善開(kāi)工相關(guān)手續(xù)并動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第十八條 已完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地，閑置期間累計(jì)滿(mǎn)2年的，政府可以無(wú)償收回。

第三節(jié) 未完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地處置

第十九條 處置未完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地包括下列方式：

(一)限期完善建設(shè)用地手續(xù)，領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè);

(二)注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。

第二十條 按照本辦法第十九條第(一)項(xiàng)規(guī)定，以限期完善建設(shè)用地手續(xù)方式處置閑置土地的，用地單位應(yīng)當(dāng)分別按照以下規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)：

(一)按照有關(guān)規(guī)定可以采取協(xié)議出讓或者劃撥方式取得土地的，用地單位應(yīng)當(dāng)自閑置土地處置決定書(shū)送達(dá)之日起6個(gè)月內(nèi)，與土地行政主管部門(mén)簽訂國(guó)有土地有償使用合同或者取得國(guó)有土地劃撥決定書(shū)，繳納相關(guān)稅費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū);

(二)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)出讓方式取得土地的，用地單位應(yīng)當(dāng)按照閑置土地處置決定書(shū)要求在限期內(nèi)完善出讓必備條件，并提出公開(kāi)出讓申請(qǐng)。

閑置土地涉及征收農(nóng)民集體土地的，用地單位在辦理前款規(guī)定的相關(guān)手續(xù)之前，應(yīng)當(dāng)辦結(jié)征地補(bǔ)償安置手續(xù)。

第二十一條 未完善建設(shè)用地手續(xù)的閑置土地，用地單位未按照本辦法第二十條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，且閑置期間累計(jì)滿(mǎn)2年的，政府可以注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，前期投入費(fèi)用不予補(bǔ)償。

第四節(jié) 收回閑置土地和注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件

第二十二條 市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照下列程序收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件：

(一)調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí);

(二)告知當(dāng)事人擬作出收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件決定的事實(shí)、理由和依據(jù);

(三)聽(tīng)取當(dāng)事人的陳述和申辯，當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證;

(四)擬訂閑置土地處置方案，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后作出收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件決定;

(五)將收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件決定書(shū)送達(dá)當(dāng)事人，同時(shí)告知當(dāng)事人有申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利;

(六)注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、土地登記和土地證書(shū)，終止國(guó)有土地有償使用合同，同時(shí)告知發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門(mén);

(七)向社會(huì)公告。

第二十三條 閑置土地被收回或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件后，原用地單位仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其原有的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第二十四條 被收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件的原用地單位實(shí)際占用土地的，應(yīng)當(dāng)自閑置土地處置決定書(shū)送達(dá)之日起30日內(nèi)，按照閑置土地處置決定書(shū)的要求移交土地。

第二十五條 閑置土地因?qū)儆谙铝星樾味蛔N(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或者收回的，應(yīng)當(dāng)給予原用地單位補(bǔ)償：

(一)因政府及其有關(guān)部門(mén)行為造成閑置土地的原用地單位無(wú)法按照閑置土地處置決定書(shū)要求限期完善建設(shè)用地手續(xù)或者開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

(二)土地閑置未滿(mǎn)2年，但因政府及其有關(guān)部門(mén)行為導(dǎo)致土地不再具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的。

按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予原用地單位補(bǔ)償?shù)模簇?cái)政評(píng)審確認(rèn)的前期投入計(jì)算貨幣補(bǔ)償額，實(shí)施補(bǔ)償所需費(fèi)用列入財(cái)政預(yù)算，安排專(zhuān)項(xiàng)資金開(kāi)支。

對(duì)依法設(shè)立抵押權(quán)或者被采取保全措施的閑置土地，收回或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件后應(yīng)當(dāng)給予原用地單位補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人或者采取保全措施的機(jī)關(guān)。

第二十六條 收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，涉及征收農(nóng)民集體土地的，按照下列方式處置：

(一)未實(shí)施征地補(bǔ)償?shù)模恋貧w原農(nóng)民集體土地所有者;

(二)已實(shí)施征地補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)納入政府儲(chǔ)備或者依法重新確定土地使用者;其中，未完善征地補(bǔ)償手續(xù)的，由政府征地拆遷機(jī)構(gòu)或者依法重新確定的土地使用者按照現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征地單位進(jìn)行補(bǔ)償安置。

第二十七條 收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，涉及城市國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償安置的，按下列方式處置：

(一)未實(shí)施房屋拆遷補(bǔ)償安置的，土地由被拆遷人使用;

(二)已實(shí)施房屋拆遷補(bǔ)償安置的，應(yīng)當(dāng)納入政府儲(chǔ)備或者依法重新確定土地使用者;其中，尚未完成補(bǔ)償安置的，政府可以指定拆遷機(jī)構(gòu)或者依法重新確定的土地使用者對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件前拖欠的臨遷費(fèi)由被拆遷人依法向原拆遷人追償。

第三章 法律責(zé)任

第二十八條 閑置土地能夠復(fù)耕，用地單位不履行復(fù)耕義務(wù)的，由市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以每平方米10元以上土地復(fù)墾費(fèi)2倍以下的罰款。

第二十九條用地單位違反本辦法第二十四條規(guī)定，拒不交出其實(shí)際占用的土地的，由市、縣級(jí)市土地行政主管部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并處以所占土地每平方米10元以上30元以下的罰款。

第三十條 土地行政主管部門(mén)及其執(zhí)法人員有下列行為之一的，由其所在單位、上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未對(duì)土地利用狀況進(jìn)行定期檢查，情節(jié)嚴(yán)重的;

(二)在處理閑置土地時(shí)，不依法送達(dá)相關(guān)文書(shū)，情節(jié)嚴(yán)重的;

(三)違反法定程序收回閑置土地或者注銷(xiāo)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第三十一條 妨礙土地管理工作人員依法執(zhí)行公務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的有關(guān)規(guī)定處理;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四章 附則

第三十二條 本辦法自2010年3月1日起施行。2003年6月1日起施行的《廣州市閑置土地處理辦法》同時(shí)廢止。

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第五篇：閑置土地買(mǎi)賣(mài)合同

土地買(mǎi)賣(mài)合同

賣(mài)方：_______________________________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）買(mǎi)方：_______________________________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）

一、為土地買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列土地賣(mài)給乙方所有：

1.土地 座 落

土地面積（）用途

2.該土地使用權(quán)取得方式“√”：出讓?zhuān)ǎ潛埽ǎ?/p>

二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，（大寫(xiě)）_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述土地交付給乙方。該土地占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣(mài)的土地如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

六、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門(mén)各一份，房管部門(mén)一份。

七、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________ 甲方（簽名或蓋章)_______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________

證明人（簽名或蓋章）_____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________

簽訂日期：___________年____月____日