第一篇：《養老服務設施用地指導意見》解讀及原文

簡要梳理——

一、界定養老服務設施用地范圍，老年酒店不在此列

專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。根據意見界定，養老機構中入住老人的住房、康復醫院、餐廳等屬養老服務設施。

二、確定土地用途和年期，租期最長可達50年

土地用途為：公共管理用地、醫衛慈善用地。明確規定最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期，也就是說，養老服務設施用地租賃期限最長可達50年。

三、回收閑置土地可優先用于養老服務設施用地

對閑置土地依法處置后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

四、鼓勵租賃供應養老服務設施用地

土地成本高企，已經開始制約養老服務產業的發展，租賃供應養老服務設施用地，有利于降低營利性養老服務機構的建設成本。意見明確各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。希望各地能夠盡快出臺相應的細則，解決養老服務設施的用地問題。

五、營利性養老服務設施用地有償供應 營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。在強調營利性養老服務設施用地有償供應的同時，也強調了要公平公正。

六、建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租

規定建設用地使用權不得分割轉讓或轉租，這是為了避免出現管理混亂，有點象北京打擊群租房。

七、老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以內

養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；限定每套房的建筑面積40平米，也是為了嚴格管理規范，盡量避免出現養老用房往大戶型、豪宅化方向發展，而更強調養老用房的實用性。

八、老年公寓出租服務合同最長不能超過5年

向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。明確約定5年為一個租賃周期，原承租人可優先承租。

九、非營利性養老機構可使用農民集體土地

利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。明確了農村集體土地可用于興辦非營利性養老服務機構，這個將很大程度上增加了可供建設養老服務設施的用地，是養老產業發展的重大利好。

雖然國家部委層面出臺了大量的促進養老服務產業發展的政策和意見，但仍需要加強執行細則的出臺，加快政策出臺到落實的時間，以更好地發揮政策的優勢，促進養老產業發展。

官方解讀——

讓“老有所養”落到地上——《養老服務設施用地指導意見》解讀

來源：民政部門戶網站 時間： 2014-05-13 08:58

為貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號），國土資源部日前下發《養老服務設施用地指導意見》（以下簡稱“《意見》”），在用地范圍、土地用途和年期、供地計劃、供地政策、鼓勵租賃供地、分類用地監管、鼓勵盤活存量用地、利用集體建設用地等方面分別作出了規定，從土地政策上大力支持養老服務業發展。

用地范圍

--商業性設施和商品住宅用地不得納入其中

從前期調研掌握的情況看，各地對養老用地的界定不夠統一，不少地區將其與養老產業用地混為一談。既有將老年酒店、賓館、老年會所、商業、俱樂部等商業性設施占地列入養老用地的，也有將老年人旅游休閑度假服務區用地列入的，還有將部分老年人居住的商品住宅用地也視為養老用地的。

因此，有必要規范引導養老服務設施用地適用范圍，不能將其隨意擴大化，老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施和商品性住宅用地納入其中是不合適的，只有與老年人生活直接相關、專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用的土地，方可確定為養老服務設施用地。

土地用途和最高年期

--養老服務設施用地登記為醫衛慈善用地，出讓最高年限50年

《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）中沒有“養老服務設施用地”名稱，只在一級類“公共管理與公共服務用地”下有“醫衛慈善用地”和“公共設施用地”二級類；國土資源部發布的《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規定，非營利性社會福利設施用地中包括老年人社會福利設施用地，與養老服務設施用地有關。

經充分論證，《意見》明確：規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限最高按50年確定。在辦理供地手續和土地登記時，養老服務設施用地的土地用途應確定為醫衛慈善用地。

土地供應方式

--根據營利性與否以不同方式供地，鼓勵租賃供地

依據營利性、非營利性的性質差異，養老服務設施用地可分別采取租賃、出讓等有償方式和劃撥方式供地。經養老主管部門認定的非營利性養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。營利性養老用地應以租賃、出讓等有償方式供地。為降低營利性養老服務機構建設成本，各地可制定養老服務設施用地出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，鼓勵以租賃方式供地。

以招標、拍賣或掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設置要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信等級等作為出讓條件。

社區配建

--新建城區和居住（小）區按規定配建，可分宗的應先分割再供地

國發〔2013〕35號文件明確要求，凡新建城區和新建居住（小）區，要按標準要求配建養老服務設施。《住房城鄉建設部等部門關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》（建標〔2014〕23號）中對新建城區和居住（小）區配建養老服務設施的人均用地標準及國土資源主管部門監管職責作了進一步明確。

為此，《意見》對新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施作了專門規定，要求其在土地供應時按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同的宗地，再按宗地供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

用地規模控制

--原則上不超3公頃，集中配建醫衛設施的限定5公頃以下

在《意見》制定過程中，國土資源部利用土地市場監測監管系統對全國31個省（區、市）涉及的養老用地供應情況進行了摸底梳理。分析結果顯示：2007年至2013年底，全國涉及養老的土地供應中，八成多在5公頃以下，3/4以上在3公頃以下。5公頃以上的養老用地多涉及養老示范區（基地）、養老公寓、（國際、高檔）養老社區（中心）、生態療養、休閑旅游度假養老項目、養老中心、養生養老（商住、住宅）等房地產開發或養老產業方面內容。

基于摸底和分析的結果，為防范以養老用地為名變相“圈地”、“囤地”，或改變土地用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發，《意見》規定，新建養老服務設施用地，依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下；有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。

用地監管

--不得分割轉讓、轉租，改作住宅或商業開發的將被收回

國發〔2013〕35號文件明確要求，嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。在養老服務設施用地供應和利用環節，加強監管是關鍵。為了使土地支持政策落到實處，防范隨意改變用途、分割轉讓等方式處置養老服務設施用地行為的發生，《意見》從五個方面明確提出了監管措施，即在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

在核發劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當規定或者約定建設用地使用權可以整體轉讓和轉租，但不得分割轉讓和轉租。

在核發劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當規定或者約定不得改變規劃確定的土地用途；改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權。

在簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權；在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

對養老用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內。

向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過五年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

鼓勵盤活存量用地

--空閑廠房、學校、社區用房從事非營利性養老服務，連續經營一年以上，土地性質可暫不變更、五年內年租可不增收

為鼓勵支持利用存量建設用地建設養老服務設施，《意見》從供地方式、地價（租金）等方面明確了支持政策。

一是對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續。

二是在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款；后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

三是對企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務，且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可不作變更。

利用集體建設用地

--民資的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以使用農民集體所有的土地

《土地管理法》第十條、第四十三條規定，興辦包括養老服務設施在內的鄉（鎮）村公益事業建設的，可以使用農民集體所有的土地。第六十一條對包括養老服務設施在內的鄉（鎮）村公益事業建設需要使用土地的情況，明確了土地的申請、審核、批準主體、程序、權限和條件。國發〔2013〕35號文件進一步明確，要“切實加強農村養老服務”，要求“依托行政村、較大自然村，充分利用農家大院等，建設日間照料中心、托老所、老年活動站等互助性養老服務設施”；“民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策，可以依法適用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地”。

依據上述法律政策，《意見》第九條規定：農村集體經濟組織可依法適用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施；民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。（廖永林 何鳳山 雷愛先 黃 清）

養老服務設施用地指導意見

一、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。

二、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。

依據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

三、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

四、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設置要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信等級等作為出讓條件。

五、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位置、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處置與續期或出讓等內容。

六、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用年度計劃指標中優先予以安排。

新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

七、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

（一）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；

（二）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；

（三）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；

（四）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；

（五）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

八、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

九、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。

第二篇：養老服務設施用地指導意見

國土資源部辦公廳關于印發

《養老服務設施用地指導意見》的通知

各省、自治區、直轄市國土資源主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局，計劃單列市國土資源主管部門：

為貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號）文件精神，保障養老服務設施用地供應，規范養老服務設施用地開發利用管理，大力支持養老服務業發展，部制定了《養老服務設施用地指導意見》（以下簡稱“《意見》”），現予印發，請結合本地實際認真貫徹執行。

本通知自下發之日起執行，有效期五年。

2014年4月17日

養老服務設施用地指導意見

一、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。

二、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。

依據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

三、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

四、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設置要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信等級等作為出讓條件。

五、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位置、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處置.六、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用計劃指標中優先予以安排。

新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

七、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

（一）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；

（二）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；

（三）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；

（四）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；

（五）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

八、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

九、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。續期或出讓等內容。

第三篇：精細化管理指導意見解讀

精細化管理指導意見解讀

一、教學常規精細化管理指導意見、檢查評估實施方案制定的背景、指導思想、目的意義

新一屆縣委政府對教育的改革與發展十分重視，兩年里，接連出臺《關于推進教育改革與發展的決定》《關于進一步推進教育改革與發展的實施意見》兩個指導性文件，對教育資源配置、提高教育質量、優化教育環境作出了全面且有力的措施。調動各級政府資源，采用強有力的政府行為，旗幟鮮明地將地方教育改革與發展列為最重點的工作之一，這是歷屆縣委、縣政府都不曾有過的重視。黃斌書記多次到教育局進行實地調研，甚至親自到學校進行過調研，足見各級領導對教育的關注。

教育局領導對我縣教育改革與發展也是特別重視。無論是從校長及學校中層領導聘任的改革，還是大批量補充新教師為修水教育輸送新鮮血液；無論是排艱克難進行學校網點撤并，還是大力度投入進行校舍等教育硬件建設，教育局為我縣教育改革與發展在積極的努力。去年6月，教育局開始籌備通過公開招考的方式為教研室配備各個科目的教研員，去年10月17日教研室正式更名為修水縣教育科學研究室并獨立辦公，無論是人員，還是辦公軟件、硬件配置，都大為改觀。這也使得一直以來力量較為薄弱的教研室一躍成為在整個九江市的縣區中數一數二的教研室。同時這也意味著，縣教育局配備了一支來自一線的，有著較為豐富的教學經驗以及教學管理經驗的管理人員隊伍。教育局在2012年安排“正師德、抓常規、提質量”活動年，是要在正師德的前提下，通過抓實常規教學，來達到大面積提升我縣中小學教育教學質量的目的。

同時，我縣中小學教學常規的現狀決定了強力抓實抓好教學常規已經刻不容緩。在去年下半年安排的教學視導和年終教學常規檢查中，當我們真正走進課堂，走到學生身邊去了解相關的教學情況時，所目睹的問題不勝枚舉。這些問題，在2012年第一期《修水教研》的通報中有較為全面的列舉，但并不是全部。這里舉兩個例子吧：有一節二年級的課，講課講了二十來分鐘就沒有什么講了，不說課的內容吧，從進入課堂到離開的二十幾分鐘里，幾乎沒有十個學生是安靜的，就別提聽講、討論什么的，這是一個明年即將退休的老師在講課，說到這里，可能大家的第一反應是那有什么辦法，人家要退休了，但是當時我想的是，這群孩子多么無辜啊，他們能學到什么呢？而且，這樣的情況，他們有錯嗎？作為一個幾歲的孩子，他們能做什么呢？其實，這里有深層的原因的，就是我們的管理者。容忍這樣的課堂，其實就是不作為，就是沒有盡好自己的職責的。再列舉一組數字，那就是133次和3次的對比。133次和3次都是學生作業量，聽到這兩個數字，不用說，大家都知道意味著什么。去年的檢查中我們是在學生中隨機抽取作業來計算量次、看批改情況，到期末只做3次作業的科目肯定學不好，但是做了133次又是不是有問題呢？我們要肯定老師的敬業，但是，不加選擇，重復機械的訓練是百分之百不能培養出一個將來能上清華北大的苗子來的，相反只會扼殺孩子的創造力。為什么同一個學校兩個不同班級學生的作業量是如此天差地別呢？我們的管理者，孩子做那么多作業，或者不做作業，我們知不知道呢？這兩個例子，在全縣范圍內來講在坐的各位都知道不是偶然現象，所以說，規范教學常規已經刻不容緩。

去年11月3日到12月2日的教學視導活動，我們教研室教研員重點走訪了十三所學校。12月20日到28日，我們全面鋪開，分六組檢查了全縣所有中、小學。在視導活動和常規檢查中，我們不僅檢查視導，更在做調查研究。通過這兩次大規模的檢查調研，我們收集了各種素材。每一次的調研結束，教研室都要召開專門的會議進行分析，包括陳局、劉局都十分關注，經常性參與我們的討論，給我們以指導。在這些調查研究、分析討論的基礎上，我們出臺了《修水縣中小學教學常規精細化管理指導意見》和《修水縣中小學教學常規檢查評估方案》，為2012年“正師德 抓常規 提質量”活動年“規范常規”提供政策依據與工作準則。其實，這兩個文件中提到的做法與要求，很多都是來源于各個學校正在做且取得很好效果的措施方法。在制訂這兩個文件的時候，我們重點關注是可操作性，做不到的不提，純理論的不講，無法實現的不要求。通過這兩個制度的推行和實施，我們希望達到這樣一個效果：不是依靠人治來管理教學常規，而是通過制度來管理，無論是備課作業考試，還是上課，都有一個相關的準則，讓所有老師有規可循；不是依靠學校的某一個方面來管理教學，而是建立一個可持續的全員管理全員參與的教學常規管理體制，老師更自律，管理更輕松。

教學是學校的中心工作。陳局不止一次講到，2012年將是全力規范教學常規的年份，是全力提高教育教學質量的年份。在教育改革與發展的大形式下，面對如此嚴峻的現狀，我們身上的責任與壓力是前所未有的。說起去年的中考成績，有校長開玩笑說是監考太緊了，或者是去讀職高的人不夠多，當然，這些都是玩笑。其實歸根結底，提高中考成績的關鍵是我們中學的教室里有多少人在聽講而不在睡覺在發呆，我們老師的備課本中登分冊上不需要登分的名字減少到沒有為止。在“正師德 抓常規 提質量”活動年方案中，已經安排了四次教學常規檢查，這還不包括縣局駐片駐校領導的檢查。所有的教學常規檢查，都將依據這兩個文件來進行。接下來的時間里，我們一起來詳細了解一下這兩個文件，對其中的要求進行細致的領會和學習。

根據縣委縣政府《關于進一步推進教育改革與發展的實施意見》，在2011年教研室組織的教學視導及教學常規檢查所做的調研的基礎上，出臺了《修水縣中小學教學常規精細化管理指導意見》和《修水縣中小學教學常規檢查評估方案》，為2012年“正師德 抓常規 提質量”活動年“規范常規”提供政策依據與工作準則。下面我分兩個部分來對這個文件進行一下解讀：

第一部分：進一步加強教學常規精細化管理的總體要求

這一部分可以總結為四個詞語：明確職責、健全制度、規范督查、建立檔案。明確職責是要弄清楚我們的教學常規誰來管，健全制度是要弄清楚我們的教學依據什么來管，規范督查是要弄清楚我們的教學常規采用什么方法來管，而建立檔案就是要把管理中從依據到辦法再到結果全部記錄下來，存好檔，從而達到結果運用，達到管理是為了不再需要管的目的。這四個環節缺一不可，相互依存，相互促進。總體要求是針對教學管理人員提的，需要各校教學管理人員盡心盡力做好。

1、健全制度。在《修水縣教學常規評估方案》里，共列舉有《教務處工作職責》、《教科室及教研組工作規程》、《教學常規督查方案》、《作業設置與批閱要求》、《課堂雙向監控操作辦法》、《教師課堂教學評價辦法》、《學校學生考試規則》、《考試質量評估及獎懲方案》、《教學檔案管理辦法》、《實驗教學與遠教資源使用管理規范》等十項制度，但這并不是教學管理的全部制度。這些制度建得怎么樣，就會決定你接下來的教學常規工作成效會怎么樣。今年的檢查里，一定會重點檢查這些制度有沒有建立，執沒執行，執行得怎么樣。

2、規范督查。

規范督查，通過各層級的督查來改變課堂的現狀，達到推動課堂變化，提高課堂效率的效果。這里有這樣幾個要求：統一標準、關注課堂、關注學生、關注質量、及時反饋、追蹤變化。

首先，各校要制定相應的教學常規督查評價方案，這個方案要在精細化指導意見與評估方案的框架內去制定，教體局、教研室也會依據這兩個文件去開展各種視導和檢查，這就是統一標準。

關注課堂，是指“推門聽課”制度和“課堂雙向監控”制度，這兩個制度推行的目的是要讓各校課堂產生變化。推門聽課每次要聽一節完整的課，尤其對青年教師和教學成績長期靠后的教師要多進行。學校行政監控課堂，一定要查課堂紀律、查課堂效果，現在四都中學等部分學校實行“轉課”，查課時每個班站個三到五分鐘，有問題的班站個十幾分鐘。

關注學生，其實教學也是在做服務，為誰服務呢？為學生的學生成長服務。那么我們就要問一下學生對這個服務滿不滿意，如果你自己教的學生對你不滿意，其他的說什么也沒用。學生有自己樸素的見解，就算是小學一年級的學生，也會去比較自己的幾個老師里哪個最好。因此，學生課堂監控、“我最喜歡的一節課”、學生問卷調查及學生座談，要大力開展，不要忽視其作用。

關注質量，更是這次活動年的核心關鍵詞，在座各位都知道縣局提出的“雙差教師”及“離崗進修”這兩個做法，各校一定要在開始就建立質量考核評價機制，建立相應獎懲機制，全力去抓好質量，主動應對，不能被動應付。

至于及時反饋、追蹤變化，是指無論是哪一個級別的什么檢查，只要發現問題，是學校的問題就向學校領導反饋、是教師問題的就向教師反饋，要把問題說透，把要求說明白，不要顧面子抹不開。同時，還要追蹤過后的變化，像去年教研室開展的教學視導活動，就有幾所學校是教研室反復去過的，而且第二次是陳局布置并親自參與、劉余印委員帶隊去的。我們不怕有問題，就怕發現了問題還藏著掖著，對問題置若罔聞。

第二部分：各項教學常規具體要求

由于時間的關系，具體要求里我重點解讀一下幾個大家關心的點。

1、備課。

各校“對教師層次劃分與相應備課要求，各校要在期初根據本校教師實際情況確定并形成書面記錄”。各學校里哪些老師備詳案，哪些老師備簡案，由各學校說了算。每門課都要備課，每一節課都要備課。備課數的底限以15周×學校課程設置節數來定。備課要連續編號。備課本的封面一定要填寫完整、清楚。

針對去年教學視導中很多學校不太明白“集體備課”的操作程式，我們請教了省市的教研員，提出了一個大致的模式，各校可以積極推行集體備課。集體備課形成了備課稿后，上課教師要在此基礎上有自己對課堂的準備思考，寫在打印稿的備注中，也可以計入備課。教師的電子備課形成的備課稿可以認定為備課。集體備課、電子備課及傳統的手寫備課都要符合備課要求，新授課、復習課、講評課、作文講評課、實驗課，這些課型的備課要求是不一樣的，詳案與簡案要求也不一樣。

導學案的編寫，目前教研室已經安排九年級復習課導學案的編寫，各校有條件的，也可在學校內安排人員進行編寫。高效課堂、30+15模式，只有在課前有充分的準備，對學生活動有充分的預估及安排，才能真正落到實處，因此，備課中也一定要體現高效課堂、30+15模式。

對于備課的檢查，各校要著重從準備課這個方面去查，教研組、學校查后要有檢查人簽字、有修改建議、有區分度評價記載、有學校蓋章、有檢查日期。縣教研室的檢查將這樣進行：“根據學校提供的任課情況表、學校教師備課要求，抽查部分教師所任全部科目的備課。”

2、課堂教學。

教研室有專門的《關于提高課堂教學效益的指導意見》，各校要認真學習領會。最核心的一點是“每堂課學生自主學習的時間不得少于15分鐘。”各種檢查中都將推門聽課，看課堂是否真正高效。指導意見中對教師的課堂教學管理意識、課堂基本規范作出了具體的要求，各校要深入學習，將這些要求印發到每個辦公室，每個班。讓每位老師，更重要的是讓每位學生知曉這些要求，讓學生在評選“我最喜歡的一節課”、學生監控課堂時知道怎么去客觀評價一個老師。

3、作業布置與批改。

作業講三點：第一，各校要制訂符合各校實際的《作業設置與批改要求》，對每一個科類的作業方式、作業節次、作業批改要求作出具體要求。教研室的檢查將以各校制定的要求為依據。但制定這個要求要貫徹三個三：三個杜絕：杜絕該布作業而不布作業、該改作業卻不改作業的現象，杜絕布置機械重復作業現象、杜絕作業負擔過重現象；三個用好：用好課堂上學生自主學習的15分鐘，用好學生已有的練習冊，用好小組學習在作業完成與批改中的互助互評；三個到位：作業的格式、書寫、上交時間、獨立完成要求到位，作業批改及時、評價中肯、錯題指導有針對性等批改要求執行到位，教研組及學校深入班級深入學生組織的作業檢查到位。

第二、目前，我們配發有兩本練習冊，其中一本要在課堂上完成，課本內的訓練題也要在課堂上完成。不但要完成，而且要課內檢查、課內評價、課內講析，要發揮學生學習小組的作用，可以讓優秀學生參與改評，這樣既可以減輕老師的負擔，也可以提高課堂效率。小學高年級及中學，可以將另一本練習冊作為書面作業，由老師全批全改，并進行有針對性的講析，減輕學生的抄寫負擔。作文一定要用專門的作文本進行訓練。其它的課外作業布置不得超過指導意見中關于課外作業總量的規定，且只要布置了的課外作業就一定要檢查要批改要講評。提倡布置綜合性的實踐性的作業。

第三，關于優秀作業展評。這個活動各校要認真地抓，在班上搞，次數可以多一點，頻繁一點。學校也要進行面廣點多的展評活動，并輔以獎勵措施。

對于作業的檢查，教研組、學校的檢查一定要深入班級，深入學生，掌握學生作業布置、完成及批改的真實情況，當場評價，當面反饋，并將結果公布于眾。縣級檢查將根據學校提供的學校各班學生花名冊（已編學號）、學校《作業布置與批閱要求》，抽查不同班級的三至五位學生的全部科目所有作業。

4、考試。

第一，凡是按照課程方案開設的課程都要進行教學質量檢測（考試或考查）。考試、試卷批改講評要及時。凡是由教研室統一組織實施的考試必須要用全縣統一的試卷，且按要求完成并上報考試情況分析。第二，對考試要有研究意識，研究命題、研究試題完成情況、研究成績分布、研究應對措施。第三，關注考風。一個學校的考試風氣對學校的長遠發展其實是有著特別的意義的，考風好，考完試后學生更努力地學，考風不好，考完試后學生更努力地玩。各校要制訂《考試規則》，要對組織考試，考生、監考老師、改卷老師的行為作出規范。

5、教研與培訓。

一是常規教研活動。時間上，常規教研要在課表上有體現，十五個有效教學周內要每周開展一次。活動要經常性開展；形式上要豐富多樣，可以參考指導意見中提到的各種形式，效果上要講求實效。

二是片區教研，在去年下發的幾個考試評估方案中，都設置了片區獎，對片區各學校實行捆綁評價，今天的會議也安排了各片區的討論交流，各位一定要在思想上重視片區教研的作用，積極創新活動形式，開拓活動內容，片區內學校能在牽頭學校的組織下精誠團結，合力協作，互諒互助，做好工作。

最后，還要強調一點，《教學常規檢查評估方案》第五部分共150分，其中50分考量的是教學教研工作完成情況，包含各校參加縣局和教研室組織的相關會議、按時上交有關材料表冊及其它要配合完成的教學教研工作。我們準備建立一個教學線飛信平臺，所有的通知都會發送到位，各校不按時完成相關任務的在評估上要受影響。另外的100分，會分布在相關的教學教研中心工作和專項活動，今年有以下幾項活動：大課間體育活動，師生讀書活動，學習習慣養成教育活動，教師教學比武活動，高效課堂達標活動。這些活動在修水教研中都有提及，希望各位仔細領會，搞好這些活動。

尊敬的各位領導，今天我代表教研室作的解讀，不是對這個指導意見進行逐條的講解，這個指導意見的文本早已發給大家，相信各位早已詳細地讀過。我只是對這個指導意見在起草、修改過程中我們教研室的思考進行一個還原，就備課、課堂、作業、考試及教研幾個實際操作環節的要求進行重申。希望我的這個解讀能幫助大家更好地理解與執行好指導意見。當然，由于教研室包括我在內的大部分教研員都缺乏經驗，缺乏歷練，我們所制定的這個指導意見也會存在或多或少的不足。在這里，希望大家能更多地想辦法、出點子，在這個指導意見的基礎上，發揮主觀能動性，創造性地開展工作。為了我們共同的修水教育事業，為了我們共同的教育理想，無論擺在我們面前有多少困難，多少阻礙，都要努力去克服。希望修水縣中小學教學常規走向“規范管理”的步子再快一點，希望修水中小學教育教學質量提升的步子再快一點。最后，祝各位工作順利！謝謝大家！

第四篇：解讀“深圳掛牌出讓全國首例養老用地”

解讀“深圳掛牌出讓全國首例養老用地”

2014年4月10日，深圳兩塊社會福利用地掛牌出讓，吸引了35家企業，最終起拍價分別為6850萬元和4000萬元的兩宗地分別以4億元和2.8億元的價格拍出。這是全國首例養老用地掛牌出讓，而且還是以這樣高的價格拍出，著實讓所有人極為震驚，于是各種看法和評論在各大媒體刊出，一時間眾說紛紜。憶百孝心網特邀評論員莫子昕為您詳細解讀： 此次，深圳掛牌出讓全國首例養老用地，首先應分析的是“全國首例”，因為此前的社會福利用地都是由政府投資開發，民辦養老機構只能采取租賃場所的形式來經營。所以，土地所有權和規劃管理權都歸政府管理，企業只是其中的租戶，必須按照國家的要求來經營養老機構。這樣的模式由來已久，一方面和國家的土地管控政策有關，但是更重要的是因為養老機構涉及民生問題，公辦的福利機構不以盈利為目的，民辦的養老機構雖帶有企業的盈利性質，但終究是社會福利問題，不能和純粹的商業行為等同。所以從這個層面上來說，原來的政府投資開發，企業租賃經營的模式，十分符合社會福利行業，更加保證社會福利用地的規范和有效，促進社會福利事業的有序開展，有利于享受社會福利人群的合法權益的維護。但是，隨著社會經濟的發展，我國正在快速的進入人口老齡化社會，而這種人口壓力迅速的轉移到社會福利機構身上，我國的養老機構數量和規模都不足以應對龐大的人口壓力，于是導致了目前養老院的諸多困境，筆者曾在憶百孝心網上做過關于養老院困境的詳細報道，感興趣的可以自行查閱。而土地問題，就是這些問題產生的原因之一。政府把控著土地的投資開發，作為一種社會福利來使用，一方面極大的降低了土地的升值空間，其次，企業租賃經營，割斷了完整的資金鏈，無法做到資金的有效運轉，企業對養老產業的把控力度受到很大削弱。因此二者的分開，對養老產業的發展是一種極大的阻礙，雖然可以滿足一些基本的養老需求，但是也會使其停滯不前，難以跟上時代發展的步伐。

因此，此次深圳首個掛牌出讓養老用地不得不說是一個很大的突破和創新。將社會資本引入養老產業，打破傳統格局，政府將投資開發的權限移交給企業，一定程度上卸下了政府身上的包袱，可以使得政府資金更加有效的使用在其他養老產業上，同時也為社會福利事業增加了改善的契機，更多的民營資本進入，可以緩解養老院的數量和質量矛盾，極大的促進養老事業的進步。而對于企業來說，可以將養老院建設和管理接軌，實現了整個資金鏈的對接，達到資金的完整流通，提高資金的周轉率和使用率。此舉減少了許多政策限制，也增強了企業對于整個養老環節的把控，便于做出實時調整，企業在盈利的同時也為自身樹立一個公眾良好形象。

由此看來，此舉將會是雙贏的局面。但是這么好的創舉，為何會引來眾多非議和評論呢？憶百孝心網特約評論員，帶你進行更深層次的分析。

首先，此次來參加拍賣的是一些中小型企業為主，并未發現知名的房地產開發企業，反而有一些外貿、金融投資行業的商家來參加。這是一個很奇怪也很真實的現象，這樣一個共贏的機會，房地產大佬卻都不感興趣，不來參加就說明目前沒有這個想法，偌大的舞臺讓給別人來表演，很是匪夷所思。但是請想一想，這是全國首例，而且是養老用地，企業的目的是盈利，但是養老產業是社會福利事業，你必須做到兩者兼顧，你始終處在民眾監督的風口浪尖上，稍微疏忽就會一敗涂地。此外，養老是一個長久的工程，回報周期長，回報率低，不符合企業的資本迅速升值愿望。所以那些知名房地產企業都在觀望，而政府目前也是一種試探性開放態度。

其次，這兩塊土地拍賣的價格之高，完全超出了所有人的預期。雖然和商業用地比不及十分之一，但這是養老用地，它的福利性質決定了它的盈利空間并不會太大，有些專業人士預估計收回成本大概需要26年，而土地的使用年限是50年。這對于一個企業來說，真的不算是一個明智的選擇，資本被牢牢套住，很難實現迅速盈利，如果經營不善的話，很有可能虧損。這讓許多人對于這兩個公司高價拍下土地的行為大為不解。

再者，這兩宗地塊的土地用途均為社會福利用地，出讓公告中用途都注明屬于養老設施，但并未詳細說明具體建成什么，僅在最后的一個條件中強調，“競得人須與深圳市民政局簽訂相關用地監管協議書”。因為是首次出讓，政府擔心參加競拍的企業太少，造成觸底的尷尬局面，于是放低了限制，雖說是有一定道理，但是僅僅注明土地要建設養老設施，沒有具體的規劃，就面前看這等于是完全放空土地的管理，而之后和民政局簽訂的用地監督協議書是否能夠實現監督的作用，也是不得而知的。所以從這一方面來看，對于普通民眾，尤其是需要享受社會養老福利的人來說，內心安全感得不到保障，存在諸多的質疑之聲也就不足為奇了。所以說，現在的拍賣只是一個良好的開端，廣大民眾所看重的是如何對土地的有效合理使用，企業自身素質是一方面，而政府與社會的監督更是不可或缺的一環。另外需要特別提出的是，第三方社會公眾媒體，應該積極起到良好的輿論監督作用。通過加強監督和管理，使得整個流程公開透明化，才能打消社會各階層對此的猜忌。

最后，雖然這是全國首例，但是在北京、上海等一線城市都開始著手試點，而此次高價拍賣，相信會讓政府更有信心和決心加大養老用地的改革，而拍賣也許是其中很重要的一種方式。但是此次高價拍賣，也必然會對以后土地的拍賣造成影響，我們所要防范的就是這種盲目的跟風競拍，我們渴望看到的是一個合理有序的公平競拍環境。所以需要通過相關法律

和政策的出臺，給養老土地的拍賣行為定下一定的范疇，同時也要結合實際情況加以正確的引導，保證這一創新之舉發揮其功效，保證其長久持續的進行，保證每一塊社會福利用地真正切實的運用到民眾所迫切需要的福利事業上，而不是民眾眼中的曇花一現。在實踐中檢驗真理。目前的眾說紛紜、褒貶不一都是合理存在的，每一次改革的突破，都必然會遭遇諸多的困境，都不可能是一帆風順的。我們需要的是耐心的等待，用最終的成果來評判是非對錯，但是我們要相信未來會越來越好的。

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第五篇：長沙市村民住宅建設用地管理指導意見(精)

長沙市村民住宅建設用地管理指導意見 2008-11 第一條 為加強村民住宅建設用地管理, 促進保護耕地和節約用地, 根據 《中 華人民共和國土地管理法》、《湖南省實施 〈中華人民共和國土地管理法〉 辦法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 及國土資源部 《關于加強農村宅基 地管理的意見》等規定,結合長沙市實際,制定本指導意見。

第二條 本市行政區域內的村民住宅建設用地管理適用本指導意見。

第三條 縣級以上人民政府負責村民住宅建設用地的管理工作,由縣級以上 土地行政管理部門負責具體實施, 縣級以上人民政府建設、規劃、公安等行政管 理部門、鄉(鎮人民政府、街道辦事處、集體經濟組織或村民委員會應按照各 自的職責,共同做好農村村民住宅建設管理的相關工作。

第四條 本辦法所稱村民住宅建設用地(也稱宅基地 , 是指村民經依法批準 用于建造村民住房及輔助用房(雜物間、廁所等、院落以及村民日常生活等涉 及的建設用地。

村民對住宅建設用地依法享有集體土地使用權, 土地所有權歸當地集體經濟 組織。任何單位和個人不得侵占或者以其他形式非法轉讓宅基地。

第五條 村民建住宅必須符合鄉(鎮土地利用總體規劃和城鎮、集鎮、村 莊建設規劃。

城鎮(含城市、縣城、建制鎮規劃區范圍內農村村民住宅建設,應當按規 劃統一安排、集中興建村民公寓式住宅小區。

鼓勵城市規劃區范圍外的農村村民住宅建設,按照城鎮化和集約用地的要 求,向中心村、集鎮、居民點集聚;鼓勵集中建設農民新村。

在城鎮規劃確定的近期建設用地范圍內, 除危房改建外, 停止審批新建、改 建、擴建住宅。

第六條 村民建住宅應當集約、節約用地,充分利用舊宅基地、空閑地和非 耕地,嚴格控制占用耕地。確需占用耕地的,由所在地國土資源所報縣(市國 土資源局、區國土資源分局申請現場踏勘、審核,嚴格實施耕地“占一補一” , 確保耕地占補平衡。宅基地涉及占用農用地的,應當依法辦理農用地轉用手續。農村村民使用本集體經濟組織以外的集體土地建住宅的, 應當依法辦理土地征收 手續。

第七條 農村宅基地占用農用地納入土地利用計劃, 各縣(市、區農村 宅基地占用農用地不得突破土地利用計劃。農村宅基地審批, 應嚴格依照法 律法規的規定辦理。宅基地供應情況應上報市人民政府備案,市、縣(市應當 將宅基地占用農用地執行情況報省人民政府土地行政主管部門備案。

第八條 依照法律規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,且用地面積不 得超過規定的標準。根據《湖南省實施 <中華人民共和國土地管理法 >辦法》 ,結 合我市實際情況,每戶宅基地使用面積規定標準如下:(一使用耕地的,總用地面積不超過一百三十平方米;(二使用荒山荒地的,總用地面積不超過二百一十平方米。(三使用其他土地的,總用地面積不超過一百八十平方米;家庭戶型以每戶 4人(含 4人以下為基準戶,市內五區的規劃區以外,每 基準戶建筑占地不得超過 80平方米;四縣(市 范圍每基準戶建筑占地不得超過 100平方米。獨生子女家庭 , 每戶可以增加 20平方米;每戶人數超過 4人的,每 增加一人可以增加 20平方米;但每戶的總用地面積不得突破前款所述每戶宅基 地使用面積規定標準。

戶型確定原則為:獨生子女住戶,不論幾代人,均為一個家庭戶型;有兩個 以上農業戶口子女的, 有子女已達婚齡, 達到分戶條件并經當地公安機關依法進 行分戶登記的,可以作為兩個以上家庭戶型。

第九條 建房戶人數按常住在冊農業人口計算,下列人員可計入戶內人口:

(一家庭成員中的現役義務兵、士官;(二戶口已外遷的在校大、中專學生;(四 務農和非農戶人口組合的家庭, 在確定非農戶人口沒有享受住房公積 金、住房補貼或福利性購房的情況下可計入一人指標;(五正在服刑、勞教的人員;(六法律法規規定的其他可計入人員。第十條 農村村民申請宅基地的報批程序:(一 村民申請建住宅的, 由用地者向集體經濟組織提出書面申請。經村民 小組、村民會議討論通過, 在本集體經濟組織張榜公示 7個工作日。公示期滿無 異議的,再由用地者向鄉(鎮、街道國土資源所提呈已由集體經濟組織(村民 委員會簽述同意意見的書面申請和相關材料;(二鄉(鎮、街道國土資源所受理申請后,到實地審查申請人員是否符 合條件,擬用地是否符合規劃等;符合條件的,由國土資源所發放《村民住宅建 設用地申請表》;(三 村民住宅建設用地申請經鄉(鎮 人民政府、村鎮建設部門、鄉(鎮、街道 國土資源所審查后, 逐級上報縣級人民政府批準。其中, 涉及占用農用地, 按照法律規定辦理;(四 農用地轉用經依法批準后, 由縣級人民政府向申請人核發 《村民住宅 建設用地許可證》。農村村民住宅建設用地批準后,須經所在地鄉(鎮、街道 國土資源所實地放樣定樁。涉及占用耕地的, 經驗收耕地補充地塊合格后, 才能 開工建設。擅自施工建房的,按有關法律、法規處理;

(五村民建房竣工后 30日內,應向所在地鄉(鎮、街道國土資源所申 請驗收;鄉(鎮、街道國土資源所應實地檢查是否按批準的面積和要求使用土 地;驗收合格后,村民應當申請集體土地使用權登記。

《村民住宅建設用地許可證》一年內有效,過期自動失效。

采取集中留地方式安置的村民建房用地由農村集體經濟組織按建設用地的 報批程序統一辦理手續。

第十一條 本集體經濟組織的村民,有下列情形之一的,可申請宅基地:(一 申請人是本集體經濟組織成員, 且在本集體經濟組織內從事生產經營 活動,并承擔本集體經濟組織成員同等義務;(二滿足下列條件之一:

1、符合本辦法第八條家庭戶型規定分戶的(分戶后父母身邊須有一個有本 村農業戶口的子女;

2、因國家、集體建設需要原宅基地被征收的;

3、因自然災害、突發性事件或者實施村鎮規劃、土地整理需要遷建的;

4、原房屋屬舊房、房屋或被災毀需申請原基改建、重建的;

5、遷入農業人口落戶成為本集體經濟組織成員,經集體經濟組織分配承包 田,同時承擔村民義務,且在原籍沒有宅基地的;

6、因外出打工、上學、被勞動教養、服刑等特殊原因將原農業戶口遷出, 現戶口遷回后繼續從事農業勞動,承擔村民義務,且無住房的農業人口;

7、原本村現役軍人配偶,且配偶及子女戶口已落戶在本村組、無住房的;

8、法律、法規、規章另有規定的。

第十二條 有下列情形之一的,其宅基地申請不予批準:(一非本集體經濟組織成員申請宅基地的;(二申請住宅用地不符合土地利用總體規劃和城鎮建設規劃的;(三涉及占用農用地未辦理農用地轉用審批的;(四原有宅基地面積已達到規定面積標準或能夠解決分戶需要的;(五一戶一子(女有一處以上(含一處宅基地;(六 將原住宅以出售、出租、贈與等形式轉讓或擅自改作生產經營用途的;(七原有住宅拆遷時已按房屋拆遷安置規定進行重建安置的;(八村民在原批準的宅基地以外有違法建筑而又未先行拆除的;(九 戶口雖已遷入, 原籍住房未拆除或依法轉讓, 不履行本集體經濟組織 成員同等義務的;(十 夫妻共有一處宅基地, 雖有分列的戶口, 再以分戶為由申請宅基地的;(十一原住房長期空置,無人居住的;(十二其它不符合申請宅基地條件的。

第十三條 符合下列情形之一的, 農村集體經濟組織報經原批準用地的人民 政府批準,可以收回宅基地使用權;(一為進行鄉(鎮、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地;(二為實施村莊和集鎮規劃進行村鎮改造需要調整的宅基地;(三農村村民一戶一處之外多余的宅基地;(四未按照批準的用途使用的宅基地(不可抗力因素等特殊情況除外;

(五 農村居民戶口遷出本集體經濟組織后遺留的宅基地以及農村 “五保戶” 騰出的宅基地。

因村莊改造、公共設施、公益事業建設原因收回宅基地的, 應由建設實施單 位對原土地使用權人給予適當補償。

第十四條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈予的,該 建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的宅基地建設用地使用權一并處分。

因農轉非、接受繼承房產或經有批準權的部門已經批準使用集體經濟組織內 土地的非本集體經濟組織成員, 只能按原批準宅基地的占地情況使用集體經濟組 織的土地, 且不能對所屬房產進行重新改擴建, 房屋所有權滅失, 土地使用權隨 之滅失。

村民住宅房屋所有權變更, 該房屋占用范圍內的土地使用權隨之變更, 村民 住宅房屋所有權轉讓必須符合集體土地使用權轉讓的條件。

第十五條 城鎮(含城市、縣城、建制鎮規劃范圍內的村民申請住宅建設 用地的,應同步向所在地規劃管理部門申請辦理《建設工程規劃許可證》。

城鎮(含城市、縣城、建制鎮 規劃范圍內的村民建設住宅必須同時持有 《村 民住宅建設用地許可證》和《建設工程規劃許可證》 , 方可施工。

第十六條 村民經批準易地建造住宅的,原建筑物必須自行拆除,報經原批 準用地的人民政府批準后, 收回土地使用權。原建筑物未按上款規定自行拆除的, 不得為新建住宅發放土地使用權證。

第十七條 鼓勵村民將原有農村宅基地進行土地復墾, 復墾后可由縣(市、區人民政府明確交土地復墾者承包經營使用 3-5年 , 使用期滿后由政府收回,并 可由縣(市、區人民政府按當地當年耕地開墾費標準對土地復墾者實施獎勵。積極引導村民整理、開發土地,用于補充新增建設用地指標和耕地指標。

第十八條 農村村民未經批準,或以少批多占、騙取批準等方式非法占地建 房的,由土地行政主管部門依法查處。

第十九條 國土資源管理人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予 行政處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第二十條 各縣(市、區國土資源執法監察部門要進一步健全和完善動態巡 查制度, 切實加強農村村民住宅建設用地的日常監管, 及時發現和制止各類土地 違法行為。要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在 農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用 證。

第二十一條 國有農場、林場、漁場職工在場內建設住宅參照本指導意見執 行。

第二十二條 本指導意見自發布之日起施行。

第二十三條 本指導意見由長沙市國土資源局負責解釋。